Baromètre de l`investissement immobilier français

Baromètre de
l’investissement
immobilier
français
4ème édition - novembre 2010
Les investisseurs institutionnels
livrent leurs anticipations de
marché pour 2011
Principe du baromètre
En décembre 2009, IPD France a
lancé un nouvel outil au service de la
transparence et de la lisibilité du marché
immobilier français. Cet instrument
indépendant a pour vocation de suivre
et de mesurer les anticipations des
investisseurs institutionnels concernant
l'évolution des marchés, à la location
comme à l'investissement, ainsi que leurs
stratégies d’investissement.
Nous avons le plaisir de présenter ici la
quatrième édition de ce Baromètre.
Typologie du panel
Les participants
AEW Europe
Allianz Real Estate France
Altaréa France
Amundi Immobilier
Axa REIM
BNP Paribas Assurances
BNP Paribas REIM
Euragone
Foncière des Régions
Gecina
GE Real Estate France
Icade
Generali France Immobilier
ING REIM France
Invesco Real Estate
KanAm Grund
Klépierre
Lasalle Investment Management
Silic
STAM Europe
UFG REM
L’ensemble de ces sociétés d’investissements gèrent
Un panel représentatif des structures
plus 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers en France.
d’investissement présentes en France est ainsi
réuni trimestriellement. Au cours de ces réunions, les
décideurs de ces structures exposent leur vision du
marché immobilier français. Croissance française, taux de
rendement des actifs immobiliers aujourd’hui et demain, loyers
faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement…
une vingtaine d’indicateurs est ainsi passée au crible par
des acteurs clés du marché immobilier d’aujourd’hui et de
demain.
Nous tenons à remercier ici l’ensemble de nos panélistes,
qui contribuent à la pérennité de cet outil. À noter l’entrée
pour cette quatrième édition de deux nouveaux investisseurs :
Icade et Invesco Real Estate.
Croissance française :
Évolution de la croissance française et
estimation du panel pour 2010 et 2011
L'avenir économique reste incertain,
mais le scénario de rechute de
croissance est écarté.
Après une année 2009 extrêmement chahutée, 2010 semble
bien partie pour renouer avec la croissance, comme en
attestent les chiffres officiels des deux premiers
trimestres. Pour l'ensemble de l'année
2010, les panélistes tablent sur
une progression de l'ordre
de 1,6 % en moyenne, avec
cependant une dispersion
des réponses assez élevée,
s’échelonnant entre 1,0 %
et 2,0 %.
1/ Quelles
perspectives
économiques ?
Le marché de l’emploi toujours en berne
Face aux incertitudes
liées à la rigueur
budgétaire, aux
perspectives peu
encourageantes sur le
front de l’emploi et au
repli des ménages vers
l’épargne, les panélistes
affichent une grande
prudence concernant l’année
2011. Le panel table en moyenne
sur une croissance économique de
l’ordre de 1,5 %, en légère baisse par rapport
à 2010. Ce scénario est cohérent avec les prévisions du
consensus des experts réunis par le Centre de Prévision
de l’Expansion (CPE).
Après une courte embellie cet été, le chômage est reparti
à la hausse au second semestre. Les panélistes restent
d’ailleurs très prudents sur le sujet, mais ils estiment
que l'activité économique, bien que n'étant pas encore
suffisante pour créer des emplois, n'en détruira plus. Le
taux de chômage devrait ainsi se stabiliser en 2011.
La pression inflationniste n’est pas à craindre
Malgré le renchérissement du prix des matières premières,
l’inflation sous-jacente ne montre actuellement aucun signe
de tension. Ainsi, la majorité des panélistes pensent que
le niveau d'inflation va progressivement remonter autour
de 2 % et restera maîtrisée en 2011. Certains panélistes
envisagent même une période de déflation à court terme,
en raison de la faiblesse de la consommation des ménages
et de la reprise économique. Dans ce contexte d’inflation
maîtrisée, la Banque Centrale Européenne ne devrait
pas durcir sa politique monétaire avant 2012. C’est l’avis
de 75 % des panélistes interrogés.
Par ailleurs, un scénario de rechute de la croissance
n’est plus envisagé par les investisseurs interrogés. Ils
sont en effet 95 % à écarter ce risque, qui reconduirait la
France dans une période de récession.
Malgré un contexte économique encore très fragile et
un chômage persistant, les investisseurs interrogés
font preuve d’un peu d’optimisme. Leurs estimations
de la demande placée de bureaux en Île-de-France
pour 2010 et 2011 se sont constamment améliorées
au fil des mois et dépassent désormais
la barre des 2 millions de m² . Les
entreprises semblent poursuivre leurs
mouvements de rationalisation
de l’espace, générant ainsi
de nouvelles prises à bail.
Les créations de postes
restant néanmoins très
timides voire inexistantes,
la demande placée ne
devrait pas connaître de
forte reprise en 2011.
Les bureaux
Vers une lente reprise de la demande
placée en Île-de-France en 2011
Demande placée de bureaux en Île-de-France
(en milliers de m²)
2/ Les
différentes
classes
d’actifs
-02-
Les avantages commerciaux consentis
se stabilisent
L’offre immédiate devrait se résorber partiellement
Alors que la majorité des panélistes anticipait encore,
lors du Baromètre de juin, une hausse de la vacance
des bureaux franciliens en 2010, les bons chiffres de
la demande placée publiés par Immostat-IPD au cours
des trois premiers trimestres de l’année ont eu raison de
leurs inquiétudes. Les investisseurs interrogés tablent
désormais sur une stabilisation de la vacance en Îlede-France autour de 7,0 % à fin 2010. Sous l’impulsion
d’une légère reprise de la demande placée en 2011 et en
l’absence de livraisons massives, les panélistes estiment
par ailleurs que la vacance en Île-de-France diminuera
l’année prochaine, pour s’établir à 6,7 % en moyenne
à fin 2011.
L'écart entre les loyers prime
faciaux et économiques reste
constant. Selon le panel,
cet écart est de l'ordre
de 14 % en moyenne
actuellement, ce qui
place le loyer prime
économique dans le
secteur Paris Quartier
Central des Affaires à
624 euros/m². Ainsi, en
dépit de la progression
des loyers prime, les
avantages commerciaux
accordés par les propriétaires
aux preneurs sont désormais
stabilisés.
Évolution du taux de vacance en Île-de-France
2/ Les
différentes
classes
d’actifs
Écart entre loyer prime facial et conomique
dans Paris QCA
740
720
700
/ m! / an
660
en
680
620
14 %
15 %
13 %
640
600
Poursuite de la progression des loyers prime dans
Paris QCA
580
560
540
fév. 10
Face à la rareté de l’offre de produits de qualité dans le
Quartier Central des Affaires de Paris, les loyers prime
faciaux continuent leur ascension pour s’établir en
moyenne à 728 Euros/m² actuellement, un chiffre de
3 % supérieur à celui communiqué par le panel lors du
Baromètre de juin. La dispersion autour de cette moyenne
est comprise entre 650 euros/m² et 800 euros/m². On
observe ainsi un relèvement de la fourchette haute des
loyers.
Source : Baromètres IPD
dans Paris QCA
800
Par ailleurs, alors que les renégociations de baux en dehors
des périodes de renouvellements avaient été importantes
au cours de l’année 2009, ce phénomène tend à diminuer
nettement. Selon 84 % des panélistes, seule une frange
limitée de locataires continuera d’exercer une pression
sur les propriétaires afin d’obtenir des réductions de
loyer en 2011. De plus, si elles étaient accordées, ces
baisses de loyer n’excéderaient pas 10 %, la moyenne
des réponses des panelistes s’établissant à 6 %.
75 % - 100 %
750
50 % - 75 %
/ m! / an
25 % - 50 %
0 % - 25 %
650
Moyenne
600
550
20
11
ov
.
Pr
év
is
i
on
N
in
Ju
v.
500
Fé
Loyer économique
L’ensemble de ces résultats témoigne des anticipations
positives des panélistes à l’égard du marché de bureaux
francilien. L’année 2011 devrait confirmer la tendance
générale, avec une nouvelle appréciation de loyer
prime facial attendue dans les bureaux Paris QCA au
cours de l’année prochaine, de l’ordre de 2,5 %. Dans
le même élan, 63 % des investisseurs interrogés estiment
que l’écart entre le loyer facial et le loyer économique
devrait diminuer en 2011.
850
en
nov. 10
Loyer facial
L’année 2011 devrait confirmer cette tendance
Dispersion des loyers prime faciaux dans
Paris QCA
700
juin 10
Source: Baromètre IPD novembre 2010
- 03 -
Les centres commerciaux
L’immobilier de commerce devra attendre
Des ménages toujours soucieux de leur
épargne
En l’absence de réels signaux de reprise, les panélistes
livrent une image mitigée des principaux indicateurs
de commerce pour 2011. S’ils sont plus optimistes
concernant la fréquentation des centres commerciaux,
la vacance reste une préoccupation, notamment pour les
centres commerciaux secondaires.
Après une hausse de 2,7 % enregistrée en juillet et une baisse
de 1,6 % en août, la consommation des ménages français
évolue actuellement en dents de scie. Le principal moteur
de l’économie française restera donc vraisemblablement
faible en 2011, selon 55 % des panélistes interrogés, la
disparition progressive des aides gouvernementales et les
prévisions de stabilisation du chômage à un niveau élevé
exerçant des freins à la consommation des ménages. Ces
derniers devraient concentrer une part supplémentaire de
leur revenu à l’épargne. 35 % des répondants envisagent
néanmoins un léger redémarrage en 2011 , soit une part
plus importante qu’à l’occasion du dernier Baromètre.
Par ailleurs, la plupart des enseignes ayant subi des baisses
de leurs chiffres d’affaires, 56 % des panélistes estiment
qu’elles supportent actuellement un taux d’effort un
peu trop élevé . Sans véritable impulsion du côté de la
demande, et avec une stabilisation anticipée des loyers
des centres commerciaux, ce taux d’effort restera élevé
en 2011.
Évolution des principaux indicateurs de commerce en 2010
Consommation des
ménages
2010
fév. 10
18%
2011
juin 10 nov. 10
Fréquentation des
Centres Ciaux
2010
fév. 10
Taux d'effort des
enseignes
2011
juin 10 nov. 10
2010
fév. 10
Vacance dans les
Centres Ciaux
2011
2010
juin 10 nov. 10
fév. 10
2011
juin 10 nov. 10
13%
22%
Forte augmentation
19%
25%
35%
50%
47%
41%
Légère augmentation
56%
65%
69%
31%
82%
44%
69%
Stabilisation
56%
55%
Légère diminution
40%
25%
50%
35%
41%
33%
35%
19%
6%
10%
Forte diminution
31%
19%
19%
18%
10%
Sources : Baromètres IPD 2010
La logistique
2010. Les réponses des panélistes s’échelonnent de 45
euros/m² à 55 euros/m², une fourchette plus restreinte
que lors des précédents Baromètres, témoignant ainsi
de la lisibilité quelque peu retrouvée sur ce marché.
Un marché sur le chemin de la reprise
Après une année 2009 maussade, avec des volumes en
forte baisse, l'activité locative logistique a légèrement
repris cette année. Si 72 % des panélistes anticipent
une poursuite de cette reprise en 2011, 56 % indiquent
qu’elle restera néanmoins très mesurée. Le redémarrage
du commerce extérieur et de l’activité dans l’industrie sont
à l’origine de ces anticipations positives.
Dispersion des loyers prime faciaux en logistique
en Île-de-France
65
/ m! / an
60
55
en
Avec l'arrêt des mises en chantier, ces prémices de reprise
de la demande placée devraient permettre une légère
absorption des surfaces vacantes. De l’avis des panélistes,
la vacance sur le secteur de la logistique devrait entamer
une légère décrue, ou tout au moins se stabiliser.
50
45
L’érosion des loyers prime semble terminée
40
Fév.
Après une période de dégradation continue, les loyers
prime des entrepôts logistiques se sont stabilisés à
50 euros/m² en Île-de-France, en moyenne, confirmant
ainsi les chiffres communiqués lors du Baromètre de juin
2010
0 % - 25 %
25 % - 50 %
Source : Baromètre IPD novembre 2010
-04-
Nov.
Prévision 2011
2010
50 % - 75 %
75 % - 100 %
Moyenne
L'écart entre loyer facial et loyer
économique reste stable
Tout comme pour le secteur
des bureaux, les avantages
commerciaux consentis par les
propriétaires se sont stabilisés.
Les loyers économiques
s'établissent ainsi à 45
euros/m², et l'écart entre
les loyers faciaux et
économiques est constant à
10 % en moyenne. Cet écart
devrait rester stable en 2011,
selon 78 % des investisseurs
interrogés.
52
50
50
/ m! / an
10%
48
en
2/ Les
différentes
classes
d’actifs
Écart entre loyer prime facial et économique
en Île-de-France
46
10%
10%
45
44
42
fév. 10
Sources : Baromètres IPD
Les volumes d’investissement
redémarrent lentement
juin 10
Loyer économique
nov. 10
Loyer facial
Ces éléments devraient continuer à peser
sur le marché de l'investissement
jusqu'à fin 2011. La majorité des
panélistes n'anticipe donc
qu'une légère reprise
des engagements
en immobilier
d 'en trepri se su r
les années 2010
et 2011. Par
ailleurs, lorsqu’on
les interroge au
sujet de possibles
ventes forcées en
2011, la majorité
des panélistes
estiment qu’elles ne
concerneront qu’une
part limitée d’acteurs
et d’actifs. Aucune arrivée
massive d’actifs sur le marché
n’est donc à prévoir. Les investisseurs
interrogés prévoient ainsi en moyenne 10 milliards d’euros
d'investissement en France pour 2010, et 12 milliards
pour 2011.
La hausse des investissements, initiée au quatrième
trimestre 2009, s'est une nouvelle fois confirmée cet été.
Cependant, plusieurs éléments ralentissent encore les
échanges entre investisseurs. En effet, la plupart des
investisseurs se tournent prioritairement vers des actifs à
revenu sécurisé, comme nous le verrons par la suite. Ainsi,
la concurrence reste très forte sur les actifs dits «core»
ce qui limite considérablement une franche reprise du
marché de l’investissement.
3/ Le marché de
l’investissement
en France
Par ailleurs, les difficultés d’accès au crédit, principal
obstacle ayant entraîné l’assèchement des flux
d’investissement début 2009, sont encore palpables. Si
elles ne concernent pas les actifs « core », elles vont impacter
de plus en plus les classes d’actifs moins sécurisées.
Enfin, les incertitudes liées au marché locatif ou à
l’environnement économique ne constituent pas des
préoccupations majeures pour 2011.
Les freins au redémarrage de l'investissement en
2011
Volume des engagements immobilier d'entreprise
en France (en milliards d'euros)
-05-
Les compagnies d'assurance, reines du prochain cycle?
Tout comme lors des deux précédents Baromètres, les
investisseurs les plus actifs aux yeux des panélistes
resteront les compagnies d’assurance, lesquelles devraient
nettement devancer les autres catégories
d'investisseurs. La prédominance de
cette classe d’acteurs sur les autres
devrait perdurer dans les années
à venir car les compagnies
d’assurance vont revoir à
la hausse leur allocation
en immobilier. Beaucoup
estiment qu'elles seront
les "reines" du prochain
cycle immobilier. À
noter l’entrée remarquée
des fonds non cotés
dans le trio de tête alors
que les fonds allemands
semblent perdre peu à
peu en importance.
Acteurs les plus actifs à l'investissement en 2011
3/ Le marché de
l’investissement
en France
Forte contraction constatée
actuellement sur les taux de
rendement prime
Une fois encore, les investisseurs présents dans le panel ont
révisé à la baisse leurs estimations des taux de rendement
prime. Les catégories très sécurisées que représentent
les bureaux Paris QCA et les centres commerciaux
affichent des taux de rendement de plus en plus faibles,
reflétant la volonté continue des investisseurs de placer
leurs capitaux sur ces classes d'actifs dites « core ».
Selon le panel, le taux de rendement prime des bureaux
Paris QCA s’établit actuellement à 5,00 %, soit 35 points
de base en dessous du chiffre communiqué en juin 2010
lors de la publication du troisième Baromètre. Pour les
centres commerciaux, le taux est à peine plus élevé,
à 5,15 % en régression de 5 points de base par rapport
à juin 2010.
En logistique, la contraction des taux observée par le
panel est encore plus marquée. Le taux prime actuel se
situerait autour de 7,30 % en moyenne, contre 7,60 %
six mois plus tôt. Les investisseurs reviennent peu à
peu sur ce secteur, du fait notamment de la prime de
risque intéressante. Comme nous l'annoncions lors de la
publication du deuxième Baromètre, les meilleurs actifs
ont ainsi retrouvé la faveur de certains investisseurs.
Taux de rendement prime
Bureaux
Industriel
Commerces
Cependant, cette baisse très rapide des taux de rendement
est décorrélée du contexte économique dans lequel elle
se place. Il y a fort à parier que les taux de rendement
se stabiliseront en 2011, car à ces niveaux de prix, les
investisseurs deviennent de plus en plus exigeants. C’est
d’ailleurs ce que traduisent les anticipations des panélistes,
qui estiment que les contractions de taux seront bien plus
limitées en 2011, voire inexistantes.
-06-
La hausse des valeurs vénales
dope la performance de
l'immobilier d'investissement
Alors que l'indice du marché français affichait une performance
très faible en 2008 et 2009, liée à un rendement en capital
négatif, l'indice du 1er semestre 2010 publié récemment
atteste de la reprise du marché de l’investissement. Sous
l’impulsion de la hausse des valeurs vénales, il s’établit sur
les six premiers mois de l’année 2010
à 4,7 %.
Rendement en capital du marché français tel que
mesuré par IPD au 31/12 de chaque année
Pour l’ensemble de l’année
2010, les panélistes tablent
ainsi sur une poursuite
de la hausse de valeurs
qui se traduira par un
rendement en capital
positif de l’ordre de
4 %, ce qui amènerait
la performance
globale de l’immobilier
d’investissement aux
alentours de 10 %.
3/ Le marché de
l’investissement
en France
Cependant, de l’avis
de la majorité des
panélistes, le rendement
en capital de l'année 2011
devrait être inférieur à celui de
2010, en lien avec la stabilisation des
taux de rendement prime. Ce rendement en
capital restera néanmoins positif en 2011, la moyenne
des estimations atteignant 3,0 %.
4/ Les
stratégies des
investisseurs
Les bureaux gardent la faveur
des investisseurs
La Première couronne en tête des choix d’allocation
des investisseurs pour 2011
Les investisseurs du panel prévoient d'investir au total
9 milliards d'euros en 2011, une estimation
en hausse par rapport au dernier Baromètre. Leurs choix
se porteront principalement sur les bureaux, en Première
Couronne, à Paris QCA et dans le Croissant Ouest & la
Défense. Les bureaux en Première Couronne confirment
donc la primauté que leur accordent les investisseurs.
Ceci témoigne de l’élargissement des cibles d’intérêts
des investisseurs. Par ailleurs, devant la rareté de l’offre
disponible, les centres commerciaux ne se classent qu'en
quatrième position.
La recherche de sécurité prônée par les investisseurs
est toujours de mise et devrait le rester en 2011. De ce
fait, les investisseurs continueront de privilégier les actifs à
revenu sécurisé, qui arrivent, avec 39 % des votes, en tête
des intentions d’investissement pour 2011. Cependant, face
à la concurrence toujours plus forte sur cette catégorie
d’investissement, les investisseurs sont de plus en plus
-07-
nombreux à se tourner vers
les développements en blanc .
Si bien que cette catégorie recueille
à présent 18 % des votes des panélistes.
Choix d'allocation des investisseurs en 2011
24%
Bureaux 1ère couronne
22%
Bureaux Paris QCA
19%
Bureaux Croissant Ouest & La Défense
16%
Centres commerciaux
7%
Résidentiel
6%
Bureaux Province
4%
Retail parks
2%
Actifs de service
1%
Logistique
0%
Bureaux Reste de l'Île-de-France
0%
Sources : Baromètres IPD
5%
10%
15%
nov. 10
20%
25%
juin 10
30%
Les investisseurs diversifient
leurs cibles
Choix d'allocation des investisseurs en 2011
(par classe d'actifs)
Par ailleurs, les deux tiers des panélistes pensent
également investir à l’étranger en 2011. Alors que
l’Allemagne et le Royaume-Uni occupaient les premières
places du classement lors du dernier Baromètre, l’Italie
fait une apparition remarquée en tête du classement pour
l’année 2011, avec 22 % d’intentions d’investissement.
39%
Actifs à revenu sécurisé
21%
Développements précommercialisés
18%
Développements en blanc
De plus, nous notons qu'un peu plus de la moitié des
panélistes souhaitent investir indirectement en
immobilier, avec une préférence pour le
rachat de dettes immobilières ou de
sociétés et pour les fonds non cotés
« value added ».
11%
Actifs à restructurer
nov. 10
Des arbitrages toujours
mesurés
juin 10
fév. 10
Sources : Baromètres IPD
4/ Les
stratégies des
investisseurs
Enfin, les investisseurs
du panel souhaitent
arbitrer à hauteur de 4,8
milliards d'euros en 2011.
Au regard des montants
d’investissement souhaités,
le panel demeure donc
investisseur net l’année
prochaine. Les choix de
désinvestissement se porteraient
principalement sur les bureaux
d'Île-de-France, et en majorité sur
leurs actifs à revenu sécurisé, les plus
liquides actuellement sur le marché.
10%
Actifs présentant de la
vacance
Choix d'investissement à l'étranger en 2011
22%
Italie
20%
Allemagne
16%
Royaume-Uni
14%
Pays Nordiques
Europe Centrale et de
l’Est
11%
Benelux
5%
Espagne
5%
Amérique
5%
3%
Asie
0%
Sources : Baromètres IPD
5%
10%
15%
nov. 10
20%
juin 10
Prochaine édition du Baromètre IPD :
La prochaine parution du Baromètre est prévue en mars 2011, à l'occasion du MIPIM.
Contacts
IPD France
Cécile Hickel
[email protected]
Responsable Études et Recherche
80, av. de la Grande Armée - 75017 Paris
www.ipd.com/fr
25%
30%