La famille L`immobilier - Chambre des Notaires de l`Ain

SUPPLÉMENT PUBLI­RÉDACTIONNEL ­ CAHIER N°2 ­ NE PEUT ÊTRE VENDU SÉPARÉMENT
LE SUPPLEMENT
JEUDI 19 JUIN 2014
Les NOTAIRES vous répondent
du 23 juin au 5 juillet à 19 h
débat
Conférence-
La famille
L’immobilier
Conférence-débat dans votre région,
renseignez-vous auprès de votre notaire
ou à la Chambre des notaires de l’Ain
04 74 23 20 21
www.chambre-ain.notaires.fr
DR`
ENTRÉE LIBRE ET GRATUITE
AIN
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26/05/14 09:41
LE SUPPLEMENT
LE SUPPLEMENT
CONFÉRENCE­DÉBAT
Tout savoir sur l’immobilier et la famille avec les notaires de l’Ain
« Du 23 juin au 5 juillet, les notaires
« Du 23 juin au 5 juillet, les notaires
répondront aux questions du public »
Bien donner, savoir recevoir
LES CLÉS POUR TRANSMETTRE UN PATRIMOINE FAMILIAL
À SES ENFANTS SANS CRAINTE QU’IL NE SOIT DILAPIDÉ
OU CONTRÔLÉ PAR LES CONJOINTS DES ENFANTS.
MAÎTRE BARBARA BREUIL, PRÉSIDENTE DES NOTAIRES DE L’AIN,
REVIENT SUR CES SOIRÉES CONFÉRENCES, OUVERTES À TOUS.
Pourquoi la Chambre
des notaires de l’Ain,
organise-t-elle cette campagne
d’échange avec le grand public ?
Du 23 juin au 5 juillet, nous communiquerons avec nos clients,
futurs clients et avec ceux qui ignorent notre existence ou qui doutent
de notre utilité juridique et sociale
ou plus simplement de notre
raison d’être, de cette raison d’être
qui est le miroir de la leur puisqu’à
chaque étape de leur vie, ils peuvent avoir besoin de nos conseils.
Comment sont organisées
ces conférences débat ?
J’ai voulu que l’ensemble des 108
notaires du département se mobilisent dans cette action, aussi neuf
secteurs géographiques ont été
déterminés afin d’assurer un accès à
tous les habitants de l’Ain.
« Le but de nos
conférences,
c’est l’interactivité »
Ces conférences sont généralement organisées à partir de 19
heures, elles seront pratiques, animées par les notaires et des échanges avec la salle sont prévus. Le but
de ces conférences c’est leur interactivité.
Me Barbara Breuil
est Présidente de la
Chambre des notaires
de l’Ain. DR
Quelles thématiques
seront-elles abordées ?
La famille et l’immobilier seront les
grands thèmes retenus pour ces
conférences débat, car ce sont nos
domaines qui interpellent le plus le
grand public. L’idée est de susciter
des participants des questionnements dans les sujets suivants : les
régimes matrimoniaux, la protec-
tion du conjoint, le pacs, le concubinage, l’indivision, les testaments,
les donations et successions,
l’avant-contrat, le déroulement
d’un acte de vente, les frais…
Comment le notaire
peut-il nous accompagner
à toutes les étapes de la vie ?
Le notaire est un « homme »
moderne, qui réfléchit, anticipe,
développe, aménage, propose,
sécurise et garantit l’avenir et la
portée juridique de ses actes. Nous
recevons dans nos études des
clients qui recherchent le conseil
juste, adapté, sécurisé dans des
domaines très variés, à des
moments forts de leur vie.
Nous sommes à la fois juristes,
pédagogues, psychologues, agissant toujours dans le respect de
l’intimité et du secret professionnel, ne perdant pas de vue la sécurité juridique que confère l’authenticité attachée à nos actes. Nous
savons comprendre nos clients
mais faisons en sorte que ceux-ci
nous connaissent et nous reconnaissent en tant qu’officiers publics
que nous sommes : ces conférences
débat le concrétiseront.
Les élus de la Chambre des notaires de l’Ain participeront aux conférences­débat. DR
L’heure des comptes à la succession
LORS DU DÉCÈS D’UN PROCHE, LE NOTAIRE EST UN ACTEUR INCONTOURNABLE. LUI SEUL,
PEUT EN EFFET PROCÉDER AUX OPÉRATIONS DE COMPTES, LIQUIDATION ET PARTAGE DE LA SUCCESSION.
Le premier réflexe est donc de prendre rendez-vous
avec un notaire. « Cet échange permet de collecter de
l’information sur la vie du défunt. Puis d’une manière générale, le notaire doit fixer la dévolution. En
rédigeant l’acte de notoriété, il indique qui hérite,
dans quelles proportions, vérifie les éventuelles dispositions du défunt, la présence ou non d’un testament etc. » explique Me Renoux, notaire à Belley.
Cet acte notarié permet aussi de solder les comptes
bancaires ou encore de les faire réintituler au nom du
conjoint survivant. Dans un second temps, le notaire
accompagne les héritiers dans l’accomplissement de
leurs obligations fiscales, à travers un deuxième acte,
la déclaration de succession.
« La liquidation de la sucession
est une étape souvent complexe »
« Le délai pour la souscrire est de six mois, elle
permet de déterminer le montant des droits dus à
l’administration fiscale » précise Me Renoux. Cet acte
complexe nécessite en effet des connaissances juridiques et fiscales approfondies.
Il faut ensuite songer à la transmission du patrimoine
10
n
LE PROGRES - JEUDI 19 JUIN 2014
aux héritiers (immobilier, comptes bancaires, parts de
société, voiture, bijoux…), rédiger l’attestation
immobilière venant constater la transmission des
biens immobiliers et le partage qui concerne, lui,
tous types de biens. Le notaire procède alors à la
liquidation de la succession. Une étape indispensable
pour déterminer les droits de chaque héritier. « Cette
question est souvent complexe en présence d’une
famille recomposée ou encore de donation faite du
vivant du défunt » estime le notaire. La communauté
et la succession sont enfin liquidées en tenant
compte des situations propres à chaque famille. Une
étape qui peut donner lieu à des récompenses ou
reprises.
Le notaire doit encore calculer la part réservataire,
une part dont certains héritiers ne peuvent être privés
et la quotité disponible, c’est-à-dire, la fraction du
patrimoine qu’une personne peut transmettre librement sans porter atteinte aux droits des héritiers
réservataires. Là encore, il doit tenir compte de l’histoire de la famille et des éventuelles donations qui
ont été faites afin de préserver l’égalité entre les héritiers. C’est en fait un véritable bilan économique du
patrimoine du défunt que le notaire établit, en
tenant compte des biens existants au jour du décès
mais aussi de ce que le défunt a fait de son vivant.
« Le notaire orchestre les comptes
et le partage de la succession »
estime Me Karine Renoux. DR
AIN
« La donation-partage est
l’outil à privilégier, car elle
assure une meilleure équité,
stabilité, entre les enfants, lesquels sont alors tous allotis »
assure Me Grenier. Les donations consenties en nue-propriété présentent l’avantage
civil de la conservation de
l’usufruit (donc la disposition
et la gestion des biens) par les
donateurs, mais également
l’avantage fiscal du fait que
seule la valeur de la nue-propriété sera fiscalisée.
Les biens donnés constituent
également des biens propres
aux enfants bénéficiaires et ne
tombent donc pas dans la
communauté pouvant exister
entre l’enfant et son conjoint.
« Savoir recevoir c’est aussi
savoir sauvegarder ce caractère
propre des biens et de ceux qui
y seront substitués par le
mécanisme du remploi.
Cependant il est possible d’y
déroger ce qui peut parfois
être judicieux pour une
retransmission à la génération
suivante » ajoute le notaire.
S’il est un usage courant de
vouloir sous évaluer les biens
« La famille s’agrandit, je vends
mon bien pour en acheter un autre »
Lorsque le foyer s’agrandit après une nouvelle
naissance ou suite à une recomposition de la
famille, l’un accueillant les enfants de l’autre,
il faut souvent agrandir le logement. Par son
expertise, le notaire peut intervenir dans la
vente et le rachat d’un bien en fixant d’abord
la valeur du bien, en trouvant un acheteur
ou un nouveau logement par son service
transaction, ou le service des Ventes aux
Enchères Volontaires ou le système des
Ventes Notariales Interactives (formule
Me Denis Mestrallet . DR
d’appel d’offres par internet). Mais la
difficulté principale consiste à financer la
nouvelle acquisition. En effet, il est souvent indispensable d’avoir vendu pour
réunir l’apport participant au financement du rachat. Cette vente permet aussi
de solder le prêt en cours, si celui-ci n’est pas transférable sur la deuxième
opération. Il est toujours préférable de vendre dans un premier temps et de
rechercher la nouvelle résidence ensuite. Certes, cela oblige à trouver un logement
intermédiaire avec double déménagement, mais présente l’intérêt de délier les deux
opérations et de rechercher plus sereinement, en ayant une idée précise du budget
« acquisition ». Il est encore possible d’acheter avant d’avoir vendu. Il faut alors
financer l’acquisition avant d’avoir la trésorerie provenant de la vente.
Dans ce cas, le recours au prêt-relais est indispensable, sauf à disposer de fonds
propres. Cette opération de vente/rachat est donc jumelée et doit s’organiser dans
l’ordre et avec méthode. Après la vente et la signature d’un compromis avec un
premier « calendrier », intervient l’étape de l’achat, comprenant la signature d’un
autre compromis avec nouveau « calendrier » dépendant du premier. Notons que
lier l’achat à la réalisation de la vente n’est possible que dans cette hypothèse d’un
compromis de vente déjà signé. Le vendeur peut refuser ce lien, notamment
si la vente de son acquéreur porte sur un bien en copropriété. Cette opération
est plus complexe depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.
Le vendeur doit fournir au compromis diverses informations et documents sur la
copropriété. À défaut, l’acquéreur ne pourra exercer son droit de rétractation
que lorsque toutes ces informations lui auront été notifiées.
AIN
dans le cadre des donations,
cette pratique présente un
double risque : le contrôle
fiscal se renforçant, il est
important de rappeler que ce
sont les enfants qui seront
redevables des conséquences ;
et l’impact en matière d’impôt
sur la plus-value due lors des
reventes par les enfants.
Mieux vaut donner moins
mais à sa juste valeur, que de
devoir supporter une lourde
taxation des plus-values. Cette
règle est d’autant plus importante lorsque la donation
porte sur la résidence principale des parents. « En effet, en
cas de vente, les parents seront
exonérés dudit impôt sur la
plus-value, alors que les
e n f a n t s n’ y r é s i d a n t p l u s
seront eux redevable de cet
impôt » prévient Me Maxime
Grenier.
Par ailleurs, jusqu’en 2006,
ceux qui souhaitaient que la
succession de leurs parents
profite plutôt à leurs enfants
qu’à eux-mêmes n’avaient pas
d’autre solution que d’accepter
l’héritage, puis d’effectuer les
donations appropriées. Ce qui
« Il n’existe pas de
règles générales pour
bien donner, chaque
famille étant unique »
observe Me Grenier.
Photo DR
avait comme fâcheuse conséquence de taxer lourdement le
patrimoine transmis : une première fois au titre des droits de
succession, une seconde fois
au titre des droits de donation.
Mais impossible de faire autrement. Aujourd’hui, il est possible de renoncer à sa part
d’héritage au profit de sa
propre descendance.
Plus-value immobilière :
qui paie quoi ?
Il est fort probable que vous soyez assujetti
à la plus-value lors de la cession d’un bien
immobilier, bâti ou non, dont vous
êtes propriétaire depuis moins de 30 ans.
« Le taux d’imposition de cette plus-value
est de 34,5 %, soit 19 % pour l’impôt
sur le revenu et 15,5 % au titre des
prélèvements sociaux » entame Me Anne
Dubois, notaire à Montrevel-en-Bresse.
Lorsque le vendeur n’est pas propriétaire
du bien vendu depuis plus de 30 ans,
« Chaque cas est
il existe néanmoins un certain nombre
particulier » souligne
d’exonérations comme la cession d’une
Me Dubois. Photo DR
résidence principale, d’une résidence
secondaire sous condition de remploi,
les ventes n’excédant pas 15 000 €, les cessions par des retraités ou invalides
de condition modeste… Si le vendeur ne bénéficie d’aucune exonération,
la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession
et le prix d’acquisition de l’immeuble. Le prix de cession est diminué des
charges supportées par le vendeur et des frais de cession. Le prix d’acquisition
est majoré des frais payés lors de l’acquisition et des dépenses de travaux sous
certaines conditions. En cas d’acquisition par succession ou donation,
le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour le calcul des droits
de succession ou donation. Si l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans,
la plus-value imposable ainsi déterminée est diminuée d’un abattement pour
durée de détention dont le montant diffère selon la nature de l’immeuble.
Cet abattement conduit, pour les immeubles bâtis, à une exonération totale
de l’impôt de 19 % au bout de 22 ans, seules les contributions sociales de
15,5 % perdurent pendant 30 ans. Jusqu’au 31 août, les plus-values réalisées
lors de la vente d’un bien autre qu’un terrain à bâtir bénéficie d’un abattement
exceptionnel de 25 %. Enfin, le notaire calcule le montant de l’impôt sur la
plus-value et des prélèvements sociaux, réglé pas ses soins lors d’un prélèvement
sur le prix de vente. Le vendeur devra déclarer le montant de la plus-value
dans sa déclaration annuelle de revenus de l’année suivant la cession.
JEUDI 19 JUIN 2014 - LE PROGRES
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LE SUPPLEMENT
CAS PRATIQUE
Bien placer le produit de la vente
d’un bien démembré
LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ EST UNE SOLUTION
INÉTERESSANTE POUR TRANSMETTRE UN BIEN IMMOBILIER
Le principe est la répartition du
prix de vente entre l’usufruitier et le
nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits. Dans ce cas,
le démembrement de propriété
cesse : chacun dispose d’une quotepart en pleine propriété du prix de
vente. Cette solution ne sera pas
retenue puisqu’elle n’est pas conforme à l’objectif de Monsieur
Blanc. Souhaitant maintenir son
train de vie, les revenus procurés
par cette quote-part ne lui paraissent pas suffisants.
La convention de quasi-usufruit
La totalité du prix de cession sera
remise entre les mains de Monsieur
Blanc. Celui-ci pourra disposer
librement des fonds et les investir
dans un bien de son choix dont il
sera plein propriétaire, à seule
charge pour lui de restituer, à son
décès, un capital équivalent au nupropriétaire. Le nu-propriétaire
dispose donc d’un droit de créance
contre le quasi-usufruitier.
Ce droit à restitution ne pourra
toutefois s’exercer qu’à condition
que la succession de ce dernier
comprenne des biens suffisants.
Dans le cas contraire, le droit du
nu-propriétaire sera réduit à néant.
Cette solution peu protectrice des
intérêts du nu-propriétaire, ne sera
pas choisie dans le cas présent.
Le remploi
en démembrement
de propriété
L’acquisition du nouveau bien se
fera aux noms de l’usufruitier et du
nu-propriétaire. Cette solution
permet de :
- maintenir les droits de l’usufrui-
tier : celui-ci a droit à la jouissance
et aux revenus du nouveau bien,
- sauvegarder les droits du nu-propriétaire ; toute cession du bien
requiert en effet l’accord conjoint
de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Au décès de Monsieur Blanc,
son fils deviendra plein propriétaire du bien en question.
Deux supports financiers susceptibles de procurer des revenus sont
retenus. Des parts de société civile
de placement immobilier (SCPI,
Monsieur Blanc, usufruitier des
parts de SCPI, percevra des revenus trimestriels. Cet investissement doit s’envisager sur le long
terme (plus de 10 ans) et ne présente pas de garantie en capital.
Mais également un contrat de capitalisation. Le solde du prix est utilisé pour souscrire en démembrement de propriété un contrat de
capitalisation libellé en euro. Monsieur Blanc profitera de la valorisation du contrat pour se procurer
des revenus.
Union notariale financière
Le démembrement est souvent utilisé en famille
lors d’une donation ou d’une succession. Photo DR
Contact Edition déléguée: Nathalie Degardin - Tel: 06 07 17 89 12 - [email protected]
M. Blanc est usufruitier d’un
immeuble dont son fils a la nuepropriété. Il souhaite le vendre à
l’occasion du départ de son locataire. Cela ne sera possible
qu’avec l’accord de son fils qui est
d’ailleurs prêt à donner son autorisation. Il leur reste à s’entendre
avant la vente sur l’utilisation des
deniers démembrés à venir.
PRATIQUE
Les conférences
• Le 24 juin à la salle des fêtes de Chazey-Bons
• Le 26 juin à la salle des fêtes de Chateau-Gaillard
• Le 27 juin à la salle de réunions de la mairie d’Ars
• Le 1er juillet à la salle des fêtes de Bourg-en-Bresse,
• Le 1er juillet à la salle polyvalente de St Cyr-sur-Menthon
• Le 2 juillet, à la Salle Molière, Place des Tilleuls, Bât. B
à Dagneux,
• Le 3 juillet à la salle Viala, rue Viala,
à Bellegarde-sur-Valserine
• Le 3 juillet à la salle Mogador, avenue Bresse,
à Montréal-la-Cluse
• Le 3 juillet à l’espace de Vaise, 1005 route Blanche
à Segny à 20 heures.
> Toutes les conférences débutent à 19 heures,
sauf le 3 juillet à Segny (20 heures).
Not_de_l'Ain_Unofi_Le
Entrée libre et gratuite. Progres 15/05/2014 18:25 Page1
Les notaires vous répondent dans votre région du 23 juin au 5 juillet
à 19 heures. Renseignements auprès de votre notaire ou à la Chambre
des notaires de l’Ain au 04 74 23 20 21. Photo Le Progrès
UNION NOTARIALE FINANCIÈRE www.unofi.fr
direction régionale de Lyon – tél. : 04 37 24 99 70
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LE PROGRES - JEUDI 19 JUIN 2014
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