rapport annuel au 30 juin 2006

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RAPPORT ANNUEL AU 30 JUIN 2006

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Eurocommercial Properties (ECP), l’un des spécialistes européens de
l’investissement dans les centres commerciaux, affiche une croissance continue
de la valeur de ses actifs et de ses bénéfices depuis 1991.
Eurocommercial se concentre sur le secteur des centres commerciaux en France,
en Italie du Nord et en Suède, pays riches ayant en commun les loyers sur chiffre
d’affaires, ce qui contribue à la transparence du marché et à l’efficacité de la
gestion.
Sommaire
Profil et méthodologie d’investissement
Profil d’investissement 4
Commentaires sur le marché et projets
d'investissement
7
Expertises immobilières 10
Revenus locatifs 13
Financement 16
Profil par pays
France 18
Italie 25
Suède 32
Pays-Bas 38
Gouvernance
Dirigeants 40
Gouvernance d’entreprise 41
Structure et risque 45
Rapport du Conseil de Surveillance 48
Etats financiers
Sommaire 52
Résumé financier des dix dernières années 53
Etats financiers consolides 54
Notes 59
Etats financiers de la Société 95
Notes 97
Informations à l’attention des actionnaires
Autres informations 104
Rapport des commissaires aux comptes 108
Répertoire 109

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LA VALEUR DES BIENS IMMOBILIERS ET LES LOYERS
AUGMENTENT SUR UN MARCHE ACTIF
VALEUR D’ACTIF NET
EN HAUSSE DE 19%
PASSANT A 32,98
EUROS
L’actif net réévalué a progressé sur
l’année de 18,9 %, passant de 27,74 euros
à 32,98 euros par certificat de dépôt sur
une base ajustée, laquelle ne prend en
compte ni les dettes d’impôt sur les plus-
values latentes dans le cas de la vente
simultanée de tous les investissements
immobiliers – hypothèse irréaliste de
l’avis du Directoire – ni la juste valeur
des produits financiers dérivés. Si ces
éléments étaient pris en compte dans le
cadre des normes IFRS, l’actif net
réévalué aurait progressé de 22,4 % à
29,41 euros par certificat de dépôt.
RESULTAT SUR
INVESTISSEMENT
DIRECT EN HAUSSE
DE 14% PASSANT A
56,1 MILLIONS
D’EUROS
Le Résultat sur investissement direct de
l’exercice clos le 30 juin 2006 a augmenté
de 14,0 % pour atteindre
56,1 millions d’euros (49,2 millions
d’euros pour l’exercice précédent). Le
Résultat sur investissement direct est
défini comme le revenu net d’exploitation
moins les charges d’intérêt nettes, les
fluctuations de change et les charges de la
société et, de l’avis du Directoire, est plus
représentatif de la rentabilité sous-jacente
de l’activité courante que le bénéfice
après impôt en normes IFRS qui inclurait
les plus-values latentes sur les
investissements immobiliers et les
variations des produits dérivés.
DIVIDENDES EN
HAUSSE DE 3,2%
PASSANT A 1,60
EUROS
En accord avec la politique de dividendes
de la Société, qui consiste à distribuer
100 % du Résultat sur investissement
direct, le Directoire propose d’augmenter
les dividendes annuels de la Société de
3,2 %, soit 1,60 euro par certificat de
dépôt (10 actions ordinaires) contre
1,55 euro en 2005. Les détenteurs de
certificats de dépôt se verront offrir la
possibilité de recevoir de nouveaux
certificats de dépôt à imputer sur la
réserve pour prime d’émission d’actions
de la Société plutôt que des dividendes en
numéraire distribuables le 30 novembre
2006.
VALEUR DU
PORTEFEUILLE
IMMOBILIER EN
HAUSSE DE 12,5%
Tous les biens immobiliers de la Société
ont fait l’objet d’une expertise
indépendante au 30 juin 2006. Celle-ci a
fait apparaître une revalorisation de
197 millions d’euros, soit une progression
de 12,5 % par rapport à juin 2005,
révélatrice de la bonne santé du marché
de l’investissement immobilier, en
particulier dans le secteur commercial des
principaux pays d’Europe de l’Ouest. En
un an, les actifs d’ECP ont augmenté de
15,4 % en France, de 12,1 % en Italie, de
12,0 % en Suède et de 0,3 % aux Pays-
Bas (bureaux et entrepôts uniquement).
REVENU NET
LOCATIF EN HAUSSE
DE 8%
Les revenus locatifs de l’exercice clos le
30 juin 2006 ont représenté
102,4 millions d’euros, soit une
augmentation de 6,1 % par rapport aux
96,4 millions d’euros de l’exercice
précédent. Après déduction des charges
directes et indirectes générées par les
investissements immobiliers (frais de
fonctionnement des bureaux
opérationnels), le revenu locatif net
atteint 87,2 millions d’euros, soit une
augmentation de 8,0 % par rapport au
80,8 millions d’euros de 2005.

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LA VALEUR DES BIENS IMMOBILIERS ET LES LOYERS
AUGMENTENT SUR UN MARCHE ACTIF (suite)
Valeur d'actif net (euros) Résultat sur investissement direct (en
milliers d’euros) Dividendes (en euros)
2002 22,09 2002 34,542 2002 1,40
2003 22,53 2003 39,563 2003 1,43
2004 23,16 2004 44,872 2004 1,50
2005 27,74* 2005 49,204 2005 1,55
2006 32,98* 2006 56,073 2006 1,60
* Valeur d’actif net ajustée
Valeur du portefeuille immobilier (en
millions d’euros) Revenu net locatif (en milliers d’euros)
2002 1,042 2002 65,882
2003 1,110 2003 66,341
2004 1,306 2004 76,527
2005 1,498 2005 80,784
2006 1,782 2006 87,215

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PROFIL ET METHODOLOGIE D’INVESTISSEMENT
ECP possède et gère des centres commerciaux en France, en Italie et en Suède. Dans chaque pays, elle
déploie des équipes expérimentées qui possèdent les compétences nécessaires en matière de gestion et
de recherche pour adapter le portefeuille de magasins des centres commerciaux aux habitudes de
consommation locales. ECP est présente en France depuis 14 ans, en Italie depuis 12 ans et en Suède
depuis 5 ans.
Répartition du portefeuille (en euros) au 30 juin 2006
Répartition par secteur (%) Répartition par pays (%)
Commerces 91 Italie 41
Bureaux 7 France 35
Entrepôts 2 Suède 18
Pays-Bas 6
Surface des centres commerciaux (en m2), par pays
Total Galeries,
hyper/supermarchés
France 92.700
Italie 158.000
Suede 152.100
Valeur de marché des centres commerciaux (en milliers d’euros), par pays
Valeur de marché
France 594.000
Italie 723.300
Suede 336.258