baux derogatoires

Les notes d’information juridiques
BAUX DEROGATOIRES
10/05/2016
Le statut des baux commerciaux fait l’objet d’une réglementation spécifique. (cf.
Note sur le statut des baux commerciaux)
En revanche, certains contrats de location dérogent au statut des baux
commerciaux. Il s’agit des baux de courte durée. Ils sont conclus pour une durée
au plus égale à 3 ans et peuvent être soumis au statut des baux commerciaux à
leur expiration.
Cependant, ces baux de courte durée doivent être distingués des conventions
d’occupation précaire et des locations à caractère saisonnier. En effet, ces trois
types de conventions ont pour seul point commun leur courte durée. Mais les deux
dernières ne peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux à leur
expiration.
I.
LE BAIL DE COURTE DUREE
II.
DISTINCTION AVEC D’AUTRES CONTRATS
Avertissement : cette note a pour but de donner une information générale
et ne peut remplacer une étude juridique personnalisée.
Droits de reproduction réservés "CCI Alsace"
Les notes d’information des CCI d’Alsace sont régulièrement mises à jour.
Nous vous invitons à vérifier sur le site www.alsaeco.com que vous êtes bien en possession de la dernière version.
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I. LE BAIL DE COURTE DURÉE
A. Conditions d’application
1. Durée du bail
Le bail doit être conclu dès l’entrée dans les lieux du locataire pour une durée qui n’est pas
supérieure à deux ans. La durée du bail peut être plus courte. Dans tous les cas, il est
impératif de faire figurer la durée du bail dans le contrat.
Cette dérogation est valable pour des baux successifs dans la limite d’une durée totale de
3 années. Seul le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail pour le même
local à l’expiration du délai ne sont pas valable et sont sanctionnés par l’application du
statut des baux commerciaux.
2. Volonté claire et précise des parties
Le fait de fixer, pour un bail, une durée inférieure ou égale à 3 ans n’est pas à lui seul
suffisant pour exclure l’application du statut du bail commercial. Une manifestation de
volonté claire et non équivoque des parties est nécessaire pour ne laisser aucun doute sur
la commune intention des parties.
Le contrat devra donc stipuler de façon expresse qu’il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans
au plus et que les parties entendent le soustraire au statut des baux commerciaux. A défaut,
la durée du bail sera de neuf ans.
B. Régime du bail de courte durée
Le bail de courte durée s’analyse en un contrat de louage de droit commun. Ainsi les
dispositions du statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas.
Les parties peuvent librement organiser leur relation contractuelle sauf en ce qui concerne
la durée maximale de 3 ans.
C. Expiration du bail de courte durée
A l’expiration du bail, plusieurs hypothèses doivent être distinguées :
1. Arrivée du terme du bail
Le bail de courte durée a pour issue normale, le départ du preneur pour le terme convenu.
Le contrat ayant pris fin, le locataire doit quitter les lieux et ne peut pas prétendre au
versement d’une indemnité d’éviction. Il devra donc libérer les locaux et rendre les clés pour
le dernier jour du contrat.
Remarque : il est possible de conclure des baux successifs si la durée totale n’excède pas 3
ans.
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2. Maintien du locataire dans les lieux
a) Absence d’opposition du bailleur
Le bailleur n’est pas tenu de donner congé à l’issue du bail, sauf si les parties le prévoient.
Il est tout de même conseillé au bailleur de manifester sa volonté de ne pas poursuivre la
relation contractuelle avant l’expiration du bail. En effet, si le locataire reste dans les lieux
sans qu’il y ait eu opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail qui sera soumis au statut
des baux commerciaux. Par conséquent, sa durée sera de 9 ans et le locataire bénéficiera
à son issue du droit au renouvellement.
De même, un accord tacite peut être retenu dans certaines situations telles que c’est le cas
lorsque le preneur reste dans les lieux, continu à exercer son activité alors que le bailleur
continu de percevoir les loyers.
Remarque : il appartient au bailleur de prouver qu’il était opposé au maintien dans les lieux
du locataire.
b) Contenu du nouveau bail
Dans le nouveau bail, les conditions sont les mêmes que celles du bail expiré à l'exception
des conditions contraires aux dispositions d’ordre public du statut. De plus, les parties fixent
librement le loyer.
3. Conclusion d’un nouveau bail
Si à l’expiration du délai maximal, les parties concluent un nouveau bail portant sur les
mêmes locaux ou renouvèlent le bail précédent, le statut des baux commerciaux sera
applicable de plein droit. Le bail aura alors une durée minimale de 9 ans.
D. Dérogations à l’application du statut des baux commerciaux
1. Dérogations légales
A contrario des dispositions précédentes, les parties peuvent déroger à l’application du
statut des baux commerciaux lorsque :
le nouveau bail dérogatoire est conclu entre des parties différentes, ainsi le bailleur
peut conclure un nouveau bail dérogatoire sur les mêmes locaux mais avec un preneur
différent
-
-
le nouveau bail dérogatoire porte sur des locaux différents du bail précédent
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2. Renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux
Le locataire peut renoncer à l’application du statut des baux commerciaux à certaines
conditions :
le locataire doit avoir acquis le droit au bénéfice de ce statut c’est-à-dire lorsqu’il est
maintenu dans les lieux à l’expiration du bail de courte durée
-
la renonciation doit être manifestée de façon non équivoque, en toute connaissance
de cause. La renonciation peut être implicite telle que par exemple lorsque le preneur
accepte de ne rester dans les lieux qu’à titre précaire.
-
II. DISTINCTION AVEC D’AUTRES CONVENTIONS
A. Caractéristiques de ces conventions
1. La location à caractère saisonnier
La location saisonnière est la convention par laquelle est conférée la jouissance des locaux
pour une durée limitée à une saison.
Plusieurs critères peuvent permettre de démontrer le caractère saisonnier :
-
la durée est temporaire et en rapport avec une saison;
-
les locaux doivent être restitués à l’expiration de la saison;
mode de calcul du loyer : si par exemple se réfère à un loyer pour la saison et non
annuel.
-
En cas de litiges, les juges apprécient la réalité des faits et peuvent requalifier la convention.
2. La convention d’occupation précaire
a) Notion de convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel le propriétaire d’un local en
confère la jouissance en contrepartie du versement d’une redevance.
Cette convention a en apparence toutes les caractéristiques du bail puisqu’elle confère un
droit d’occupation d’un local moyennant un certain prix.
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Elle s’en diffère par son caractère précaire qui peut se déduire de divers éléments :
la fragilité du droit de l’occupant dans la mesure où la convention est provisoire, les
relations contractuelles peuvent être rompues à tout moment.
-
la faiblesse de la redevance versée.
des motifs particuliers ou circonstances exceptionnelles qui justifient le recours à
une jouissance provisoire, tel sera le cas par exemple, si le propriétaire est dans l’attente
d’une expropriation ou si des travaux de démolitions sont prévus;
-
b) Validité de la convention
Pour admettre que la convention d’occupation précaire soit valable, les parties ne doivent
pas avoir eu la volonté frauduleuse de se soustraire à l’application des baux commerciaux.
Le caractère précaire de la situation de l’occupant doit être motivé dans la convention.
B. Effets du caractère saisonnier et précaire
La qualification de la convention en location saisonnière ou en convention d’occupation
précaire a pour effet :
d’exclure la location du champ d’application du statut des baux commerciaux, ce qui
implique notamment l’absence de droit au renouvellement et au versement d’une
indemnité d’éviction;
-
le locataire est sans droit ni titre à l’expiration du bail, le bailleur peut faire procéder
à son expulsion
-
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