2.1 Bail civil bail commercial

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Baux commerciaux
Table des matières
1 - Tableaux des différents baux possibles ..................................................................... 2
2 - Modalites pratiques d’extension ................................................................................. 3
2.1 Bail civil  bail commercial ..................................................................................... 3
2.2 Bail pro  bail commercial ....................................................................................... 4
3 - La durée du bail ............................................................................................................ 9

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De cette hiérarchie des principaux statuts locatifs, peut être déduit le principe suivant : « ce
qui permet d’adopter le profil d’un locataire à la nature du bail adéquat, c’est son activité
(prédominante si plusieurs) et non pas le type de structure qui porte l’activité ».
1 - Tableaux des différents baux possibles
Code civil
Bail civil (art 1709 et
suivants)
Dispositions pas
d’ordre public
Activités non
lucratives (au
principe)
Association syndicat,
pro, mutuelle, fond
financement pro,
certaines
administrations, cas
spécifiques à
l’origine des
entrepôts
Exceptions :
- parking loué
- isolement
- résidence
secondaire
NB : cas de
location meublée :
- code civil
- art L68-1
Bail d’habitation
Disposition d’ordre
public
Loi du 1/04/48 pas
totalement abrogé
Loi quillot du
22/06/82
Loi mahaigneire
23/12/1986
Loi mernaz
malondain 06 07 89
+ texte subséquent
Résidence principal
local mixte :
Habitant pro
+ annexes (caves
parking, directement
dédiées)
Bail professionnel
Dispositions d’ordre
public
Article 57A du
23/12/86
« autre dispositions
CC »
Ex : pour les charges
locatives et travaux
Art 645 606-1754-
1755
1°) activité libérale
donc ni commerciale,
ni industriel, ni
artisanale
 pas
d’immatriculation au
RCS ou RM
2°) Mode
d’implantation BNC
+ adhésion carte
gestion
+ cotisation caisse
Bai commercial
industriel ou artisanal
Dispositions
partiellement d’ordre
public
Art 145-15 et 16
Code de commerce
L145-910-12 +
autres dispo du CC
 IDEM
Source : décret Loi
du 30/09/53
Source  décret loi
du 30/09/53
Source  Décret loi
du 30/09 :
- E1
ordonnance
du 18/09/00
art 145-1 à 60
du code de
commerce
- E2 Décret du

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retraite spécifique
25/03/07 art
L145-1 à 33
du code
commerce
1°)
activité commerciale
industrielle ou
artisanal. Obligation
d’immatriculation ?
voir devoir
2°) mode
d’imposition : BIC
2 - Modalites pratiques d’extension
Extensions conventionnelles : Il faut l’avis du bailleur. Réserves d’usages
2.1 BAIL CIVIL  BAIL COMMERCIAL
Depuis longtemps, on constate que certaines activités civiles souhaitent opter pour le statut
sécurisant des baux commerciaux, mais encore faut-il que le bailleur soit d’accord.
Conséquences : si tel est le cas, l’échange des consentements concrétisera un seul et
véritable bail commercial. Attention cependant à un paramètre majeur, qui a évolué de
manière significative au début des années 2000 :
Jusqu’à là, la jurisprudence considérait que même si le bail avait été conclu en bon et du
forme, le locataire ne pouvait pas pour autant l’invoquer 9 ans plus tard (lors du
renouvellement), un quelconque droit au maintien dans les lieux.
En effet, le droit en maintien dans les lieux n’est en principe offert qu’aux locataires
remplissant les 3 conditions cumulatives du droit au renouvellement :
- Nationalité
- Condition d’exploitation effective du fonds

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- RCS
Or, conséquences : dans un bail civil, il n’y a pas de RCS.
Fort de son constat, les juges du fond ont opérés un revirement conséquent de jurisprudence
à travers successivement un premier arrêt rendu le 17.05.02 en assemblée plénière de la cour
de cassation. Un deuxième arrêt confirmatif rendu le 09/02/05 par la troisième chambre civile
(cour de cassation).
Conséquences : depuis cette époque, une activité civile optant de son plein gré pour le statut
des baux commerciaux, est protégée lors du renouvellement et a donc droit au maintien dans
les lieux même s’il ne remplit pas la condition d’immatriculation.
A contrario, un bailleur qui entend refuser le renouvellement, doit proposer dans le congé
que son refus soit assorti d’une proposition d’indemnisation d’éviction.
2.2 BAIL PRO  BAIL COMMERCIAL
Ce processus consiste à permettre à une profession libérale de bénéficier pleinement du
statut des baux commerciaux (si le bailleur est d’accord). Or, ce processus a donné lieu
jusqu’à la promulgation de la LME du 4/08/08 à d’important contentieux et donc, a des
actions en nullité (totale ou partielle) de certains baux
3 époques sont donc à analyser :
- avant l’apparition du statut spécifique des baux professionnels (1986) : en pratique, biens
des professions libérales étaient alors titulaires soit d’un bail civil, soit d’un bail mixte, soit
d’un bail commercial
- à compter de la promulgation de l’article 57-A de la loi du 23-12-86, l’apparition de ces
nouvelles dispositions sont intégralement d’ordre public, a parfois engendré des situations
contentieuses. :
 Certains locataires ayant signé un bail commercial, ont malgré tout revendiqués
l’application d’une des dispositions d’ordre public des baux professionnels. Celles-ci
permettant à un locataire de dénoncer à TOUT MOMENT son bail, moyennant un
préavis de 6 mois. Or les bailleurs ont refuser dans biens des cas, cette résiliation, au
motif que le statut des baux commerciaux prévoit une faculté de résiliation triennale et
donc pas à n’importe quel moment.
 Certains bailleurs prétextant que la conclusion du bail commercial était en quelque
sorte liée à une erreur rédactionnelle, refuser d’accompagner le refus d’une offre

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d’indemnité d’éviction en prétextant que si le véritable bail professionnel avait bel et
bien été conclu, celui-ci n’aurait pas pu prévoir de principe indemnitaire.
Solution 1 :
- signature d’un bail professionnel
- résiliation avec clause expresse de renonciation des dispositions d’ordre public
- signature d’un bail commercial.
V2 :
- signature d’un bail commercial intégrant après comparution des partis, renonciation des
dispositions d’ordre public et définitif des baux professionnels (Problème : on ne peut
se prévaloir des baux professionnels si on a pas conclu en bail pro de location.
Art 1134 : lors du contrat : troubler l’ordre public. Convient aux 2 partis même si :
- lourdeur juridique V1
- erreur V2 et risqué
Voir P11, P2 verso support LME
PB : bail pro libérales, pas de RCS donc pas forcément éligible à un renouvellement.
Attention : malgré la plus grande transparence / souplesse d’extension conventionnelle offre
aux professions libérales (en plein accord avec le bailleur) depuis la LME, il n’en demeure
pas moins qu’une profession libérale n’a pas d’obligations d’immatriculation. Conséquences :
ne remplit pas apparemment aux 3 conditions cumulatives indispensables à la protection
statutaire lors du renouvellement.
Vu le revirement de jurisprudence (2002 puis 2005à tout les analystes s’accordent à
reconnaître que cette absence de RCS ne sera plus un obstacle au droit au maintien dans les
lieux ou à contrario, au versement d’une indemnité d’éviction en cas de congé du bailleur
valant refus de renouvellement.
Bail type :
« bail commercial »
Selon les dispositions des articles «… »
Comparution des partis :
entre « … « bailleur
Et « … » locataire d’autre part.