expliquent la faiblesse des taux d`intérêt hypothécaires au Canada

Service Analyse du marché
Mise en garde : cet article traite d'un
sujet complexe et n'a pas la prétention
d'aborder de manière exhaustive tous
les points sur la question.
Il tente plutôt d'en présenter les
principaux enjeux.
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Mai 2012

Table des matières
Un niveau historiquement bas pour les taux hypothécaires ......................................................... 1
Les principaux déterminants des taux hypothécaires fixes : un aperçu ...................................... 2
Le coût des fonds ............................................................................................................................................ 2
L’écart entre le coût des fonds et le taux hypothécaire ...................................................................................... 3
Des facteurs structurels participent à la baisse des taux hypothécaires ..................................... 6
Le cadre de la politique monétaire canadienne réduit la prime d’inflation ......................................................... 6
Gestion rigoureuse des finances publiques canadiennes : des efforts qui portent leurs fruits ........................... 7
Des facteurs conjoncturels contribuent également à la baisse des taux hypothécaires
à un niveau historiquement bas ....................................................................................................... 8
Une conjoncture économique atone ................................................................................................................. 8
Les obligations canadiennes : valeurs refuges dans une économie mondiale instable .................................... 12
Conclusion........................................................................................................................................ 14
Liste des graphiques
Graphique 1 Le taux moyen des prêts hypothécaires 5 ans est récemment passé sous la barre
des 5 % pour la première fois depuis 1951 ............................................................................... 1
Graphique 2 Le taux hypothécaire 5 ans est fortement corrélé avec le rendement des obligations
gouvernementales de même échéance ................................................................................... 3
Graphique 3 L'écart entre le rendement des obligations et le taux hypothécaire demeure relativement
stable sauf lors des périodes de fortes incertitudes économiques et financières ..................... 4
Graphique 4 La prime d'inflation est l'une des composantes importantes des taux d'intérêt en général,
dont les taux hypothécaires ..................................................................................................... 6
Graphique 5 Le besoin de financement de l'État canadien s'est fortement réduit depuis le
milieu des années 1990 ........................................................................................................... 8
Graphique 6 Des anticipations d’inflation modérées depuis l’éclatement de la crise financière .................... 9
Graphique 7 Le rendement des titres financiers à long terme a suivi la baisse
du rendement des titres à plus court terme ............................................................................ 10
Graphique 8 Le rendement des obligations canadiennes a suivi celui des obligations
américaines en baisse ........................................................................................................... 11
Graphique 9 Le marché obligataire canadien a attiré un montant record de capitaux étrangers
depuis l’éclatement de la crise financière en 2008.................................................................. 12
Graphique 10 La crise de la dette souveraine en Europe a entraîné une hausse des taux de
rendements obligataires pour les pays à risque ..................................................................... 13
Liste des encadrés
Encadré 1 Les principales composantes du taux hypothécaire .................................................................. 5
Encadré 2 Principaux facteurs conjoncturels et structurels expliquant la baisse des taux
hypothécaires au Canada ...................................................................................................... 15

Les facteurs structurels et conjoncturels qui expliquent la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires
1. Un niveau historiquement bas pour les taux hypothécaires
Depuis quelques années, les taux hypothécaires ont suivi une tendance à la
baisse pour atteindre aujourd’hui un niveau historiquement bas, passant pour la
première fois sous la barre des 5 % pour un terme de 5 ans1. En mars dernier, le
taux hypothécaire moyen de 5 ans pratiqué2 au Canada a ainsi atteint son niveau
le plus faible depuis janvier 1951 avec un taux de seulement 4,21 %. Depuis le
milieu des années 1990 et, plus particulièrement, le début de la « Grande
Récession »3, les taux d’intérêt contrastent clairement avec ceux observés au
cours des années 1970 et 1980. Les taux d’intérêt en général et plus
spécifiquement les taux hypothécaires, avaient atteint des sommets dépassant
allégrement les 10 % et même les 20 % comme ce fut le cas au tout début des
années 1980 (voir graphique 1). Comment se fait-il que les taux hypothécaires
aient récemment atteint un niveau historiquement bas? Quels sont les facteurs
qui ont exercé ou qui exercent actuellement une pression à la baisse sur les taux
hypothécaires au Canada? La faiblesse des taux hypothécaires canadiens est-
elle seulement le reflet d’une conjoncture économique atone? Des aspects plus
structurels peuvent-ils également l’expliquer?
En mars dernier, le
taux hypothécaire
moyen de 5 ans
pratiqué au Canada a
atteint son niveau le
plus faible depuis
janvier 1951
avec un taux de
seulement 4,21 %.
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
1 Au Canada, les données sur les taux hypothécaires pour un terme de 5 ans ne sont disponibles qu’à partir de janvier 1951.
2 Le taux hypothécaire moyen pratiqué correspond à la moyenne des taux hypothécaires effectivement accordés. À ne pas confondre avec le taux
administré qui lui, correspond au taux affiché par les institutions financières.
3 Quelques mois après l’éclatement de la crise économique, le taux hypothécaire fixe moyen pour un terme de 5 ans au Canada est passé de 6,51 %
en novembre 2008, à 4,62 % en mai 2009, soit une baisse de 189 points de base en six mois seulement selon la Banque du Canada.
1

Les facteurs structurels et conjoncturels qui expliquent la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires
2. Les principaux déterminants des taux hypothécaires fixes : un aperçu4
Alors que les mouvements des taux hypothécaires variables sont
principalement influencés par le taux directeur de la Banque du
Canada, l’évolution des taux hypothécaires fixes résulte, pour sa part,
de la combinaison complexe de plusieurs facteurs. De manière
générale, il est possible de distinguer deux composantes principales qui
peuvent influencer le niveau des taux hypothécaires fixes (voir
encadré 1).
Le coût des fonds
La première composante correspond au coût des fonds que l’institution
financière met à disposition sur le marché hypothécaire pour financer
les prêts. Ces fonds proviennent majoritairement des dépôts des
épargnants5 qui sont considérés comme un type de placement très sûr
puisqu’ils sont garantis par le gouvernement6 et doivent offrir une
rémunération compétitive par rapport aux obligations du gouvernement
canadien qui constituent le produit financier similaire de référence.
L’autre partie des fonds7 est empruntée sur le marché des obligations
hypothécaires où les investisseurs achètent des titres financiers (dans
ce cas-ci des obligations) adossés à des créances hypothécaires
assurées8. Ces obligations hypothécaires sont des titres financiers
garantis par le gouvernement canadien9. Ce sont donc des produits
financiers similaires aux obligations du gouvernement canadien, que ce
soit en termes de liquidité (marché très liquide) ou de risque de défaut
(tous deux garantis par le gouvernement canadien et cotés AAA par les
principales agences de notation). L’évolution du rendement sur le
marché des obligations hypothécaires dépend donc sensiblement des
mêmes forces qui sont en jeu sur le marché des obligations
gouvernementales. Au final, l’évolution du coût des fonds utilisés par
les institutions financières pour effectuer des prêts hypothécaires est
donc semblable à celle du rendement des obligations du gouvernement
canadien, ce dont témoigne la corrélation positive quasiment parfaite
entre les taux hypothécaires et les taux de rendement obligataires de
même échéance10 (voir graphique 2).
Alors que les mouvements
des taux hypothécaires
variables sont principalement
influencés par le taux
directeur de la Banque du
Canada, l’évolution des taux
hypothécaires fixes résulte,
pour sa part, de la
combinaison complexe de
plusieurs facteurs.
4 Pour plus d’information à ce sujet, consultez le Mot de l’économiste de février 2011 intitulé « Quels facteurs expliquent les fluctuations des taux hypothécaires au Canada? ».
5 En 2010, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les fonds utilisés pour le financement du marché hypothécaire provenaient de plus de la moitié
(58,9 % exactement) des dépôts effectués auprès des institutions financières (certificats de placement garanti et autres dépôts à terme notamment).
6 La Société d’assurance-dépôts du Canada (SADC), qui est une société d’État fédérale, assure à hauteur de 100 000 $ la plupart des dépôts (compte-chèques et d’épargne,
certificats de placement garanti et autres dépôts à terme dont l'échéance est de 5 ans ou moins) effectués auprès des institutions financières canadiennes qui en sont
membres.
7 Toujours selon la SCHL, le marché des obligations hypothécaires sécurisées et garanties fournissait environ 31 % des fonds utilisés pour le financement du marché
hypothécaire au Canada en 2010. Le reste du financement provient des dépôts (voir note numéro 6), de la titrisation privée (qui a fortement diminuée à la suite de la crise
des subprimes) et des fonds provenant des sociétés de fiducie, des prêteurs hypothécaires, des sociétés d’assurance-vie, des caisses de retraite et des institutions qui
n’acceptent pas les dépôts.
8 Le mécanisme décrit ici est celui de la titrisation publique. Il correspond à l’émission d’obligations garanties par des blocs de prêts hypothécaires résidentiels assurés par la
SCHL ou des assureurs privés. La titrisation privée, qui a fortement diminué au Canada après l’éclatement de la crise des subprimes, repose quant à elle sur des prêts
hypothécaires non assurés.
9 La garantie porte soit directement sur l’obligation elle-même (comme dans le cadre des deux programmes de titrisation de la SCHL que sont le Programme des titres
hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et le Programme des obligations hypothécaires du Canada), soit indirectement (les prêts hypothécaires
associés à l’obligation sont garantis comme dans le cas des obligations sécurisées).
10 Le coefficient de corrélation entre le rendement des obligations du gouvernement du Canada pour 5 ans et le taux hypothécaire fixe de même échéance est de 0,98. Cela
signifie donc que les deux variables évoluent d’une façon très similaire.
L’évolution du coût des fonds
utilisés par les institutions
financières pour effectuer des
prêts hypothécaires est
semblable à celle du
rendement des obligations du
gouvernement canadien, ce
dont témoigne la corrélation
positive quasiment parfaite
entre les taux hypothécaires
et les taux de rendement
obligataires de même
échéance.
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Les facteurs structurels et conjoncturels qui expliquent la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires
Source : Association des banquiers canadiens et Mortgage and Bankers Association
L’écart entre le coût des fonds et le taux hypothécaire
L’écart entre le coût des fonds et le taux hypothécaire correspond à la
deuxième composante du taux hypothécaire. Cet écart représente le
rendement exigé par les institutions financières pour mettre les fonds à
disposition sur le marché hypothécaire. Il est principalement le reflet de trois
éléments : le coût d’opération et de négociation du prêt, une prime liée au
risque de défaut qui, comme son nom l’indique, compense la prise de risque
en fonction de la probabilité d’un défaut de l’emprunteur pendant la durée du
prêt, et finalement, la marge de profit exigée par l’institution financière.
Sur le long terme, l’écart entre le taux de rendement des obligations à 5 ans
du gouvernement du Canada (qui sert de référence pour mesurer le coût des
capitaux utilisés pour financer les prêts hypothécaires) et le taux
hypothécaire moyen, semble être plutôt stable au Canada. De manière
générale, il oscille autour de 200 points de base, exception faite des périodes
de fortes incertitudes économiques et financières comme au début des
11 Ce coût comprend notamment les frais administratifs, les frais de gestion, de titrisation, de couverture, de marketing, etc.
12 Au Canada, l’assurance prêt hypothécaire, qui couvre une grande majorité des prêts hypothécaires canadiens depuis 1954, garantit et protège les investisseurs du risque de
défaut. Cette assurance n’implique toutefois pas la disparition des coûts supplémentaires liés à un défaut (recouvrement, frais de retard, etc.) qui sont souvent encourus par
l’institution financière. Pour prendre en compte ces coûts, l’institution financière charge donc une prime calculée selon le niveau de risque de défaut de l’emprunteur.
Sources : Banque du Canada et SCHL
Sur le long terme, l’écart
entre le taux de rendement
des obligations à 5 ans du
gouvernement du Canada
et le taux hypothécaire
moyen, semble être plutôt
stable au Canada. De
manière générale, il oscille
autour de 200 points de
base.
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