Baromètre de l`investissement immobilier français

Baromètre de
l’investissement
immobilier
français
ème
Les investisseurs institutionnels
livrent leurs anticipations de
marché pour 2011
Principe du baromètre Typologie du panel
Les participants
AEW Europe
Allianz Real Estate France
Altaréa France
Amundi Immobilier
Axa REIM
BNP Paribas Assurances
BNP Paribas REIM
Euragone
Foncière des Régions
GE Real Estate France
Icade
ING REIM France
KanAm Grund
Klépierre
Lasalle Investment Management
Silic
STAM Europe
UFG REM
L’ensemble de ces sociétés d’investissements gèrent
plus 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers en France.
En décembre 2009, IPD France a
lancé un nouvel outil au service de la
transparence et de la lisibilité du marché
immobilier français. Cet instrument
indépendant a pour vocation de suivre
et de mesurer les anticipations des
investisseurs institutionnels concernant
l'évolution des marchés, à la location
comme à l'investissement, ainsi que leurs
stratégies d’investissement.
Nous avons le plaisir de présenter ici la
quatrième édition de ce Baromètre.
Un panel représentatif des structures
d’investissement présentes en France est ainsi
réuni trimestriellement. Au cours de ces réunions, les
décideurs de ces structures exposent leur vision du
marché immobilier français. Croissance française, taux de
rendement des actifs immobiliers aujourd’hui et demain, loyers
faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement…
une vingtaine d’indicateurs est ainsi passée au crible par
des acteurs clés du marché immobilier d’aujourd’hui et de
demain.
Nous tenons à remercier ici l’ensemble de nos panélistes,
pour cette quatrième édition de deux nouveaux investisseurs :
Icade et Invesco Real Estate.
4 édition - novembre 2010
Invesco Real Estate
Gecina
qui contribuent à la pérennité de cet outil. À noter l’entrée
Generali France Immobilier

1Quelles
perspectives
économiques ?
Après une année 2009 extrêmement chahutée, 2010 semble
bien partie pour renouer avec la croissance, comme en
attestent les chiffres officiels des deux premiers
trimestres. Pour l'ensemble de l'année
2010, les panélistes tablent sur
une progression de l'ordre
de 1,6 % en moyenne, avec
cependant une dispersion
des réponses assez élevée,
s’échelonnant entre 1,0 %
et 2,0 %.
Face aux incertitudes
liées à la rigueur
budgétaire, aux
perspectives peu
encourageantes sur le
front de l’emploi et au
repli des ménages vers
l’épargne, les panélistes
affichent une grande
prudence concernant l’année
2011. Le panel table en moyenne
sur une croissance économique de
l’ordre de 1,5 %, en légère baisse par rapport
à 2010. Ce scénario est cohérent avec les prévisions du
consensus des experts réunis par le Centre de Prévision
de l’Expansion (CPE).
Par ailleurs, un scénario de rechute de la croissance
n’est plus envisagé par les investisseurs interrogés. Ils
sont en effet 95 % à écarter ce risque, qui reconduirait la
France dans une période de récession.
Le marché de l’emploi toujours en berne
Après une courte embellie cet été, le chômage est reparti
à la hausse au second semestre. Les panélistes restent
d’ailleurs très prudents sur le sujet, mais ils estiment
que l'activité économique, bien que n'étant pas encore
suffisante pour créer des emplois, n'en détruira plus. Le
taux de chômage devrait ainsi se stabiliser en 2011.
La pression inflationniste n’est pas à craindre
Malgré le renchérissement du prix des matières premières,
l’inflation sous-jacente ne montre actuellement aucun signe
de tension. Ainsi, la majorité des panélistes pensent que
le niveau d'inflation va progressivement remonter autour
de 2 % et restera maîtrisée en 2011. Certains panélistes
envisagent même une période de déflation à court terme,
en raison de la faiblesse de la consommation des ménages
et de la reprise économique. Dans ce contexte d’inflation
maîtrisée, la Banque Centrale Européenne ne devrait
pas durcir sa politique monétaire avant 2012. C’est l’avis
de 75 % des panélistes interrogés.
-02-
Évolution de la croissance française et
estimation du panel pour 2010 et 2011
2Les
différentes
classes
d’actifs
Malgré un contexte économique encore très fragile et
un chômage persistant, les investisseurs interrogés
font preuve d’un peu d’optimisme. Leurs estimations
de la demande placée de bureaux en Île-de-France
pour 2010 et 2011 se sont constamment améliorées
au fil des mois et dépassent désormais
la barre des 2 millions de m². Les
entreprises semblent poursuivre leurs
mouvements de rationalisation
de l’espace, générant ainsi
de nouvelles prises à bail.
Les créations de postes
restant néanmoins très
timides voire inexistantes,
la demande placée ne
devrait pas connaître de
forte reprise en 2011.
Demande placée de bureaux en Île-de-France
(en milliers de m²)
Croissance française :
L'avenir économique reste incertain,
croissance est écarté.
Les bureaux
Vers une lente reprise de la demande
mais le scénario de rechute de
placée en Île-de-France en 2011

L’offre immédiate devrait se résorber partiellement
Alors que la majorité des panélistes anticipait encore,
lors du Baromètre de juin, une hausse de la vacance
des bureaux franciliens en 2010, les bons chiffres de
la demande placée publiés par Immostat-IPD au cours
des trois premiers trimestres de l’année ont eu raison de
leurs inquiétudes. Les investisseurs interrogés tablent
désormais sur une stabilisation de la vacance en Île-
de-France autour de 7,0 % à fin 2010. Sous l’impulsion
d’une légère reprise de la demande placée en 2011 et en
l’absence de livraisons massives, les panélistes estiment
par ailleurs que la vacance en Île-de-France diminuera
l’année prochaine, pour s’établir à 6,7 % en moyenne
à fin 2011.
Poursuite de la progression des loyers prime dans
Paris QCA
Face à la rareté de l’offre de produits de qualité dans le
Quartier Central des Affaires de Paris, les loyers prime
faciaux continuent leur ascension pour s’établir en
moyenne à 728 Euros/m² actuellement, un chiffre de
3 % supérieur à celui communiqué par le panel lors du
Baromètre de juin. La dispersion autour de cette moyenne
observe ainsi un relèvement de la fourchette haute des
loyers.
- 03 -
Dispersion des loyers prime faciaux dans
Paris QCA
Les avantages commerciaux consentis
se stabilisent
L'écart entre les loyers prime
faciaux et économiques reste
constant. Selon le panel,
cet écart est de l'ordre
de 14 % en moyenne
actuellement, ce qui
place le loyer prime
économique dans le
secteur Paris Quartier
dépit de la progression
des loyers prime, les
avantages commerciaux
accordés par les propriétaires
aux preneurs sont désormais
stabilisés.
540
560
580
600
620
640
660
680
700
720
740
fév. 10 juin 10 nov. 10
en / m! / an
Loyer facial Loyer économique
Source : Baromètres IPD
13 %
15 %
14 %
500
550
600
650
700
750
800
850
Fév.
Juin
Nov.
Prévision 2011
en / m! / an
dans Paris QCA
75 % - 100 %
50 % - 75 %
25 % - 50 %
0 % - 25 %
Moyenne
2Les
différentes
classes
d’actifs
L’année 2011 devrait confirmer cette tendance
L’ensemble de ces résultats témoigne des anticipations
positives des panélistes à l’égard du marché de bureaux
francilien. L’année 2011 devrait confirmer la tendance
générale, avec une nouvelle appréciation de loyer
prime facial attendue dans les bureaux Paris QCA au
cours de l’année prochaine, de l’ordre de 2,5 %. Dans
le même élan, 63 % des investisseurs interrogés estiment
que l’écart entre le loyer facial et le loyer économique
devrait diminuer en 2011.
Par ailleurs, alors que les renégociations de baux en dehors
des périodes de renouvellements avaient été importantes
au cours de l’année 2009, ce phénomène tend à diminuer
nettement. Selon 84 % des panélistes, seule une frange
limitée de locataires continuera d’exercer une pression
sur les propriétaires afin d’obtenir des réductions de
loyer en 2011. De plus, si elles étaient accordées, ces
baisses de loyer n’excéderaient pas 10 %, la moyenne
des réponses des panelistes s’établissant à 6 %.
Source: Baromètre IPD novembre 2010
Évolution du taux de vacance en Île-de-France
est comprise entre 650 euros/m² et 800 euros/m². On
Central des Affaires à
624 euros/m². Ainsi, en
Écart entre loyer prime facial et conomique
dans Paris QCA

Après une année 2009 maussade, avec des volumes en
forte baisse, l'activité locative logistique a légèrement
qu’elle restera néanmoins très mesurée. Le redémarrage
du commerce extérieur et de l’activité dans l’industrie sont
à l’origine de ces anticipations positives.
Avec l'arrêt des mises en chantier, ces prémices de reprise
de la demande placée devraient permettre une légère
absorption des surfaces vacantes. De l’avis des panélistes,
la vacance sur le secteur de la logistique devrait entamer
une légère décrue, ou tout au moins se stabiliser.
Après une période de dégradation continue, les loyers
prime des entrepôts logistiques se sont stabilisés à
ainsi les chiffres communiqués lors du Baromètre de juin
La logistique
Un marché sur le chemin de la reprise
6%
35%
33%
10%
41% 35%
10%
19% 19% 18%
50%
19%
41%
44%
55%
47% 65%
40% 25%
56%
82%
31%
31%
69%
18% 22%
35%
50% 56%
25%
69%
19%
13%
fév. 10 juin 10 nov. 10 fév. 10 juin 10 nov. 10 fév. 10 juin 10 nov. 10 fév. 10 juin 10 nov. 10
Forte augmentation
Légère augmentation
Stabilisation
Légère diminution
Forte diminution
Sources : Baromètres IPD 2010
Consommation des
ménages
Fréquentation des
Centres Ciaux
Taux d'effort des
enseignes
Vacance dans les
Centres Ciaux
2010. Les réponses des panélistes s’échelonnent de 45
que lors des précédents Baromètres, témoignant ainsi
de la lisibilité quelque peu retrouvée sur ce marché.
Après une hausse de 2,7 % enregistrée en juillet et une baisse
de 1,6 % en août, la consommation des ménages français
évolue actuellement en dents de scie. Le principal moteur
de l’économie française restera donc vraisemblablement
faible en 2011, selon 55 % des panélistes interrogés, la
disparition progressive des aides gouvernementales et les
prévisions de stabilisation du chômage à un niveau élevé
exerçant des freins à la consommation des ménages. Ces
derniers devraient concentrer une part supplémentaire de
leur revenu à l’épargne. 35 % des répondants envisagent
néanmoins un léger redémarrage en 2011 , soit une part
plus importante qu’à l’occasion du dernier Baromètre.
L’immobilier de commerce devra attendre
En l’absence de réels signaux de reprise, les panélistes
livrent une image mitigée des principaux indicateurs
de commerce pour 2011. S’ils sont plus optimistes
concernant la fréquentation des centres commerciaux,
la vacance reste une préoccupation, notamment pour les
centres commerciaux secondaires.
Par ailleurs, la plupart des enseignes ayant subi des baisses
de leurs chiffres d’affaires, 56 % des panélistes estiment
qu’elles supportent actuellement un taux d’effort un
peu trop élevé . Sans véritable impulsion du côté de la
demande, et avec une stabilisation anticipée des loyers
des centres commerciaux, ce taux d’effort restera élevé
en 2011.
40
45
50
55
60
65
Fév.
2010
Nov.
2010
Prévision 2011
en / m! / an
0 % - 25 % 25 % - 50 % 50 % - 75 % 75 % - 100 % Moyenne
Source : Baromètre IPD novembre 2010
Les centres commerciaux
Des ménages toujours soucieux de leur
épargne
-04-
euros/m² à 55 euros/m², une fourchette plus restreinte
repris cette année. Si 72 % des panélistes anticipent
une poursuite de cette reprise en 2011, 56 % indiquent
L’érosion des loyers prime semble terminée
2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011
Évolution des principaux indicateurs de commerce en 2010
Dispersion des loyers prime faciaux en logistique
50 euros/m² en Île-de-France, en moyenne, confirmant
en Île-de-France

Les volumes d’investissement
redémarrent lentement
La hausse des investissements, initiée au quatrième
trimestre 2009, s'est une nouvelle fois confirmée cet été.
Cependant, plusieurs éléments ralentissent encore les
échanges entre investisseurs. En effet, la plupart des
investisseurs se tournent prioritairement vers des actifs à
revenu sécurisé, comme nous le verrons par la suite. Ainsi,
la concurrence reste très forte sur les actifs dits «core»
ce qui limite considérablement une franche reprise du
marché de l’investissement.
Par ailleurs, les difficultés d’accès au crédit, principal
obstacle ayant entraîné l’assèchement des flux
d’investissement début 2009, sont encore palpables. Si
elles ne concernent pas les actifs « core », elles vont impacter
de plus en plus les classes d’actifs moins sécurisées.
Enfin, les incertitudes liées au marché locatif ou à
l’environnement économique ne constituent pas des
préoccupations majeures pour 2011.
Ces éléments devraient continuer à peser
sur le marché de l'investissement
jusqu'à fin 2011. La majorité des
panélistes n'anticipe donc
qu'une légère reprise
des engagements
e n i m m o b i l i e r
d'entreprise sur
les années 2010
et 2011. P a r
ailleurs, lorsqu’on
les interroge au
sujet de possibles
ventes forcées en
2011, la majorité
des panélistes
estiment qu’elles ne
concerneront qu’une
part limitée d’acteurs
et d’actifs. Aucune arrivée
massive d’actifs sur le marché
n’est donc à prévoir. Les investisseurs
interrogés prévoient ainsi en moyenne 10 milliards d’euros
d'investissement en France pour 2010, et 12 milliards
Les freins au redémarrage de l'investissement en
2011
3Le marché de
l’investissement
en France
Volume des engagements immobilier d'entreprise
en France (en milliards d'euros)
L'écart entre loyer facial et loyer
économique reste stable
Tout comme pour le secteur
des bureaux, les avantages
commerciaux consentis par les
propriétaires se sont stabilisés.
Les loyers économiques
s'établissent ainsi à 45
économiques est constant à
10 % en moyenne. Cet écart
devrait rester stable en 2011,
selon 78 % des investisseurs
interrogés.
45
50
42
44
46
48
50
52
fév. 10 juin 10 nov. 10
en / m! / an
Loyer économique Loyer facial
Sources : Baromètres IPD
10%
10% 10%
2Les
différentes
classes
d’actifs
-05-
euros/m², et l'écart entre
les loyers faciaux et
pour 2011.
Écart entre loyer prime facial et économique
en Île-de-France