La Cité Wagner - I

7
La Cité Wagner
Mulhouse
7
42 logements individuels denses
en rénovation urbaine
83
87
La Cité Wagner
Mulhouse
I12 000
Mulhouse
habitants
Ca r t e d ’id en t it é
d e l’o pér a t io n
Cité Wagner
Localisation :
Mulhouse - Haut-Rhin (68)
Contexte urbain :
Renouvellement urbain - opération ANRU
Superficie :
10 ha
Programme :
Réhabilitation de 405 logements
Démolitions de 230 logements
Reconstruction de 168 logements
S
Dans un contexte
en renouvellement urbain, la ville
de Mulhouse démontre avec
la rénovation urbaine de
la Cité Wagner qu’il est
possible d’offrir de
nouveaux programmes
d’habitat intermédiaire
qui renouvellent l’image
d’un quartier
d’habitat social.
Maître d’ouvrage :
Mulhouse Habitat
Maîtres d’œuvre :
Atelier Ott Collin, architecte mandataire
Julien Defer, architecte associé
Isabelle Hurpy, environnementaliste (AMO)
Catherine Linder, paysagiste
AGE, bureau d’études VRD
Opération de 42 logements
Maître d’ouvrage :
Mulhouse Habitat
La frange nord
de la Cité Wagner
entièrement
requalifiée dans le
cadre d’une
politique globale
de démolitionreconstruction
Maîtres d’œuvre :
Atelier Ott Collin, architecte mandataire
Julien Defer, architecte associé économiste
Bernard Bastien, sociologue
BEREST, bureau d’études VRD
La Cité Wagner - Mulhouse
Statut d’occupation :
Logement locatif social
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Typologies :
8 maisons en bande
19 logements intermédiaires
15 logements collectifs
Date de réception :
Juin 2007
Adresse :
Angle rue de la Mertzau et rue d’Agen
Mulhouse
CENTRE-VILLE
LA CITÉ WAGNER
AU CŒUR DES MUTATIONS
Située au nord de la ville de Mulhouse et en
limite des zones d’habitat, la Cité Wagner
cohabite avec de grandes infrastructures
et des équipements structurants pour
l’agglomération, comme le musée de
l’Automobile, le dépôt du tramway et
le parc des expositions. Construite à la
fin des années 50 sur un terrain libre,
cette cité est aujourd’hui rattrapée par
l’urbanisation. Située à 15 minutes à pied
du centre-ville, elle est desservie depuis
l’été 2006 par une ligne de tramway qui la
– QUARTIERS SOCIAUX –
relie directement à celui-ci. Sujette à une
paupérisation grandissante, et parmi les
loyers les moins chers de l’agglomération,
la Cité Wagner n’a jamais fait de par
le passé l’objet de rénovation. Sa
requalification globale engagée depuis
1999 est aujourd’hui inscrite dans
le programme de rénovation urbaine
(ANRU)*. Au-delà de cette requalification,
l’objectif poursuivi depuis plusieurs années
par le maître d’ouvrage, Mulhouse Habitat,
a été d’établir une stratégie pour inscrire
le renouvellement de la Cité Wagner, dans
un processus global de transformation
urbaine, économique et sociale.
GREFFE DE BOURG
–
EXTENSION URBAINE
agglomération
quartiercommune
îlot logement
Calendrier
1999
Concours européen sur le quartier
de la Mertzau au nord de la Cité Wagner
2000
Marché de définition de la Cité Wagner
2003
Étude préoperationnelle sur la frange nord
de la Cité Wagner
2004/05
Réhabilitations de 400 logements
Démolition de 230 logements
2005
Début des reconstructions sur la partie nord
2007
Livraison des premiers logements (54 log.)
dont l’opération Ott-Collin (42 log.)
et du siège de Mulhouse Habitat
Située aux limites de la ville, la Cité Wagner est aujourd’hui
reliée au centre-ville par le tramway
Le renouvellement urbain de la Cité
Wagner s’inscrit dans la requalification
globale de la frange nord du quartier. Cette
restructuration du secteur a pour objectif de
relier la Cité Wagner au reste de la ville en
favorisant les échanges et les continuités
urbaines. Ainsi, l’arrivée du tramway a permis
la requalification des voiries mais aussi
des espaces publics, le parvis d’accès au
musée de l’Automobile a été entièrement
requalifié, les berges du canal de l’Ill ont
été réaménagées en promenade piétonne.
Ce projet s’inscrit en trame de fond, dans
une politique globale de développement
durable portée par la ville et le bailleur social,
qui souhaitent favoriser les déplacements
piétons, les modes doux et la construction
de bâtiments HQE.
LA CITÉ WAGNER DIVERSIFIE
SES FORMES D’HABITAT
Constituée à l’origine de 635 logements
répartis dans 13 barres d’immeubles, la Cité
Wagner diversifie ses formes d’habitat. Cinq
barres totalisant 230 logements ont été
démolies pour faire place à 22 petites unités
résidentielles n’excédant pas quatre niveaux
et regroupant 168 logements. Sur la partie
sud de la cité, 405 logements répartis en 8
immeubles ont été conservés et réhabilités
entre 2002 et 2005. L’objectif poursuivi par
Mulhouse Habitat et la ville est de changer
l’image du quartier avec :
- une politique de dédensification ;
- des reconstructions respectant une mixité
typologique ;
- l’implantation de locaux d’activités et la
construction du siège de Mulhouse Habitat ;
- à terme la requalification des équipements
existants (école primaire et centre social).
LE
DÉVELOPPEMENT DURABLE AU
CŒUR DE LA TRANSFORMATION
La volonté du maître d’ouvrage de réaliser
une opération prenant en compte le
développement durable s’est traduite de la
manière suivante :
1. Un espace sans voiture qui laisse la
place aux piétons et aux espaces verts ;
- choix stratégique de contrecarrer l’envahissement de l’espace public par la voiture ;
- volonté de préserver et de valoriser les
espaces verts situés au cœur du quartier ;
- choix de développer des modes doux
en confortant le statut des cheminements
piétonniers et cyclables ;
- proximité d’une nappe phréatique excluant
la construction de parkings en sous-sol.
2. Une bande active qui protège les futures
constructions des nuisances de la rue de
MAISONS SUPERPOSÉES –
MAISONS EN BANDE
–
La démolition de
5 barres fait place
à 22 petites unités
résidentielles qui
diversifient l’offre
d’habitat.
MAISONS DE VILLE
–
MAISONS ACCOLÉES
La Cité Wagner - Mulhouse
LE RENOUVELLEMENT URBAIN
DE LA PARTIE NORD
DE LA VILLE
85
La Cité Wagner
Mulhouse
Sur la partie sud du quartier,
405 logements répartis en 9 immeubles ont
été réhabilités et résidentialisés
La Cité Wagner - Mulhouse
5 barres d’immeubles
démolis ont fait
place à 22 unités
résidentielles
n’excédant pas R+3
86
Mertzau, située au nord du quartier, s’organise de la manière suivante :
- une bande végétale large de 6 m en bordure de la rue de la Mertzau sert de filtre
végétal et de cheminement piéton-vélo ;
- un silo à voiture localisé en front de
rue protège acoustiquement les futures
constructions ;
- trois pavillons de stationnements associés
aux trois opérations de reconstructions protègent les bâtiments de logements orientés
perpendiculairement par rapport à la rue ;
- des éléments de filtres protègent l’intimité
des logements et des jardins : locaux poubelles, garages à vélos, abris de jardins, ....
3. Un habitat diversifié, adapté aux besoins
des familles et aux nouvelles façons
d’habiter :
- les programmes intègrent tous de l’habitat
intermédiaire : maisons en bande et/ou
maisons superposées ;
- de petites unités sont créées, avec une
grande diversité de typologies et de statuts ;
- l’ensemble des opérations de reconstruction sont des bâtiments à Haute Qualité
Environnementale.
La prise en compte du développement
durable dans le plan d’aménagement s’est
aussi traduite de la façon suivante :
- les bâtiments sont orientés sud-ouest
pour des apports solaires maximum ;
- les arbres remarquables sont conservés
et intégrés au projet ;
- les eaux de pluie sont récupérées dans
CENTRE-VILLE
une rivière sèche le long du parking silo ;
- une aire de présentation des déchets
le long de la rue de la Mertzau a été
aménagée.
LE PROGRAMME DE
L’OPÉRATION OTT ET COLLIN
42 L O G E M E N T S
- Un petit immeuble de 15 logements
collectifs répartis en quatre T2, neuf T3,
deux T4 et un local d’activités de 450 m2 ;
- trois bâtiments de 19 logements intermédiaires répartis en trois T3, douze T4 et
quatre T5, regroupant des appartements
simplex en rez-de-chaussée et des duplex
aux étages ;
- deux ensembles de 8 maisons en bande
réparties en un T4 et sept T5 duplex.
– QUARTIERS SOCIAUX –
Des accès individualisés pour les simplex
en rez-de-jardin et les duplex aux étages
Un espace
entièrement dédié
aux piétons en
circonscrivant la
voiture à la
périphérie de la cité.
GREFFE DE BOURG
–
EXTENSION URBAINE
agglomération
commune
quartier îlot logement
5 concepteurs aménagent la frange nord du quartier, d’ici 2010
168 logements seront construits (Formats Urbains, Cabinet AEA, Cabinet DRLW, Atelier Dauber)
UN
HABITAT DIVERSIFIÉ ET
ADAPTÉ AUX FAMILLES
MAISONS SUPERPOSÉES –
Des matériaux respectueux de l’environnement :
ossatures, menuiseries extérieures
et façades en bois
La mise en œuvre
de ce projet de
10 hectares a été
largement facilitée
par l’unicité du
maître d’ouvrage et
propriétaire foncier :
Mulhouse Habitat.
MAISONS EN BANDE
–
MAISONS DE VILLE
La Cité Wagner - Mulhouse
Située au nord-est de la Cité Wagner, (à
l’angle de la rue de la Mertzau et de la rue
d’Agen), l’opération des architectes Ott et
Collin est la première des cinq opérations
de reconstruction prévues sur la frange
nord du quartier. L’objectif de Mulhouse
Habitat a été de rechercher une mixité tant
sociale que typologique, et de proposer
un habitat diversifié, adapté aux besoins
variés des familles. Ainsi, parmi les 42
logements, on trouve des logements
collectifs, des logements intermédiaires
(appartement en rez-de-jardin et duplex
aux étages) et des maisons de ville,
avec des tailles allant du T2 au T5. Ces
typologies répondent à une demande de
logements adaptés aux nouvelles façons
d’habiter. Chaque
logement dispose
d’un accès individualisé et d’un espace
extérieur privé. Les parties communes
sont réduites au minimum pour l’immeuble
collectif qui dispose de coursives pour
desservir les appartements.
Cette organisation permet de réduire au
minimum les charges communes. L’accès
principal aux logements s’effectue par
des cheminements de plain-pied afin de
permettre leur accessibilité aux personnes
à mobilité réduite.
–
MAISONS ACCOLÉES
87
La Cité Wagner
56
log/ha
Mulhouse
L’opération Ott et
Collin présente une
grande diversité
typologique :
- 19 logements
intermédiaires,
- 8 maisons en
bande,
- 15 logements en
petit collectif
Une composition
architecturale qui
préserve l’intimité
entre les logements
et agrémente les vues
plongeantes avec des
toitures végétalisées
UNE
La Cité Wagner - Mulhouse
MODULARITÉ PROPRE AUX
LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES
88
Les différentes typologies de logements
ont été réalisées en partenariat avec
un sociologue que l’agence Ott-Collin
a associé à son équipe. L’agencement
intérieur des logements intègre les choix
d’aménagement suivants :
- un espace en plus, appelé « le mirobolan » :
cet espace à usage non déterminé, situé entre
le séjour et la cuisine, peut devenir un bureau,
une salle de jeux, une extension du séjour,
au gré des besoins des locataires ;
- une chambre autonomisable : cette
pièce située à l’écart des espaces de jour
est connectée à une gaine technique et
équipée d’un lavabo ;
- des portes coulissantes ou escamotables
permettent d’ouvrir la cuisine sur le séjour
ou de prolonger le séjour sur une chambre ;
- une organisation des parties jour/nuit
différentes selon les duplex : propositions
aux futurs locataires de choisir entre deux
conceptions de duplex différentes : la
partie nuit en bas et la partie jour en haut,
ou inversement ;
- des espaces extérieurs privatifs : une
terrasse équipée d’une pergolas végétalisée
de 10 m2 prolonge de plain pied l’étage ou un
jardinet (15 à 20 m2) au rez-de-chaussée ;
- les logements en rez-de-chaussée répondent aux normes handicapés : logements
adaptables en cas de besoins particuliers.
CENTRE-VILLE
DES
REZ-DE-JARDIN QUI
PRÉSERVENT UNE INTIMITÉ
Ce programme de logements intermédiaires
et de maisons en bande intègre la gestion
des vis-à-vis. Les bâtiments orientés
est-ouest, disposent de larges ouvertures au sud (baies vitrées) et des
fenêtres plus réduites en hauteur au nord.
Pour les maisons en bande : la privatisation
et la gestion des vis-à-vis sont clairement
affirmées par une clôture doublée d’une
haie venant se caler sur les locaux annexes
du programme, servant de garage à vélos,
de local poubelles ou de cellier.
– QUARTIERS SOCIAUX –
Pour les logements intermédiaires : un
muret bas doublé d’une haie assure la
limite entre la voirie et l’espace privatif
occupé par les entrées au rez-de-chaussée
et les escaliers extérieurs.
DES LOGEMENTS CERTIFIÉS
« HABITAT ET ENVIRONNEMENT »
Le choix du maître d’ouvrage d’inscrire
cette opération dans une démarche de
développement durable s’est traduit aussi
par la réalisation de constructions certifiées
« Habitat et Environnement ». Les cibles du
GREFFE DE BOURG
–
EXTENSION URBAINE
agglomération
commune
quartier îlot
logement
Des surfaces
généreuses pour
les logements
superposés (type B)
entre 92 et 95 m2
pour les T4 et
environ 110 m2
pour les T5
Des espaces
extérieurs privés
pour chaque
logements :
- des jardins pour les
logements en rez-dechaussé
- de larges terrasses
pour les logements
superposés
- utilisation de la brique monomur, ossature
bois, menuiseries extérieures et façades en
bois sur les attiques ;
- toitures végétalisées sur les maisons de
ville, les pavillons de stationnement et le
local d’activités ;
La maîtrise de l’énergie :
- l’orientation des bâtiments optimise les
apports solaires et l’éclairage naturel ;
- un système de panneaux d’osier tressé
et de pergolas végétalisées permet la
régulation des apports solaires ;
- un mode de chauffage au gaz optimisé
(chaudières individuelles à condensation pour
les logements intermédiaires et individuels) ;
MAISONS SUPERPOSÉES –
MAISONS EN BANDE
–
- un système de puits permet l’infiltration des
eaux de toiture.
Une offre d’habitat
diversifiée :
des maisons en
bande, des maisons
superposées et un
petit collectif.
MAISONS DE VILLE
–
MAISONS ACCOLÉES
La Cité Wagner - Mulhouse
label Qualitel ont porté sur : le management
environnemental, l’énergie et la réduction de
l’effet de serre, le choix des matériaux, l’eau,
le confort, la santé et les gestes verts.
Elles se sont traduites dans le projet de la
manière suivante :
La protection contre les nuisances :
- un écran sonore en panneaux antibruit servant de façade aux pavillons de
stationnement, végétalisés le long de la rue
Mertzau ;
- des voitures contenues en périphérie des
zones d’habitat.
Des matériaux de construction respectueux
de l’environnement :
89
La Cité Wagner
56
log/ha
Mulhouse
Indicateurs de densité
Surface du terrain
0,75 ha
Emprise bâtie au sol
2 820 m2 = 38 %
Emprise non bâtie
4 680 m2 = 62 %
67,5 % jardins privatifs
32,5 % espaces collectifs piétons
SHON
4 461 m2
Densité bâtie
0,6
Densité de logements
56 lgts/ha
Stationnement
Regroupé dans des pavillons de parking
(1 place par logement)
Une offre d’habitat social renouvelée et attractive
Indicateurs financiers
Charge foncière
137 euros HT/m2 SHON
Une diversité d’espaces privés appropriables :
- une entrée individualisée
- une pergolas, support pour les végétaux
- une pièce de jour ouverte sur deux terrasses
- une double hauteur dans le mirobolan
Coût de construction
4 101 905 euros HT
Coût des études et frais
609 017 euros HT
Coût total de l’opération
5 321 473 euros HT
date de valeur fin 2005
Coût construction SHON/m2
1 193 euros HT
date de valeur 2006
Prix de location
4,91 euros/m2 hors charges
en financements PLUS-CD
15 euros/mois jardin, terrasse
40 euros/mois garage
La Cité Wagner - Mulhouse
DES
90
OBJECTIFS TENUS
Mulhouse Habitat, comme de nombreux
bailleurs de grandes villes, est confronté à
l’expression de nouveaux besoins. Aussi
a-t-il souhaité à travers cette opération
proposer de nouvelles solutions de
logements qui répondent aux attentes
des habitants. Mener une politique de
dédensification, inscrire l’opération dans
une démarche de développement durable
et proposer une mixité typologique, tels
étaient les objectifs de départ fixés par
Mulhouse Habitat à son maître d’œuvre.
CENTRE-VILLE
La maîtrise foncière du tènement complet
de la Cité Wagner par le bailleur social, la
bonne entente et l’étroite collaboration de
celui-ci avec les architectes ont largement
facilité la réalisation de cette opération.
Les habitants y ont été associés grâce à
une concertation étroite, tout au long de
l’élaboration du projet et de sa réalisation.
– QUARTIERS SOCIAUX –
GREFFE DE BOURG
Charges mensuelles
34 euros T2 - 68 euros T4 - 76 euros T5
(charges parties communes,
taxe ordure ménagère, eau froide)
Montant des subventions
1 201 894 euros
Partenaires financiers
Anru : 819 376 euros - 14,6 %
Conseil général : 96 600 euros - 1,72 %
Conseil régional : 126 000 euros - 2,2 %
Ville de Mulhouse : 126 000 euros - 2,2 %
Adème énergie : 9 900 euros - 0,18 %
Région solaire : 11 250 euros - 0,20 %
GDF : 12 768 euros - 0,22 %
–
EXTENSION URBAINE