SYNDICATION - Crédit Foncier

n° 87
SYNDICATION
LA SYNDICATION : ENTRE FINANCEMENT
ET PARTENARIAT
Par Véronique Mas, Philippe Berthoux, Direction des Opérations
Corporate du Crédit Foncier, Carine Maussion et Christophe
Salmon, Direction Juridique du Crédit Foncier.
LA SYNDICATION VUE PAR LE BANQUIER
Par Alexis Rouëssé et Romain Andrieu-Guitrancourt,
Direction Syndication Synergies et coverage, Crédit Foncier.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 87

L’OPÉRATION DE SYNDICATION DE L’ÎLOT
PANHARD, UNE OPÉRATION RÉUSSIE
Par Laurent Fléchet Président du Directoire, Primonial REIM.
COFINANCEMENTS BANQUE/ASSURANCE
EN DETTE IMMOBILIÈRE COMMERCIALE :
POINT DE SITUATION EN FRANCE
ET EN EUROPE
Par Arthur Chabrol, Directeur FS Risk, Ernst & Young.
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LA SYNDICATION :
ENTRE FINANCEMENT
ET PARTENARIAT
Par Véronique Mas, Philippe Berthoux, Direction des Opérations Corporate du Crédit
Foncier, Carine Maussion et Christophe Salmon, Direction Juridique du Crédit Foncier.
Dans son acception la plus simple, une syndication peut être
définie comme l’opération par laquelle un établissement de
crédit propose à un tiers de participer à un financement.
La conjonction d’éléments structurels (réformes des règles
prudentielles – Bâle II, Bâle III…) et conjoncturels (crises
financière et de liquidité…) a pour conséquence le dévelop-
pement des opérations syndiquées, faisant intervenir des
cofinanceurs qui peuvent ne pas être des établissements de
crédit.
Après avoir rappelé les méthodes de syndication interban-
caire (1), nous envisagerons les principales spécificités des
syndications faisant intervenir des financeurs n’ayant pas la
qualité d’établissement de crédit (2).
1.1 / LA SYNDICATION INTERBANCAIRE :
DES MÉTHODES DIFFÉRENCIÉES
La syndication entre établissements de crédit se déve-
loppe depuis une vingtaine d’années.
On peut distinguer la syndication mise en place dès « l’ori-
gination » du dossier de celle réalisée postérieurement à la
signature de la documentation de financement.
Dans le premier cas, les banquiers prêteurs sont connus de
l’emprunteur dès le début de la structuration du finance-
ment de l’opération. L’emprunteur peut donc les considérer
comme de véritables partenaires.
Dans le second cas, la syndication réalisée a posteriori peut
ne pas être connue de l’emprunteur si la sous-participation
est occulte.
Par ailleurs, la syndication se différencie du « coprêtage »,
au travers duquel chaque banque gère, de manière indé-
pendante, sa relation commerciale avec l’emprunteur et, en
conséquence, sa quote-part de financement au sein d’une
même opération.
Le coprêtage se traduit juridiquement soit par la signature
de documents de financement distincts, soit par une docu-
mentation contractuelle commune formalisant les modalités
d’intervention de chacune des banques.
Dans le cas du « coprêtage », les garanties sont constituées
pari-passu. Pour leur bonne gestion, un agent des sûretés
est désigné (cf. schéma 1), en particulier lorsque la principale
sûreté est une cession Dailly.
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L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 87
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Schéma 1. Le coprêtage
Chaque banque intervient selon ses modalités propres.
Banque n° 3
Agent
des sûretés
Client
Banque n° 2
Prêt1 Prêt2 Prêt3
Banque n° 1
Dans l’hypothèse d’une syndication à la signature ou pri-
maire, la syndication intervient à la signature de la docu-
mentation de financement. La qualité des partenaires rete-
nus pour la syndication sera un souci commun des autres
prêteurs mais aussi du client, celui-ci voulant s’assurer de
leur notation.
La syndication primaire se matérialise par la régularisation
d’un document de financement négocié par l’ensemble des
banques. L’arrangeur aura la responsabilité de présenter
à l’emprunteur le projet d’acte. La documentation orga-
nise les rapports avec l’emprunteur mais aussi ceux entre
banques. Les droits et obligations respectifs des banques
peuvent également faire l’objet d’une formalisation spé-
cifique entre elles, dans un acte dénommé « convention
inter-créanciers ».
Dans tous les cas, il est désigné un agent du crédit et un
agent des sûretés. Il est l’interlocuteur unique, tant des par-
ticipants à la syndication que de l’emprunteur.
L’agent du crédit (mandataire désigné des prêteurs) exerce
un rôle de centralisateur des opérations. À ce titre, il s’as-
sure du respect par le client de l’ensemble de ses obligations
contractuelles. Il gère le crédit et transmet aux prêteurs les
demandes d’adaptation du client (waivers) en vue de la déci-
sion du pool.
L’agent du crédit a souvent la qualité d’agent des sûretés
qui centralise la constitution, le suivi (et le renouvellement,
le cas échéant) des sûretés et leur mise en œuvre en cas de
défaillance de l’emprunteur.
Les agents appliquent les décisions prises par les prêteurs,
à l’unanimité, à la majorité qualifiée ou à la majorité simple,
selon les stipulations contractuelles et la nature des déci-
sions à prendre. Les agents ont une obligation de diligence
et doivent prendre les mesures nécessaires pour sauvegar-
der les droits de l’ensemble des prêteurs.
Qu’il s’agisse d’une syndication entre banques, avec des
compagnies d’assurances ou avec d’autres entités habilitées,
l’agent conserve la relation commerciale avec l’emprunteur et
reste son partenaire privilégié, tant par sa position de prêteur,
d’agent du crédit que d’agent des sûretés.
La syndication primaire n’est pas exclusive d’une sous-par-
ticipation ultérieure (cf. schéma 2).
Schéma 2. La syndication primaire
Les banques participantes sont à la signature du contrat
de prêt.
Banque n° 2
participante
Banque n° 1
participante
Banque n° 3
participante
Agent
Client
Prêt
Dans l’hypothèse d’une syndication post-signature ou
secondaire, la ou les banque(s) initiale(s) ayant accordé un
financement peut(vent) en transférer ultérieurement tout ou
partie, à une autre banque ou à un autre partenaire habilité.
Ce transfert peut intervenir selon différentes modalités.
◗ Cession de créance de droit commun (art. 1690 du code
civil) : le transfert est constaté soit par acte sous seing
privé signifié par voie d’huissier, soit par acte authentique.
Cette cession peut aussi prendre la forme d’un simple acte
de transfert dont le modèle est annexé à l’acte de prêt.
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◗ Endos d’une copie à ordre : il s’agit d’une pratique de
transmission de créance au moyen d’un endos. Par cet
endossement, la créance est transférée dans le patrimoine
du nouveau créancier sans qu’il soit nécessaire d’accomplir
les formalités prescrites par l’article 1690 du code civil. Il
est à noter que seules les créances garanties par un privi-
lège de prêteur de deniers et/ou une hypothèque conven-
tionnelle peuvent donner lieu à cette pratique (loi n° 76.519
du 15 juin 1976, article 3).
◗ Sous-participation : les banques sous-participantes
peuvent intervenir soit en risque et trésorerie, soit en
risque seul, soit en trésorerie seule, par acte sous seing
privé. Une sous-participation peut être révélée ou pas à
l’emprunteur. Dans ce dernier cas, la terminologie de par-
ticipation occulte est couramment utilisée.
Sauf interdiction prévue à l’acte de prêt ou de sous-parti-
cipation, tout participant peut lui-même céder une quote-
part de sa participation à une autre banque. S’agissant des
obligations respectives des parties, les banques sous-parti-
cipantes n’ont de droits et obligations qu’envers la banque
cédante. Cette dernière reste tenue de ses obligations à
l’égard de l’emprunteur et à hauteur de sa quotité de finan-
cement initiale.
Illustration / La Cour d’appel de Paris, dans ses attendus,
précise que « le caractère occulte d’un contrat de participation
a pour effet direct qu’aucun lien de droit n’est créé entre la
banque sous-participante et les tiers, dont les emprunteurs, à
qui la convention est inopposable ; que dès lors, la convention
ne confère aucun droit de créance sur l’emprunteur à la banque
sous-participante qui ne peut donc exercer aucune des préro-
gatives attachées à la qualité de prêteur ; que la banque chef
de file peut donc céder sa créance, dont elle est restée seule
titulaire » (cf. arrêt de la Cour d’appel de Paris, 15e chambre
section B, 5 juillet 2002).
Schéma 3. La syndication secondaire
– sous-participation
Une banque participante peut sous-syndiquer
sa participation.
Banque n° 2
participante
Banque n° 1
participante
Sous-
participation
n° 1
Sous-
participation
n° 2
Agent
Client
Prêt
Les évolutions réglementaires et la nécessité de répondre
aux besoins de financement de leurs clients conduisent les
banques à rechercher des partenaires en dehors du secteur
bancaire.
Les dispositions du code monétaire et financier main-
tiennent le principe interdisant à toute personne autre qu’un
établissement de crédit d’effectuer des opérations de banque
à titre habituel. Elles permettent aux établissements de cré-
dit de procéder à des syndications primaires et secondaires,
auprès de partenaires ayant un statut différent, sous réserve
du respect de certaines règles et de la prise en compte de
certaines contraintes propres à leur absence de statut d’éta-
blissement de crédit.
C’est donc tout naturellement que les banques se sont tour-
nées vers de nouveaux acteurs. Les opérations de syndi-
cation font désormais intervenir des compagnies d’assu-
rances, des mutuelles ou encore des fonds communs de
titrisation (FCT).
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entre financement et partenariat
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