2.1 Bail civil bail commercial

Ecole Supérieure des Professions Immobilières
Baux commerciaux
Table des matières
1Tableaux des différents baux possibles ..................................................................... 2
2Modalites pratiques d’extension ................................................................................. 3
2.1
Bail civil  bail commercial ..................................................................................... 3
2.2
Bail pro  bail commercial ....................................................................................... 4
3La durée du bail............................................................................................................ 9
-1-
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De cette hiérarchie des principaux statuts locatifs, peut être déduit le principe suivant : « ce
qui permet d’adopter le profil d’un locataire à la nature du bail adéquat, c’est son activité
(prédominante si plusieurs) et non pas le type de structure qui porte l’activité ».
1-
Tableaux des différents baux possibles
Code civil
Bail civil (art 1709 et Bail d’habitation
suivants)
Bail professionnel
Dispositions
d’ordre public
pas Disposition
public
Activités
lucratives
principe)
non Loi du 1/04/48 pas Article
57A
(au totalement abrogé
23/12/86
Bai
commercial
industriel ou artisanal
d’ordre Dispositions d’ordre Dispositions
public
partiellement d’ordre
public
Loi
quillot
Association syndicat, 22/06/82
pro, mutuelle, fond
financement
pro, Loi mahaigneire
du « autre
CC »
du
Art 145-15 et 16
Code de commerce
dispositions
L145-910-12
+
autres dispo du CC
Ex : pour les charges
certaines
23/12/1986
locatives et travaux
administrations, cas
spécifiques
à Loi
mernaz Art 645 606-1754-  IDEM
l’origine
des malondain 06 07 89
1755
Source : décret Loi
entrepôts
+ texte subséquent
du 30/09/53
1°) activité libérale
Exceptions :
Résidence principal donc ni commerciale, Source  décret loi
- parking loué
local mixte :
ni
industriel,
ni du 30/09/53
- isolement
Habitant pro
artisanale
- résidence

pas Source  Décret loi
+ annexes (caves d’immatriculation au du 30/09 :
parking, directement RCS ou RM
- E1
NB :
cas
de dédiées)
ordonnance
location meublée :
2°)
Mode
du 18/09/00
- code civil
d’implantation BNC
art 145-1 à 60
- art L68-1
+ adhésion carte
du code de
gestion
commerce
+ cotisation caisse
- E2 Décret du
secondaire
-2-
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retraite spécifique
25/03/07
art
L145-1 à 33
du
code
commerce
1°)
activité commerciale
industrielle
ou
artisanal. Obligation
d’immatriculation ?
voir devoir
2°)
mode
d’imposition : BIC
2-
Modalites pratiques d’extension
Extensions conventionnelles : Il faut l’avis du bailleur. Réserves d’usages
2.1
BAIL CIVIL  BAIL COMMERCIAL
Depuis longtemps, on constate que certaines activités civiles souhaitent opter pour le statut
sécurisant des baux commerciaux, mais encore faut-il que le bailleur soit d’accord.
Conséquences : si tel est le cas, l’échange des consentements concrétisera un seul et
véritable bail commercial. Attention cependant à un paramètre majeur, qui a évolué de
manière significative au début des années 2000 :
Jusqu’à là, la jurisprudence considérait que même si le bail avait été conclu en bon et du
forme, le locataire ne pouvait pas pour autant l’invoquer 9 ans plus tard (lors du
renouvellement), un quelconque droit au maintien dans les lieux.
En effet, le droit en maintien dans les lieux n’est en principe offert qu’aux locataires
remplissant les 3 conditions cumulatives du droit au renouvellement :
- Nationalité
- Condition d’exploitation effective du fonds
-3-
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-
RCS
Or, conséquences : dans un bail civil, il n’y a pas de RCS.
Fort de son constat, les juges du fond ont opérés un revirement conséquent de jurisprudence
à travers successivement un premier arrêt rendu le 17.05.02 en assemblée plénière de la cour
de cassation. Un deuxième arrêt confirmatif rendu le 09/02/05 par la troisième chambre civile
(cour de cassation).
Conséquences : depuis cette époque, une activité civile optant de son plein gré pour le statut
des baux commerciaux, est protégée lors du renouvellement et a donc droit au maintien dans
les lieux même s’il ne remplit pas la condition d’immatriculation.
A contrario, un bailleur qui entend refuser le renouvellement, doit proposer dans le congé
que son refus soit assorti d’une proposition d’indemnisation d’éviction.
BAIL PRO  BAIL COMMERCIAL
2.2
Ce processus consiste à permettre à une profession libérale de bénéficier pleinement du
statut des baux commerciaux (si le bailleur est d’accord). Or, ce processus a donné lieu
jusqu’à la promulgation de la LME du 4/08/08 à d’important contentieux et donc, a des
actions en nullité (totale ou partielle) de certains baux
3 époques sont donc à analyser :
- avant l’apparition du statut spécifique des baux professionnels (1986) : en pratique, biens
des professions libérales étaient alors titulaires soit d’un bail civil, soit d’un bail mixte, soit
d’un bail commercial
- à compter de la promulgation de l’article 57-A de la loi du 23-12-86, l’apparition de ces
nouvelles dispositions sont intégralement d’ordre public, a parfois engendré des situations
contentieuses. :


Certains locataires ayant signé un bail commercial, ont malgré tout revendiqués
l’application d’une des dispositions d’ordre public des baux professionnels. Celles-ci
permettant à un locataire de dénoncer à TOUT MOMENT son bail, moyennant un
préavis de 6 mois. Or les bailleurs ont refuser dans biens des cas, cette résiliation, au
motif que le statut des baux commerciaux prévoit une faculté de résiliation triennale et
donc pas à n’importe quel moment.
Certains bailleurs prétextant que la conclusion du bail commercial était en quelque
sorte liée à une erreur rédactionnelle, refuser d’accompagner le refus d’une offre
-4-
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d’indemnité d’éviction en prétextant que si le véritable bail professionnel avait bel et
bien été conclu, celui-ci n’aurait pas pu prévoir de principe indemnitaire.
Solution 1 :
- signature d’un bail professionnel
- résiliation avec clause expresse de renonciation des dispositions d’ordre public
- signature d’un bail commercial.
V2 :
- signature d’un bail commercial intégrant après comparution des partis, renonciation des
dispositions d’ordre public et définitif des baux professionnels (Problème : on ne peut
se prévaloir des baux professionnels si on a pas conclu en bail pro de location.
Art 1134 : lors du contrat : troubler l’ordre public. Convient aux 2 partis même si :
- lourdeur juridique V1
- erreur V2 et risqué
Voir P11, P2 verso support LME
PB : bail pro libérales, pas de RCS donc pas forcément éligible à un renouvellement.
Attention : malgré la plus grande transparence / souplesse d’extension conventionnelle offre
aux professions libérales (en plein accord avec le bailleur) depuis la LME, il n’en demeure
pas moins qu’une profession libérale n’a pas d’obligations d’immatriculation. Conséquences :
ne remplit pas apparemment aux 3 conditions cumulatives indispensables à la protection
statutaire lors du renouvellement.
Vu le revirement de jurisprudence (2002 puis 2005à tout les analystes s’accordent à
reconnaître que cette absence de RCS ne sera plus un obstacle au droit au maintien dans les
lieux ou à contrario, au versement d’une indemnité d’éviction en cas de congé du bailleur
valant refus de renouvellement.
Bail type :
« bail commercial »
Selon les dispositions des articles «… »
Comparution des partis :
entre « … « bailleur
Et « … » locataire d’autre part.
-5-
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Exposé préliminaire:
Conformément aux dispositions de l’article L 145-2, 7èment du code de commerce, modifié
par la LME du 4 août 2008, les partis décident de manière expresse et non équivoque de
soumettre conventionnellement le présent bail au statut des baux commerciaux
Pour ce faire, le locataire reconnaît parallèlement qu’il renonce à revendiquer lors de
conclusion du présent bail, voir ultérieurement les dispositions du statut des baux
professionnels.
Il s’agit là d’une condition déterminante sans laquelle le bailleur n’aurait pas consenti la
présente convention.
3-
Devoir
Le locataire, personne physique doit être immatriculé au registre du commerce et des
sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si
l’activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé
au RCS. Personne morale : pas de délai.
Désormais, l’obligation d’immatriculation s’applique uniquement aux locataires qui
participent personnellement à l’exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés
d’être inscrits.
Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des
articles L.144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut
des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et
des sociétés. En effet, en confiant l’exploitation au locataire-gérant, son immatriculation n’est
plus nécessairement requise.
Attention : le renouvellement peut être refusé même si le locataire n’est pas responsable du
défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a ainsi validé un refus de renouvellement alors
que l’absence d’immatriculation résultait d’une erreur du greffe (Civ. 3ème, 12 juillet 2000).
Remarque : depuis un arrêt en date du 29 septembre 2004, le locataire ne peut pas se voir
refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation après
l’expiration du bail (Civ. 3ème, 29 septembre 2004).
-6-
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Attention : depuis le 1er janvier 2009, le statut d'auto-entrepreneur permet à une personne
physique d'exercer une activité commerciale, artisanale ou de prestations de services sans être
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers
(RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un bail commercial mais ne peut bénéficier du droit
au renouvellement du bail dès lors qu'il n'est pas immatriculé au RCS ou au RM.
Auto entrepreneur (commerçant personne physique qui bénéficient du régime micro
social) : dispense de RCS (article L 123-1-1 du Code de Commerce). mais numéro siren dans
la limite dun CA de :
80.000 euros pour les entreprises dont l'activité principale est de vendre des marchandises,
objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou qui fournissent des
prestations d'hébergement (hôtellerie, chambres d'hôtes)
32.000 euros pour les entreprises dont l'activité principale est de fournir des prestations de
services à caractère commercial ou artisanal ;
32.000 euros pour les autres prestations de service, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux (BNC).
On peut rappeler que, pour bénéficier du statut fiscal (prélèvement à la source de l’IR en
fonction du chiffre d’affaires réalisé) particulier à l’auto-entrepreneur, il faut posséder un
revenu fiscal de référence n’excédant pas 25.195€ par part de quotient familial soit :
25
195
€
pour
un
célibataire,
50
390
€
pour
un
couple,
62
987
€
pour
un
couple
avec
un
enfant,
75 585 € pour un couple avec deux enfants...
L’entrepreneur n’étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au RM, ne
bénéficie pas des avantages liés à la propriété commerciale (droit au renouvellement du bail,
durée minimale du bail de 9 ans avec une période triennale à l’issue de laquelle le locataire
peut
résilier
le
contrat,
règles
de
plafonnement
du
loyer).
Le droit au renouvellement du bail commercial peut résulter de la volonté du bailleur et du
locataire qui le précisent dans le contrat de bail. En l’absence d’une telle disposition, l’autoentrepreneur doit cesser d’exercer sous le régime de l’auto-entrepreneur et s’immatriculer,
avant le renouvellement, au Registre du Commerce et des Sociétés.
-7-
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Champs d’application
L145-1
7° Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à
favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement
professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.
L-145-5
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou
de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
L-145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux
dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné (1) pour le dernier
jour du trimestre civil (suivant les usages locaux) et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé (2) ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit
par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du
code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le
bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet
d'une notification faite six mois à l'avance et (1) pour le dernier jour du trimestre civil (pour
un terme d’usage). Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au
contrat.
L-145-10
La loi LME supprime la forclusion (perte de droit apres les deux ans, possibilité
d’expulsion). Seule demeure la prescription de 2 ans de l’article L.145-60 du code de
commerce.
L-145-12
-8-
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Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant,
de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit,
si une demande de renouvellement a été faite, le (1) premier jour du trimestre civil (terme
d’usage) qui suit cette demande.
Article L.145-34 Modifié par l’article 47 de la Loi n°2008-776 du 4 août 2008 A moins
d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux
de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est
pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, (4) intervenue depuis la fixation
initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la
construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné
au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut
national de la statistique et des études économiques (de l’indice national trimestriel mesurant
le coût de la construction publié
L145-38 Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit
rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant
entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la
diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de
l'indice trimestriel du coût de la construction (4) ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel
des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire
et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
4-
La durée du bail
La durée du bail est régie par les articles L145-4 et 5 sachant qu’il traite respectivement de
la durée classique et de la durée réduite (lié à un cas particulier), sans oublier les
conséquences lors du renouvellement, des dispositions de l’article L145-12.
-9-
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4.1
DUREE CLASSIQUE
L145-4 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose louer pendant au moins 9 ans, et
d’autre part que le locataire dispose sauf exception, d’une faculté de résiliation triennale.
En effet, depuis 1985, le locataire est susceptible de renoncer, en accord avec le bailleur, a
l’une ou l’autre de ses facultés de résiliation triennale (échéance). Généralement, on
accompagne cette perte de droit d’un à deux mois de franchise de loyer par année ferme
d’occupation (si on prend 6 ans d’un coup, les année ferme = 3 ans sur 6, du coup 3* (1,5) =
4,5. 1,5 = 1 mois et demi de franchise (moyenne).
Sur 9 ans : 6*1,5 : 9 mois de franchise.
2ème cas :
Dans certaines circonstances, les partis peuvent :
- d’une part, rallonger de manière flexible la durée du bail : 9 ans, 9 ans et quelques jours,
10 11 ou 12 ans.
- D’autre part, une faculté éventuellement décalée de résiliation. Voir la aussi une
renonciation du locataire à se prévaloir de l’une ou l’autre de ses facultés de résiliation.
Est-ce que je suis en train de négocier change le droit au renouvellement du locataire :
important à lire dans un bail.
Ex bail : 4 / 7 / 9 ;5. 3/6/10 ; 6/11 ; 12 ans ferme. Renonciation du locataire
4.2
DUIREE REDUITE = BAIL DEROGATOIRE = BAIL CIVIL
D’au + 24 mois. A NE PAS CONFONDRE AVEC BAIL PRECAIRE, ou nommé
convention d’occupation précaire
- convention civile de courte durée (en principe)
-
-
Pouvant être résilié à n’importe quel moment par le bailleur sans préavis, moyennant la
survenance d’un événement extérieur à la volonté des partis et prévu dès l’origine du
contrat.(préemption, expropriation, attente d’autorisation administrative type PD PC)
Moyennant le paiement d’une redevance généralement symbolique
Art L145-5 dérogation
Si c’est plus long, 36 mois : bail civil
- 10 -
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Le locataire après, s’il veut rester et veut bénéficier du statut des baux commerciaux, le
peut. Si le locataire ne fait rien, ainsi que le propriétaire, il s’opère un nouveau bail
Possibilité de prévoir plusieurs renouvellement (ex : 3x – 6 mois) depuis la LME.
6 mois + 1 seul renouvellement de 6 mois : fin au bout d’un an et pas de nouveau
renouvellement. Requalification automatique en bail commercial. Danger.
Bail dérogatoire de 24 mois avec 4 renouvellements respectifs qui ne dépassera pas la date
butoire.
5-
Le renouvellement
Principe : dans la plupart des cas, le bail sera renouvelé dans les formes et conditions du
bail initial.
3 / 6 / 9 / 12 / 15 / 18
3 / 6 / 9 / 12 / 15 / 18 / 21 / 24
2ème hypothèse : étant donné que la durée du bail peut permettre dans deux cas bien
spécifiques d’invoquer un déplafonnement du loyer lors du renouvellement, la durée initiale
doit être parfois examiné avec d’autant plus d’attention. Les deux cas évoqués sont les
suivants :
- bail d’une durée contractuelle à 9 ans
article L145-12 de 2002, si les deux partis ne sont pas d’accord pour que cela soit de plus
de 9 ans, elle sera de 9 ans
- bail d’une durée effective de moins de 12 ans révolus
si pas de congé pour renouvellement, bail prolongé a durée indéterminée. Le locataire part
quand il veut. Déplafonner un loyer : durée révolu de 12 ans. Le lendemain : congé avec offre
de renouvellement par exploit d’huissier : l’une ou l’autre peut demander un déplafonnement
du loyer. Avant, le locataire peut partir ou demander le renouvellement entre 9 et 12 ans.
Si il n »y a pas de congé, pas de renouvellement.
Etape 1 :
9 ans. 6 mois avant l’échéance les partis peuvent :
- bailleur : offre de renouvellement / refus de renouvellement. S’il ne fais rien : stratégie de
faire le mort, j’ai oublié.
- 11 -
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- locataire : faculté de résiliation
Etape 2 : Dans les 6 mois précédent l’échéance :
- le bailleur peut reprendre l’initiative s’il ne l’a pas fait préalablement. Si je fais le mort,
Prolongation du bail. 12 ans révolus. Si le locataire réagit avant les 12 ans, le bailleur
ne pourra plaider un déplafonnement du loyer. Le lendement. Exploit d’huissier, voir
au-dessus.
- locataire : peut demander le renouvellement.
Etape 3 : CDI
Proposition d’un nouveau loyer le 01/01/13. Jouer sur l’incrédulité du locataire. Il peut se
reveiller. Fin de la 12ème année le 31/12/2012. le 14/01/2010 : période de « CDI », donc
possibilité de mettre fin à tout moment. Au-delà de l’échéance (période de CDI), le bailleur
peut reprendre l’initiative de proposer le renouvellement, ou refuser. Le locataire peut faire
une offre de congé avec renouvellement. Si refus du locataire de l’offre, commission, et juge
innefficace : droit d’option du locataire. Voir la revus des loyers de décembre 2009.
Etape 1 2 3 : acte extra judiciaire, pas lettre avec AR. Sinn pas valable.
Dans l’étape 1 : le locataire ne peut pas encore demander le renouvellement.
Le 14/01/2010 : départ du locataire ou demande de renouvellement
Réponse dans les 3 mois : réponde ou non réponse (tacite reconduction). On ne peut
toujours pas déplafonner.
3ème hypothèse :
- bail 6/9
- bail 9 ans ferme.
Sauf accord express des partis, il est clair que la renonciation à l’une ou l’autre ne vaut que
pour le bail initial. Et non pas pour les éventuels renouvellement. Sauf accord express des
partis en ce sens, le bail sera renouvelé pour une durée classique de type 3/6/9
- 12 -
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66.1
Le loyer-fixation initiale et ultérieure.
PREAMBULE
L’impact du loyer sur la création de valeur est d’autant plus sensible depuis près de 20 ans.
Vu l’interférence de plus en plus conséquente entre la sphère financière et le monde de
l’immobilier, le loyer est assimilable à une variable financière sujette à certaines aléas. Dans
ce contexte, l’actualisation des flux de revenus locatifs conditionne non seulement la valeur
immédiate mais plus encore future d’un actif immobilier. Dans le prolongement, ce paramètre
a été progressivement affecté.par certains aléas économiques et juridiques :
-
-
la hausse extraordinaire entre 2000-08 de l’ICC qui était jusqu’à lors l’indice de
référence en matière de baux commerciaux.
Des rapports de force que ceci à engendrer depuis notamment 2004-05 compte tenu de
l’interprétation dynamique que l’on peut faire de l’article de l’article L-145-39 du code
de commerce
De l’adoption récente du nouvel indice des loyers commerciaux, sans compté la mise en
place d’ici fin 2010-début 2011, IAT : indice des loyers des activités tertiaires.
Rappel sur les diverses manières de négocier le loyer initial.
Principe de base : la fixation du loyer initial repose sur la liberté contractuelle.
3 choix :
- le loyer forfaitaire, X€ / m² HC HT / AN (dans la presse c’est un loyer facial, prix de
présentation dans le mandat) différent loyer économique
Entre les deux : risque de franchise et ou de progressivité de loyers (550-575 ect 650)
Pendant X mois le loyer ne perd pas de loyers (franchise), pour des travaux par ex.
Facial : on ne sait pas les arrangements, juste le montant loué
Dans les galeries commerciales : le loyer binaire :
- loyer de base LMG :
o loyer minimum garantie indexé ou révisé.
o clause recette :
 soit un % du chiffre d’affaires, 0,5 et 6,5%.
 Au delà d’un certain seuil de chiffre d’affaires : l’effet cliquet
Le pb c’est si le locataire refuse cela, il ne peut pas s’installer ailleurs car galeries très
prolifiques.
- Loyer totalement variable :
o % du CA X% du CA (superette casino, hotel formule 1)
- 13 -
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Clause d’échelle mobile = indexation ANNUELLE
6.2
IMPACT DE LA LME SUR LES MODALITES DE REVISION TRIENNALE ET OU
D'INDEXATION ANNUELLE DES LOYERS.
La LME a en partie modifié les dispositions du statut des baux commerciaux et d'autant
plus, les habitudes qu'avait pris depuis plusieurs décennies les bailleurs et autres rédacteurs.
la lme a modifier le statut des baux commerciaux et d'autant plus les habitudes qu'avaient
pris depuis plusieurs décennies les bailleurs et autres rédacteurs
Avant LME
Depuis LME
Révision triennale
révision triennale légale
S’applique même en l’absence de toutes S’applique même en l’absence de toutes
dispositions contractuelles dans le bail
dispositions contractuelles dans le bail
Indice : ICC ou choix de l’indice des loyers
commerciaux (ne s’applique pas à tous les
Indice : ICC
baux commerciaux
2ème situation : le bail comporte une clause
d’échelle mobile
indexation annuelle en pratique.
Indice : ICC en priorité INSEE
ICC ou autre choix des parties
Ou choix limités des partis à un indice Indice BT01 de la FNB.
obligatoirement en lien avec l’objet du
contrat. Ex : BT01 de la fédération nationale Depuis la LME :
du bâtiment. Changement des baux en
habitation en 2006 : d’IRL. Indice de
révision des loyers. Indice du quintal de
farine pour les boulangeries (rare). Indices
des prix à la consommation (IPC)  non car
aucun lien.
(entre 2006 et 2008)
Nouvel indice : l’indice des loyers des
commerciaux, de façon purement optionnel.
Pas d’automaticité d’application de l’ILC,
applicable à partir du 5 novembre 2008 et
aux baux en cours, tant en révision triennal
qu’en indexation annuelle. Pour les activités
commerciales et artisants (Article 6 support).
- 14 -
Ecole Supérieure des Professions Immobilières
L’ILC n’est pas applicable pour les bureaux,
entrepôt, activité industrielle. Applicable
uniquement par les locaux INDUStriel
d’entreprises de transport par air.
EX : bail commercial terrain. Peut on opter
pour l’ILC ? Oui. Il y a des baux
commerciaux concernant les terrains.
L’ILAT : concerne les bureaux et les
entrepôts sur option. Indice des loyers et des
activités tertiaires, aux baux professionnels.
L’une des parties ne peut l’imposer à
l’autre.
Analyser la fixation du loyer des baux commerciaux. 20 questions réponses.
Interroger = contrôle continu.
6.3
QUELS FACTEURS D’INSTABILITE SUR LE LOYER L’ICC A-T-IL PROVOQUER DEPUIS LE
DEBUT DES ANNEES 2000
Indices de substitution qui évolue moins vite que l’iCC.
Pendant plusieurs décennies, il a été difficile voir même impossible d’appliquer coté
locataire le dispositif permettant d’invoquer le déplafonnement du loyer.
Il s’est crée une déconnexion entre loyer contractuelle et valeur de marché.
Loyer contractuel : prix du bail
Valeur locative : prix auquel serait supposer relouer les locaux libres à la même date, selon
le contexte du marché.
En cours de bail, je vais essayer d’invoquer un droit à un déplafonnement. Pas automatique
est très encadré. Je vais du loyer contractuel au loyer de marché.
- 15 -
Ecole Supérieure des Professions Immobilières
Depuis le début des années 2000 : évolution du prix des matériaux des logements neufs, et
de prix de revient de ceux-ci (logements).
Les loyers contractuels se sont mis à évolués plus vite que les valeurs de marché dans la
plupart des cas.
A partir de 2000, de combien l’indice à évolué par trimestre ? travail à faire.
2007 2008 : l’indice a augmenté en un an, ce qu’il fallait 8 ans pour constater. De 8 à 10%.
Les valeurs de marchés n’ont pas pris autant d’une année sur l’autre. Renversement de
tendances. Des locataires qui se retrouve avec un surloyer.
- 16 -
Ecole Supérieure des Professions Immobilières
Deuxième remarque : vu les circonstances, il est apparu possible d’invoquer pour le
locataire les dispositions de l’article L145-39 du code de commerce. Pas pour la révision
triennale, que pour l’échelle mobile. Révision = tentative pour porter le loyer à la valeur
locative. On peut le demander chaque fois, pas au bout de 9 ans. S’il y a un avenant au bail
type parking.
3 6 9 révisions triennales
3 6 9 avec indexation annuelle, révision triennal s’applique.
Calcul : 2000 : 1083 * 1,25 = 1353
On atteint ce seuil le premier trimestre 2006. Je peux invoquer une révision à la baisse du
loyer. 2001 : 1125*1,25 : 1426
Premier trim 2003 : 1183*1,25 = 1478. 2008.
2T 2004 : 1267*1,25= 1583 on ne la jamais atteint.
Problème : il y a eut un avenant ?
Avenant :
- ajout de surface et ou parking moyennant augmentation de loyers.
- Retrait de surfaces avec adaptation du loyer = dernier loyer fixé contractuellement.
Feinte : le propriétaire propose gentillement un parking en plus, pour éviter le
déplafonnement. OU le locataire demande des places, même si c’est pas réfléchi par le
propriétaire.
2001 :
2005 :
2008 :
IPD : christian
Dans les 50 ans à venir, 50% d’augmentation de l’ICC. Prix de revient des matériaux vont
augmenter.
Prendre un indice de substitution pour voir une augmentation des loyers en conséquence :
ILC ou ILAT.
Non respect des clauses de contrats si on décale une indexation. Les partis ont autant de
droit et d’obligation que inversement. Il faut demander l’indexation puis demander le
déplafonnement après. C’est risqué d’indexé quand bon vous semble.
Remarque suivante
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Ecole Supérieure des Professions Immobilières
Afin d’éviter une instabilité contractuelle provoqué par les effets de l’article L145-39, les
partis ont aujourd’hui la possibilité d’envisager d’autres variantes :
 Changer d’indice en cours de bail. On sait que l’évolution des indices de substitution
(BT01, ILC, ILAT) ont vocation a évolué nettement moins vite que l’ICC.
 Tout comme dans un contrat de financement immobilier, il est possible
contractuellement, si l’on conserve l’ICC, de le caper. +2-2. On pourrait caper qu’à la
hausse ? on ne peut pas. Il faut caper à la hausse et à la baisse.
 Le bailleur fait volontairement abstraction de l’indexation, au risque que le locataire la
lui réclame du respect des obligations du contrat et ce, afin de pouvoir invoquer à
l’issu les dispositions de l’article L145-39.
Actualité FNAIM
Il y a une question prise de position pareil que la FNAIM.
Fixation judicaiire ou à l’amiable selon l’article.
Dernières remarque : l’action en révision du loyer doit obéir à un certain formalisme. Aussi
étonnant que cela puisse paraître, cette action doit faire l’objet d’une demande assez
circonstancier transmise à tout le monde par lettre recommandé avec accusée de réception.
(L’acte extra judiciaire n’étant pas impératif). De plus, cette demande doit nécessairement
faire apparaître le nouveau loyer demandé par le locataire faute de nullité. Enfin, le courrier
doit, pour des raisons pratiques, reproduire les termes de la clause d’échelle mobile, voir du
ou des avenants ultérieurs. Généralement, elle indique que faute d’accord amiable, les partis
se réservent le droit de saisir la commission départementale de conciliation, voir du juge des
loyers commerciaux.
6.4
AUTRE FACTEURS D’INSTABILITES EN COURS DE BAIL OU LORS DU RENOUVELLEMENT
Bien que le plafonnement du loyer, à hauteur du jeu de l’indice, soit un principe bien établi
dans les baux commerciaux, il n’en reste pas moins que divers paramètres peuvent permettre
au-delà des articles L145-38 et 39, d’invoquer le déplafonnement du loyer.
Déplafonner un loyer est un droit, parfois de la négociation.
Facteurs :
 L’état du marché au moment où la stratégie de déplafonnement est envisagée. Dans
des périodes de marché incertain ou très dégradées, comme cela a été le cas entre 1991
et 1996, voir depuis mi-2008. L’augmentation de l’offre notamment en terme de
bureaux et de locaux industriel, permet aux locataires de faire jouer éventuellement la
menace d’un départ anticipé (en fin de période triennale, en fin de bail ou à tout
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moment en cas de prolongation tacite). Ceci ne pourra être réalisé que dans le cadre du

formalisme de l’article L145-9 du code de commerce, tout en sachant qu’un processus
de déménagement se doit d’être anticipé. Le locataire y a donc réfléchi avant.
Par ailleurs, le statut des baux commerciaux prévoit, plus spécifiquement pour les
commerces un droit du locataire a demandé la « déspécialisation » et définit par les
articles L145-47 à 54 du code de commerce, et consiste à adjoindre ou à modifier
totalement là ou les activités prévu au bail. Dans le premier cas, on parle d’adjonction
d’activité connexe et ou complémentaire à l’activité principale, ce qui permet en
contrepartie au bailleur d’obtenir généralement (car c’est prévu ainsi) une
revalorisation du loyer lors de l’échéance triennale suivante.). dans le second cas, le
locataire souhaite radicalement modifier la ou les activités prévues dans le bail, et
obtenir en contrepartie une augmentation substantielle (sans qu’il soit nécessaire
d’attendre la fin de la période triennale en cours). Attention : ceci n’est possible que
sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et encore plus dans certains

cas, des clauses plus ou moins restrictives de destinations prévues dans le règlement
de copropriété.
L’environnement du bien peut avoir un impact positif ou négatif sur la fréquentation,
et par la même la rentabilité de l’exploitation. C’est ce que l’on a coutume d’appeler
les facteurs locaux de commercialité. Ceux-ci peuvent être invoqué par l’une ou
l’autre des partis en cours du bail (via certaines dispositions particulières de l’article
L145-38) ou de manière bien plus directe lors de l’échéance du bail. En l’occurrence,
il peut y avoir amélioration ou paupérisation des dits facteurs, ce qui va conduire le
bailleur à tenter d’obtenir une augmentation du loyer au delà du jeu de l’indice.
D’autre part, coté locataire, a tenter une diminution du loyer en deçà du jeu de
l’indice.
De plus, il est fondamental de rappeler que pour invoquer ces facteurs, il ne suffit pas
d’établir leurs preuves matérielles et leurs existences avérées. Encore faut il établir que le ou
les facteurs invoqués ait eut pendant la durée du bail écoulé, une influence directe sur la ou
les activités du commerce concerné. Elément de preuves irréfutable : Chiffre d’affaires. Ex :
Restaurant la tour d’argent à bastille, qui a plagié le nom de la tour eiffel : deux ou trois fois
que le bailleur a essayer de déplafonner le loyer. L’apport de l’opéra bastille en tant que
facteur locaux de commercialité n’a jamais marcher. A contrario, ca a marché pour Mac
donald, déplafonnement a cause des facteurs locaux de commercialité (élargissement des
trottoirs) = augmentation des flux de paiement. Loyer déplafonner mise en place
rétroactivement.
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