Etude sur l`occupation et la réutilisation des bâtiments dans les

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Etude sur l’occupation et la réutilisation des
bâtiments dans les Parcs d’Activité Économique
ETUDE MENÉE DU 1ER FEVRIER 2016 AU 31 JANVIER 2017
La Cellule Parcs d’Activité Durables est gérée par l'Union Wallonne des Entreprises et financée par la
Wallonie avec le soutien du Ministre ayant les parcs d’activité économique dans ses attributions.
Source : Bureau Economique de la Province de Namur

ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
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Remerciements
La Cellule Parcs d’Activité Durables de l’Union wallonne des Entreprises, tient à remercier toutes les
personnes qui, de par leur expérience, leurs conseils et leur disponibilité, ont contribué à la
réalisation de cette étude.

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TABLE DES MATIERES
1. Les parcs d’activité économique en Wallonie .......................................................................... 4
2. Contexte de l’étude ............................................................................................................... 5
3. Etude sur l’occupation et la réutilisation des bâtiments dans les Parcs d’Activité Économique . 7
3.1. L’enquête menée auprès des entreprises ......................................................................... 7
3.1.1. La méthodologie ................................................................................................................ 7
3.1.2. Résultats et interprétations de l’enquête ......................................................................... 8
a) La nature des répondants ................................................................................................... 8
b) Une tendance marquée pour la construction de bâtiments neufs en PAE ......................... 9
c) Quels sont les facteurs déterminants pour une réhabilitation ? ......................................10
d) Une sollicitation importante des architectes et des bureaux d’études ............................12
3.2. Les entretiens individuels avec les acteurs clés .............................................................. 12
3.2.1. Les intercommunales de développement économique .................................................. 14
3.2.2. Les entreprises ................................................................................................................. 18
3.2.3. Les autres acteurs ............................................................................................................ 21
3.3. Une table ronde pour rassembler les avis ...................................................................... 22
3.4. Les pistes de recommandations ..................................................................................... 23
a) L’élaboration d’une base de données ...............................................................................23
b) La maitrise foncière ..........................................................................................................24
c) Les aides octroyées pour le « revamping » des PAE .........................................................27
d) Une nouvelle aide financière pour un bâtiment ayant déjà été subsidié .........................27
e) La sensibilisation des acteurs de terrain et des entreprises .............................................28
f) La construction de bâtiments modulables ........................................................................28
g) La simplification et l’accélération des procédures administratives ..................................29
h) Une législation plus claire en matière de pollution des sols .............................................30
i) Les partenariats public-privé ............................................................................................30
4. Conclusions ......................................................................................................................... 31
5. Sources ............................................................................................................................... 32
5.1. Articles ......................................................................................................................... 32
5.2. Sites internet ................................................................................................................ 33
6. Annexe ................................................................................................................................ 33
6.1. Annexe 1 : Questionnaire issu de l’enquête menée auprès des entreprises ..................... 33

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1. Les parcs d’activité économique en Wallonie
Avec une superficie de 16.844 km2 pour près de 3.598.000 habitants (214 hab/km2), le territoire
wallon est couvert à 1,4% de zones d’activité économique. Sur cette faible proportion de territoire,
on dénombre, en 2016, 262 parcs d’activité économique dont 7 parcs scientifiques, 6 parcs
logistiques et 11 parcs multimodaux, représentant une surface totale de 12.835 ha. Près de 9% des
entreprises wallonnes y sont installées, ce qui représente environ 7100 entreprises
1
.
La ventilation des entreprises par province nous montre que c’est le Brabant wallon qui présente la
plus grande densité d’entreprises par habitant : 24 entreprises pour 1000 habitants. Les provinces de
Namur, Luxembourg et Liège la suivent de près avec une densité de 21 entreprises pour 1000
habitants. Enfin, la Province de Hainaut est en dernière position, malgré le fait qu’elle dispose du plus
grand nombre d’entreprises en Wallonie (Figure 1).
Figure 1 : Ventilation des entreprises par province
En Wallonie, les parcs d’activité économique, développés depuis la Seconde Guerre mondiale,
représentent environ la moitié de la zone dédiée à l’activité économique au plan de secteur et sont
gérés par les intercommunales de développement économique (IDE). L’autre moitié est constituée
de terrains appartenant à d’autres opérateurs tels que les ports autonomes, les communes, les
promoteurs privés, etc.
2
.
Pour la majorité des parcs d’activité économique wallons, le constat semble être le même : il est de
plus en plus difficile d’affecter de l’espace neuf à l’installation et au développement des activités
économiques. Cette problématique concerne tant les investisseurs étrangers que les entreprises
wallonnes qui souhaitent étendre leurs activités ou simplement investir en Wallonie.
Le manque de terrains vierges disponibles pousse alors les opérateurs publics à créer de nouvelles
zones souvent au détriment des parcelles agricoles, également nécessaires à notre économie. Cette
tendance entre de plus en plus en conflit avec les principes de développement durable et de gestion
parcimonieuse du sol.
Dans les années 60 et 70, les intercommunales ont vendu des terrains de grandes superficies à des
entreprises ne construisant parfois que sur une petite partie du site et gardant le reste pour une
extension future. A l’époque, les questions relatives à l’aménagement du territoire et la raréfaction
des terrains ne se posaient pas.
1
Chiffres issus de Wallonie Développement
2
Union wallonne des Entreprises. 2008. Entreprises et développement territorial – Etude sur la situation de l’entreprise.

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Face à ce constat, les intercommunales ont alors développé une série de mesures visant à mettre en
place une politique de gestion plus parcimonieuse du sol
3
:
- L’adoption de normes indicatives de densité d’emploi par hectare ;
- L’empêchement de toute tentative de spéculation sur les terrains vendus ;
- La limitation de vente de terrains en vue d’extensions futures ;
- La sélectivité des candidats-investisseurs en fonction de leur secteur d’activité ;
- Micro zones d’activités urbaines ;
- Réhabilitation des SAR (sites à réaménager).
Ces différentes mesures contribuent à gérer de manière plus efficace le territoire et mériteraient
d’être renforcées sur le long terme. D’autres pistes existent. Parmi celles-ci, la réutilisation et la
valorisation de l’immobilier conforme existant et singulièrement du stock de bâtiments existants
devenus inoccupés pour diverses raisons, nous semble être un des enjeux futurs en matière de
développement territorial.
Cependant, cette piste ne pourra pas, à elle seule, répondre aux multiples enjeux liés à la politique
foncière. La mise en œuvre combinée de plusieurs mesures sera donc nécessaire pour pouvoir influer
positivement sur le développement territorial de la Wallonie.
2. Contexte de l’étude
Dans un contexte où il est de plus en plus difficile d'affecter de l'espace neuf à l'activité économique
et où l’offre en bâtiments de seconde main ne fait que croître, la réutilisation et la valorisation du
bâti existant dans les parcs d’activité économique (PAE) semble être une des pistes à envisager pour
répondre à la demande en terrains économiques.
L'UWE, via la Cellule Parcs d'Activité Durables (CPAD), a pour ce faire, mené une étude portant sur
cette problématique. L’objectif poursuivi est de comprendre les raisons pour lesquelles les
entreprises ont tendance à se tourner vers la construction de bâtiments neufs alors que le parc
immobilier de seconde main est de plus en plus important. En effet, si l’objectif est de valoriser le
bâti existant dans les PAE, il est essentiel de savoir ce dont les entreprises ont réellement besoin et
ce que les bâtiments existants doivent présenter comme caractéristiques pour rester attractifs aux
yeux des investisseurs potentiels.
L’objectif de l’étude menée dans le cadre des travaux de la CPAD est double :
- Identifier les raisons ayant poussé certaines entreprises à opter pour un bâtiment existant
ou, au contraire, un terrain vierge ;
- Proposer un ensemble de pistes de recommandations favorisant la réhabilitation de l’ancien
bâti en zones d’activité, et de manière plus générale, tendre vers une gestion encore plus
parcimonieuse du sol.
Cette étude s’est déroulée sur une période d’un an, entre le 1er février 2016 et le 31 janvier 2017, et
comporte trois volets :
- La réalisation d’une enquête auprès des entreprises wallonnes afin d’identifier les raisons les
ayant poussées à opter pour un bâtiment existant ou au contraire un terrain vierge dans un
parc d’activité économique. Elle permet de tirer des leçons de l'expérience de certaines
entreprises ayant été confrontées à cette problématique.
- La réalisation d’interviews auprès d’acteurs économiques clés : les 8 intercommunales de
développement économique, des représentants d’entreprises, des agences immobilières et
3
Conférence Permanente du Développement Territorial – Evaluation des besoins en matière de zones d’activités économiques Missions
d’expertise – Janvier 2007.