Droit civil_Les baux d`habitation_Belgique_2009
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Ministère de la Justice SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET INTERNATIONALES PARIS REGIME JURIDIQUE DES BAUX D’HABITATION Belgique Étude à jour le 1er juin 2009 CNRS-JURISCOPE 2 SOMMAIRE Introduction .....................................................................................................3 I. L’accès au bail ..............................................................................................4 A.Les qualités attendues du locataire....................................................................................4 B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination.................................................5 C. Les qualités attendues du logement donné à bail..............................................................6 1. Exigences élémentaires ..................................................................................................6 2. Permis de location, attestation de conformité ................................................................7 II. L’économie du bail....................................................................................10 A. Le loyer............................................................................................................................10 1. Indexation du loyer ......................................................................................................10 2. Révision du loyer .........................................................................................................11 B. La durée et le renouvellement du bail .............................................................................12 1. Fixation de la durée du bail..........................................................................................12 a) Le bail de courte durée.............................................................................................12 b) Le bail de longue durée ...........................................................................................12 c) Le bail à vie..............................................................................................................13 d) Renouvellement du contrat de bail ..........................................................................13 2. Fin anticipée du bail.....................................................................................................15 a) Résiliation du bail à l’initiative du locataire ............................................................15 b) Résiliation du bail à l’initiative du bailleur .............................................................16 III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif).....................20 A. Le règlement des litiges...................................................................................................20 1. Conciliation..................................................................................................................20 2. Procédure judiciaire .....................................................................................................21 B. L’expulsion locative.........................................................................................................22 a) L’intervention du CPAS ..........................................................................................22 b) L’obligation de respecter le délai d’un mois ..........................................................23 c) Les effets personnels du locataire expulsé...............................................................23 Conclusion ......................................................................................................24 Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 3 Introduction Les baux d’habitation sont désignés en Belgique par l’expression des « baux de résidence principale ». Le fondement de la matière se trouve dans le Code civil - Livre III « Manières dont on acquiert la propriété », Titre VIII « Du contrat de louage ». Un chapitre Ier y est consacré aux « Dispositions générales » et un chapitre II au « Louage des choses » dans lequel une section Ière règle les « Dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles » (articles 1714 à 1762bis) et une section II est consacrée aux « Règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ». Ces règles particulières sont issues de la loi du 20 février 1991. Cette loi (dont les dispositions sont impératives) vise à préserver le droit au logement, souvent qualifié de droit fondamental de la personne humaine. Ainsi, l’article 25 de la déclaration universelle des droits de l'homme consacre le droit au logement pour tous : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux... » L’article 23 de la Constitution belge dispose que : « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou l’ordonnance garantit, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et détermine les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment (…) ° le droit à un logement décent (…) ». L'Etat fédéral belge a délégué aux Régions wallonne, flamande et de Bruxelles-Capitale toutes les compétences en matière de politique du logement. La politique du logement est donc régionalisée et réglementée différemment dans le Code wallon du logement, le Code flamand du logement (Vlaamse wooncode) et le Code bruxellois du logement. Les trois Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 4 régions ont notamment déterminé des conditions minimales de salubrité pour pouvoir louer un bien. Elles ont également organisé des mécanismes spécifiques de gestion publique des logements inoccupés et travaillent à rénover et développer leur parc de logements sociaux. I. L’accès au bail A. Les qualités attendues du locataire La constitution d’une garantie locative n’est pas une obligation légale. Le locataire a uniquement l’obligation de garnir les lieux loués (article 1752 du Code civil). Les modalités de la garantie locative- Le contrat de bail peut prévoir plusieurs modalités de constitution de la garantie locative. Il peut s’agir notamment : - d’une garantie constituée par la remise de titres, d’actions, d’obligations ; - de l’engagement d’un tiers (caution) de satisfaire aux obligations du locataire, généralement à concurrence d’un montant déterminé ; Ces garanties de droit commun n’étant pas réglementées, les parties peuvent en fixer librement le montant. La loi du 25 avril 2007, venue modifier l’article 10 de la loi du 20 février 1991 insérée dans la section II du chapitre II du livre III du Code civil, a prévu de nouveaux modes de garantie. Aux termes de ce texte, selon le choix du locataire, la garantie locative prendra - soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une institution financière. Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer. Le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du locataire ; - soit d’une garantie bancaire qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie. Le montant de la garantie ne peut excéder trois mois de loyer. La banque se porte immédiatement garante vis-à-vis du bailleur tandis que le locataire est autorisé à Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 5 constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée du contrat ; - soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un Centre Public d’Action Sociale (CPAS)1 et une institution financière, pour un montant plafonné à trois mois de loyer. Les initiatives régionales d’aides financières pour la constitution de la garantie- La Région de Bruxelles-Capitale via le Fonds du Logement, société coopérative à responsabilité limitée contrôlée et subventionnée par la Région, octroie des prêts sans intérêt pour la constitution de garanties locatives. Ce prêt ne dépasse pas 90 % de la garantie locative exigée par le propriétaire. En Région wallonne, le Fonds du Logement des Familles Nombreuses accorde aux personnes en état de précarité et résidant en permanence dans des campings ou parcs résidentiels de week-end des prêts sans intérêt remboursables en 18 ou 24 mois (sans dépasser toutefois la durée du bail) pour la constitution d’une garantie locative en vue de leur installation dans des logements répondant aux critères minima de sécurité et de salubrité. B. Les qualités requises du bailleur : la non-discrimination La loi belge2 interdit la discrimination. Concernant l’accès au logement, la discrimination peut prendre différentes formes et s’exprimer de manière explicite ou implicite (par exemple, le propriétaire réclame un loyer supérieur à celui affiché parce que le candidat locataire qui se présente a un handicap). La discrimination peut apparaître à différents moments du processus de location ou de l’achat : au téléphone, lors de la visite, après la visite, dans le contenu d’une annonce,… 1 Les centres publics d’action sociale ont pour mission d’assurer l’aide sociale permettant à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine (article 1er de la loi organique des centres publics d’action sociale du 8 juillet 1976) 2 Loi du 30 juillet 1981 (tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie) et loi du 10 mai 2007 (tendant à lutter contre certaines formes de discrimination) interdisent la discrimination fondée sur l’âge, l’orientation sexuelle, de l’état civil, la naissance, la fortune, la conviction religieuse ou philosophique, la conviction politique, la langue, l’état de santé actuel ou futur, le handicap, la caractéristique physique ou génétique, l’origine sociale ainsi que la nationalité, la prétendue race, la couleur de la peau, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique et le sexe. Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 6 L’Etat fédéral a mis en place, en 1993, un service public chargé de lutter contre les discriminations : il s’agit du Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme. Le Centre répond à toute sollicitation et peut orienter les plaignants, donner un avis, apporter son soutien, mettre en place une négociation, une médiation ou une action en justice. Si le propriétaire reste libre de fixer les conditions de location (notamment les critères relatifs à la solvabilité du locataire et à l’affectation du bien), cette liberté n’est pas sans limites. Il ne peut utiliser des critères de sélection discriminants ou qui ne se justifient pas objectivement et raisonnablement. Les critères liés à la prétendue race, la couleur de la peau, l’ascendance, l’origine nationale ou ethnique et le sexe ne peuvent jamais faire l’objet d’aucune justification. Le législateur fédéral a également arrêté le 18 mai 2007 une mesure destinée à prévenir les discriminations. Depuis cette date, le montant du loyer demandé et des charges communes doit être indiqué dans toute communication officielle ou publique lors de la mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large. Les infractions à cette obligation peuvent être punies d’une amende administrative d’un montant variant de 50 à 200 euros. Cette incrimination concerne tant pour le futur bailleur son mandataire (agent immobilier). C. Les qualités attendues du logement donné à bail Au titre de la décence du logement donné à bail, la loi du 20 février 1991, insérée dans la section II du chapitre II du livre III du Code civil, contient une disposition (article 2) spécifique relative aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du bien loué. De plus, l’article 2 §2 de ladite loi prévoit que le bailleur est tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives (principe déjà inscrit à l’article 1720 du Code civil). Ces dispositions ont un caractère impératif (article 12 de la loi). 1. Exigences élémentaires L’arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à respecter pour que le logement puisse être donné en location à titre de résidence principale. Ces conditions sont principalement relatives à : Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 7 la composition et la dimension du logement et de chaque pièce d'habitation ; la stabilité du logement et l'absence de vices intérieurs et extérieurs pouvant présenter un danger pour la santé du locataire ; l'éclairage naturel et l'aération; l'équipement général et notamment les points d'eau et d'installation électrique ; l'accès au logement et sa fermeture, ainsi que la circulation dans l'immeuble. Les trois Régions ont imposé chacune certaines règles complémentaires. Par exemple : en Région wallonne, le Code wallon du logement instaure des critères de salubrité et de sécurité contre les risques d’incendie ; le Gouvernement wallon est par exemple habilité à prendre des mesures en matière de circulation au niveau des escaliers ou pour limiter les risques liés à la présence de monoxyde de carbone ; en Région flamande, le Code flamand du logement instaure des critères élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité de l’habitat, notamment en termes de superficie des parties habitables, d’installations sanitaires, de sécurité des installations électriques ; en Région de Bruxelles-Capitale, les prescriptions du Code bruxellois du logement constituent des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage et les égouts, l’humidité, la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, la configuration du logement, la hauteur des pièces, les installations sanitaires… 2. Permis de location, attestation de conformité La qualité du logement donné à bail est également garantie par l’exigence du permis de location ou de l’attestation de conformité. En Région wallonne3, le permis de location obligatoire concerne les logements collectifs et les petits logements individuels locatifs. Délivré par un enquêteur agréé, le permis atteste que les logements ne présentent aucune cause d'insalubrité, qu’ils respectent les normes minimales de superficie habitable, qu’ils garantissent l’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée, qu’ils respectent les règlements communaux en matière de salubrité ainsi que 3 Voir les articles 9 et suivants du Code wallon du logement et l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 8 les règlements en matière de sécurité incendie et qu’ils ont été construits, aménagés ou créés dans le respect des dispositions applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme. En Région de Bruxelles-Capitale4, le bailleur qui veut s’assurer que son logement est bien conforme aux normes minimales en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement peut demander une attestation de conformité auprès du Service Régional d’Inspection. Cependant, les propriétaires de logements meublés dont la surface habitable comporte moins de 28 m² doivent obligatoirement disposer d’un certificat de conformité, avant de pouvoir donner en location leur logement. A cet effet, le bailleur devra faire une déclaration selon laquelle son logement satisfait à toutes les exigences légales et règlementaires. Le Service Régional d’Inspection pourra éventuellement procéder à un contrôle de conformité. Particularité : le bail de rénovation Quand bien même la loi prévoit que l'immeuble destiné au logement du locataire doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité ou d'habitabilité, le locataire pourra momentanément habiter un immeuble non conforme s’il conclut un bail de rénovation5 pour rendre le bien conforme aux exigences. La convention devra obligatoirement être écrite. Les travaux devront y être décrits avec précision et leur réalisation devra avoir lieu dans un délai raisonnable pour éviter que le locataire habite un immeuble non conforme pendant une période trop longue avant le début des travaux. Si le locataire finance les travaux, il recevra une compensation. Le contrat devra préciser que la durée convenue pour l'exécution des travaux, aucun loyer ne sera dû par le locataire. Cette durée ne pourra pas être inférieure à celle qui serait normalement nécessaire pour exécuter les travaux d'assainissement par un homme de métier. En plus de l'abandon du loyer pendant la période des travaux, le propriétaire devra également s'engager, soit à renoncer pendant une période déterminée (et qui peut être supérieure à 9 ans) 4 Articles 6 et suivants du Code bruxellois du logement et arrêté du Gouvernement de la Région de BruxellesCapitale du 19 février 2004 portant exécution du Code du Logement Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 9 à toute possibilité de mettre fin au bail, soit à ne pas demander de révision de loyer, soit à concéder au locataire une remise ou une diminution du loyer. Un seul de ces engagements complémentaires est indispensable. A la fin des travaux, propriétaire et locataire devront se revoir pour constater que les travaux ont été correctement réalisés par le locataire. Aucune compensation financière ne sera versée au locataire pour la plus-value qu'il aura apportée à l'immeuble. 5 Article 8 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 10 II. L’économie du bail A. Le loyer Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il n'existe aucune règle légale ou règlementaire. Le niveau des loyers est déterminé par le jeu de l’offre et de la demande. Le loyer peut être indexé ou éventuellement révisé suivant les règles légales. 1. Indexation du loyer6 L'indexation du loyer est la règle générale ; l'absence d'indexation est l'exception. Tous les loyers peuvent donc être indexés, pour autant que deux conditions soient réunies : le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S'il s'agit d'un bail verbal, l'indexation du loyer n'est pas automatique : le bailleur devra prouver que le locataire avait donné son accord sur le principe. le contrat de bail ne doit pas avoir exclu l'indexation. Le bailleur et le locataire peuvent décider d'exclure la possibilité d'indexer le montant du loyer. Dans ce cas, les règles d'indexation ne pourront évidemment pas s'appliquer. Le loyer est indexé sur une base annuelle. Le bailleur doit vérifier si les conditions d'indexation sont bien réunies ; c'est lui qui doit demander à son locataire de payer le montant du nouveau loyer indexé. L'indexation n'est donc pas automatique. Si le bailleur oublie de demander l'indexation à la date anniversaire du bail, il pourra le faire plus tard, mais le locataire ne sera obligé de payer le loyer indexé que pour les mensualités futures et pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation. Si le locataire refuse de payer le montant issu de l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour demander en justice son paiement. Après ce délai, il y aura prescription. 6 Article 1728 bis du Code civil et article 6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 11 2. Révision du loyer Dans le bail, il faut respecter l'équilibre entre l'intérêt du bailleur d'obtenir une rétribution légitime de son investissement et l'intérêt du locataire qui dispose d'un droit au logement. Dès lors, si la valeur locative de l'immeuble varie, le bailleur ou le locataire pourra, dans certaines circonstances, demander la révision du montant du loyer7, à la hausse ou à la baisse. La révision du loyer ne peut être demandée qu'à la fin de chaque période de trois ans, uniquement entre le neuvième mois et le sixième mois qui précèdent l'expiration. Le montant du loyer peut être revu suivant les termes de l'accord. Il n'existe pas de forme particulière pour rédiger cet accord : un simple écrit contresigné par les deux parties suffit. Si les parties ne sont pas d'accord, celui qui demande la révision du loyer doit saisir le juge de paix entre le sixième mois et le troisième mois précédant l'expiration de la période de 3 ans. Le juge de paix ne pourra accorder une révision du loyer que s'il constate que la valeur locative normale du bien a évolué de la manière suivante: une augmentation ou une diminution de la valeur locative d'au moins 20% du loyer payé à la suite de circonstances nouvelles. Ces circonstances ne doivent pas dépendre du propriétaire ni du locataire : ainsi, si le contrat initial a été négocié pour un loyer de base manifestement trop bas ou trop élevé, les parties ne peuvent invoquer ces dispositions pour demander un réajustement du loyer. à la suite de travaux effectués par le bailleur, la valeur locative du logement a augmenté d'au moins 10%. Les travaux exécutés par le locataire ou les travaux financés par le propriétaire pour rendre l'immeuble conforme aux exigences minimales de qualité ne rentrent pas en ligne de compte pour le calcul. Le juge de paix dispose d’un grand pouvoir d'appréciation et peut décider d'accorder une révision du loyer qui n'est pas proportionnelle à la variation de la valeur locative : si cette valeur a augmenté de 40%, il peut accorder une augmentation de loyer de 20%; à l’inverse, il peut refuser une variation du loyer, même si la valeur locative a considérablement évolué. 7 Article 7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 12 B. La durée et renouvellement du bail 1. Fixation de la durée du bail Il n’existe pas à proprement parler de durée minimum obligatoire du contrat de bail. Sa durée normale est de neuf ans mais elle peut être inférieure ou supérieure. Une protection du locataire peut toutefois être trouvée dans les mécanismes de fin de bail (infra). Tout bail de résidence est réputé conclu pour une durée de neuf années, qu’il s’agisse de baux verbaux, conclus par écrit , ou ceux dans lesquels aucune durée n'est stipulée ou les baux d’une durée supérieure à trois ans ou inférieure à neuf ans8. Il existe cependant des exceptions au principe de la durée de neuf ans : les baux de courte durée (inférieure à trois ans), les baux de longue durée (supérieure à neuf ans) ou les baux à vie soumis , à des dispositions spéciales. a) Le bail de courte durée9 Rien n'oblige le bailleur et le locataire à conclure un bail d’une durée de neuf ans ; de commun accord, ils peuvent décider de conclure, par écrit, un bail de courte durée. L’écrit est obligatoire ; à défaut, le bail restera valable mais sera présumé avoir été conclu pour une durée de neuf ans. La durée maximale du bai de courte durée est de trois ans. Ainsi, les parties peuvent initialement décider de conclure un bail de trois ans ; elles peuvent également conclure un premier bail d'une durée inférieure à trois ans et décider de le renouveler. Dans ce dernier cas, la durée totale du bail et des renouvellements successifs ne peut être supérieure à trois ans. b) Le bail de longue durée10 Les parties peuvent décider de conclure un bail d'une durée supérieure à neuf ans : ce sera un bail de longue durée. Le bailleur et le locataire peuvent fixer ensemble la durée de ce type de bail: le nombre d'années n'est pas limité par la loi ; il n’est pas non plus nécessaire que la durée soit un multiple de 3 ou de 9. Ainsi, un bail peut être conclu pour une durée de 8 9 Article 3 §1 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 13 20 ou 50 ans. La loi interdit cependant de conclure un bail pour une durée supérieure à 99 ans. Un bail de longue durée doit être obligatoirement rédigé par écrit. A défaut d'écrit, le bail sera réputé conclu pour une durée de 9 ans. Entre le propriétaire et le locataire, un simple écrit suffit même pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans. Cependant, dans ce cas, les autres personnes ou institutions concernées ne seront pas liées par la durée du bail : pour rendre un bail de longue durée "opposable" à tous, y compris aux créanciers hypothécaires, il faudra le rédiger dans la forme d'un acte notarié, retranscrit ensuite au bureau des hypothèques (c’est-à-dire copié intégralement, annexes comprises). c) Le bail à vie11 Un contrat de bail peut être conclu pour une durée allant jusqu'au jour du décès du locataire : cela lui donne la garantie de pouvoir disposer d'un logement à vie. D'après la loi, un bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans un bail à vie, il est possible de priver le propriétaire du droit de demander une résiliation anticipée ou une augmentation de loyer. Le bail à vie peut donc donner au locataire la sécurité la plus totale : il pourra rester dans les lieux jusqu'à la date de son décès. Puisqu'il s'agit d'un bail d'une durée qui pourrait être supérieure à neuf années, le bail à vie devra être rédigé dans la forme d'un acte notarié et devra être retranscrit au bureau des hypothèques. d) Renouvellement du contrat de bail Quand le bail est arrivé à terme, il peut toujours faire l'objet d'une prorogation. Il existe trois situations dans lesquelles la prorogation peut avoir lieu : la prorogation tacite, la prorogation conventionnelle ou amiable et la prorogation pour circonstances exceptionnelles. La prorogation tacite12 10 11 Article 3 §7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Article 3 §8 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 14 A défaut de congé valable ou si le congé a été donné tardivement, le bail initial de neuf ans ou plus est automatiquement prorogé pour une durée de trois ans aux mêmes conditions. Si le bail initial avait été conclu pour une courte durée, il sera automatiquement considéré comme conclu pour une période de neuf ans depuis sa conclusion. Le bailleur et le locataire peuvent toujours renoncer à la prorogation. La prorogation conventionnelle du bail Le bailleur et le locataire arrivés en fin de bail peuvent toujours décider de proroger le contrat de bail. Ils déterminent alors librement la durée de la prorogation. La prorogation pour circonstances exceptionnelles13 Le locataire arrivé en fin de bail et à qui le congé a été valablement notifié peut toujours, en cas de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation de son bail (au plus tard un mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée). En cas de désaccord, le locataire peut demander la prorogation au juge de paix. La loi ne définit pas ce faut entendre par circonstances exceptionnelles. Il doit s’agir de circonstances vraiment « exceptionnelles » ce qui n’implique toutefois pas qu’elles doivent être rares, nouvelles ou imprévisibles. Les circonstances dont se prévaut le locataire doivent lui être propres et « rendre problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement »14. Les situations suivantes ont été reconnues par le juge comme circonstances exceptionnelles15: le décès ou la maladie du preneur ou d’un membre de sa famille occupant l’immeuble ; le grand âge du locataire assorti d’autres éléments (occupation depuis plusieurs décennies, revenus modestes et attente d’un logement social…) ; 12 Article 3 §1er dernier alinéa de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 13 Article 11 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil 14 Doc. parl., Ch. repr., sess.ord. 1990-1991, n°1357/1, p.36 consultable sur www.dekamer.be 15 Exemples cités in G. BENOIT, I. DURANT, P. JADOUL et M. VANWIJCK-ALEXANDRE, « Le bail de résidence principale », Bruxelles, La Charte, 2006, p.233 Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 15 la faiblesse subite des revenus du preneur qui doit désormais faire face aux loyers bien plus élevés que ses possibilités financières, la scolarité des enfants de manière à leur permettre de terminer l’année au même endroit ; le retard dans l’attribution d’un logement social ; En revanche, les difficultés causées par le locataire lui-même ne peuvent pas être considérées comme exceptionnelles. Par exemple, le locataire handicapé ne peut se prévaloir de son handicap s’il existait déjà au moment de la conclusion du bail. La loi ne limite plus la durée de la prorogation et celle-ci peut être renouvelée si, à l’expiration du terme de la prorogation, les circonstances exceptionnelles anciennes ou une nouvelle situation l’imposent. Lorsque le juge accorde une prorogation de bail, il peut également, s’il l’estime équitable, accorder une augmentation de loyer au bailleur qui en fait la demande. 2. Fin anticipée du bail16 Le bail est résilié soit à l’initiative du locataire, soit à l’initiative du bailleur. La procédure à suivre varie selon la durée du contrat. a) Résiliation du bail à l’initiative du locataire - Le bail de 9 ans17 Au moins six mois avant l'échéance du bail, le locataire doit notifier au bailleur un congé pour mettre fin au contrat. A défaut de congé, le bail sera automatiquement prolongé pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions. Durant cette période de 9 ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif. Les raisons pour lesquelles il désire quitter le logement n'ont aucune importance, le locataire n’a pas à s’en expliquer. Il doit cependant prévenir le bailleur trois mois à l'avance en lui adressant un congé. 16 17 Article 3 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Article 3 §1 et 5 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 16 Si le locataire quitte le logement dans les trois premières années du bail, il doit payer une indemnité au bailleur. Cette indemnité est équivalente à : trois mois de loyer s'il quitte le logement pendant la première année du bail ; deux mois de loyer s'il quitte le logement pendant la deuxième année du bail ; un mois de loyer s'il quitte le logement pendant la troisième année du bail. S'il quitte le logement ultérieurement, il ne devra pas d'indemnité, pour autant qu'il ait respecté le délai de trois mois pour notifier son départ. Le locataire ne doit pas nécessairement verser l'indemnité au moment où il notifie son congé : le paiement interviendra lors des différents décomptes de clôture de bail. - Le bail de courte durée18 Le locataire peut mettre fin au bail à l'expiration du délai de trois ans à condition d'adresser au bailleur un congé trois mois à l’avance. A défaut de congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera réputé avoir été conclu, depuis le début pour une période de neuf ans. De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant l'échéance. Le locataire ne peut unilatéralement décider de mettre fin au contrat s’il n’a fait insérer dans le contrat une clause lui réservant une faculté de résiliation anticipée : ainsi, le locataire qui a signé un contrat de deux ans doit le respecter jusqu'à son terme même si, un mois après la signature du contrat, il a trouvé un appartement qu'il souhaite acheter pour y habiter. - Le bail de longue durée19 La résiliation avant l’échéance respectera les mêmes règles que pour les baux de 9 ans. Le bail de longue durée prend fin à l'expiration du terme convenu moyennant congé notifié au moins six mois à l'avance. b) Résiliation du bail à l’initiative du bailleur 18 19 Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 codifiée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Article 3 §7 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 17 - Le bail de 9 ans20 Pendant la durée du bail de 9 ans, le bailleur peut mettre fin au bail en adressant un congé à son locataire pour : occuper personnellement le logement. Le congé peut être donné à tout moment et aucune indemnité ne sera due ; faire exécuter des gros travaux dans le logement. Le congé ne peut être donné qu'à la fin de chaque période de trois ans et aucune indemnité ne sera due ; Par ailleurs, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif, à l'expiration de chaque période de trois ans. Dans ce cas, il devra verser une indemnité au locataire. - Le congé donné pour occupation personnelle Le propriétaire-bailleur a le droit de mettre fin au bail à tout moment s'il désire occuper le logement personnellement ou s'il désire y faire habiter un de ses proches, même si cette possibilité n’est pas expressément prévue dans le contrat. Pour ce faire, le propriétaire doit notifier au locataire un préavis six mois au moins avant la date prévue pour la reprise des lieux. Le locataire pourra demander une prolongation du délai de préavis s'il invoque des circonstances exceptionnelles. A défaut d'accord sur cette prolongation, il pourra en faire la demande en saisissant le juge de paix. Si l'occupation personnelle ne s'est pas finalement réalisée, le locataire aura droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer. Le propriétaire pourra cependant s’en exonérer en évoquant des « circonstances exceptionnelles » ayant empêché l'occupation. Il doit s’agir d'un événement imprévisible et indépendant de sa volonté du propriétaire. - Le congé donné pour l'exécution de gros travaux Le bailleur peut mettre fin au bail s'il a l'intention d'effectuer dans le logement des gros travaux de construction, de rénovation ou de transformation. Il doit notifier un congé au locataire et préciser les travaux qui devront être effectués. Toutefois, le contrat de bail peut contenir des clauses qui prévoient que le bailleur ne pourra jamais mettre fin au bail pour cause d'exécution des travaux. 20 Article 3 §2 à 4 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 18 Les travaux doivent être exécutés dans des délais fixés par la loi. Le locataire a le droit de demander au bailleur de lui communiquer la preuve de ce que les travaux ont été réellement exécutés dans les conditions prévues dans la notification du congé et suivant les délais légaux. S'il constate que le bailleur n'a pas respecté ces conditions, le locataire pourra demander une indemnité égale à dix huit mois de loyer. Toutefois, dans certains cas, le bailleur pourra se prévaloir de certaines circonstances exceptionnelles qui ne lui auraient pas permis d'exécuter les travaux. Ces circonstances seront appréciées par le juge de paix en cas de litige. - Le congé donné au locataire, sans motif Le bailleur peut, dans certaines conditions, mettre fin au bail sans motif mais en versant une indemnité au locataire. Cette faculté est laissée au bailleur, à l'expiration de chaque période de trois ans. Toutefois, le contrat de bail peut limiter ce droit, par exemple en prévoyant que le propriétaire ne pourra mettre fin au bail qu'à l'expiration de chaque période de cinq ans. Le contrat pourrait même interdire au bailleur d'exercer ce droit. Le congé doit être adressé au moins six mois avant le terme du bail. Le contrat peut prévoir une durée plus longue. Si le locataire peut se prévaloir de circonstances exceptionnelles, il pourra demander une prolongation de ce délai au juge de paix qui appréciera les raisons invoquées. Le locataire évincé aura droit à une indemnité qui sera fixée à: neuf mois de loyer, si le congé est donné à la fin de la première période de trois ans. six mois de loyer, s'il est notifié à la fin de la seconde période de trois ans. Le contrat de bail peut également prévoir des indemnités plus lourdes. Le bail de courte durée21 Le propriétaire peut mettre fin au bail de courte durée à l'expiration du délai de trois ans, mais à la condition d’adresser, trois mois à l’avance, un congé au locataire. A défaut de 21 Article 3 §6 de la loi du 20 février 1991 insérée à la section II du chapitre II du livre III du Code civil Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 19 congé, si le locataire reste dans les lieux au-delà de la période de trois ans, le bail sera réputé avoir été conclu, depuis le début , pour une période de neuf ans. De commun accord, les parties peuvent décider de mettre fin au contrat avant l'échéance du bail. Mais, unilatéralement, le bailleur ne peut décider de mettre fin au contrat en l’absence de clause lui réservant cette faculté de résiliation anticipée dans le contrat. Le bail de longue durée Les facultés de résiliation anticipée organisées par le législateur dans le cadre du régime ordinaire des baux de neuf ans sont applicables aux baux de longue durée. Le bailleur peut donc résilier le bail avant l'échéance pour occupation personnelle, travaux, voire sans motif précis. Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 20 III. Le traitement des difficultés du bail (contentieux locatif) A. Le règlement des litiges Les litiges en matière de bail de résidence principale relèvent de la compétence du juge de paix du lieu où se trouve l'immeuble loué22. Chaque province comprend un ou plusieurs arrondissements judiciaires qui, à leur tour, sont divisés en plusieurs cantons judiciaires. Chaque canton est le siège d'une justice de paix. Le juge de paix est le magistrat de proximité. C'est lui qui connaît le mieux les usages locaux et toutes les particularités du canton. Il est le mieux placé pour aider les bailleurs et les locataires à résoudre l'ensemble de leurs difficultés. Pour ces raisons, la loi lui a confié le soin de régler tous les problèmes locatifs. Le règlement des litiges entre bailleur et locataire suivra deux étapes : l’étape de conciliation et l’étape judiciaire. 1. Conciliation Depuis le 10 janvier 2003, la conciliation préalable est obligatoire en matière de bail de résidence principale pour les demandes principales concernant l’adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés ou l’expulsion du locataire. Ainsi, même si une partie décide de ne pas recourir préalablement à la procédure de conciliation et d’introduire directement une action au fond, la loi précise désormais que le juge tente d’abord de concilier les parties avant de poursuivre la procédure au fond23. En procédure de conciliation, deux cas de figure peuvent se présenter : le juge de paix parvient à concilier les parties : dans ce cas, il leur fera signer un procèsverbal d’accord qui en constatera les termes et l’expédition est revêtue de la formule exécutoire. Le procès-verbal n’est pas un jugement mais il jouit d’une force probante qui 22 23 Articles 591, 1° et 629, 1° du Code judiciaire Article 1344 septies du Code judiciaire Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 21 peut être assimilée à celle d’un acte authentique. L’accord contenu dans le procès-verbal peut faire l’objet d’une exécution forcée sur la seule base de l’acte authentique ; une des parties ne se présente pas ou le juge de paix ne parvient pas à concilier les parties : le magistrat le constatera dans un procès-verbal de non conciliation et le demandeur pourra alors introduire une procédure judiciaire au fond. 2. Procédure judiciaire En matière de location de logement, la procédure judiciaire peut être introduite par comparution volontaire, par requête ou par citation. 1. La comparution volontaire devant le juge24 : le bailleur et le locataire signent ensemble un document par lequel ils définissent les problèmes et leur position respective et demandent au juge de se prononcer sur les différents points. Cette procédure est beaucoup plus rapide et entraîne des frais de justice extrêmement réduits. Par contre, elle nécessite l'accord des deux parties pour porter le litige devant le juge, ce qui sera rarement le cas. 2. La requête25: celui qui souhaite l'intervention du juge de paix peut le saisir en déposant une requête en double exemplaire au greffe de la justice de paix. La requête est accompagnée d’un certificat de domicile récent de l'autre partie (pour permettre au greffier de la contacter). Le greffier convoque les parties, par lettre recommandée en annexant la requête: cela permet à chacun de connaître les motifs invoqués et d'être présent à l'audience. Cette procédure évite les frais d'exploit d'huissier. 3. L’assignation26: la procédure peut également être introduite par assignation ou citation (c'est à dire par un exploit d'huissier dans lequel une partie des arguments du demandeur seront repris). Cette procédure est moins rapide et plus coûteuse. 24 Article 706 du Code judiciaire Article 1344 bis du Code judiciaire 26 Article 700 du Code judiciaire 25 Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 22 B. L’expulsion locative27 Lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire dispose de plusieurs voies de recours. Ainsi, si le bail a été rédigé dans la forme d’un acte notarié, il permettra au propriétaire qui constate le défaut de paiement du loyer de s’adresser directement à l’huissier de justice pour le recouvrement. L’acte pourra prévoir certaines garanties complémentaires comme, par exemple, une cession de salaire. L’authentification du bail par notaire n’est obligatoire que dans certains cas précis (bail à vie, par exemple) mais les propriétaires et locataires peuvent toujours demander la signature d’un bail notarié qui leur donnera plus de garanties principalement en cas de non-respect des obligations financières. En revanche, le propriétaire ne peut invoquer le bail notarié pour justifier l’expulsion du locataire défaillant, car « nul ne peut se faire justice à soi-même » et une clause du bail qui prévoirait la résiliation automatique ou l’expulsion du locataire, par exemple, pour non paiement des loyers, ne serait pas valable. Par conséquent, le propriétaire devra obligatoirement saisir le juge pour obtenir un jugement d’expulsion. La loi du 30 novembre 1998 (MB 01.01.1999) vise à humaniser les procédures d’expulsion28. Trois nouvelles conditions ont été imposées pour toutes expulsions : 1. l’information préalable du Centre Public d’Action Sociale (CPAS) ; 2. le respect d’un délai d’un mois entre la signification du jugement prononçant l’expulsion et la mise en oeuvre de cette dernière ; 3. l’enlèvement et la conservation par l’administration communale des biens du locataire expulsé pendant un délai de 6 mois. a) L’intervention du CPAS Le CPAS est averti de manière préventive quand une procédure d’expulsion est introduite en justice soit par l’huissier de justice (procédure sur citation devant le juge), soit par le greffe de la justice de paix (procédure par appel en conciliation ou par dépôt d’une requête). 27 Chapitre XV bis « Procédure en matière de louage de choses et en matière d’expulsion » du livre IV « Procédures particulières » du Code judiciaire 28 Loi modifiant certaines dispositions du Code judiciaire relative à la procédure en matière de louage de choses et de la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution des jugements d’expulsion. Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 23 L’information préalable à toute demande d’expulsion donne la possibilité au CPAS d’intervenir assez tôt. Le CPAS requis apportera, selon les termes mêmes de la loi, « son aide de la manière la plus appropriée dans le cadre de sa mission légale »29. Il pourra ainsi assister les familles dans l’organisation de leur défense ou dans leur recherche d’un nouveau logement ou des possibilités d’accueil. Le locataire peut toutefois demander que le CPAS ne soit pas informé de la procédure introduite. b) L’obligation de respecter le délai d’un mois L’expulsion ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement. Ce délai ne doit toutefois pas être respecté si le bailleur démontre que le bien est d’ores et déjà abandonné ou si les parties peuvent convenir d’un autre délai mais pour autant que cet accord soit constaté par le juge de paix. D’autre part, le juge est susceptible de prolonger (ou réduire) le délai à la demande du locataire ou du bailleur qui justifierait de circonstances d’une gravité particulière. Sont particulièrement visées «les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l’hiver»30. Il faut souligner que ces circonstances sont laissées à l’appréciation du juge et qu’il n’y a donc pas d’interdiction légale d’expulser pendant l’hiver ou si la personne risque de se retrouver sans-abri. Seule exception notable : le secrétaire d’État au Logement de la région de Bruxelles-Capitale a fait prendre, en date du 16 octobre 2000, une circulaire imposant un «moratoire hivernal» aux différentes sociétés de logement social leur interdisant de procéder à des expulsions entre le 1er décembre et le 28 février. En tout état de cause, l’huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l’expulsion en respectant un délai de 5 jours ouvrables. c) Les effets personnels du locataire expulsé Lors de la signification d’un jugement ordonnant l’expulsion, l’huissier de justice devra mentionner que les biens qui se trouveront encore dans l’habitation après le délai légal ou le 29 Article 1344 ter §5 du Code judiciaire Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 24 délai fixé par le juge seront mis sur la voie publique aux frais du locataire et que, s’ils encombrent la voie publique et que le propriétaire des biens ou ses ayants droit les y laisse(nt), ils seront, également à ses frais, enlevés et conservés par l’administration communale, sauf s’il s’agit de biens susceptibles d’une détérioration rapide ou préjudiciable à l’hygiène, à la santé ou à la sécurité publique (ils seront alors détruits). Le locataire a six mois pour récupérer ses biens, passé ce délai, ils seront considérés comme abandonnés. Le locataire doit payer les frais journaliers de gardiennage sauf s’il décide de les abandonner. Le propriétaire des biens enlevés pourra obtenir, à sa demande et gratuitement, de l’administration communale, un extrait du registre communal où devra figurer l’indication des biens qui ont été enlevés. Les communes seront responsables de la conservation des biens qu’elles auront reçus ou fait enlever. En cas de nécessité, l’huissier de justice peut faire appel aux services de police conformément à l’article 44 alinéa 3 de la loi du 5 août 1992 sur la fonction de police31. Les forces de police lui prêteront alors main forte en vue de le protéger contre les voies de fait et les violences qui seraient exercées contre lui ou de lui permettre de lever les difficultés matérielles qui l’empêcheraient de remplir sa mission. Conclusion Diverses propositions de loi sont actuellement à l’examen devant les instances parlementaires fédérales. • Une proposition de loi32 instituant un « Fonds fédéral des garanties locatives » et modifiant les règles du Code civil portant sur les garanties offertes par le preneur d’un bail relatif à la résidence principale du preneur est actuellement pendante devant la Chambre des Représentants. 30 Article 4 de la loi précitée. « Lorsque les services de police sont requis pour prêter main forte aux officiers de police judiciaire et aux officiers ministériels, ils les assistent afin de les protéger contre les violences et les voies de fait qui seraient exercées contre eux ou de leur permettre de lever les difficultés qui les empêcheraient de remplir leur mission ». 32 Doc. parl., Ch. repr., sess. extraord. 2007, n°151/1 consultable sur www.dekamer.be 31 Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 25 Cette proposition de loi vise à aider le locataire en lui permettant de déposer une « garantie bancaire locative » spécifique émise par un établissement de crédit. Cette garantie combine un privilège sur la somme d’argent figurant à l’actif d’un compte individualisé ainsi qu’une caution du « Fonds fédéral des garanties locatives » pour une somme correspondant à la différence entre les montants figurant sur ce compte et 3 mois de loyer. Le locataire est tenu de verser sur ce compte une somme correspondant à 3 mois de loyer dans un délai qui ne peut dépasser 36 mois ou la durée du contrat de bail si celle-ci est plus courte. Le Fonds est mis en place pour apporter une telle caution aux engagements des preneurs des baux relatifs à la résidence principale. La proposition de loi prévoit que toute autre forme de garantie personnelle ou réelle est interdite et nulle de plein droit. • Une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers33 a été déposée le 6 décembre 2007 et est actuellement à l’examen de la Commission Justice du Sénat. Cette proposition vise, pour réguler et contrôler le marché locatif, à mettre en place un système de « bonus » ou de « malus » en cas de conformité ou non d’un loyer avec un « prix encadré » défini par des commissions paritaires régionales. Si un bailleur se conforme à ce prix fixé par la commission paritaire ad hoc sur son territoire, il bénéficiera de la possibilité de faire appel à un nouveau fonds budgétaire, le « Fonds des indemnités de location » en cas de non paiement de loyers par le locataire. Si le bailleur fixe un prix supérieur de 20 % au « prix encadré », l’ensemble du revenu que constitue le loyer sera imposé à l’impôt des personnes physiques. • Une autre proposition de loi modifiant le Code civil en ce qui concerne l’instauration du loyer d’habitation juste34 a été déposée le 20 octobre 2008 et est actuellement à l’examen de la Commission Justice de la Chambre des Représentants. 33 34 Doc. parl., Sén., sess. ord. 2007-2008, n°4-461/1consultable sur www.senate.be Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n°1503/1 consultable sur www.dekamer.be Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE 26 La proposition constate que les loyers ne correspondent pas à la valeur réelle des habitations. Elle suggère d’instaurer un « loyer juste » calculé sur la base du revenu cadastral de l’immeuble. Ministère de la Justice – SAEI Les baux d’habitation, Belgique, à jour le 1er juin 2009 CNRS - JURISCOPE
