Actualité en droit immobilier - Mars 2016 - N° 1

Actualité en droit
immobilier
Mars 2016 – n° 1
Sommaire :
Actualité réglementaire
 Création du C onseil supérieur de la construction et
de l’efficacité énergétique
 Indices d’indexation des baux
Actualité jurisprudentielle
 Responsabilité des constructeurs
 Exception d’inexécution dans les baux
Zoom sur la fiscalité
 Loi de finances rectificative pour 2015
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Actualité en droit immobilier 01/03/2016
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Actualité réglementaire :
 Création du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité
énergétique
L’article 10 de la loi n° 2015-993 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique
pour la croissance verte avait confirmé la création d’un Conseil supérieur de la
construction et de l’efficacité énergétique. Le décret n° 2015-1554 du 27 novembre
2015 relatif au Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique précise
le champ de compétence du Conseil. Il est ainsi prévu que ce Conseil soit consulté sur
l’ensemble des projets de textes qui concerne le domaine immobilier. Il contribue à la
concertation avec les acteurs de la construction ainsi qu'à leur mobilisation autour des
objectifs de qualité, de développement durable et de maîtrise des coûts de la
construction.
Pour plus d’informations sur le décret du 27 novembre 2015 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031
537347&categorieLien=id
 Indices d’indexation des baux
4 derniers indices du coût de la construction parus au Journal Officiel :
T4 2014 : 1625, T1 2015 : 1632, T2 2015 : 1614, T3 2015 : 1608
4 derniers indices des loyers des activités tertiaires parus au Journal Officiel :
T4 2014 : 107.80, T1 2015 : 107.69, T2 2015 : 107.86, T3 2015 : 107.98
Actualité jurisprudentielle :
 Responsabilité des constructeurs
La Cour de cassation a déclaré prescrite une action en indemnisation de désordres
affectant une chape, cette dernière ne constituant pas un ouvrage mais un élément
d’équipement dissociable. Ainsi les désordres liés à cette chape ne relève ni de l’article
1792 ni de l’article 1792-2 du Code civil et seule la garantie de bon fonctionnement de 2
ans s’appliquait.
Dans le cas d’espèce, une chape liquide destinée à être revêtue est réceptionnée sans
réserve le 27 novembre 2002. En 2007, le maître d’ouvrage fait réaliser le remplacement
du revêtement de sol à une entreprise. Cette dernière au regard des fissures présentes
sur la chape en refuse le support. Le maître d’ouvrage sollicite une expertise et assigne
les intervenants et assureurs en indemnisation de son préjudice.
La cour d’appel a déclaré l’action prescrite, considérant que la mise en place d’une chape
supposait celle d’une couche de désolidarisation et constituait de ce fait un élément
d’équipement dissociable relevant de la garantie biennale et non décennale. La Cour de
Cassation a suivi le raisonnement de la Cour d’appel
Cass. 3ème civ, 26 novembre 2015, n° 14-19.835
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT00003
1539523

Actualité en droit immobilier 01/03/2016
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 Exception d’inexécution dans les baux
La Cour de Cassation a rappelé que le défaut d’exécution par le bailleur d’une de ses
obligations, n’exonère pas le locataire du paiement du loyer. Toutefois, elle a précisé que
le preneur peut opposer l’exception d’inexécution en cas d’impossibilité totale d’utiliser
les locaux. Ainsi, l’évacuation de salariés pour cause de travaux de désamiantage peut,
eu égard au principe de précaution, justifier le non-paiement des loyers.
Pour comprendre l’arrêt, il convient d’apporter deux précisions :
Dans le cadre des contrats synallagmatiques, c’est-à-dire des contrats qui mettent à la
charge de chacune des parties des obligations réciproques, comme le contrat de bail,
chaque partie est tenue d’exécuter ses obligations. A ce titre, le bailleur est soumis à
deux obligations principales : délivrance conforme et jouissance paisible. La délivrance
conforme consiste à délivrer au locataire la chose louée, aux jour et conditions prévus. La
jouissance paisible se matérialise quant à elle par une jouissance des locaux durant toute
la durée du bail (article 1719 du Code civil). S’agissant du locataire, il a une obligation de
paiement du loyer et d’usage raisonnable des locaux (article 1728 du code civil).
Toutefois, lorsque l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre peut refuser
d’exécuter la sienne tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit du
mécanisme d’exception d’inexécution. Le jeu de ce mécanisme est conditionné par le
respect de 3 conditions :
- l’exigibilité de l’obligation, ce qui signifie que la prestation non exécutée doit être
arrivée à terme et le débiteur ne doit pas avoir bénéficier d’un délai supplémentaire,
- les obligations doivent être interdépendantes c’est-à-dire, issues d’un même contrat,
- l’inexécution doit être proportionnelle au manquement.
Dans la cas d’espèce, un bailleur avait entrepris des travaux de désamiantage d’un local
commercial. A la suite d’une visite de l’inspection du travail, cette dernière a précisé
qu’elle était dans l’impossibilité d’affirmer que les travaux de désamiantage ne
présentaient aucun risque pour les salariés. Dans ce contexte, l’employeur, locataire des
locaux, a décidé d’évacuer ses salariés et d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur
pour justifier le non-paiement des loyers durant les deux mois de travaux.
La Cour d’appel a écarté le jeu de l’exception d’inexécution au motif que l’inspection du
travail n’avait prescrit aucune évacuation des locaux, dès lors, le locataire ne démontrait
pas la faute du bailleur. La Cour de cassation a pris le contre-pied du raisonnement de la
Cour d’appel. Elle a considéré que bien que l’inspecteur du travail fut dans l’impossibilité
d’affirmer que la poursuite des travaux de désamiantage ne présentait aucun risque pour
les salariés, l’existence de l’impossibilité d’exécution du contrat de bail était constituée
par le principe de précaution et les mesures de prévention auxquelles sont astreints les
employeurs.
Cass 3ème civ, 19 novembre 2015, n° 14-24612
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&id
Texte=JURITEXT000031506889&fastReqId=629902046&fastPos=2

Actualité en droit immobilier 01/03/2016
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Zoom sur la fiscalité :
 Loi de finances rectificative pour 2015
Instauration de deux nouvelles taxes pour financer la modernisation et le développement
des transports en commun en Ile-de-France.
Deux nouvelles taxes applicables aux personnes publiques et privées, propriétaires ou
titulaires de droit réel, sont instituées au profit de la région Ile-de-France : une taxe
annuelle sur les surfaces de stationnement (article 1599 quater C du code général des
impôts) et une taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité
foncière (article 1599 sexies du CGI).
La taxe de stationnement est applicable depuis les impositions dues au titre de l’année
2015, aux surfaces de stationnement qui ne sont pas intégrées topographiquement à un
établissement de production et celles qui sont annexées aux locaux à usage de bureaux,
locaux commerciaux et locaux de stockage.
Pour rappel, les surfaces de stationnement d’une superficie inférieure à 500 mètres
carrés n’entrent pas dans le champ de la taxation.
Pour accéder aux modalités de calcul et de déclaration de la taxe :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10162-PGP.html?identifiant=BOI-IF-
AUT-140-20150701
S’agissant de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité
foncière, dans la mesure où les organismes de Sécurité sociale sont exonérés du
paiement de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement (article 1084 du
CGI), ils ne sont pas assujettis au paiement de cette taxe additionnelle.