Droit civil_Les baux d`habitation_Belgique_2009

Ministère de la Justice
S ERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET INTERNATIONALES
P ARIS
Étude à jour le 1
er
juin 2009
CNRS-JURISCOPE
REGIME JURIDIQUE DES BAUX D’HABITATION
Belgique

Ministère de la Justice – SAEI
Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009
CNRS - JURISCOPE
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SOMMAIRE
Introduction .....................................................................................................3
I. L’accès au bail..............................................................................................4
A.Les qualités attendues du locataire....................................................................................4
B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination.................................................5
C. Les qualités attendues du logement donné à bail..............................................................6
1. Exigences élémentaires..................................................................................................6
2. Permis de location, attestation de conformité................................................................7
II. L’économie du bail....................................................................................10
A. Le loyer............................................................................................................................10
1. Indexation du loyer ......................................................................................................10
2. Révision du loyer.........................................................................................................11
B. La durée et le renouvellement du bail.............................................................................12
1. Fixation de la durée du bail..........................................................................................12
a) Le bail de courte durée.............................................................................................12
b) Le bail de longue durée ...........................................................................................12
c) Le bail à vie..............................................................................................................13
d) Renouvellement du contrat de bail..........................................................................13
2. Fin anticipée du bail.....................................................................................................15
a) Résiliation du bail à l’initiative du locataire............................................................15
b) Résiliation du bail à l’initiative du bailleur .............................................................16
III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif).....................20
A. Le règlement des litiges...................................................................................................20
1. Conciliation..................................................................................................................20
2. Procédure judiciaire.....................................................................................................21
B. L’expulsion locative.........................................................................................................22
a) L’intervention du CPAS ..........................................................................................22
b) L’obligation de respecter le délai d’un mois ..........................................................23
c) Les effets personnels du locataire expulsé...............................................................23
Conclusion......................................................................................................24

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Introduction
Les baux d’habitation sont désignés en Belgique par l’expression des « baux de résidence
principale ». Le fondement de la matière se trouve dans le Code civil - Livre III « Manières
dont on acquiert la propriété », Titre VIII « Du contrat de louage ». Un chapitre I
er
y est
consacré aux « Dispositions générales » et un chapitre II au « Louage des choses » dans
lequel une section I
ère
règle les « Dispositions générales relatives aux baux des biens
immeubles » (articles 1714 à 1762bis) et une section II est consacrée aux « Règles
particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ». Ces règles particulières
sont issues de la loi du 20 février 1991. Cette loi (dont les dispositions sont impératives)
vise à préserver le droit au logement, souvent qualifié de droit fondamental de la personne
humaine.
Ainsi, l’article 25 de la déclaration universelle des droits de l'homme consacre le droit au
logement pour tous : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa
santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le
logement, les soins médicaux... »
L’article 23 de la Constitution belge dispose que : « Chacun a le droit de mener une vie
conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou l’ordonnance garantit, en tenant
compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et
détermine les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment (…) ° le droit à
un logement décent (…) ».
L'Etat fédéral belge a délégué aux Régions wallonne, flamande et de Bruxelles-Capitale
toutes les compétences en matière de politique du logement. La politique du logement est
donc régionalisée et réglementée différemment dans le Code wallon du logement, le Code
flamand du logement (Vlaamse wooncode) et le Code bruxellois du logement. Les trois

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régions ont notamment déterminé des conditions minimales de salubrité pour pouvoir louer
un bien. Elles ont également organisé des mécanismes spécifiques de gestion publique des
logements inoccupés et travaillent à rénover et développer leur parc de logements sociaux.
I. L’accès au bail
A. Les qualités attendues du locataire
La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Le locataire a
uniquement l’obligation de garnir les lieux loués (article 1752 du Code civil).
Les modalités de la garantie locative- Le contrat de bail peut prévoir plusieurs modalités de
constitution de la garantie locative. Il peut s’agir notamment :
- d’une garantie constituée par la remise de titres, d’actions, d’obligations ;
- de l’engagement d’un tiers (caution) de satisfaire aux obligations du locataire,
généralement à concurrence d’un montant déterminé ;
Ces garanties de droit commun n’étant pas réglementées, les parties peuvent en fixer
librement le montant.
La loi du 25 avril 2007, venue modifier l’article 10 de la loi du 20 février 1991 insérée dans
la section II du chapitre II du livre III du Code civil, a prévu de nouveaux modes de garantie.
Aux termes de ce texte, selon le choix du locataire, la garantie locative prendra
- soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une
institution financière. Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois
de loyer. Le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toutes créances
résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du locataire ;
- soit d’une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la
garantie. Le montant de la garantie ne peut excéder trois mois de loyer. La banque se
porte immédiatement garante vis-à-vis du bailleur tandis que le locataire est autorisé à

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constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée
du contrat ;
- soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un Centre Public d’Action Sociale
(CPAS)
1
et une institution financière, pour un montant plafonné à trois mois de loyer.
Les initiatives régionales d’aides financières pour la constitution de la garantie- La
Région de Bruxelles-Capitale via le Fonds du Logement, société coopérative à responsabilité
limitée contrôlée et subventionnée par la Région, octroie des prêts sans intérêt pour la
constitution de garanties locatives. Ce prêt ne dépasse pas 90 % de la garantie locative exigée
par le propriétaire.
En Région wallonne, le Fonds du Logement des Familles Nombreuses accorde aux personnes
en état de précarité et résidant en permanence dans des campings ou parcs résidentiels de
week-end des prêts sans intérêt remboursables en 18 ou 24 mois (sans dépasser toutefois la
durée du bail) pour la constitution d’une garantie locative en vue de leur installation dans des
logements répondant aux critères minima de sécurité et de salubrité.
B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination
La loi belge
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interdit la discrimination. Concernant l’accès au logement, la discrimination
peut prendre différentes formes et s’exprimer de manière explicite ou implicite (par exemple,
le propriétaire réclame un loyer supérieur à celui affiché parce que le candidat locataire qui se
présente a un handicap). La discrimination peut apparaître à différents moments du processus
de location ou de l’achat : au téléphone, lors de la visite, après la visite, dans le contenu d’une
annonce,…
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Les centres publics d’action sociale ont pour mission d’assurer l’aide sociale permettant à chacun de mener
une vie conforme à la dignité humaine (article 1
er
de la loi organique des centres publics d’action sociale du 8
juillet 1976)
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Loi du 30 juillet 1981 (tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie) et loi du 10
mai 2007 (tendant à lutter contre certaines formes de discrimination) interdisent la discrimination fondée sur
l’âge, l’orientation sexuelle, de l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la
conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, le handicap, la caractéristique physique ou
génétique, l’origine sociale ainsi que la nationalité, la prétendue race, la couleur de la peau, l’ascendance,
l’origine nationale ou ethnique et le sexe.