diagnostic de performance energetique et bail d`habitation

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE
ENERGETIQUE ET BAIL D’HABITATION
DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE - TRANSACTION
Depuis le 1er juillet 2007, un DPE doit être annexé au contrat de location d’habitation lors de
sa signature ou de son renouvellement. En outre, le propriétaire doit tenir ce DPE à la
disposition de tout candidat locataire.
Î Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989
Î Arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments
existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine (JO
du 17 mai)
Î Décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 relatif au diagnostic de performance énergétique lors
des mises en location de bâtiments à usage principal d’habitation et modifiant le code de la
construction et de l’habitation
¾ Les objectifs du DPE
Le diagnostic de performance énergétique à la location a pour objectif :
•
•
•
D’informer le futur locataire sur la consommation énergétique du logement et son coût
De sensibiliser le locataire aux conséquences de sa consommation en énergie sur le climat de
la planète, en repérant cette consommation et les émissions de CO2 qui en résultent, d’une
part sur une étiquette « énergie » et d’autre part sur une étiquette « climat », suivant une
échelle de A à G
De donner des conseils au locataire pour maîtriser sa consommation sous forme de
recommandations de gestion et de comportement.
Il est bien évident que les informations contenues dans le DPE vont également intéresser le
propriétaire.
¾ Les immeubles concernés
Le DPE est obligatoire pour les immeubles existants à usage d’habitation situés en métropole :
immeuble collectif comme maison individuelle.
Pour les immeubles en copropriété, le DPE ne porte que sur la partie privative du lot.
Ces dispositions ne s’appliquent pas dans les départements d’Outre-mer. Un texte spécifique devrait
être publié pour les DOM.
[email protected] – 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.fr
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
Toutefois, certaines catégories d’immeubles (identique que pour le DPE vente) ne sont pas concernés
par le DPE, à savoir :
•
•
•
•
•
•
Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à 2 ans
Les bâtiments indépendants dont la surface hors d’œuvre brut est inférieure à 50 mètres
carrés
Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du Code du
patrimoine
Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel pour lesquels le système de chauffage
ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une
faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques
Les bâtiments non chauffés ou dans lesquels il n’y a que des cheminées à foyer ouvert
Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de
quatre mois par an.
¾ Les locations concernées
Les contrats de location concernés sont :
•
•
Les locations vides d’habitation principale
Les locations à usage mixte professionnel et habitation principale
•
•
•
•
Les locations saisonnières (DPE simplifié) *
Les locations meublées
Les locations de logements de fonction.
Les locations consenties aux travailleurs saisonniers
Selon un communiqué de la DGUHC du 21 mai 2007, « les contrats de location de logements pour
étudiants, ces logements étant des résidences principales des occupants, sont soumis à l’obligation
de fourniture d’un diagnostic ».
* Le cas des locations saisonnières – art. R 134-4-3 du CCH
Le DPE annexé au contrat de bail peut être un « DPE simplifié » ne comprenant qu’une partie des
informations. Toutefois, le bailleur tient à la disposition du locataire le DPE complet.
Locations exclues
L’obligation de fournir un DPE ne s’applique pas aux logements-foyers.
Quand annexer un DPE ?
Le bailleur doit fournir un DPE à la signature du bail ou lors de son 1er renouvellement au sens de
l’article 10 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 (exclusion de la reconduction tacite*).
De même, un DPE doit être fournit pour les renouvellements postérieurs à l’expiration de la validité du
DPE fournit lors de la location initiale.
A la lecture du texte, il est précisé que le DPE est annexé au contrat de location au moment de sa
signature ou de son renouvellement qu’à compter du 1er juillet 2007. En conséquence, un DPE n’a pas
à être annexé au contrat signé avant cette date avec une prise d’effet postérieure au 1er juillet 2007.
* La DGUHC avait déjà précisé que « les reconductions tacites, les cessions de bail, les échanges » étaient
exclus de cette obligation.
¾ Contenu du DPE
L’arrêté du 3 mai 2007 précise la forme et le contenu du DPE requis en matière de location de
logements. Il indique, en distinguant selon 5 types de biens proposés à la location, la liste des
éléments devant figurer dans le DPE.
C’est ainsi, que ces derniers varient selon que le bien loué est :
[email protected] – 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.fr
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
•
Une maison individuelle
Î Type de modèle de DPE : au choix 6A ou 6B ; 6C en cas de location saisonnière
•
Bâtiment ou un lot de bâtiment à usage principal d’habitation pourvu d’un mode commun de
chauffage ou de production d’eau chaude. DPE de l’immeuble non réalisé
Î Type de modèle de DPE : uniquement 6B ; 6C en cas de location saisonnière
•
Lot pourvu d’un chauffage individuel situé dans un bâtiment à usage d’habitation. DPE de
l’immeuble non réalisé
Î Type de modèle de DPE : au choix 6A ou 6B ; 6C en cas de location saisonnière
•
Ensemble d’un bâtiment collectif à usage principal d’habitation
Î Type de modèle de DPE : au choix 6A ou 6B ; 6C en cas de location saisonnière
•
Lot de bâtiment collectif à usage principal d’habitation. DPE établi pour l’ensemble du
bâtiment
Î Type de modèle de DPE : au choix 6A ou 6B ; 6C en cas de location saisonnière
¾ Les documents à fournir
Ce diagnostic, qui sert à estimer et à comparer la performance énergétique du logement, doit indiquer
selon la situation :
•
•
soit la quantité d’énergie effectivement consommée (relevés des compteurs, exploitation des
factures, relevés de charges….)
soit la quantité d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du
logement (méthode conventionnelle).
C’est l’arrêté du 3 mai 2007 qui définit la méthode requise.
Immeuble d’habitation collectif POURVU d’une installation de chauffage, climatisation ou de
production d’eau chaude collective :
•
•
•
•
La consommation est basée sur des relevées (consommation réelle)
Le copropriétaire-bailleur doit s’adresser au syndic pour obtenir les informations nécessaires à
l’établissement du DPE, à savoir :
9 La quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de
bâtiment par le dispositif collectif
9 Les coefficients de répartitions des charges de chauffage ou d’eau chaude appliquée
au lot
9 Une description du dispositif collectif et de son mode de gestion
Ces informations sont fournies au frais du copropriétaire-bailleur (art. R 134-3 du CCH)
Le syndic est en droit de réclamer une rémunération spécifique dès lors que cette prestation
est prévue dans son contrat.
Immeuble d’habitation collectif DEPOURVU d’une installation de chauffage, climatisation ou de
production d’eau chaude collective :
•
•
La consommation peut être estimée
Le gérant n’a donc pas à collecter les factures d’énergie auprès du locataire (ce fut une
demande expresse de la CNAB auprès des pouvoirs publics qu’en aucun cas, le bailleur ou
son représentant n’ait l’obligation de collecter les factures correspondant à des abonnements
énergétiques souscrits directement par le locataire).
¾ L’établissement du DPE
Depuis le 1er novembre 2007, les compétences du technicien doivent être certifiées.
[email protected] – 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.fr
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
Jusqu’au 30 octobre 2007, le DPE pouvait être établi par un technicien qualifié, couvert par une
assurance en responsabilité professionnelle.
¾ Durée de validité du DPE
Le DPE est valable pendant 10 ans.
L’arrêté du 3 mai 2007 précise qu’un DPE établi pour la vente d’un logement peut être utilisé pour sa
mise en location.
Toutefois, si en cours de validité du DPE, des travaux modifiant les caractéristiques énergétiques du
logement ont été réalisés, un nouveau DPE devra être réalisé (pas pour le bail en cours mais
uniquement lors de la signature ou du renouvellement).
¾ Valeur du DPE - Sanction
Selon les dispositions de l’article L 271-4 du CCH, le DPE n'a qu'une valeur informative : le locataire
ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétairebailleur.
Toutefois, le non respect de l’obligation de l’annexer au contrat de bail peut être sanctionné sur le
fondement d’un défaut d’information.
TEXTES
¾ Code de la construction et de l’habitation
Article L 134-3
Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur et au locataire dans les
conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du présent code et à l'article
3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification
de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de
performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la
demande.
Article R 134-4-3
Dans le cas d'une location à caractère saisonnier, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le
contrat de location qu'une partie des informations mentionnées à l'article R. 134-2, définie par arrêté
des ministres en charge de la construction et de l'énergie. Le propriétaire tient le diagnostic de
performance énergétique à disposition du locataire.
Textes complets : voir Code de la construction et de l’habitation - Art. L 134-1 à L 134-5 et Art. R 134-1 À R 134-5
¾ Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa
signature ou de son renouvellement et comprend :
a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L 134-1
du code de la construction et de l'habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L 1334-5
et L 1334-7 du code de la santé publique.
[email protected] – 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.fr
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589
Dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du code de l'environnement et à compter de la
date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à
chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic
de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la
disposition de tout candidat locataire.
¾ Article 5 du décret n° 2008-461 du 15 mai 2008
I. - A l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, par renouvellement de location on entend le
premier renouvellement de location au sens du quatrième alinéa de l'article 10 de la même loi.
II. - La production du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article 3-1 de la loi du 6
juillet 1989 susvisée est exigible pour les renouvellements de location survenant à une date
postérieure à l'expiration du délai de validité du diagnostic de performance énergétique fourni lors de
la location initiale.
[email protected] – 60 rue Saint Lazare - 75009 PARIS - www.unis-immo.fr
Syndicat professionnel immatriculé à la Préfecture de Paris sous le n° 20589