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➔D O S S I E R
I m m o b i l i e r
d ’ e n t r e p ô t
TENDANCES
Se placer en temps
en crise P. 62
ENVIRONNEMENT
L’entrepôt durable
fait école P. 76
MULTIMODALITÉ
Quatre plates-
formes en
projet le long
du futur canal
Seine-Nord P. 84
N ° 242 • SEP T E MBRE 20 0 9 • LOGIS T IQUES MAG AZ INE 61
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Ce n’est une su r prise pour per-
s on n e :l ’ i m m obi l i er d’en-
trepôt logi s t i q ue connaît une
b a i s s e , comme la majorité de s
s e cteu r s écon o m i q u e s . “ L a
d e mande placée atteint 9340 0 0 m2
en Fra n c e au prem i e r sem e s t re
co n tre 1,2 million de mètres car-
rés pour la même péri o de de 2008,
soit une ba i s se de 26% sur un an”,
a n n o n c e en ju i ll et Ma gali Ma r-
ton , d i r ectri ce des étu des ch e z
DTZ qui com p t a bilise les bâti-
m e nts de plus de 100 0 0 m2.M ê m e
constat par BNP Pa ribas Re a l
E s t a t e , ex - A ti s real (1) : “Ave c
8 5 0 0 0 0 m2au 1er sem e s t re , l e
volume des tra n s a c tions est en net
retrait - moins 36 % par ra ppo rt
à la même péri ode 2008”,ob s e rve
René Je a n n e n o t , d i r ecteur du pôle
l ogi s ti que Il e - de - Fra n c e à pro-
po s , cet t e foi s , des su r f a ces de plu s
de 50 0 0 m2.“Cela s’ e xplique pa r
le co n texte éco n o m i q u e : moins
d ’ é ch a n ges intern a tionaux et de
co n so m m a tion de bi en s . Les pre s -
t a t a i r es logi s t iques sont moins acti f s
que les ch a rgeu rs . Il est à pr é vo i r
que la ba i s s e pour l’année en ti è r e
sera moins prononcée chez ces der-
n i e rs .”An a lyse con f i rmée par
Di d i er Terri e r, d i recteur généra l
ad j oint de DTZ : “ L e marché est
animé par les ch a r geu rs au 1er
sem e s t re , les pre s t a t a i r es logi s ti q u e s
sou f f r ent be a u coup de la co n jo n c -
tu re .”
Marché hétérogène
À y rega rder de plus pr è s , l a
baisse n’est pas du to ut hom o-
gène sur notre terri t oi r e . “ Ma l -
gré une ba i s s e sign i f i c a t ive de -
1 3 % , le marché sur la dors a l e
cen t rale Li ll e - Ma rse i lle co n n a î t
un re c en t ra g e rel a ti f co m paré aux
m a r chés péri p h é riq ues qui su bi s-
sen t , eux une ch u t e de 70 % ” ,pr é -
cise Ti phaine Chat ton , ch a r g é e
d ’ é t u des activi t é s , l ogi s ti que et
com m e rce chez BNP Pa r ibas Re a l
E s t a te (BPRE)
Deux secteu r s géogra ph i qu e s
r é s i s t ent bi e n au prem i e r sem e s t re
2 0 0 9 , s e l on DTZ : L i lle et l’Il e -
de - Fra n c e . La dem a n de plac é e
s’ é l è v e à 1500 0 0 m2à Lille con tre
1 0 5 0 0 0 m2à la même péri o de en
2 0 0 8 . BNP Pa r ibas RE note une
s t a b ilité de la zone et estime qu’ i l
f a u d ra atten d r e fin 2009 pour en
f a i re le bi l a n . En Il e - de - Fra n ce ,
les tra n s a cti o ns con c ern e n t
3 3 2 0 0 0 m2au 1er sem e s t re con t re
2 6 2 000 à la même péri ode 2008
( ch i f f r es DTZ). R é sultat voi s i n
ob s ervé par BNP Pa r ibas (3300 0 0
con t re 280 000) qui en r egi s tre
m o ins de prises à bail qu’à la
même péri ode en 2008. G l ob a-
l em en t , l ’ I l e - d e - F ra n ce po u rsu i t
to utefois sa baisse par ra pport à
2 0 0 6 .
Sur Lyon , les deux acteu r s immo-
bi l i ers con s t a t ent une baisse: de
2 2 5 0 0 0 m2au 1er s e m e s t re 2008
à 173 0 0 0 m2pour la prem i è re
m o i t ié 2009 chez DTZ, et
1 6 0 0 0 0 m2con tre 150000 po u r
BNP Pa ribas RE.“ L yon manque
de fo n c i e r dispo n i b l e”,a n a lys e
Ma g ali Ma r ton (DTZ).“ L e nombre
de tra n s a ctions a été divisé pa r
d e ux au 1er sem e s t re à Lyo n ”,n o t e
René Je a n n en o t , “ce qui co r re s-
pond à une ba i s s e de 10 % en su r -
f a ce . L’ a b o n d a n c e de tra n s a cti o n s
clé en main va en tra î n e r la rem i se
sur le marché de bâti m en t s . L’ o f f re
d i s po n i b le sur le se cteur pou rra i t
a t tei n d re une cote d’alerte . E lle se
m o n t e à 5000 0 0 m2dont 3700 0 0
en cl a s se A . L’ a rrêt de nouve a u x
l a n cem e nts aura sans dou t e pou r
ef f et d’abso rber un peu l’of f r e exi s -
➔IMMOBILIER D’ENTREPÔT
REPÉRAGE
C h i f f r e s
Les transactions ont reculé d’un
quart au premier semestre 2009.
P r o f e s s i o n
Les logisticiens souffrent plus
que les chargeurs.
P r e s t a t i o n s
Les acteurs de l’immobilier
déploient des trésors
d’imagination pour traverser
l ’ o r a g e .
C o n s t r u c t i o n
Les nouveaux bâtiments sont de
meilleure qualité et ne coûtent
pas toujours plus cher.
Flux urbains
La logistique urbaine, on en
p a r l e , on réfléchit,on élabore.
➔D O S S I E R 1
LOGIS T I QUES MAG A Z INE • SEP T EMBRE 20 0 9 • N°24 2
62 N ° 242 • SEP T E MBRE 20 0 9 • LOGIS T IQUES MAG AZ I NE 63
Premier semestre 2009 : recul des transactions
■ Le marché des
entrepôts logistiques
recule d’au moins un
q u a r t . Les surfa c e s
disponibles augmentent,
les loyers baissent.
France : t r a n s a c t i o n s
“Le marché hors de la dorsale
Lille-Marseille chute de 70 %
alors que celui de la dorsale
baisse de 13 % seulement”,
TI P H A I N E CH A T T O N ,
C H A R G É E D’É T U D E S A C T I V I T É S ,L O G I S T I Q U E E T
C O M M E R C E C H E Z BNP PA R I B A S RE A L ES T AT E
“Notre priorité actuelle
consiste à accroître notre
taux d’occupation”,
FR A N Ç O I S D E L A RO C H E F O U C A U L D,
D I R E C T E U R G É N É R A L E D E FO N C I È R E
EU R O P E LO G I S T I Q U E
Se placer
en temps de crise
■ Malgré la baisse
des transactions, l e
marché de
l ’ i m m o b i l i e r
d’entrepôt ne reste
pas inactif. S e s
acteurs proposent
des solutions
adaptées à la
précarité des
m a r c h é s , avec une
recherche constante
d ’ é c o n o m i e , d e
respect de
l’environnement et
de modularité.
En cette période
économique perturbée,
les bâtiments de qualité
tirent leur épingle du jeu.
Le premier semestre s’annonce au
niveau de 2004.
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➔IMMOBILIER D’ENTREPÔT
➔D O S S I E R 1
LOGIS T I QUES MAG A Z INE • SEP T EMBRE 20 0 9 • N°24 2
64 N ° 242 • SEP T E MBRE 20 0 9 • LOGIS T IQUES MAG AZ I NE 65
t a n te ou au moins de limiter la
su r of f r e .”
Classe A : toujours plus
Ma rs ei lle po u rrait éga l em en t
con n a î tre une su rof f re sel on les
deux acteu r s . “ L e volume des tra n -
s a c tions est co n f o r me à la moyen n e
sem e s t ri e ll e , a n a l yse Ti p h a i n e
C h a t t o n , mais seu l em ent 4 tra n -
s a c tions ont animé ce marché au
1 er sem e s t re . L’ of f re exi s t a n te a
gl o ba l e m e nt diminu é . Cepen d a n t ,
le volume d’en t repôts en co n s t ru c -
tion (à peu près du niveau de cel u i
de la région pa ri s i enne) pou rra i t
d é t é r i o r er la situ a ti o n .”
Les en t repôts de classe A con t i-
nu e nt leur progre s s i o n en Fra n c e .
“Ils repr é sen tent 6750 0 0 m2d e s
8 5 5 0 0 0 m2qui ont été l’objet de
tra n s a c tions au 1er sem e s tre”,pr é -
cise René Je a n n en o t . “ M a i s , f a i t
n o uve a u , la pa rt des op é r a t ions en
clés en main locati f ou en co m pte
propre (l’uti l i s a teur ach è t e sur se s
fonds propres) s’ é l è v e à près de
4 0 0 0 0 0 m2, soit pre sque la moi-
ti é . Ju s q u ’à fin 2008, le gros des
tra n s a ctions – 80-90 % – était en
l o c a t i o n . C’est donc un phénomène
i m po rt a n t . Ces nouvelles su rf a ce s
a c cro i s s ent l’of f r e dispo n i b le pu i s -
q u’ elles rem pl a cen t des en t rep ô t s
existants qui so n t , de ce fait,rem i s
sur le march é .”
“Avec la perte de dynamisme des
tra n s a cti o n s , en pa r ti c u l i er du
m a rch é locati f , l ’ of f re exi s t a n t e
a t t eint des re c o r d s , expl i q u e
Tiphaine Chatto n . E l le a pro g re s s é
de 20 % depuis fin 2008.” A fin
ju i n , BNP Pa r ibas RE e s time le
s t ock d’en trepôts livr é s , c’ e s t - à -
d i r e dispon i bles à moins de six
m o i s , à 2,9 mill i ons de mètre s
c a r rés pour la Fra n ce en t i è r e . F i n
2 0 0 8 , il était de 2,4 mill i o n s . D T Z
l ’ é v a l ue à 2,5 mill i o ns (su r f a ce de
p l us 100 0 0 m2) pour 2 mill i o n s
à la fin de l’année dern i è r e .
Recentrage sur l’axe Lille-
M a r s e i l l e
Dans l’of f r e dispon i b l e , les en t re-
pôts de classe A repr é s en tent la
m oi ti é , s e l on René Je a n n en o t :
8 5 00 0 0 m2de classe A neu f s atten-
dent un loc a t a i r e et 8000 0 0 m2
de la même classe sont dispo-
n i b les su i te à un départ . “ L’ of f re
de cl a s s e A a crû de 25 % en six
mois car une pa rtie des ch a n ti e rs
lancés en 2008 et livrés récem m e n t
n’ont pas trouvé pren e u r ” ,i n d i q u e
Ti phaine Ch a t ton . Le re s t e de
l ’ o f f r e , h o rs classe A , s e ra en core
p lus difficile à éco u l e r. Seuls les
s i t es très bi en placés tro u veron t
é v en tu ell em ent un occ u p a n t .
“ L e sto c k immédiatem e nt dispo-
n i b le co n t i n ue d’augm e n t er, be a u-
coup en région lyo n n a i s e -
4 5 0 0 0 0 m2au lieu de 340000 fin
2008 - et le phénomène va tou c h e r
les se cteu rs de Ma rsei l le et Pa r i s
au se c ond sem e s t re”,pr é v oit Di d i e r
Terri er. Dans le con t ex te actu el ,
les implantati o ns se con c en t ren t
sur les 4 pôles de l’axe Lill e - Ma r -
s e i l l e . Il y a en core moins d’acti-
vités en régi on , s a u f en gris (2).”
En Il e - d e - F ra n c e , 8 6 4 0 0 0 m2
ch e rch e nt occupants (7050 0 0 m2,
fin 2008).
En Régi on Cen tre , les su r f ace s
donnant lieu à tra n s a cti o n n’ o n t
a t t eint que 110 0 0 m2au prem i e r
s em e s t re con tre 68 000 sur la
même péri ode en 2008 (source
D T Z ) . Ex p l i c a t i on: les pre s t a-
t a i r es logi s ti ques aura i en t , eu x -
m ê m e s , de la su r f a ce à louer.Cer-
tains secteu r s ne ren c on t rent pas
le su c cès atten d u . Les sites dispo-
n i b les en Va llée du Rhône et en
Bo u r g ogne sont proches d’auto-
ro u tes mais il leur manqu e ,
s e m b l e - t - i l , les bassins d’em p l o i s
et de con s om m a ti ons à prox i-
m i t é . Dans l’Ouest,l ’ o f f r e se stru c-
tu r e à Ren n e s . Bordeaux et , be a u -
coup plus au nord , Le Havre , n e
s o nt pas dépo u rvus d’activi t é .
Av a n t a g e :l o c a t a i r e
L’ a bon d a n c e de bâti m ents dis-
pon i b les et la moi n d r e dem a n d e
se cumu l ent pour “ch a h u ter les
va l e u r s locative s ”,dit Di d i er Ter-
ri e r.“Les loyers sont difficiles à ten i r
et ce ci , pa rtout en Fra n ce .”Po u r -
t a n t , les montants affichés se main-
ti e n n ent ou baissent de qu e l qu e s
eu r os par mètre carré par an.L’ I l e -
de - F ra n ce pr é s en te des dispari-
tés sel o n le stock d’of f r es et l’em-
p l a cem e n t . G l o b a l e m e n t , dans la
r é g i o n , les prix s’ é t a gent en t re 45
et 52 eu r os au lieu de 47-52 eu r o s ,
en moyenne par le passé. To ute-
foi s , le Su d / Sud-Est se situe sou-
vent dans la fo u r ch et te basse car
il est très of f r eu r. Le Nord - O u e s t
et le Nord , avec moins de su r f a ce s
à louer,r é s i s tent mieu x . En réa-
l i t é , la baisse de loyers est plu s
i m p ort a n t e . Des “m e su r es d’ac-
co m pa gn em en t”s o nt con s e n t i e s
aux futu r s loc a t a i r es (gra tuité du
l o yer sur plu s i e u r s moi s , p a r
exem p l e ) . Les propri é t a i r es on t
été obligés d’accorder ces ava n-
t a g es pour con s e rver leu r s cl i e n t s .
En ef fet , “les loyers indexés sur le
coût de la co n s t ru c tion ava i e nt fo r -
tem e nt pro g re s s é ” , ra p pell e
Ti p haine Ch a t t on . “ E n 2008,cer-
tains occ u pants n’ont pas hésité à
d é m é n a g er dans des en t repôts tou t
n eu f s proposés à des loyers tr è s
co m p é t i ti fs , moins ch e rs que les
l eu rs . Ce phénomène a alimen t é
des tra n s a ctions en 2008 et mas-
qué les répercussions de la réce s-
sion à ce momen t - l à .”
Pour passer au mieux la cri s e ,
les inve s t i s s e u r s ch erch ent à his-
s er le plus haut po s s i ble le taux
d ’ o cc u p a ti on : “Ce ci nous perm e t
de diminu e r fo rtem e nt le montant
des ch a rges non récupéra b les tell e s
que la taxe fo n c i è r e”,i n d i q ue Fra n -
ç o is de la Roch efo u c a u l d , d i r ec-
teur général de Fon c i è r e Eu r ope
Logi s ti qu e , à la fois inve s ti s s eu r
et ge s ti o n n a i re dans le secteu r.
“ U n autre axe impo r tant pou r
n o us en ces temps difficiles co n s i s t e
à favo ri ser le ren ouvell em ent des
baux pour ga g n e r sur la durée pl u -
tôt que sur les loyers”,a j o ute le
d i r i g e a n t . Par ra pport aux loyers
de march é , ce dern i e r estime qu e
l ’ o n connaît aujourd ’ h ui une
baisse générale se situant en t re 5
et 8 % .
Louer coûte que coûte
Une chute de ren t rées qui s’ o p-
pose à l’intérêt des inve s ti s s e u r s .
France : t r a n s a c t i o n s
“La demande placée atteint
9 3 4 0 0 0 m2en France au premier
semestre contre 1,2 million de
mètres carrés pour la même période
de 2008, soit une baisse de 26 % sur
un an”,
MA G A L I MA R T O N ,D I R E C T R I C E D E S É T U D E S C H E Z D T Z
France : t r a n s a c t i o n s
Transactions par classe d’entrepôts :
les entrepôts de classe A résistent
mieux que les autres.
La part du clés en main et de l’achat
en compte propre progresse.
“Le stock d’entrepôts
immédiatement disponible
continue d’augmenter”,
DI D I E R TE R R I E R ,
D I R E C T E U R G É N É R A L A D J O I N T D E D T Z
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➔IMMOBILIER D’ENTREPÔT
➔D O S S I E R 1
LOGIS T I QUES MAG A Z INE • SEP T EMBRE 20 0 9 • N°24 2
66 N ° 242 • SEP T E MBRE 20 0 9 • LOGIS T IQUES MAG AZ I NE 67
“Ils veu l ent tenir les va l e u r s loca-
tive s”,t é m oi gne Di d i e r Terri er.
“Ils dem a n d ent maintenant des
taux de capitalisation plus pro c h e s
de 8% que de 6 % .”Comme l’ar-
gent leur co û t e plus ch e r - rem o n-
tée des taux d’em p runt - ils réper-
c u tent ce “su r co û t ”sur les loyers .
“ Deux phénomènes bl oq u ent les
i n ve s ti s s em en t s”,ex p l i q ue Ma g a l i
Ma r ton . “Tout d’abord , il est dif-
f i cile de trouver un financem en t
a u - d e là de 50 millions d’eu r o s .
En s u i t e , ven d e u r s et ach e teu r s n’ a r -
rivent pas à to m ber d’acco rd , l e s
prem i e rs pr é f é r ant ren o n cer à la
ven te plutôt que de bra d e r leu r
bi en .”Les inve s ti s s e m e nts on t
donc plongé au 1er sem e s t re 2009:
202 mill i o ns d’eu ros con tre 778
m i l l i ons pour la même péri ode
en 2008.Les en t repôts logi s t i q u e s
su i ven t , en cel a , la ten d a n c e géné-
rale de l’immobi l i er.Au to t a l , l e s
i n ve s ti s s em ents en bâti m e n t s
d ’ activité n’ ont atteint que 2,6
m i ll i a rds d’eu ros à la mi-2009
con tre 7 mill i a r ds à la mi-2008.
Que pr é d i r e pour l’année en t i è re?
Le mei l l eur moyen pour faire
rem on ter les va l eu r s loc a tive s
s e rait de rédu i r e le stock dispo-
n i b l e , donc de louer co û te qu e
co û t e . “Ce qui red r e s s erait la situ a -
tion à la fin du se cond tri m e s t re
2 0 1 0 ” ,e s time Di d i er Terri e r.
2e semestre :
ralentissement des mises
en chantier
“Le nombre de ch a n t i e rs démar-
rant à pa rtir de permis et d’auto-
ri s a tio ns déjà obtenus va ba i s ser
au troisième et quatrième tri-
m e s t re s ”, en t revoit René Je a n n e -
n o t . “Actu ell em en t , 1,7 million de
m è tres carrés sont dotés d’un per-
mis de co n s t ru i re sans tra n s a c ti o n
d e rri è re , a l o r s qu’il n’y en ava i t
que 1,3 million en décem b re der-
n i er. L’année n’ a t t ei n d r a proba-
bl em ent pas le niveau de 2008 car
les logi s ti ci ens sou f f rent pa rti c u-
l i è rem ent de la co n j o n ctu re . En
r é gion pa ri s i en n e , elle devrait être
s t a ble du fait des clés en main. Le
prem i e r sem e s tre est bon en ch i f f re s
mais l’of f r e dispo n i b le augm en te .
Les différen ces se verront en 2010
qui ne devrait pas être mei ll eu re
que cet te année. Cela dépend du
n iveau de la co n so m m a ti o n . De s
d é cisions seront peu t - ê t re pri se s
qui débou ch eront en 2011. Nou s
ob servons que la grande distri bu-
tion se repo s i ti o n n e , en se répa r-
tissant sur pl u s i eu rs en trepôts au
l i e u d’un. Ce mouvem ent se tra-
du i ra en activité fin 2010 ou l’an-
née d’apr è s .”
Monique Tr a n c a r t
(1) Ati s re a l , filiale de BNP Pa ribas Im m obi l i e r
a changé de nom en ju i n .
(2) En gri s :s i tes dotés de tous les permis et
a utori s a t i ons sur lequ el la con s tru cti o n d’un
b â ti m ent ne com m en cera qu’ avec l’en ga ge-
m e nt d’un uti l i s a t eu r.
Stratégies contre le ralentissement des affaires
■ Les professionnels de
l’immobilier logistique
puisent dans leurs
ressources et s’ingénient
à trouver des voies pour
traverser la crise.
“On ou b lie les op é r a t ions en
blanc (1)”,a f f i r me Je a n -
Fra n ç o is Mo u n i c , d i r ecteur géné-
ral de Good m a n , i nve s ti s s eu r-
prom o t eu r- g e s t i o n n a i r e d’acti f s
a u s t ra l i en , pr é s e nt en Fra n ce
depuis 2006 (25 en t rep ô t s ,
7 0 0 0 0 0 m2) . Tous les acteu r s de
l ’ i m m obi l i er d’en trepôts logi s-
ti q ues abon d ent en ce sen s . “ B l a n c
excepti o n n el en 2009”, chez CB
Ri c h a r d Ell i s , con s e il en tra n s a c-
ti o n s . “ N ous avons co m m e ncé ave c
du clé en main, il y a onze ans,
avons dével oppé du blanc à pa r-
tir de 2006 et nous y ren o n ç o n s
pour 2009-2010”,i n f orme Régi s
G l u z m a n , d i r ecteur com m erc i a l
de Con c erto Eu ropean Devel o -
per,prom o t eu r- i n ve s t i s s e ur 100 %
l ogi s ti q u e .
Si des op é r a t i o ns en blanc con t i-
nu ent de sorti r, c’est souvent la
su i t e de dével o ppem e nts de parc s
ou de décisions prises avant 2009
comme les Portes de Vem a r s (Oise,
Pro l o gi s ) . Pa r co l o g a installé deu x
l o c a t a i r es – Montané pour Smu r -
fit Ka p pa (em b a l l a g e - c a r ton n a g e )
et Du j a r din (jeux) – sur 180 0 0 m2
con s t ruits en blanc à Ce s t a s
( G i r on d e) près de Bordeaux où il
lui re s t e 180 0 0 m2d i s p on i b l e s .
Des con trats signés en 2008 se
con c r é t i s e nt en 2009.“ L e march é
n’est pas faci l e”,ad m et Jacqu e s
Hen n i n o t , Pdg de PRD (logi s t i q u e
9 0 % de l’activi t é ) . “ N ous all o n s
r é a l i s er une bonne année ave c
5 2 0 0 0 0 m2co n t re 300000 en 2008.
Il s’ a git de grands bâti m e nts ach e -
tés par des uti l i s a teu r s , 8 couvren t
plus de 40 0 0 0 m2dont celui de
Leroy - M erlin à Va l e n c e (Dr ô m e ) .”
L’ a l i m e n t a i r e : un secteur
en bonne santé
Tous con s t a t ent un ra l en t i s s e-
m ent des nouveaux proj ets sous
l ’ e f f et de la hausse des taux d’em-
prunt et de la baisse de l’activi t é
é c on o m i qu e . “ L es nouveaux pro-
jet s , il y en a, mais ils ne se fero n t
pas à la même all u re qu’ a va n t”,
t é m o i g ne Je a n - P aul Fiesch i , d i r ec-
teur du dével oppem e nt de Urb a n
( 2 ) , prom o teur de parcs logi s-
Évolution de la demande placée
L o y e r s
“Les transactions liées au
regroupement sur une plate-
forme logistique unique au
lieu de plusieurs plus petites
ne sont pas touchées par la
c o n j o n c t u r e ” ,
CH R I S T O P H E D E MAT H A R E L ,
C O M M E R C I A L G R A N D S C O M P T E S E N T R E P Ô T S
L O G I S T I Q U E S D E CB RI C H A R D EL L I S
“Si les industriels
continuent de fabriquer à
l ’ é t r a n g e r, ils vont transiter
d a v antage par les ports”,
FR É D É R I C AU Z O L L E ,
PD G D E LA U Z A R Q U E
Bordeaux - Le logisticien Montané
pour Smurfit Kappa (emballage-car-
tonnage) et Dujardin (jeux) loue
1 8 0 0 0 m2à eux deux sur le parc
logistique de Parcolog à Cestas
(embranchable fer), au sud-ouest de
Bordeaux (Gironde). Cet immeuble,
dont 180 0 0 m2restent à louer, a été
construit en blanc. Un permis de
construire et une autorisation d’ex-
ploiter (ICPE) ont déjà été obtenus
pour un second entrepôt de
3 7 0 0 0 m2qui ne sera construit
qu’avec l’engagement d’un client à
le louer.
“ F ait nouveau, la part des cl é s
en main locatifs ou des
opérations en compte propre
est devenue importante”,
RE N É JE A N N E N O T,D I R E C T E U R D U P Ô L E
L O G I S T I Q U E IL E -D E - F R A N C E D E BNP PA R I B A S
RE A L ES T AT E
Écarts entre loyers affichés et loyers
réels en France au 1e r s e m e s t r e
(source DTZ Research).
Répartition par zone géographique
de la demande placée en 2008 et
2009 (source DTZ).
LM242_P062-075_Dos1 8/12/09 16:38 Page 66

ti ques qui n’a jamais con s tru i t
sans avoir de loc a t a i re au pr é a-
l a b l e . “ N ous co n s t a tons moins de
d e mandes en neu f , et ce sont pl u s
les ch a rgeu rs que les pre s t a t a i r e s
l o g i s t iques qui sont acti f s”,i n d i q u e
Je a n - C l a u de Le Lan, pr é s i den t
du con s e il de su rvei l l a n c e d’Ar-
ga n , i n ve s ti s s e ur en immobi l i e r
l ogi s ti que con cen tré sur le cl é s
en main, propri é t a i r e de
5 7 6 0 0 0 m2.“ L es ch a r geu r s repren-
n e nt en main leur immobi l i e r, so i t
en locati o n , soit en tant que pro-
pri é t a i r e s , et y install ent en su i t e le
pre s t a t a i r e de leur ch o i x ” , ob s e rve
Arnaud Dern on co u r,d i recteu r
com m e rcial de Pa r co l o g,propri é -
t a i r e de 7220 0 0 m2et inve s t i s-
s e ur adossé aux assu r a n c es Gen e -
ra l i .
“ La cri se affe cte les décisions et
rem et en cause les projets de déve-
l o ppem en t”,n o t e Pa tri ck Ca n a c ,
pr é s i dent d’abcd , con cepteu r-
con s t ru cteur de bâti m e nts clé en
main qui réalise 60 % de son
ch i f f r e d’affaires en logi s t i q u e .
Dans ce con t ex t e , to u t n’est pas
n o i r.“ La Fra n ce a des amorti s-
seu r s , que ce soit en temps de cri se
ou d’esso r , en pa rti c u l i e r pa r ce que
les Français sont moins en d ettés et
que les PME sont moins pr é s en te s
à l’expo r t”,rem a r que Ranald Ha h n ,
d i r ecteur général de Pro l o gis po u r
l ’ E u r ope du su d . Certains secteu r s
é c on om i ques s’ e n sortent bi e n :
“l ’ a groa l i m e n t a i r e , la grande dis-
tri bu tion discount et la pharm a-
cie avec ses pre s t a t a i re s”,é n u m è r e
R é g is Gluzman (Con c erto ) . P R D
dont le marché de gros vi e nt d’être
➔IMMOBILIER D’ENTREPÔT
➔D O S S I E R 1
LOGIS T I QUES MAG A Z INE • SEP T EMBRE 20 0 9 • N°24 2
68 N ° 242 • SEP T E MBRE 20 0 9 • LOGIS T IQUES MAG AZ I NE 69
Seine-Maritime - GSE a assuré la conception, le financement et la réalisation du centre européen de distribution de To t a l
Lubrifiants en Seine-Maritime. L’entrepôt de 37 7 0 0 m2a été livré en mai. Le site est exploité par Wincanton. Ing Lease
finance l’opération en crédit-bail.
inauguré à Corbas (Rh ô n e ) ,
rem a r que que les fruits et légumes
se ven d ent bi e n . “Il faut trava i l l e r
les niches qui fo n c ti o n n e nt co m m e
le discou n t ”,con s e i l le Jacques Hen-
n i n o t .
L’ e m p l a c e m e n t , clé du
s u c c è s
Ceux qui ont des réserves de
fon c i e r tro u vent des débo u ch é s .
PRD a ainsi réalisé des bâti m e n t s
de 10 0 0 0 - 2 0 0 0 0 m2pour de s
acteu r s qui se réor g a n i s e nt com m e
S c h e n k er et Coo l j e t , à prox i m i t é
des aéroport s . Soga ri s , propri é-
t a i r e de 4600 0 0 m2d ’ e n trep ô t s
l ogi s ti ques dont une belle su r-
f ace à Ru n gi s , a ach eté en 2007
deux bâti m e nts lon g eant l’A86 à
Cr é teil (Va l - d e - Ma rn e ) . À Fey-
zin (régi on lyon n a i s e ) , il a acqu i s
en 2008 un quai de messageri e ,
actu ell em e nt en co u rs de com-
m e rc i a l i s a ti o n .
La massificati o n con t i n u e :“ L e s
tra n s a c tions liées au regrou p em e n t
sur une pl a t e - f o rme logi s t i q u e
unique au lieu de pl u s i eu rs pl u s
peti tes ne sont pas tou chées par la
co n jo n c tu r e”,i n d i q ue Ch r i s t oph e
de Ma t h a r el , com m e rcial gra n d s
com p tes en trepôts logi s t i ques de
CB Ri c h a rd Ell i s . Pa r a ll è l em e n t ,
de peti tes su rf aces sont rech er-
chées à proximité des aggl om é-
ra ti on s , ou ef f et de la con j o n c-
tu r e , p a r ce que les cl i ents “r é d u i s en t
la vo i l u r e”.
La mise aux norm e s , en term e s
de pro t ecti on régl em e n t a i r e vi s -
à - v is de l’envi ron n em en t , con t i-
nue de créer de l’activi t é . Cel a
ex p l i q u erait en partie les réalisa-
ti ons en provi n c e , s e l o n Ecor
( g ro u p e Lauzarqu e , m a î t re
d ’ œ u vre en en trep ô t s , quais de
m e s s a g erie et usines).
Fon c i è re Eu rope Logi s t i qu e ,
mise de son côté sur les inve s t i s-
s e m e nts qu’ e lle a realisés sur Du n -
kerque et Bo l l e ne (Va u clu s e ) :
“On croît fo rtem ent au dével op-
pem ent des po rts fra n ç a i s , n ou s
sommes d’aill e u r s en pa s s e de livrer
un prem i e r bâtem e nt sur Du n-
kerq u e ”,confie son directeur géné-
ral Fra n ç o is de la Roch e fo u c a u l d .
Quant à Bo l l e n e , bi e n placée po u r
une de s s e rte vers le sud de la
Fra n ce , Fon c i è r e Eu rope Logi s-
ti q ue négocie actu e ll e m e nt deu x
do s s i ers portant sur 600 0 0 m2
ch ac u n . Mais pour le diri g e a n t ,
la pri o rité aujourd ’ h ui est à main-
tenir le plus élevé po s s i b le le taux
d ’ o cc u p a t i o n de l’ex i s t a n t :“ Nou s
avons actu e ll e m e nt des projets d’in-
ve s t i s s em e nts co n c ernant la mod e r-
n i s a t ion de nos bâti m e nts de Ga r o-
n o r, au nord de la capitale. Ce c i
d evrait nous perm e t tre d’attei n d r e
un taux d’occ u pa tion gl o bal de
9 7 % co n tre 91,5 % à ce jou r ”.
Faire des acquisitions,
o u i , mais de qualité
D’une manière généra l e , l e s
acteu r s de l’immobi l i e r logi s t i q u e
re s s errent leu rs ra n gs sur l’axe
L i l l e - M a rs ei l le quand ils n’y son t
pas déjà po s i t i o nnés à 100 %
Une localisation stratégique
pour l’enseigne de produits
non alimentaires.
“Nous allons réaliser une
bonne année avec 5200 0 0 m2
contre 300000 en 2008”,
JA C Q U E S HE N N I N O T,
PD G D E P R D
“Nous constatons moins de
demandes en neuf, et ce sont
plus les chargeurs que les
prestataires logistiques qui
sont actifs”,
JE A N - C L A U D E LELA N ,P R É S I D E N T D U
C O N S E I L D E S U R V E I L L A N C E D’ A R G A N
But s’agrandit dans le Loir- e t - C h e r
But accroît ses surfaces d’en-
treposage à Mer (Loir- e t - C h e r )
à partir desquelles il dessert
ses magasins dans toute la
France. En juillet, il s’est installé
dans 300 0 0 m2des 62 0 0 0 m2
qu’il occupera fin septembre
sur le parc logistique de
Concerto. La localisation est
stratégique pour l’enseigne de
meubles, électroménager,
décoration, image, son et multi-
média. An nord-est de Blois, il
est proche de l’autoroute A10
et du centre géographique de la
France. “Nous disposons déjà
de deux bâtiments de 100 0 0 e t
2 0 000 m2à Mer, explique Alain
Coutance, responsable logis-
tique. Le plateformage des
produits de marque justifie
cet agrandissement. Av a n t ,
seuls les sans marques étaient
plateformés. Le nouvel
entrepôt facilite l’agrandisse-
ment puisqu’il n’entraîne
pas de déménagement pour
les salariés.”
Le parc logistique implanté sur
un terrain de 36 ha dispose d’un
embranchement fer rétabli avec
l’aide de la Communauté de
communes de la Beauce ligé-
rienne. “Ne pas disposer du
multimodal sur un parc sera un
frein à l’avenir, soutient Régis
Gluzman, directeur commerc i a l
de Concerto. Le prix du pétrole
va de nouveau augmenter un
jour ou l’autre, il faut avoir une
alternative à la route, que ce soit
le fer ou le fluvial.”
Concerto fournit l’entrepôt en
clé en main locatif avec un bail
de neuf ans ferme. L’ o p é r a t i o n
bénéficie des permis de
construire et autorisations d’ex-
ploiter pour quatre bâtiments. Il
reste donc 68 0 0 0 m2p o s s i b l e s
mais non encore construits, soit
un entrepôt de 340 0 0 m2e t
deux de 170 0 0 m2chacun, tous
embranchables et divisibles à
partir de 120 0 0 m2.
“On oublie les opérations
en blanc”,
JE A N - F R A N Ç O I S MO U N I C ,
D I R E C T E U R G É N É R A L D E GO O D M A N
“Nous avons développé
du blanc à partir de 2006
et nous y renonçons pour
2 0 0 9 - 2 0 1 0 ” ,
RÉ G I S GL U Z M A N ,
D I R E C T E U R C O M M E R C I A L D E CO N C E R T O
EU R O P E A N DE V E L O P E R
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