i. rapport du conseil d`administration

R ETAI L E STATES
RAPPORT AN N U EL 2006
SOMMAIRE
R A P P O R T
VA STG O E D B E VA K
-
SICAFI
Industrielaan 6
B- 1740 Ternat
[email protected]
www.retailestates.com
A N N U E L
p.
2
Lettre aux actionnaires
p.
5
Bref aperçu de Retail Estates sa
p.
p.
p.
p.
9
9
18
27
p.
p.
29
30
Rapport du Conseil d’Administration
Événements importants et faits survenus après l’exercice
Corporate Governance
Commentaire relatif aux comptes annuels consolidés
2005/2006
Affectation du résultat
Stratégie et perspectives financières
p.
p.
p.
33
33
35
Commentaire relatif aux portefeuille immobilier
Le marché de l’immobilier commercial en périphérie
Le portefeuille immobilier
p. 49
p. 50
p. 55
p. 55
p. 56
L’ action Retail Estates
Performances
Actionnaires
Liquidity provider
Agenda financier
p. 59
p. 60
p. 122
Rapport financier
Comptes consolidés
Comptes sociaux
p.
p.
p.
p.
Informations générales
Identité
Cadre légal
Extraits des statuts
127
127
131
132
p. 137
Divers
p. 138
Lexique
p. 143
Informations utiles
2 0 0 6
R ETAI L E STATES
RAPPORT AN N U EL 2006
SOMMAIRE
R A P P O R T
VA STG O E D B E VA K
-
SICAFI
Industrielaan 6
B- 1740 Ternat
[email protected]
www.retailestates.com
A N N U E L
p.
2
Lettre aux actionnaires
p.
5
Bref aperçu de Retail Estates sa
p.
p.
p.
p.
9
9
18
27
p.
p.
29
30
Rapport du Conseil d’Administration
Événements importants et faits survenus après l’exercice
Corporate Governance
Commentaire relatif aux comptes annuels consolidés
2005/2006
Affectation du résultat
Stratégie et perspectives financières
p.
p.
p.
33
33
35
Commentaire relatif aux portefeuille immobilier
Le marché de l’immobilier commercial en périphérie
Le portefeuille immobilier
p. 49
p. 50
p. 55
p. 55
p. 56
L’ action Retail Estates
Performances
Actionnaires
Liquidity provider
Agenda financier
p. 59
p. 60
p. 122
Rapport financier
Comptes consolidés
Comptes sociaux
p.
p.
p.
p.
Informations générales
Identité
Cadre légal
Extraits des statuts
127
127
131
132
p. 137
Divers
p. 138
Lexique
p. 143
Informations utiles
2 0 0 6
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
CHIFFRES CLÉS
P R O J E T I M M O B I L I E R R É A L I S AT I O N S P O U R CO M P T E P R O P R E
P O RT E F E U I L L E I M M O B I L I E R A C H ATS E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
PROJ ET IMMOBI LI ER
R É A L I S AT I O N S P O U R C O M P T E P R O P R E
PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
A C H AT S E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
L’ exercice comptable de Retail Estates sa débute le 1er avril et se termine au 31 mars.
Les chiffres clés sont consolidés avec la filiale Retail Estates Luxemburg sa, Sablon sa et Wickes Land Development
SINT-NIKLAAS
sa.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
31/03/06
31/03/05
181
182 210
169 111 543
13 684 674
76,10
98,69%
6 024
189
184 821
159 552 210
13 398 965
73,58
98,78%
5 672
CHIFFRES CLES
31/03/06
31/03/05
Résultat opérationnel par action
Résultat opérationnel recurrent par action
Return opérationnel sur fonds propres
Return sur fonds propres
Nombre d’actions
Dividende brut par action
Valeur nette d’inventaire/action
Cours de clôture
Cours moyen
Rendement de dividende brut par action à la clôture du cours
Rendement de dividende net par action à la clôture du cours
5,46
2,30
6,1%
14,6%
3 568 724
2,30
37,32
45,67
41,97
5,0%
4,2%
3,49
2,24
6,7%
10,1%
3 568 594
2,24
34,17
36,50
34,85
6,1%
5,2%
Nombre d’immeubles
Surface totale brut en m2
Valeur d’investissement estimée en EUR (excl Distri-Land)
Valeur vénale estimée en EUR
Loyer moyen par m2
Taux d’occupation
Immeubles en développement en m2
PARKLAAN 87
QUAREGNON
Réalisation 2005
ROUTE DE MONS
VILVOORDE
SCHAARBEEKLEI 185
Réalisation 2004
QUAREGNON
SINT-DENIJS-WESTREM
ROUTE DE MONS
KORTRIJKSESTEENWEG
Réalisation 2003
WILRIJK
BOOMSESTEENWEG 652
MONS
Réalisation 2004
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
9
2,0
2,0
1,5
1,5
SCHAARBEEKLEI 185
2,30
2,5
Réalisation 2004
100
6
VILVOORDE
€
2,24
€
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
PAR ACTION
2,37
2,5
13 684 674
12
mio €
13 398 965
169 111 543
150
15
159 552 210
200
mio €
TOTAL DES LOYERS
2,31
VALEUR D’INVESTISSEMENT ESTIMÉE
1,0
MECHELEN
1,0
GEERDEGEMSTRAAT 148
50
3
0,5
0,5
Réalisation 2005
0
05
06
0
05
06
0,0
05
06
0,0
CHAUSSÉE DE GHLIN 26
05
06
MONS
CHAUSSÉE DE GHLIN 26
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
CHIFFRES CLÉS
P R O J E T I M M O B I L I E R R É A L I S AT I O N S P O U R CO M P T E P R O P R E
P O RT E F E U I L L E I M M O B I L I E R A C H ATS E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
PROJ ET IMMOBI LI ER
R É A L I S AT I O N S P O U R C O M P T E P R O P R E
PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
A C H AT S E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
L’ exercice comptable de Retail Estates sa débute le 1er avril et se termine au 31 mars.
Les chiffres clés sont consolidés avec la filiale Retail Estates Luxemburg sa, Sablon sa et Wickes Land Development
SINT-NIKLAAS
sa.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
31/03/06
31/03/05
181
182 210
169 111 543
13 684 674
76,10
98,69%
6 024
189
184 821
159 552 210
13 398 965
73,58
98,78%
5 672
CHIFFRES CLES
31/03/06
31/03/05
Résultat opérationnel par action
Résultat opérationnel recurrent par action
Return opérationnel sur fonds propres
Return sur fonds propres
Nombre d’actions
Dividende brut par action
Valeur nette d’inventaire/action
Cours de clôture
Cours moyen
Rendement de dividende brut par action à la clôture du cours
Rendement de dividende net par action à la clôture du cours
5,46
2,30
6,1%
14,6%
3 568 724
2,30
37,32
45,67
41,97
5,0%
4,2%
3,49
2,24
6,7%
10,1%
3 568 594
2,24
34,17
36,50
34,85
6,1%
5,2%
Nombre d’immeubles
Surface totale brut en m2
Valeur d’investissement estimée en EUR (excl Distri-Land)
Valeur vénale estimée en EUR
Loyer moyen par m2
Taux d’occupation
Immeubles en développement en m2
PARKLAAN 87
QUAREGNON
Réalisation 2005
ROUTE DE MONS
VILVOORDE
SCHAARBEEKLEI 185
Réalisation 2004
QUAREGNON
SINT-DENIJS-WESTREM
ROUTE DE MONS
KORTRIJKSESTEENWEG
Réalisation 2003
WILRIJK
BOOMSESTEENWEG 652
MONS
Réalisation 2004
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
9
2,0
2,0
1,5
1,5
SCHAARBEEKLEI 185
2,30
2,5
Réalisation 2004
100
6
VILVOORDE
€
2,24
€
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
PAR ACTION
2,37
2,5
13 684 674
12
mio €
13 398 965
169 111 543
150
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159 552 210
200
mio €
TOTAL DES LOYERS
2,31
VALEUR D’INVESTISSEMENT ESTIMÉE
1,0
MECHELEN
1,0
GEERDEGEMSTRAAT 148
50
3
0,5
0,5
Réalisation 2005
0
05
06
0
05
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0,0
05
06
0,0
CHAUSSÉE DE GHLIN 26
05
06
MONS
CHAUSSÉE DE GHLIN 26
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
CHIFFRES CLÉS
P R O J E T I M M O B I L I E R R É A L I S AT I O N S P O U R CO M P T E P R O P R E
P O RT E F E U I L L E I M M O B I L I E R A C H ATS E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
PROJ ET IMMOBI LI ER
R É A L I S AT I O N S P O U R C O M P T E P R O P R E
PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
A C H AT S E X E R C I C E 2 0 0 5 - 2 0 0 6
L’ exercice comptable de Retail Estates sa débute le 1er avril et se termine au 31 mars.
Les chiffres clés sont consolidés avec la filiale Retail Estates Luxemburg sa, Sablon sa et Wickes Land Development
SINT-NIKLAAS
sa.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
31/03/06
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181
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169 111 543
13 684 674
76,10
98,69%
6 024
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184 821
159 552 210
13 398 965
73,58
98,78%
5 672
CHIFFRES CLES
31/03/06
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Résultat opérationnel par action
Résultat opérationnel recurrent par action
Return opérationnel sur fonds propres
Return sur fonds propres
Nombre d’actions
Dividende brut par action
Valeur nette d’inventaire/action
Cours de clôture
Cours moyen
Rendement de dividende brut par action à la clôture du cours
Rendement de dividende net par action à la clôture du cours
5,46
2,30
6,1%
14,6%
3 568 724
2,30
37,32
45,67
41,97
5,0%
4,2%
3,49
2,24
6,7%
10,1%
3 568 594
2,24
34,17
36,50
34,85
6,1%
5,2%
Nombre d’immeubles
Surface totale brut en m2
Valeur d’investissement estimée en EUR (excl Distri-Land)
Valeur vénale estimée en EUR
Loyer moyen par m2
Taux d’occupation
Immeubles en développement en m2
PARKLAAN 87
QUAREGNON
Réalisation 2005
ROUTE DE MONS
VILVOORDE
SCHAARBEEKLEI 185
Réalisation 2004
QUAREGNON
SINT-DENIJS-WESTREM
ROUTE DE MONS
KORTRIJKSESTEENWEG
Réalisation 2003
WILRIJK
BOOMSESTEENWEG 652
MONS
Réalisation 2004
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
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Réalisation 2004
100
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VILVOORDE
€
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€
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
PAR ACTION
2,37
2,5
13 684 674
12
mio €
13 398 965
169 111 543
150
15
159 552 210
200
mio €
TOTAL DES LOYERS
2,31
VALEUR D’INVESTISSEMENT ESTIMÉE
1,0
MECHELEN
1,0
GEERDEGEMSTRAAT 148
50
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0,5
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Réalisation 2005
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CHAUSSÉE DE GHLIN 26
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CHAUSSÉE DE GHLIN 26
R ETAI L E STATES
RAPPORT AN N U EL 2006
SOMMAIRE
R A P P O R T
VA STG O E D B E VA K
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SICAFI
Industrielaan 6
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Lettre aux actionnaires
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Bref aperçu de Retail Estates sa
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Rapport du Conseil d’Administration
Événements importants et faits survenus après l’exercice
Corporate Governance
Commentaire relatif aux comptes annuels consolidés
2005/2006
Affectation du résultat
Stratégie et perspectives financières
p.
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Commentaire relatif aux portefeuille immobilier
Le marché de l’immobilier commercial en périphérie
Le portefeuille immobilier
p. 49
p. 50
p. 55
p. 55
p. 56
L’ action Retail Estates
Performances
Actionnaires
Liquidity provider
Agenda financier
p. 59
p. 60
p. 122
Rapport financier
Comptes consolidés
Comptes sociaux
p.
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Informations générales
Identité
Cadre légal
Extraits des statuts
127
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Divers
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Lexique
p. 143
Informations utiles
2 0 0 6
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
LETTR E AUX ACTION NAI R ES
Madame, Monsieur,
Au cours de l’exercice écoulé, les investissements relatifs aux immeubles commerciaux - sur le marché
de l’immobilier comme sur les Bourses européennes - ont suscité un engouement exceptionnel de
la part des investisseurs.
La valorisation des immeubles commerciaux et des sociétés immobilières cotées en Bourse a atteint
des records. Le niveau historiquement faible des taux d’intérêts et les nombreuses prévisions selon
lesquelles la relance économique stimulera la confiance du consommateur n’y sont, certes, pas
étrangers. Dans ce contexte, Retail Estates sa a adopté une politique d’investissements vigilante.
Conforme à celle des années précédentes, elle accorde la priorité aux investissements générant
suffisamment de plus-value et de perspectives de rendement à long terme, même si cette décision
implique le rejet d’un plus grand nombre d’investissements potentiels. Certains immeubles non
stratégiques, qui ne répondaient plus aux critères susmentionnés, ont en outre été vendus. Le produit
de ces ventes a été intégralement réinvesti dans de nouveaux investissements, dont plusieurs
relèvent de projets de développement pour son compte propre.
L’intérêt soutenu envers les biens immobiliers de périphérie sur le marché locatif a encore une fois
généré un taux d’occupation record, à savoir 98,69 %.
Ces conditions propices se reflètent de diverses manières dans nos résultats. Ainsi, le résultat
d’exploitation s’élève à 8,6 millions d’EUR. La réévaluation annuelle du patrimoine immobilier par
notre expert immobilier Cushman & Wakefield s’est soldée par une augmentation de valeur de
10,1 millions d’EUR. Cette appréciation de 6,7 % s’explique en partie par l’indexation des loyers et en
partie par l’appréciation effective constatée sur le marché. D’importantes plus-values ont également
été enregistrées pour un montant de 1,1 million d’EUR. Elles sont imputables au développement de
projets pour son compte propre. La vente d’immeubles commerciaux a engendré une plus-value de
0,7 million d’EUR par rapport à la valeur comptable de ces immeubles.
2
B R E F A P E R Ç U D E R E TA I L E STAT E S
Signalons également que le cours de nos actions a considérablement augmenté : avec une hausse
de 25,37 %, Retail Estates sa a fait partie des Sicafis les plus dynamiques. La politique de l’entreprise
en matière de dividendes joue, certes, un rôle important à cet égard : les dividendes constituent
un baromètre financier non négligeable pour la valeur de nos actions, qui rivalisent avec d’autres
produits financiers. Dans le prolongement des années précédentes, le Conseil d’Administration
propose de distribuer un dividende de 8,2 millions d’EUR, ce qui représente la quasi-totalité du
résultat d’exploitation. Dans cette hypothèse, le dividende par action augmentera de 2,67 %, passant
de 2,24 d’EUR à 2,30 d’EUR par action.
Sur le plan financier et administratif, l’exercice écoulé sera essentiellement placé sous le signe de la
transition vers le système international des normes comptables IFRS. La principale conséquence de
ceci réside dans l’évaluation du portefeuille immobilier à sa « juste valeur », qui correspond à la valeur
de vente du bien immeuble. Dès lors, un montant équivalent à 2,5 % de la valeur d’investissement du
bien immobilier a été déduit des fonds propres de l’entreprise.
Au cours de l’exercice 2006/2007, nous accorderons une attention soutenue à l’extension du
portefeuille immobilier, en mettant l’accent sur les objectifs à long terme en matière de rendement
et de création de valeur.
Nous remercions nos actionnaires pour leur confiance, ainsi que nos collaborateurs pour leur
engagement. Tous contribuent, en effet, aux résultats de notre entreprise.
Jan De Nys
Paul Borghgraef
Administrateur délégué
Président
3
B R E F A P E R Ç U D E R E TA I L E STAT E S
B R E F A P E R Ç U D E R E TA I L E STAT E S S A
STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT
Au cours de ces dernières années, Retail
Estates sa s’est concentrée sur un renforce-
Retail Estates sa est une sicaf immobilière
ment de la qualité de son portefeuille de
(en abrégé “Sicafi”) spécialisée dans certains
biens immobiliers, grâce au mix approprié des
créneaux
activités commerciales de ses locataires.
de
marché
qui
investit
dans
des magasins situés en périphérie des
agglomérations ou le long des axes routiers
Retail Estates sa loue ses immeubles à
menant aux centres urbains.
l’état brut de décoffrage (protégé contre le
vent et l’eau), les travaux d’aménagement
Retail Estates sa achète ces biens immobiliers
et
l’entretien
locatif
de
ses
bâtiments
à des tiers ou les construit et les commercialise
étant à charge des locataires. Les coûts de
pour son compte propre. Les immeubles
maintenance à supporter par Retail Estates
ont une superficie variant entre 500m2 et
sa se limitent essentiellement à l’entretien
10 000m2.
des parkings et de la toiture, et peuvent être
planifiés à l’avance.
La société, présente en Belgique et au
grand-duché de Luxembourg, veille à une
Contrairement aux immeubles de bureaux,
diversification géographique suffisante de ses
ces entretiens ne provoquent ni arrêt, ni
investissements dans ces pays. Elle mène une
interruption des activités commerciales des
politique d’investissement active de manière
locataires.
à permettre aux actionnaires d’investir dans
Les locataires de la société sont principalement
différents biens immobiliers.
des sociétés réputées à succursales multiples,
Retail Estates sa propose un investissement dans un portefeuille
immobilier diversifié
Wilrijk - Boomsesteenweg 651
5
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
B R E F A P E R Ç U D E R E TA I L E STAT E S S A
telles que Aldi, Groupe Blokker, Brantano,
placés en magasins de périphérie.
Carpetright, E5-mode, JBC, Heytens, Krëfel,
L’investissement total, direct via son porte-
O’Cool, Shoe Discount, etc.
feuille immobilier et indirect par le biais des
Au 31 mars 2006, le portefeuille de Retail
certificats immobiliers “Distri-Land” et “Distri-
Estates sa comportait 181 biens immobiliers
Invest”, s’élève donc à 182,95 millions d’EUR.
représentant
une
superficie
totale
de
OBJECTIFS À COURT TERME
182 210m2, avec un taux d’occupation de
98,69%. Il y a 6 024m2 de surface commerciale
en cours de développement, qui seront repris
Retail Estates sa souhaite pendant cet
dans le périmètre du portefeuille lors de la
exercice
réception provisoire des bâtiments.
supplémentaires dans l’expansion de son
effectuer
des
investissements
portefeuille immobilier. En outre elle souhaite
La valeur du portefeuille au 31 mars 2006 a été
réagir aux opportunités qui de son point de
estimée par l’expert immobilier indépendant
vue, se présentent dans le marché.
à une valeur d’investissement (la valeur frais
de transaction inclus) de 174,03 millions d’EUR
Certains
investisseurs
privés,
souvent
et à une juste valeur (valeur exclusif frais de
dépassés par la complexité de la gestion de
transaction) de 169,11 millions d’EUR.
ce type d’investissement, préfèrent passer
d’un investissement immobilier en direct à un
Retail
Estates
sa
a
investi
au
investissement dans un produit de titrisation
total
d’un portefeuille immobilier.
13,84 millions d’EUR essentiellement dans
le certificat immobilier “Distri-Land”. Retail
Estates sa possède actuellement 76,17% du
Retail Estates sa est convaincue que l’essor du
certificat immobilier “Distri-Land”.
marché des immeubles commerciaux accroît
l’attrait du développement de projets pour le
Retail Estates sa a en outre acquis 879
compte propre de l’entreprise. Cette évolution
certificats immobiliers “Distri-invest” qui, à
se traduit par des rendements supérieurs
l’instar de “Distri-Land”, sont intégralement
à ceux du marché immobilier actuel. Elle
6
B R E F A P E R Ç U D E R E TA I L E STAT E S
offre en outre une opportunité d’étendre
fortement diversifié et elle est constituée pour
activement le portefeuille à des endroits
une durée illimitée.
où Retail Estates sa avait déjà réalisé des
Les investissements en immeubles commer-
investissements fructueux.
ciaux en périphérie ont gagné en intérêt tout au
UN INVESTISSEMENT DANS
long de ces dernières années, suite à une offre
RETAIL ESTATES SA
plus restreinte d’emplacements de première
qualité (en partie en raison d’une politique plus
Retail Estates sa est une Sicafi. Une société
stricte en matière d’autorisations délivrées par
de ce type est sujette à une série de règles
les autorités) et à une demande croissante, en
en matière de diversification des risques, de
partie due à l’internationalisation du secteur.
distribution du bénéfice et de gestion de
Combinée avec une institutionnalisation des
l’endettement, stipulées par Arrêté Royal. Le
investissements en biens immobiliers situés
respect de l’ensemble de ces règles permet
en périphérie, cette tendance favorise non
à la Sicafi de bénéficier d’un régime fiscal
seulement une augmentation des loyers, mais
avantageux lui permettant, pour ainsi dire, de
également la valorisation de ces biens.
ne pas payer d’impôts sur les revenus. C’est
pourquoi le résultat de l’exercice à affecter
Le Conseil d’Administration est composé de
d’une Sicafi est supérieur à celui d’autres
représentants d’investisseurs institutionnels,
sociétés
d’administrateurs
immobilières
comparables
ne
indépendants
et
des
membres de la direction qui ont chacun
jouissant pas d’un tel statut.
utilisé leur connaissance spécifique du secteur
Contrairement aux émetteurs de certificats
de l’immobilier pour prendre les décisions
immobiliers qui ne disposent que d’un
d’investissement en connaissance de cause et
portefeuille immobilier restreint de biens
dans une optique de création de valeur pour
immobiliers qu’ils liquident à terme, Retail
les actionnaires.
Estates sa, en tant que Sicafi, dispose d’atouts
Chaque actionnaire possédant des actions
supplémentaires, notamment d’un portefeuille
7
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
Retail Estates sa, dispose d’un instrument
au 31 mars 2006, contre 31,93 EUR un an plus tôt.
d’investissement
négociable
La valeur du portefeuille a également haussé
et réalisable à tout moment sur Euronext
de 6,67% durant l’exercice écoulé. Le cours de
Brussels.
Bourse moyen englobe donc une prime de
librement
30% par rapport à la valeur intrinsèque. C’est
La totalité des actions de Retail Estates sa
une situation que connaissent la plupart des
sont en possession du public et de quelques
Sicafis, qui affichent des primes de 11% à 60%.
investisseurs
institutionnels.
Toutefois,
32,95% sont détenues par des actionnaires
institutionnels qui, en application de la
législation en matière de transparence et
en vertu des statuts de Retail Estates sa, ont
déclaré posséder une participation dépassant
le seuil statutaire de 3% et/ou de 5%.
Les cours de Bourse publiés chaque jour dans
les journaux permettent aux actionnaires
de suivre à tout moment l’évolution de leur
investissement.
De plus, la société dispose d’un site internet
(www.retailestates.com)
comportant
des
informations utiles pour les actionnaires.
La valeur d’actif net (NAV) est obtenue en
divisant les capitaux propres consolidés par
le nombre d’actions. La valeur d’actif net (NAV)
du dividende de 2,30 EUR s’élevait à 35,02 EUR
8
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
A. ÉVÉNEMENTS IMPORTANTS DE
L’EXERCICE 2005/2006 ET FAITS
POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DE L’EXERCICE
Quaregnon situé le long d’un axe de magasins
proche de la route nationale N51 reliant Mons
à Valenciennes. Ces surfaces commerciales
sont louées à McDonalds (fast food), MaxiToys
A.1. Événements importants de
( jouets), Aubert (puériculture) et Pronti
l’exercice
(chaussures). A Spa, Retail Estates sa a acquis
une surface commerciale loué à Tom & Co
1. INVESTISSEMENTS ET DÉSINVESTISSEMENTS
(alimentation animale). La Sicafi a également
racheté trois surfaces commerciales appar-
1.1. Investissements
tenant à la Superconfex sa, qui a vendu
Retail Estates sa a investi dans l’élargissement
ses activités commerciales partiellement à
de son portefeuille avec l’acquisition de 10
C&A et partiellement à BR Bedding BV. Ces
surfaces commerciales, pour une valeur
surfaces commerciales sont situés à Borsbeek,
d’investissement totale de 11,35 millions
Gosselies et Mons et sont loués à BR Bedding
d’EUR. L’investissement dans ces immeubles
BV qui exploite des points de vente sous
génère un revenu locatif annuel de 0,92
l’enseigne Superconfex.
million d’EUR
Deux immeubles commerciaux situés à
1.2. Désinvestissements
Mechelen (Legio –DIY) et à Sint-Niklaas (Fun –
Les circonstances du marché étant favorable
jouets et articles saisonniers) ont été réalisés
à la vente, Retail Estates sa a su optimaliser
pour le compte propre de Retail Estates sa. En
son portefeuille immobilier en vendant 18
plus, la Sicafi a acquis le contrôle de Sablon sa,
immeubles commerciaux qui, du point de vue
propriétaire d’un complexe commercial à
gestion, étaient atypiques. Le revenu de vente
Une grande partie de son portefeuille est réalisée pour son compte
propre
Sint Denijs Westrem - Kortrijksesteenweg 1036
9
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
de ses immeubles s’élève 10,0 millions d’EUR.
Management
sprl
(alors
dénommée
Les immeubles vendus génèreraient un revenu
Autobedrijf René sprl). Sur une parcelle de
locatif annuel d’environ 1,0 million d’EUR.
terrain à bâtir engendrée par la démolition
d’un garage, un nouvel immeuble commercial
d’immeubles
de 1 248m2 sera construit le long de la route de
individuels d’une superficie de moins de
sortie en direction de Hulst, puis louée à Aldi
1 000m2, souvent loués à des indépendants
dans le cadre d’un contrat à long terme. La
locaux et non à des entreprises à succursales
réception est prévue pour la fin août 2006.
Il
s’agit
essentiellement
multiples. Les immeubles en question sont
situés
à
Halle,
Izegem,
2.2. Marche-en-Famenne - Rond point de la
Maasmechelen,
Pirire / Rue de France
Waremme et Wommelgem.
Le 28 mars 2006, Retail Estates sa a acheté
Retail Estates sa a vendu sa part dans le
un garage avoissinant des 6 immeubles
Leisurecenter de la Stationsplein à Sint-
commerciaux qu’elle possède déjà à cet
Niklaas à une société immobilière, laquelle
emplacement. Après
une
est contrôlée par un investisseur immobilier
approfondie
construction
irlandais. La vente porte sur les 10 immeubles
en partie, trois immeubles commerciaux
commerciaux que Retail Estates sa avait
supplémentaires seront édifiés sur place et
construit en 2003 et qui sont loués en
loués à LeenBakker, Ixina et Casa. La réception
principal à des activités d’horeca et de loisirs
est prévue pour la fin décembre 2006.
et
une
transformation
neuve
et, dans une moindre mesure, à des activités
2.3. Grand-duché de Luxembourg :
de commerce de détail.
Sandweiler - Route de Luxembourg
2. DÉVELOPPEMENT POUR COMPTE PROPRE
La filiale luxembourgeoise de Retail Estates sa
achèvera l’extension de son parc commercial
2.1. Sint-Niklaas – Plezantstraat
existant
Le 28 décembre 2005, Retail Estates sa a
commerciaux sont construits et loués à
acquis le contrôle de Retail Warehousing
MaxiToys, Casa, Zeeman et Exell.
10
en
avril
2006.
4
immeubles
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
3. LOCATIONS
problèmes de liquidité après le démarrage
de leurs activités au sein des immeubles
Taux d’occupation, revenus locatifs
commerciaux qu’elles louent à Retail Estates sa,
Le taux d’occupation du portefeuille de Retail
souvent à des emplacements secondaires.
Estates sa s’établit à 98,69%. La superficie
4. INVESTISSEMENTS EN CERTIFICATS IMMOBILIERS
inoccupée est constituée d’un espace polyvalent faisant partie d’un centre commercial de
634m2 et de 1 750m2 de surfaces commerciales.
4.1. Certificat immobilier “Distri-Land”
Il va de soi que le taux d’occupation doit être
Aucun
considéré comme le cliché instantané d’une
acheté au cours de l’exercice écoulé, car Retail
situation qui ne rend pas compte d’une série de
Estates sa estimait que le cours boursier
mutations en cours d’exercice. Il ne constitue
dépassait
en aucun cas une garantie pour l’avenir étant
intrinsèque du certificat. Retail Estates sa
donné que la législation en matière de baux
possède actuellement 47 302 des 62 100
commerciaux est impérative et qu’elle prévoit
certificats émis par l’Immobilière Distri-
une possibilité de résiliation triennale pour
Land sa. Retail Estates sa n’est intervenue en
tous les locataires.
Bourse qu’en qualité d’acheteur dans la mesure
certificat
supplémentaire
considérablement
la
n’a
été
valeur
où le cours boursier n’excédait pas la valeur
Au cours de l’exercice écoulé, un seul de
intrinsèque déterminée par elle, principalement
nos locataires a fait faillite, à savoir Dream
sur la base de la valeur des biens immobiliers
& Sleep sa, qui louait un petit immeuble
sous-jacents, ainsi qu’en proportion des droits
commercial à Diest (cet événement ne devrait
contractuels des détenteurs de certificats sur
pas susciter une perte de revenus locatifs).
la valeur de ces biens.
Une provision de 85 000 EUR a néanmoins été
4.2. Certificat immobilier “Wickes Tournai,
établie lors de la clôture des comptes annuels
Mechelen, …”
afin de couvrir le risque de mauvais paiement
essentiellement inhérent à 4 locataires. Il
Les certificats immobiliers “Wickes Tournai,
s’agit de petites entreprises connaissant des
Mechelen,…” sont négociés lors des ventes
11
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
publiques périodiques d’Euronext Brussels.
part, en fonction de la valeur de liquidation
Retail Estates sa souhaite que ces certificats
sous-jacente des biens, estimée par son expert
immobiliers restent négociables. Le 2 janvier
immobilier à cette date et, d’autre part, en
2004, Retail Estates sa a lancé une offre
fonction des droits des détenteurs de certificats
publique d’achat et a offert aux détenteurs
en cas de liquidation.
des certificats immobiliers qui ne sont pas
encore en sa possession, la possibilité de les lui
4.3. Certificat immobilier “Distri-Invest”
céder jusqu’au 30 novembre 2009, au prix fixé
A
pour les certificats immobiliers par Leasinvest
879
Group et KBC Assurances, via une société liée,
achetés en Bourse, pour un montant de
à savoir 156 d’EUR par certificat immobilier ex-
0,25 millions d’EUR. Intégralement placé dans
coupon n° 16 portant sur le solde d’exploitation
des magasins de périphérie, par analogie
de l’exercice 2003.
avec le certificat “Distri-Land”, ce certificat
Au cours de l’exercice écoulé, Retail Estates sa
immobilier couvre 15 immeubles commerciaux,
a acquis lors des ventes publiques d’Euronext
répartis dans toute la Belgique.
Brussels 28 certificats supplémentaires. Comme
La participation de Retail Estates sa, à savoir
cela a été indiqué ci-dessus, elle détient donc,
879 certificats sur un total de 43 879 certificats
au 31 mars 2006, 46 236 certificats immobiliers
émis, est encore très restreinte par rapport aux
“Wickes Tournai, Mechelen, …”, soit 98,37%
certificats susmentionnés.
titre
de
placement
certificats
de
“Distri-Invest”
trésorerie,
ont
été
de tous les certificats émis. Autrement dit,
5. AUGMENTATION DE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER
764 certificats (1,63%) se trouvent encore aux
mains du public. À supposer que le preneur
Bricorama sa n’ait pas levé son option d’achat
D’après l’évaluation du portefeuille immobilier
et que la structure des certificats n’ait pas été
effectuée par son expert immobilier Cushman
liquidée d’ici là, Retail Estates sa continuera
& Wakefield, Retail Estates sa a comptabilisé
après le 1er décembre 2009 à se porter
d’importantes plus-values pour un montant
acquéreur des certificats immobiliers encore
de 10,1 millions d’EUR. Elles sont imputables à
aux mains du public à un prix calculé, d’une
différents facteurs :
12
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
1. L’indexation des loyers et les révisions de
l’intention de ses locataires. Ce faisant, elle
loyers dans le cadre de renouvellements de
n’adopte aucune position spéculative mais
baux
se contente d’acheter des immeubles qui,
Tous les loyers sont généralement liés à l’indice
après redéveloppement, sont loués à des
des prix à la consommation. L’inflation était
candidats-locataires présélectionnés. Le prix de
nettement plus élevée au cours de l’exercice
revient de ces développements est nettement
écoulé que durant les années précédentes. Lors
inférieur à la valeur marchande des immeubles
de renouvellements de baux, on constate aussi
réalisés de la sorte. Ce type de développement
bien des augmentations que des diminutions
- notamment à Mechelen et Sint-Niklaas -
de loyers, bien qu’en définitive, les hausses
a permis d’enregistrer une plus-value de
l’emportent.
1,1 million d’EUR au cours de l’exercice écoulé.
2. L’augmentation
de
valeur
des
6. RÉÉVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER A LA
biens
immobiliers commerciaux
LUMIÈRE DES NORMES IFRS
Au sein du vaste marché de l’immobilier,
l’attention
déplace
Dans le cadre de la conversion des états
du marché des bureaux et de l’immobilier
financiers en normes IAS/IFRS et de l’appli-
résidentiel
cation de la norme IAS 40 qui traite de la
La
hausse
des
vers
investisseurs
l’immobilier
importante
de
se
commercial.
la
demande
comptabilisation des immeubles de placement
d’investisseurs nationaux et étrangers se
et de leur valorisation à la juste valeur, les
traduit par des augmentations de valeur
Sicafis ont été amenées à adapter leur mode
considérables résultant des prévisions de
de présentation des actifs immobiliers au bilan.
rendement (‘yield’) plus faibles.
Les immeubles de placement seront dorénavant
valorisés à leur juste valeur (“fair value”).
3. La création de valeur via la réalisation
d’immeubles pour son compte propre
Cette juste valeur est égale au montant pour
Retail Estates sa se focalise de plus en plus
lequel un immeuble pourrait être échangé
sur la réalisation de projets immobiliers à
entre des parties bien informées, consentantes
13
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
et agissant dans des conditions de concurrence
sur un échantillon représentatif de 220
normale. Elle doit s’entendre du point de vue du
transactions intervenues dans le marché
vendeur sous déduction des droits de mutation.
pendant les années 2003 à 2005 et totalisant
Etant donné l’éventail des modalités de transfert
6,0 milliards d’EUR. Ce pourcentage sera revu
de propriété utilisées en Belgique et des droits
annuellement et adapté si nécessaire par
de mutation qui en découlent (de 0 à 12,5 %), le
seuils de 0,5%. Les experts attesteront du
taux effectif des droits de mutation à déduire
pourcentage de déduction retenu dans leurs
a été constaté par les experts immobiliers
rapports périodiques aux actionnaires.
indépendants chargés de l’évaluation du
Pour les transactions portant sur des immeubles
patrimoine immobilier des Sicafis.
localisés en Belgique d’une valeur globale
Les experts établissent, dans un premier temps,
inférieure à 2,5 millions d’EUR, il y a lieu de tenir
la valeur d’investissement du patrimoine
compte de droits de mutation de 10 à 12,5%
immobilier (équivalent à la notion de valeur
selon les Régions où ces immeubles sont situés.
d’investissement
utilisée).
En pratique, Retail Estates sa considère son
Dans un deuxième temps, ils observent, pour
portefeuille immobilier comme un ensemble
l’ensemble du secteur immobilier, un niveau de
qui,
frais de mutation estimés lors d’une aliénation
serait distribué dans son intégralité ou en un
hypothétique future d’un bien qu’ils déduisent
nombre restreint de parties, dont la valeur
alors de la valeur d’investissement pour
serait supérieure au seuil susmentionné de 2,5
déterminer la juste valeur du patrimoine, qui
millions d’EUR. Sur le marché de l’immobilier
sera dorénavant présentée au bilan consolidé
commercial, des prix moins élevés ont été
des Sicafis.
proposés par des investisseurs institutionnels,
précédemment
dans
l’éventualité
d’une
aliénation,
des
qui préfèrent l’achat d’un portefeuille de
immeubles ou les portefeuilles des immeubles
magasins diversifié avec plusieurs locataires
d’une valeur globale de plus de 2,5 millions
à différents emplacements, plutôt que l’achat
d’EUR, les experts ont évalué la moyenne
– plus fastidieux – d’immeubles commerciaux
pondérée des droits à 2,5%. Ils se sont basés
individuels.
Pour
les
transactions
portant
sur
14
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
Un certain nombre d’immeubles commerciaux
aux capitaux propres et non au compte de
non
résultats.
stratégiques
s’avèrent
néanmoins
invendables dans un grand ensemble de
7. DÉCISIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE
ce type, dont ils réduiraient d’ailleurs la
valeur. Il s’agit d’immeubles comptabilisés
DU
10 AOUT 2005
sous la rubrique “Actifs détenus en vue de
la vente” du bilan pour une valeur globale
L’assemblée générale extraordinaire du 10 août
de
2005 a pris les décisions suivantes :
6,9 millions d’EUR. Comme
la
valeur
individuelle de ces immeubles est inférieure
au seuil de 2,5 millions d’EUR, l’ensemble des
1. Renouvellement du mandat du Conseil
droits de transfert y afférents a été déduit.
d’Administration concernant l’augmentation
du capital social souscrit de la société.
Cette déduction de 2,5 % s’établit pour Retail
Estates sa à 5,3 millions d’EUR ou 1,47 EUR
2. Le Conseil d’Administration est autorisé à
par action ordinaire. Elle est retranchée des
augmenter le capital souscrit d’un montant
“Capitaux propres” et portée dans la rubrique
maximal de 80 293 315 EUR.
“Impact sur la juste valeur des frais et droits
de mutation estimés intervenant lors de
3. Fusion
par
absorption
de
Retail
l’aliénation hypothétique des immeubles de
Warehousing sa par Retail Estates sa, de
placement”. Les Conseils d’Administration des
sorte que l’intégralité du patrimoine de
Sicafis établiront sous le contrôle de leurs
la société absorbée (actif comme passif)
auditeurs les modalités de comptabilisation
est acquis par la société repreneuse.
pour les nouvelles acquisitions d’immeubles
Le
de placement.
Warehousing sa a donc été intégré dans le
patrimoine
immobilier
de
Retail
portefeuille de Retail Estates sa, à savoir
Conformément à la politique de la grande
les bâtiments de Wilrijk (Boomsesteenweg
majorité des Sicafis en la matière, cette
649-651), Vilvoorde (Schaarbeeklei 115) et
réduction de valeur a été directement portée
Sint-Niklaas (Leopold II-laan).
15
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
4. A la suite de cette fusion, le capital de la société
grâce à l’indexation des loyers, mais elles
repreneuse a été augmenté de 515,07 EUR,
sont sensibles aux taux d’intérêt en raison
atteignant
du taux d’endettement élevé de nombreux
ainsi
80 293 830,07 EUR.
investisseurs.
Par ailleurs, l’émission de 130 actions
supplémentaires porte le total à 3 568 724
unités. Ces nouvelles actions ont été
2. Evolution sur le marché locatif
allouées à Retail Estates Luxembourg sa qui
Il va de soi que ce marché est soumis à
les a vendues en Bourse.
différents risques, en termes d’inoccupation,
mais aussi de louabilité, de qualité des
8. FACTEURS DE RISQUES
locataires, de vieillissement des bâtiments
et d’évolution de l’offre et de la demande sur
La direction s’efforce de minimiser les facteurs
le marché locatif. Certes, il existe en outre
de risques, mais certains d’entre eux ne doivent
un risque inhérent au paiement des loyers
surtout pas être négligés :
malgré toutes les précautions de la direction,
qui fait de son mieux pour vérifier à l’avance
1. Evaluation des biens immobiliers
la solvabilité et la fiabilité des locataires.
La valeur du portefeuille fait l’objet d’une
La solvabilité des locataires peut toutefois
évaluation
expert
changer de manière significative en cours
indépendant. Il va de soi qu’une diminution
de bail, sans que le loueur ne puisse mettre
de la valeur estimée réduirait le patrimoine de
unilatéralement fin à la relation. La législation
la société. La valeur des biens immobiliers de
relative aux baux commerciaux assure en
périphérie dépend essentiellement de la valeur
effet aux locataires une protection élargie et
commerciale de leur emplacement. Selon
de longue durée.
trimestrielle
par
un
la rareté des terrains bien situés, l’offre et la
demande exercent une pression ascendante,
3. Etat architectonique des bâtiments
tant chez les investisseurs privés que sur le
La direction prend toutes les mesures possibles
marché de l’immobilier institutionnel. Les
pour anticiper ces risques et mène, à cet effet,
valeurs résistent généralement à l’inflation
une politique systématique concernant les
16
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
“grosses réparations” à charge du bailleur.
imposent une nouvelle affectation à un
Celles ci se limitent en principe aux rénovations
immeuble, il faut demander la modification
des toitures et des parkings.
des permis octroyés. Or, l’obtention de ces
amendements s’avère souvent fastidieuse
4. Risques financiers
et peu transparente. Dans pareille situation,
Il s’agit des risques suscités par l’évolution
la direction s’efforce de limiter les risques en
des taux d’intérêt. La société applique une
formulant des prévisions réalistes lors de la
politique vigilante afin de minimiser ce risque
location.
de taux.
9. UTILISATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
Les financements sont souscrits à long
terme sous la forme de “bullet loans”, c’està-dire d’emprunts dont le capital doit être
Conformément aux recommandations du
remboursé dans son ensemble après 5 à 8
Conseil d’Administration, la direction applique
ans. Vu le faible taux d’endettement de la
une politique vigilante axée sur le suivi et la
société, le refinancement de ces emprunts
limitation des risques de taux. Ainsi, Retail
à l’échéance ne devrait, en principe, causer
Estates sa recourt à des Swaps de taux d’intérêt
aucun problème.
(“Intrest Rate Swaps”) pour la couverture du
risque de taux inhérent aux emprunts à long
5. Risques liés aux permis
terme souscrits selon un taux variable. La
La valeur des biens immobiliers de périphérie
durée de ces instruments est alignée sur celle
est éminemment tributaire de la présence de
des crédits sous-jacents, et le taux d’intérêt
tous les permis et autorisations urbanistiques
variable est alors remplacé par un taux
inhérents à la législation sur les établissements
d’intérêt fixe. Au total, des accords de ce type
commerciaux, en fonction de l’affectation
ont été souscrits pour les intérêts d’emprunts
envisagée pour l’immeuble. La direction y
représentant un montant de 21 975 000 EUR.
consacre toute l’attention requise lors de
Ces emprunts arrivent à échéance durant la
l’acquisition et de la réalisation d’immeubles
période mars-novembre 2009.
commerciaux. Si des circonstances externes
17
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
B. CORPORATE GOVERNANCE
A.2. Faits postérieurs à la clôture
de l’exercice
1. Introduction
Le 18 mai 2006, un incendie a entièrement
détruit un immeuble commercial situé à
Depuis 2005, Retail Estates sa accorde une
Lokeren, qui était loué à Brantano sa. Retail
attention toute particulière à la Corporate
Estates sa est assurée contre ce type de risque :
Governance (gouvernance d’entreprise), et les
tant la reconstruction que la perte temporaire de
règles de conduite du Corporate Governance
revenus locatifs sont, en principe, suffisamment
Code (ci-après dénommé ‘le Code’) font l’objet
couvertes.
ne
d’un chapitre distinct dans le rapport annuel
pourra être mise en œuvre qu’après l’octroi de
de la société, conformément aux exigences
nouveaux permis de bâtir, il est difficile d’en
stipulées à l’annexe F du Code.
Comme
la
reconstruction
préciser le délai. Une période de 12 à 18 mois
semble inévitable de prime abord.
La Corporate Governance Charter (charte
de gouvernance d’entreprise décrivant le
fonctionnement et l’organisation internes du
Conseil d’Administration) est disponible sur
le site www.retailestates.com (Information
corporate - Concernant Retail Estates Corporate Governance). Cette charte a été
complétée du Protocole de prévention contre
les délits d’initiés, et alignée sur la Directive
européenne ainsi que l’AR du 5 mars 2006
concernant les abus de marché, entré en
vigueur le 10 mai 2006.
18
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
connaissance approfondie du commerce de
2. Société anonyme
détail, des investissements dans l’immobilier
Retail Estates sa a d’emblée opté pour le statut
et de leur financement ainsi que, d’une
juridique de la société anonyme, car il offre les
manière générale, de la gestion de sociétés
meilleures garanties de traitement équitable
cotées en Bourse et de sicafs en particulier. Il
pour tous les actionnaires. Retail Estates sa
importe dès lors que les membres du Conseil
a en outre établi sa propre administration,
d’Administration soient complémentaires en
chargée de la gestion globale, de la gestion
termes de connaissances et d’expérience. Il est
du patrimoine immobilier, et de la gestion
envisagé de limiter le Conseil d’Administration
technique et administrative.
à 10 membres afin de garantir son efficacité.
3. Conseil d’administration
Les actionnaires de référence sont représentés
par Paul Borghgraef et Philippe Haers pour
3.1. COMPOSITION
Le
Conseil
KBC Bank et par Marc Tinant pour le groupe
d’Administration
de
Arco.
Retail
Estates sa se compose actuellement de huit
Bref aperçu de la composition du Conseil
administrateurs, dont le Président du Conseil
d’Administration de Retail Estates sa:
d’Administration,
6
administrateurs
non
exécutifs et l’administrateur délégué. Des
Président
huit administrateurs il y a trois indépendants
Paul Borghgraef (°1954): Président, Membre
qui remplissent les conditions de l’article 524,
du Comité de rémunération
§ 4 et les critères d’indépendance du Code des
adresse professionnelle: Krefima - Mechelse-
sociétés.
steenweg 150 - 2018 Antwerpen
fin du mandat: 2009
La composition du Conseil d’Administration
rémunération 2005-2006: 36 000 EUR
doit garantir que la prise de décisions se fait
autres
dans l’intérêt de la société. La préférence
Group sa, Centea sa et président du Conseil
est donnée à des personnes possédant une
d’Administration de Krefima
19
fonctions:
administrateur
KBC
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
Administrateurs exécutifs (2)
Marc Tinant (°1954): Administrateur
Jan De Nys (°1959): Chief Executive Officer
adresse professionnelle: Arcofin
(CEO)
Livingstonelaan 6 – 1000 Brussel
adresse professionnelle: Retail Estates nv
fin du mandat: 2009
Industrielaan 6 – 1740 Ternat
rémunération 2005-2006: 3 000 EUR
fin du mandat: 2009
autres fonctions: Administrateur et membre du
rémunération 2005-2006: pas de rémunération
comité de direction du Groupe Arco, membre du
séparée
comité d’audite de Dexia sa
autres fonctions: Administrateur de Mitiska et
Jean-Louis Appelmans (°1953): Administrateur
Bouw en Immobiliëngroep Maes
indépendant,
Membre
du
Comité
de
Administrateurs non exécutifs (3)
rémunération
Luc Geuten (°1943): Administrateur
adresse professionnelle: Leasinvest Real Estate
adresse professionnelle: Mitiska nv
CVA – Mechelsesteenweg 34 – 2018 Antwerpen
Pontbeekstraat 2 – 1702 Groot-Bijgaarden
fin du mandat: 2009
fin du mandat: 2009
rémunération 2005-2006: 4 500 EUR
rémunération 2005-2006: 4 500 EUR
autres fonctions: Administrateur délégué de
autres fonctions: Administrateur délégué
Leasinvest Real Estates et Dexia Immo Lux sa
Mitiska sa
Yvan Lippens (°1960): Administrateur indépenPhilippe Haers (°1957): Administrateur
dant, Membre du Comité de rémunération
adresse professionnelle: KBC bank nv
adresse professionnelle: Frost Invest nv / O’Cool
Havenlaan 12 – 1080 Brussel
Baarleveldestraat 8 - 9031 Drongen
fin du mandat: 2009
fin du mandat: 2009
rémunération 2005-2006: 6 000 EUR
rémunération 2005-2006: 4 500 EUR
autres fonctions: Directeur Direction
autres fonctions: Administrateur délégué de
Immobilier, KBC Bank
Frost Invest sa (O’Cool)
2. Rémunération des administrateurs exécutifs : fixée de manière forfaitaire, pas d’autres jetons de présence. Pour l’exercice 2005-2006,
le coût du paquet de rémunérations de l’administrateur délégué (dans le chef de Retail Estates) s’élève à 140 000 EUR, augmentés de
19 965 EUR correspondant au coût du véhicule de fonction et du téléphone portable.
3. Pour les administrateurs non exécutifs : 1 500 EUR par séance et participation au Conseil d’Administration ou à l’un de ses Comités.
20
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
Victor Ragoen (°1955): Administrateur indépen-
rapports de fusion; il décide de l’usage du
dant, Membre du Comité de rémunération
capital autorisé et convoque l’assemblée
adresse professionnelle: New Vanden Borre nv
générale ordinaire et extraordinaire des
Huysmanslaan 107 – 1651 Lot
actionnaires. Il veille à la rigueur, à l’exactitude
fin du mandat: 2009
et à la transparence des communications
rémunération 2005-2006: 7 500 EUR
adressées aux actionnaires, aux analystes
autres fonctions: Administrateur délégué de
financiers et au public, sous forme de
New Vanden Borre sa
prospectus, rapports annuels et semestriels et
communiqués de presse. Il délègue la gestion
3.2. FONCTIONNEMENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
journalière à un administrateur délégué, qui
3.2.1. Générale
lui fait régulièrement rapport sur sa gestion
Le Conseil d’Administration de Retail Estates sa
et lui soumet un budget annuel ainsi qu’une
détermine la stratégie, les placements, les
mise à jour trimestrielle.
(dés) investissements et le financement à long
Le Conseil d’Administration se réunit au moins
terme.
quatre fois par an et chaque fois qu’une
Le Conseil d’Administration établit les comptes
opération particulière ou exceptionnelle le
annuels/semestriels et le rapport annuel de
nécessite. Le Conseil d’Administration s’est
la Sicafi Retail Estates sa pour l’assemblée
réuni quatre fois en 2005/2006.
générale des actionnaires; il approuve les
Tableau de présences des administrateurs
03/06/2005
06/09/2005
09/12/2005
10/03/2006
M. P. Borghgraef
X
X
X
X
M. J. De Nys
X
X
X
X
M. L. Geuten
X
X
X
-
M. Ph. Haers
X
X
X
X
M. J.-L. Appelmans
X
-
X
-
M. Y. Lippens
-
X
X
X
M. V. Ragoen
X
X
X
X
M. M. Tinant
-
X
X
-
21
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
Le Conseil d’Administration ne peut délibérer
Une distinction nette est faite entre les
valablement que si au moins la moitié de ses
responsabilités de l’administrateur délégué et
membres sont présents ou représentés. Si
celles du président du Conseil d’Administration.
cette condition n’est pas remplie, une nouvelle
Le président dirige le Conseil d’Administration,
réunion peut être convoquée qui délibérera
s’assure que l’ordre du jour de ses réunions
valablement sur les points figurant à l’ordre
est établi et que les administrateurs reçoivent
du jour de la réunion précédente, à condition
les informations nécessaires en temps utile.
qu’au moins deux administrateurs soient
L’administrateur délégué est chargé, quant
présents ou représentés. Il n’y a pas de règles
à lui, de la gestion exécutive de la société.
statutaires particulières en matière de prise de
Le Conseil d’Administration veille à ce que
décision par le Conseil d’Administration.
l’administrateur délégué dispose de pouvoirs
Outre
suffisants pour assumer ses obligations et
sa
mission
légale,
le
Conseil
responsabilités.
d’Administration apporte également tout le
soin nécessaire à l’élaboration de la stratégie
3.2.2. Rapport d’activités du Conseil
et des orientations de la gestion de la société,
d’Administration
toujours en veillant à la défense des intérêts
de cette dernière. Il prend en particulier
Au cours de l’exercice, le Conseil d’Admini-
toutes les décisions de principe concernant
stration a notamment pris les décisions
les investissements et les désinvestissements
suivantes :
immobiliers
- approbation et tenue à jour régulière du
ainsi
que
concernant
leur
financement.
budget annuel
- vente de 18 immeubles commerciaux
Deux administrateurs spécialement désignés
- extension du portefeuille de 10 immeubles
à cet effet assurent le contrôle de la gestion
commerciaux
journalière conformément aux prescriptions
- introduction des normes IFRS dans les
de l’Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux
comptes annuels
Sicafis. Cette fonction est assumée par M. Paul
- acquisition du contrôle des actions de la sa
Borghgraef et M. Jan De Nys.
Sablon le 7 juillet 2005
22
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
- acquisition du contrôle des actions de la sprl
du Conseil d’Administration assumerait les
Autobedrijf René (rebaptisée Retail Ware-
responsabilités du comité d’audit, et aucun
housing Management) le 28 décembre 2005.
comité d’audit distinct n’a été créé.
3.3. COMITÉS SPÉCIALISÉS
3.4. POUVOIR DE REPRÉSENTATION
Plusieurs comités peuvent être constitués au
Dans tous les cas légaux et statutaires
sein du Conseil d’Administration, et dont la
nécessitant un acte de disposition concernant
mission concerne des questions spécifiques.
un bien immobilier (tel que défini à l’article
Retail Estates sa a instauré un Comité de
2, 4° de l’A.R. du 10 avril 1995 relatif aux sicafs
rémunération et des nominations composé
immobilières), la société est représentée par
des trois administrateurs indépendants et
au moins deux administrateurs agissant
du président du Conseil d’Administration. Au
conjointement.
cours de l’exercice écoulé, ce comité s’est réuni
3.5. RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS
une fois, le 13 janvier 2006, dans le cadre de
l’établissement du budget 2006-2007. Lors de
cette réunion, il s’est penché, d’une part, sur
Lors de l’assemblée générale extraordinaire
la politique de rémunération des membres
du 5 novembre 2004, il a été décidé de verser
du personnel et, d’autre part, sur les divers
aux administrateurs une indemnité de 1 500
types d’indemnités versées aux prestataires
d’EUR pour chacune de leurs participations
de services externes. Aucune modification
aux séances du Conseil d’Administration et
du Conseil d’Administration n’a été proposée
de ses comités. Une indemnité forfaitaire de
au cours de l’exercice écoulé. A l’exception de
3 000 EUR par mois est attribuée au président
Monsieur Lippens, tous les membres étaient
du Conseil d’Administration en lieu et place des
présents à cette Assemblée.
1 500 EUR par séance. L’administrateur délégué
Vu l’importance de l’introduction des normes
n’est pas rémunéré pour sa participation aux
IFRS au cours de l’exercice écoulé, il a été décidé
séances du Conseil d’Administration.
– en dérogation au Code – que l’ensemble
23
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
mandat une indemnité de 3 079 EUR tvac
4. Gestion journalière – direction
a été prévue. Des émoluments, pour un
exécutive
montant de 2 420 EUR tvac ont par ailleurs
La gestion de la société est assurée par une
été payés dans le cadre des activités liées à
équipe de huit collaborateurs conduits par
la fusion avec Retail Warehousing sa. Retail
l’administrateur délégué (CEO), M. Jan De Nys.
Estates sa a consulté PricewaterhouseCoopers
Tax, dont elle a requis un avis fiscal général,
au cours de l’exercice écoulé. Cette société
5. Commissaire
entretient des relations professionnelles avec
Le commissaire de Retail Estates sa est
le commissaire. Le montant total déboursé au
PricewaterhouseCoopers Réviseurs d’entre-
titre de rémunérations pour l’exercice écoulé
prises, société établie à 1932 Sint-Stevens-
s’élève à 44 131 EUR tvac.
Woluwe,
Woluwedal
18,
représentée
par Monsieur Luc Discry. Le mandat de
6. Expert immobilier
commissaire prend fin après l’assemblée
générale qui approuvera les comptes annuels
Conformément à l’Arrêté Royal du 10 avril 1995,
de l’exercice se clôturant le 31 mars 2006. Au
Retail Estates sa fait appel à des experts pour
cours de l’exercice écoulé, une indemnité de
l’évaluation périodique de son patrimoine
24 089 EUR tvac, a été payée. Cette indemnité
et chaque fois qu’elle procède à l’émission
ne concerne pas la révision des comptes
d’actions, à la cotation de titres en Bourse,
annuels de Retail Estates Luxembourg sa et de
à l’achat d’actions non cotées en Bourse
Sablon sa, dont la révision a été effectuée par
ou lorsqu’elle achète ou vend des biens
d’autres commissaires.
immobiliers. Ces estimations sont nécessaires
Lors de l’assemblée générale annuelle du 15
pour déterminer la valeur d’inventaire et
mai 2004, la société PricewaterhouseCoopers,
établir les comptes annuels.
représentée par Monsieur Luc Discry, a
également été nommée commissaire auprès
Les tâches d’évaluation sont confiées, sur une
de Wickes Land Development sa. Pour ce
base trimestrielle, à Cushman & Wakefield
24
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
(avenue des Arts 58, boîte 7 à 1000 Bruxelles),
société
représentée
par
Monsieur
7. Règlement de conflits d’intérêts
Koen
Nevens.
Si un administrateur devait avoir, directement
Au cours de l’exercice écoulé, ces prestations
ou indirectement, un intérêt
d’évaluation périodique ainsi que la première
patrimoniale en contradiction avec une décision
estimation à l’achat d’un bien immobilier ont
ou un acte relevant de la compétence du Conseil
donné lieu au versement d’une indemnité de
d’Administration, l’administrateur en question
207 000 EUR tvac. Les missions de valorisation
ne pourrait pas participer aux délibérations,
de l’expert immobilier relatif aux immeubles
sauf si ces dernières portaient sur des décisions
de l’Immobilière Distri-Land sa et de Wickes
du Conseil d’Administration satisfaisant à des
Land Development sa, sont effectuées aux frais
conditions conformes au marché.
et sur l’initiative de Retail Estates sa, en vue
L’exercice 2005/2006 n’a connu aucun conflit
de l’actualisation de la valeur des certificats
d’intérêts pouvant être qualifié de conflit
immobiliers qu’elle détient. Depuis le 1er janvier
d’intérêts direct ou indirect en vertu des
2006, l’évaluation des biens immobiliers de
dispositions pertinentes du Code des Sociétés,
l’Immobilière Distri-Land sa se fait sur mandat
du Code ou de l’A.R. du 10 avril 1995.
de nature
conjoint de Retail Estates sa et de l’Immobilière
Distri-Land sa. L’évaluation est publiée par
8. Banque dépositaire
cette dernière. Les frais seront répartis 50/50
entre Retail Estates sa et l’Immobilière Distri-
KBC Bank sa a été désignée comme banque
Land sa.
dépositaire de Retail Estates sa au sens des
articles 12 et suivants de l’arrêté royal du 10
L’expert de réserve, en cas de conflit d’intérêts
avril 1995 relatif aux sicafs immobilières.
dans le chef de Cushman & Wakefield, est C&T
Retail sa (Desguinlei 250 à 2018 Antwerpen),
9. Comply or explain
représenté par Monsieur John Collin. Au cours
de l’exercice écoulé, il n’a pas été fait appel à
Retail
cette procédure.
scrupuleusement les dispositions du Code.
25
Estates
sa
s’efforce
d’observer
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
Certains points suscitent néanmoins des
toutefois, généralement l’objet d’un contrat de
divergences :
location commerciale à long terme, souvent
conclu avec des promoteurs externes avant
Divergences par rapport au principe 2 :
leur acquisition par Retail Estates sa. Le Conseil
2.1. Vu les activités de la société, et notamment
d’Administration accorde une valeur toute
le fait que les négociations et la conclusion
particulière à la présence d’administrateurs
de certains accords relèvent de la gestion
dont l’entreprise est résolument axée sur
quotidienne et des compétences du CEO, sans
l’expansion de ses activités. Leur expérience
devoir nécessairement passer par le Conseil
des conditions changeantes du marché et
d’Administration, les transactions suivantes
du potentiel de développement de divers
entre la société et ses administrateurs non
emplacements apporte, en effet, une plus-
exécutifs pourraient entrer dans le champ
value considérable à Retail Estates sa pour
d’application du règlement relatif aux conflits
la prise de décisions d’investissement. La
d’intérêts (‘liens commerciaux significatifs’) :
législation relative aux baux commerciaux,
- contrats locatifs conclus pour des immeubles
essentiellement d’ordre impératif, offre un
de
référentiel suffisant pour la résolution des
distribution auxquelles un administrateur non
problèmes quotidiens inhérents à la relation
exécutif est lié ;
avec ces entreprises en tant que locataires.
commerciaux
avec
des
entreprises
Retail Estates sa loue d’ailleurs un nombre
- accords de financement relatifs à des immo-
considérable d’immeubles commerciaux à des
bilisations corporelles.
entreprises concurrentes de Frost Invest sa et
New Vanden Borre sa.
2.3. Des liens commerciaux significatifs ont
été noués avec les entreprises Frost Invest sa
(10 surfaces de vente) et New Vanden Borre
2.8. Le Conseil d’Administration n’a encore
sa (2 surfaces de vente), dont Messieurs Yvan
désigné aucun(e) secrétaire pour la société.
Lippens et Vic Ragoen sont respectivement
administrateurs délégués. Les immeubles
Divergences par rapport au principe 4 :
commerciaux loués par ces entreprises font,
4.6. La durée proposée pour le mandat - 4 ans
26
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
maximum – est jugée insuffisante face à la
2006, contre 163,54 millions d’EUR l’année
complexité du type d’immeuble dans lequel
précédente. La valeur réelle (c’est-à-dire la
Retail Estates sa est spécialisée, de sorte que
valeur d’investissement diminuée des droits
les mandats ont tous une durée de 6 ans.
et charges de mutation hypothétiques à payer
en cas de vente) s’élevait à 169,11 millions d’EUR
Divergences par rapport au principe 5 :
au 31 mars 2006.
5.2. Vu l’importance de l’introduction des
Les développements de projets englobent
normes IFRS au cours de l’exercice écoulé, il a
les développements pour compte propre
été décidé – toujours en dérogation au Code –
(voir le point 2 de la page 10). Les autres
que l’ensemble du Conseil d’Administration
immobilisations corporelles consistent en
assumerait les responsabilités du comité
mobilier, équipements et installations pour
d’audit, et aucun comité d’audit distinct n’a
0,4 million d’EUR. Les immobilisations finan-
été créé.
cières sont constituées par la participation au
certificat immobilier “Distri-Invest” à concur-
C. COMMENTAIRE
RELATIF AU COMPTES
ANNUELS CONSOLIDÉS
rence de 0,2 million d’EUR, ainsi que par un
2005/2006
dérivé financier pour 0,1 million d’EUR.
Les autres immobilisations (0,02 million d’EUR)
consistent en cautions payées au comptant.
Actif
de
Les actifs courants s’élèvent à 24,5 millions
166,8 millions d’EUR à 181,3 millions d’EUR.
d’EUR et consistent, pour 6,8 millions d’EUR,
Cette hausse est essentiellement imputable
en actifs détenus en vue de la vente, pour
à l’augmentation de valeur du portefeuille
0,6 million d’EUR en créances commerciales,
immobilier (voir le point 5 de la page 12-13).
pour 0,3 million d’EUR en créances fiscales, pour
Le patrimoine immobilier a été évalué, par
16,6 millions d’EUR en trésorerie et équivalents
nos experts immobiliers indépendants, à
de trésorerie, et pour 0,2 million d’EUR en
174,03 millions d’EUR (valeur d’investissement
comptes de régularisation.
Les
actifs
immobilisés
sont
passés
du portefeuille sans “Distri-Land”) au 31 mars
27
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
66,1 millions d’EUR et consistent essentielle-
Passif
ment en dettes financières non courantes. Les
Les capitaux propres de la Sicafi s’élèvent
passifs courants s’élèvent à 6,6 millions d’EUR et
à 133,2 million d’EUR, et son capital social à
consistent pour 2,4 millions d’EUR en emprunts
80,3 millions d’EUR. Les primes d’émission sont
bancaires dont la tranche comptabilisée expire
demeurées inchangées par rapport à l’année
dans l’année et doit être remboursée ou
précédente, et représentent 4,7 millions d’EUR.
prolongée, pour 2,7 millions d’EUR en dettes
Les réserves atteignent 44,2 millions d’EUR
commerciales, factures à recevoir et dettes
et consistent essentiellement en plus-values
fiscales, pour 0,2 million d’EUR en autres passifs
non réalisées à la suite de l’évaluation du
courants et pour 1,2 million d’EUR en comptes
portefeuille immobilier à sa juste valeur. Ces
de régularisation.
réserves indisponibles ont augmenté de 10,4
Le taux d’intérêt moyen s’élevait à 5,01 % au
millions d’EUR par rapport à l’année dernière.
31 mars 2006.
Le résultat s’élevait à 9,3 millions d’EUR au
Conformément aux normes IFRS, le taux
31 mars 2006. Les capitaux propres sont
d’endettement s’élevait à 34,73 % au 31 mars
diminués par l’impact exercé sur la juste
2006.
valeur par les droits et charges de mutation
estimés en cas d’aliénation hypothétique des
Compte de résultats
immeubles de placement (- 5,3 millions d’EUR).
Les
revenus
locatifs
sont
passés
de
Le nombre total d’actions est de 3 568 724
13,99 millions d’EUR à 14,5 millions d’EUR via
unités, de sorte qu’au 31 mars 2006, leur
l’indexation des loyers et les révisions de loyers
valeur intrinsèque était de 37,32 EUR avant
lors de renouvellements de baux. Les charges
distribution du dividende. Par rapport au cours
liés à la location s’élèvent à 0,1 million d’EUR.
boursier de 45,35 EUR par action à la date de
clôture du 31 mars 2006, l’action est donc cotée
Les frais immobiliers ont augmenté de
avec une prime de 21,52 %.
0,2 million d’EUR par rapport au 31 mars 2005,
Les
passifs
non
courants
s’élèvent
à
une hausse essentiellement imputable à
28
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
l’extension de l’encadrement du personnel.
2005-2006 (+10,8 millions d’EUR) par rapport
Le résultat d’exploitation avant résultat sur le
à l’exercice 2004-2005 (+3,1 millions d’EUR).
portefeuille est de 11,9 millions d’EUR contre
Le bénéfice distribuable en tant que dividende,
11,8 millions d’EUR l’année précédente.
sur la base des comptes annuels belges
Cette année, une plus-value de 0,7 million d’EUR
non consolidés de Retail Estates sa, s’élève
a été réalisée sur la vente d’immeubles non
à 8,2 millions d’EUR au 31 mars 2006. Le
stratégiques. La variation positive de la juste
résultat brut distribuable par action vaut donc
valeur qui ressort de l’estimation effectuée
2,30 EUR.
par les experts immobiliers s’explique par
D. AFFECTATION DU RÉSULTAT
l’indexation des loyers, les révisions de
loyers lors de renouvellements de baux,
l’augmentation de valeur des immeubles
Le Conseil d’Administration propose d’affecter
commerciaux et la création de valeur inhérente
le bénéfice de l’exercice ressortant des comptes
au développement d’immeubles pour compte
annuels non consolidés comme suit :
propre (voir le point 5 de la page 12-13).
EUR
Le résultat financier s’élève à -3,2 millions d’EUR
contre -2,9 millions d’EUR l’année précédente
Bénéfice de l’exercice à affecter
8 150 927
Bénéfice reporté de l’exercice
précédent
1 668 363
Dividende distribué au 31 mars
2006
en raison d’une augmentation des charges
d’intérêt, surtout imputable aux financements
Bénéfice de l’exercice à
reporter
supplémentaires.
-8 208 065
1 611 225
La proposition du Conseil d’Administration à
Le résultat net de l’exercice est de 19,4
l’assemblée générale concernant l’affectation
millions d’EUR au 31 mars 2006, comparé
des résultats de l’exercice clôturé le 31 mars
à 12,4 millions d’EUR au 31 mars 2005. La
2006 prévoit que le résultat à affecter de
forte augmentation du bénéfice net résulte
l’exercice écoulé, soit 8 208 065 EUR, soit
essentiellement de la variation positive du
distribué sous forme de dividende brut (avant
portefeuille immobilier au cours de l’exercice
précompte). Les actionnaires percevront donc
29
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I. RAPPORT DU CONSEI L D’ADMI N I STRATION
un dividende brut de 2,30 EUR par action, c’est-
d’un portefeuille d’immeubles commerciaux
à-dire un dividende net de 1,955 EUR après
situés en périphérie, permettant de lui assurer
retenue du précompte mobilier.
à long terme une croissance constante grâce à
Les dividendes sont mis en paiement à partir
l’emplacement des immeubles et à la qualité
du 4 juillet 2006 contre remise du coupon n°11.
de leurs locataires.
Le dividende proposé est conforme à l’article
La croissance prévue découlera autant de la
62 de l’Arrêté Royal du 10 avril 1995.
valeur du patrimoine en question que des
Cet article prévoit qu’une Sicafi doit distribuer
revenus locatifs que celui-ci générera.
au moins 80% de son produit net en
La société a également pour objectif de
rémunération du capital. Selon l’application
procurer aux actionnaires, grâce à l’extension
de la disposition mentionnée, le bénéfice de
du portefeuille immobilier, un échantillon
l’exercice est déterminé comme suit : le bénéfice
représentatif du marché des immeubles
de l’exercice à l’exception des réductions de
commerciaux en périphérie, et cela tant en ce
valeur portées au compte de résultats, des
qui concerne le choix des emplacements que
reprises de réductions de valeur et des plus-
la diversité des locataires. Retail Estates sa
values sur réalisation d’actifs immobilisés. Ces
entend atteindre ses objectifs tout en
plus-values ne sont cependant exclues que
sauvegardant les normes de rentabilité suivies
dans la mesure où elles sont réinvesties dans
jusqu’à présent.
un délai de quatre ans prenant cours le premier
Les objectifs mentionnés ci-dessus seront
jour de l’exercice comptable au cours duquel
atteints à court terme en veillant à maintenir
elles ont été réalisées.
le taux d’occupation des immeubles en
portefeuille, le niveau d’encaissement des
E. STRATÉGIE ET PERSPECTIVES
loyers et à conserver la maîtrise des coûts
FINANCIÈRES
d’entretien et de gestion.
L’important accroissement du portefeuille
1. Stratégie
immobilier (210 immeubles en gestion), a
Le principal objectif à long terme poursuivi par
entraîné un élargissement de l’équipe de
Retail Estates sa est la constitution et la gestion
management qui permet à présent de diriger
30
R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
toutes les activités au sein de la société. L’on vise
La hausse accélérée du prix des immeubles
ainsi à simplifier la gestion du portefeuille et à
commerciaux bien situés et loués dans de
en augmenter la valeur par des achats sélectifs
bonnes conditions rend toutefois impossible
et la construction d’immeubles commerciaux.
toute prévision quant à la réalisation de ces
Ceux qui ne satisfont pas aux objectifs fixés
investissements.
entrent en ligne de compte pour être vendus
L’on étudie également la possibilité de réaliser
et donc retirés du portefeuille.
une croissance externe ciblée en procédant à la
fusion par absorption de sociétés immobilières
2. Perspectives
existantes en fonction des opportunités de
Les objectifs fixés à la suite de l’expansion
développement offertes par ce type de fusion.
intervenue au cours de l’exercice 2004/2005
F. DIVERS
ont été réalisés durant l’exercice écoulé. Le
résultat opérationnel courant, qui s’élevait au
31 mars 2006 à environ 8,46 millions d’EUR sur
1. Recherche et développement
une base récurrente, devrait progresser plus
La société n’a pas mené d’activités ni effectué
que proportionnellement à l’inflation. Le ratio
de dépenses en matière de recherche et de
d’endettement, qui se chiffrait à 34,73% au
développement.
31 mars 2006, offre encore une réserve théorique
d’investissement de 31,45 millions d’EUR. Une
2. Acquisition d’actions propres
partie de ce montant sera affectée durant
La société n’a pas acquis d’actions propres. Les
l’exercice au financement des projets de
actions acquises par sa filiale Retail Estates
construction déjà entamés et qui devraient
Luxembourg sa, à la suite de la fusion par
encore contribuer au résultat de l’exercice en
absorption avec la sa Retail Warehousing, ont
cours.
été vendues par cette filiale.
Il est également envisagé de procéder à des
achats sélectifs d’immeubles commerciaux
3. Succursales
répondant aux critères d’investissement fixés
La société n’a pas de succursale.
par Retail Estates sa.
31
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU X P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
A. LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
d’années, les loyers les plus élevés atteignaient
COMMERCIAL EN PÉRIPHÉRIE
75 EUR/m2 par an, et les rendements se situaient
entre 9% et 10%.
Après les années 80 et le début des années
Ces deux facteurs, l’augmentation du loyer
90 un développement presque effréné de ce
moyen et la baisse des rendements moyens,
marché semblait possible. Au milieu des années
ont renforcé l’augmentation de valeur des
90 la législation devenue plus stricte a entraîné
immeubles situés aux meilleurs emplacements.
la fin de cette croissance sauvage. Depuis lors,
Le marché belge de l’immobilier en périphérie
bon nombre de “promoteurs occasionnels” ont
se caractérise actuellement par une grande
disparu du marché en raison de la complexité
stabilité, tant chez les investisseurs que chez
croissante de ce type d’opérations. L’offre de
les locataires.
nouveaux immeubles a largement diminué,
Jusqu’à présent, la conjoncture économique
alors que la demande se maintenait. Cette
hésitante n’a guère eu d’impact sur le secteur
situation a provoqué une hausse des loyers
des magasins de périphérie, contrairement
et une baisse des rendements. Le marché
aux autres marchés immobiliers. Le meilleur
de l’immobilier commercial en périphérie
baromètre à cet égard est le taux d’inoccupation,
a conquis sa place à côté des immeubles
qui s’élève à moins de 2% pour le portefeuille
commerciaux situés dans les centres urbains,
de Retail Estates sa. Les locataires d’immeubles
des bureaux et des immeubles semi industriels.
commerciaux périphères restent fidèles à leurs
Pour les endroits les mieux situés, le loyer est
points de vente, et ce, d’une part, en raison de
actuellement de plus de 85 EUR/m2 par an, et les
la qualité des emplacements et, d’autre part,
rendements pour un emplacement de référence
des
se situent entre 7% et 7,5%. Il y a une dizaine
sont délivrées pour le bâtiment et non pour
autorisations
socio-économiques
qui
Retail Estates sa investit dans des magasins de périphérie des
agglomérations
Quaregnon - Route de Mons
33
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
le locataire. En outre, nos immeubles sont
Au grand-duché de Luxembourg, le marché
loués à l’état de gros œuvre, et nos locataires
des
investissent des sommes importantes dans
d’abord développé le long des voies d’accès à
l’aménagement de leurs magasins; ils sont
Luxembourg-ville. Mais ces voies d’accès sont de
donc moins tentés de déménager.
plus en plus accaparées par des immeubles de
Les locataires sont surtout des entreprises à
bureaux. Entretemps, d’autres emplacements,
succursales multiples qui ont pris possession des
tels que la zone commerciale de Howald et
meilleurs emplacements au cours des dernières
Sandweiler, sont entrés en ligne de compte
années, souvent au détriment des PME locales
en raison du meilleur désenclavement de la
qui contrôlaient auparavant ces emplacements.
ville après l’achèvement du ring autour de
En ce sens, le développement est comparable à
Luxembourg-ville. Les locataires sont en majorité
celui des principales rues commerçantes dans
les mêmes entreprises à succursales multiples
les centres urbains. Du côté des investissements,
que celles qui sont actives en Belgique.
l’on constate qu’en raison du rapport attrayant
Les possibilités de réalisation de nouvelles
entre l’offre et la demande, les investisseurs
constructions sont limitées et se présentent
institutionnels occupent une place de plus en
surtout par le biais du remplissage des zones
plus importante. A l’heure actuelle, quelque dix
commerciales
investisseurs institutionnels sont très actifs dans
conceptions
ce segment. En règle générale, il y a très peu de
d’aménagement du territoire accordent plus
centres commerciaux intégrés (retailparks) en
d’importance à une plus grande cohérence
Belgique, contrairement à ceux que l’on trouve
et à une plus grande clarté. De plus en plus,
par exemple en Grande-Bretagne ou en France
certaines zones sont désignées explicitement
à proximité de chaque agglomération urbaine.
comme zone de grands magasins : il est possible
Dans notre pays, ces centres commerciaux
de combler les espaces encore libres dans ces
sont plutôt de petite taille et surtout présents
endroits. En outre, il ne faut pas exclure que de
en Wallonie. La plupart des immeubles ont été
nouveaux projets immobiliers seront souvent
construits le long de grandes voies d’accès ou à
aussi de nature mixte. Retail Estates sa estime
proximité de zones d’habitation en périphérie
que la réaffectation de bâtiments existants est
d’agglomérations plus grandes.
une opportunité importante. La transformation
34
magasins
de
périphérie
existantes.
en
matière
Les
s’est
tout
nouvelles
d’urbanisme
et
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
d’immeubles de garages, de grands magasins
périphérie. En 8 ans, la société a constitué un
de meubles ou de bâtiments industriels
portefeuille important comprenant, au 31 mars
en magasins peut générer une plus-value
2006, 181 immeubles commerciaux représentant
considérable pour nos actionnaires.
une surface commerciale brute de 182 210m2.
La sélection d’opportunités appropriées, le
La valeur réelle au 31 mars 2006 s’élève à 169,11
planning et la gestion des transformations
millions d’EUR. Par rapport au 31 mars 2005,
nécessitent beaucoup de main-d’œuvre et
la valeur du patrimoine a progressé de 5,99%.
requièrent les compétences nécessaires, mais
Cette évolution résulte de la vente d’un certain
sont compensés par un rendement locatif
nombre d’immeubles pour un montant de 10,0
plus élevé.
millions d’EUR, combinée à diverses acquisitions
pour un montant de 11,3 millions d’EUR ainsi
B. LE PORTEFEUILLE IMMOBILIER
qu’à la réévaluation du portefeuille existant.
Le taux d’occupation a atteint 98,69%. A la date
1. STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT ET PROFIL
de clôture de l’exercice, seul restaient inoccupés
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans
un immeuble commercial situé à Lier (750m2),
l’immobilier commercial situé en périphérie,
Rocourt (1 000m2) et un espace polyvalent à
c’est-à-dire ce qu’on appelle les magasins de
Gent (Sint-Denijs-Westrem).
CROISSANCE DU PORTEFEUILLE RETAIL ESTATES SA ENTRE 1998 ET 2006
178 338
Juste valeur (million d’EUR)
184 821
Superficie en m2
169,11
117,23
97,69
73,73
39,02
103 826
182 210
82,99
86,80
151,29
159,55
139 003
121 035
108 699
109 512
Jusqu’au 31 mars 2003 : valeur d’investissement
A partir du 1er avril 2004 : juste valeur (valorisation selon les normes IFRS).
60 531
98
99
00
01
02
35
03
04
05
06
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE - PAR M2
RETAIL ESTATES SA
Répartition géographique
Lors de la création de Retail Estates sa, plus de
Flandre
59,41%
70% des immeubles commerciaux étaient situés
Région de Bruxelles
0,87%
en Wallonie, l’offre d’immeubles périphères y
étant beaucoup plus large. A l’heure actuelle,
Luxembourg
3,06%
cette proportion est changée: 59,41% du
portefeuille est situé en Flandre et 36,65% en
Wallonie
36,65%
Wallonie. Dans la région de Bruxelles (0,87%),
l’offre d’immeubles commerciaux en périphérie
est très limitée dans le portefeuille de Retail
Estates sa. Au grand-duché de Luxembourg
également, qui représente 3,06% du portefeuille,
l’objectif est de continuer d’accroître le parc
d’immeubles commerciaux.
Type d’immeubles
DÉFINITIONS
Les
magasins
de
périphérie
sont
des
immeubles commerciaux individuels groupés
le long d’une voie publique. Chaque point de
vente est clairement identifié, dispose de son
propre parking et d’un accès individuel à la voie
publique. Plusieurs immeubles commerciaux
du même type sont implantés à proximité
immédiate de ces magasins. Le consommateur
se déplace en voiture s’il souhaite se rendre
d’un point de vente à un autre.
36
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
TYPE D’IMMEUBLES - PAR M2
RETAIL ESTATES SA
Les centres commerciaux (retailparks) sont
des
immeubles
commerciaux
qui
font
partie d’un complexe commercial intégré et
qui sont groupés avec d’autres immeubles
Magasins de périphérie
44,28%
commerciaux. Les immeubles sont situés
Centres commerciaux
44,06%
autour d’un parking central et utilisent une
entrée et une sortie commune.
Le consommateur se rend dans plusieurs
commerces de détail sans se déplacer en
voiture. Un centre commercial compte en
Divers
1,75%
Immeubles
individuels
6,70%
général 3 à 10 immeubles.
Les
immeubles
commerciaux
individuels
sont implantés à l’intérieur ou en bordure
d’agglomérations. Etant donné leur emplacement et leurs facilités de parking, ils sont
principalement
destinés
aux
commerces
d’alimentation.
Les immeubles divers sont principalement des
appartements, bureaux et horeca.
Les surfaces commerciales en développement
sont des immeubles qui font l’objet d’un
projet de reconstruction et/ou de nouvelle
construction.
Le portefeuille de Retail Estates sa comprend
principalement des immeubles considérés
comme des magasins de périphérie (44,28%)
ou
comme
faisant
partie
d’un
centre
commercial (44,06%).
37
Surfaces commerciales
en développement
3,20%
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
ACTIVITÉS COMMERCIALES DES LOCATAIRES
RETAIL ESTATES SA
Activités commerciales des
locataires
Vide locatif
1,31%
Vêtements/
chaussures
29,82%
Près de 45% de la superficie louée est occupée par
Alimentation
15,92%
Divers
6,27%
des magasins de chaussures et d’habillement
ainsi que par des commerces d’alimentation.
Ces deux secteurs assurent une bonne stabilité,
Fitness
1,50%
Jouets
6,75% Electro
6,42%
étant les moins sensibles à la conjoncture. En
outre, les autorisations socio-économiques
Intérieur/
Décoration
32,01%
délivrées pour ces activités sont les plus
difficiles à obtenir, ce qui favorise, d’une part,
l’augmentation de la valeur de ces immeubles,
et d’autre part, la grande fidélité des locataires
aux emplacements qu’ils occupent.
Le secteur de l’aménagement intérieur, qui opère
avec des marges plus importantes, permet de
réaliser des hausses de loyer substantielles dans
les périodes de conjoncture favorable, mais
c’est aussi le secteur le plus touché lorsque la
confiance des consommateurs régresse. La part
de ce segment de marché dans le portefeuille de
Retail Estates sa n’a guère changé par rapport à
l’année passée.
Divers comprend essentiellement des appartements, des bureaux et l’horeca. Retail Estates
sa n’investit dans des espaces destinés à ce
type d’activités que dans la mesure où ils ne
forment qu’une partie accessoire d’un complexe
commercial.
38
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
TYPE DE LOCATAIRE PAR M2
RETAIL ESTATES SA
Type de locataire
Dès son lancement, Retail Estates sa s’est
Vide locatif
1,31%
surtout concentrée sur la location de ses
Indépendants
7,14%
Franchisés
d’entreprises
à succursales
multiples
3,71%
immeubles à des entreprises à succursales
multiples et/ou à leurs franchisés. Aux fins de
cette présentation, une entreprise à succursales
multiples est un grand magasin comptant au
Entreprises à
succursales
multiples
87,85%
moins 5 points de vente et une administration
centrale. En 1998, 82% des immeubles étaient
déjà loués à des entreprises de ce type. A l’heure
actuelle, ce pourcentage s’élève à 87,85%. Ces
locataires sont beaucoup moins sensibles aux
fluctuations des conditions de marché locales
que les PME locales indépendantes. Ainsi, une
diminution temporaire du chiffre d’affaires,
par exemple, pendant des travaux routiers,
n’entraîne pas pour les entreprises à succursales
multiples de problèmes de liquidités qui
risquent de mettre en danger le paiement du
loyer. Etant généralement organisées au niveau
national, voire même international, elles peuvent
compter sur une organisation professionnelle
solide susceptible de favoriser l’attrait de
chaque point de vente individuel. En outre,
les entreprises à succursales multiples font
souvent d’importants efforts de marketing dont
bénéficie également chacun de leurs magasins.
L’importance des locations des immeubles aux
39
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
PME locales indépendants a regressé suite à la
vente de plusieurs locaux commerciaux de taille
réduite.
LOYER PAR AN/M2
RETAIL ESTATES NV
> 80 euro
38,59%
Loyer au m2
Les
< 65 euro
32,78%
différences
de
loyer
ne
sont
pas
uniquement liées aux caractéristiques de
l’emplacement en question, mais souvent
aussi à la durée des baux qui, dans le meilleur
entre 75 - 80 euro
11,04%
des cas, peuvent être revus tous les 9 ans, et
dans les autres cas, seulement après 18 ou 27
ans. La demande de baux à plus long terme
entre 66 - 75 euro
17,60%
s’explique, d’une part, par l’importance des
montants investis dans les immeubles par les
locataires et, d’autre part, les contrats à long
terme ont aussi l’avantage pour l’investisseur
de fidéliser le locataire qui ne désire pas se
voir privé de son point de vente au cas où il
demande la renégociation du loyer.
Le loyer contractuel moyen au m2 se chiffre à
76,10 EUR par an, soit une hausse de 24,45%
par rapport à 1998 (61,15 EUR/m2), ce qui
s’explique en partie par l’inflation et en partie
par l’augmentation du nombre d’immeubles
commerciaux de construction récente qui,
suite à la hausse des prix du marché, sont
généralement loués plus chers que la moyenne
du portefeuille existant.
40
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
Remarque importante
Comme près de la moitié des immeubles
Le portefeuille immobilier de Retail Estates sa
commerciaux font l’objet de contrats de
est constitué de biens immeubles appartenant
location conclus en 1989 ou avant cette date,
à Retail Estates sa et à ses filiales, Retail
et toujours valables dans le long terme, les
Estates Luxemburg sa, Sablon sa et Wickes
loyers de ces immeubles sont inférieurs aux
Land Development sa. Les bâtiments, propriété
tarifs de Retail Estates sa pour des raisons
de l’Immobilière Distri-Land sa, dont Retail
historiques.
Estates sa n’est pas actionnaire mais dont
elle détient un nombre élevé de certificats
immobiliers (76,17 %), ne figurent pas dans cet
aperçu.
Portefeuille immobilier de
l’immobiliere distri-land sa
Le portefeuille de l’Immobilière Distri-Land sa
comprenait, au 31 mars 2006, 21 immeubles
commerciaux loués dans leur intégralité.
Construits sans exception avant 1989, ces
immeubles commerciaux sont comparables
à ceux de Retail Estates sa en termes
d’emplacement et de location.
La part de Carpetland sa (dénomination
commerciale Carpetright) en tant que locataire
est descendue à 51,11 % des recettes locatives
au cours de l’année dernière.
41
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
Immeuble
Superficie
Loyer
commerciale contractuel au
louée (au m2)
31/03/2006
(en EUR )
Aalst
(Hofstade) Lindeveld 7b
Aartselaar
Antwerpsesteenweg 65
(Schelle) Boomsesteenweg 66-90
Andenne
Antwerpen
Av. de la Papeterie 19
(Borgerhout) Slachthuislaan 27
(Wilrijk) Boomsesteenweg 651
Aywaille
Beringen
Rue du Chalet 95
(Koersel) P. Van Houtstraat 82
3 000
155 575
1 980
8 392
200 859
594 613
1 000
85 494
1 000
3 580
72 093
482 049
820
66 650
1 500
97 251
Borsbeek
Frans Beirenslaan 122
1 010
90 000
Brugge
Fort Lapin 3-11
5 471
424 951
Burenville
Rue Delchef/Rue St Nicolas
850
71 907
970
1 910
1 500
1 384
650
46 713
116 913
84 347
96 850
36 303
Charleroi
(Châtelet) Rue des Français 153
(Gilly) Route de la Basse Sambre 713a
(Gosselies) Rue Tahon
Rue Tahon 45
(Montignies s/Sambre) Av. du Centenaire 5
Dendermonde
Mechelsesteenweg 136-140
Mechelsesteenweg 51
Oude Vest 69
8 880
2 150
2 237
530 220
157 207
240 322
Diest
Leuvensesteenweg 166-168
Leuvensesteenweg 22-24
2 000
1 500
119 660
114 142
Dilbeek
Ninoofsesteenweg 385
1 000
97 735
Drogenbos
Verlengde Stallestraat 200
2 050
239 841
Fontaine-L’Evêque
Rue de Leernes 2
2 585
111 598
Fléron
Rue du Bay Bonnet
750
63 119
Gembloux
Ch. de Wavre 42b
600
47 048
800
1 290
4 246
1 920
2 652
58 350
92 770
309 409
177 630
221 585
1 000
42 621
Gent
Fratersplein 11
Fr. Van Ryhovelaan 148
(St.-Denijs-Westrem) Kortrijksesteenweg 1036
Kortrijksesteenweg 1178
Wallekensstraat 24-28
Halle
Edingsesteenweg
Hasselt
Genkersteenweg 217
750
67 959
Herent
Brusselsesteenweg 4
796
72 213
Hoeselt
Bilzersteenweg 11a
1 000
56 401
42
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
Immeuble
Huy
Superficie
Loyer
commerciale contractuel au
louée (au m2)
31/03/2006
Quai d’Arona
(Wanze) Ch. de Tirlemont 17
1 500
1 000
116 733
47 902
Kampenhout
Mechelsesteenweg 42-44
Mechelsesteenweg 89-93
1 539
2 997
93 285
209 166
Kortrijk
Ringlaan 32
5 322
288 835
Kuurne
Ter Ferrants 3
Ringlaan 11
2 000
2 840
141 394
207 249
La Louvière
Av. de Wallonie 2
985
74 065
Lessines
Rue du Pont de Pierre 1
800
49 260
Leuven
Kolonel Begaultlaan 5 (1)
1 550
148 689
Libramont
Rue du Flosse 4a/b
1 000
61 274
2 280
1 100
966
1 000
1 062
730
3 000
167 144
32 400
69 004
112 488
47 437
52 108
76 200
540
2 500
2 930
48 498
119 881
238 939
Liège
Bld. de Froidmont 17-23
(Bressoux) Rue du Moulin 222
(Herstal) Rue A. Delsuphexe
Rue de Naiveux 40
Rue Laixhaut 78
(Jupille sur Meuse) Rue Chafnay 5-7
(Rocourt) Ch. de Tongres 116
Lier
Antwerpsesteenweg 308
Antwerpsesteenweg 366
Donk 54/1-4
Lokeren
Zelebaan 157
888
62 430
Lommel
De Hongerijen
800
60 000
Maasmechelen
Oude Baan
1 000
76 012
Maldegem
Koning Leopoldlaan 20F
1 000
57 200
Malmedy
Av. Mon Bijou 58
990
62 543
Marche-en-Famenne
Ch. de Liège 13
Av. De France 38-44
600
3 745
62 731
322 124
Mechelen
Brusselsesteenweg 439
Brusselsesteenweg 439
Brusselsesteenweg 441
Brusselsesteenweg /
Geerdegemstraat 148
Guido Gezellelaan 20 A (1)
O. Van Kesbeeckstraat 7
1 000
906
575
1 565
110 680
85 252
68 022
144 780
2 350
2 098
189 581
172 571
Rue de la Vallée 100-108
4 325
354 973
Messancy
(1) propriété Wickes Land Development sa
43
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
Immeuble
Superficie
Loyer
commerciale contractuel au
louée (au m2)
31/03/2006
Mons
Ch. de Binche 129
Chemin des Baudarts
Ch. de Ghlin 26
(Jemappes) Rue de l’Heaume
1 000
1 000
1 249
750
50 575
45 513
96 750
35 000
Namur
(Bouge) Rue de Sardanson 1
(Champion) Rue Louis Albert
825
2 024
98 875
135 014
Nivelles
Av. du Centenaire 40
Péruwelz
Rue Neuve Chaussée 167
Philippeville
Rue de Neuville
Quaregnon
Rixensart
Sambreville
Rue J. Destree 355-357
Route de Mons (2)
(1)
(Genval) Rue des Volontaires 4
(Jemeppe Trieu des Cannes 1
s/Sambre)
Sandweiler (Luxemburg) Route de Luxembourg (3)
Schaarbeek
Jerusalemstraat 48-50
Seraing
Bld Pasteur
Rue Sewage
Sint-Agatha-Berchem
Av. Charles Quint 485
Sint-Niklaas
Parklaan 50
Parklaan 87
Soignies
Rue de la Station 125
Soumagne
Av. de la Résistance 318
Spa
Av. Reine Astrid 236
Av. Reine Astrid 242
Tienen
Leuvenselaan 210
991
87 129
600
53 684
2 936
141 083
3 340
2 713
240 874
278 207
420
31 462
2 450
125 948
5 546
693 023
840
40 381
660
1 000
30 954
65 567
750
114 994
1 556
1 870
130 638
175 000
800
42 177
1 000
47 884
620
600
43 680
53 322
1 368
71 304
Tournai
(Froyennes) Rue des Roselières 10-14
Rue de Maire
2 000
2 859
125 703
202 838
Verviers
Bld. de Gerardchamps (1)
1 742
169 145
Vilvoorde
Schaarbeeklei 15
2 624
251 818
Wetteren
Oosterzelesteenweg 128
3 822
232 889
(1) propriété Wickes Land Development sa
(2) propriété Sablon sa
(3) propriété Retail Estates Luxembourg sa
44
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
Immeubles en contruction - immeubles en développement
Superficie
commerciale
(en m2)
Loyer
contractuel
(en EUR)
Sandweiler
(3)
Sint-Niklaas
(4)
Marche-en-Famenne
Route de Luxembourg
2 055
226 610
Plezantstraat 268
1 248
106 000
Rond point de la Pirire – rue de France
2 725
274 600
Au 31 mars 2006 tous les locaux étaient loués à l’exception de: Lier (750m2), Rocourt (1 000m2) et un
espace polyvalent à Gent - Sint-Denijs-Westrem (634m2)
Des photos de ces immeubles sont disponible sur le site web de la société, www.retailestates.com.
RETAIL ESTATES
DISTRI-LAND
31/03/2006
31/03/2005
31/03/2004
31/03/2006
169 112 543
159 552 210
151 294 573
18 939 000
8,22%
8,56%
8,62%
8,25%
Loyers contractuels
13 684 674
13 398 965
12 731 286
1 563 483
Valeur assurée
74 915 409
74 574 718
66 144 015
8 462 811
Loyers contractuels comprenant
la valeur locative estimée des
immeubles non occupés
13 908 618
13 663 181
13 043 079
1 563 483
182 210
184 821
178 338
22 469
181
189
184
21
Taux d’occupation en %
98,69
98,78
98,61%
100%
Total des immeubles en
développement en m2
6 024
5 672
2 624
-
Juste valeur estimée
Rendement en %
Total des immeubles en portefeuille
en m2
Nombre d’immeubles
(3) propriété Retail Estates Luxembourg sa
(4) Terrain propriété de Retail Warehousing Management sprl et bâtiments de Retail Estates sa.
45
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I . C O M M E N TA I R E R E L AT I F
AU PORTEFEU I LLE IMMOB I LI ER
2. RAPPORT DE L’EXPERT IMMOBILIER
aux droits de transfert. Ce montant dépend
Copie du rapport d’expertise établi en date du
entre autres du mode de cession, de la qualité
31 mars 2006 par Cushman & Wakefield, agent
de l’acheteur et de la localisation du bien. Il
immobilier/expert agréé, relatif à la mise à jour
n’est connu qu’une fois la vente conclue. En
annuelle de l’évaluation du portefeuille de Retail
tant
Estates sa :
nous confirmons que sur base d’un échantillon
qu’experts
immobiliers
indépendants
représentatif de transactions intervenues dans
“Nous avons le plaisir de vous transmettre notre
le marché entre 2002 et 2005, la moyenne
estimation des valeurs de marché du patrimoine
pondérée des droits (moyenne des frais de
de Retail Estates sa et Immobilière Distri-Land
transactions) est de 2,5% (pour les biens dont la
sa en date du 31 mars 2006.
valeur hors frais est supérieure à 2 500 000 EUR).
Nous confirmons que nous avons effectué
Les
cette tâche en tant qu’experts indépendants.
portefeuille. Pour un nombre limité de biens
Nous
notre
commerciaux, Retail Estates sa a fait savoir à
évaluation a été effectuée conformément aux
l’expert qu’ils hésitaient à les vendre sur base
normes nationales et internationales et à leurs
individuelle, pour que la notion de “portefeuille”
procédures d’application, entre autres en ce
sur base individuelle ne soit pas d’application
qui concerne l’évaluation de Sicafis selon les
et pour que le seuil des 2,5 millions d’EUR ne
décisions temporaires. Nous nous réservons
soit pas dépassé. Ces biens ont été évalués
le droit de modifier notre évaluation en cas de
conformément aux normes traditionnelles, à
modification de ces décisions.
savoir hors frais (10% ou 12,5%).
La juste valeur est définie comme la valeur la
Notre valeur d’investissement est basée sur
plus probable pouvant être raisonnablement
une capitalisation du loyer annuel avec un RIB
obtenue sur le marché dans des conditions de
(Rendement Initial Brut), en tenant compte
vente et de concurrence normales entre parties
d’éventuelles corrections telles que le taux de
consentantes et bien informées. Cette définition
vacance, loyers progressifs, périodes de gratuités,
correspond à la valeur de marché.
etc. Le “RIB” dépend des rendements de marché,
La vente d’un immeuble est en théorie soumise
compte tenu de la situation géographique, de
confirmons
également
que
46
biens
sont
considérés
comme
un
C O M M E N TA I R E R E L AT I F AU S P O R T E F E U I L L E I M M O B I L I E R
l’emplacement du site, la qualité du locataire et
de vacance du portefeuille est donc limité au
du bâtiment au moment d’évaluation.
minimum absolu. Une demande très saine
La valeur d’investissement arrondie en date
concernant ce type de bien existe toujours et
du 31 mars 2006 de Retail Estates sa est de
ce, malgré un climat économique très difficile.
174 030 000 EUR et la juste valeur arrondie est
L’augmentation des loyers de marché de ces
de 169 112 000 EUR. La valeur du portefeuille
dernières années est en constante progression.
a augmenté de 0,88% par rapport à la valeur
On retrouve les plus grandes augmentations
au 31 décembre 2005 (sur base des valeurs
dans des localisations de prestige et dans
d’investissement).
certains parcs commerciaux. Les localisations
Ceci est dû aux ajustements des rendements.
secondaires restent assez stables quoiqu’il y ait
Par rapport à l’évaluation de l’année passée (au
pour le moment quelques (nouveaux) retailers
31 mars 2005), on note une augmentation de la
actifs, qui eux aussi cherchent des biens situés
valeur de 6,41%. Sur cette base, le rendement
dans ces localisations de prestige. Nous nous
initial est de 8,01%.
attendons à ce que cette évolution se poursuive
Le portefeuille de Immobilière Distri-Land sa
encore dans les mois à venir. La demande et
a en date du 31 mars 2006, une valeur
l’offre restent momentanément en équilibre.
d’investissement arrondie de 19 412 000 EUR et
Il y a une demande croissante de biens commer-
une juste valeur de 18 939 000 EUR. En termes
ciaux comme produits d’investissement. Ceci
absolus, la valeur a connu une augmentation de
aussi pour les biens commerciaux individuels,
4,09 % par rapport à la valeur au 31 décembre
qui sont bien appréciés par les investisseurs
2005. Ceci donne à Immobilière Distri-Land sa
institutionnels
un rendement initial de 8,05%.
conglomérats) et par les investisseurs privés
Certains taux de capitalisation ont été modifiés
(biens individuels).
par rapport au 31 décembre 2005. Ceci est
Le demande dépasse clairement l’offre, ce qui
en effet dû à la stabilité continue du marché
cause une baisse des rendements. Pour les
des biens commerciaux. Cette stabilité se
biens individuels situés dans les localisations
retrouve dans le portefeuille, où très peu de
de prestige, on obtient pour le moment un
mouvements locatifs se sont produits. Le taux
rendement de 6,5%.”
47
(de
préférence
de
grands
L’A C T I O N R E T A I L E S T A T E S
I I I . L’A C T I O N R E TA I L E STAT E S
Chiffres clés par action
01/04/2005
31/03/2006
01/04/2004
31/03/2005
01/04/2004
31/03/2003
Cours le plus élevé
48,00
38,80
37,90
Cours d’ouverture au 1 avril
36,49
35,59
32,60
Cours de clôture au 31 mars
45,76
36,50
35,46
Cours moyen
41,97
34,85
33,89
Valeur de l’actif net réévalué (NAV) (IFRS)
37,32
34,17
31,69
Valeur de l’actif net réévalué (NAV) (après
versement du dividende) (IFRS)
35,02
31,93
29,72
Primes du cours de Bourse (cours de clôture)
par rapport à la valeur de l’actif net réévalué
(après versement du dividende)
30,67%
14,31%
19,31%
2,30
2,24
1,97
Dividende brut
Dividende net
Rendement du dividende
1,95
1,90
1,67
5,02%
6,54%
5,88%
32%
8,85%
8,77%
Return
Taux de distribution
99,04%
99,18%
99,55%
3 568 714
3 568 594
3 568 614
Capitalisation du marché
161,84
130,25
126,54
% des actions librement négociable sur le
marché
100%
100%
90,25%
Volume journalier moyen
2 099
1 346
2 845
543 575
349 215
744 700
Nombre d’actions
Volume annuel
Retail Estates sa est organisée comme une société anonyme et a
un free float de 100%
Sint-Niklaas - Parklaan 87
49
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I I . L’A C T I O N R E TA I L E STAT E S
1. PERFORMANCES
1.1. Capitalisation boursière
ACTIONS LIBREMENT NÉGOCIABLES SUR LE MARCHÉ
200
150
100
50
0
10/98
06/99
01/00
08/00
03/01
11/01
06/02
01/03
08/03
03/04
10/04
05/05
12/05
Retail Estates sa est cotée sur le marché
La capitalisation boursière de Retail Estates
continu d’Euronext Brussels.
sa atteignait au 31 mars 2006 quelque
Dans le cadre des projets d’Euronext visant à
161,84 millions d’EUR.
réformer et à harmoniser la cote des actions
En se basant sur les critères d’Euronext,
et à promouvoir la visibilité et la liquidité des
Retail Estates sa a un pourcentage d’actions
petites et moyennes entreprises, des valeurs
librement négociables sur le marché de 100%.
de référence significatives ont été fixées le 1er
La capitalisation boursière et le pourcentage
mars 2005 pour les petites et les moyennes
élevé d’actions librement négociables sur
capitalisations.
le marché font que depuis début avril, la
Retail Estates sa fait depuis lors partie du
pondération de Retail Estates sa dans le BEL
BEL Small Index. Le BEL Small Index est
Small Index est de 5,9%, ce qui en fait une des
actuellement composé de 46 entreprises
principales actions de cet indice.
dont la capitalisation moyenne est de
126 millions d’EUR.
50
L’A C T I O N R E T A I L E S T A T E S
1.2. Cours de bourse
EVOLUTION DU BEL20 ET DE RETAIL ESTATES SA
160
130
100
70
40
03/98
03/99
03/00
03/01
03/02
Retail Estates
03/03
03/04
03/05
03/06
Bel20
Eu égard notamment à la faiblesse des taux
1.3. Dividende
d’intérêt à long terme, Retail Estates sa a vu son
La proposition du Conseil d’Administration à
cours de Bourse progresser au cours de l’exercice
l’assemblée générale concernant l’affectation
écoulé. Cette hausse confirme la tendance
des résultats de l’exercice clôturé au 31 mars
manifestée depuis la fin de l’année 2002.
2006 prévoit la distribution d’un dividende
L’évolution du cours de Bourse durant l’exercice
brut (avant précompte) à concurrence de
écoulé a suivi celle du Bel20.
8 208 065 EUR. Ce qui revient à un dividende
Le 12 janvier 2006, l’action atteignait son cours
brut de 2,30 EUR par action et représente en
de clôture le plus élevé depuis le début de sa
l’occurrence une hausse de 2,67% par rapport
cotation, soit 48,00 EUR. L’action a finalement
au dividende distribué à l’issue de l’exercice
clôturé l’exercice en affichant un cours de
clôturé le 31 mars 2005.
45,76 EUR, ce qui représente une hausse de
Les dividendes seront mis en paiement à partir
25,37% par rapport au cours de clôture de
du 4 juillet 2006.
l’exercice précédent. Le cours de clôture moyen
de l’exercice écoulé s’est établi à 41,97 EUR.
51
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I I . L’A C T I O N R E TA I L E STAT E S
1.4. Primes et décote
COURS DE BOURSE ET NAV
60
50
40
30
20
03/98
03/99
03/00
03/01
03/02
Retail Estates
03/03
03/04
03/05
03/06
NAV (incl.div.)
La valeur intrinsèque de l’action dans le
d’une série d’adaptations de rendement et
cas d’une valorisation immobilière d’une
d’indexations. Comme on peut le constater, le
méthode ‘juste valeur’ utilisée en l’occurrence,
cours de Bourse n’est pas toujours en rapport
a progressé durant l’exercice écoulé, passant
avec la valeur intrinsèque. Dans le passé,
de 34,17 EUR au 31 mars 2005 à 37,32 EUR au
l’action a coté aussi bien au-dessus qu’en
31 mars 2006. Il n’y a pas eu d’augmentation
dessous de la valeur intrinsèque.
de capital au cours de l’exercice écoulé.
L’évolution de la valeur d’actif net (NAV)
s’explique par la hausse des plus-values non
réalisées résultant de l’évaluation effectuée
par l’expert immobilier indépendant Cushman
& Wakefield.
L’on note, par rapport à l’évaluation au 31 mars
2005, une augmentation de 9,2% découlant
52
L’A C T I O N R E T A I L E S T A T E S
1.5. Sicafs immobilières
RETAIL ESTATES - ING INDEX
160
140
120
100
80
04/04
06/04
08/04
10/04
12/04
02/05
Retail Estates
04/05
06/05
08/05
10/05
12/05
02/06
ING Sicafi Price
Dans une catégorie déterminée de placements,
Les performances de Retail Estates sa ont
les profils de risque et les rendements
toujours été conformes au marché depuis sa
peuvent différer de façon considérable selon
cotation en Bourse. Elles correspondent aux
les objectifs, la nature des activités et les
prévisions fixées par la direction en début
caractéristiques spécifiques de la société ayant
d’exercice ainsi qu’aux performances des
émis les actions.
autres sicafs immobilières belges comparables
Plus le profil de risque est important, plus
en ce qui concerne le taux d’occupation
l’investisseur exigera un rendement élevé.
et l’accroissement de la valeur des biens
immobiliers sous-jacents.
Parmi les facteurs décisifs qui déterminent
Le cours de l’action Retail Estates sa a progressé
les performances des sicafs immobilières, il y
de 25,37% au cours de l’exercice écoulé. L’indice
a notamment la nature et la situation du bien
“ING Price index” des sicafs immobilières a
immobilier, le genre de locataires, l’importance
augmenté, quant à lui, de 13,71%. Il s’agit sans
du taux d’inoccupation, le niveau des taux
doute d’un mouvement de rattrapage, car la
d’intérêt et le climat boursier en général.
hausse des cours des derniers exercices était
53
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I I . L’A C T I O N R E TA I L E STAT E S
inférieure à l’augmentation générale de l’indice
Depuis l’établissement initial de l’indice “ING
“ING Price index” des Sicafs immobilières.
Price index” des Sicafs immobilières, l’action de
Cette tendance est alimentée par un regain
Retail Estates sa a augmenté de 41,81 %, contre
d’intérêt envers les immeubles commerciaux,
une augmentation de 33,11% pour la totalité
au détriment global de l’attractivité des
des Sicafs immobilières.
bureaux.
1.6. Olo
RETAIL ESTATES - OLO
150
125
100
75
50
03/98
03/99
03/00
03/01
03/02
Retail Estates
03/03
03/04
03/05
03/06
OLO 10 ans
Certains investisseurs considèrent l’immobi-
Avec un dividende brut de 2,30 EUR au
lier comme une sorte de “pont” entre les
terme de l’exercice écoulé, le rendement du
placements en actions, d’une part, et les
dividende de Retail Estates sa s’élève à 5,07%
placements en obligations ou en bons d’Etat,
par rapport au cours de clôture de l’action
d’autre part. Retail Estates sa a continué à
(excl. dividende).
profiter de la tendance baissière des taux
Le taux moyen des OLO à 10 ans au cours de
d’intérêt au cours de l’exercice écoulé.
l’exercice écoulé a été de 3,4%.
54
L’A C T I O N R E T A I L E S T A T E S
2. ACTIONNAIRES
3. LIQUIDITY PROVIDER
Si l’on prend en compte les déclarations de
KBC Securities intervient depuis le 1er avril
transparence reçues au 31 mars 2006 ainsi
2003 en tant qu’animateur de marché en vue
que les informations en possession de Retail
de promouvoir la négociabilité des actions.
Estates sa, ses principaux actionnaires sont :
La rémunération payée à ce titre pour l’exercice
écoulé s’élève tvac à 30 250 EUR pour 12 mois.
Public
67,05%
KBC Bank
9,75%
Assurances Fédérales
7,87%
Atlas Belgian Real Estates et
entreprises liées
7,06%
Arcopar et entreprises liées
4,97%
Extensa International BV
3,30%
Aucun autre actionnaire, à l’exception de ceux
mentionnés ci-dessus, n’a déclaré détenir plus
de 3% des actions émises par Retail Estates sa.
Selon les critères d’Euronext, le taux d’actions
librement négociables de Retail Estates sa sur
le marché est de 100%.
55
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I I I . L’A C T I O N R E TA I L E STAT E S
4. AGENDA FINANCIER
L’assemblée générale des actionnaires, de même que la publication des résultats annuels 2005/2006,
auront lieu dans les locaux de Retail Estates sa, Industrielaan 6, le lundi 26 juin 2006 à 15.00 heures.
Mise en paiement du dividende:
le 4 juillet 2006
Publication des résultats semestriels:
le 8 décembre 2006
Publication des résultats annuels de l’exercice
2006/2007:
la première semaine de juin 2007
Assemblée générale de l’exercice 2006/2007:
le 25 juin 2007
APERÇU DES COMMUNIQUÉS DE PRESSE DE L’EXERCICE 2005/2006
30 septembre 2005
Retail Estates sa renforce son portefeuille
immobilier
9 décembre 2005
Résultats semestriels 2005/2006
23 décembre 2005
Retail Estates investit et désinvestit à SintNiklaas
9 juin 2006
Résultats annuels 2005/2006
Le texte complet des communiqués de presse est disponible sur le site web de Retail Estates sa
(www.retailestates.com). Les communiqués sont également disponibles sur demande au siège
social de la société.
56
L’A C T I O N R E T A I L E S T A T E S
ORGANIGRAMME
RETAIL ESTATES nv
SICAF immobilière
99,99%
99,99%
SABLON nv
0,01%
RETAIL ESTATES
LUXEMBURG sa
Immobilier
0,01%
Immobilier
98,37%
Certificaten
99,99%
76,17%
Certificaten
WICKES LAND
DEVELOPMENT nv
IMMOBILIÈRE
DISTRI-LAND nv
Emetteur certificats
immobiliers
Immobilier
99,99%
RETAIL
WAREHOUSING
MANAGEMENT bvba
Gestion Immobilière
Périmètre de consolidation
CONSOLIDATION PAR INTÉGRATION GLOBALE
Retail Estates sa consolide:
Part détenue du capital
Changement du
pourcentage dans le
capital détenu
Retail Estates Luxemburg sa
Boulevard Royal 8 - 2449 Luxembourg
100%
0
Wickes Land Development nv
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
100%
0
Sablon nv
Lindenpark 2 - 9831 Deurle
100%
100%
100%
100%
0%
0
Retail Warehousing Management bvba
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
LES ENTREPRISES NON CONSOLIDÉES
Immobilière Distri-Land nv
Havenlaan 12 - 1080 Brussel
57
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
IV RAPPORT FI NANC I ER
A. COMPTES CONSOLIDÉS
1. Comptes de résultats consolidés
2. Bilan consolidé
3. Bilan de mutation des capitaux propres
4. Aperçu du cash-flow consolidé
B. NOTES SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
1. Information générales sur l’entreprise
2. Principes importants pour le rapportage financier
3. Gestion des risques financiers
4. Informations sectorielles
5. Autres notes
C. RAPPORT DU COMMISSAIRE
D. COMPTES SOCIAUX
59
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
A .C O M P T E S C O N S O L I D É S
1. COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES
COMPTE DE RESULTATS
Notes
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Revenus locatifs
1
14 480
13 999
Charges relatives à la location
2
-133
-98
14 347
13 901
RESULTAT LOCATIF NET
Récuperation des charges immobilières
3
Récuperation des charges locatives et des taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
4
1 043
1 003
Charges locatives et des taxes normalement assumées par le
locataire sur immeubles loués
5
-1 126
-1 083
Autres revenus et charges relatifs à la location
6
26
67
14 291
13 887
RESULTAT IMMOBILIER
Frais techniques
7
-483
-417
Frais commerciaux
8
-84
-57
Charges et taxes sur immeubles non loués
9
-57
-50
Frais de gestion immobilière
10
-577
-435
Autres charges immobilières
11
-6
-17
FRAIS IMMOBILIERS
-1 207
-978
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
13 084
12 910
-1 176
-1 087
11 908
11 823
718
154
10 118
2 904
Charges d’exploitations corporate
12
Autres revenus et charges d’exploitation
13
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement
14
Résultat sur vente d’autres actifs non financiers
15
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et
des projets de développement
16
60
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
COMPTE DE RESULTATS
Notes
31.03.06
31.03.05
22 744
14 881
17
340
211
Charges d’intérêts
18
-3 424
-3 119
Autres charges financières
19
-118
-57
RESULTAT FINANCIER
-3 202
-2 964
RESULTAT AVANT IMPOTS
19 542
11 916
-72
542
19 470
12 459
19 470
12 459
Notes
31.03.06
31.03.05
Nombre d’actions ordinaires courantes
21
3 568 724
3 568 594
Bénéfice net par action ordinaire (en €)
23
5,46
3,49
Bénéfice dilué net par action (en €)
23
5,46
3,49
Bénéfice distribuable par action (en €)
23
2,30
2,24
en milliers d’€
RESULTAT D’EXPLOITATION
Revenus financiers
IMPOTS
20
RESULTAT NET
Attribuable aux:
Actionnaires du groupe
RESULTAT PAR ACTION
61
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
2. BILAN CONSOLIDE
ACTIFS
Notes
31.03.06
31.03.05
181 355
166 879
201
201
en milliers d’€
Actifs non courants
Goodwill
Immobilisations incorporelles
24
3
Immeubles de placements
25
176 074
162 749
Projets de développement
25
4 257
3 542
Autres immobilisations corporelles
24
448
387
Actifs financiers non courant
26
352
Créances commerciales et autres actifs non courants
27
20
Actifs courants
24 589
23 162
Actifs détenus en vue de la vente
25
6 867
8 738
Créances commerciales
29
615
455
Créances fiscales et autres actifs courants
30
266
363
Trésoreries et équivalents de trésoreries
31
16 658
13 355
Comptes de régularisation
32
183
251
205 944
190 041
31.03.06
31.03.05
133 169
121 928
80 294
80 293
TOTAL DE L’ ACTIF
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
Notes
en milliers d’€
Capitaux propres
Capital
33
Primes d’émission
34
4 660
4 660
Réserves
35
44 209
33 767
Résultat
36
9 263
8 350
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
37
-5 258
-5 143
Variations de juste valeur d’actifs et passifs financiers
38
1
62
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
Notes
31.03.06
31.03.05
Passifs
72 774
68 113
Passifs non courants
66 134
63 036
Provisions
39
Dettes financières non courantes
44
Etablissements de crédit
Location-financement
Autres passifs non courants
40
Passifs courants
Dettes financières courantes
44
Etablissements de crédit
Location-financement
65 985
62 981
65 546
62 972
439
9
149
55
6 640
5 077
2 413
282
2 277
271
136
11
Dettes commerciales et autres dettes courantes
41
2 762
3 277
Autres passifs courants
42
209
212
Comptes de régularisation
43
1 257
1 306
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
205 944
190 041
TAUX D’ENDETTEMENT
31.03.06
31.03.05
34,73%
35,15%
31.03.06
31.03.05
Valeur active nette par action ( juste valeur)
37,32
34,17
Valeur active nette par action (valeur d’investissement)
38,79
35,61
Taux d’endettement (1)
VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION
(en €)
(1) Le taux d’endettement se calcule comme suit : Passifs (hors provision et comptes de régularisation) moins la variation de la juste valeur
des instruments de couverture, le tout divisé par le total des actifs
63
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
3. BILAN DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES
BILAN DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES
Capital
Actions
ordinaires
Prime plus-values
d’émission de réévaluation
en milliers d’€
Bilan selon les principes BE GAAP au 31 mars 2004
47 043
37 910
47 043
37 910
33 250
-33 250
545
IFRS MODIFICATIONS:
- frais d’établissement portés en déduction des capitaux propres
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
- Comptabilisation du dividende proposé dans l’exercice
- Autres mutations
-545
Bilan selon IFRS au 31 mars 2004
- Résultat de l’exercice 2004-2005
- Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves indisponibles
- Incorporation des primes d’émission dans le capital
- Annulation d’actions
-1
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
- Dividendes de l’exercice 2003-2004
- frais d’établissement portés en déduction des capitaux propres
Bilans selon IFRS au 31 décembre 2005
80 293
4 660
- Résultat de l’exercice 2005-2006
- Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves indisponibles
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
- Dividendes de l’exercice 2004-2005
- Variations de juste valeur d’actifs et passifs financiers
* sur actifs financiers détenus en vue de la vente
* sur des instruments de couverture
- Reprise de provisions sur frais de gros entretien
- Mutation du capital
1
- Autres
Bilan selon IFRS au 31 mars 2006
80 294
64
4 660
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Réserves
légale
Résultat
indisponibles
48
29 954
disponibles
269
Impact sur la
juste valeur des
frais et droits de
mutation estimés
lors de l’aliénation
hypothétique des
immeubles de
placement
Variations de
juste valeur
d’actifs et
de passifs
financiers
116 573
-1 440
-1 440
-4 995
3 462
545
30 499
3 462
-505
269
-505
2 319
-4 995
113 095
12 459
2 951
Total
Capitaux
propres
803
-4 995
48
Intérêts
minoritaires
12 459
-2 951
-1
-148
-148
-3 462
-3 462
-15
48
33 449
269
-15
8 350
-5 143
121 928
19 469
10 452
19 469
-10 452
-115
-115
-7 994
-7 994
1
-110
1
-110
1
-6
-4
42
43 898
-10
269
9 263
-5 258
65
1
133 169
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
4. APERCU DU CASH-FLOW CONSOLIDE
31.03.06
31.03.05
13 354
5 889
en milliers d’€
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L’EXERCICE
1. Cash-flow des activités d’entreprise
8 123
8 618
Résultat net de l’exercice:
19 470
12 459
Eléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat
-10 783
-3 002
52
56
-10 118
-2 904
-718
-154
-564
-838
-160
-205
- Créances fiscales et autres actifs à court terme
97
339
- Comptes de régularisation
67
-63
-516
-986
-3
-355
-49
432
-1 821
-6 360
* Amortissment et réductions de valeur
- Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs
incorporels et corporels
- Provisions
* Autres éléments non monétaires
- Variation de la juste valeur des immeubles de placement
- Bénéfice sur la vente des immeubles de placement
* Autres
Variation du besoin en fonds de roulement
* Mouvement des actifs:
- Créances commerciales
* Mouvement des passifs:
- Dettes commerciales et autres dettes courantes
- Autres passifs à court terme
- Comptes de régularisation
2. Cash-flow d’activités d’investissement
Goodwill
-22
Actifs incorporelles
-3
Immeubles de placement
-11 163
Bénéfice sur la vente des immeubles de placement et actifs détenus en
vue de la vente
10 544
-4 413
Projets de développement
-714
-1 634
Autres actifs corporels
-113
-291
Actifs financiers à long terme
-352
Créances commerciales et autres actifs à long terme
-20
Actifs détenus en vue de la vente
66
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
3. Cash-flow d’activités de financement
31.03.06
31.03.05
-2 999
5 207
5 135
8 829
94
3
1
33 250
* Variation des passifs financiers et des dettes financières
- Augmentation (+) / Diminution (-) des dettes financières
- Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs financiers
* Variation des autres passifs
- Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs
- Augmentation (+) / Diminution (-) des autres dettes
* Variation des capitaux propres
- Augmentation (+) / Diminution (-) du capital
- Augmentation (+) / Diminution (-) des primes d’émission
-33 250
- Augmentation (+) / Diminution (-) des écarts de consolidation
- Augmentation (+) / Diminution (-) des variations de juste valeur
des actifs et passifs financiers
1
- Augmentation (+) / Diminution (-) des réserves
- Augmentation (+) / Diminution (-) des intérêts minoritaires
- Augmentation (+) / Diminution (-) de l’impact sur la juste valeur
des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation
hypothétique des immeubles de placement
-115
-148
- Autres
-120
-15
-7 994
-3 462
16 657
13 354
* Dividende
- Dividende de l’exercice précédent (-)
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L’EXERCICE
67
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
B. ANNEXES AUX COMPTES ANNUELS CONSOLIDES
1 INFORMATIONS GÉNÉRALES SUR L’ENTREPRISE
B. BASE DE LA PRÉSENTATION
Retail Estates sa (“l’Entreprise”) est une Sicafi (Société
Les informations financières sont présentées en euros,
d’investissement à capital fixe immobilier) de droit
arrondis aux milliers. Les entreprises du Groupe mènent
belge, dont le siège administratif se situe à Ternat.
également leur comptabilité en euros.
Les comptes annuels consolidés de l’Entreprise pour
Vous trouverez ci-après un récapitulatif des principales
l’exercice clôturé au 31 mars 2006 couvrent l’Entreprise
bases du rapportage financier. Les principes de
et ses filiales (le “Groupe”). Ils ont été clôturés pour
comptabilisation ont été appliqués de manière
publication par le Conseil d’Administration du 9 juin
cohérente tout au long de la période concernée.
2006, et seront soumis à l’approbation de l’Assemblée
Générale annuelle des Actionnaires le 26 juin 2006.
C. BASE DE LA CONSOLIDATION
2 PRINCIPES
Les entreprises contrôlées par le Groupe sont
IMPORTANTS POUR LE RAPPORTAGE
FINANCIER
consolidées selon la méthode de la consolidation
intégrale.
A. DÉCLARATION DE CONFORMITÉ
Cette dernière consiste à reprendre intégralement les
Les
comptes
conformément
annuels
aux
consolidés
normes
IFRS
établis
composants inscrits à l’actif et au passif des entreprises
(“International
consolidées, ainsi que les frais et produits, déduction
sont
Financial Reporting Standards”) adoptées par l’Union
faite des éliminations requises.
européenne. Ces normes constituent la base de la
comptabilité de l’Entreprise depuis le 1er avril 2005.
L’on entend par “contrôle” le pouvoir qu’a Retail
Le bilan d’ouverture a été établi le 1er avril 2004,
Estates sa de déterminer, directement ou indirectement,
date de la transition vers les normes IFRS. Les chiffres
les politiques financière et opérationnelle d’une filiale
comparatifs pour l’exercice 2004-2005 ont été adaptés
afin de bénéficier des avantages inhérents aux activités
aux principes IFRS.
menées par cette entreprise dans le secteur des biens
immobiliers.
68
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Le traitement des certificats selon la méthode de la
de taux résultants de ses activités d’exploitation, de
consolidation intégrale demande le contrôle de la
financement et d’investissement. Les instruments
société émettrice mais aussi la détention de 75 %
financiers dérivés sont d’abord pris en compte à leur
du nombre de certificats émis. Dans ce cas, une
prix de revient, puis réévalués à leur juste valeur à la
reconnaissance de dette est établie à l’intention
date d’établissement des rapports subséquents. Après
des titulaires de certificats pour les certificats qui
comptabilisation initiale, les instruments financiers
n’appartiennent pas à la société.
dérivés sont évalués à leur juste valeur dans les
comptes annuels. Les profits ou les pertes résultant
D. CONVERSION DES DEVISES ÉTRANGÈRES
de modifications dans la juste valeur des produits
financiers dérivés sont immédiatement intégrés dans
sont
le compte de résultats, sauf si un produit financier
comptabilisées au taux de change en vigueur à la
dérivé satisfait aux conditions de la comptabilité de
date de la transaction. Les actifs et passifs monétaires
couverture. La juste valeur des instruments financiers
libellés en devises étrangères sont comptabilisés au
dérivés est le montant que la société s’attend à percevoir
cours de clôture en vigueur à la date du bilan. Les écarts
ou a payer si le produit dérivé financier est cédé à la
de conversion générés par des transactions en devises
date de clôture, alors le taux en vigeur et le risque de
étrangères, ainsi que par la conversion d’actifs et passifs
crédit de la contrepartie sont pris en considération.
Les
transactions
en
devises
étrangères
monétaires en devises étrangères, sont intégrés dans le
compte de résultats pour la période où ils surviennent.
Couverture des flux de trésorerie
Les actifs et passifs non monétaires libellés en devises
Si un dérivé financier peut être documenté en tant que
étrangères sont comptabilisés au taux de change en
couverture effective de la variabilité potentielle de flux
vigueur à la date de la transaction.
de trésorerie imputables à un risque particulier relevant
d’un actif, d’un passif ou d’une future transaction très
E. INSTRUMENTS FINANCIERS
probable, la part du résultat découlent de la mutation
de valeur du dérivé, constituant une couverture
Couverture de la juste valeur
effective, sera directement reprise dans les capitaux
Le groupe utilise des instruments financiers dérivés
propres sous la rubrique “Variation de juste valeur
(interest rate swaps) pour se couvrir contre les risques
d’actifs et de passifs financiers”. La part non effective
69
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
du dérivé d’intérêt financier, quant à elle, sera reprise
dans le compte de résultats.
• les biens immobiliers, les biens immobiliers par
destination et les droits réels sur les biens immobiliers
détenus par Retail Estates sa ou, le cas échéant, par
F. GOODWILL
une société immobilière dont elle détient le contrôle ;
Conformément à la norme IFRS 3, le goodwill n’est pas
• les droits d’option sur les biens immobiliers détenus
amorti mais soumis à un test annuel de perte de valeur.
par Retail Estates sa ou, le cas échéant, par une société
immobilière dont elle détient le contrôle, ainsi que les
G. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Evaluation lors de la première comptabilisation
biens immobiliers sur lesquels portent ces droits ;
• les droits découlant des contrats en vertu desquels un
Les immeubles de placement englobent tous les biens
ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier
immobiliers prêts pour la location. Ils sont évalués à
à Retail Estates sa ou, le cas échéant, à une société
leur valeur d’acquisition lors de l’achat, en ce compris
immobilière dont elle détient le contrôle, ainsi que le
les frais annexes et la TVA non déductible. De même,
bien immobilier sous-jacent.
l’exit tax - due par les sociétés dont la Sicafi acquiert
le contrôle direct ou indirect - fait partie de la valeur
Les experts effectuent leur évaluation conformément
d’acquisition, sauf si les sociétés en question n’entrent
aux normes nationales et internationales ainsi qu’à
pas en ligne de compte pour une fusion avec la
leurs procédures d’application, notamment celles
Sicafi (sur décision du Conseil d’Administration). Les
relatives à l’évaluation des Sicafi. Selon les Arrêtes
commissions inhérentes aux achats d’immeubles
provisoirs les experts se réservent le droit d’adapter
sont considérées comme des frais supplémentaires et
cet évaluation en cas d’Arrêté modifié. La juste valeur
ajoutées à la valeur d’acquisition.
se définit comme la valeur la plus probable que l’on
puisse raisonnablement obtenir entre parties de
Evaluation après la première comptabilisation
bonne volonté et bien informées dans des conditions
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier
de vente normales. Cette valeur est ensuite réduite
indépendant évalue les éléments suivants avec
d’un montant estimé pour les taxes de transfert. On
précision :
obtient ainsi la juste valeur du bien, conformément
70
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
à la norme IAS 40. Le montant estimé pour les
transformations sont des travaux occasionnels qui
taxes de transfert a été fixé forfaitairement à 2,5 %
ajoutent une fonction à l’immeuble ou améliorent
(voir l’annexe 25 – Immeubles de placement).
considérablement son niveau de confort, de sorte
qu’ils entraînent une augmentation du loyer et/ou
Les pertes ou profits résultant des variations de la juste
de la valeur locative. Ces frais sont portés à l’actif.
valeur d’un immeuble de placement sont repris au
Ils incluent les matériaux, honoraires, travaux
compte de résultats pour la période où ils sont survenus,
d’entrepreneurs, etc. Les frais internes de gestion ou
et sont affectés aux réserves indisponibles lors de la
de suivi ne sont pas portés à l’actif.
distribution des bénéfices. Si les réserves indisponibles
sont insuffisantes pour compenser le solde négatif
Vente d’immeubles de placement
des fluctuations de valeur en cours d’exercice, le solde
Le résultat de la vente d’un immeuble de placement est
négatif est porté au compte de résultats.
repris au compte de résultat de la période de rapportage
sous la rubrique “Résultat des ventes d’immeubles de
Dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux im-
placement”, et est attribué au résultat reporté lors de
meubles de placement
la distribution du résultat. Les commissions payées
Les dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux
pour la vente d’immeubles, les frais de transaction et
immeubles de placement sont à charge du résultat
les obligations souscrites dans le cadre de transactions
d’exploitation des immeubles si elles n’exercent pas
sont à charge de la perte ou du profit réalisé sur la
d’effet positif sur les futurs avantages économiques
vente.
escomptés. Elles sont portées à l’actif si elles accroissent
les avantages économiques escomptés revenant à
H. PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
l’entité. Les deux principaux types de dépenses sont les
suivants :
Les projets de développement englobent les frais de
construction neuve et/ou de transformation, y compris
a) frais d’entretien et de réparation de toitures et de
la valeur d’acquisition du terrain et la préparation du
parkings : à charge du résultat d’exploitation des
terrain pour la construction. Les biens immobiliers
immeubles ;
en cours de construction, de transformation ou
b) frais relatifs aux transformations importantes : les
71
d’agrandissement sont évalués, en fonction de l’état
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
d’avancement des travaux, à leur valeur d’acquisition,
Logiciels standard : 33 %
en ce compris les charges annexes telles que les
Logiciels sur mesure : 20-25 %
intérêts intercalaires, les droits d’enregistrement et la
En cas de leasing financier, le matériel en leasing est
TVA non déductible.
amorti en fonction de la durée du contrat de leasing.
Après la réception provisoire des travaux nécessaires
Si des indices donnent à penser qu’un actif a subi
pour rendre l’immeuble prêt pour la location,
une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable
l’immeuble est intégralement transféré vers la rubrique
sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur
‘Immeubles de placement’.
comptable est supérieure à la valeur recouvrable, une
perte de valeur spécifique sera comptabilisée.
I. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Au moment de la vente ou de la désaffectation
Les immobilisations corporelles autres que les biens
d’immobilisations
corporelles
autres
que
des
immobiliers, dont l’utilisation est limitée dans le temps,
biens immobiliers, les valeurs d’acquisition et les
sont évaluées à leur valeur d’acquisition, déduction
amortissements y afférents seront supprimés du bilan,
faite des amortissements linéaires selon la durée de vie
et les plus-values ou moins-values réalisées seront
prévue.
comptabilisées dans le compte de résultats.
Au cours de l’exercice durant lequel l’investissement
J. CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
est effectué, les amortissements sont comptabilisés au
prorata du nombre de mois d’utilisation de l’actif.
Les créances à long terme sont évaluées sur la base de
leur valeur escomptée, selon le taux en vigueur sur le
Pourcentages d’amortissement annuels :
marché au moment de leur émission. Une dépréciation
est comptabilisée en cas d’incertitude concernant
Installations machines et outillage : 20 %
les possibilités de recouvrement de la créance à
Mobilier : 10 %
l’échéance.
Matériel roulant : 20 %
Matériel informatique : 33 %
72
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
K. CERTIFICATS IMMOBILIERS
estimation périodique par son expert immobilier,
pour le compte de Retail Estates sa et de l’Immobilière
Evaluation
Distri-Land sa. Si un ou plusieurs bâtiments sont
1. Principe général
vendus par l’émetteur du certificat immobilier, le prix
Si le titulaire des certificats ne détient pas une
de vente sera retenu en tant que valeur d’évaluation
participation conséquente (plus de 75 %) dans un
jusqu’à la mise à disposition du produit de la vente ;
certificat immobilier, les certificats seront comptabilisés
à la date de clôture au cours boursier moyen pondéré
b) des droits contractuels du détenteur du certificat
des 30 derniers jours, sous la rubrique Actifs Financiers
immobilier selon le prospectus publié lors de
non courants.
l’émission du certificat immobilier.
2. Détention d’une participation conséquente (plus
Retail Estates sa investit uniquement dans des certificats
de 75 %) dans les certificats émis (au 31 mars 2006,
d’émissions visant le financement de surfaces de vente.
uniquement applicable aux certificats immobiliers
Les biens immobiliers dont l’émetteur est propriétaire
“Distri-Land”)
consistent en surfaces de vente conformes aux objectifs
d’investissement de Retail Estates sa. Bien que Retail
Le cours boursier des certificats immobiliers tels qu’il
Estates sa ne soit pas, du point de vue juridique,
ressort des cotations d’Euronext Brussels (Second
propriétaire de ces immeubles, elle se considère comme
marché) ne peut pas être considéré comme une
le bénéficiaire économique, et ce au prorata de ses droits
référence fiable, étant donné la liquidité restreinte
contractuels en tant que propriétaire des certificats
des certificats immobiliers concernés. Retail Estates sa
immobiliers. En outre, les placements en certificats
entend réévaluer la valeur de ses certificats à chaque
immobiliers sont considérés comme biens immobiliers
clôture de ses comptes en fonction :
en application de l’A.R. relatif aux Sicaf immobilières du
10 avril 1995, article 1, point 2 sous 4°.
a) de la juste valeur des biens immobiliers dont
l’émetteur est propriétaire, par analogie avec
Compte tenu de ces considérations, les certificats sont
l’évaluation de son propre patrimoine immobilier.
comptabilisés dans les immeubles de placement selon
Cette réévaluation s’effectue sur la base d’une
leur valeur d’acquisition, y compris les frais annexes.
73
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
Les pertes ou profits résultant des variations de la juste
En cas de vente d’un immeuble du portefeuille de
valeur d’un immeuble de placement sont repris au
l’émetteur, le traitement comptable est le suivant :
compte de résultats pour la période où ils sont survenus,
et sont affectés aux réserves indisponibles lors de la
Le produit net, déduction faite de l’éventuel précompte
distribution des bénéfices. Si les réserves indisponibles
mobilier, n’est comptabilisé sous forme de plus-value
sont insuffisantes pour compenser le solde négatif
dans les livres de Retail Estates qu’à concurrence de
des fluctuations de valeur en cours d’exercice, le solde
la différence entre la valeur comptable du certificat
négatif est porté au compte de résultats.
immobilier à la date de clôture, majorée du coupon de
liquidation net, et la valeur comptable à la date de clôture
Traitement comptable du coupon
précédente ;
1. Traitement du solde d’exploitation courant
En tant que titulaire des certificats immobiliers, Retail
La valeur comptable du certificat immobilier est
Estates sa détient, au prorata des certificats immobiliers
déterminée à chaque date de clôture en évaluant les
en sa possession, un droit contractuel sur une partie
droits contractuels des détenteurs de certificats selon
du solde d’exploitation réalisé par l’émetteur via la
le prospectus d’émission, et ce à partir de la juste valeur
perception des loyers et après le paiement des frais de
de l’immeuble détenu par l’émetteur, telle qu’évaluée
fonctionnement et d’entretien. Comme le traitement de
à la date de clôture par l’expert immobilier de Retail
la réduction ou de l’augmentation de valeur complète
Estates sa. Les pertes ou profits résultant des variations
passe par la réévaluation du certificat immobilier, aucune
de la juste valeur d’un immeuble de placement sont
partie du coupon relatif au solde d’exploitation ne doit être
repris au compte de résultats pour la période où ils sont
considérée comme une compensation pour la réduction
survenus, et sont affectés aux réserves indisponibles
de valeur affectant les immeubles de l’émetteur. Les
lors de la distribution des bénéfices. Si les réserves
coupons sont donc entièrement comptabilisés comme
indisponibles sont insuffisantes pour compenser
des revenus locatifs nets, et intégrés en tant que produits
le solde négatif des fluctuations de valeur en cours
d’exploitation dans le chiffre d’affaires
d’exercice, le solde négatif est porté au compte de
résultats.
2. Traitement comptable du solde de liquidation lors de la
vente de biens immobiliers.
74
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
L. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE
capital. Les charges externes directement imputables
à l’émission de nouvelles actions sont déduites des
Il s’agit de biens immobiliers dont la valeur comptable
capitaux propres.
est essentiellement réalisée via la vente de biens et non
la poursuite de la location. A l’instar des immeubles
Lorsque Retail Estates sa procède à l’achat d’actions
de placement (cf. supra), ces biens sont évalués à leur
propres, le montant payé, y compris les frais directement
juste valeur, à savoir la valeur d’investissement moins
imputables, est reconnu comme une modification des
les taxes de transfert. Dans le cas des actifs détenus
capitaux propres. Les actions rachetées sont assimilées
en vue de la vente, le montant estimé des taxes de
à une diminution des capitaux propres.
transfert a été fixé à 10 % ou 12,5 % (voir l’annexe 25
– Immeubles de placement).
Les dividendes font partie du résultat reporté jusqu’à ce
que l’Assemblée générale des Actionnaires les attribue.
M. ACTIFS CIRCULANT
O. PASSIF
Les créances à un an au plus sont évaluées à leur valeur
nominale, déduction faite des réductions de valeur
Une provision est portée au bilan lorsque :
pour créances douteuses ou irrécouvrables.
- Retail Estates sa doit s’acquitter d’une obligation
Les placements de trésorerie sont évalués à leur valeur
( juridique ou implicite) résultant d’un événement
d’acquisition ou à la valeur du marché si celle-ci est
passé ;
inférieure. Les frais annexes sont portés directement
au compte de résultats. Les titres cotés en Bourse sont
évalués d’après leur cours de Bourse.
- il est probable qu’une sortie de trésorerie sera
nécessaire pour honorer cette obligation ; et
- le montant de l’obligation peut être estimé de
manière fiable.
N. CAPITAUX PROPRES
Les dettes commerciales sont évaluées à leur valeur
Le capital englobe la trésorerie acquise lors d’une
fondation, d’une fusion ou d’une augmentation de
75
nominale à la date du bilan.
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
Les emprunts portant intérêts sont valorisés à leur coût
Les charges locatives et taxes sur les immeubles loués
initial, diminué des coûts directement imputables.
ainsi que la récupération de ces charges concernent
Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti, la
des coûts qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à
différence entre le coût et la valeur de remboursement
charge du locataire ou du preneur à bail. Le propriétaire
étant portée au compte de résultats sur la durée de
imputera ou non ces coûts au locataire selon les accords
l’emprunt, selon la méthode du taux d’intérêt effectif.
contractuels conclus avec ce dernier.
P. AVANTAGES OCTROYÉS AU PERSONNEL
Les produits sont évalués à la juste valeur de la
rétribution perçue, et sont portés linéairement au
Retail Estates sa a souscrit un plan de pension à
compte de résultats pour la période à laquelle ils se
contribution définie pour ses collaborateurs. Ce plan
rapportent.
a été confié à un fonds indépendant de la société. Les
cotisations payées durant l’exercice comptable sont
Les indemnités de rupture payées par les locataires en
prises en charge.
cas de résiliation anticipée d’un bail sont étalées dans
le temps selon le nombre de mois de loyer payés par le
Q. RÉSULTAT IMMOBILIER
locataire, pour autant que l’immeuble en question ne
soit pas reloué.
Le résultat locatif net englobe les loyers, les baux
d’exploitation et d’autres revenus y afférents, moins
R. CHARGES IMMOBILIÈRES
les frais liés à la location, à savoir les dépréciations
des bâtiments ainsi que le loyer à payer pour les actifs
Les charges immobilières sont évaluées à la juste
loués.
valeur de la rétribution payée ou due, et sont portées
linéairement au compte de résultats pour la période à
La récupération des charges immobilières inclut les
laquelle elles se rapportent.
produits inhérents à l’imputation des frais de grand
entretien et des indemnités relatives aux dégâts
Les frais techniques concernent notamment l’entretien
locatifs.
structurel et occasionnel ainsi que les pertes dues à
des dommages couverts par les sociétés d’assurance.
76
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Les charges commerciales, quant à elles, englobent
sur les emprunts et des charges de financement
entre autres les commissions de courtiers. Enfin, les
annexes, diminuées des produits de placements.
frais de gestion du patrimoine immobilier incluent
essentiellement les coûts du personnel responsable de
U. IMPÔT DES SOCIÉTÉS
cette activité, les frais d’exploitation du siège central
et les honoraires versés à des tiers. Les indemnités
Cette rubrique englobe l’impôt courant sur le résultat
payées par des locataires ou des tiers afin de couvrir
de l’exercice. L’impôt des sociétés est directement
partiellement les frais de gestion du patrimoine
comptabilisé dans le résultat, sauf s’il concerne des
immobilier sont déduites.
éléments directement repris dans les capitaux propres.
Dans ce cas, l’impôt est, lui aussi, repris directement
S. CHARGES D’EXPLOITATION CORPORATE ET AUTRES PRODUITS ET
CHARGES D’EXPLOITATION
dans les capitaux propres. L’impôt courant se compose
du montant des impôts à payer sur les revenus
imposables de l’année ainsi que des ajustements
Les charges d’exploitation “corporate” incluent les frais
relatifs aux exercices antérieurs.
généraux de la société en tant qu’entité juridique cotée
en Bourse et bénéficiant du statut de Sicaf immobilière.
V. EXIT TAX
Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir
une information financière claire, une comparabilité
L’exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la
économique avec d’autres types d’investissements
fusion d’une société non-Sicafi avec une Sicafi. Lorsque
et une liquidité pour les actionnaires investissant
la société qui ne dispose pas du statut de Sicafi entre
indirectement
immobilier
pour la première fois dans le périmètre de consolidation
diversifié. Certains coûts relatifs au développement
du Groupe, l’exit tax est déduite de la plus-value
stratégique de la société sont également repris dans
de réévaluation en cas de fusion. Tout ajustement
cette catégorie.
subséquent à ce passif d’exit tax est porté au dans le
dans
un
portefeuille
compte de résultats.
T. RÉSULTAT FINANCIER
Pour les sociétés étrangères susceptibles d’opter
Le résultat financier est constitué des charges d’intérêt
77
pour un régime comparable à celui de l’exit tax, une
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
provision est établie dès que le Conseil d’Administration
disponibles. Elle assure en outre un suivi minutieux
manifeste l’intention d’obtenir un tel statut fiscal.
des loyers en souffrance, et détient généralement une
garantie bancaire dans l’éventualité d’un non-paiement.
3 Gestion des risques financiers
4 Informations sectorielles
RISQUE DE TAUX
Un secteur est une composante distincte de l’entreprise,
35 % du total du bilan du Groupe est financé par des
active dans un marché précis et exposée à des risques
obligations portant intérêt, de sorte que la société est
et impératifs de rendement différents de ceux des
exposée à un risque de taux. Ce risque est minimisé
autres secteurs.
via l’adoption d’une politique vigilante : la majorité des
dettes financières sont souscrites à un taux d’intérêt
Comme
les
biens
immobiliers
de
périphérie
fixe ou à un taux variable couvert contre les hausses.
représentent 99 % du portefeuille de Retail Estates,
une scission par secteur d’exportation n’apporte aucun
RISQUE DE FINANCEMENT
avantage pertinent. Le Conseil d’Administration n’utilise
aucun autre secteur lors de la prise de décisions.
Le financement à long terme a été souscrit sous la
forme de « bullet loans », c’est-à-dire d’emprunts dont
Le groupe déploie ses activités au sein de deux
le capital doit être remboursé dans son ensemble après
grandes zones géographiques, à savoir la Belgique
5 à 8 ans. Le faible taux d’endettement de la société,
et le Luxembourg. Cette segmentation est due aux
ainsi que la diversification du financement parmi
divergences en matière de TVA et d’impôt des sociétés.
différentes banques, limite le risque de liquidité du
Groupe.
RISQUE DE CRÉDIT
Avant d’accepter un nouveau locataire, la société
analyse le risque de crédit sur la base des informations
78
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
4. COMPTES DE RESULTATS PAR SEGMENT
1. Comptes de résultats
PAR SEGMENT GEOGRAPHIQUE
Belgique
Luxembourg
TOTAL
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
13 798
13 398
682
601
14 480
13 999
-133
-98
-133
-98
13 665
13 300
682
601
14 347
13 901
Récuperation de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
1 036
996
8
7
1 043
1 003
Charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
-1 109
-1 056
-16
-27
-1 126
-1 083
26
67
26
67
RESULTAT IMMOBILIER
13 617
13 306
674
581
14 291
13 887
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
11 160
11 292
747
531
11 908
11 823
718
154
718
154
9 717
2 786
401
118
10 118
2 904
RESULTAT D’EXPLOITATION DU SEGMENT
21 595
14 232
1 148
648
22 744
14 881
Résultat financier
-3 061
-2 771
-141
-193
-3 202
-2 964
106
666
-177
-124
-72
542
18 640
12 127
830
331
19 470
12 459
en milliers d’€
Revenus locatifs
Charges relatives à la location
RESULTAT LOCATIF NET
Récuperation de charges immobilières
Autres revenus et charges relatifs à la gestion
Résultat sur vente d’immeubles de placement
Résultat sur vente autres actifs non financiers
Variations de la juste valeur des immeubles de
placement et des projets de développement
Impôts
RESULTAT NET
79
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
2. Bilan
PAR SEGMENT GEOGRAPHIQUE
Belgique
Luxembourg
TOTAL
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
Immeubles de placement
167 451
154 518
8 623
8 231
176 074
162 749
Projets de développement
1 777
2 403
2 479
1 139
4 257
3 542
25 030
23 439
583
311
25 613
23 750
194 258
180 360
11 685
9 681
205 944
190 041
61 777
59 837
4 207
3 144
65 985
62 981
2 413
282
2 413
282
2 899
3 788
1 478
1 062
4 376
4 850
67 089
63 907
5 685
4 206
72 774
68 113
en milliers d’€
ACTIFS
Autres actifs
ACTIFS PAR SEGMENT
PASSIFS
Passifs non courants
Passifs courants
Autres passifs
PASSIFS PAR SEGMENT
3. Chiffres clés importants
PAR SEGMENT GEOGRAPHIQUE
Belgique
Luxembourg
TOTAL
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
Juste valeur du portefeuille
167 451
154 518
8 623
8 231
176 074
162 749
Valeur d’investissement du portefeuille
179 341
168 175
8 838
8 437
188 179
176 612
8,24%
8,67%
7,91%
7,31%
8,22%
8,60%
Surface locative totale (m2)
176 664
179 275
5 546
5 546
182 210
184 821
Taux d’occupation (%)
98,64%
98,74%
100%
100%
98,69%
98,78%
en milliers d’€
Rendement du segment (%)
80
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
5. AUTRES NOTES
NOTE 1
Revenus locatifs
31.03.06
31.03.05
13 366
13 484
1 114
515
14 480
13 999
en milliers d’€
Loyers
Revenus garantis
Revenus provenants de leasing opérationnel
Réductions locatives
Avantages locatifs octroyés aux locataires (‘incentives’)
Indemnités de rupture anticipée de bail
Total des revenus locatifs
L’augmentation des revenus locatifs est essentiellement imputable à l’indexation des loyers et, dans une mesure
limitée, à l’extension du portefeuille immobilier.
NOTE 2
Charges relatives à la location
31.03.06
31.03.05
Loyers à payer sur locaux pris en location et baux emphytéotiques
-49
-49
Réduction de valeur sur créances commerciales
-122
-80
38
31
-133
-98
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Reprise de réductions de valeur sur créances commerciales
Total des charges relatives à la location
NOTE 3
Récuperation de charges immobilières
en milliers d’€
Indemnités de gestion perçues
Récuperation des frais de gros entretien
Indemnités perçues au titres de dommages locatifs
Total de la récupération de charges immobilières
Cette rubrique englobe les produits inhérents à la récupération des frais de grand entretien et des indemnités perçues
au titre de dégâts locatifs. Ce type d’indemnités n’avait pas été perçu au cours des exercices précédents.
81
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 4
Récupération des charges locatives et taxes normalement assumés par le
locataire sur immeubles loués
31.03.06
31.03.05
177
194
866
809
1 043
1 003
31.03.06
31.03.05
-242
-255
en milliers d’€
Refacturation de charges locatives
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués
Total de la récupération des charges locatives et taxes normalement
assumés par le locataire sur immeubles loués
NOTE 5
Charges locatives et taxes normalement assumés par le locataire sur
immeubles loués
en milliers d’€
Charges locatives assumées par le propriétaire
Précomptes et taxes sur immeubles loués
Total des charges locatives et taxes normalement assumés par le locataire
sur immeubles loués
-884
-828
-1 126
-1 083
Les conditions de location ordinaires prévoient généralement l’imputation de ces charges et taxes aux locataires via
une refacturation par le propriétaire. Certains contrats locatifs du Groupe stipulent néanmoins certains charges et
taxes demeurent à charge du propriétaire.
Cette rubrique englobe essentiellement les charges inhérentes au précompte immobilier, aux assurances et aux
équipements utilitaires.
NOTE 6
Autres revenus et charges relatifs à la location
31.03.06
31.03.05
Autres revenus et charges relatifs à la location
26
67
Total des autres revenus et charges relatifs à la location
26
67
14 291
13 887
en milliers d’€
TOTAL DU RESULTAT IMMOBILIER
82
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 7
Frais techniques
31.03.06
31.03.05
Frais techniques récurrents
-329
-346
Entretien
-329
-346
Frais techniques non récurrent
-154
-71
Entretien occasionnel
-154
-71
-483
-417
en milliers d’€
Primes d’assurances
Pertes résultant de sinistres sujettes à récupération en vertu de contrats
d’assurance
Indemnisations perçues des compagnies d’assurances pour pertes subies
résultant de sinistres
Total des frais techniques
L’entretien structurel couvre surtout la rénovation régulière des parkings et des toitures. L’entretien occasionnel, quant
à lui, englobe essentiellement les frais imprévisibles sur le gros oeuvre des immeubles loués, à la suite de l’usure,
d’accidents non assurés et de vandalisme.
NOTE 8
Frais commerciaux
31.03.06
31.03.05
-32
-22
en milliers d’€
Commissions de courtiers
Dépenses de marketing relatives aux immeubles
-3
Honoraires d’avocats et frais juridiques
-35
-26
Autres
-15
-9
-84
-57
Total des frais commerciaux
83
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 9
Charges et taxes sur immeubles non loués
31.03.06
31.03.05
1
-4
Précompte immobilier sur l’inoccupation
-57
-46
Total des charges et taxes sur immeubles non loués
-57
-50
en milliers d’€
Frais d’inoccupation de l’exercice
Les charges et taxes sur immeubles non loués englobent les bâtiments qui restent inoccupés durant une période
limitée lors d’une transition entre locataires.
84
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 10
Frais de gestion immobilière
Les frais de gestion sont séparés entre ceux relatifs à la gestion du patrimoine et les autres.
Ces frais comprennent les coûts du personnel responsable de cette activité, les coûts opérationnels du siège de la
société et les honoraires payés à des tiers. Les honoraires de gérance collectés auprès des locataires et couvrant
partiellement les coûts de l’activité de gestion des immeubles sont déduits.
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Dépenses de siège
-49
-38
Informatique
-17
-12
Autres
-32
-27
Frais de logement
-46
-45
-4
-1
-4
-1
Frais de personnel
-428
-307
Salaires
-278
-201
-79
-52
Honoraires payés à des tiers
Récurrents
Experts immobiliers
Advocats
Autres
Non récurrents
Fusions et acquisitions (autres que regroupements d’entreprises)
Relations publiques, communication et publicité
Sécurité sociale
Pensions et autres allocations
-6
-3
-65
-51
Honoraires de gérance perçus des locataires
6
13
Taxes et frais légaux
-2
-1
-52
-56
-577
-435
Autres
Charges d’amortissement sur le matériel de bureau, les équipements
informatiques et les logiciels
Total des frais de gestion immobilière
Les frais de personnel représentent la majeure partie des frais de gestion. Au cours de l’exercice écoulé, les effectifs
- qui s’élèvent actuellement à 4,3 ETP - ont été complétés d’un Property Manager additionnel.
85
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 11
Autres frais de gestion immobilière
31.03.06
31.03.05
Autres frais de gestion immobilière
-6
-17
Total des autres frais de gestion immobilière
-6
-17
-1 207
-978
en milliers d’€
Litigation
TOTAL DES CHARGES IMMOBILIERES
86
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 12
Charges d’exploitation corporate
Ces charges incluent les frais généraux de la société en tant qu’entité juridique cotée en bourse et bénéficiant du
statut de Sicaf immobilière. Ces dépenses sont engagées dans le but de fournir une information financière claire, une
comparabilité économique avec d’autres types d’investissements et une liquidité pour les actionnaires investissant
indirectement dans un portefeuille immobilier. Certains coûts d’études relatifs au développement du Groupe sont
également repris dans cette catégorie.
en milliers d’€
Charges du siège
31.03.06
31.03.05
-38
-30
Informatique
-14
-9
Autres
-25
-21
Frais de logement
-36
-36
Honoraires payés à des tiers
-210
-313
Récurrents
-80
-68
-73
-57
-7
-10
-36
-169
Avocats
Auditeurs
Autres
Niet recurrente
Avocats
Auditeurs
-36
-169
Fusions et acquisitions (autres que regroupements d’entreprises)
Consultants
-95
-76
Relations publiques, communication et publicité
-79
-40
Frais de personnel
-355
-241
Salaires
-237
-158
-62
-41
-5
-2
-51
-40
Sécurité sociale
Pensions et autres allocations
Autres
Rémunération des administrateurs
-66
-55
Taxes et redevances
-391
-371
-1 176
-1 087
Total des charges d’exploitation corporate
La hausse des frais de personnel résulte de l’extension des effectifs à 3,7 ETP. Diverses tâches de la sphère financière et
administrative, qui étaient précédemment confiées à des consultants externes, sont désormais accomplies au sein de
la société.
87
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 13
Autres revenus et charges d’exploitation
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Valeur d’acquisition
Autres charges d’exploitation
Total des autres revenus et charges d’exploitation
NOTE 14
Resultat sur la vente d’immeubles de placement
en milliers d’€
Valeur d’acquisition
9 287
Actifs détenus en vue de la vente
10 005
Total du résultat sur la vente d’immeubles de placement
718
154
Sur la vente de divers immeubles commerciaux situés à Sint-Niklaas (Leisurecenter), Wommelgem, Waremme,
Maasmechelen, Izegem et Halle, des plus-values non réalisées à concurrence de 1 226 sont reprises et un bénéfice de
718 a été comptabilisé. La plus-value au 31.03.05 est liée au coupon de liquidation remis par Distri-Land. Ce bénéfice a
été comptabilisé conformément au point K Certificats immobiliers / traitement du coupon des règles d’évaluation.
NOTE 15
Resultat sur les ventes d’autres actifs non financiers
31.03.06
en milliers d’€
Valeur d’acquisition
Cumul des surplus values et des dépréciations spéciales
Valeur comptable ( juste valeur)
Prix de vente
Total du résultat sur les ventes d’autres actifs non financiers
88
31.03.05
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 16
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des projets
de développement
31.03.06
31.03.05
Variations positives des immeubles de placement
12 271
4 970
Variations négatives des immeubles de placement
-2 153
-2 066
Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement et
des projets de développement
10 118
2 904
en milliers d’€
La variation positive est essentiellement imputable à la réception de 2 projets à Mechelen et Sint-Niklaas, réalisés
pour compte propre, ainsi qu’à une augmentation importante de la valeur du portefeuille immobilier global. La
variation négative, quant à elle, est due à quelques immeubles commerciaux isolés dans la région liégeoise (Herstal et
Bressoux), qui ont été loués pour un loyer moins élevé, et à la dépréciation des immeubles commerciaux de Messancy.
Cette perte de valeur est la conséquence d’une pléthore structurelle d’immeubles commerciaux engendrée par la
construction du Factory Shopping Messancy et du parc commercial Hydrion à Arlon.
NOTE 17
Revenus financiers
31.03.06
31.03.05
116
42
209
125
14
44
340
211
en milliers d’€
Intérêts incorporés dans le coût des actifs qualifiés(1)
Produits relatifs aux instruments financiers dérivés
Dividendes perçus certificat immobilier «Distri-Invest»
Intérêts reçus sur dépôts
Autres
Total des revenus financiers
(1) Le montant affecté à la capitalisation des charges d’intérêt sur les développements de projets est égal aux intérêts des emprunts respectifs y
afférents.
89
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 18
Charges d’intérêts
31.03.06
31.03.05
-3 424
-3 119
-3 424
-3 119
en milliers d’€
Intérêts nominaux sur les emprunts
Charges relatives aux instruments financiers dérivés
Total des charges d’intérêts
Le taux d’intérêt moyen était de 5,01 % au 31.03.2006 contre 4,93% au 31.03.2005. La société a souscrit presque tous
ses crédits en tant que crédits d’investissement à taux fixe ou en tant que crédits à long terme à taux variable, pour
lesquels un taux fixe a été négocié moyennant un accord de SWAP.
NOTE 19
Autres charges financières
31.03.06
31.03.05
-118
-57
-118
-57
en milliers d’€
Frais bancaires et autres commissions
Variation négative de la valeur temps des instruments financiers dérivés
Total des autres charges financières
L’augmentation des frais bancaires est essentiellement imputable à l’accroissement des charges inhérentes au
paiement de dividendes, lequel est partiellement dû à un mouvement de rattrapage dans le paiement des coupons
relatifs aux dividendes de l’exercice précédent.
90
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 20
Impôt sur les sociétés
31.03.06
31.03.05
1
-93
Impôt au taux de 33,99 %
-5
-95
Régularisation d’impôt de l’année précédente
6
1
175
410
-154
-251
-154
-297
-93
477
-72
542
en milliers d’€
Société
1. Impôts des sociétés
2. Résultat imposable de 16,5% (exit tax)
Filiales
1. Impôts des sociétés
Impôt de l’exercice courant
Régularisation d’impôt de l’année précédente
2. Exit tax
Total de l’impôt sur les sociétés
45
La reprise de provisions pour l’exit tax répartie sur les 2 exercices précédents résulte d’une directive ministérielle
relative au calcul de la base de l’exit tax, qui indiquait une sur-estimation des provisions. La chute de l’impôt des
sociétés payé par les filiales résulte de la fusion par absorption avec la sa Retail Warehousing en août 2005.
NOTE 21
Nombre d’actions et bénéfice par action
31.03.06
31.03.05
Nombre d’actions
Nombre d’actions
Nombre d’action au début de l’exercice
3 568 594
3 568 614
Nombre d’action à la fin de l’exercice
3 568 724
3 568 594
Nombre d’actions copartageantes
3 568 724
3 568 594
3 568 724
3 568 594
3 568 724
3 568 594
Mouvements du nombre d’actions
Adaptation pour le calcul du bénéfice dilué par action
Moyenne pondérée du nombre d’actions pour le calcul du bénéfice dilué
par action
130 actions ont été émises lors de l’Assemblée générale extraordinaire du 10 août 2005, qui a entériné la fusion par
absorption avec Retail Warehousing sa.
Si le Conseil d’Administration procède à l’augmentation du capital dans le cadre du capital autorisé, cette opération
s’effectuera conformément à la législation en vigueur pour les entreprises cotées en Bourse.
91
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 22
Détermination du montant de la distribution obligatoire de dividendes
Résultat d’exploitation monétaire net (4)
31.03.06
31.03.05
19 470
12 459
-483
-891
en milliers d’€
Résultat net (consolidé)
Remaniement en comptes annuels non consolidés
Transactions de nature non courante incluses dans le résultat net (+/-)
Amortissements (+) et reprises d’amortissements (-)
Autres éléments de nature non courante (+/-)
Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-)
Variation de la juste valeur d’immeubles de placement et des projets de
développement (+/-)
Résultat d’exploitation monétaire net
52
56
84
49
-718
-154
-10 118
-2 904
8 288
8 615
NOTE 23
Calcul du bénéfice par action
Winst per aandeel Winst per aandeel
en €
Le bénéfice ordinaire par action (1)
Le bénéfice dilué par action
(2)
5,46
3,49
5,46
3,49
Le bénéfice distribuable par action (3)
2,30
2,24
Dividende proposé par action (4)
2,30
2,24
en €
(1) Le bénéfice ordinaire par action est le résultat net tel que publié dans le compte des bénéfices et des pertes divisé par le nombre moyen pondéré
d’actions ordinaires.
(2) Le bénéfice dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats par le nombre moyen pondéré d’actions diluées.
(3) Le bénéfice distribuable par action est le montant applicable à la distribution obligatoire divisé par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires.
(4) Au 31 décembre 2005, la distribution du dividende a été calculé conformément à l’A.R. du 10 avril 1995 et sur base des comptes annuels rédigés
selon les normes Belgian GAAP.
92
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 24
Explication des actifs non courants – hors des immeubles de placement et des projets de développement
en milliers d’€
Immobilisations incorporelles
Tableau des investissements et des
amortissements
Autres immobilisations
corporelles
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
422
422
532
264
113
291
-28
-22
Valeur d’acquisition
Solde au terme de l’exercice précédent
Acquisitions
3
Transferts et mises hors service (-)
Transferts (vers) d’autres rubriques
Solde au terme de l’exercice
425
422
617
532
422
416
145
118
6
52
50
-28
-22
Amortissements et moins-values
exceptionnelles
Solde au terme de l’exercice précédent
Amortissements
(1)
Transferts et mises hors services (-)
Solde au terme de l’exercice
Valeur comptable nette
422
422
169
145
3
0
448
387
(1) Les amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont portés au compte de résultats sous le poste ‘Frais
de gestion immobilière’
93
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 25
Actifs non courants: immeubles de placement et projets de développement
Immeubles de placement
Tableau des investissements et des revalorisations
31.03.06
31.03.05
Actifs détenus en vue
de la vente
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Solde au terme de l’exercice précédent
162 749
154 865
11 355
5 665
Ventes et transfert aux actifs courants détenus en vue de
la vente
-8 701
-1 097
-1 185
Variation de la juste valeur (+/-)
10 671
3 316
-686
-412
176 074
162 749
6 867
8 738
180 476
166 818
7 706
9 795
Acquisitions
8 738
9 151
Coût de financement activés
Solde au terme de l’exercice
AUTRES INFORMATIONS
Valeur d’investissement des immeubles
Projets de développement
Tableau des investissements et des revalorisations
31.03.06
31.03.05
TOTAL
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Solde au terme de l’exercice précédent
Acquisitions
Ventes et transfert aux actifs courants détenus en vue de
la vente
3 542
1 908
165 924
4 177
3 787
15 532
9 452
-3 463
-2 152
-12 164
-3 250
10 671
2 904
180 331
175 030
188 182
176 613
Variation de la juste valeur (+/-)
Solde au terme de l’exercice
166 292
4 257
3 542
AUTRES INFORMATIONS
Valeur d’investissement des immeubles
94
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Les immeubles de placement sont comptabilisés en
valeur d‘investissement du portefeuille immobilier de
juste valeur en utilisant le modèle de juste valeur en
la Sicafi un montant estimé de droits de mutation que
concordance avec la norme IAS 40.
l’acquéreur ou le vendeur doit payer en vue d’effectuer
Cette juste valeur est le prix pour lequel l’immeuble
le transfert de propriété.
pourrait être échangé entre des parties bien informées,
La valeur d’investissement moins les droits de mutation
consentantes et agissant dans des conditions de
estimés est la juste valeur au sens de la norme IAS 40.
concurrence normale.
Elle a été estimée par les experts indépendants par une
En Belgique, le transfert de propriété est en principe
approche en 2 étapes.
soumis à la perception de droits de mutation. Le
montant de ces droits dépend du mode de cession, de la
Dans une première étape, les experts déterminent la
qualité de l’acquéreur et de la situation géographique
valeur d’investissement de chaque immeuble, basée
du bien. Les 2 premiers éléments, et donc le montant
sur la valeur actualisée des revenus locatifs nets futurs.
des droits à payer, ne sont connus que lorsque le
Le taux d’actualisation utilisé dépend principalement
transfert de propriété a été conclu.
des taux d’actualisation en vigueur dans le marché de
l’investissement immobilier, qui tiennent compte de
L’éventail des méthodes de transfert de propriété et les
la localisation du bien, de la qualité des immeubles et
droits y afférents comprend principalement :
de celle du locataire à la date d’évaluation. Les revenus
• contrats de vente pour des biens immobiliers : 12,5 %
locatifs futurs sont basés sur les loyers contractuels
pour des biens situés en Région de Bruxelles Capitale
du bail en cours et sur des hypothèses admissibles et
et en Région Wallonne, 10 % pour des biens situés en
raisonnables quant aux revenus locatifs de baux futurs,
Région Flamande ;
• vente de biens immobiliers sous le régime marchand
à la lumière des conditions actuelles.
Cette valeur correspond au prix qu’un investisseur
de biens : 5,0 à 8,0 % selon les régions ;
(ou acquéreur hypothétique) serait disposé à payer
• contrats d’emphytéose pour des biens immobiliers
pour acquérir un bien dans le but de bénéficier de
( jusqu’à 50 ans pour le droit de supercie et jusqu’à
son revenu locatif et de réaliser un rendement sur son
99 ans pour le droit d’emphytéose) : 0,2 % ;
• contrats de vente pour des biens immobiliers où
investissement.
Dans une seconde étape, les experts déduisent de cette
95
l’acquéreur est une instance de droit public (ex. : une
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
entité de l’Union Européenne, du Gouvernement
6,0 milliards d’EUR, que la moyenne pondérée des droits
Fédéral,
s’élève à 2,5 %. Ce pourcentage sera revu annuellement
d’un
gouvernement
régional,
d’un
gouvernement étranger) : exemption de droits ;
et adapté si nécessaire par seuils de 0,5 %.
• apport en nature de biens immobiliers contre
Pour les transactions portant sur des immeubles d’une
l’émission de nouvelles actions en faveur de
valeur globale inférieure à 2,5 millions d’EUR, il y a lieu
l’apporteur : exemption de droits ;
de tenir compte de droits de mutation de 10 % à 12,5 %
• contrat de vente d’actions d’une société immobilière :
selon les Régions où ces immeubles sont situés.
absence de droits ;
• fusion, scission et autres réorganisations de sociétés :
absence de droits ; etc.
Retail Estates sa considère son portefeuille immobilier
comme
un
ensemble, susceptible
d’être
aliéné
dans son intégralité ou en un nombre restreint de
Le taux effectif de droit de mutation varie donc de
parts
relativement
importantes.
Conformément
0 à 12,5 %, sans qu’il soit possible de prévoir le taux qui
à l’évaluation à la “juste valeur” effectuée par son
s’appliquerait pour la cession d’un bien donné, avant
expert immobilier Cushman & Wakefield, la valeur
que cette cession ne soit intervenue.
de ce patrimoine immobilier a été diminuée de 2,5 %
correspondant aux frais de transactions estimés par
En janvier 2006 il a été demandé aux experts
les experts en cas d’aliénation des immeubles. D’après
immobiliers indépendants qui effectuent la valorisation
Retail Estates sa, un nombre restreint d’immeubles
périodique des biens des Sicafis belges d’établir
spécifiquement identifiés seront difficiles à vendre avec
un pourcentage de moyenne pondérée des droits
ce portefeuille immobilier car ils impliqueraient, en
mutation pour les portefeuilles immobiliers des Sicafis,
raison de leur nature et/ou de leur emplacement, une
basé sur des données historiques valables. Pour des
moins-value pour le portefeuille dans son ensemble.
transactions portant sur des immeubles d’une valeur
Ces immeubles ont été comptabilisés sous la rubrique
de plus de 2,5 millions d’EUR et étant donné l’éventail
“Actifs détenus en vue de la vente” du bilan. Comme
de méthodes de transfert de propriété (voir ci-dessus),
la valeur individuelle de ces immeubles est inférieure
les experts ont calculé, sur base d’un échantillon
au seuil de 2,5 millions d’EUR, l’ensemble des droits
représentatif de 220 transactions intervenues dans le
de transaction y afférents pour la région concernée, à
marché pendant les années 2003 à 2005 et totalisant
savoir 10 % ou 12,5 %, a été déduit.
96
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 26
Actifs financiers non courants
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Certificats immobiliers Distri-Invest
252
Dérivés financiers
100
Total de l’ actif financier non courants
352
0
La part de certificats immobiliers Distri-Invest est uniquement détenue en placement financier, contrairement aux
intérêts considérables de Retail Estates sa dans Distri-Land (75 % des certificats émis), qui ont été comptabilisés sous
la rubrique Immeubles de placement.
NOTE 27
Créances commerciales et autre actifs courants
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Cautions
20
Total des créances commerciales et autre actifs courants
20
0
31.03.06
31.03.05
Actifs détenus en vue de la vente
6 867
8 738
Total de l’actif détenu en vue de la vente
6 867
8 738
Actifs courants
NOTE 28
Actifs détenus en vue de la vente
en milliers d’€
97
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 29
Créances commerciales
31.03.06
31.03.05
544
260
22
34
-189
-75
238
236
615
455
en milliers d’€
Créances commerciales
Factures à libeller
Débiteurs douteux
Coupon certificats immobiliers
Distri-Land
Distri-Invest
Autres
Total des créances commerciales
Les créances commerciales augmentent de 200 via une transaction souscrite avec Mitsubishi Japon à la suite
de la rupture unilatérale d’un accord de concession au sein de la société Retail Warehousing Management sprl.
L’augmentation des capitaux propres de cette société générée par la transaction en question sera payée à Alcopa sa en
tant que composante du prix variable de la reprise des actions de Retail Warehousing Management sprl. La dette nette
d’impôts, à concurrence de 130, est comptabilisée dans les dettes commerciales de Retail Estates sa.
NOTE 30
Créances fiscales et autres actifs courants
31.03.06
31.03.05
185
65
Impôts sur les sociétés à récupérer
37
246
Précompte immobilier à récupérer
15
8
29
44
266
363
en milliers d’€
TVA à récupérer
Créances sur assurances
Créances sur ventes
Autres
Total des créances fiscales et d’autres actifs courants
98
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 31
Trésoreries et équivalents de trésorerie
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Banques
11 327
2 355
Trésorerie
5 331
11 000
16 658
13 355
Total des trésoreries et des équivalents de trésorerie
La trésorerie et les équivalents de trésorerie ont augmenté grâce au paiement du prix de vente de l’immeuble de SintNiklaas. Ces provenus sont destinés à la réalisation des projets en cours.
NOTE 32
Comptes de régularisation
31.03.06
31.03.05
180
95
3
156
183
251
24 589
23 162
en milliers d’€
Précompte immobilier à récupérer
Autres frais à transmettre
Revenus obtenus: loyés liés aux chiffres d’affaires et autres revenus liés à
la location
Total des comptes de régularisation
TOTAL DE L’ ACTIF COURANT
99
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 33
CAPITAL
Evolution
du capital
Movements
des capitaux
Total capital
investi après
l’opération
Nombre
d’actions
créées
Nombre
total
d’actions
en milliers d’€
en milliers d’€
en unités
en unités
Date
Opération
12/07/88
Constitution
-
74
3 000
3 000
9/03/98
Scission d’actions
-
74
27 283
30 283
9/03/98
Versement en numéraire
11 237
11 311
453 291
483 574
9/03/98
Fusion
3 255
14 566
346 638
830 212
9/03/98
Augmentation de capital par versement
en numéraire
6 071
20 637
346 000
1 176 212
10/03/99
Réduction de capital par apurement de
pertes reportées
-5 131
15 505
-
1 176 212
10/03/99
Fusion par absorption
1 385
16 891
283 582
1 459 794
10/03/99
Réduction de capital par apurement des
pertes reportées
-2 267
14 624
-
1 459 794
10/03/99
Réduction de capital pour pertes
prévisibles
-174
14 451
-
1 459 794
10/03/99
Augmentation de capital par
incorporation des primes d’émission et
des plus-values de réévaluation
4 793
19 244
-
1 459 794
10/03/99
Versement en numéraire
10 854
30 098
823 348
2 283 142
1/07/03
Versement en numéraire
12 039
42 137
913 256
3 196 398
31/12/03
Offre publique d’échange sur les
certificats immobilier Distri-Land
4 907
47 043
372 216
3 568 614
5/11/04
Incorporation partielle de la prime
d’émissions
33 250
80 294
-
3 568 614
5/11/04
Annulation de 20 actions au porteur
-1
80 293
-20
3 568 594
10/08/05
Fusion par absorption
1
80 294
130
3 568 724
Article 6.2. des statuts: Capital autorisé
ou plusieurs fois, d’un montant maximal de quatre-
Il est expressément autorisé au Conseil d’admini-
vingt millions deux cent nonante-trois mille trois cent
stration d’augmenter le capital social souscrit, en une
quinze Euros (€ 80 293 315).
100
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Conseil
et des Assurances d’une offre publique d’acquisition la
d’Administration pour une durée de cinq ans à compter
visant, pour autant que cette information ait été reçue
de la publication aux Annexes au Moniteur Belge, de
dans un délai de trois ans après l’assemblée générale
la modification des statuts décidée par l’assemblée
extraordinaire au cours de laquelle ce pouvoir a été
générale extraordinaire au cours de laquelle ce pouvoir
octroyé.
Cette
autorisation
est
accordée
au
a été accordé. Elle peut être renouvelée une ou plusieurs
fois, pour une durée de cinq ans chaque fois.
Article 6.3. des statuts: Acquisition d’actions propres
Dans les limites fixées ci-dessus et sans porter préjudice
La société peut acquérir ses propres actions en vertu
aux dispositions impératives du Code des Sociétés, le
de la décision de l’assemblée générale prise en tenant
Conseil d’Administration peut décider d’augmenter le
compte des prescriptions de présence et de majorité
capital, soit par apport en numéraire, soit par apport
déterminées à l’article 599 du Code des Sociétés. L’ac-
en nature, soit par incorporation de réserves ou de
quisition a toujours lieu en échange d’espèces et se fait
primes d’émission, selon le cas avec ou sans émission
conformément aux dispositions du Code des Sociétés.
de nouvelles actions.
Si le Conseil d’Administration demande le paiement
L’assemblée générale fixe notamment le nombre maxi-
d’une prime d’émission lors de sa décision d’augmenter
mum d’actions que la société peut acquérir ainsi que la
le capital, le montant de cette prime sera consacré à
contre-valeur minimale et maximale.
un compte indisponible, appelé “prime d’émission”,
qui dans la même mesure que le capital social
Article 6.4 .- 6.5. - 6 .6. des statuts: Augmentation de
visera à la garantie de tiers, et celui-ci sous réserve
capital
d’incorporation dans le capital, pourra uniquement
Le capital de la société peut être augmenté par décision
être réduit ou supprimé sur décision de l’assemblée
de l’assemblée générale délibérant conformément à
générale délibérant selon les conditions déterminées à
l’article 558 et, le cas échéant, à l’article 560 du Code des
l’article 612 du Code des Sociétés.
Sociétés, ou par décision du Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration est expressément autorisé,
dans le cadre du capital autorisé. Il est cependant
conformément à l’article 607 du Code des Sociétés, à
interdit à la société de souscrire directement ou
augmenter le capital social souscrit après que la société
indirectement à son capital propre.
a été informée par la Commission Bancaire, Financière
L’augmentation de capital qui a lieu par souscription
101
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
publique au cours des deux années suivant la date
préférence des actionnaires lors d’une augmentation
d’inscription de la société sur la liste visée à l’article
de capital par l’émission d’actions contre un apport en
31 de la Loi du vingt juillet deux mille quatre relative à
numéraire.
certaines formes de gestion collective de portefeuilles
En cas d’une émission d’actions contre un apport
d’investissement ne s’effectue cependant pas et le
en nature, les conditions suivantes doivent être
montant de souscription ainsi que, le cas échéant, les
respectées:
provisions et courtages payés, sont remboursés aux
- l’identité de l’apporteur doit être mentionnée dans
souscripteurs, si le montant du capital déjà investi
le rapport visé à l’article 602, alinéa 3 du Code des
majoré du montant total des souscriptions après la
Sociétés, ainsi que dans la convocation de l’assemblée
clôture de la période de souscription, est inférieur au
générale réunie pour l’augmentation de capital;
budget d’investissement minimum prévu à l’article
- le prix d’émission ne peut être inférieur au cours
4, §1, 6° de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf cent
moyen de l’action durant les trente jours précédent
nonante-cinq relatif aux Sicaf Immobilières.
l’apport;
L’alinéa précédent est repris dans les conditions
- le rapport visé au premier tiret doit également
d’émission des augmentations de capital effectuées au
mentionner l’impact de l’apport proposé sur la
moyen de souscriptions publiques dans les deux ans
situation des anciens actionnaires, en particulier en
suivant la date de souscription susmentionnée.
ce qui concerne leur participation au bénéfice et au
L’assemblée générale peut décider de l’émission
capital.
d’actions sans indication de valeur nominale sous la
valeur de fraction des anciennes actions. La convocation
de l’assemblée générale doit en faire expressément
mention.
En cas d’augmentation de capital avec création
de primes d’émission, le montant de cette prime
doit être entièrement libéré lors de la souscription.
Conformément à l’article 11, §1 de l’Arrêté Royal du
dix avril mil neuf cent nonante-cinq relatif aux Sicaf
Immobilières, il ne peut être dérogé au droit de
102
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 34
Primes d’émission
Evolution des primes d’émission
Primes d’émission
Date
31.03.06
31.03.05
Opération
en milliers d’€
09.03.98
Versement en numéraire
2 506
2 506
10.03.99
Versement en numéraire
16 193
16 193
01.07.03
Versement en numéraire
30 045
30 045
31.12.03
Offre publique d’échange sur les certificats immobilier
Distri-Land
37 910
37 910
05.11.04
Incorporation partielle de la prime d’émissions
4 660
4 660
4 660
4 660
31.03.06
31.03.05
42
48
43 898
33 449
269
269
44 209
33 767
Total des primes d’émission
NOTE 35
Réserves
en milliers d’€
Réserves legales
Réserves indisponibles
Réserves disponibles
Total des réserves
L’augmentation des réserves indisponibles résulte de la réévaluation du patrimoine immobilier.
NOTE 36
Résultats
31.03.06
31.03.05
8 350
2 319
Résultat de l’exercice
19 469
12 459
Résultat sur portefeuille à reporter aux réserves indisponibles
-10 452
-2 951
-7 994
-3 462
en milliers d’€
Résultat transmis des exercices précédents
Dividendes payés
Frais d’établissement déduits des capitaux propres
Récupération de la provision pour gros entretien
Total du résultat
-15
-110
9 263
103
8 350
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 37
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
31.03.06
31.03.05
-5 143
-4 995
-115
-148
-5 258
-5 143
en milliers d’€
Solde au terme de l’exercice
Variation de la valeur d’investissement des immeubles de placement
Total de l’impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Comme expliqué à l’annexe 25, Retail Estates sa
immeubles est inférieure au seuil de 2,5 millions d’EUR,
considère son portefeuille immobilier comme un
l’ensemble des droits de transaction y afférents pour la
ensemble, susceptible d’être aliéné dans son intégralité
région concernée, à savoir 10% ou 12,5%, a été déduit.
ou en un nombre restreint de parts relativement
Au 01.04.2004 (date de la première application des
importantes. Conformément à l’évaluation à la “juste
normes IAS/IFRS), les taxes de transfert déduites de la
valeur” effectuée par son expert immobilier Cushman
valeur d’investissement s’élevaient à 4,9 millions d’EUR.
& Wakefield, la valeur de ce patrimoine immobilier
Ce montant a été comptabilisé sous cette rubrique des
a été diminuée de 2,5 % correspondant aux frais de
capitaux propres.
transactions estimés par les experts en cas d’aliénation
des immeubles. D’après Retail Estates sa, un nombre
Pour la comptabilisation de la moins-value potentielle
restreint d’immeubles spécifiquement identifiés seront
en cas d’aliénation du portefeuille, le Conseil
difficiles à vendre avec ce portefeuille immobilier
d’Administration s’est rallié au point de vue des Sicafis
car ils impliqueraient, en raison de leur nature et/
belges les plus représentatives.
ou de leur emplacement, une moins-value pour le
Le traitement n’est pas considéré par toute personne
portefeuille dans son ensemble. Ces immeubles ont été
extérieure comme une application complète de IAS 40.
comptabilisés sous la rubrique “Actifs détenus en vue de
la vente” du bilan. Comme la valeur individuelle de ces
104
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 38
Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Variation positive de la juste valeur de swaps d’intérêts
1
Total des variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers
1
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
133 169
121 928
NOTE 39
Provisions
31.03.06
31.03.05
31.03.06
31.03.05
8
8
en milliers d’€
Valeur comptable à la fin de l’exercice
Total des provisions
NOTE 40
Autres passifs non courants
en milliers d’€
Garanties reçues en fonds
Dérivés financiers
99
Autres passifs non courants
42
47
Total des autres passifs non courants
149
55
TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS (1)
149
55
(1) Il s’agit de tous les engagements à long terme, à l’exception des engagements financiers décrits dans la Note 44.
105
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 41
Dettes commerciales et autres dettes courantes
31.03.06
31.03.05
233
472
en milliers d’€
Dettes commerciales
Factures à recevoir
804
352
1 637
2 397
88
56
2 762
3 277
31.03.06
31.03.05
206
207
3
5
209
212
31.03.06
31.03.05
Autres charges à attribuer
779
791
Revenus à transférer
478
515
1 257
1 306
4 228
4 795
Dettes fiscales
Autres dettes courantes
Total des dettes commerciales et autres dettes courantes
NOTE 42
Autres passifs courants
en milliers d’€
Dividendes à payer
Passifs sur plus d’un année par rapport aux entreprises liées
Passifs concernant des délais de paiements des immeubles de placement
Total des autres passifs courants
NOTE 43
Comptes de régularisation
en milliers d’€
Total des comptes de régularisation
TOTAL DES PASSIFS COURANTS (1)
(1) Il s’agit de tous les passifs courants, sauf les passifs financiers courants qui sont décrits sous note 44
106
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 44
Passifs financiers courants et non courants
Répartition selon l’échéance des lignes de crédit
31.03.06
31.03.05
18 772
18 338
46 774
44 633
439
9
65 985
62 981
254
248
2 023
23
136
11
2 413
282
68 398
63 263
31.03.06
31.03.05
en milliers d’€
Courants
Emprunts bilatéraux - taux flottant
Emprunts syndiqués - taux flottant
Notes à moyen terme - taux flottant
Crédits d’investissement - taux variable ou fixe
Découverts bancaires - taux flottant
Location-financement
Subtotal
Non courants
Emprunts bilatéraux - taux flottant
Billets de trésorerie - taux flottant
Crédits d’investissement - taux variable ou fixe
Découverts bancaires - taux flottant
Location-financement
Subtotal
TOTAL
Répartition selon la maturité des emprunts non courants
en milliers d’€
Entre 1 et 2 ans
9 718
3 719
Entre 2 et 5 ans
56 267
55 295
Plus de 5 ans
3 966
107
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
Répartition selon les emprunts à taux flottant et à taux fixe à la date de
clôture
31.03.06
31.03.05
Emprunts à taux flottant
23 462
23 586
Emprunts à taux fixe
44 936
39 677
31.03.06
31.03.05
4 250
6 250
en milliers d’€
Retail Estates sa dispose de facilités de crédit à long terme non utilisées
comme suit :
en milliers d’€
Venant à expiration dans l’année
Venant à expiration dans plus d’un an
NOTE 45
Instruments financiers
Retail Estates sa classifie les swaps comme une couverture du flux de caisse et l’évalue à la juste valeur.
A la date de clôture, la juste valeur des instruments de couverture se présentait comme suit :
Juste valeur et valeur
comptable des obligations
bancaires à la fin de l’année
en milliers d’€
Per 01.04.05 (1)
31.03.06
Actif
Interest Rate Swap
Passif
100
Actif
99
Passif
-509
Swaps : aperçu
1) Swap de taux d’intérêt chez Fortis Banque pour un montant notionnel de 11 450 EUR, avec taux d’intérêt fixe de 3,87 % vis-à-vis euribor à 3 mois.
Durée : de juillet 2004 à septembre 2009.
2) Swap de taux d’intérêt chez KBC Banque pour un montant notionnel de 5 525 EUR, avec taux d’intérêt fixe de 3,365 % vis-à-vis euribor à 3 mois.
Durée : d’avril 2004 à mars 2009.
3) Swap de taux d’intérêt chez KBC Banque pour un montant notionnel de 5 000 EUR, avec taux d’intérêt fixe de 3,135 % vis-à-vis euribor à 3 mois.
Durée : de mars 2005 à novembre 2009.
(1) La première application d’IAS 39 démarre au 01.04.05
108
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
NOTE 46
Parties liées
Les parties liées avec lesquelles la société fait du commerce sont ses filiales (voir note 47) et ses administrateurs.
ADMINISTATEURS ET MEMBRE DU COMITÉ DE DIRECTION
Les compensations des administrateurs se trouvent dans les poste “Charges d’exploitation corporate” (décrit sous
note 12).
31.03.06
31.03.05
66
55
66
55
en milliers d’€
Adminstrateurs
Membres du Comité de Direction
Total
Les administrateurs ne reçoivent pas des advantages supplémentaires à la charge de la société.
109
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
NOTE 47
LISTE DES ENTREPRISES CONSOLIDÉES
Les sociétés mentionnées ci-dessous sont absorbées dans la consolidation selon la méthode de la consolidation
intégrale.
Nom de la société
Adresse
Numéro de TVA
Part détenue du
capital (en %)
Retail Estates Luxemburg sa
Boulevard Royal 8
1993 2210 552
100%
433 783 109
100%
449 897 480
100%
425 631 644
100%
2449 Luxembourg
Wickes Land Development nv
Industrielaan 6
1740 Ternat
Sablon nv
Lindenpark 2
9831 Deurle
Retail Warehousing Management bvba
Industrielaan 6
1740 Ternat
110
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
ANNEXE 48 : PREMIÈRE APPLICATION DES NORMES IFRS ET
conformément à ces mêmes normes.
RÉCONCILIATION
Selon IFRS 1, la société applique les normes IFRS à partir
En application du Règlement européen n° 1606/2002
du 1er avril 2005, c’est-à-dire à partir du premier rapport
du 19 juillet 2002, Retail Estates sa établit, à partir
annuel pour lequel les comptes annuels consolidés sont
de la période d’édition d’états 2005/2006, ses états
établis conformément aux IFRS.
financiers consolidés conformément aux normes IFRS
telles qu’elles ont été approuvées par l’IASB et l’IFRIC
Pour l’établissement de ses données chiffrées, Retail
et dans la mesure où elles sont ratifiées par l’Union
Estates sa a décidé de faire usage des exemptions
européenne.
suivantes, prévues par IFRS 1.
Les principales différences entre les normes belges
Instruments financiers
et les normes IFRS au niveau de Retail Estates sont
Il s’agit plus précisément des normes IAS 39 “Instruments
exposées ci-après, accompagnées de la description de
financiers : comptabilisation et évaluation” et IAS 32
leurs effets sur les fonds propres au 1er avril 2004 et au
“Instruments financiers : informations à fournir”, qui
1er avril 2005, ainsi que sur les résultats pour la période
ne sont pas appliquées pour la période d’édition d’états
d’édition d’états 2004/2005.
2004/2005. Les instruments financiers sont traités
conformément aux normes comptables belges en
1. Options de première application
vigueur pour ce qui concerne les chiffres comparatifs.
Retail Estates sa choisit donc de ne pas procéder à
Conformément au Règlement de l’Union européenne et
l’application avec effet rétroactif. L’application des
aux dispositions des International Financial Reporting
normes IAS 32 et 39 aux informations comparatives
Standards (IFRS), « Première application des normes
entraînerait l’inscription au bilan de la juste valeur des
internationales d’information financière » (IFRS 1), la date
swaps de taux d’intérêt servant à la couverture des
du passage aux normes IFRS est fixée au 1er avril 2004.
emprunts par une adaptation des fonds propres.
La société est donc tenue d’établir son bilan d’ouverture
conformément aux normes IFRS au 1er avril 2004,
pour préparer les comparaisons entre 2004 et 2005
111
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
Regroupements d’entreprises
-4,99 millions d’EUR
Dans le cadre de la norme IFRS 1 toujours, Retail
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
Estates sa a choisi d’appliquer l’exception relative à la
-5,1 millions d’EUR
norme IFRS 3 “Regroupements d’entreprises”, en vertu
de quoi les regroupements d’entreprises antérieurs à la
Coûts liés aux augmentations du capital
date de transition ne sont pas adaptés. Retail Estates
Les normes comptables belges autorisent la ventilation,
sa choisit donc de ne pas procéder à l’application avec
sur plusieurs périodes, de certains coûts liés aux
effet rétroactif.
augmentations du capital. Les normes IFRS imposent à
ces coûts d’être portés en déduction des fonds propres.
2. Ajustements identifiés et influence de ceux-ci
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
-1,4 million d’EUR
Prise de dividendes
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
Le bilan est établi conformément aux normes IFRS pour
-1,1 million d’EUR
ce qui concerne l’affectation du résultat. Les dividendes
Impact sur le compte de résultats au 31.03.2005 =
ayant été approuvés par l’Assemblée générale continuent
+ 0,3 million d’EUR
donc de relever des fonds propres. Selon les règles
comptables belges, les comptes annuels sont établis
Provisions pour grand entretien
après distribution des bénéfices, de sorte que le dividende
La norme IAS 37 “Provisions, passifs éventuels et actifs
à distribuer est impérativement inscrit sous l’exercice au
éventuels” n’autorise pas l’établissement de provisions
cours duquel il est né. Cette mesure exerce un impact
générales pour grand entretien. Au sein du cadre de
positif sur les fonds propres de 3,5 millions d’EUR au 1er
référence luxembourgeois toutefois, pareilles provisions
avril 2004 et de 7,9 millions d’EUR au 31 mars 2005.
ont été établies chez Retail Estates Luxemburg sa
jusqu’à l’exercice 2002-2003 inclus.
Evaluation des placements immobiliers
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
Les placements immobiliers étant, conformément à
+ 0,08 million d’EUR
la norme IAS 40, évalués à leur valeur réelle, l’impact
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
exercé est le suivant :
+ 0,08 million d’EUR
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
112
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
Exit tax Retail Estates Luxemburg sa
se couvrir contre les conséquences des augmentations de
Dans le cadre de la possible adaptation de Retail Estates
taux sur les emprunts à taux flottant souscrits par elle.
Luxemburg sa au statut REIT local, l’exit tax due est,
conformément aux autres sociétés, inscrite au bilan. Elle
En vertu des normes IFRS, ces instruments dérivés
est calculée sur la base de la différence entre la valeur de
doivent être inscrits au bilan à leur valeur de
liquidation du bien immeuble et sa valeur comptable.
marché. Les fluctuations de la valeur de marché sont
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
directement imputées aux fonds propres pour la partie
- 0,6 million d’EUR
efficace de la couverture selon les critères de la norme
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
IAS 39. Les variations liées à la partie non efficace de la
- 0,6 million d’EUR
couverture sont comptabilisées directement en compte
Impact sur le compte de résultats au 31.03.2005 =
de résultat.
- 0,02 million d’EUR
Les normes IAS 32 et 39 étant appliquées de manière
Goodwill
prospective à partir du 1er avril 2005, ceci n’exerce aucun
Conformément à IFRS 3, le goodwill de consolidation
impact sur les états financiers de l’exercice 2004-2005.
n’est pas amorti mais doit être soumis à un test de
dépréciation particulière à la date de chaque bilan.
Impact total
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
L’impact global de l’ensemble des comptabilisations
0 EUR
établies selon les normes IFRS peut être synthétisé de
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
la manière suivante :
+ 0,03 million d’EUR
Impact sur les fonds propres au 01.04.2004 =
Impact sur le compte de résultats au 31.03.2005 =
- 3,4 millions d’EUR
+0,03 million d’EUR
Impact sur les fonds propres au 31.03.2005 =
+ 1,2 million d’EUR
Instruments financiers
Impact sur le compte de résultats au 31.03.2005 =
L’entreprise n’entend pas mener de transactions de type
+ 0,4 million d’EUR
spéculatif au moyen d’instruments financiers dérivés.
Retail Estates sa utilise des swaps de taux d’intérêt pour
113
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
RECONCILIATION DU BILAN D’OUVERTURE AU 1 AVRIL 2004
ACTIFS
en milliers d’ €
Actifs non courants
01.04.2004
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
172 673
-15 568
157 105
Goodwill
179
Immobilisations incorporelles
179
1 446
-1 440
7
Immeubles de placements
168 994
-14 129
154 865
Projets de développement
1 908
1 908
146
146
Autres immobilisations corporelles
Actifs financiers non courant
Créances commerciales et autres actifs non courants
Actifs courants
Actifs détenus en vue de la vente
7 047
9 134
16 181
17
9 134
9 151
Créances commerciales
250
250
Créances fiscales et autres actifs courants
703
703
5 889
5 889
188
188
Trésoreries et équivalents de trésoreries
Comptes de régularisation
TOTAL DE L’ACTIF
179 720
114
-6 435
173 286
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
01.04.2004
en milliers d’ €
Capitaux propres
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
116 573
-3 478
113 095
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la
société mère
Capital
47 043
47 043
Primes d’émission
37 910
37 910
Réserves
30 817
30 817
Résultat
803
Impact sur la juste valeur des frais et droits de
mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique
des immeubles de placement
1 517
2 319
-4 995
-4 995
Variations de la juste valeur d’actifs et passifs
financiers
Passifs
63 148
Passifs non courants
49 956
Provisions
253
-2 957
60 191
49 956
-253
Dettes financières non courantes
49 651
49 651
Etablissements de crédit
49 632
49 632
Location-financement
20
20
Autres passifs non courants
52
52
13 192
13 192
Dettes financières courantes
4 787
4 787
Etablissements de crédit
4 787
4 787
Passifs courants
Location-financement
Dettes commerciales et autres dettes courantes
3 505
758
4 263
Autres passifs courants
4 025
-3 462
564
Comptes de régularisation
875
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
179 720
115
875
-6 435
173 286
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
RECONCILIATION DU BILAN AU 31 MARS 2005
ACTIFS
en milliers d’ €
Actifs non courants
31.03.2005
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
181 839
-14 960
166 879
169
32
201
Goodwill
Immobilisations incorporelles
1 128
-1 128
Immeubles de placements
176 613
-13 864
Projets de développement
3 542
3 542
387
387
Autres immobilisations corporelles
162 749
Actifs financiers non courant
Créances commerciales et autres actifs non
courants
Actifs courants
Actifs détenus en vue de la vente
14 441
8 721
23 162
17
8 721
8 738
Créances commerciales
455
455
Créances fiscales et autres actifs courants
363
363
13 355
13 355
251
251
Trésoreries et équivalents de trésoreries
Comptes de régularisation
TOTAL DE L’ACTIF
196 280
116
-6 239
190 041
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
31.03.2005
en milliers d’ €
Capitaux propres
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
120 702
1 225
121 928
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la
société mère
Capital
80 293
80 293
Primes d’émission
4 660
4 660
Réserves
33 767
33 767
Résultat
1 982
Impact sur la juste valeur des frais et droits de
mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique
des immeubles de placement
6 368
8 350
-5 143
-5 143
Variations de juste valeur d’actifs et passifs
financiers
Passifs
75 578
-7 464
68 113
Passifs non courants
63 341
-305
63 036
305
-305
Provisions
Dettes financières non courantes
62 981
62 981
Etablissements de crédit
62 972
62 972
9
9
55
55
Location-financement
Autres passifs non courants
Passifs courants
12 237
-7 159
5 077
Dettes financières courantes
282
282
Etablissements de crédit
271
271
Location-financement
11
11
Dettes commerciales et autres dettes courantes
2 442
835
3 277
Autres passifs courants
8 206
-7 994
212
Comptes de régularisation
1 307
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
196 280
117
1 307
-6 239
190 041
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
RECONCILIATION COMPTES DE RESULTATS AU 31 MARS 2005
COMPTE DE RESULTATS
en milliers d’ €
Revenus locatifs
31.03.2005
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
13 999
13 999
-98
-98
13 901
13 901
Récuperation de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
1 003
1 003
Charges locatives et des taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
-1 083
-1 083
Autres revenus et charges relatifs à la location
67
67
13 887
13 887
-417
-417
-57
-57
Charges relatives à la location
RESULTAT LOCATIF NET
Récuperation des charges immobilières
RESULTAT IMMOBILIER
Frais techniques
Frais commerciaux
Charges et taxes sur immeubles non loués
-50
Frais de gestion immobilière
-467
Autres charges immobilières
-17
-50
32
-435
-17
FRAIS IMMOBILIERS
-1 008
32
-978
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
12 878
32
12 910
Charges d’exploitations corporate
-1 087
Autres revenus et charges d’exploitation
118
-1 087
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
COMPTE DE RESULTATS
31.03.2005
en milliers d’ €
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR
PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement
Belgian GAAP
Ajustements
IFRS
11 791
32
11 823
154
154
Résultat sur vente d’autres actifs non financiers
Variations de la juste valeur des immeubles de
placement
RESULTAT D’EXPLOITATION
2 920
-16
2 904
14 865
16
14 881
Revenus financiers
211
211
Charges d’intérêts
-3 119
-3 119
Autres charges financières
-384
327
-57
RESULTAT FINANCIER
-3 292
327
-2 964
RESULTAT AVANT IMPÔTS
11 574
343
11 916
567
-25
542
12 141
318
12 459
IMPÔTS
RESULTAT NET
119
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
RAPPORT DU COMMISSAIRE A L’ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DE
RETAIL ESTATES SA SUR LES COMPTES CONSOLIDES POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 MARS 2006
Conformément aux dispositions légales et statutaires,
assurance raisonnable que les comptes consolidés ne
nous vous faisons rapport sur l’exécution de la mission
comportent pas d’inexactitudes significatives.
de révision qui nous a été confiée.
Conformément à ces normes, nous avons tenu compte
Nous avons procédé à la révision des comptes consolidés
de l’organisation de l’ensemble consolidé en matière
de la société présentés aux pages 60 à 120 , qui ont été
administrative et comptable ainsi que de ses dispositifs
établis conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté
de contrôle interne. Les responsables de la société ont
dans l’Union européenne. Ces comptes comprennent
répondu avec clarté à nos demandes d’explications
le bilan consolidé de Retail Estates sa et de ses filiales
et d’information. Nous avons examiné par sondages
au 31 mars 2006, ainsi que le compte de résultats, l’état
la justification des montants figurant dans les
des flux de trésorerie et l’état des variations de l’actif
comptes consolidés. Nous avons évalué le bien-fondé
net de l’ensemble consolidé pour l’exercice clos à cette
des règles d’évaluation, des règles de consolidation
date. Nous avons également procédé à la vérification
et des estimations comptables significatives faites
du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
par la société ainsi que la présentation des comptes
consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que ces
L’établissement des comptes consolidés et l’appréciation
travaux fournissent une base raisonnable à l’expression
des informations à reprendre dans le rapport de gestion
de notre opinion.
sur les comptes consolidés relèvent de la responsabilité
du Conseil d’Administration de la société.
A notre avis, les comptes consolidés présentés
aux pages 60 à 120 donnent une image fidèle du
ATTESTATION SANS RÉSERVE DES COMPTES CONSOLIDÉS
patrimoine et de la situation financière de l’ensemble
consolidé au 31 mars 2006, ainsi que de ses résultats
Nos contrôles ont été réalisés conformément aux
et de ses flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette
dispositions légales applicables en Belgique et aux
date, conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté
normes générales de révision belges, telles qu’edictées
dans l’Union européenne et aux dispositions légales
par l’Institut des Réviseurs d’Entreprises. Ces normes
et réglementaires applicables aux sociétés cotées en
professionnelles requièrent que notre révision soit
Belgique.
organisée et exécutée de manière à obtenir une
120
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
ATTESTATION COMPLÉMENTAIRE
Nous complétons notre rapport par l’attestation
renseignements fournis ne présentent pas de
complémentaire suivante qui n’est pas de nature
contradiction évidente avec les informations dont
à modifier la portée de l’attestation des comptes
nous avons connaissance dans le cadre de notre
consolidés:
mandat.
• Le rapport de gestion sur les comptes consolidés
traite des informations requises par la loi et concorde
Le 9 juin 2006
avec les comptes consolidés. Toutefois, nous ne
sommes pas en mesure de nous prononcer sur la
Le commissaire
description des principaux risques et incertitudes
PricewaterhouseCoopers Reviseurs d’Entreprises
auxquels l’ensemble des entreprises comprises
représenté par
dans la consolidation est confronté, de sa situation,
de son évolution prévisible ou de l’influence
notable de certains faits sur son développement
L. Discry
futur. Nous pouvons néanmoins confirmer que les
Réviseur d’Entreprises
121
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
8. COMPTES SOCIAUX SOUS IFRS - PRO FORMA (1)
ACTIFS
31.03.06
31.03.05
173 906
163 459
en milliers d’€
Actifs non courants
Goodwill
Immobilisations incorporelles
3
Immeubles de placements
162 526
138 982
Projets de développement
1 749
2 420
444
372
9 164
21 685
Autres immobilisations corporelles
Actifs financiers non courant
Créances commerciales et autres actifs non courants
20
Actifs courants
Actifs détenus en vue de la vente
Créances commerciales
Créances fiscales et autres actifs courants
Trésoreries et équivalents de trésoreries
Comptes de régularisation
TOTAL DE L’ ACTIFS
122
23 589
22 830
6 867
9 200
150
143
918
1 982
15 459
11 256
195
249
197 495
186 289
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
31.03.06
31.03.05
129 747
120 444
en milliers d’€
Capitaux propres
Capital
80 294
80 293
Primes d’émission
4 660
4 660
Réserves
40 471
31 015
Résultat
9 034
8 549
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
-4 713
-4 073
Variations de juste valeur d’actifs et passifs financiers
1
Passifs
67 748
65 845
Passifs non courants
63 487
63 105
Dettes financières non courantes
63 487
63 105
Etablissements de crédit
63 048
63 096
439
9
Provisions
Location-financement
Autres passifs non courants
4 261
2 740
Dettes financières courantes
2 283
158
Etablissements de crédit
2 147
147
136
11
Dettes commerciales et autres dettes courantes
742
1 303
Autres passifs courants
214
209
1 022
1 070
197 495
186 289
Passifs courants
Location-financement
Comptes de régularisation
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF
(1) Les chiffres statutaires des exercices au 31.03.2006 et 31.03.2005 ont été ajustés conformément aux normes IFRS (pro forma).
Un exemplaire des comptes sociaux est disponible gratuitement sur simple demande au siège administratif de la société.
123
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
COMPTE DE RESULTATS
31.03.06
31.03.05
13 496
12 241
-133
-106
13 363
12 135
971
869
-1 046
-911
26
67
13 314
12 160
Frais techniques
-575
-417
Frais commerciaux
-68
-43
Charges et taxes sur immeubles non loués
-54
-44
Frais de gestion immobilière
-524
-283
Autres charges immobilières
-26
en milliers d’€
Revenus locatifs
Charges relatives à la location
RESULTAT LOCATIF NET
Récuperation des charges immobilières
Récuperation des charges locatives et des taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
Charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
Autres revenus et charges relatifs à la location
RESULTAT IMMOBILIER
FRAIS IMMOBILIERS
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
Charges d’exploitations corporate
-1 247
-787
12 067
11 373
-1 130
-1 001
10 937
10 372
Autres revenus et charges d’exploitation
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
124
DONNÉES FINANCIÈRES AU 31 MARS 2006
COMPTE DE RESULTATS
31.03.06
31.03.05
718
154
8 755
2 906
20 410
13 432
en milliers d’€
Résultat sur vente d’immeubles de placement
Résultat sur vente d’autres actifs non financiers
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
RESULTAT D’EXPLOITATION
Revenus financiers
372
1 144
Charges d’intérêts
-3 268
-3 095
-121
-53
RESULTAT FINANCIER
-3 017
-2 004
RESULTAT AVANT IMPOTS
17 393
11 428
175
316
17 568
11 744
Autres charges financières
IMPOTS
RESULTAT NET
125
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
A. IDENTITÉ
D. Forme juridique, constitution,
publication
A. Nom
La société anonyme “Retail Estates sa – Sicafi
Retail Estates sa, Société d’investissement
de droit belge” a été constituée aux termes
à Capital Fixe Immobilière de droit belge ou
d’un acte reçu par le notaire Urbain Drieskens
Sicafi de droit belge.
à Houthalen, en date du douze juillet mil neuf
cent quatre-vingt-huit, publié aux annexes du
Moniteur Belge du vingt-neuf juillet suivant
B. Siège social
sous le numéro 880729-313.
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conformément à
l’article 2 des statuts, le siège de la société peut
Les statuts ont été modifiés pour la dernière
être transféré, sans modification des statuts, à
fois aux termes d’un acte reçu par le notaire
tout autre endroit en Belgique, par décision du
Daisy DEKEGEL à Bruxelles, le 10 août 2005,
Conseil d’Administration.
publié aux annexes du Moniteur Belge du
1 septembre 2005 sous le numéro 050901-
C. Numéro d’entreprise
0124057.
Son numéro d’entreprise est le 0434 797 847.
E. Durée
La société a une durée indéterminée.
En tant que Sicaf immobilière autonome, Retail Estates sa assume
toutes les fonctions principales au sein de sa propre organisation
Quaregnon - Route de Mons
127
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
qu’à l’article 44 de l’Arrêté Royal du dix avril
F. Objet social et politique
mil neuf cent nonante-cinq relatif aux Sicaf
d’investissements
Immobilières;
ARTICLE 3 DES STATUTS :
6. les droits découlant des contrats donnant un
“La société a pour objet principal le placement
ou plusieurs biens en location financement
collectif des moyens financiers du public
à la société;
en biens immobiliers tels que définis à
7. ainsi que tous autres biens, actions ou droits
l’article 7, premier alinéa, 5° de la Loi du vingt
tel que compris dans la définition donnée
juillet deux mille quatre relative à certaines
aux immeubles par les Arrêtés Royaux, pris
formes de gestion collective de portefeuilles
en exécution de la Loi relative aux Sicafis et
d’investissement.
applicables aux organismes de placement
Par immeubles on entend :
collectif investissant dans des immeubles.
1. les biens immobiliers tels que définis
aux articles 517 et s. du Code Civil ainsi
Dans les limites de la politique de placement,
que les droits réels exercés sur des biens
telle que décrite à l’article 4 des statuts et
immobiliers;
conformément à la législation applicable aux
Sicaf Immobilières, la société peut s’intéresser
2. les actions avec droit de vote émises par des
dans:
sociétés immobilières liées;
3. les droits d’option sur les immeubles;
1. l’achat,
4. les parts d’autres organismes de placement
la
rénovation,
l’aménagement,
en biens immobiliers inscrits à la liste visée
la location, la sous-location, la gestion,
à l’article 31 ou l’article 129 de la Loi du vingt
l’échange, la vente, le lotissement, la
juillet deux mille quatre relative à certaines
soumission au régime de la copropriété des
formes de gestion collective de portefeuilles
immeubles tels que décrits ci-dessus;
2. l’acquisition et le prêt d’autres titres
d’investissement;
5. les certificats immobiliers visés à l’article 2
conformément à l’article 51 de l’Arrêté Royal
de la Loi du vingt-deux avril deux mille trois
du dix avril mil neuf cent nonante cinq
relative aux offres publiques de titres ainsi
relatif aux Sicaf Immobilières;
128
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
3. elle peut prendre en leasing des immeubles,
Lesdites valeurs doivent être cotées dans
avec ou sans option d’achat, conformément
une bourse de valeurs mobilières d’un Etat-
à l’article 46 de l’Arrêté Royal du dix avril
Membre de la Communauté Européenne
mil neuf cent nonante cinq relatif aux Sicaf
ou être commercialisées sur un marché de
Immobilières; et
la Communauté Européenne réglementé,
4. à titre accessoire, donner des immeubles
fonctionnant de façon régulière, reconnu et
en leasing, avec ou sans option d’achat
accessible au public. Les liquidités peuvent
conformément à l’article 47 de l’Arrêté Royal
être détenues dans toutes les monnaies
du dix avril mil neuf cent nonante cinq
sous la forme de dépôts à vue, à terme ou
relatif aux Sicaf Immobilières.
moyennant tout instrument du marché
monétaire,
dont
la
mobilisation
peut
aisément être obtenue;
La société peut également, conformément à la
2. l’octroi d’hypothèques ou d’autres sûretés ou
législation applicable aux Sicaf Immobilières:
garanties dans le cadre du financement de
1. à titre accessoire ou temporaire, investir
biens immobiliers conformément à l’article
dans des valeurs, autres que des biens
53 de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf cent
immobiliers et maintenir des liquidités
nonante cinq relatif aux Sicaf Immobilières;
conformément à l’article 41 de l’Arrêté
3. l’octroi de crédits et se porter garant au
Royal du dix avril mil neuf cent nonante-
profit d’une filiale de la société, qui est
cinq relatif aux Sicaf Immobilières. Ces
également un organisme de placement tels
investissements et le maintien de liquidités
que visé à l’article 49 de l’Arrêté Royal du dix
feront l’objet d’une décision spéciale du
avril mil neuf cent nonante cinq relatif aux
Conseil
Sicaf Immobilières.
d’Administration,
qui
justifiera
leur caractère accessoire ou temporaire. La
possession de valeurs mobilières doit être
La société peut acquérir, louer ou donner en
conciliable avec la poursuite à court ou à
location, transférer ou échanger, et, en général,
moyen terme de la politique de placement
accomplir toutes les activités commerciales
telle que décrite à l’article 4 des statuts.
ou financières relatives à tous biens mobiliers
129
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
ou immobiliers, qui sont, directement ou
Maximum dix pour cent (10%) des actifs
indirectement, en rapport avec son objet
peuvent être placés dans des immeubles
social, ainsi que l’exploitation de tous droits
qui
intellectuels ou les propriétés commerciales
susmentionnés.
qui y sont relatives.
Les placements en valeurs mobilières, autres
Pour autant que cela est conforme au statut
que les immeubles mentionnés ci-avant,
de Sicaf Immobilière, la société peut, au
sont effectués et calculés conformément aux
moyen d’un apport en espèces ou en nature,
articles 56 et 57 de l’Arrêté Royal du quatre
d’une fusion, d’une inscription, participation,
mars mil neuf cent nonante et un relatif à
intervention financière ou de toute autre
certaines Institutions de Placement Collectif.”
ne
correspondent
pas
aux
critères
manière, acquérir des actions dans toutes
sociétés ou entreprises, existantes ou à
G. EXERCICE
constituer, en Belgique ou à l’étranger, dont
l’objet social est identique au sien, ou de
L’exercice commence le 1er avril et prend fin le
nature à favoriser l’exercice de son objet.”
31 mars de chaque année.
L’exercice de la première année comme Sicafi
ARTICLE 4 DES STATUTS :
a commencé le 1er avril 1998 et a pris fin le 31
“Afin de répartir le risque de placement de
mars 1999.
façon appropriée, les investissements seront
faits dans des immeubles de commerce de
H. CONSULTATION DES DOCUMENTS
détail localisés près de voies d’accès de centre
d’habitation; caractérisés par un bon accès
Les comptes annuels consolidés et non-
et une bonne visibilité avec une surface qui
consolidés, les statuts, rapports annuels et
varie en général entre cinq cents mètres carrés
autres informations (tels que visés dans l’Arrêté
(500m2) et dix mille mètres carrés (10.000m2).
Royal du 3 juillet 1996 relatif aux obligations
Les immeubles sont répartis dans toute la
en matière d’information occasionnelle et
Belgique et éventuellement les Etats-Membres
périodique) qui sont rendus publics en faveur
de l’Union Européenne.
des
130
actionnaires,
peuvent
être
obtenus
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
gratuitement au siège de la société.
L’objectif du législateur était qu’une Sicafi
Les comptes annuels consolidés et non
garantit une transparence optimale des
consolidés et les rapports complémentaires
placements
sont déposés à la Banque Nationale de
distribution d’un maximum de cash-flow, tout
Belgique.
en procurant à l’investisseur toutes sortes
Les statuts de la société peuvent être obtenus
d’avantages.
au Greffe du Tribunal de commerce de
La Sicafi, placée sous le contrôle de la
Bruxelles.
Commission Bancaire, Financière et des
Les rapports annuels de la société seront
Assurances, est soumise à une réglementation
envoyés chaque année aux actionnaires
spécifique dont les dispositions les plus
nominatifs, aux détenteurs d’autres titres
marquantes sont les suivantes :
immobiliers
et
assure
la
ayant rempli les formalités exigées par le
Code des Sociétés et à toutes les personnes
• Adopter la forme d’une société anonyme ou
qui le demandent. Ils peuvent également être
d’une société en commandite par actions,
obtenus au siège de la société.
avec un capital minimal de 1 250 000 EUR.
• Taux d’endettement limité à 50% du total de
l’actif. L’Arrêté Royal du 10 juin 2001 modifie le
I. CADRE LÉGAL
taux d’endettement maximal des Sicafis en
1. SICAFI – CADRE LÉGAL
autorisant un endettement de 50% de l’actif.
est
Celui-ci détermine aussi plus précisément
déterminé par les arrêtés royaux du 10 avril
l’endettement sous les rubriques VIII et IX au
1995 et du 10 juin 2001, arrêtés pris en vue
passif du bilan.
Le
régime
des
sicafs
immobilières
• Comptabilisation du portefeuille à la valeur du
d’encourager les investissements collectifs
marché sans possibilité d’amortissements.
dans l’immobilier.
• Estimation
Le concept d’une Société d’Investissement
annuelle
du
patrimoine
à Capital Fixe repose sur celui des REITS
immobilier par des experts indépendants,
(Retail Estate Investment Trust -USA) et des
actualisée à la fin des trois premiers
Beleggings-instellingen (Pays-Bas).
trimestres de l’exercice.
131
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
• Obligation de distribuer 80% du résultat
au choix de l’actionnaire. Elles sont toutes
comme dividende.
entièrement libérées et sans indication de
• Répartition des risques : maximum 20% du
valeur nominale.
patrimoine placé dans un seul complexe
La
immobilier.
dématérialisées par l’augmentation du capital
• Exonération quasi complète de l’impôt des
pourra
émettre
des
actions
ou par l’échange d’actions existantes au
sociétés.
• Retenue
société
porteur ou nominatives. Chaque actionnaire
d’un
précompte
mobilier
pourra, à ses frais, demander l’échange soit
(actuellement de 15%) lors de la mise en
en actions nominatives, soit en actions au
paiement du dividende. Ce précompte a un
porteur, soit en actions dématérialisées.
caractère libératoire dans la mesure où il
Conformément à l’article 8, §2, 4° de la Loi
s’agit de personnes physiques ayant acquis
du vingt juillet deux mille quatre relative
leurs actions dans le cadre de la gestion de
à certaines formes de gestion collective de
leur patrimoine privé.
portefeuilles
d’investissement,
plusieurs
catégories d’actions peuvent être créées.
L’objectif de ces règles est de réduire le
Les actions au porteur sont signées par deux
risque. Des sociétés qui fusionnent avec une
administrateurs. Les signatures peuvent être
Sicafi sont soumises à un impôt de 16,50%,
remplacées par des cachets nominatifs. Les
sur les plus-values latentes et les réserves
actions peuvent être émises comme actions
immunisées, soit le pourcentage de l’exit tax, à
unitaires ou comme actions collectives. Les
augmenter des centimes additionnels au taux
actions collectives représentent plusieurs
en vigueur.
actions unitaires selon la forme à déterminer
par le Conseil d’Administration. Par simple
2. EXTRAITS DES STATUTS
décision du Conseil d’Administration, elles
peuvent être scindées en sous-actions qui
A. Actions
rassemblées en nombre suffisant, même sans
ARTICLE 7 DES STATUTS :
concordance de numéros, donnent les mêmes
“Les actions sont au porteur ou nominatives,
droits que l’action unitaire.
132
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
Chaque détenteur d’actions unitaires peut
B. Possession – déclaration de
obtenir de la société l’échange de ses actions
transparence
contre une ou plusieurs actions collectives au
porteur qui représentent des titres unitaires et
ARTICLE 8 DES STATUTS:
ce, à son choix; chaque détenteur d’une action
“Conformément aux prescriptions de la loi
collective peut obtenir de la société l’échange
du deux mars mil neuf cent quatre-vingt-
de ces titres contre le nombre d’actions
neuf, toute personne morale ou physique
unitaires qu’ils représentent. Cet échange a
qui acquiert ou cède des actions ou d’autres
lieu aux frais du détenteur.
instruments financiers donnant droit à une
Les actions nominatives sont inscrites au
voix, qui représentent ou non le capital, est
registre des actions tenu au siège social de
tenue de communiquer à la société ainsi
la société. La propriété des actions ressort
qu’à la Commission Bancaire,- Financière
exclusivement de l’inscription au registre des
et des Assurances le nombre d’instruments
actions. Toute cession d’actions n’aura effet
financiers qu’elle détient, chaque fois que les
qu’après l’inscription au registre des actions
droits de vote liés à ces instruments financiers
de la déclaration de cession, datée et signée
atteignent soit trois pour cent (3%) soit cinq
par le cédant et le cessionnaire ou leurs fondés
pour cent (5%) ou un multiple de cinq pour
de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités
cent du nombre total des droits de vote à ce
exigées par la loi pour la cession de créances.
moment-là ou au moment où se présentent
Des certificats d’inscription nominatifs seront
des circonstances pour lesquelles un telle
délivrés aux actionnaires.
communication est obligatoire.
Les actions sont indivisibles et la société
La déclaration est également obligatoire
reconnaît un seul propriétaire par titre. Si
en cas de cession d’actions lorsque, suite à
plusieurs personnes exercent des droits sur la
cette cession, le nombre de droits de vote
même action, l’exercice des droits y afférents
augmente/diminue au-delà/en dessous des
sera suspendu jusqu’à ce qu’une seule
seuils déterminés au premier alinéa.”
personne soit désignée comme propriétaire
du titre vis-à-vis de la société.”
133
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
Tous les administrateurs et leurs éventuels
C. Administration et contrôle
représentants permanents, doivent posséder
ARTICLE 9 DES STATUTS :
la
Composition du Conseil d’Administration
l’expérience requise pour cette fonction et
“La société est administrée par un Conseil
peuvent répondre de la gestion autonome de
composé d’au moins trois administrateurs,
la société.”
confiance
professionnelle
exigée
et
actionnaires ou non, qui sont nommés pour
six ans maximum par l’assemblée générale
ARTICLE 19 DES STATUTS :
des actionnaires et qui peuvent être révoqués
Rémunérations des administrateurs et con-
à tout moment par cette assemblée.
flits d’intérêts
Dans le cas où une ou plusieurs places
“Les administrateurs seront rémunérés pour
d’administrateurs
les
les dépenses et frais normaux et justifiés
administrateurs restants ont le droit d’assurer
qu’ils peuvent faire valoir comme effectués
la vacance jusqu’à la prochaine assemblée
dans l’exercice de leur fonction.
générale qui procédera à la nomination
La
définitive.
indirectement liée aux opérations réalisées
Si
personne
rémunération
sera
directement
ni
nommée
par la société et ne sera pas accordée à charge
la
personne
de la société, sauf avec l’accord préalable de
morale doit désigner parmi ses associés,
la Commission Bancaire,- Financière et des
gérants, administrateurs ou travailleurs, un
Assurances et pour autant que cela soit publié
représentant permanent, personne physique,
dans le rapport annuel conformément à l’article
qui
20, §2 de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf cent
poste
sera
morale
libèrent,
est
au
une
se
d’administrateur,
chargé
d’exécuter
la
mission
d’administrateur au nom et pour le compte
nonante-cinq sur les Sicaf Immobilières.
de la personne morale. La désignation et
Les administrateurs, les personnes chargées
la cessation des fonctions du représentant
de la gestion journalière et les mandataires de
permanent sont soumises aux mêmes règles
la société ne peuvent pas agir comme partie
de publicité que s’il exerçait cette mission en
adverse dans des opérations avec la société ou
nom et pour compte propre.
avec une société qu’elle contrôle, et ne peuvent
134
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
tirer aucun avantage d’opérations avec les
est fixée par l’assemblée générale au moment
sociétés précitées, sauf lorsque l’opération
de sa désignation.
est faite dans l’intérêt de la société, dans le
Le(s) commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt)
cadre de la politique d’investissement prévue
également les données comptables reprises
et conformément aux conditions normales du
dans les comptes annuels de la société. A
marché.
la demande de la Commission Bancaire,-
Le cas échéant, la société doit en informer au
Financière et des Assurances, il(s) confirme(nt)
préalable la Commission Bancaire,- Financière
de même l’exactitude des données que la
et des Assurances.
société a transmises à cette Commission en
Les opérations mentionnées au premier alinéa
application de l’article 80 de la Loi du vingt
ainsi que les données de la communication
juillet deux mille quatre relative à certaines
préalable sont publiées immédiatement et
formes de gestion collective de portefeuilles
sont expliquées dans le rapport annuel et, le
d’investissement.”
cas échéant, dans le rapport semestriel.
La détermination préalable ne vaut pas pour
D. Assemblées générales
les opérations comme indiqué à l’article 25
de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf cent
ARTICLE 21 DES STATUTS :
nonante-cinq sur les Sicaf Immobilières.
“L’assemblée générale ordinaire est tenue
Les articles 523 et 524 du Code des Sociétés
chaque année le dernier lundi du mois de juin à
restent entièrement d’application.”
quinze heures. Si cette date tombe sur un jour
férié légal, l’assemblée générale ordinaire a lieu
ARTICLE 20 DES STATUTS : CONTRÔLE
le jour ouvrable suivant, à la même heure.
“Le contrôle des opérations de la société
Une assemblée générale extraordinaire ou
est confié à un ou plusieurs commissaires
spéciale peut être convoquée à chaque fois
désignés par l’assemblée générale parmi
que l’intérêt de la société l’exige.
les membres de l’Institut des Réviseurs
Ces
d’Entreprises pour une période renouvelable
convoquées par le Conseil d’Administration
de trois ans. La rémunération du commissaire
ou par le(s) commissaire(s) et doivent être
135
assemblées
générales
peuvent
être
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
convoquées à la demande des actionnaires qui
E. Traitement des résultats
représentent un cinquième du capital social.
Lorsque la société ne parvient pas, après
ARTICLE 31 DES STATUTS :
une période de 2 ans à partir de la date
“Conformément à l’article 20, §4 de la Loi du
d’inscription sur la liste comme visé à
vingt juillet deux mille quatre relative à certaines
l’article 31, de la Loi du vingt juillet deux mille
formes de gestion collective de portefeuilles
quatre relative à certaines formes de gestion
d’investissement, la société n’est pas tenue de
collective de portefeuilles d’investissement, à
constituer une réserve légale. D’autre part, la
diversifier ses placements conformément aux
société est tenue de distribuer quatre-vingt pour
statuts et dispositions réglementaires en la
cent (80%) du produit net comme déterminé à
matière, l’assemblée générale doit se réunir
l’article 62 de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf
pour délibérer et décider sur la dissolution
cent nonante-cinq sur les Sicaf Immobilières,
éventuelle de la société et, le cas échéant, sur
comme rémunération du capital. Le produit net
d’autres mesures annoncées à l’ordre du jour,
est égal au bénéfice de l’exercice diminué des
sauf si la Commission Bancaire,- Financière
réductions de valeur reprises dans le compte des
et des Assurances a accordé une dérogation
résultats, les reprises sur réductions de valeur et
conformément à l’article 42, §3, deuxième
les plus-values lors de la réalisation des actifs
alinéa de l’Arrêté Royal du dix avril mil neuf
immobilisés. Ces plus-values ne sont exclues
cent nonante-cinq sur les Sicaf Immobilières.
que dans la mesure où elles sont réinvesties
Les assemblées générales se tiennent au siège
dans un délai de 4 ans à partir du premier jour
de la société ou à tout autre endroit indiqué
de l’exercice dans lequel les plus-values ont été
dans la lettre de convocation ou d’une autre
réalisées. La partie des plus-values réalisées qui
manière.”
n’a pas été réinvestie pour la période de 4 ans, est
jointe au produit net de l’exercice qui suit cette
ARTICLE 27 DES STATUTS :
période. L’assemblée générale ordinaire décide
“Une action donne droit à une voix. Une
sur proposition du Conseil d’Administration de
abstention est considérée comme une voix
la destination des vingt pour cent (20%) restants
négative.”
du bénéfice net.”
136
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
VI. DIVERS
DISPONIBILITÉ DU RAPPORT ANNUEL
connus et inconnus, des incertitudes et autres
en
facteurs susceptibles d’entraîner des écarts
néerlandais et en français. Retail Estates sa
considérables entre les résultats, la situation
a vérifié la traduction et la correspondance
financière, les performances ou réalisations
entre la version officielle néerlandaise et la
réelles de Retail Estates sa, Retail Estates
version française. En cas de contradiction
Luxemburg sa, Wickes Land Development sa,
entre la version néerlandaise et la version
Sablon sa, Retail Warehousing Management
française, la version néerlandaise prévaut.
sprl et/ou Immobilière Distri-Land sa, ou
Par ailleurs, une traduction de ce rapport
entre les résultats du secteur, et les résultats,
annuel,
titre
performances ou réalisations attendus et qui
support
sont suggérés explicitement ou implicitement
Ce
rapport
annuel
fournie
d’information,
est
disponible
uniquement
à
est
placée
sur
Une
version
anglaise
est
dans ces déclarations relatives à l’avenir. Etant
également disponible sur le site web de Retail
donné ces incertitudes, il est recommandé aux
Estates sa (www.retailestates.com) à partir
investisseurs de ne pas se fier sans plus à ces
du 15 juillet 2006. Les autres informations
affirmations relatives à l’avenir.
électronique.
figurant sur le site web de Retail Estates sa ne
font pas partie du présent rapport annuel.
DÉCLARATIONS RELATIVES À L’AVENIR
Ce rapport annuel comporte des déclarations
relatives à l’avenir, parmi lesquelles, sans que
la présente énumération soit exhaustive, des
affirmations comportant les termes suivants
“croire”, “anticiper”, “s’attendre
à”, “avoir
l’intention”, “projeter”, “s’efforcer”, “estimer”,
“pouvoir”, “poursuivre” et autres expressions
semblables. Pareilles déclarations relatives à
l’avenir sont faites en tenant compte des risques
137
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
VII. LEXIQUE
Actions librement négociables sur le marché
Capitalisation boursière
(Free Float)
Il s’agit du nombre total d’actions en fin
Le pourcentage des actions détenues par
d’exercice, multiplié par le cours de clôture à la
le public. Sur Euronext, le pourcentage des
fin de l’exercice.
actions librement négociables sur le marché
est calculé en déduisant du nombre total des
Cash-flow d’exploitation (EBITDA)
actions de capital les actions détenues par les
Résultat d’exploitation (EBIT) augmenté des
entreprises faisant partie d’un même groupe,
amortissements et réductions de valeur.
les entreprises publiques, les fondateurs,
les actionnaires liés par une convention
Cash-flow courant net
d’actionnaire et les actionnaires détenant une
Flux
majorité de contrôle.
(part du groupe) majoré des dotations aux
opérationnel,
résultat
courant
net
amortissements, des réductions de valeur
BEL Small Index
sur créances commerciales et des dotations
Il s’agit de l’indice pondéré des prix, en
aux provisions et des prélèvements sur les
vigueur depuis le 1er mars 2005, des actions
provisions.
cotées à Euronext Brussels; cet indice prend
en compte les capitalisations boursières
Cash-flow net
dont la pondération est déterminée par le
Flux
pourcentage du nombre d’actions librement
(part du groupe) majoré des dotations aux
négociables sur le marché et la vitesse de
amortissements, des réductions de valeur
rotation des actions dans l’indice
sur créances commerciales et des dotations
opérationnel,
résultat
courant
net
aux provisions, et prélèvements sur les
Bullet loan
provisions, ainsi que des plus-values ou
Il s’agit d’un prêt remboursable en une fois à
moins-values réalisées par rapport à la valeur
l’échéance.
d’investissement à la clôture de l’exercice
précédent, diminué de l’exit tax.
138
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
Centre commercial
partie d’une éthique rigoureuse en affaires et
Immeubles commerciaux faisant partie d’un
impliquent le respect de la loi du 2 août 2002.
complexe commercial intégré et regroupés
avec d’autres immeubles commerciaux. Tous
IFRS
ces immeubles disposent d’un parking central
International Financial Reporting Standards.
avec une entrée et une sortie communes.
Ensemble de principes comptables et de
règles d’évaluation établi par l’International
Certificat immobilier
Accounting
Standards
Board.
Le
but
titre
poursuivi est de faciliter la comparaison sur
accordant à son détenteur le droit à une part
le plan international entre les entreprises
proportionnelle des revenus d’un immeuble.
européennes cotées en Bourse. Les entreprises
Le détenteur reçoit également une part du
cotées en Bourse sont obligées d’établir leurs
produit de l’immeuble concerné en cas de
comptes consolidés selon ces normes à partir
vente de celui-ci.
du premier exercice débutant après le 1er
Un
certificat
immobilier
est
un
janvier 2005.
Entreprises à succursales multiples
Il s’agit d’entreprises possédant un service des
Immobilier titrisé
achats centralisé et au moins 5 points de vente
Il s’agit d’une possibilité d’investissement
décentralisés (grandes surfaces).
alternative dans l’immobilier permettant à
l’actionnaire ou au détenteur de certificats
Gouvernance d’entreprise (Corporate Gover-
d’acquérir des actions (cotées) ou des certificats
nance)
immobiliers d’une société ayant acheté un
Désigne les règles de bonne gestion de
bien immobilier, au lieu d’investir lui-même
l’entreprise. Les principes de gouvernance
directement dans un bien immobilier.
d’entreprise
tels
que
la
transparence,
l’intégrité et l’équilibre entre responsables se
Investisseur institutionnel
fondent sur les recommandations de la CBFA
Il s’agit d’une entreprise qui s’occupe à titre
et d’Euronext. Ils font plus généralement
professionnel du placement des ressources
139
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
VII. LEXIQUE
qui lui sont confiées par des tiers pour diverses
dispositions contractuelles des baux au 31
raisons. Exemples : fonds de pension, fonds de
mars 2005, avant déduction des gratuités ou
placement collectif.
autres avantages consentis aux locataires.
IRS
Magasins de périphérie
Un “Intrest Rate Swap” (IRS) ou swap de taux
Magasins groupés le long des grands axes
d’intérêt est une convention entre parties
donnant accès aux villes et aux communes.
qui s’engagent à échanger des flux d’intérêt
Chacun des points de vente dispose d’un
durant une période préalablement déterminée,
parking, d’une entrée et d’une sortie vers la
contre un montant convenu au préalable. Il
voie publique.
s’agit uniquement de flux intérêts. Le montant
lui-même ne fait pas l’objet d’un échange.
OLO
On recourt souvent à des IRS pour se couvrir
Obligation d’état souvent assimilée à un
contre des hausses de taux d’intérêt. Dans ce
placement pratiquement sans risque et donc
cas, il s’agit de l’échange d’un taux d’intérêt
utilisé dans le but de calculer la prime de
fixe contre un taux d’intérêt variable.
risque par rapport à des titres cotés. La prime
de risque est le rendement supplémentaire
Juste valeur
attendu par l’investisseur en fonction du profil
Cette valeur correspond au montant contre
de risque de l’entreprise.
lequel un immeuble pourrait être échangé
entre des parties bien informées, avec leur
Rapport cours/bénéfice
accord, et dans des conditions de concurrence
Ce ratio (price/earning-ratio - P/E - en anglais)
normale. Du point de vue du vendeur, elle
est calculé en divisant le cours d’une action
doit être comprise déduction faite des droits
par le bénéfice par action. Ce ratio indique
d’enregistrement.
un multiple du bénéfice pour un cours
déterminé.
Loyers contractuels
Les loyers de base indexés aux termes de
140
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
Ratio de distribution (pay out ratio)
Depreciation
Ratio indiquant le pourcentage du bénéfice
que Retail Estates sa n’amortit que des
net distribué sous forme de dividende aux
immobilisations incorporelles (tels les frais
actionnaires. On obtient ce ratio en divisant
d’augmentation de capital) et des biens
le bénéfice net distribué par le bénéfice net
d’exploitation (tels que voitures de société et
total.
mobilier de bureau).
Ratio d’endettement
Résultat sur portefeuille
Dettes par rapport au total de l’actif.
Plus-values ou moins-values réalisées et non
and
Amortisation)
du
fait
réalisées par rapport à la dernière valorisation
Rendement
de l’expert, y compris l’exit tax due à la suite
Le rendement total de l’action au cours des
de l’intégration du patrimoine des sociétés
12 mois écoulés ou (dernier cours + dividende
acquises au régime des sicafs immobilières.
brut) / cours de l’exercice précédent.
Exit tax
Rendement du dividende
L’exit tax est un taux particulier de l’impôt
Le rapport entre le dernier dividende brut
des sociétés qui est appliqué sur l’écart entre
distribué et le dernier cours de l’exercice
la valeur réelle du patrimoine d’une société
auquel le dividende se rapporte.
et la valeur comptable de ce patrimoine au
moment où elle obtient l’agrément en tant
Résultat d’exploitation (EBIT)
que sicaf immobilière ou fusionne avec une
EBIT (Earnings Before Interests and Taxes) : il
sicaf immobilière.
s’agit du résultat net courant avant charges
d’intérêt et impôts. En vertu de son statut
Valeur comptable d’une action (NAV)
de sicaf immobilière, Retail Estates sa n’est
La valeur comptable d’une action correspond
pas tenue d’amortir ses immeubles. En
aux capitaux propres divisés par le nombre
conséquence, l’EBIT est fort comparable à
d’actions.
l’EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes,
141
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
VII. LEXIQUE
Valeur comptable d’une société
L’on entend par valeur comptable d’une société
la totalité de ses capitaux propres. Cette valeur
comptable figure dans le bilan de l’entreprise.
Valeur d’investissement
C’est la valeur d’un immeuble évalué par un
expert immobilier indépendant, y compris
les droits de mutation, dont les droits
d’enregistrement ne sont pas soustraits. Cette
valeur correspond au terme autrefois utilisé
de « valeur acte en main ».
Valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque d’une action correspond
à l’estimation de la valeur réelle de l’action
dans l’hypothèse où l’entreprise réaliserait
tous ses actifs.
Valeur nette d’inventaire
L’actif net réévalué
Vitesse de rotation
Nombre d’actions négociées chaque mois
par rapport au nombre total d’actions en
circulation au cours des 12 derniers mois.
142
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
V I I I . I N F O R M AT I O N S U T I L E S
IDENTITÉ:
Retail Estates nv
STATUS
Sicafi de droit belge
ADRESSE:
Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
TÉL.:
02/568 10 20
FAX:
02/581 09 42
EMAIL:
[email protected]
SITE WEB:
www.retailestates.com
RPR:
Brussel
BTW:
BE 434 797 847
NUMERO D’ENTREPRISE:
0434 797 847
CONSTITUTION:
le 12 juillet 1988
AGRÉMENT SICAFI:
le 27 mars 1998
DURÉE:
durée indéterminée
MANAGEMENT:
interne
COMMISSAIRE:
PricewaterhouseCoopers–Réviseurs
d’entreprises, représenté par Luc Discry (fin du
mandat à l’assemblée générale du 26 juin 2006)
CLÔTURE DE L’EXERCICE:
le 31 mars
CAPITAL:
80 293 830,07 EUR
NOMBRE D’ACTIONS:
3 568 724
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE:
le dernier lundi du mois de juin
COTATION:
Euronext – marché continu
BANQUE DÉPOSITAIRE:
KBC Bank
SERVICE FINANCIER:
KBC Bank et ING Belgium
VALEUR DU PORTEFEUILLE:
169,11 mio d’EUR (exclusif valeur certificats
immobiliers “Distri-Land”)
EXPERT IMMOBILIER:
Cushman & Wakefield
NOMBRE D’IMMEUBLES:
181
TYPE D’IMMEUBLES:
immeubles commerciaux de périphérie
LIQUIDITY PROVIDER:
KBC Securities
143
R A P P O R T A N N U E L 2 0 0 6 R E TA I L E STAT E S
I X I N F O R M AT I O N U T I L E
CONTACTS
JAN DE NYS ( [email protected])
Executive Director-CEO
KARA DE SMET ([email protected])
CFO
JOHAN JANSSENS ( [email protected])
Property Manager
BERNADETTE ROSSEL ([email protected])
Property Manager
WILFRIED VAN LAETHEM ([email protected])
Accounting Manager
MAAIKE DUBOIS ([email protected])
Legal Counsel
FABIENNE DUCHATEAU ([email protected])
Assistant Property Manager
KRISTINE GEBOERS ([email protected])
Management Assistant
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