04/05/2017 Cour de cassation chambre commerciale

Le : 04/05/2017
Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du 15 mars 2017
N° de pourvoi: 14-18452
ECLI:FR:CCASS:2017:CO00358
Non publié au bulletin
Cassation
Mme Mouillard (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l’article 1841 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X... et cinquante trois autres personnes (les
souscripteurs) ont souscrit des parts de trois sociétés civiles immobilières, la SCI Les Trois
Seigneurs, la SCI du Palais et la SCI La Couseranaise (les SCI) dont la constitution était
intervenue dans le cadre de l’aménagement d’une résidence de tourisme sur le site du
Palais des évêques de Saint-Lizier (Ariège) ; que l’acquisition de ces parts, émises à
l’occasion de l’augmentation du capital des SCI, est intervenue au moyen d’un prêt
bancaire proposé par la société Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc
(la Caisse), tandis que la location de la résidence de tourisme à une société d’exploitation
était censée garantir la rentabilité du placement réalisé par les souscripteurs, par ailleurs
bénéficiaires d’avantages fiscaux, dont les charges de remboursement du prêt étaient
ainsi couvertes jusqu’à la jouissance du bien immobilier ; qu’à la suite de malversations,
impliquant notamment le responsable d’une agence de la Caisse, et qui ont conduit à
l’interruption du programme immobilier projeté, les souscripteurs, privés des revenus
locatifs promis et à qui la la Caisse avait réclamé le remboursement des échéances du
prêt, l’ont assignée ainsi que les trois SCI en annulation des souscriptions de parts et des
prêts consentis ainsi qu’en restitution des sommes versées et en paiement de
dommages-intérêts ;
Attendu qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ;
Attendu que pour rejeter la demande d’annulation des souscriptions de parts sociales des
SCI, l’arrêt retient que l’appel public à l’épargne ne peut consister que dans l’émission ou
la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours, soit à la publicité, soit
au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de service
d’investissement, et que des parts de sociétés civiles immobilières ne peuvent constituer
des instruments financiers ;
Qu’en statuant ainsi, en ajoutant à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, la cour
d’appel, qui aurait dû rechercher si les SCI avaient émis leurs parts dans le public en
ayant recours à la publicité ou au démarchage, ce dont il serait résulté qu’elles avaient fait
publiquement appel à l’épargne sans y être autorisées par la loi, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu, le 3 avril 2014, entre les
parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans
l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la
cour d’appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc aux
dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à
M. X... ainsi qu’aux cinquante trois autres demandeurs au pourvoi la somme globale de 3
000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt
sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et
économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux
mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. X...
et cinquante trois autres demandeurs
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les exposants de toutes leurs
demandes et notamment de leur demande en nullité, pour appel public à l’épargne illicite,
de leurs souscriptions de parts dans la SCI LES TROIS SEIGNEURS, la SCI DU PALAIS
et la SCI LA COURSERANAISE, de les AVOIR déboutés de leur demande en nullité des
prêts qu’ils ont souscrits auprès de la CRCA en vue de financer leurs souscriptions de
parts, de les AVOIR déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la CRCA et
des SCI, et de les AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à ce que la CRCA soit
condamnée, in solidum avec les SCI, au paiement de différentes sommes correspondant
au capital souscrit, à leurs créances de restitution et de dommages et intérêts, et à les
garantir de la restitution par les SCI des fonds correspondant au montant de leurs
souscriptions annulées ;
AUX MOTIFS QUE « doivent être considérés comme constants les faits suivants ;
Messieurs Y... et Z..., marchands de biens au sein d’une société COGEFIM, ont envisagé
un projet immobilier sur le site du “ PALAIS DES EVEQUES “ de SAINT LIZIER
appartenant au Conseil Général de l’ARIEGE, consistant à aménager une grande partie
du site en une Résidence de Tourisme comprenant des appartements, des salles de
congrès, un restaurant et des aménagements de détente et de loisirs ; ils ont créé le 15
octobre 2002, une société par actions simplifiée au capital de 37 000 euros dénommée “
ESPACI, Européenne de Sauvegarde du Patrimoine Architectural et Culturel Immobilier “
dont le siège social se situait 30 rue de Boissy d’Anglas à PARIS ; le 5 avril 2004, le
département de l’ARIEGE a conclu un bail emphytéotique avec la société ESPACI, pour
une durée de 40 années, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros ; la société ESPACI
a fait apport de l’usufruit du bail emphytéotique à quatre sociétés civiles immobilières à
capital variable (SCI COUSERANAISE, SCI DU PALAIS, SCI 3 SEIGNEURS, SCI
PRINCESSE) créées successivement à cet effet par Messieurs Y... et Z..., associés
fondateurs, Monsieur Z... étant désigné gérant statutaire de toutes les SCI ; cet apport
d’usufruit a été effectué par l’intermédiaire d’un contrat de Société en Participation (SEP
PRINCES DU PALAIS), conçu par Messieurs Y... et Z... ; la dissolution anticipée de la
société ESPACI est intervenue avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 ; il y a eu
transmission universelle de patrimoine de la société ESPACI au profit de la société “
ESPACIM “, créée par Messieurs Y... et Z..., le 24 mars 2006 ; la transmission des biens
et droits immobiliers et notamment du droit au bail emphythéotique a été constatée aux
termes d’un acte notarié en date du 25 janvier 2008 ; par acte notarié du 28 janvier 2008,
auquel est intervenu le département de l’ARIEGE, la société ESPACIM a cédé à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ses droits au bail emphythéotique, à titre partiel, sur la parcelle où
devaient être édifiés deux immeubles destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ;
les SCI ont procédé à des augmentations de capital par émission de parts nouvelles
destinées à être commercialisées auprès du public ; d’emblée, il a été conclu une
convention de “ répartition financière “ entre les SCI LA COUSERANAISE et DU PALAIS
et la société ESPACIM aux termes de laquelle la société ESPACIM devait recevoir 25 ou
26 % des fonds qui seraient levés auprès du public, ce versement devant s’effectuer
immédiatement au fil des souscriptions pour “ correspondre aux frais de bail “ et “ à titre de
dédommagement compte tenu des frais d’étude et de mise en place préalables réalisés
par ESPACIM “ ; les SCI devaient réaliser, soit des travaux de rénovation, soit des travaux
de construction à neuf ; la SCI LA COUSERANAISE avait la charge des travaux de
rénovation du “ Bâtiment des Soeurs “ et du “ Bâtiment des Femmes “, bâtiments classés
Monuments Historiques et renommés respectivement dans le cadre de cette opération : “
Bâtiment B “ et “ Bâtiment C “ ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à
une Association de Syndicat Libre (ASL La LICEROISE) créée à cet effet ; cette SCI a été
immatriculée à Paris le 3 mai 2005, avec un capital minimum de 12 200 euros constitué de
56 parts d’un nominal de 217, 56 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum a été fixé à 100 000 euros ; l’augmentation de capital a
commencé au mois de décembre 2004 ; le prix des parts a été fixé à 127 035 euros pour
la souscription d’un lot de 14 parts et incorporait une prime d’émission de 123 989, 16
euros ; 406 parts ont été vendues à 21 souscripteurs entre le mois de décembre 2004 et le
mois de juillet 2006 ; la SCI DU PALAIS devait réaliser les travaux de rénovation du “
PALAIS DES EVÊQUES, bâtiment classé et renommé “ Bâtiment A “ ; la délégation de la
réalisation de ces travaux était confiée à ASL La LICEROISE ; elle a été immatriculée à
Paris le 13 juillet 2005, avec un capital initial de 13. 080 euros divisé en 60 parts d’un
nominal de 218, 00 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts égales ;
l’augmentation de capital a été initiée en octobre 2005 ; le prix des parts a été fixé à 142
620 euros pour la souscription d’un lot de 16 parts et incorporait une prime d’émission de
139 132, 00 euros ; 401 parts ont été vendues ; la SCI DES 3 SEIGNEURS devait édifier
deux nouveaux bâtiments dénommés “ Bâtiment D “ et “ Bâtiment E “
comportant une trentaine d’appartements ; il était prévu la délégation de la réalisation de
ces travaux à la société ESPACIM et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ; la SCI a été immatriculée à Paris le 6 avril 2006 ; son capital initial
était de 110 000 euros en 2 parts de 55 000 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont
souscrit à parts égales ; le capital maximum était fixé à 5. 342. 922 euros ; le prix de
souscription était fixé selon les cas, à 65 962 euros ou à 70 128 euros pour la souscription
d’une part et incorporait une prime d’émission de 10 962 euros ou de 15 128 euros ;
l’augmentation de capital a été initiée en novembre 2006 ; entre cette date et le mois de
février 2008, 86 parts ont été vendues, en ce comprises les parts des fondateurs, à 67
souscripteurs démarchés ; l’ensemble du site est classé en totalité monument historique,
en vertu d’un arrêté du ministre de la culture et de la francophonie du 18 juillet 1994 ; il est
également inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du
Préfet de Région de MIDI PYRENEES en date du 13 janvier 1993 pour certaines parties
du Palais Episcopal de SAINT LIZIER (les façades et les toitures, compris les vestiges du
rempart sur lequel il s’appuie, les façades et toitures du bâtiment du 18ème siècle situé au
nord, et dans le palais épiscopal, la cage d’escalier avec sa rampe en fer forgé, les deux
pièces lambris du rez de chaussée, le grand salon avec sa cheminée monumentale et son
décor au premier étage) ; les permis de construire ont été obtenus et les travaux entrepris
; pour assurer le financement de ce programme, la société ESPACIM a fait appel aux
conseils d’avocats fiscalistes afin d’établir une étude juridique et fiscale de l’opération ; le
25 novembre 2003, le cabinet d’avocats Jean A... a écrit que “ l’investisseur est une
personne physique pour qui les loyers perçus en cours de bail présentent le caractère de
revenus fonciers. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des
revenus fonciers. S’agissant d’un immeuble classé monument historique loué en totalité, la
totalité des charges foncière afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus
fonciers. L’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts ayant servi à financer son
acquisition. L’intérêt du régime consiste dans la possibilité, en cas de constatation d’un
déficit foncier, de l’imputer sans limitation de montant sur le revenu global de l’intéressé.
Le déficit foncier est constitué principalement par la réalisation de travaux. Cependant,
tous les travaux ne peuvent pas être déduits du revenu foncier. (...) de la nature des
travaux envisagés dépend le cadre juridique liant l’opérateur à la commune. (...)
L’opérateur peut être lié à la commune par un bail emphytéotique ou par un bail à
construction. La particularité du bail emphytéotique tient principalement dans la faculté
d’apporter des améliorations. (...) La solution du bail emphythéotique paraît donc la plus
adaptée à la situation. (...) S’agissant d’un bail conférant un droit réel immobilier, il est tout
à fait concevable de voir un emphythéote consentir un usufruit sur le droit résultant de son
bail (...) En définitive l’opération envisagée dépend de la nature des travaux envisagés “ ;
le 15 janvier 2004, Maître Christophe F..., avocat, questionné précisément sur les aspects
fiscaux du montage consistant dans la prise à bail emphythéotique d’un ensemble de
bâtiments classés monuments historiques qui prévoirait une faculté de sous location, et la
réalisation par le sous locataire de travaux de rénovation et d’aménagement de locaux en
vue de leur exploitation touristique, a établi une consultation aux termes de laquelle il
ressort que “ sous réserve du respect des conditions essentielles du bail
emphythéotique... et de celles afférentes aux dispositions fiscales contenues dans l’article
156-1-3 du CGI... il est acquis que les sous locataires justifiant de la possession d’un droit
réel sur un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire seront éligibles au bénéfice des
dispositions des articles 156- II-1° ter ou 156-1-3 du CGI “ ; une seule réserve était faite
quant à la nature exacte des travaux déductibles ; le 1er décembre 2004, la société
ESPACI a passé avec Monsieur Pascal B... un contrat de commercialisation confiant à ce
dernier la recherche d’investisseurs par tout type de moyens de communication et/ ou de
commercialisation, aux termes duquel il percevait une rémunération de 17 % hors taxes
du prix des parts vendues ; le 12 avril 2005 la société ESPACIM a conclu un contrat de
maîtrise d’oeuvre architecturale avec la société D... et associés, d’une part, et la société
d’architecture et d’urbanisme CATHALA, d’autre part ; la commercialisation a été effectuée
par l’intermédiaire de Monsieur Pascal B..., ou de sa société B...
INVESTISSEMENTS-GROUPE W INVESTISSEMENTS dans le cadre de ventes
soumises à la loi DEMESSINE, pour les zones de revitalisation rurale ou d’autres
dispositifs fiscaux sur les monuments historiques, qui permettent de bénéficier de
réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, d’obtenir le remboursement de la
TVA, ou d’effectuer des déductions sur son revenu des travaux réalisés ; les logements
construits devaient être loués dans le cadre d’un bail commercial auprès d’une société
d’exploitation, chargée de sous louer les dits logements ; Monsieur B... a ouvert un site, a
fait éditer des plaquettes publicitaires, a adressé des publicités par la poste ou par mails ;
en substance, elles représentaient des photos du site ou des détails architecturaux ; elles
étaient ainsi rédigées “ le Palais des Evêques SAINT LIZIER Investissez dans la richesse
du Patrimoine “, “ La richesse historique et la force géographique “, “ Le Palais des
Evêques vous ouvre les portes de sa mémoire “, “ Un patrimoine d’exception “ ; des
développements entiers étaient consacrés à l’architecte Jean-Michel D... et à ses
réalisations antérieures ; à l’intention des investisseurs, il était écrit : “ transformez vos
impôts en Patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des Monuments
Historiques, économie d’impôt jusqu’à 60. 000 euros “, “ les qualités intrinsèques de cette
opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique : apport
personnel 0 €, financement total 100 %, épargne mensuelle 0 €, revenus locatifs garantis
“, “ un élément très haut de gamme du Patrimoine architectural, objet d’une restauration
de première qualité, frais de rénovation et intérêts d’emprunts déductibles du revenu
global imposable sans plafond “, “ une opération s’inscrivant dans la constitution du
Patrimoine, gage d’un investissement réussi : transmission aux héritiers ou bénéficiaires
(dons legs) sans droit de succession “ ; Monsieur Pascal B..., a conclu avec la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU GARD, le 21 novembre 2006, une “
convention de partenariat “ aux termes de laquelle le premier nommé déclarait qu’il
remplissait les conditions réglementaires régissant son activité, ainsi que les conditions
régissant le mandat d’intermédiaire en opérations de banque et s’engageait à promouvoir
les crédits immobiliers octroyés par la Caisse régionale auprès de ses clients ayant besoin
d’un financement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’immeubles à usage
de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif ; cette convention a été
remplacée, le 14 février 2008, par une “ convention partenariale “ passée entre la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société W
Investissement, selon laquelle la banque donnait mandat à l’entrepreneur individuel,
Monsieur B..., d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opération de banque les
opérations consistant dans le recueil et la transmission des demandes de crédit immobilier
destinées au financement d’immeubles à usage de résidence principale, secondaire ou
d’investissement locatif ; étaient exclus, dans les deux cas, toute activité de démarchage
ou toute autre activité commerciale ; ces deux conventions ont été signées par Monsieur
Luc C..., alors directeur de l’agence dite “ Agence Habitat “ de NIMES-ESPLANADE ; le 6
mai 2008, la CRCA a signifié à Monsieur Luc C... son licenciement pour faute grave en “
raison des graves irrégularités de procédures et de fonctionnement... qui consistent à
avoir, de manière réitérée, accordé des prêts dans des volumes importants alors que le
risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé, compte tenu du grand nombre
d’indices relatifs à leur caractère frauduleux et des remarques faites par certains (...)
collaborateurs, accordé des crédits sur la base de documents manifestement faux (...)
procédé sciemment au détournement de l’objet d’un contrat de prêt afin de faire profiter un
client d’avantages financiers substantiels et accepté de réaliser ces crédits sur la base de
fausses factures (...) “ ; il est précisé dans cette lettre que “ pour toute défense (Monsieur
C... a) indiqué avoir accordé toute confiance aux collaborateurs en charge de l’instruction
et de la réalisation de ces dossiers (...) “ ; le 10 juillet 2008, la CRCA a déposé plainte
auprès du procureur de la République de NIMES, puis s’est constituée partie civile dans le
cadre de l’information judiciaire qui a été ouverte, et a dénoncé les anomalies qui avaient
été constatées dans le cadre de plusieurs dossiers, gérés par Monsieur C... et apportés
par deux prescripteurs avec lesquels des conventions de partenariat avaient été conclues,
la société AIDA et la société ICT INTERNATIONAL CONSULTING & TRADING ; les
investisseurs ont reçu de Monsieur B... ” un bulletin de souscription, un contrat de
réservation, un document intitulé “ pacte de préférence “ (contrat signé avec la société
CASTELS et PALAIS qui se voyait reconnaître un droit de préférence en cas de revente
des parts), une demande de financement, un questionnaire d’assurance, une liste de
pièces “ ; selon les énonciations du jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal
de grande instance de Montpellier (Bruno E... contre CRCA), la liste de pièces mentionne
une quittance de loyer, les contrats de prêt encours et les tableaux d’amortissement, y
compris les prêts à la consommation, les bulletins de salaire des trois derniers mois, l’avis
d’imposition complet concernant les revenus perçus l’année précédente ou la déclaration,
les relevés des comptes courants complets des trois derniers mois, et, si l’emprunteur est
associé de sociétés, les trois derniers bilans, les statuts des sociétés et K Bis ; pour la SCI
DES 3 SEIGNEURS, une copie du bail commercial passé entre elle et la société
CASTELS et PALAIS, était jointe, la première nommée donnant à bail, sous forme d’une
sous location meublée des appartements dépendant d’une résidence de tourisme pour 11
ans 11 mois, 8. 500 euros HT par appartement (soit 3 parts, net de charges et entretien
courant) ; tous les contrats de prêts sont postérieurs, en date, aux souscription de parts ;
ils ont tous fait l’objet d’offres de prêt émises par la CRCA, adressées au domicile des
emprunteurs, et soumises aux dispositions du code de la consommation ; en substance
les appelants soutiennent que, dans le but d’obtenir leur consentement à la conclusion de
l’ensemble des contrats de souscription de parts sociales et de prêt, les SCI et la CRCA
se sont livrées, par l’intermédiaire de leur mandataire commun, à un concert frauduleux et
ont violé de multiples règles d’ordre public qui constituent chacune un motif de nullité de
l’ensemble des contrats, des manoeuvres trompeuses constitutives d’un dol, un appel
public à l’épargne illicite, un démarchage bancaire et financier illicite ; ils invoquent l’adage
“ la fraude corrompt tout “, pour conclure que tous les actes juridiques doivent être frappés
de nullité ; les appelants, de même que les SCI, prétendent que les nombreux documents
publicitaires, les lettres circulaires adressées par milliers, les envois sur les boites mails de
centaines de milliers de messages, matérialisent un appel public à l’épargne illicite, qui est
défini aux termes de l’article L411-1 du code monétaire et financier, comme étant soit
l’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé, soit
l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement, étant à rappeler que l’instrument financier est défini par l’article
L211-1 du code monétaire et financier comme étant les actions et autres titres donnant ou
pouvant donner accès, directement ou indirectement, au capital et aux droits de vote,
transmissibles par inscription en compte ou tradition ; ils invoquent les dispositions de
l’article 1841 du code civil qui édicte qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été
autorisées par la loi, (ce qui est le cas des sociétés civiles immobilières), de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ; les faits litigieux ont été commis de 2004 à 2008 ; dès
lors, ils sont régis par les dispositions de la loi 98-546 du 2 juillet 1998 ; aux termes de
l’article 23 de ce texte, l’article 47 bis de la loi 83-1 du 3 janvier 1983 sur le développement
des investissements et la protection de l’épargne a été modifiée ; les mots “ titres “ ont été
remplacés par “ instruments financiers “, tels que mentionnés à l’article 1er de la loi 96-597
du 2 juillet 1996 ; selon ces dispositions, les instruments financiers comprennent : 1) les
actions et autres titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au
capital ou aux droits de vote transmissibles, par inscription en comptes, ou tradition, 2) les
titres de créances qui représentent chacun un droit de créance sur la personne morale qui
les émet, transmissibles par inscription en compte ou tradition, à l’exclusion des effets de
commerce et des bons de caisse, 3) les parts ou actions d’organismes de placements
collectifs, 4) les instruments financiers à terme ; ainsi, l’appel public à l’épargne ne peut
consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en
ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit
ou à des prestataires de service d’investissement ; des parts de sociétés civiles
immobilières ne peuvent constituer des instruments financiers, tels que définis ci-dessus ;
il s’évince de ce qui précède que la nullité des souscriptions de parts ne peut être
prononcée au visa de l’article 1841 du code civil, ni celle consécutive des prêts bancaires ;
le jugement déféré doit être infirmé ; les appelants ne démontrent l’existence d’aucun fait
relevant du démarchage illicite ; les appelants invoquent ensuite le dol dont ils ont été
victimes ; selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est
évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté, qu’il ne se présume pas et
doit être prouvé ; il appartient en l’espèce aux appelants d’établir que l’auteur du dol est
leur contractant, les SCI et la CRCA, ou le représentant de celui-ci, de caractériser les
manoeuvres illicites et intentionnelles destinées à les tromper qui ont été déterminantes et
ont provoqué une erreur de nature à vicier leur consentement ; le dol s’apprécie lors de la
conclusion du contrat ; tout d’abord, les appelants échouent à faire la preuve du concert
frauduleux entre les SCI, Monsieur B..., sa société, et la CRCA ; il résulte indiscutablement
des pièces versées aux débats que la banque n’est pas intervenue au niveau du montage
de l’opération, qu’elle n’est ni la banque des promoteurs, ni celle des SCI, ou des sociétés
ESPACI ou ESPACIM, qu’elle n’apparaît pas sur les documents publicitaires ; elle n’a de
lien qu’avec les emprunteurs ; les contrats de réservation pour souscription sont tous
antérieurs à la conclusion des contrats de prêts ; ils font seulement référence à “ un
établissement financier “, sans le nommer ; il apparaît très clairement que chacun des
investisseurs a signé, successivement, deux conventions, d’abord la souscription de parts
sociales, et ensuite le prêt bancaire ; la circonstance que Monsieur B... soit, à la fois, le
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et le courtier de la banque, n’établit
nullement un concert frauduleux entre les organisateurs du montage et la banque, dès lors
qu’il est constant qu’au moment où les appelants se sont adressés à la CRCA pour
solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la décision d’acquérir les parts sociales des SCI,
dans le cadre d’une opération de défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un
financement ; il n’est pas contesté que la banque, à laquelle Monsieur B... avait transmis
les dossiers, a accordé les prêts dans les conditions voulues par les investisseurs, qui dès
lors ne peuvent invoquer ni manoeuvre ni intention dolosive ; il est tout aussi constant que
les dossiers de prêt consentis dans le cadre de cette opération, ne contiennent aucun faux
document et ne sont pas ceux sur lesquels portent l’information judiciaire ; la circonstance
que Monsieur C... ait été corrompu par Monsieur B... ne peut caractériser le dol
qu’incrimine les appelants ; les appelants exposent en effet que Monsieur C..., qui a fait
l’objet d’une sommation interpellative, le 25 février 2013, a reconnu avoir reçu une
rémunération de 8 % [lire 0, 8 %] du montant du crédit, de la part de Monsieur B..., sur les
prêts destinés au financement des souscriptions de parts et indiqué que la CRCA était
informée de cette situation ; même à supposer ces faits établis, ce que conteste la CRCA,
ils n’ont pu, en toutes hypothèses, provoquer une erreur déterminante pour les
investisseurs, puisqu’ils leur sont totalement étrangers ; la même analyse doit être faite à
propos de la dénomination données aux prêts, (achat résidence principale, acquisition
résidence locative,...), ou de la mention de l’apport les emprunteurs sachant pertinemment
que le véritable objet des prêts étaient de financer totalement un achat de parts sociales
des sociétés civiles immobilières, étant à préciser que l’investissement locatif entrait dans
le cadre d’opérations pour lesquelles Monsieur B... pouvait intervenir, de sorte que ces
éléments n’étaient pas susceptibles de vicier leur consentement ; s’agissant du dol
commis par les SCI, les appelants prétendent que ce montage présentait tous les indices
d’une escroquerie et que tous les risques leur ont été dissimulés ; les appelants indiquent
qu’ils ont subi des redressements fiscaux, ne perçoivent ni loyers ni dividendes, qu’il ne
reste plus rien des fonds levés et qu’ils garantissent les dettes des SCI sur leur patrimoine
personnel ; de tels griefs ne caractérisent pas les agissements malhonnêtes qui les ont
déterminés à souscrire les parts sociales ; il sera tout d’abord relevé que les appelants ont
su dès l’origine qu’ils souscrivaient à des augmentations de capital de SCI et qu’en
acquérant des parts, ils devenaient associés des SCI ; ils ne peuvent pertinemment
soutenir que les risques liés à cette qualité leur ont été dissimulés ; ensuite il y a lieu de
noter que l’objectif de défiscalisation était extérieur à l’objet du contrat puisqu’aucune
stipulation expresse ne l’a fait entrer dans le champ contractuel, même en l’érigeant en
condition du contrat ; il représentait seulement un motif du contrat, certes important, sinon
déterminant, mais dont l’échec ne peut être sanctionné par l’annulation ; en outre, aucune
opération de défiscalisation ne peut exclure l’aléa ; enfin, le montage de l’opération avait
été sécurisé par deux consultations juridiques qui n’émettaient de réserves que sur la
nature des travaux, ce qui dans le cas d’espèce, présentait peu de risques compte tenu du
contrôle exercé par les autorités administratives ; la cour constate que tous les
redressements sont intervenus pour un autre motif, qui n’a pas été pris en compte par les
auteurs des consultations, celui lié à l’existence du bail emphytéotique, qui au contraire
était expressément préconisé par une des consultations ; en effet l’administration fiscale a
retenu que la SCI n’était qu’un quasi propriétaire temporaire des rénovations apportées à
l’immeuble, que l’emphythéote ne pouvait être considéré comme propriétaire ou usufruitier
du bien, de sorte que lorsqu’il donnait lui même en location le bien dont il était preneur, les
revenus qu’il percevait ne pouvaient relever de la catégorie des revenus fonciers, et qu’il
s’agissait alors de profits retirés d’une activité de sous location qui relevaient des
dispositions de l’article 92 du code général des impôts, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux ; elle en a déduit que les associés n’étaient pas autorisés à
imputer sur leur revenu global la part des travaux de restauration du Palais des Evêques
en déficit foncier provenant de monuments historiques ; les juridictions administratives ont
repris cette analyse qui est fondée sur l’instruction du 23 mars 2007, un arrêt du conseil
d’Etat du 5 novembre 1941 et la documentation administrative du 15 septembre 2000, qui
définit le bail emphythéotique comme étant un bail de longue durée portant sur un
immeuble par lequel l’emphythéote contractant acquiert un droit immobilier sur la chose et
dit que lorsque l’emphythéote donne lui même en location le bien dont il est preneur, les
biens sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; il ne peut
être fait grief aux SCI, qui ont subi les mêmes redressements, d’avoir délibérément occulté
le risque fiscal, pour gruger les investisseurs, alors qu’elles s’étaient adressées à des
avocats, professionnels du droit qui se prévalaient de compétence particulière en matière
de fiscalité et qui étaient censés avoir fourni une information objective, pertinente,
complète et utile, et qu’elles ont effectué les diligences qui devaient permettre la
défiscalisation ; il résulte des pièces versées aux débats que les SCI ont fait en sorte
d’obtenir les déclarations d’achèvement de travaux, pour permettre à leurs associés de
bénéficier des dispositions fiscales liées aux résidences de Tourisme situées en zone de
revitalisation rurale ; en ce qui concerne la récupération de la TVA, le cabinet COFIC à
BOURG SAINT MAURICE a été mandaté ; elles ont protesté contre les décisions prises
par l’administration fiscale et fait intervenir leur avocat ; s’agissant des loyers, il ressort des
pièces produites que l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et en tout état de
cause, il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs ont souscrit les parts
sociales, les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient
animés que par la volonté de les spolier ; en effet des informations ont été données sur
l’état d’avancement des chantiers ; il a été précisé que l’instruction de la demande de
permis de construire déposée le 30 décembre 2004 par le cabinet d’architecture JM D...
avait reçu un avis favorable de l’ensemble des services concernés, y compris celui de
l’Architecte des Bâtiments de France, mais avait été très fortement retardée par les
services archéologiques dont les fouilles préalables avaient été achevées le 17 novembre
2006 ; il était prévu que dès l’achèvement des travaux l’exploitation de la résidence serait
assurée par le groupe “ Hôtel Resort Developpement, en liaison avec la société CASTELS
et PALAIS “ ; après la défaillance du premier gestionnaire, la société RETAILS SOLUTION
avait été contactée ; il est remarquable que les SCI ont versé aux associés des indemnités
compensatrices de loyers pour 2008 et 2009, destinées à compenser “ le retard
indépendant de (leur) volonté dans la réalisation des travaux et afin de respecter les
engagements pris lors de (la) souscription “ ; l’hypothèse selon laquelle les loyers n’ont
pas été versées du fait d’un défaut de rentabilité du complexe n’est pas à exclure ; dans
un courrier, il est en effet indiqué aux associés “ La réception des travaux s’effectuera au
mois de mai 2009. Nous pouvons vous assurer qu’à ce jour les premiers appartements
livrés ont été plébiscités favorablement y compris par le Conseil général pour qui cette
opération reste la réalisation phare du département... nous ne pouvons passer sous
silence la crise économique à laquelle nous devons tous faire face et qui touche le pouvoir
d’achat de chacun, nous espérons qu’elle n’aura pas de répercussion sur notre taux de
fréquentation “ ; il n’existe aucun motif d’annulation des contrats ; tant les appelants que
les SCI doivent être déboutées de leurs demandes formées à ce titre ; il ne résulte
d’aucune des pièces versées au dossier que la CRCA ait été le “ partenaire officiel “ de
l’opération, aucune “ collusion “ n’est démontrée ; il n’est nullement établi que la banque
avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs ; en tout
état de cause, elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur
l’opération en elle même, qu’elle n’a pas vendue ; les pièces produites par la banque
révèlent qu’elle s’est précisément renseignée sur les capacités financières des
emprunteurs, qu’elle a accordé les prêts sur le fondement de dossiers très complets qui lui
ont été transmis par la société de Monsieur B..., intermédiaire en opérations de banque,
qu’elle a vérifié l’état d’endettement de ses clients, leurs revenus et leur patrimoine et la
compatibilité avec l’emprunt sollicité ; toutes les dispositions légales ont été respectées, et
notamment celles protectrices du code de la consommation ; la banque ne doit pas
s’immiscer dans les affaires de son client et elle n’a pas à juger de l’opportunité
économique du projet auquel il a souscrit ; dès lors la CRCA n’a commis aucune faute
préjudiciable et les appelants et les SCI doivent être déboutées de toutes demandes
formées à son encontre ; […] le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS, D’UNE PART, QUE selon l’article 1841 du code civil, dans sa rédaction
applicable au litige, « il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de
faire publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité
des contrats conclus ou des titres émis », et parmi les sociétés civiles, seules les sociétés
civiles de placement immobilier définies à l’article L. 214-50 du code monétaire et
financier, dans sa rédaction applicable au litige, sont autorisées à faire publiquement appel
à l’épargne en vertu de l’article L. 214-51 du même code ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a
rejeté la demande en nullité des souscriptions de parts formée par les exposants, qui
faisaient valoir que les sociétés civiles immobilières défenderesses avaient procédé à un
appel public à l’épargne en violation de l’article 1841 précité du code civil, aux motifs qu’en
application des dispositions de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998, « l’appel public à
l’épargne ne [pouvait] consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers
dans le public en ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des
établissements de crédit ou à des prestataires de service d’investissement » et que des
parts de sociétés civiles immobilières ne constituaient pas des instruments financiers
(arrêt p. 55 § 2 et 3) ; qu’en permettant ainsi aux sociétés civiles immobilières
défenderesses, qui n’étaient pas des sociétés civiles de placement immobilier, de faire
publiquement appel à l’épargne sans y avoir été expressément autorisées par la loi, la
cour d’appel a violé, ensemble, les articles 6 et 1841 du code civil, par refus d’application,
et les dispositions susvisées de la loi du 2 juillet 1998, par fausse interprétation ;
2°/ ALORS, D’AUTRE PART, QUE concernant les organismes qui sont expressément
autorisés par la loi à faire publiquement appel à l’épargne, auxquels les dispositions de la
loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 sont applicables, « l’appel public à l’épargne est constitué
par l’une des opérations suivantes : 1. l’admission d’un instrument financier aux
négociations sur un marché réglementé ; 2. l’émission ou la cession d’instruments
financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à
des établissements de crédit ou à des prestataires de services d’investissement » ; que
ces dispositions, qui énoncent les procédés de commercialisation auprès du public
(publicité, démarchage etc …) constitutifs d’un appel public à l’épargne, n’ont pour objet ni
de déterminer les types de sociétés autorisés par la loi à faire publiquement appel à
l’épargne ni d’y déroger ; que selon l’article L. 214-51 du code monétaire et financier
seules les sociétés civiles de placement immobilier sont autorisées à faire publiquement
appel à l’épargne ; qu’en l’espèce, en permettant aux SCI défenderesses, qui n’étaient pas
des sociétés civiles de placement immobilier, de faire publiquement appel à l’épargne, au
prétexte inopérant que des parts de SCI ne constituent pas des instruments financiers, la
cour d’appel a derechef violé, ensemble, les articles 6 et 1841 du code civil, par refus
d’application, et les dispositions susvisées de la loi du 2 juillet 1998, par une fausse
interprétation a contrario ;
3°/ ALORS, AUSSI, QUE, selon l’article 1841 du code civil, seules les sociétés qui ont été
expressément autorisées par la loi à faire publiquement appel à l’épargne peuvent y
procéder licitement en respectant les dispositions de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998, aux
termes desquelles elles peuvent procéder à l’une des opérations suivantes : « 1.
L’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ; 2.
L’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement » ; qu’en l’espèce, après avoir elle-même constaté que les SCI
défenderesses avaient procédé à des augmentations de capital par émission de parts
nouvelles destinées à être commercialisées auprès du public, que des souscripteurs
avaient été démarchés (arrêt p52 § 1), que M. B..., mandaté à la fois par les SCI et la
CRCA, avait procédé à la publicité de l’opération litigieuse et promu les crédits octroyés
par la CRCA, avec la complicité de M. C..., directeur de l’agence de Nîmes de la CRCA,
ce dont il résultait que les SCI défenderesses avaient fait illicitement appel public à
l’épargne, la cour d’appel ne pouvait juger le contraire, au prétexte inopérant que des parts
de SCI ne constituent pas des instruments financiers ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel
n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 6
et 1841 du code civil, par refus d’application, et les dispositions susvisées de la loi du 2
juillet 1998, par fausse interprétation ;
4°/ ALORS, EN OUTRE, QUE selon l’article 1841 du code civil, dans sa rédaction
applicable au litige, « il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de
faire publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité
des contrats conclus ou des titres émis » ; qu’en l’espèce, après avoir ellemême constaté
que « les SCI [avaient] procédé à des augmentations de capital par émission de parts
nouvelles destinées à être commercialisées auprès du public », que 406 parts de la SCI
LA COUSERANAISE avaient été vendues à 21 souscripteurs, que 401 parts de la SCI DU
PALAIS avaient été vendues à ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? souscripteurs, que 86 parts de la
SCI DES TROIS SEIGNEURS avaient été vendues à 67 souscripteurs démarchés, et que
pour la commercialisation de ces parts auprès du public pour le compte des SCI, M. B...
avait « ouvert un site, fait éditer des plaquettes publicitaires et adressé des publicités par
la poste ou par mails » (arrêt p. 51 et p. 53 § 3), ce dont il résultait que les SCI avaient
émis leurs parts dans le public en ayant recours à la publicité et avaient ainsi fait
publiquement appel à l’épargne sans y avoir été autorisées par la loi, la cour d’appel ne
pouvait rejeter la demande en nullité des souscriptions de parts formée par les exposants ;
qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de
ses propres constatations et a ainsi violé le texte susvisé, ainsi que l’article 6 du code civil
;
5°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE selon l’article 1841 du code civil, dans sa rédaction
applicable au litige, « il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été autorisées par la loi de
faire publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité
des contrats conclus ou des titres émis » ; qu’en l’espèce, pour rejeter la demande en
nullité des souscriptions de parts formée par les exposants, la cour d’appel ne pouvait se
borner à énoncer, de manière erronée, que l’appel public à l’épargne ne pouvait consister
que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours,
soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des
prestataires de service d’investissement, et à relever, de façon inopérante, que les parts
des sociétés civiles immobilières défenderesses ne constituaient pas des instruments
financiers, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d’appel des exposants
p. 44 à 47), si celles-ci avaient émis leurs parts dans le public en ayant recours à la
publicité et/ ou au démarchage, ce dont il résultait qu’elles avaient ainsi fait publiquement
appel à l’épargne sans y avoir été autorisées par la loi ; qu’en statuant comme elle l’a fait,
la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé et de l’article
6 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les exposants de toutes leurs
demandes et notamment de leur demande en nullité, pour démarchage illicite, de leurs
souscriptions de parts dans la SCI LES TROIS SEIGNEURS, la SCI DU PALAIS et la SCI
LA COURSERANAISE, de les AVOIR déboutés de leur demande en nullité des prêts
qu’ils ont souscrits auprès de la CRCA en vue de financer leurs souscriptions de parts, de
les AVOIR déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la CRCA et des SCI,
et de les AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à ce que la CRCA soit condamnée,
in solidum avec les SCI, au paiement de différentes sommes correspondant au capital
souscrit, à leurs créances de restitution et de dommages et intérêts, et à les garantir de la
restitution par les SCI des fonds correspondant au montant de leurs souscriptions
annulées ;
AUX MOTIFS QUE « doivent être considérés comme constants les faits suivants ;
Messieurs Y... et Z..., marchands de biens au sein d’une société COGEFIM, ont envisagé
un projet immobilier sur le site du “ PALAIS DES EVEQUES “ de SAINT LIZIER
appartenant au Conseil Général de l’ARIEGE, consistant à aménager une grande partie
du site en une Résidence de Tourisme comprenant des appartements, des salles de
congrès, un restaurant et des aménagements de détente et de loisirs ; ils ont créé le 15
octobre 2002, une société par actions simplifiée au capital de 37 000 euros dénommée “
ESPACI, Européenne de Sauvegarde du Patrimoine Architectural et Culturel Immobilier “
dont le siège social se situait 30 rue de Boissy d’Anglas à PARIS ; le 5 avril 2004, le
département de l’ARIEGE a conclu un bail emphytéotique avec la société ESPACI, pour
une durée de 40 années, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros ; la société ESPACI
a fait apport de l’usufruit du bail emphytéotique à quatre sociétés civiles immobilières à
capital variable (SCI COUSERANAISE, SCI DU PALAIS, SCI 3 SEIGNEURS, SCI
PRINCESSE) créées successivement à cet effet par Messieurs Y... et Z..., associés
fondateurs, Monsieur Z... étant désigné gérant statutaire de toutes les SCI ; cet apport
d’usufruit a été effectué par l’intermédiaire d’un contrat de Société en Participation (SEP
PRINCES DU PALAIS), conçu par Messieurs Y... et Z... ; la dissolution anticipée de la
société ESPACI est intervenue avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 ; il y a eu
transmission universelle de patrimoine de la société ESPACI au profit de la société “
ESPACIM “, créée par Messieurs Y... et Z..., le 24 mars 2006 ; la transmission des biens
et droits immobiliers et notamment du droit au bail emphythéotique a été constatée aux
termes d’un acte notarié en date du 25 janvier 2008 ; par acte notarié du 28 janvier 2008,
auquel est intervenu le département de l’ARIEGE, la société ESPACIM a cédé à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ses droits au bail emphythéotique, à titre partiel, sur la parcelle où
devaient être édifiés deux immeubles destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ;
les SCI ont procédé à des augmentations de capital par émission de parts nouvelles
destinées à être commercialisées auprès du public ; d’emblée, il a été conclu une
convention de “ répartition financière “ entre les SCI LA COUSERANAISE et DU PALAIS
et la société ESPACIM aux termes de laquelle la société ESPACIM devait recevoir 25 ou
26 % des fonds qui seraient levés auprès du public, ce versement devant s’effectuer
immédiatement au fil des souscriptions pour “ correspondre aux frais de bail “ et “ à titre de
dédommagement compte tenu des frais d’étude et de mise en place préalables réalisés
par ESPACIM “ ; les SCI devaient réaliser, soit des travaux de rénovation, soit des travaux
de construction à neuf ; la SCI LA COUSERANAISE avait la charge des travaux de
rénovation du “ Bâtiment des Soeurs “ et du “ Bâtiment des Femmes “, bâtiments classés
Monuments Historiques et renommés respectivement dans le cadre de cette opération : “
Bâtiment B “ et “ Bâtiment C “ ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à
une Association de Syndicat Libre (ASL La LICEROISE) créée à cet effet ; cette SCI a été
immatriculée à Paris le 3 mai 2005, avec un capital minimum de 12 200 euros constitué de
56 parts d’un nominal de 217, 56 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum a été fixé à 100 000 euros ; l’augmentation de capital a
commencé au mois de décembre 2004 ; le prix des parts a été fixé à 127 035 euros pour
la souscription d’un lot de 14 parts et incorporait une prime d’émission de 123 989, 16
euros ; 406 parts ont été vendues à 21 souscripteurs entre le mois de décembre 2004 et le
mois de juillet 2006 ; la SCI DU PALAIS devait réaliser les travaux de rénovation du “
PALAIS DES EVÊQUES, bâtiment classé et renommé “ Bâtiment A “ ; la délégation de la
réalisation de ces travaux était confiée à ASL La LICEROISE ; elle a été immatriculée à
Paris le 13 juillet 2005, avec un capital initial de 13. 080 euros divisé en 60 parts d’un
nominal de 218, 00 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts égales ;
l’augmentation de capital a été initiée en octobre 2005 ; le prix des parts a été fixé à 142
620 euros pour la souscription d’un lot de 16 parts et incorporait une prime d’émission de
139 132, 00 euros ; 401 parts ont été vendues ; la SCI DES 3 SEIGNEURS devait édifier
deux nouveaux bâtiments dénommés “ Bâtiment D “ et “ Bâtiment E “ comportant une
trentaine d’appartements ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à la
société ESPACIM et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI LES 3
SEIGNEURS ; la SCI a été immatriculée à Paris le 6 avril 2006 ; son capital initial était de
110 000 euros en 2 parts de 55 000 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum était fixé à 5. 342. 922 euros ; le prix de souscription était fixé
selon les cas, à 65 962 euros ou à 70 128 euros pour la souscription d’une part et
incorporait une prime d’émission de 10 962 euros ou de 15 128 euros ; l’augmentation de
capital a été initiée en novembre 2006 ; entre cette date et le mois de février 2008, 86
parts ont été vendues, en ce comprises les parts des fondateurs, à 67 souscripteurs
démarchés ; l’ensemble du site est classé en totalité monument historique, en vertu d’un
arrêté du ministre de la culture et de la francophonie du 18 juillet 1994 ; il est également
inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du Préfet de
Région de MIDI PYRENEES en date du 13 janvier 1993 pour certaines parties du Palais
Episcopal de SAINT LIZIER (les façades et les toitures, compris les vestiges du rempart
sur lequel il s’appuie, les façades et toitures du bâtiment du 18ème siècle situé au nord, et
dans le palais épiscopal, la cage d’escalier avec sa rampe en fer forgé, les deux pièces
lambris du rez de chaussée, le grand salon avec sa cheminée monumentale et son décor
au premier étage) ; les permis de construire ont été obtenus et les travaux entrepris ; pour
assurer le financement de ce programme, la société ESPACIM a fait appel aux conseils
d’avocats fiscalistes afin d’établir une étude juridique et fiscale de l’opération ; le 25
novembre 2003, le cabinet d’avocats Jean A... a écrit que “ l’investisseur est une personne
physique pour qui les loyers perçus en cours de bail présentent le caractère de revenus
fonciers. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus
fonciers. S’agissant d’un immeuble classé monument historique loué en totalité, la totalité
des charges foncière afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
L’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts ayant servi à financer son
acquisition. L’intérêt du régime consiste dans la possibilité, en cas de constatation d’un
déficit foncier, de l’imputer sans limitation de montant sur le revenu global de l’intéressé.
Le déficit foncier est constitué principalement par la réalisation de travaux. Cependant,
tous les travaux ne peuvent pas être déduits du revenu foncier. (...) de la nature des
travaux envisagés dépend le cadre juridique liant l’opérateur à la commune. (...)
L’opérateur peut être lié à la commune par un bail emphytéotique ou par un bail à
construction. La particularité du bail emphytéotique tient principalement dans la faculté
d’apporter des améliorations. (...) La solution du bail emphythéotique paraît donc la plus
adaptée à la situation. (...) S’agissant d’un bail conférant un droit réel immobilier, il est tout
à fait concevable de voir un emphythéote consentir un usufruit sur le droit résultant de son
bail (...) En définitive l’opération envisagée dépend de la nature des travaux envisagés “ ;
le 15 janvier 2004, Maître Christophe F..., avocat, questionné précisément sur les aspects
fiscaux du montage consistant dans la prise à bail emphythéotique d’un ensemble de
bâtiments classés monuments historiques qui prévoirait une faculté de sous location, et la
réalisation par le sous locataire de travaux de rénovation et d’aménagement de locaux en
vue de leur exploitation touristique, a établi une consultation aux termes de laquelle il
ressort que “ sous réserve du respect des conditions essentielles du bail
emphythéotique... et de celles afférentes aux dispositions fiscales contenues dans l’article
156-1-3 du CGI... il est acquis que les sous locataires justifiant de la possession d’un droit
réel sur un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire seront éligibles au bénéfice des
dispositions des articles 156- II-1° ter ou 156-1-3 du CGI “ ; une seule réserve était faite
quant à la nature exacte des travaux déductibles ; le 1er décembre 2004, la société
ESPACI a passé avec Monsieur Pascal B... un contrat de commercialisation confiant à ce
dernier la recherche d’investisseurs par tout type de moyens de communication et/ ou de
commercialisation, aux termes duquel il percevait une rémunération de 17 % hors taxes
du prix des parts vendues ; le 12 avril 2005 la société ESPACIM a conclu un contrat de
maîtrise d’oeuvre architecturale avec la société D... et associés, d’une part, et la société
d’architecture et d’urbanisme CATHALA, d’autre part ; la commercialisation a été effectuée
par l’intermédiaire de Monsieur Pascal B..., ou de sa société B...
INVESTISSEMENTS-GROUPE W INVESTISSEMENTS dans le cadre de ventes
soumises à la loi DEMESSINE, pour les zones de revitalisation rurale ou d’autres
dispositifs fiscaux sur les monuments historiques, qui permettent de bénéficier de
réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, d’obtenir le remboursement de la
TVA, ou d’effectuer des déductions sur son revenu des travaux réalisés ; les logements
construits devaient être loués dans le cadre d’un bail commercial auprès d’une société
d’exploitation, chargée de sous louer les dits logements ; Monsieur B... a ouvert un site, a
fait éditer des plaquettes publicitaires, a adressé des publicités par la poste ou par mails ;
en substance, elles représentaient des photos du site ou des détails architecturaux ; elles
étaient ainsi rédigées “ le Palais des Evêques SAINT LIZIER Investissez dans la richesse
du Patrimoine “, “ La richesse historique et la force géographique “, “ Le Palais des
Evêques vous ouvre les portes de sa mémoire “, “ Un patrimoine d’exception “ ; des
développements entiers étaient consacrés à l’architecte Jean-Michel D... et à ses
réalisations antérieures ; à l’intention des investisseurs, il était écrit : “ transformez vos
impôts en Patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des Monuments
Historiques, économie d’impôt jusqu’à 60. 000 euros “, “ les qualités intrinsèques de cette
opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique : apport
personnel 0 €, financement total 100 %, épargne mensuelle 0 €, revenus locatifs garantis
“, “ un élément très haut de gamme du Patrimoine architectural, objet d’une restauration
de première qualité, frais de rénovation et intérêts d’emprunts déductibles du revenu
global imposable sans plafond “, “ une opération s’inscrivant dans la constitution du
Patrimoine, gage d’un investissement réussi : transmission aux héritiers ou bénéficiaires
(dons legs) sans droit de succession “ ; Monsieur Pascal B..., a conclu avec la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU GARD, le 21 novembre 2006, une “
convention de partenariat “ aux termes de laquelle le premier nommé déclarait qu’il
remplissait les conditions réglementaires régissant son activité, ainsi que les conditions
régissant le mandat d’intermédiaire en opérations de banque et s’engageait à promouvoir
les crédits immobiliers octroyés par la Caisse régionale auprès de ses clients ayant besoin
d’un financement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’immeubles à usage
de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif ; cette convention a été
remplacée, le 14 février 2008, par une “ convention partenariale “ passée entre la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société W
Investissement, selon laquelle la banque donnait mandat à l’entrepreneur individuel,
Monsieur B..., d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opération de banque les
opérations consistant dans le recueil et la transmission des demandes de crédit immobilier
destinées au financement d’immeubles à usage de résidence principale, secondaire ou
d’investissement locatif ; étaient exclus, dans les deux cas, toute activité de démarchage
ou toute autre activité commerciale ; ces deux conventions ont été signées par Monsieur
Luc C..., alors directeur de l’agence dite “ Agence Habitat “ de NIMES-ESPLANADE ; le 6
mai 2008, la CRCA a signifié à Monsieur Luc C... son licenciement pour faute grave en “
raison des graves irrégularités de procédures et de fonctionnement... qui consistent à
avoir, de manière réitérée, accordé des prêts dans des volumes importants alors que le
risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé, compte tenu du grand nombre
d’indices relatifs à leur caractère frauduleux et des remarques faites par certains (...)
collaborateurs, accordé des crédits sur la base de documents manifestement faux (...)
procédé sciemment au détournement de l’objet d’un contrat de prêt afin de faire profiter un
client d’avantages financiers substantiels et accepté de réaliser ces crédits sur la base de
fausses factures (...) “ ; il est précisé dans cette lettre que “ pour toute défense (Monsieur
C... a) indiqué avoir accordé toute confiance aux collaborateurs en charge de l’instruction
et de la réalisation de ces dossiers (...) “ ; le 10 juillet 2008, la CRCA a déposé plainte
auprès du procureur de la République de NIMES, puis s’est constituée partie civile dans le
cadre de l’information judiciaire qui a été ouverte, et a dénoncé les anomalies qui avaient
été constatées dans le cadre de plusieurs dossiers, gérés par Monsieur C... et apportés
par deux prescripteurs avec lesquels des conventions de partenariat avaient été conclues,
la société AIDA et la société ICT INTERNATIONAL CONSULTING & TRADING ; les
investisseurs ont reçu de Monsieur B... ” un bulletin de souscription, un contrat de
réservation, un document intitulé “ pacte de préférence “ (contrat signé avec la société
CASTELS et PALAIS qui se voyait reconnaître un droit de préférence en cas de revente
des parts), une demande de financement, un questionnaire d’assurance, une liste de
pièces “ ; selon les énonciations du jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal
de grande instance de Montpellier (Bruno E... contre CRCA), la liste de pièces mentionne
une quittance de loyer, les contrats de prêt encours et les tableaux d’amortissement, y
compris les prêts à la consommation, les bulletins de salaire des trois derniers mois, l’avis
d’imposition complet concernant les revenus perçus l’année précédente ou la déclaration,
les relevés des comptes courants complets des trois derniers mois, et, si l’emprunteur est
associé de sociétés, les trois derniers bilans, les statuts des sociétés et K Bis ; pour la SCI
DES 3 SEIGNEURS, une copie du bail commercial passé entre elle et la société
CASTELS et PALAIS, était jointe, la première nommée donnant à bail, sous forme d’une
sous location meublée des appartements dépendant d’une résidence de tourisme pour 11
ans 11 mois, 8. 500 euros HT par appartement (soit 3 parts, net de charges et entretien
courant) ; tous les contrats de prêts sont postérieurs, en date, aux souscription de parts ;
ils ont tous fait l’objet d’offres de prêt émises par la CRCA, adressées au domicile des
emprunteurs, et soumises aux dispositions du code de la consommation ; en substance
les appelants soutiennent que, dans le but d’obtenir leur consentement à la conclusion de
l’ensemble des contrats de souscription de parts sociales et de prêt, les SCI et la CRCA
se sont livrées, par l’intermédiaire de leur mandataire commun, à un concert frauduleux et
ont violé de multiples règles d’ordre public qui constituent chacune un motif de nullité de
l’ensemble des contrats, des manoeuvres trompeuses constitutives d’un dol, un appel
public à l’épargne illicite, un démarchage bancaire et financier illicite ; ils invoquent l’adage
“ la fraude corrompt tout “, pour conclure que tous les actes juridiques doivent être frappés
de nullité ; les appelants, de même que les SCI, prétendent que les nombreux documents
publicitaires, les lettres circulaires adressées par milliers, les envois sur les boites mails de
centaines de milliers de messages, matérialisent un appel public à l’épargne illicite, qui est
défini aux termes de l’article L411-1 du code monétaire et financier, comme étant soit
l’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé, soit
l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement, étant à rappeler que l’instrument financier est défini par l’article
L211-1 du code monétaire et financier comme étant les actions et autres titres donnant ou
pouvant donner accès, directement ou indirectement, au capital et aux droits de vote,
transmissibles par inscription en compte ou tradition ; ils invoquent les dispositions de
l’article 1841 du code civil qui édicte qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été
autorisées par la loi, (ce qui est le cas des sociétés civiles immobilières), de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ; les faits litigieux ont été commis de 2004 à 2008 ; dès
lors, ils sont régis par les dispositions de la loi 98-546 du 2 juillet 1998 ; aux termes de
l’article 23 de ce texte, l’article 47 bis de la loi 83-1 du 3 janvier 1983 sur le développement
des investissements et la protection de l’épargne a été modifiée ; les mots “ titres “ ont été
remplacés par “ instruments financiers “, tels que mentionnés à l’article 1er de la loi 96-597
du 2 juillet 1996 ; selon ces dispositions, les instruments financiers comprennent : 1) les
actions et autres titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au
capital ou aux droits de vote transmissibles, par inscription en comptes, ou tradition, 2) les
titres de créances qui représentent chacun un droit de créance sur la personne morale qui
les émet, transmissibles par inscription en compte ou tradition, à l’exclusion des effets de
commerce et des bons de caisse, 3) les parts ou actions d’organismes de placements
collectifs, 4) les instruments financiers à terme ; ainsi, l’appel public à l’épargne ne peut
consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en
ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit
ou à des prestataires de service d’investissement ; des parts de sociétés civiles
immobilières ne peuvent constituer des instruments financiers, tels que définis ci-dessus ;
il s’évince de ce qui précède que la nullité des souscriptions de parts ne peut être
prononcée au visa de l’article 1841 du code civil, ni celle consécutive des prêts bancaires ;
le jugement déféré doit être infirmé ; les appelants ne démontrent l’existence d’aucun fait
relevant du démarchage illicite ; les appelants invoquent ensuite le dol dont ils ont été
victimes ; selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est
évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté, qu’il ne se présume pas et
doit être prouvé ; il appartient en l’espèce aux appelants d’établir que l’auteur du dol est
leur contractant, les SCI et la CRCA, ou le représentant de celui-ci, de caractériser les
manoeuvres illicites et intentionnelles destinées à les tromper qui ont été déterminantes et
ont provoqué une erreur de nature à vicier leur consentement ; le dol s’apprécie lors de la
conclusion du contrat ; tout d’abord, les appelants échouent à faire la preuve du concert
frauduleux entre les SCI, Monsieur B..., sa société, et la CRCA ; il résulte indiscutablement
des pièces versées aux débats que la banque n’est pas intervenue au niveau du montage
de l’opération, qu’elle n’est ni la banque des promoteurs, ni celle des SCI, ou des sociétés
ESPACI ou ESPACIM, qu’elle n’apparaît pas sur les documents publicitaires ; elle n’a de
lien qu’avec les emprunteurs ; les contrats de réservation pour souscription sont tous
antérieurs à la conclusion des contrats de prêts ; ils font seulement référence à “ un
établissement financier “, sans le nommer ; il apparaît très clairement que chacun des
investisseurs a signé, successivement, deux conventions, d’abord la souscription de parts
sociales, et ensuite le prêt bancaire ; la circonstance que Monsieur B... soit, à la fois, le
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et le courtier de la banque, n’établit
nullement un concert frauduleux entre les organisateurs du montage et la banque, dès lors
qu’il est constant qu’au moment où les appelants se sont adressés à la CRCA pour
solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la décision d’acquérir les parts sociales des SCI,
dans le cadre d’une opération de défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un
financement ; il n’est pas contesté que la banque, à laquelle Monsieur B... avait transmis
les dossiers, a accordé les prêts dans les conditions voulues par les investisseurs, qui dès
lors ne peuvent invoquer ni manoeuvre ni intention dolosive ; il est tout aussi constant que
les dossiers de prêt consentis dans le cadre de cette opération, ne contiennent aucun faux
document et ne sont pas ceux sur lesquels portent l’information judiciaire ; la circonstance
que Monsieur C... ait été corrompu par Monsieur B... ne peut caractériser le dol
qu’incrimine les appelants ; les appelants exposent en effet que Monsieur C..., qui a fait
l’objet d’une sommation interpellative, le 25 février 2013, a reconnu avoir reçu une
rémunération de 8 % [lire 0, 8 %] du montant du crédit, de la part de Monsieur B..., sur les
prêts destinés au financement des souscriptions de parts et indiqué que la CRCA était
informée de cette situation ; même à supposer ces faits établis, ce que conteste la CRCA,
ils n’ont pu, en toutes hypothèses, provoquer une erreur déterminante pour les
investisseurs, puisqu’ils leur sont totalement étrangers ; la même analyse doit être faite à
propos de la dénomination données aux prêts, (achat résidence principale, acquisition
résidence locative,...), ou de la mention de l’apport les emprunteurs sachant pertinemment
que le véritable objet des prêts étaient de financer totalement un achat de parts sociales
des sociétés civiles immobilières, étant à préciser que l’investissement locatif entrait dans
le cadre d’opérations pour lesquelles Monsieur B... pouvait intervenir, de sorte que ces
éléments n’étaient pas susceptibles de vicier leur consentement ; s’agissant du dol
commis par les SCI, les appelants prétendent que ce montage présentait tous les indices
d’une escroquerie et que tous les risques leur ont été dissimulés ; les appelants indiquent
qu’ils ont subi des redressements fiscaux, ne perçoivent ni loyers ni dividendes, qu’il ne
reste plus rien des fonds levés et qu’ils garantissent les dettes des SCI sur leur patrimoine
personnel ; de tels griefs ne caractérisent pas les agissements malhonnêtes qui les ont
déterminés à souscrire les parts sociales ; il sera tout d’abord relevé que les appelants ont
su dès l’origine qu’ils souscrivaient à des augmentations de capital de SCI et qu’en
acquérant des parts, ils devenaient associés des SCI ; ils ne peuvent pertinemment
soutenir que les risques liés à cette qualité leur ont été dissimulés ; ensuite il y a lieu de
noter que l’objectif de défiscalisation était extérieur à l’objet du contrat puisqu’aucune
stipulation expresse ne l’a fait entrer dans le champ contractuel, même en l’érigeant en
condition du contrat ; il représentait seulement un motif du contrat, certes important, sinon
déterminant, mais dont l’échec ne peut être sanctionné par l’annulation ; en outre, aucune
opération de défiscalisation ne peut exclure l’aléa ; enfin, le montage de l’opération avait
été sécurisé par deux consultations juridiques qui n’émettaient de réserves que sur la
nature des travaux, ce qui dans le cas d’espèce, présentait peu de risques compte tenu du
contrôle exercé par les autorités administratives ; la cour constate que tous les
redressements sont intervenus pour un autre motif, qui n’a pas été pris en compte par les
auteurs des consultations, celui lié à l’existence du bail emphytéotique, qui au contraire
était expressément préconisé par une des consultations ; en effet l’administration fiscale a
retenu que la SCI n’était qu’un quasi propriétaire temporaire des rénovations apportées à
l’immeuble, que l’emphythéote ne pouvait être considéré comme propriétaire ou usufruitier
du bien, de sorte que lorsqu’il donnait lui même en location le bien dont il était preneur, les
revenus qu’il percevait ne pouvaient relever de la catégorie des revenus fonciers, et qu’il
s’agissait alors de profits retirés d’une activité de sous location qui relevaient des
dispositions de l’article 92 du code général des impôts, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux ; elle en a déduit que les associés n’étaient pas autorisés à
imputer sur leur revenu global la part des travaux de restauration du Palais des Evêques
en déficit foncier provenant de monuments historiques ; les juridictions administratives ont
repris cette analyse qui est fondée sur l’instruction du 23 mars 2007, un arrêt du conseil
d’Etat du 5 novembre 1941 et la documentation administrative du 15 septembre 2000, qui
définit le bail emphythéotique comme étant un bail de longue durée portant sur un
immeuble par lequel l’emphythéote contractant acquiert un droit immobilier sur la chose et
dit que lorsque l’emphythéote donne lui même en location le bien dont il est preneur, les
biens sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; il ne peut
être fait grief aux SCI, qui ont subi les mêmes redressements, d’avoir délibérément occulté
le risque fiscal, pour gruger les investisseurs, alors qu’elles s’étaient adressées à des
avocats, professionnels du droit qui se prévalaient de compétence particulière en matière
de fiscalité et qui étaient censés avoir fourni une information objective, pertinente,
complète et utile, et qu’elles ont effectué les diligences qui devaient permettre la
défiscalisation ; il résulte des pièces versées aux débats que les SCI ont fait en sorte
d’obtenir les déclarations d’achèvement de travaux, pour permettre à leurs associés de
bénéficier des dispositions fiscales liées aux résidences de Tourisme situées en zone de
revitalisation rurale ; en ce qui concerne la récupération de la TVA, le cabinet COFIC à
BOURG SAINT MAURICE a été mandaté ; elles ont protesté contre les décisions prises
par l’administration fiscale et fait intervenir leur avocat ; s’agissant des loyers, il ressort des
pièces produites que l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et en tout état de
cause, il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs ont souscrit les parts
sociales, les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient
animés que par la volonté de les spolier ; en effet des informations ont été données sur
l’état d’avancement des chantiers ; il a été précisé que l’instruction de la demande de
permis de construire déposée le 30 décembre 2004 par le cabinet d’architecture JM D...
avait reçu un avis favorable de l’ensemble des services concernés, y compris celui de
l’Architecte des Bâtiments de France, mais avait été très fortement retardée par les
services archéologiques dont les fouilles préalables avaient été achevées le 17 novembre
2006 ; il était prévu que dès l’achèvement des travaux l’exploitation de la résidence serait
assurée par le groupe “ Hôtel Resort Developpement, en liaison avec la société CASTELS
et PALAIS “ ; après la défaillance du premier gestionnaire, la société RETAILS SOLUTION
avait été contactée ; il est remarquable que les SCI ont versé aux associés des indemnités
compensatrices de loyers pour 2008 et 2009, destinées à compenser “ le retard
indépendant de (leur) volonté dans la réalisation des travaux et afin de respecter les
engagements pris lors de (la) souscription “ ; l’hypothèse selon laquelle les loyers n’ont
pas été versées du fait d’un défaut de rentabilité du complexe n’est pas à exclure ; dans
un courrier, il est en effet indiqué aux associés “ La réception des travaux s’effectuera au
mois de mai 2009. Nous pouvons vous assurer qu’à ce jour les premiers appartements
livrés ont été plébiscités favorablement y compris par le Conseil général pour qui cette
opération reste la réalisation phare du département... nous ne pouvons passer sous
silence la crise économique à laquelle nous devons tous faire face et qui touche le pouvoir
d’achat de chacun, nous espérons qu’elle n’aura pas de répercussion sur notre taux de
fréquentation “ ; il n’existe aucun motif d’annulation des contrats ; tant les appelants que
les SCI doivent être déboutées de leurs demandes formées à ce titre ; il ne résulte
d’aucune des pièces versées au dossier que la CRCA ait été le “ partenaire officiel “ de
l’opération, aucune “ collusion “ n’est démontrée ; il n’est nullement établi que la banque
avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs ; en tout
état de cause, elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur
l’opération en elle même, qu’elle n’a pas vendue ; les pièces produites par la banque
révèlent qu’elle s’est précisément renseignée sur les capacités financières des
emprunteurs, qu’elle a accordé les prêts sur le fondement de dossiers très complets qui lui
ont été transmis par la société de Monsieur B..., intermédiaire en opérations de banque,
qu’elle a vérifié l’état d’endettement de ses clients, leurs revenus et leur patrimoine et la
compatibilité avec l’emprunt sollicité ; toutes les dispositions légales ont été respectées, et
notamment celles protectrices du code de la consommation ; la banque ne doit pas
s’immiscer dans les affaires de son client et elle n’a pas à juger de l’opportunité
économique du projet auquel il a souscrit ; dès lors la CRCA n’a commis aucune faute
préjudiciable et les appelants et les SCI doivent être déboutées de toutes demandes
formées à son encontre ; […] le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS, D’UNE PART, QUE selon l’article L 341-10 du code monétaire et financier,
dans sa rédaction applicable au litige, « ne peuvent faire l’objet d’un démarchage les
produits dont le risque maximum n’est pas connu au moment de la souscription ou pour
lesquels le risque de perte est supérieur au montant de l’apport financier initial » ; que
suivant l’article L. 341-1 du même code, « constitue un acte de démarchage bancaire ou
financier toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une
personne physique ou une personne morale déterminée, en vue d’obtenir, de sa part, un
accord sur la réalisation par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3
d’une opération sur un des instruments financiers énumérés à l’article L. 211-1 […] ou
d’une opération de banque » ; que l’engagement souscrit à la suite d’un démarchage
illicite est nul en application de l’article 6 du code civil ; qu’en l’espèce, après avoir
constaté que M. B... avait reçu mandat de commercialiser les parts des SCI et d’en
assurer le financement par des crédits auprès des souscripteurs qu’il avait démarchés
(arrêt p. 53 et 56), la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande en nullité des
souscriptions de parts formée par les exposants en se bornant à affirmer qu’ils ne
démontraient l’existence d’aucun fait relevant du démarchage illicite (arrêt p. 55 § 5), sans
rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d’appel des exposants p. 27, 28, 59 et
76 à 78), d’une part, si M. B..., le commercialisateur des parts pour le compte des SCI,
n’avait pas pris contact avec les exposants en leur adressant des courriers électroniques,
des courriers postaux et des appels téléphoniques non sollicités en vue de les faire
souscrire aux parts des SCI, ce dont les exposants justifiaient par la production desdits
courriers électroniques et postaux (pièces C1, C2, C3, C108, C109 et C110 en appel –
productions), et, d’autre part, si les parts des SCI ne constituaient pas des produits pour
lesquels le démarchage était interdit aux termes de l’article L. 341-10 précité du code
monétaire et financier ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard des textes susvisés ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité et
le juge ne peut débouter une partie de ses demandes sans analyser ni même viser les
pièces qu’elle a versées aux débats ; qu’en l’espèce, les exposants faisaient valoir qu’ils
avaient été victimes d’actes de démarchage illicite en vue de les faire souscrire aux parts
des SCI, ce dont ils justifiaient par la production des courriers électroniques et postaux
non sollicités qui leur avaient été adressés (pièces C1, C2, C3, C108, C109 et C110 en
appel – productions) ; qu’en se bornant à affirmer que les exposants ne démontraient
l’existence d’aucun fait relevant du démarchage illicite sans analyser, ni même viser, les
pièces qu’ils produisaient pour justifier du contraire, la cour d’appel a violé l’article 455 du
Code de procédure civile et l’article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de
l’Homme ;
3°/ ALORS, D’AUTRE PART, QUE selon l’article L. 341-4 du Code monétaire et financier,
dans sa rédaction applicable au litige, les établissements de crédit ne peuvent mandater
des personnes physiques afin d’exercer pour leur compte une activité de démarchage
bancaire ou financier que dans des conditions strictes et impératives, à savoir que ces
personnes présentent les garanties prévues aux articles L. 341-5 et suivants du même
code, telles que notamment la couverture par un contrat d’assurance responsabilité civile
professionnelle et l’enregistrement sur le fichier tenu par les autorités publiques, et qu’elles
communiquent aux personnes démarchées les documents d’information prévus à l’article
L. 341-12, 4° du même code ; que l’engagement souscrit à la suite d’un démarchage illicite
est nul en application de l’article 6 du Code civil ; qu’en l’espèce, après avoir relevé que la
banque avait donné mandat à M. B... d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opérations
de banque un partenariat visant à recueillir et transmettre à la CRCA des demandes de
crédit, et également constaté que la CRCA avait ainsi financé pour 11, 4 millions d’euros
l’ensemble des prêts sollicités par les souscripteurs démarchés par M. B... dans
l’opération litigieuse, la cour d’appel ne pouvait rejeter la demande en nullité des prêts et
des souscriptions de parts en se bornant à affirmer que les exposants ne démontraient
l’existence d’aucun fait relevant du démarchage illicite, sans rechercher, ni vérifier, comme
elle y était invitée (conclusions d’appel des exposants p. 54 à 61), si malgré les termes du
mandat que lui avait confié la CRCA, qui lui interdisaient toute activité de démarchage, il
était justifié que M. B... avait, dans les faits, commis des actes de démarchage en vue de
faire souscrire les exposants non seulement aux parts des SCI mais aussi aux prêts de la
CRCA, pour lesquels il avait reçu des formulaires pré-imprimés qu’il faisait remplir aux
souscripteurs démarchés, et si M. B... avait exercé cette activité de démarchage et même
de « chargé de clientèle » de l’agence de Nîmes (conclusions p. 56 à 60) sans remplir les
conditions légales ni présenter les garanties prévues aux articles L. 341-5 et suivants du
Code monétaire et financier, ni communiquer aux exposants les documents d’information
prévus à l’article L. 341-12, 4° du même code ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les exposants de toutes leurs
demandes et notamment de leur demande en nullité, pour dol, de leurs souscriptions de
parts dans la SCI LES TROIS SEIGNEURS, la SCI DU PALAIS et la SCI LA
COURSERANAISE, de les AVOIR déboutés de leur demande en nullité des prêts qu’ils
ont souscrits auprès de la CRCA en vue de financer leurs souscriptions de parts, de les
AVOIR déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la CRCA et des SCI, et
de les AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à ce que la CRCA soit condamnée, in
solidum avec les SCI, au paiement de différentes sommes correspondant au capital
souscrit, à leurs créances de restitution et de dommages et intérêts, et à les garantir de la
restitution par les SCI des fonds correspondant au montant de leurs souscriptions
annulées ;
AUX MOTIFS QUE « doivent être considérés comme constants les faits suivants ;
Messieurs Y... et Z..., marchands de biens au sein d’une société COGEFIM, ont envisagé
un projet immobilier sur le site du “ PALAIS DES EVEQUES “ de SAINT LIZIER
appartenant au Conseil Général de l’ARIEGE, consistant à aménager une grande partie
du site en une Résidence de Tourisme comprenant des appartements, des salles de
congrès, un restaurant et des aménagements de détente et de loisirs ; ils ont créé le 15
octobre 2002, une société par actions simplifiée au capital de 37 000 euros dénommée “
ESPACI, Européenne de Sauvegarde du Patrimoine Architectural et Culturel Immobilier “
dont le siège social se situait 30 rue de Boissy d’Anglas à PARIS ; le 5 avril 2004, le
département de l’ARIEGE a conclu un bail emphytéotique avec la société ESPACI, pour
une durée de 40 années, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros ; la société ESPACI
a fait apport de l’usufruit du bail emphytéotique à quatre sociétés civiles immobilières à
capital variable (SCI COUSERANAISE, SCI DU PALAIS, SCI 3 SEIGNEURS, SCI
PRINCESSE) créées successivement à cet effet par Messieurs Y... et Z..., associés
fondateurs, Monsieur Z... étant désigné gérant statutaire de toutes les SCI ; cet apport
d’usufruit a été effectué par l’intermédiaire d’un contrat de Société en Participation (SEP
PRINCES DU PALAIS), conçu par Messieurs Y... et Z... ; la dissolution anticipée de la
société ESPACI est intervenue avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 ; il y a eu
transmission universelle de patrimoine de la société ESPACI au profit de la société “
ESPACIM “, créée par Messieurs Y... et Z..., le 24 mars 2006 ; la transmission des biens
et droits immobiliers et notamment du droit au bail emphythéotique a été constatée aux
termes d’un acte notarié en date du 25 janvier 2008 ; par acte notarié du 28 janvier 2008,
auquel est intervenu le département de l’ARIEGE, la société ESPACIM a cédé à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ses droits au bail emphythéotique, à titre partiel, sur la parcelle où
devaient être édifiés deux immeubles destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ;
les SCI ont procédé à des augmentations de capital par émission de parts nouvelles
destinées à être commercialisées auprès du public ; d’emblée, il a été conclu une
convention de “ répartition financière “ entre les SCI LA COUSERANAISE et DU PALAIS
et la société ESPACIM aux termes de laquelle la société ESPACIM devait recevoir 25 ou
26 % des fonds qui seraient levés auprès du public, ce versement devant s’effectuer
immédiatement au fil des souscriptions pour “ correspondre aux frais de bail “ et “ à titre de
dédommagement compte tenu des frais d’étude et de mise en place préalables réalisés
par ESPACIM “ ; les SCI devaient réaliser, soit des travaux de rénovation, soit des travaux
de construction à neuf ; la SCI LA COUSERANAISE avait la charge des travaux de
rénovation du “ Bâtiment des Soeurs “ et du “ Bâtiment des Femmes “, bâtiments classés
Monuments Historiques et renommés respectivement dans le cadre de cette opération : “
Bâtiment B “ et “ Bâtiment C “ ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à
une Association de Syndicat Libre (ASL La LICEROISE) créée à cet effet ; cette SCI a été
immatriculée à Paris le 3 mai 2005, avec un capital minimum de 12 200 euros constitué de
56 parts d’un nominal de 217, 56 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum a été fixé à 100 000 euros ; l’augmentation de capital a
commencé au mois de décembre 2004 ; le prix des parts a été fixé à 127 035 euros pour
la souscription d’un lot de 14 parts et incorporait une prime d’émission de 123 989, 16
euros ; 406 parts ont été vendues à 21 souscripteurs entre le mois de décembre 2004 et le
mois de juillet 2006 ; la SCI DU PALAIS devait réaliser les travaux de rénovation du “
PALAIS DES EVÊQUES, bâtiment classé et renommé “ Bâtiment A “ ; la délégation de la
réalisation de ces travaux était confiée à ASL La LICEROISE ; elle a été immatriculée à
Paris le 13 juillet 2005, avec un capital initial de 13. 080 euros divisé en 60 parts d’un
nominal de 218, 00 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts égales ;
l’augmentation de capital a été initiée en octobre 2005 ; le prix des parts a été fixé à 142
620 euros pour la souscription d’un lot de 16 parts et incorporait une prime d’émission de
139 132, 00 euros ; 401 parts ont été vendues ; la SCI DES 3 SEIGNEURS devait édifier
deux nouveaux bâtiments dénommés “ Bâtiment D “ et “ Bâtiment E “ comportant une
trentaine d’appartements ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à la
société ESPACIM et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI LES 3
SEIGNEURS ; la SCI a été immatriculée à Paris le 6 avril 2006 ; son capital initial était de
110 000 euros en 2 parts de 55 000 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum était fixé à 5. 342. 922 euros ; le prix de souscription était fixé
selon les cas, à 65 962 euros ou à 70 128 euros pour la souscription d’une part et
incorporait une prime d’émission de 10 962 euros ou de 15 128 euros ; l’augmentation de
capital a été initiée en novembre 2006 ; entre cette date et le mois de février 2008, 86
parts ont été vendues, en ce comprises les parts des fondateurs, à 67 souscripteurs
démarchés ; l’ensemble du site est classé en totalité monument historique, en vertu d’un
arrêté du ministre de la culture et de la francophonie du 18 juillet 1994 ; il est également
inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du Préfet de
Région de MIDI PYRENEES en date du 13 janvier 1993 pour certaines parties du Palais
Episcopal de SAINT LIZIER (les façades et les toitures, compris les vestiges du rempart
sur lequel il s’appuie, les façades et toitures du bâtiment du 18ème siècle situé au nord, et
dans le palais épiscopal, la cage d’escalier avec sa rampe en fer forgé, les deux pièces
lambris du rez de chaussée, le grand salon avec sa cheminée monumentale et son décor
au premier étage) ; les permis de construire ont été obtenus et les travaux entrepris ; pour
assurer le financement de ce programme, la société ESPACIM a fait appel aux conseils
d’avocats fiscalistes afin d’établir une étude juridique et fiscale de l’opération ; le 25
novembre 2003, le cabinet d’avocats Jean A... a écrit que “ l’investisseur est une personne
physique pour qui les loyers perçus en cours de bail présentent le caractère de revenus
fonciers. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus
fonciers. S’agissant d’un immeuble classé monument historique loué en totalité, la totalité
des charges foncière afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
L’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts ayant servi à financer son
acquisition. L’intérêt du régime consiste dans la possibilité, en cas de constatation d’un
déficit foncier, de l’imputer sans limitation de montant sur le revenu global de l’intéressé.
Le déficit foncier est constitué principalement par la réalisation de travaux. Cependant,
tous les travaux ne peuvent pas être déduits du revenu foncier. (...) de la nature des
travaux envisagés dépend le cadre juridique liant l’opérateur à la commune. (...)
L’opérateur peut être lié à la commune par un bail emphytéotique ou par un bail à
construction. La particularité du bail emphytéotique tient principalement dans la faculté
d’apporter des améliorations. (...) La solution du bail emphythéotique paraît donc la plus
adaptée à la situation. (...) S’agissant d’un bail conférant un droit réel immobilier, il est tout
à fait concevable de voir un emphythéote consentir un usufruit sur le droit résultant de son
bail (...) En définitive l’opération envisagée dépend de la nature des travaux envisagés “ ;
le 15 janvier 2004, Maître Christophe F..., avocat, questionné précisément sur les aspects
fiscaux du montage consistant dans la prise à bail emphythéotique d’un ensemble de
bâtiments classés monuments historiques qui prévoirait une faculté de sous location, et la
réalisation par le sous locataire de travaux de rénovation et d’aménagement de locaux en
vue de leur exploitation touristique, a établi une consultation aux termes de laquelle il
ressort que “ sous réserve du respect des conditions essentielles du bail
emphythéotique... et de celles afférentes aux dispositions fiscales contenues dans l’article
156-1-3 du CGI... il est acquis que les sous locataires justifiant de la possession d’un droit
réel sur un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire seront éligibles au bénéfice des
dispositions des articles 156- II-1° ter ou 156-1-3 du CGI “ ; une seule réserve était faite
quant à la nature exacte des travaux déductibles ; le 1er décembre 2004, la société
ESPACI a passé avec Monsieur Pascal B... un contrat de commercialisation confiant à ce
dernier la recherche d’investisseurs par tout type de moyens de communication et/ ou de
commercialisation, aux termes duquel il percevait une rémunération de 17 % hors taxes
du prix des parts vendues ; le 12 avril 2005 la société ESPACIM a conclu un contrat de
maîtrise d’oeuvre architecturale avec la société D... et associés, d’une part, et la société
d’architecture et d’urbanisme CATHALA, d’autre part ; la commercialisation a été effectuée
par l’intermédiaire de Monsieur Pascal B..., ou de sa société B...
INVESTISSEMENTS-GROUPE W INVESTISSEMENTS dans le cadre de ventes
soumises à la loi DEMESSINE, pour les zones de revitalisation rurale ou d’autres
dispositifs fiscaux sur les monuments historiques, qui permettent de bénéficier de
réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, d’obtenir le remboursement de la
TVA, ou d’effectuer des déductions sur son revenu des travaux réalisés ; les logements
construits devaient être loués dans le cadre d’un bail commercial auprès d’une société
d’exploitation, chargée de sous louer les dits logements ; Monsieur B... a ouvert un site, a
fait éditer des plaquettes publicitaires, a adressé des publicités par la poste ou par mails ;
en substance, elles représentaient des photos du site ou des détails architecturaux ; elles
étaient ainsi rédigées “ le Palais des Evêques SAINT LIZIER Investissez dans la richesse
du Patrimoine “, “ La richesse historique et la force géographique “, “ Le Palais des
Evêques vous ouvre les portes de sa mémoire “, “ Un patrimoine d’exception “ ; des
développements entiers étaient consacrés à l’architecte Jean-Michel D... et à ses
réalisations antérieures ; à l’intention des investisseurs, il était écrit : “ transformez vos
impôts en Patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des Monuments
Historiques, économie d’impôt jusqu’à 60. 000 euros “, “ les qualités intrinsèques de cette
opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique : apport
personnel 0 €, financement total 100 %, épargne mensuelle 0 €, revenus locatifs garantis
“, “ un élément très haut de gamme du Patrimoine architectural, objet d’une restauration
de première qualité, frais de rénovation et intérêts d’emprunts déductibles du revenu
global imposable sans plafond “, “ une opération s’inscrivant dans la constitution du
Patrimoine, gage d’un investissement réussi : transmission aux héritiers ou bénéficiaires
(dons legs) sans droit de succession “ ; Monsieur Pascal B..., a conclu avec la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU GARD, le 21 novembre 2006, une “
convention de partenariat “ aux termes de laquelle le premier nommé déclarait qu’il
remplissait les conditions réglementaires régissant son activité, ainsi que les conditions
régissant le mandat d’intermédiaire en opérations de banque et s’engageait à promouvoir
les crédits immobiliers octroyés par la Caisse régionale auprès de ses clients ayant besoin
d’un financement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’immeubles à usage
de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif ; cette convention a été
remplacée, le 14 février 2008, par une “ convention partenariale “ passée entre la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société W
Investissement, selon laquelle la banque donnait mandat à l’entrepreneur individuel,
Monsieur B..., d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opération de banque les
opérations consistant dans le recueil et la transmission des demandes de crédit immobilier
destinées au financement d’immeubles à usage de résidence principale, secondaire ou
d’investissement locatif ; étaient exclus, dans les deux cas, toute activité de démarchage
ou toute autre activité commerciale ; ces deux conventions ont été signées par Monsieur
Luc C..., alors directeur de l’agence dite “ Agence Habitat “ de NIMES-ESPLANADE ; le 6
mai 2008, la CRCA a signifié à Monsieur Luc C... son licenciement pour faute grave en “
raison des graves irrégularités de procédures et de fonctionnement... qui consistent à
avoir, de manière réitérée, accordé des prêts dans des volumes importants alors que le
risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé, compte tenu du grand nombre
d’indices relatifs à leur caractère frauduleux et des remarques faites par certains (...)
collaborateurs, accordé des crédits sur la base de documents manifestement faux (...)
procédé sciemment au détournement de l’objet d’un contrat de prêt afin de faire profiter un
client d’avantages financiers substantiels et accepté de réaliser ces crédits sur la base de
fausses factures (...) “ ; il est précisé dans cette lettre que “ pour toute défense (Monsieur
C... a) indiqué avoir accordé toute confiance aux collaborateurs en charge de l’instruction
et de la réalisation de ces dossiers (...) “ ; le 10 juillet 2008, la CRCA a déposé plainte
auprès du procureur de la République de NIMES, puis s’est constituée partie civile dans le
cadre de l’information judiciaire qui a été ouverte, et a dénoncé les anomalies qui avaient
été constatées dans le cadre de plusieurs dossiers, gérés par Monsieur C... et apportés
par deux prescripteurs avec lesquels des conventions de partenariat avaient été conclues,
la société AIDA et la société ICT INTERNATIONAL CONSULTING & TRADING ; les
investisseurs ont reçu de Monsieur B... ” un bulletin de souscription, un contrat de
réservation, un document intitulé “ pacte de préférence “ (contrat signé avec la société
CASTELS et PALAIS qui se voyait reconnaître un droit de préférence en cas de revente
des parts), une demande de financement, un questionnaire d’assurance, une liste de
pièces “ ; selon les énonciations du jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal
de grande instance de Montpellier (Bruno E... contre CRCA), la liste de pièces mentionne
une quittance de loyer, les contrats de prêt encours et les tableaux d’amortissement, y
compris les prêts à la consommation, les bulletins de salaire des trois derniers mois, l’avis
d’imposition complet concernant les revenus perçus l’année précédente ou la déclaration,
les relevés des comptes courants complets des trois derniers mois, et, si l’emprunteur est
associé de sociétés, les trois derniers bilans, les statuts des sociétés et K Bis ; pour la SCI
DES 3 SEIGNEURS, une copie du bail commercial passé entre elle et la société
CASTELS et PALAIS, était jointe, la première nommée donnant à bail, sous forme d’une
sous location meublée des appartements dépendant d’une résidence de tourisme pour 11
ans 11 mois, 8. 500 euros HT par appartement (soit 3 parts, net de charges et entretien
courant) ; tous les contrats de prêts sont postérieurs, en date, aux souscription de parts ;
ils ont tous fait l’objet d’offres de prêt émises par la CRCA, adressées au domicile des
emprunteurs, et soumises aux dispositions du code de la consommation ; en substance
les appelants soutiennent que, dans le but d’obtenir leur consentement à la conclusion de
l’ensemble des contrats de souscription de parts sociales et de prêt, les SCI et la CRCA
se sont livrées, par l’intermédiaire de leur mandataire commun, à un concert frauduleux et
ont violé de multiples règles d’ordre public qui constituent chacune un motif de nullité de
l’ensemble des contrats, des manoeuvres trompeuses constitutives d’un dol, un appel
public à l’épargne illicite, un démarchage bancaire et financier illicite ; ils invoquent l’adage
“ la fraude corrompt tout “, pour conclure que tous les actes juridiques doivent être frappés
de nullité ; les appelants, de même que les SCI, prétendent que les nombreux documents
publicitaires, les lettres circulaires adressées par milliers, les envois sur les boites mails de
centaines de milliers de messages, matérialisent un appel public à l’épargne illicite, qui est
défini aux termes de l’article L411-1 du code monétaire et financier, comme étant soit
l’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé, soit
l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement, étant à rappeler que l’instrument financier est défini par l’article
L211-1 du code monétaire et financier comme étant les actions et autres titres donnant ou
pouvant donner accès, directement ou indirectement, au capital et aux droits de vote,
transmissibles par inscription en compte ou tradition ; ils invoquent les dispositions de
l’article 1841 du code civil qui édicte qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été
autorisées par la loi, (ce qui est le cas des sociétés civiles immobilières), de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ; les faits litigieux ont été commis de 2004 à 2008 ; dès
lors, ils sont régis par les dispositions de la loi 98-546 du 2 juillet 1998 ; aux termes de
l’article 23 de ce texte, l’article 47 bis de la loi 83-1 du 3 janvier 1983 sur le développement
des investissements et la protection de l’épargne a été modifiée ; les mots “ titres “ ont été
remplacés par “ instruments financiers “, tels que mentionnés à l’article 1er de la loi 96-597
du 2 juillet 1996 ; selon ces dispositions, les instruments financiers comprennent : 1) les
actions et autres titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au
capital ou aux droits de vote transmissibles, par inscription en comptes, ou tradition, 2) les
titres de créances qui représentent chacun un droit de créance sur la personne morale qui
les émet, transmissibles par inscription en compte ou tradition, à l’exclusion des effets de
commerce et des bons de caisse, 3) les parts ou actions d’organismes de placements
collectifs, 4) les instruments financiers à terme ; ainsi, l’appel public à l’épargne ne peut
consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en
ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit
ou à des prestataires de service d’investissement ; des parts de sociétés civiles
immobilières ne peuvent constituer des instruments financiers, tels que définis ci-dessus ;
il s’évince de ce qui précède que la nullité des souscriptions de parts ne peut être
prononcée au visa de l’article 1841 du code civil, ni celle consécutive des prêts bancaires ;
le jugement déféré doit être infirmé ; les appelants ne démontrent l’existence d’aucun fait
relevant du démarchage illicite ; les appelants invoquent ensuite le dol dont ils ont été
victimes ; selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est
évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté, qu’il ne se présume pas et
doit être prouvé ; il appartient en l’espèce aux appelants d’établir que l’auteur du dol est
leur contractant, les SCI et la CRCA, ou le représentant de celui-ci, de caractériser les
manoeuvres illicites et intentionnelles destinées à les tromper qui ont été déterminantes et
ont provoqué une erreur de nature à vicier leur consentement ; le dol s’apprécie lors de la
conclusion du contrat ; tout d’abord, les appelants échouent à faire la preuve du concert
frauduleux entre les SCI, Monsieur B..., sa société, et la CRCA ; il résulte indiscutablement
des pièces versées aux débats que la banque n’est pas intervenue au niveau du montage
de l’opération, qu’elle n’est ni la banque des promoteurs, ni celle des SCI, ou des sociétés
ESPACI ou ESPACIM, qu’elle n’apparaît pas sur les documents publicitaires ; elle n’a de
lien qu’avec les emprunteurs ; les contrats de réservation pour souscription sont tous
antérieurs à la conclusion des contrats de prêts ; ils font seulement référence à “ un
établissement financier “, sans le nommer ; il apparaît très clairement que chacun des
investisseurs a signé, successivement, deux conventions, d’abord la souscription de parts
sociales, et ensuite le prêt bancaire ; la circonstance que Monsieur B... soit, à la fois, le
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et le courtier de la banque, n’établit
nullement un concert frauduleux entre les organisateurs du montage et la banque, dès lors
qu’il est constant qu’au moment où les appelants se sont adressés à la CRCA pour
solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la décision d’acquérir les parts sociales des SCI,
dans le cadre d’une opération de défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un
financement ; il n’est pas contesté que la banque, à laquelle Monsieur B... avait transmis
les dossiers, a accordé les prêts dans les conditions voulues par les investisseurs, qui dès
lors ne peuvent invoquer ni manoeuvre ni intention dolosive ; il est tout aussi constant que
les dossiers de prêt consentis dans le cadre de cette opération, ne contiennent aucun faux
document et ne sont pas ceux sur lesquels portent l’information judiciaire ; la circonstance
que Monsieur C... ait été corrompu par Monsieur B... ne peut caractériser le dol
qu’incrimine les appelants ; les appelants exposent en effet que Monsieur C..., qui a fait
l’objet d’une sommation interpellative, le 25 février 2013, a reconnu avoir reçu une
rémunération de 8 % [lire 0, 8 %] du montant du crédit, de la part de Monsieur B..., sur les
prêts destinés au financement des souscriptions de parts et indiqué que la CRCA était
informée de cette situation ; même à supposer ces faits établis, ce que conteste la CRCA,
ils n’ont pu, en toutes hypothèses, provoquer une erreur déterminante pour les
investisseurs, puisqu’ils leur sont totalement étrangers ; la même analyse doit être faite à
propos de la dénomination données aux prêts, (achat résidence principale, acquisition
résidence locative,...), ou de la mention de l’apport les emprunteurs sachant pertinemment
que le véritable objet des prêts étaient de financer totalement un achat de parts sociales
des sociétés civiles immobilières, étant à préciser que l’investissement locatif entrait dans
le cadre d’opérations pour lesquelles Monsieur B... pouvait intervenir, de sorte que ces
éléments n’étaient pas susceptibles de vicier leur consentement ; s’agissant du dol
commis par les SCI, les appelants prétendent que ce montage présentait tous les indices
d’une escroquerie et que tous les risques leur ont été dissimulés ; les appelants indiquent
qu’ils ont subi des redressements fiscaux, ne perçoivent ni loyers ni dividendes, qu’il ne
reste plus rien des fonds levés et qu’ils garantissent les dettes des SCI sur leur patrimoine
personnel ; de tels griefs ne caractérisent pas les agissements malhonnêtes qui les ont
déterminés à souscrire les parts sociales ; il sera tout d’abord relevé que les appelants ont
su dès l’origine qu’ils souscrivaient à des augmentations de capital de SCI et qu’en
acquérant des parts, ils devenaient associés des SCI ; ils ne peuvent pertinemment
soutenir que les risques liés à cette qualité leur ont été dissimulés ; ensuite il y a lieu de
noter que l’objectif de défiscalisation était extérieur à l’objet du contrat puisqu’aucune
stipulation expresse ne l’a fait entrer dans le champ contractuel, même en l’érigeant en
condition du contrat ; il représentait seulement un motif du contrat, certes important, sinon
déterminant, mais dont l’échec ne peut être sanctionné par l’annulation ; en outre, aucune
opération de défiscalisation ne peut exclure l’aléa ; enfin, le montage de l’opération avait
été sécurisé par deux consultations juridiques qui n’émettaient de réserves que sur la
nature des travaux, ce qui dans le cas d’espèce, présentait peu de risques compte tenu du
contrôle exercé par les autorités administratives ; la cour constate que tous les
redressements sont intervenus pour un autre motif, qui n’a pas été pris en compte par les
auteurs des consultations, celui lié à l’existence du bail emphytéotique, qui au contraire
était expressément préconisé par une des consultations ; en effet l’administration fiscale a
retenu que la SCI n’était qu’un quasi propriétaire temporaire des rénovations apportées à
l’immeuble, que l’emphythéote ne pouvait être considéré comme propriétaire ou usufruitier
du bien, de sorte que lorsqu’il donnait lui même en location le bien dont il était preneur, les
revenus qu’il percevait ne pouvaient relever de la catégorie des revenus fonciers, et qu’il
s’agissait alors de profits retirés d’une activité de sous location qui relevaient des
dispositions de l’article 92 du code général des impôts, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux ; elle en a déduit que les associés n’étaient pas autorisés à
imputer sur leur revenu global la part des travaux de restauration du Palais des Evêques
en déficit foncier provenant de monuments historiques ; les juridictions administratives ont
repris cette analyse qui est fondée sur l’instruction du 23 mars 2007, un arrêt du conseil
d’Etat du 5 novembre 1941 et la documentation administrative du 15 septembre 2000, qui
définit le bail emphythéotique comme étant un bail de longue durée portant sur un
immeuble par lequel l’emphythéote contractant acquiert un droit immobilier sur la chose et
dit que lorsque l’emphythéote donne lui même en location le bien dont il est preneur, les
biens sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; il ne peut
être fait grief aux SCI, qui ont subi les mêmes redressements, d’avoir délibérément occulté
le risque fiscal, pour gruger les investisseurs, alors qu’elles s’étaient adressées à des
avocats, professionnels du droit qui se prévalaient de compétence particulière en matière
de fiscalité et qui étaient censés avoir fourni une information objective, pertinente,
complète et utile, et qu’elles ont effectué les diligences qui devaient permettre la
défiscalisation ; il résulte des pièces versées aux débats que les SCI ont fait en sorte
d’obtenir les déclarations d’achèvement de travaux, pour permettre à leurs associés de
bénéficier des dispositions fiscales liées aux résidences de Tourisme situées en zone de
revitalisation rurale ; en ce qui concerne la récupération de la TVA, le cabinet COFIC à
BOURG SAINT MAURICE a été mandaté ; elles ont protesté contre les décisions prises
par l’administration fiscale et fait intervenir leur avocat ; s’agissant des loyers, il ressort des
pièces produites que l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et en tout état de
cause, il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs ont souscrit les parts
sociales, les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient
animés que par la volonté de les spolier ; en effet des informations ont été données sur
l’état d’avancement des chantiers ; il a été précisé que l’instruction de la demande de
permis de construire déposée le 30 décembre 2004 par le cabinet d’architecture JM D...
avait reçu un avis favorable de l’ensemble des services concernés, y compris celui de
l’Architecte des Bâtiments de France, mais avait été très fortement retardée par les
services archéologiques dont les fouilles préalables avaient été achevées le 17 novembre
2006 ; il était prévu que dès l’achèvement des travaux l’exploitation de la résidence serait
assurée par le groupe “ Hôtel Resort Developpement, en liaison avec la société CASTELS
et PALAIS “ ; après la défaillance du premier gestionnaire, la société RETAILS SOLUTION
avait été contactée ; il est remarquable que les SCI ont versé aux associés des indemnités
compensatrices de loyers pour 2008 et 2009, destinées à compenser “ le retard
indépendant de (leur) volonté dans la réalisation des travaux et afin de respecter les
engagements pris lors de (la) souscription “ ; l’hypothèse selon laquelle les loyers n’ont
pas été versées du fait d’un défaut de rentabilité du complexe n’est pas à exclure ; dans
un courrier, il est en effet indiqué aux associés “ La réception des travaux s’effectuera au
mois de mai 2009. Nous pouvons vous assurer qu’à ce jour les premiers appartements
livrés ont été plébiscités favorablement y compris par le Conseil général pour qui cette
opération reste la réalisation phare du département... nous ne pouvons passer sous
silence la crise économique à laquelle nous devons tous faire face et qui touche le pouvoir
d’achat de chacun, nous espérons qu’elle n’aura pas de répercussion sur notre taux de
fréquentation “ ; il n’existe aucun motif d’annulation des contrats ; tant les appelants que
les SCI doivent être déboutées de leurs demandes formées à ce titre ; il ne résulte
d’aucune des pièces versées au dossier que la CRCA ait été le “ partenaire officiel “ de
l’opération, aucune “ collusion “ n’est démontrée ; il n’est nullement établi que la banque
avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs ; en tout
état de cause, elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur
l’opération en elle même, qu’elle n’a pas vendue ; les pièces produites par la banque
révèlent qu’elle s’est précisément renseignée sur les capacités financières des
emprunteurs, qu’elle a accordé les prêts sur le fondement de dossiers très complets qui lui
ont été transmis par la société de Monsieur B..., intermédiaire en opérations de banque,
qu’elle a vérifié l’état d’endettement de ses clients, leurs revenus et leur patrimoine et la
compatibilité avec l’emprunt sollicité ; toutes les dispositions légales ont été respectées, et
notamment celles protectrices du code de la consommation ; la banque ne doit pas
s’immiscer dans les affaires de son client et elle n’a pas à juger de l’opportunité
économique du projet auquel il a souscrit ; dès lors la CRCA n’a commis aucune faute
préjudiciable et les appelants et les SCI doivent être déboutées de toutes demandes
formées à son encontre ; […] le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS, D’UNE PART, QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque
les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces
manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’en l’espèce, pour rejeter la demande
en nullité pour dol des souscriptions de parts et des prêts, la cour d’appel ne pouvait
énoncer que les exposants échouaient à faire la preuve du concert frauduleux entre les
SCI, M. B..., sa société et la CRCA, que même à supposer établi que M. C..., le préposé
de la CRCA, ait reçu une rémunération de 0, 8 % du montant du crédit, de la part de M.
B..., sur les prêts destinés au financement des souscriptions de parts et que la CRCA ait
été informée de cette situation, ces faits n’avaient pu, en toute hypothèse, provoquer une
erreur déterminante pour les investisseurs puisqu’ils leur étaient totalement étrangers, et
que la même analyse devait être faite à propos de la dénomination données aux prêts
(achat résidence principale, acquisition résidence locative …) car les emprunteurs
savaient que le véritable objet des prêts était de financer totalement un achat de parts
sociales des sociétés civiles immobilières (arrêt p. 55 § 9 et p. 56 § 3), quand ces faits
étaient au contraire de nature à établir qu’il existait un concert frauduleux entre les SCI, M.
B... et la CRCA, tous intéressés financièrement à la réalisation de l’opération, à l’insu et au
détriment des exposants, et que la confiance que ceux-ci avaient accordée à l’opération
en raison de ce que son financement serait assuré par un grand établissement bancaire
tel que la CRCA, ce qui a bien été le cas, avait été abusée ; qu’en statuant comme elle l’a
fait, la cour d’appel a violé l’article 1116 du Code civil et l’adage selon lequel la fraude
corrompt tout ;
2°/ ALORS, D’AUTRE PART, QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque
les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces
manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’en l’espèce, la cour d’appel ne
pouvait se borner à relever, de façon inopérante, que les contrats de réservation pour
souscription des parts des SCI étaient tous antérieurs à la conclusion des contrats de
prêts et à énoncer, de manière erronée, que les exposants ne pouvaient invoquer ni
manoeuvre ni intention dolosive car la CRCA leur avait accordé les prêts dans les
conditions qu’ils avaient voulues, et que la corruption de M. C... par M. B..., à la supposer
établie, était inopérante, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des
exposants p. 49, 50 et 56), si d’une part, la corruption de M. C... par M. B... était
effectivement établie et reconnue par le directeur de l’agence devant huissier, et si d’autre
part, cette corruption n’avait pas conduit le directeur de la CRCA à accorder
systématiquement un prêt à tous les souscripteurs de parts apportés par M. B..., dans les
jours qui suivaient la signature du contrat de réservation de parts, ni vérifier si M. B... leur
avait fait pré-remplir les demandes de prêts et si les conditions des prêts avaient été
préalablement négociées et traitées directement avec le directeur de l’agence de Nîmes,
mais aussi, si l’assurance que leur investissement serait financé par un prêt de la CRCA,
et ce à 100 %, avait déterminé le consentement des exposants à la souscription des parts,
et si, dès lors, ces faits établissaient nécessairement l’existence d’un concert frauduleux
entre les SCI, la CRCA et M. B..., dont il était constant qu’il agissait en sa double qualité
de mandataire des SCI et de la CRCA (arrêt p. 53) ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a
privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 du Code civil et de l’adage
selon lequel la fraude corrompt tout ;
3°/ ALORS, AUSSI, QUE la cour d’appel ne pouvait exclure la collusion frauduleuse entre
les organisateurs du montage et la banque au prétexte « qu’il est constant qu’au moment
où les appelants se sont adressés à la CRCA pour solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la
décision d’acquérir les parts sociales des SCI, dans le cadre d’une opération de
défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un financement » et que M. B... était
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et courtier de la banque (arrêt p.
56), quand, d’une part, il est au contraire constant et constaté (arrêt p. 50 et s.) que M. B...
était non pas le courtier, mais le mandataire de la CRCA (pièces C106 et C107 –) et,
d’autre part, il n’était pas constant, mais contesté, que les souscripteurs n’avaient
recherché un financement qu’après avoir décidé d’acquérir les parts sociales puisqu’il était
au contraire fait valoir et justifié que lors de son démarchage, M. B... fournissait une
demande de financement pré-remplie, dont les conditions étaient déjà négociées avec le
directeur de l’agence de Nîmes, lequel avait reconnu, par la sommation interpellative
devant huissier du 25 février 2013, sa corruption et indiqué que la CRCA était informée de
ce que les prêts étaient bien destinés au financement des souscriptions de parts de SCI
qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige en
violation de l’article 4 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS, EN OUTRE, QUE la fraude corrompt tout ; qu’en l’espèce, les exposants
faisaient valoir et justifiaient que M. B... était le mandataire commun des SCI et de la
CRCA, qu’à ce titre, il avait remis aux investisseurs démarchés directement une demande
de financement et que ces demandes étaient systématiquement acceptées par le directeur
de la CRCA de Nîmes, qui reconnaissait sa corruption et avait indiqué à l’huissier que la
CRCA était informée de ce que les prêts mentionnaient faussement un apport des
emprunteurs et de faux objets, la banque étant informée de ce qu’ils finançaient
totalement un achat de parts sociales de SCI ; qu’en cet état, la cour d’appel ne pouvait se
borner à analyser séparément les faits reprochés aux SCI, à M. B... et à la CRCA, ainsi
que les différents éléments du montage financier, aux motifs inopérants que la CRCA
n’était pas intervenue au niveau du montage de l’opération, qu’elle n’était ni la banque des
promoteurs, ni celle des SCI, qu’elle n’apparaissait pas sur les documents publicitaires,
que les contrats de réservation pour souscription étaient tous antérieurs à la conclusion
des contrats de prêts et qu’ils faisaient seulement référence à « un établissement financier
», sans le nommer (arrêt p. 55 § 10), sans rechercher au-delà de cette apparence, ni
analyser le montage financier dans sa globalité tel qu’il avait été présenté et vendu aux
exposants par M. B... en sa double qualité de mandataire des SCI et de la CRCA, ni
examiner, ainsi qu’elle y était invitée, si l’accumulation des faits illicites reprochés aux
différents intervenants ne rendait pas l’opération frauduleuse dans son ensemble
(conclusions p. 15, 16, 27 à 33, 52 à 56, 74 et 75) ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la
cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 du
Code civil et de l’adage susvisé ;
5°/ ALORS, ENFIN, QUE l’existence d’un dol s’apprécie à la date de la conclusion du
contrat ; qu’en l’espèce, pour écarter l’existence d’un dol commis par les SCI, la cour
d’appel ne pouvait se borner à affirmer que les risques liés à la qualité d’associés des SCI
n’avaient pas été dissimulés aux exposants, qu’il ressortait des pièces produites que
l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et qu’en tout état de cause, il n’était
pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs avaient souscrit les parts sociales,
les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient animés que
par la volonté de les spolier, aux motifs, inopérants car postérieurs à la date de la
souscription des parts, que des informations avaient été données sur l’état d’avancement
des chantiers, qu’il avait été précisé que l’instruction de la demande de permis de
construire avait été fortement retardée, que dès l’achèvement des travaux, l’exploitation de
la résidence devait être assurée par la sté CASTELS et PALAIS, que les SCI avaient
versé aux associés des indemnités compensatrices de loyers pour 2008 et 2009 et que
l’hypothèse selon laquelle les loyers n’avaient pas été versés du fait d’un défaut de
rentabilité du complexe n’était pas à exclure (arrêt p. 57 dernier paragraphe), sans
rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d’appel des exposants p. 34, et 38 à
41), si, à la date de la souscription des parts, des rémunérations occultes n’étaient pas
versées aux différents intervenants par prélèvement sur les fonds levés auprès des
exposants, si l’opération n’était pas, dès l’origine, vouée à l’échec du fait de l’absence de
budget prévisionnel du coût des travaux, de garantie d’achèvement des travaux, de
délivrance des permis de construire, d’étude de marché préalable, d’étude d’exploitation
prévisionnelle, d’expérience et de surface financière de la sté CASTELS et PALAIS qui
devait exploiter la résidence, et si, dès lors, les documents qui avaient été remis aux
exposants pour les convaincre de souscrire les parts n’étaient pas sciemment
mensongers, en particulier les projections chiffrées personnalisées et les attestations
garantissant qu’il leur serait versé un certain montant de loyers et qu’il ne serait pas fait
appel à eux en cas de dépassement du budget des travaux par rapport au montant des
marchés signés ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 1116 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les exposants de toutes leurs
demandes et notamment de leur demande en nullité des prêts qu’ils ont souscrits auprès
de la CRCA en vue de financer leurs souscriptions de parts dans les SCI, de les AVOIR
déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la CRCA et des SCI, et de les
AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à ce que la CRCA soit condamnée, in
solidum avec les SCI, au paiement de différentes sommes correspondant au capital
souscrit, à leurs créances de restitution et de dommages et intérêts, et à les garantir de la
restitution par les SCI des fonds correspondant au montant de leurs souscriptions
annulées ;
AUX MOTIFS QUE « doivent être considérés comme constants les faits suivants ;
Messieurs Y... et Z..., marchands de biens au sein d’une société COGEFIM, ont envisagé
un projet immobilier sur le site du “ PALAIS DES EVEQUES “ de SAINT LIZIER
appartenant au Conseil Général de l’ARIEGE, consistant à aménager une grande partie
du site en une Résidence de Tourisme comprenant des appartements, des salles de
congrès, un restaurant et des aménagements de détente et de loisirs ; ils ont créé le 15
octobre 2002, une société par actions simplifiée au capital de 37 000 euros dénommée “
ESPACI, Européenne de Sauvegarde du Patrimoine Architectural et Culturel Immobilier “
dont le siège social se situait 30 rue de Boissy d’Anglas à PARIS ; le 5 avril 2004, le
département de l’ARIEGE a conclu un bail emphytéotique avec la société ESPACI, pour
une durée de 40 années, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros ; la société ESPACI
a fait apport de l’usufruit du bail emphytéotique à quatre sociétés civiles immobilières à
capital variable (SCI COUSERANAISE, SCI DU PALAIS, SCI 3 SEIGNEURS, SCI
PRINCESSE) créées successivement à cet effet par Messieurs Y... et Z..., associés
fondateurs, Monsieur Z... étant désigné gérant statutaire de toutes les SCI ; cet apport
d’usufruit a été effectué par l’intermédiaire d’un contrat de Société en Participation (SEP
PRINCES DU PALAIS), conçu par Messieurs Y... et Z... ; la dissolution anticipée de la
société ESPACI est intervenue avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 ; il y a eu
transmission universelle de patrimoine de la société ESPACI au profit de la société “
ESPACIM “, créée par Messieurs Y... et Z..., le 24 mars 2006 ; la transmission des biens
et droits immobiliers et notamment du droit au bail emphythéotique a été constatée aux
termes d’un acte notarié en date du 25 janvier 2008 ; par acte notarié du 28 janvier 2008,
auquel est intervenu le département de l’ARIEGE, la société ESPACIM a cédé à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ses droits au bail emphythéotique, à titre partiel, sur la parcelle où
devaient être édifiés deux immeubles destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ;
les SCI ont procédé à des augmentations de capital par émission de parts nouvelles
destinées à être commercialisées auprès du public ; d’emblée, il a été conclu une
convention de “ répartition financière “ entre les SCI LA COUSERANAISE et DU PALAIS
et la société ESPACIM aux termes de laquelle la société ESPACIM devait recevoir 25 ou
26 % des fonds qui seraient levés auprès du public, ce versement devant s’effectuer
immédiatement au fil des souscriptions pour “ correspondre aux frais de bail “ et “ à titre de
dédommagement compte tenu des frais d’étude et de mise en place préalables réalisés
par ESPACIM “ ; les SCI devaient réaliser, soit des travaux de rénovation, soit des travaux
de construction à neuf ; la SCI LA COUSERANAISE avait la charge des travaux de
rénovation du “ Bâtiment des Soeurs “ et du “ Bâtiment des Femmes “, bâtiments classés
Monuments Historiques et renommés respectivement dans le cadre de cette opération : “
Bâtiment B “ et “ Bâtiment C “ ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à
une Association de Syndicat Libre (ASL La LICEROISE) créée à cet effet ; cette SCI a été
immatriculée à Paris le 3 mai 2005, avec un capital minimum de 12 200 euros contitué de
56 parts d’un nominal de 217, 56 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum a été fixé à 100 000 euros ; l’augmentation de capital a
commencé au mois de décembre 2004 ; le prix des parts a été fixé à 127 035 euros pour
la souscription d’un lot de 14 parts et incorporait une prime d’émission de 123 989, 16
euros ; 406 parts ont été vendues à 21 souscripteurs entre le mois de décembre 2004 et le
mois de juillet 2006 ; la SCI DU PALAIS devait réaliser les travaux de rénovation du “
PALAIS DES EVÊQUES, bâtiment classé et renommé “ Bâtiment A “ ; la délégation de la
réalisation de ces travaux était confiée à ASL La LICEROISE ; elle a été immatriculée à
Paris le 13 juillet 2005, avec un capital initial de 13. 080 euros divisé en 60 parts d’un
nominal de 218, 00 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts égales ;
l’augmentation de capital a été initiée en octobre 2005 ; le prix des parts a été fixé à 142
620 euros pour la souscription d’un lot de 16 parts et incorporait une prime d’émission de
139 132, 00 euros ; 401 parts ont été vendues ; la SCI DES 3 SEIGNEURS devait édifier
deux nouveaux bâtiments dénommés “ Bâtiment D “ et “ Bâtiment E “ comportant une
trentaine d’appartements ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à la
société ESPACIM et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI LES 3
SEIGNEURS ; la SCI a été immatriculée à Paris le 6 avril 2006 ; son capital initial était de
110 000 euros en 2 parts de 55 000 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum était fixé à 5. 342. 922 euros ; le prix de souscription était fixé
selon les cas, à 65 962 euros ou à 70 128 euros pour la souscription d’une part et
incorporait une prime d’émission de 10 962 euros ou de 15 128 euros ; l’augmentation de
capital a été initiée en novembre 2006 ; entre cette date et le mois de février 2008, 86
parts ont été vendues, en ce comprises les parts des fondateurs, à 67 souscripteurs
démarchés ; l’ensemble du site est classé en totalité monument historique, en vertu d’un
arrêté du ministre de la culture et de la francophonie du 18 juillet 1994 ; il est également
inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du Préfet de
Région de MIDI PYRENEES en date du 13 janvier 1993 pour certaines parties du Palais
Episcopal de SAINT LIZIER (les façades et les toitures, compris les vestiges du rempart
sur lequel il s’appuie, les façades et toitures du bâtiment du 18ème siècle situé au nord, et
dans le palais épiscopal, la cage d’escalier avec sa rampe en fer forgé, les deux pièces
lambris du rez de chaussée, le grand salon avec sa cheminée monumentale et son décor
au premier étage) ; les permis de construire ont été obtenus et les travaux entrepris ; pour
assurer le financement de ce programme, la société ESPACIM a fait appel aux conseils
d’avocats fiscalistes afin d’établir une étude juridique et fiscale de l’opération ; le 25
novembre 2003, le cabinet d’avocats Jean A... a écrit que “ l’investisseur est une personne
physique pour qui les loyers perçus en cours de bail présentent le caractère de revenus
fonciers. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus
fonciers. S’agissant d’un immeuble classé monument historique loué en totalité, la totalité
des charges foncière afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
L’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts ayant servi à financer son
acquisition. L’intérêt du régime consiste dans la possibilité, en cas de constatation d’un
déficit foncier, de l’imputer sans limitation de montant sur le revenu global de l’intéressé.
Le déficit foncier est constitué principalement par la réalisation de travaux. Cependant,
tous les travaux ne peuvent pas être déduits du revenu foncier. (...) de la nature des
travaux envisagés dépend le cadre juridique liant l’opérateur à la commune. (...)
L’opérateur peut être lié à la commune par un bail emphytéotique ou par un bail à
construction. La particularité du bail emphytéotique tient principalement dans la faculté
d’apporter des améliorations. (...) La solution du bail emphythéotique paraît donc la plus
adaptée à la situation. (...) S’agissant d’un bail conférant un droit réel immobilier, il est tout
à fait concevable de voir un emphythéote consentir un usufruit sur le droit résultant de son
bail (...) En définitive l’opération envisagée dépend de la nature des travaux envisagés “ ;
le 15 janvier 2004, Maître Christophe F..., avocat, questionné précisément sur les aspects
fiscaux du montage consistant dans la prise à bail emphythéotique d’un ensemble de
bâtiments classés monuments historiques qui prévoirait une faculté de sous location, et la
réalisation par le sous locataire de travaux de rénovation et d’aménagement de locaux en
vue de leur exploitation touristique, a établi une consultation aux termes de laquelle il
ressort que “ sous réserve du respect des conditions essentielles du bail
emphythéotique... et de celles afférentes aux dispositions fiscales contenues dans l’article
156-1-3 du CGI... il est acquis que les sous locataires justifiant de la possession d’un droit
réel sur un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire seront éligibles au bénéfice des
dispositions des articles 156- II-1° ter ou 156-1-3 du CGI “ ; une seule réserve était faite
quant à la nature exacte des travaux déductibles ; le 1er décembre 2004, la société
ESPACI a passé avec Monsieur Pascal B... un contrat de commercialisation confiant à ce
dernier la recherche d’investisseurs par tout type de moyens de communication et/ ou de
commercialisation, aux termes duquel il percevait une rémunération de 17 % hors taxes
du prix des parts vendues ; le 12 avril 2005 la société ESPACIM a conclu un contrat de
maîtrise d’oeuvre architecturale avec la société D... et associés, d’une part, et la société
d’architecture et d’urbanisme CATHALA, d’autre part ; la commercialisation a été effectuée
par l’intermédiaire de Monsieur Pascal B..., ou de sa société B...
INVESTISSEMENTS-GROUPE W INVESTISSEMENTS dans le cadre de ventes
soumises à la loi DEMESSINE, pour les zones de revitalisation rurale ou d’autres
dispositifs fiscaux sur les monuments historiques, qui permettent de bénéficier de
réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, d’obtenir le remboursement de la
TVA, ou d’effectuer des déductions sur son revenu des travaux réalisés ; les logements
construits devaient être loués dans le cadre d’un bail commercial auprès d’une société
d’exploitation, chargée de sous louer les dits logements ; Monsieur B... a ouvert un site, a
fait éditer des plaquettes publicitaires, a adressé des publicités par la poste ou par mails ;
en substance, elles représentaient des photos du site ou des détails architecturaux ; elles
étaient ainsi rédigées “ le Palais des Evêques SAINT LIZIER Investissez dans la richesse
du Patrimoine “, “ La richesse historique et la force géographique “, “ Le Palais des
Evêques vous ouvre les portes de sa mémoire “, “ Un patrimoine d’exception “ ; des
développements entiers étaient consacrés à l’architecte Jean-Michel D... et à ses
réalisations antérieures ; à l’intention des investisseurs, il était écrit : “ transformez vos
impôts en Patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des Monuments
Historiques, économie d’impôt jusqu’à 60. 000 euros “, “ les qualités intrinsèques de cette
opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique : apport
personnel 0 €, financement total 100 %, épargne mensuelle 0 €, revenus locatifs garantis
“, “ un élément très haut de gamme du Patrimoine architectural, objet d’une restauration
de première qualité, frais de rénovation et intérêts d’emprunts déductibles du revenu
global imposable sans plafond “, “ une opération s’inscrivant dans la constitution du
Patrimoine, gage d’un investissement réussi : transmission aux héritiers ou bénéficiaires
(dons legs) sans droit de succession “ ; Monsieur Pascal B..., a conclu avec la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU GARD, le 21 novembre 2006, une “
convention de partenariat “ aux termes de laquelle le premier nommé déclarait qu’il
remplissait les conditions réglementaires régissant son activité, ainsi que les conditions
régissant le mandat d’intermédiaire en opérations de banque et s’engageait à promouvoir
les crédits immobiliers octroyés par la Caisse régionale auprès de ses clients ayant besoin
d’un financement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’immeubles à usage
de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif ; cette convention a été
remplacée, le 14 février 2008, par une “ convention partenariale “ passée entre la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société W
Investissement, selon laquelle la banque donnait mandat à l’entrepreneur individuel,
Monsieur B..., d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opération de banque les
opérations consistant dans le recueil et la transmission des demandes de crédit immobilier
destinées au financement d’immeubles à usage de résidence principale, secondaire ou
d’investissement locatif ; étaient exclus, dans les deux cas, toute activité de démarchage
ou toute autre activité commerciale ; ces deux conventions ont été signées par Monsieur
Luc C..., alors directeur de l’agence dite “ Agence Habitat “ de NIMES-ESPLANADE ; le 6
mai 2008, la CRCA a signifié à Monsieur Luc C... son licenciement pour faute grave en “
raison des graves irrégularités de procédures et de fonctionnement... qui consistent à
avoir, de manière réitérée, accordé des prêts dans des volumes importants alors que le
risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé, compte tenu du grand nombre
d’indices relatifs à leur caractère frauduleux et des remarques faites par certains (...)
collaborateurs, accordé des crédits sur la base de documents manifestement faux (...)
procédé sciemment au détournement de l’objet d’un contrat de prêt afin de faire profiter un
client d’avantages financiers substantiels et accepté de réaliser ces crédits sur la base de
fausses factures (...) “ ; il est précisé dans cette lettre que “ pour toute défense (Monsieur
C... a) indiqué avoir accordé toute confiance aux collaborateurs en charge de l’instruction
et de la réalisation de ces dossiers (...) “ ; le 10 juillet 2008, la CRCA a déposé plainte
auprès du procureur de la République de NIMES, puis s’est constituée partie civile dans le
cadre de l’information judiciaire qui a été ouverte, et a dénoncé les anomalies qui avaient
été constatées dans le cadre de plusieurs dossiers, gérés par Monsieur C... et apportés
par deux prescripteurs avec lesquels des conventions de partenariat avaient été conclues,
la société AIDA et la société ICT INTERNATIONAL CONSULTING & TRADING ; les
investisseurs ont reçu de Monsieur B... ” un bulletin de souscription, un contrat de
réservation, un document intitulé “ pacte de préférence “ (contrat signé avec la société
CASTELS et PALAIS qui se voyait reconnaître un droit de préférence en cas de revente
des parts), une demande de financement, un questionnaire d’assurance, une liste de
pièces “ ; selon les énonciations du jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal
de grande instance de Montpellier (Bruno E... contre CRCA), la liste de pièces mentionne
une quittance de loyer, les contrats de prêt encours et les tableaux d’amortissement, y
compris les prêts à la consommation, les bulletins de salaire des trois derniers mois, l’avis
d’imposition complet concernant les revenus perçus l’année précédente ou la déclaration,
les relevés des comptes courants complets des trois derniers mois, et, si l’emprunteur est
associé de sociétés, les trois derniers bilans, les statuts des sociétés et K Bis ; pour la SCI
DES 3 SEIGNEURS, une copie du bail commercial passé entre elle et la société
CASTELS et PALAIS, était jointe, la première nommée donnant à bail, sous forme d’une
sous location meublée des appartements dépendant d’une résidence de tourisme pour 11
ans 11 mois, 8. 500 euros HT par appartement (soit 3 parts, net de charges et entretien
courant) ; tous les contrats de prêts sont postérieurs, en date, aux souscription de parts ;
ils ont tous fait l’objet d’offres de prêt émises par la CRCA, adressées au domicile des
emprunteurs, et soumises aux dispositions du code de la consommation ; en substance
les appelants soutiennent que, dans le but d’obtenir leur consentement à la conclusion de
l’ensemble des contrats de souscription de parts sociales et de prêt, les SCI et la CRCA
se sont livrées, par l’intermédiaire de leur mandataire commun, à un concert frauduleux et
ont violé de multiples règles d’ordre public qui constituent chacune un motif de nullité de
l’ensemble des contrats, des manoeuvres trompeuses constitutives d’un dol, un appel
public à l’épargne illicite, un démarchage bancaire et financier illicite ; ils invoquent l’adage
“ la fraude corrompt tout “, pour conclure que tous les actes juridiques doivent être frappés
de nullité ; les appelants, de même que les SCI, prétendent que les nombreux documents
publicitaires, les lettres circulaires adressées par milliers, les envois sur les boites mails de
centaines de milliers de messages, matérialisent un appel public à l’épargne illicite, qui est
défini aux termes de l’article L411-1 du code monétaire et financier, comme étant soit
l’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé, soit
l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement, étant à rappeler que l’instrument financier est défini par l’article
L211-1 du code monétaire et financier comme étant les actions et autres titres donnant ou
pouvant donner accès, directement ou indirectement, au capital et aux droits de vote,
transmissibles par inscription en compte ou tradition ; ils invoquent les dispositions de
l’article 1841 du code civil qui édicte qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été
autorisées par la loi, (ce qui est le cas des sociétés civiles immobilières), de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ; les faits litigieux ont été commis de 2004 à 2008 ; dès
lors, ils sont régis par les dispositions de la loi 98-546 du 2 juillet 1998 ; aux termes de
l’article 23 de ce texte, l’article 47 bis de la loi 83-1 du 3 janvier 1983 sur le développement
des investissements et la protection de l’épargne a été modifiée ; les mots “ titres “ ont été
remplacés par “ instruments financiers “, tels que mentionnés à l’article 1er de la loi 96-597
du 2 juillet 1996 ; selon ces dispositions, les instruments financiers comprennent : 1) les
actions et autres titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au
capital ou aux droits de vote transmissibles, par inscription en comptes, ou tradition, 2) les
titres de créances qui représentent chacun un droit de créance sur la personne morale qui
les émet, transmissibles par inscription en compte ou tradition, à l’exclusion des effets de
commerce et des bons de caisse, 3) les parts ou actions d’organismes de placements
collectifs, 4) les instruments financiers à terme ; ainsi, l’appel public à l’épargne ne peut
consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en
ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit
ou à des prestataires de service d’investissement ; des parts de sociétés civiles
immobilières ne peuvent constituer des instruments financiers, tels que définis ci-dessus ;
il s’évince de ce qui précède que la nullité des souscriptions de parts ne peut être
prononcée au visa de l’article 1841 du code civil, ni celle consécutive des prêts bancaires ;
le jugement déféré doit être infirmé ; les appelants ne démontrent l’existence d’aucun fait
relevant du démarchage illicite ; les appelants invoquent ensuite le dol dont ils ont été
victimes ; selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est
évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté, qu’il ne se présume pas et
doit être prouvé ; il appartient en l’espèce aux appelants d’établir que l’auteur du dol est
leur contractant, les SCI et la CRCA, ou le représentant de celui-ci, de caractériser les
manoeuvres illicites et intentionnelles destinées à les tromper qui ont été déterminantes et
ont provoqué une erreur de nature à vicier leur consentement ; le dol s’apprécie lors de la
conclusion du contrat ; tout d’abord, les appelants échouent à faire la preuve du concert
frauduleux entre les SCI, Monsieur B..., sa société, et la CRCA ; il résulte indiscutablement
des pièces versées aux débats que la banque n’est pas intervenue au niveau du montage
de l’opération, qu’elle n’est ni la banque des promoteurs, ni celle des SCI, ou des sociétés
ESPACI ou ESPACIM, qu’elle n’apparaît pas sur les documents publicitaires ; elle n’a de
lien qu’avec les emprunteurs ; les contrats de réservation pour souscription sont tous
antérieurs à la conclusion des contrats de prêts ; ils font seulement référence à “ un
établissement financier “, sans le nommer ; il apparaît très clairement que chacun des
investisseurs a signé, successivement, deux conventions, d’abord la souscription de parts
sociales, et ensuite le prêt bancaire ; la circonstance que Monsieur B... soit, à la fois, le
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et le courtier de la banque, n’établit
nullement un concert frauduleux entre les organisateurs du montage et la banque, dès lors
qu’il est constant qu’au moment où les appelants se sont adressés à la CRCA pour
solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la décision d’acquérir les parts sociales des SCI,
dans le cadre d’une opération de défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un
financement ; il n’est pas contesté que la banque, à laquelle Monsieur B... avait transmis
les dossiers, a accordé les prêts dans les conditions voulues par les investisseurs, qui dès
lors ne peuvent invoquer ni manoeuvre ni intention dolosive ; il est tout aussi constant que
les dossiers de prêt consentis dans le cadre de cette opération, ne contiennent aucun faux
document et ne sont pas ceux sur lesquels portent l’information judiciaire ; la circonstance
que Monsieur C... ait été corrompu par Monsieur B... ne peut caractériser le dol
qu’incrimine les appelants ; les appelants exposent en effet que Monsieur C..., qui a fait
l’objet d’une sommation interpellative, le 25 février 2013, a reconnu avoir reçu une
rémunération de 8 % [lire 0, 8 %] du montant du crédit, de la part de Monsieur B..., sur les
prêts destinés au financement des souscriptions de parts et indiqué que la CRCA était
informée de cette situation ; même à supposer ces faits établis, ce que conteste la CRCA,
ils n’ont pu, en toutes hypothèses, provoquer une erreur déterminante pour les
investisseurs, puisqu’ils leur sont totalement étrangers ; la même analyse doit être faite à
propos de la dénomination données aux prêts, (achat résidence principale, acquisition
résidence locative,...), ou de la mention de l’apport les emprunteurs sachant pertinemment
que le véritable objet des prêts étaient de financer totalement un achat de parts sociales
des sociétés civiles immobilières, étant à préciser que l’investissement locatif entrait dans
le cadre d’opérations pour lesquelles Monsieur B... pouvait intervenir, de sorte que ces
éléments n’étaient pas susceptibles de vicier leur consentement ; s’agissant du dol
commis par les SCI, les appelants prétendent que ce montage présentait tous les indices
d’une escroquerie et que tous les risques leur ont été dissimulés ; les appelants indiquent
qu’ils ont subi des redressements fiscaux, ne perçoivent ni loyers ni dividendes, qu’il ne
reste plus rien des fonds levés et qu’ils garantissent les dettes des SCI sur leur patrimoine
personnel ; de tels griefs ne caractérisent pas les agissements malhonnêtes qui les ont
déterminés à souscrire les parts sociales ; il sera tout d’abord relevé que les appelants ont
su dès l’origine qu’ils souscrivaient à des augmentations de capital de SCI et qu’en
acquérant des parts, ils devenaient associés des SCI ; ils ne peuvent pertinemment
soutenir que les risques liés à cette qualité leur ont été dissimulés ; ensuite il y a lieu de
noter que l’objectif de défiscalisation était extérieur à l’objet du contrat puisqu’aucune
stipulation expresse ne l’a fait entrer dans le champ contractuel, même en l’érigeant en
condition du contrat ; il représentait seulement un motif du contrat, certes important, sinon
déterminant, mais dont l’échec ne peut être sanctionné par l’annulation ; en outre, aucune
opération de défiscalisation ne peut exclure l’aléa ; enfin, le montage de l’opération avait
été sécurisé par deux consultations juridiques qui n’émettaient de réserves que sur la
nature des travaux, ce qui dans le cas d’espèce, présentait peu de risques compte tenu du
contrôle exercé par les autorités administratives ; la cour constate que tous les
redressements sont intervenus pour un autre motif, qui n’a pas été pris en compte par les
auteurs des consultations, celui lié à l’existence du bail emphytéotique, qui au contraire
était expressément préconisé par une des consultations ; en effet l’administration fiscale a
retenu que la SCI n’était qu’un quasi propriétaire temporaire des rénovations apportées à
l’immeuble, que l’emphythéote ne pouvait être considéré comme propriétaire ou usufruitier
du bien, de sorte que lorsqu’il donnait lui même en location le bien dont il était preneur, les
revenus qu’il percevait ne pouvaient relever de la catégorie des revenus fonciers, et qu’il
s’agissait alors de profits retirés d’une activité de sous location qui relevaient des
dispositions de l’article 92 du code général des impôts, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux ; elle en a déduit que les associés n’étaient pas autorisés à
imputer sur leur revenu global la part des travaux de restauration du Palais des Evêques
en déficit foncier provenant de monuments historiques ; les juridictions administratives ont
repris cette analyse qui est fondée sur l’instruction du 23 mars 2007, un arrêt du conseil
d’Etat du 5 novembre 1941 et la documentation administrative du 15 septembre 2000, qui
définit le bail emphythéotique comme étant un bail de longue durée portant sur un
immeuble par lequel l’emphythéote contractant acquiert un droit immobilier sur la chose et
dit que lorsque l’emphythéote donne lui même en location le bien dont il est preneur, les
biens sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; il ne peut
être fait grief aux SCI, qui ont subi les mêmes redressements, d’avoir délibérément occulté
le risque fiscal, pour gruger les investisseurs, alors qu’elles s’étaient adressées à des
avocats, professionnels du droit qui se prévalaient de compétence particulière en matière
de fiscalité et qui étaient censés avoir fourni une information objective, pertinente,
complète et utile, et qu’elles ont effectué les diligences qui devaient permettre la
défiscalisation ; il résulte des pièces versées aux débats que les SCI ont fait en sorte
d’obtenir les déclarations d’achèvement de travaux, pour permettre à leurs associés de
bénéficier des dispositions fiscales liées aux résidences de Tourisme situées en zone de
revitalisation rurale ; en ce qui concerne la récupération de la TVA, le cabinet COFIC à
BOURG SAINT MAURICE a été mandaté ; elles ont protesté contre les décisions prises
par l’administration fiscale et fait intervenir leur avocat ; s’agissant des loyers, il ressort des
pièces produites que l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et en tout état de
cause, il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs ont souscrit les parts
sociales, les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient
animés que par la volonté de les spolier ; en effet des informations ont été données sur
l’état d’avancement des chantiers ; il a été précisé que l’instruction de la demande de
permis de construire déposée le 30 décembre 2004 par le cabinet d’architecture JM D...
avait reçu un avis favorable de l’ensemble des services concernés, y compris celui de
l’Architecte des Bâtiments de France, mais avait été très fortement retardée par les
services archéologiques dont les fouilles préalables avaient été achevées le 17 novembre
2006 ; il était prévu que dès l’achèvement des travaux l’exploitation de la résidence serait
assurée par le groupe “ Hôtel Resort Developpement, en liaison avec la société CASTELS
et PALAIS “ ; après la défaillance du premier gestionnaire, la société RETAILS SOLUTION
avait été contactée ; il est remarquable que les SCI ont versé aux associés des indemnités
compensatrices de loyers pour 2008 et 2009, destinées à compenser “ le retard
indépendant de (leur) volonté dans la réalisation des travaux et afin de respecter les
engagements pris lors de (la) souscription “ ; l’hypothèse selon laquelle les loyers n’ont
pas été versées du fait d’un défaut de rentabilité du complexe n’est pas à exclure ; dans
un courrier, il est en effet indiqué aux associés “ La réception des travaux s’effectuera au
mois de mai 2009. Nous pouvons vous assurer qu’à ce jour les premiers appartements
livrés ont été plébiscités favorablement y compris par le Conseil général pour qui cette
opération reste la réalisation phare du département... nous ne pouvons passer sous
silence la crise économique à laquelle nous devons tous faire face et qui touche le pouvoir
d’achat de chacun, nous espérons qu’elle n’aura pas de répercussion sur notre taux de
fréquentation “ ; il n’existe aucun motif d’annulation des contrats ; tant les appelants que
les SCI doivent être déboutées de leurs demandes formées à ce titre ; il ne résulte
d’aucune des pièces versées au dossier que la CRCA ait été le “ partenaire officiel “ de
l’opération, aucune “ collusion “ n’est démontrée ; il n’est nullement établi que la banque
avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs ; en tout
état de cause, elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur
l’opération en elle même, qu’elle n’a pas vendue ; les pièces produites par la banque
révèlent qu’elle s’est précisément renseignée sur les capacités financières des
emprunteurs, qu’elle a accordé les prêts sur le fondement de dossiers très complets qui lui
ont été transmis par la société de Monsieur B..., intermédiaire en opérations de banque,
qu’elle a vérifié l’état d’endettement de ses clients, leurs revenus et leur patrimoine et la
compatibilité avec l’emprunt sollicité ; toutes les dispositions légales ont été respectées, et
notamment celles protectrices du code de la consommation ; la banque ne doit pas
s’immiscer dans les affaires de son client et elle n’a pas à juger de l’opportunité
économique du projet auquel il a souscrit ; dès lors la CRCA n’a commis aucune faute
préjudiciable et les appelants et les SCI doivent être déboutées de toutes demandes
formées à son encontre ; […] le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS QUE à supposer même que le Code de la consommation soit ici applicable,
selon l’article L. 312-12 du Code de la consommation, l’offre de prêt immobilier est
toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de
quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ;
qu’il en résulte que l’acte de souscription de parts annulé, étant censé n’avoir jamais
existé, sa disparition rétroactive entraîne l’annulation de plein droit du prêt immobilier
souscrit pour son financement ; qu’ainsi, en l’espèce, la cassation du chef de dispositif de
l’arrêt ayant débouté les exposants de leur demande en nullité de leurs souscriptions de
parts dans les SCI, qui interviendra sur le premier, le deuxième ou le troisième moyen,
entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt les ayant
déboutés de leur demande en nullité des prêts immobiliers qu’ils ont souscrits auprès de la
CRCA en vue de financer leurs souscriptions de parts dans les SCI, en application de
l’article 624 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les contrats concomitants ou successifs qui
s’inscrivent dans un montage financier sont interdépendants et indivisibles ; qu’ainsi, en
l’espèce, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt ayant débouté les exposants de leur
demande en nullité de leurs souscriptions de parts dans les SCI, qui interviendra sur le
premier, le deuxième ou le troisième moyen, entraînera, par voie de conséquence, la
cassation du chef de dispositif de l’arrêt les ayant déboutés de leur demande en nullité des
prêts qu’ils ont souscrits auprès de la CRCA en vue de financer leurs souscriptions de
parts dans les SCI, en application de l’article 624 du Code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté les exposants de toutes leurs
demandes et notamment de leur action en responsabilité à l’encontre de la CRCA et des
SCI, et de les AVOIR déboutés de leurs demandes tendant à ce que la CRCA soit
condamnée, in solidum avec les SCI, au paiement de différentes sommes correspondant
au capital souscrit, à leurs créances de restitution et de dommages et intérêts, et à les
garantir de la restitution par les SCI des fonds correspondant au montant de leurs
souscriptions annulées ;
AUX MOTIFS QUE « doivent être considérés comme constants les faits suivants ;
Messieurs Y... et Z..., marchands de biens au sein d’une société COGEFIM, ont envisagé
un projet immobilier sur le site du “ PALAIS DES EVEQUES “ de SAINT LIZIER
appartenant au Conseil Général de l’ARIEGE, consistant à aménager une grande partie
du site en une Résidence de Tourisme comprenant des appartements, des salles de
congrès, un restaurant et des aménagements de détente et de loisirs ; ils ont créé le 15
octobre 2002, une société par actions simplifiée au capital de 37 000 euros dénommée “
ESPACI, Européenne de Sauvegarde du Patrimoine Architectural et Culturel Immobilier “
dont le siège social se situait 30 rue de Boissy d’Anglas à PARIS ; le 5 avril 2004, le
département de l’ARIEGE a conclu un bail emphytéotique avec la société ESPACI, pour
une durée de 40 années, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros ; la société ESPACI
a fait apport de l’usufruit du bail emphytéotique à quatre sociétés civiles immobilières à
capital variable (SCI COUSERANAISE, SCI DU PALAIS, SCI 3 SEIGNEURS, SCI
PRINCESSE) créées successivement à cet effet par Messieurs Y... et Z..., associés
fondateurs, Monsieur Z... étant désigné gérant statutaire de toutes les SCI ; cet apport
d’usufruit a été effectué par l’intermédiaire d’un contrat de Société en Participation (SEP
PRINCES DU PALAIS), conçu par Messieurs Y... et Z... ; la dissolution anticipée de la
société ESPACI est intervenue avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 ; il y a eu
transmission universelle de patrimoine de la société ESPACI au profit de la société “
ESPACIM “, créée par Messieurs Y... et Z..., le 24 mars 2006 ; la transmission des biens
et droits immobiliers et notamment du droit au bail emphythéotique a été constatée aux
termes d’un acte notarié en date du 25 janvier 2008 ; par acte notarié du 28 janvier 2008,
auquel est intervenu le département de l’ARIEGE, la société ESPACIM a cédé à la SCI
LES 3 SEIGNEURS ses droits au bail emphythéotique, à titre partiel, sur la parcelle où
devaient être édifiés deux immeubles destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ;
les SCI ont procédé à des augmentations de capital par émission de parts nouvelles
destinées à être commercialisées auprès du public ; d’emblée, il a été conclu une
convention de “ répartition financière “ entre les SCI LA COUSERANAISE et DU PALAIS
et la société ESPACIM aux termes de laquelle la société ESPACIM devait recevoir 25 ou
26 % des fonds qui seraient levés auprès du public, ce versement devant s’effectuer
immédiatement au fil des souscriptions pour “ correspondre aux frais de bail “ et “ à titre de
dédommagement compte tenu des frais d’étude et de mise en place préalables réalisés
par ESPACIM “ ; les SCI devaient réaliser, soit des travaux de rénovation, soit des travaux
de construction à neuf ; la SCI LA COUSERANAISE avait la charge des travaux de
rénovation du “ Bâtiment des Soeurs “ et du “ Bâtiment des Femmes “, bâtiments classés
Monuments Historiques et renommés respectivement dans le cadre de cette opération : “
Bâtiment B “ et “ Bâtiment C “ ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à
une Association de Syndicat Libre (ASL La LICEROISE) créée à cet effet ; cette SCI a été
immatriculée à Paris le 3 mai 2005, avec un capital minimum de 12 200 euros constitué de
56 parts d’un nominal de 217, 56 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum a été fixé à 100 000 euros ; l’augmentation de capital a
commencé au mois de décembre 2004 ; le prix des parts a été fixé à 127 035 euros pour
la souscription d’un lot de 14 parts et incorporait une prime d’émission de 123 989, 16
euros ; 406 parts ont été vendues à 21 souscripteurs entre le mois de décembre 2004 et le
mois de juillet 2006 ; la SCI DU PALAIS devait réaliser les travaux de rénovation du “
PALAIS DES EVÊQUES, bâtiment classé et renommé “ Bâtiment A “ ; la délégation de la
réalisation de ces travaux était confiée à ASL La LICEROISE ; elle a été immatriculée à
Paris le 13 juillet 2005, avec un capital initial de 13. 080 euros divisé en 60 parts d’un
nominal de 218, 00 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts égales ;
l’augmentation de capital a été initiée en octobre 2005 ; le prix des parts a été fixé à 142
620 euros pour la souscription d’un lot de 16 parts et incorporait une prime d’émission de
139 132, 00 euros ; 401 parts ont été vendues ; la SCI DES 3 SEIGNEURS devait édifier
deux nouveaux bâtiments dénommés “ Bâtiment D “ et “ Bâtiment E “ comportant une
trentaine d’appartements ; il était prévu la délégation de la réalisation de ces travaux à la
société ESPACIM et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI LES 3
SEIGNEURS ; la SCI a été immatriculée à Paris le 6 avril 2006 ; son capital initial était de
110 000 euros en 2 parts de 55 000 euros auquel Messieurs Y... et Z... ont souscrit à parts
égales ; le capital maximum était fixé à 5. 342. 922 euros ; le prix de souscription était fixé
selon les cas, à 65 962 euros ou à 70 128 euros pour la souscription d’une part et
incorporait une prime d’émission de 10 962 euros ou de 15 128 euros ; l’augmentation de
capital a été initiée en novembre 2006 ; entre cette date et le mois de février 2008, 86
parts ont été vendues, en ce comprises les parts des fondateurs, à 67 souscripteurs
démarchés ; l’ensemble du site est classé en totalité monument historique, en vertu d’un
arrêté du ministre de la culture et de la francophonie du 18 juillet 1994 ; il est également
inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du Préfet de
Région de MIDI PYRENEES en date du 13 janvier 1993 pour certaines parties du Palais
Episcopal de SAINT LIZIER (les façades et les toitures, compris les vestiges du rempart
sur lequel il s’appuie, les façades et toitures du bâtiment du 18ème siècle situé au nord, et
dans le palais épiscopal, la cage d’escalier avec sa rampe en fer forgé, les deux pièces
lambris du rez de chaussée, le grand salon avec sa cheminée monumentale et son décor
au premier étage) ; les permis de construire ont été obtenus et les travaux entrepris ; pour
assurer le financement de ce programme, la société ESPACIM a fait appel aux conseils
d’avocats fiscalistes afin d’établir une étude juridique et fiscale de l’opération ; le 25 103
novembre 2003, le cabinet d’avocats Jean A... a écrit que “ l’investisseur est une personne
physique pour qui les loyers perçus en cours de bail présentent le caractère de revenus
fonciers. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus
fonciers. S’agissant d’un immeuble classé monument historique loué en totalité, la totalité
des charges foncière afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.
L’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts ayant servi à financer son
acquisition. L’intérêt du régime consiste dans la possibilité, en cas de constatation d’un
déficit foncier, de l’imputer sans limitation de montant sur le revenu global de l’intéressé.
Le déficit foncier est constitué principalement par la réalisation de travaux. Cependant,
tous les travaux ne peuvent pas être déduits du revenu foncier. (...) de la nature des
travaux envisagés dépend le cadre juridique liant l’opérateur à la commune. (...)
L’opérateur peut être lié à la commune par un bail emphytéotique ou par un bail à
construction. La particularité du bail emphytéotique tient principalement dans la faculté
d’apporter des améliorations. (...) La solution du bail emphythéotique paraît donc la plus
adaptée à la situation. (...) S’agissant d’un bail conférant un droit réel immobilier, il est tout
à fait concevable de voir un emphythéote consentir un usufruit sur le droit résultant de son
bail (...) En définitive l’opération envisagée dépend de la nature des travaux envisagés “ ;
le 15 janvier 2004, Maître Christophe F..., avocat, questionné précisément sur les aspects
fiscaux du montage consistant dans la prise à bail emphythéotique d’un ensemble de
bâtiments classés monuments historiques qui prévoirait une faculté de sous location, et la
réalisation par le sous locataire de travaux de rénovation et d’aménagement de locaux en
vue de leur exploitation touristique, a établi une consultation aux termes de laquelle il
ressort que “ sous réserve du respect des conditions essentielles du bail
emphythéotique... et de celles afférentes aux dispositions fiscales contenues dans l’article
156-1-3 du CGI... il est acquis que les sous locataires justifiant de la possession d’un droit
réel sur un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire seront éligibles au bénéfice des
dispositions des articles 156- II-1° ter ou 156-1-3 du CGI “ ; une seule réserve était faite
quant à la nature exacte des travaux déductibles ; le 1er décembre 2004, la société
ESPACI a passé avec Monsieur Pascal B... un contrat de commercialisation confiant à ce
dernier la recherche d’investisseurs par tout type de moyens de communication et/ ou de
commercialisation, aux termes duquel il percevait une rémunération de 17 % hors taxes
du prix des parts vendues ; le 12 avril 2005 la société ESPACIM a conclu un contrat de
maîtrise d’oeuvre architecturale avec la société D... et associés, d’une part, et la société
d’architecture et d’urbanisme CATHALA, d’autre part ; la commercialisation a été effectuée
par l’intermédiaire de Monsieur Pascal B..., ou de sa société B...
INVESTISSEMENTS-GROUPE W INVESTISSEMENTS dans le cadre de ventes
soumises à la loi DEMESSINE, pour les zones de revitalisation rurale ou d’autres
dispositifs fiscaux sur les monuments historiques, qui permettent de bénéficier de
réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, d’obtenir le remboursement de la
TVA, ou d’effectuer des déductions sur son revenu des travaux réalisés ; les logements
construits devaient être loués dans le cadre d’un bail commercial auprès d’une société
d’exploitation, chargée de sous louer les dits logements ; Monsieur B... a ouvert un site, a
fait éditer des plaquettes publicitaires, a adressé des publicités par la poste ou par mails ;
en substance, elles représentaient des photos du site ou des détails architecturaux ; elles
étaient ainsi rédigées “ le Palais des Evêques SAINT LIZIER Investissez dans la richesse
du Patrimoine “, “ La richesse historique et la force géographique “, “ Le Palais des
Evêques vous ouvre les portes de sa mémoire “, “ Un patrimoine d’exception “ ; des
développements entiers étaient consacrés à l’architecte Jean-Michel D... et à ses
réalisations antérieures ; à l’intention des investisseurs, il était écrit : “ transformez vos
impôts en Patrimoine grâce au pouvoir hautement défiscalisant des Monuments
Historiques, économie d’impôt jusqu’à 60. 000 euros “, “ les qualités intrinsèques de cette
opération de première qualité, située dans une région à fort potentiel touristique : apport
personnel 0 €, financement total 100 %, épargne mensuelle 0 €, revenus locatifs garantis
“, “ un élément très haut de gamme du Patrimoine architectural, objet d’une restauration
de première qualité, frais de rénovation et intérêts d’emprunts déductibles du revenu
global imposable sans plafond “, “ une opération s’inscrivant dans la constitution du
Patrimoine, gage d’un investissement réussi : transmission aux héritiers ou bénéficiaires
(dons legs) sans droit de succession “ ; Monsieur Pascal B..., a conclu avec la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU GARD, le 21 novembre 2006, une “
convention de partenariat “ aux termes de laquelle le premier nommé déclarait qu’il
remplissait les conditions réglementaires régissant son activité, ainsi que les conditions
régissant le mandat d’intermédiaire en opérations de banque et s’engageait à promouvoir
les crédits immobiliers octroyés par la Caisse régionale auprès de ses clients ayant besoin
d’un financement pour l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’immeubles à usage
de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif ; cette convention a été
remplacée, le 14 février 2008, par une “ convention partenariale “ passée entre la CAISSE
REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC et la société W
Investissement, selon laquelle la banque donnait mandat à l’entrepreneur individuel,
Monsieur B..., d’accomplir en qualité d’intermédiaire en opération de banque les
opérations consistant dans le recueil et la transmission des demandes de crédit immobilier
destinées au financement d’immeubles à usage de résidence principale, secondaire ou
d’investissement locatif ; étaient exclus, dans les deux cas, toute activité de démarchage
ou toute autre activité commerciale ; ces deux conventions ont été signées par Monsieur
Luc C..., alors directeur de l’agence dite “ Agence Habitat “ de NIMES-ESPLANADE ; le 6
mai 2008, la CRCA a signifié à Monsieur Luc C... son licenciement pour faute grave en “
raison des graves irrégularités de procédures et de fonctionnement... qui consistent à
avoir, de manière réitérée, accordé des prêts dans des volumes importants alors que le
risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé, compte tenu du grand nombre
d’indices relatifs à leur caractère frauduleux et des remarques faites par certains (...)
collaborateurs, accordé des crédits sur la base de documents manifestement faux (...)
procédé sciemment au détournement de l’objet d’un contrat de prêt afin de faire profiter un
client d’avantages financiers substantiels et accepté de réaliser ces crédits sur la base de
fausses factures (...) “ ; il est précisé dans cette lettre que “ pour toute défense (Monsieur
C... a) indiqué avoir accordé toute confiance aux collaborateurs en charge de l’instruction
et de la réalisation de ces dossiers (...) “ ; le 10 juillet 2008, la CRCA a déposé plainte
auprès du procureur de la République de NIMES, puis s’est constituée partie civile dans le
cadre de l’information judiciaire qui a été ouverte, et a dénoncé les anomalies qui avaient
été constatées dans le cadre de plusieurs dossiers, gérés par Monsieur C... et apportés
par deux prescripteurs avec lesquels des conventions de partenariat avaient été conclues,
la société AIDA et la société ICT INTERNATIONAL CONSULTING & TRADING ; les
investisseurs ont reçu de Monsieur B... ” un bulletin de souscription, un contrat de
réservation, un document intitulé “ pacte de préférence “ (contrat signé avec la société
CASTELS et PALAIS qui se voyait reconnaître un droit de préférence en cas de revente
des parts), une demande de financement, un questionnaire d’assurance, une liste de
pièces “ ; selon les énonciations du jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal
de grande instance de Montpellier (Bruno E... contre CRCA), la liste de pièces mentionne
une quittance de loyer, les contrats de prêt encours et les tableaux d’amortissement, y
compris les prêts à la consommation, les bulletins de salaire des trois derniers mois, l’avis
d’imposition complet concernant les revenus perçus l’année précédente ou la déclaration,
les relevés des comptes courants complets des trois derniers mois, et, si l’emprunteur est
associé de sociétés, les trois derniers bilans, les statuts des sociétés et K Bis ; pour la SCI
DES 3 SEIGNEURS, une copie du bail commercial passé entre elle et la société
CASTELS et PALAIS, était jointe, la première nommée donnant à bail, sous forme d’une
sous location meublée des appartements dépendant d’une résidence de tourisme pour 11
ans 11 mois, 8. 500 euros HT par appartement (soit 3 parts, net de charges et entretien
courant) ; tous les contrats de prêts sont postérieurs, en date, aux souscription de parts ;
ils ont tous fait l’objet d’offres de prêt émises par la CRCA, adressées au domicile des
emprunteurs, et soumises aux dispositions du code de la consommation ; en substance
les appelants soutiennent que, dans le but d’obtenir leur consentement à la conclusion de
l’ensemble des contrats de souscription de parts sociales et de prêt, les SCI et la CRCA
se sont livrées, par l’intermédiaire de leur mandataire commun, à un concert frauduleux et
ont violé de multiples règles d’ordre public qui constituent chacune un motif de nullité de
l’ensemble des contrats, des manoeuvres trompeuses constitutives d’un dol, un appel
public à l’épargne illicite, un démarchage bancaire et financier illicite ; ils invoquent l’adage
“ la fraude corrompt tout “, pour conclure que tous les actes juridiques doivent être frappés
de nullité ; les appelants, de même que les SCI, prétendent que les nombreux documents
publicitaires, les lettres circulaires adressées par milliers, les envois sur les boites mails de
centaines de milliers de messages, matérialisent un appel public à l’épargne illicite, qui est
défini aux termes de l’article L411-1 du code monétaire et financier, comme étant soit
l’admission d’un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé, soit
l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la
publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de
services d’investissement, étant à rappeler que l’instrument financier est défini par l’article
L211-1 du code monétaire et financier comme étant les actions et autres titres donnant ou
pouvant donner accès, directement ou indirectement, au capital et aux droits de vote,
transmissibles par inscription en compte ou tradition ; ils invoquent les dispositions de
l’article 1841 du code civil qui édicte qu’il est interdit aux sociétés n’y ayant pas été
autorisées par la loi, (ce qui est le cas des sociétés civiles immobilières), de faire
publiquement appel à l’épargne ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des
contrats conclus ou des titres émis ; les faits litigieux ont été commis de 2004 à 2008 ; dès
lors, ils sont régis par les dispositions de la loi 98-546 du 2 juillet 1998 ; aux termes de
l’article 23 de ce texte, l’article 47 bis de la loi 83-1 du 3 janvier 1983 sur le développement
des investissements et la protection de l’épargne a été modifiée ; les mots “ titres “ ont été
remplacés par “ instruments financiers “, tels que mentionnés à l’article 1er de la loi 96-597
du 2 juillet 1996 ; selon ces dispositions, les instruments financiers comprennent : 1) les
actions et autres titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au
capital ou aux droits de vote transmissibles, par inscription en comptes, ou tradition, 2) les
titres de créances qui représentent chacun un droit de créance sur la personne morale qui
les émet, transmissibles par inscription en compte ou tradition, à l’exclusion des effets de
commerce et des bons de caisse, 3) les parts ou actions d’organismes de placements
collectifs, 4) les instruments financiers à terme ; ainsi, l’appel public à l’épargne ne peut
consister que dans l’émission ou la cession d’instruments financiers dans le public en
ayant recours, soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit
ou à des prestataires de service d’investissement ; des parts de sociétés civiles
immobilières ne peuvent constituer des instruments financiers, tels que définis ci-dessus ;
il s’évince de ce qui précède que la nullité des souscriptions de parts ne peut être
prononcée au visa de l’article 1841 du code civil, ni celle consécutive des prêts bancaires ;
le jugement déféré doit être infirmé ; les appelants ne démontrent l’existence d’aucun fait
relevant du démarchage illicite ; les appelants invoquent ensuite le dol dont ils ont été
victimes ; selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est
évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté, qu’il ne se présume pas et
doit être prouvé ; il appartient en l’espèce aux appelants d’établir que l’auteur du dol est
leur contractant, les SCI et la CRCA, ou le représentant de celui-ci, de caractériser les
manoeuvres illicites et intentionnelles destinées à les tromper qui ont été déterminantes et
ont provoqué une erreur de nature à vicier leur consentement ; le dol s’apprécie lors de la
conclusion du contrat ; tout d’abord, les appelants échouent à faire la preuve du concert
frauduleux entre les SCI, Monsieur B..., sa société, et la CRCA ; il résulte indiscutablement
des pièces versées aux débats que la banque n’est pas intervenue au niveau du montage
de l’opération, qu’elle n’est ni la banque des promoteurs, ni celle des SCI, ou des sociétés
ESPACI ou ESPACIM, qu’elle n’apparaît pas sur les documents publicitaires ; elle n’a de
lien qu’avec les emprunteurs ; les contrats de réservation pour souscription sont tous
antérieurs à la conclusion des contrats de prêts ; ils font seulement référence à “ un
établissement financier “, sans le nommer ; il apparaît très clairement que chacun des
investisseurs a signé, successivement, deux conventions, d’abord la souscription de parts
sociales, et ensuite le prêt bancaire ; la circonstance que Monsieur B... soit, à la fois, le
commercialisateur des souscriptions de parts des SCI et le courtier de la banque, n’établit
nullement un concert frauduleux entre les organisateurs du montage et la banque, dès lors
qu’il est constant qu’au moment où les appelants se sont adressés à la CRCA pour
solliciter un prêt, ils avaient déjà pris la décision d’acquérir les parts sociales des SCI,
dans le cadre d’une opération de défiscalisation pour laquelle ils ont recherché ensuite un
financement ; il n’est pas contesté que la banque, à laquelle Monsieur B... avait transmis
les dossiers, a accordé les prêts dans les conditions voulues par les investisseurs, qui dès
lors ne peuvent invoquer ni manoeuvre ni intention dolosive ; il est tout aussi constant que
les dossiers de prêt consentis dans le cadre de cette opération, ne contiennent aucun faux
document et ne sont pas ceux sur lesquels portent l’information judiciaire ; la circonstance
que Monsieur C... ait été corrompu par Monsieur B... ne peut caractériser le dol
qu’incrimine les appelants ; les appelants exposent en effet que Monsieur C..., qui a fait
l’objet d’une sommation interpellative, le 25 février 2013, a reconnu avoir reçu une
rémunération de 8 % [lire 0, 8 %] du montant du crédit, de la part de Monsieur B..., sur les
prêts destinés au financement des souscriptions de parts et indiqué que la CRCA était
informée de cette situation ; même à supposer ces faits établis, ce que conteste la CRCA,
ils n’ont pu, en toutes hypothèses, provoquer une erreur déterminante pour les
investisseurs, puisqu’ils leur sont totalement étrangers ; la même analyse doit être faite à
propos de la dénomination données aux prêts, (achat résidence principale, acquisition
résidence locative,...), ou de la mention de l’apport les emprunteurs sachant pertinemment
que le véritable objet des prêts étaient de financer totalement un achat de parts sociales
des sociétés civiles immobilières, étant à préciser que l’investissement locatif entrait dans
le cadre d’opérations pour lesquelles Monsieur B... pouvait intervenir, de sorte que ces
éléments n’étaient pas susceptibles de vicier leur consentement ; s’agissant du dol
commis par les SCI, les appelants prétendent que ce montage présentait tous les indices
d’une escroquerie et que tous les risques leur ont été dissimulés ; les appelants indiquent
qu’ils ont subi des redressements fiscaux, ne perçoivent ni loyers ni dividendes, qu’il ne
reste plus rien des fonds levés et qu’ils garantissent les dettes des SCI sur leur patrimoine
personnel ; de tels griefs ne caractérisent pas les agissements malhonnêtes qui les ont
déterminés à souscrire les parts sociales ; il sera tout d’abord relevé que les appelants ont
su dès l’origine qu’ils souscrivaient à des augmentations de capital de SCI et qu’en
acquérant des parts, ils devenaient associés des SCI ; ils ne peuvent pertinemment
soutenir que les risques liés à cette qualité leur ont été dissimulés ; ensuite il y a lieu de
noter que l’objectif de défiscalisation était extérieur à l’objet du contrat puisqu’aucune
stipulation expresse ne l’a fait entrer dans le champ contractuel, même en l’érigeant en
condition du contrat ; il représentait seulement un motif du contrat, certes important, sinon
déterminant, mais dont l’échec ne peut être sanctionné par l’annulation ; en outre, aucune
opération de défiscalisation ne peut exclure l’aléa ; enfin, le montage de l’opération avait
été sécurisé par deux consultations juridiques qui n’émettaient de réserves que sur la
nature des travaux, ce qui dans le cas d’espèce, présentait peu de risques compte tenu du
contrôle exercé par les autorités administratives ; la cour constate que tous les
redressements sont intervenus pour un autre motif, qui n’a pas été pris en compte par les
auteurs des consultations, celui lié à l’existence du bail emphytéotique, qui au contraire
était expressément préconisé par une des consultations ; en effet l’administration fiscale a
retenu que la SCI n’était qu’un quasi propriétaire temporaire des rénovations apportées à
l’immeuble, que l’emphythéote ne pouvait être considéré comme propriétaire ou usufruitier
du bien, de sorte que lorsqu’il donnait lui même en location le bien dont il était preneur, les
revenus qu’il percevait ne pouvaient relever de la catégorie des revenus fonciers, et qu’il
s’agissait alors de profits retirés d’une activité de sous location qui relevaient des
dispositions de l’article 92 du code général des impôts, imposables dans la catégorie des
bénéfices non commerciaux ; elle en a déduit que les associés n’étaient pas autorisés à
imputer sur leur revenu global la part des travaux de restauration du Palais des Evêques
en déficit foncier provenant de monuments historiques ; les juridictions administratives ont
repris cette analyse qui est fondée sur l’instruction du 23 mars 2007, un arrêt du conseil
d’Etat du 5 novembre 1941 et la documentation administrative du 15 septembre 2000, qui
définit le bail emphythéotique comme étant un bail de longue durée portant sur un
immeuble par lequel l’emphythéote contractant acquiert un droit immobilier sur la chose et
dit que lorsque l’emphythéote donne lui même en location le bien dont il est preneur, les
biens sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux ; il ne peut
être fait grief aux SCI, qui ont subi les mêmes redressements, d’avoir délibérément occulté
le risque fiscal, pour gruger les investisseurs, alors qu’elles s’étaient adressées à des
avocats, professionnels du droit qui se prévalaient de compétence particulière en matière
de fiscalité et qui étaient censés avoir fourni une information objective, pertinente,
complète et utile, et qu’elles ont effectué les diligences qui devaient permettre la
défiscalisation ; il résulte des pièces versées aux débats que les SCI ont fait en sorte
d’obtenir les déclarations d’achèvement de travaux, pour permettre à leurs associés de
bénéficier des dispositions fiscales liées aux résidences de Tourisme situées en zone de
revitalisation rurale ; en ce qui concerne la récupération de la TVA, le cabinet COFIC à
BOURG SAINT MAURICE a été mandaté ; elles ont protesté contre les décisions prises
par l’administration fiscale et fait intervenir leur avocat ; s’agissant des loyers, il ressort des
pièces produites que l’opération n’était pas vouée à l’échec dès l’origine et en tout état de
cause, il n’est pas démontré qu’à la date à laquelle les investisseurs ont souscrit les parts
sociales, les SCI et leurs animateurs avaient monté un projet chimérique et n’étaient
animés que par la volonté de les spolier ; en effet des informations ont été données sur
l’état d’avancement des chantiers ; il a été précisé que l’instruction de la demande de
permis de construire déposée le 30 décembre 2004 par le cabinet d’architecture JM D...
avait reçu un avis favorable de l’ensemble des services concernés, y compris celui de
l’Architecte des Bâtiments de France, mais avait été très fortement retardée par les
services archéologiques dont les fouilles préalables avaient été achevées le 17 novembre
2006 ; il était prévu que dès l’achèvement des travaux l’exploitation de la résidence serait
assurée par le groupe “ Hôtel Resort Developpement, en liaison avec la société CASTELS
et PALAIS “ ; après la défaillance du premier gestionnaire, la société RETAILS SOLUTION
avait été contactée ; il est remarquable que les SCI ont versé aux associés des indemnités
compensatrices de loyers pour 2008 et 2009, destinées à compenser “ le retard
indépendant de (leur) volonté dans la réalisation des travaux et afin de respecter les
engagements pris lors de (la) souscription “ ; l’hypothèse selon laquelle les loyers n’ont
pas été versées du fait d’un défaut de rentabilité du complexe n’est pas à exclure ; dans
un courrier, il est en effet indiqué aux associés “ La réception des travaux s’effectuera au
mois de mai 2009. Nous pouvons vous assurer qu’à ce jour les premiers appartements
livrés ont été plébiscités favorablement y compris par le Conseil général pour qui cette
opération reste la réalisation phare du département... nous ne pouvons passer sous
silence la crise économique à laquelle nous devons tous faire face et qui touche le pouvoir
d’achat de chacun, nous espérons qu’elle n’aura pas de répercussion sur notre taux de
fréquentation “ ; il n’existe aucun motif d’annulation des contrats ; tant les appelants que
les SCI doivent être déboutées de leurs demandes formées à ce titre ; il ne résulte
d’aucune des pièces versées au dossier que la CRCA ait été le “ partenaire officiel “ de
l’opération, aucune “ collusion “ n’est démontrée ; il n’est nullement établi que la banque
avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs ; en tout
état de cause, elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur
l’opération en elle même, qu’elle n’a pas vendue ; les pièces produites par la banque
révèlent qu’elle s’est précisément renseignée sur les capacités financières des
emprunteurs, qu’elle a accordé les prêts sur le fondement de dossiers très complets qui lui
ont été transmis par la société de Monsieur B..., intermédiaire en opérations de banque,
qu’elle a vérifié l’état d’endettement de ses clients, leurs revenus et leur patrimoine et la
compatibilité avec l’emprunt sollicité ; toutes les dispositions légales ont été respectées, et
notamment celles protectrices du code de la consommation ; la banque ne doit pas
s’immiscer dans les affaires de son client et elle n’a pas à juger de l’opportunité
économique du projet auquel il a souscrit ; dès lors la CRCA n’a commis aucune faute
préjudiciable et les appelants et les SCI doivent être déboutées de toutes demandes
formées à son encontre ; […] le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
1°/ ALORS, D’UNE PART, QUE le banquier qui finance, en connaissance de cause, la
souscription de parts d’une société civile qui fait illicitement appel public à l’épargne,
engage sa responsabilité à l’égard des emprunteurs souscripteurs de parts ; qu’en
l’espèce, la cour d’appel ne pouvait rejeter l’action en responsabilité formée par les
exposants à l’encontre de la CRCA, après avoir elle-même relevé que M. B... avait agi en
sa double qualité de mandataire des SCI – pour la commercialisation de leurs parts par
voie de publicité – et de mandataire de la CRCA, pour laquelle il a promu auprès des
personnes démarchées les contrats de financement immobilier que la banque a
intégralement financés, en accordant 123 prêts, représentant un engagement global de
11, 4 millions d’euros, soit 92 % des capitaux levés par les SCI, sans rechercher, comme
elle y était invitée (conclusions des exposants p. 47 et 48), si, comme l’avait reconnu,
devant l’huissier, le directeur de l’agence de la CRCA de Nîmes, corrompu, la CRCA avait
financé en connaissance de cause l’appel public à l’épargne illicite réalisé par les SCI,
nonobstant le faux apport personnel et le faux objet mentionnés dans chacun de ces prêts,
ce dont les exposants justifiaient par la production de la sommation d’huissier interpellative
du 25 février 2013 à M. C..., qui reconnaissait que la CRCA était informée de cette
situation, par la production de la lettre du 15 mai 2008 que la CRCA avait adressée à ce
propos à deux des emprunteurs et, surtout, des chèques de banque qu’elle avait émis
directement au profit des SCI pour débloquer les prêts litigieux (pièces C119, C143 et
C129-2 en appel – productions), ce qui était en contradiction avec « l’objet » des contrats
de prêts qui mentionnaient par exemple « acquisition de résidence principale à usage
d’habitation » (pièces C86-1 à C86-5 en appel – productions) ; qu’en statuant comme elle
l’a fait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du
code civil ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le banquier qui, par manque de vigilance, finance
la souscription de parts d’une société civile qui fait illicitement appel public à l’épargne,
engage sa responsabilité à l’égard des emprunteurs souscripteurs de parts ; qu’en
l’espèce, la cour d’appel ne pouvait se borner à affirmer qu’il n’était nullement établi que la
CRCA avait sur l’opération des informations dont ne disposaient pas les investisseurs,
qu’elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et d’information sur l’opération en
elle-même et qu’elle n’avait pas à juger de l’opportunité économique du projet auquel ils
avaient souscrit (arrêt p. 58), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des
exposants p. 63 à 65, 67 et 68), si la CRCA, en tant que seul financeur de l’opération, était
en mesure d’apprécier l’opération dans sa globalité, alors surtout qu’elle avait elle-même
mandaté pour son propre compte M. B..., par ailleurs mandataire des SCI, dont il
commercialisait les parts sociales dans le public, ce qui l’avait conduite à financer
l’opération litigieuse à hauteur de 11, 4 millions d’euros et par 123 prêts, tous accordés à
des nouveaux clients de l’agence de Nîmes, de sorte qu’elle était en mesure d’apprécier
l’opération dans sa globalité contrairement aux exposants, et la cour devait vérifier si, à
tout le moins, la CRCA n’avait pas manqué à son devoir de vigilance en ne décelant pas
l’appel public à l’épargne illicite à l’origine des souscriptions de parts des SCI, qui était
apparent au regard du grand nombre de souscripteurs, personnes physiques, sans lien
entre elles, toutes nouvelles clientes de la banque et apportées par M. B..., son
mandataire, auprès de la seule agence de Nîmes, bien que résidant dans des régions
différentes et exerçant des professions très diverses, ne les prédisposant pas à se montrer
des investisseurs avertis, et si compte tenu des anomalies apparentes présentées par
l’opération, la CRCA n’aurait pas dû refuser de financer les souscriptions de parts ou, à
tout le moins, mettre en garde les exposants contre les risques inhérents à l’opération liés
notamment à l’absence des garanties d’information et de transparence prévues par la
réglementation de l’appel public à l’épargne ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour
d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code
civil ;
3°/ ALORS, D’AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE le banquier doit vérifier que
les fonds qu’il prête sont bien destinés à financer l’objet mentionné au contrat de prêt ;
qu’en l’espèce, dès lors qu’elle relevait elle-même que la centaine de prêts sollicités par
de nouveaux clients, tous apportés par l’intermédiaire de M. B..., mandataire de la banque
et des SCI, mentionnaient tous faussement l’achat de biens immobiliers – au lieu du
financement de la souscription de parts de SCI – et représentaient un engagement global
de 11, 4 millions d’euros, la CRCA se devait de vérifier la réalité de cette affectation et de
cette opération immobilière et ce, d’autant plus, qu’il n’existait aucun acte notarié
corroborant cette affectation, que la centaine d’emprunteurs étaient des nouveaux clients,
non avertis, qui ne faisaient aucun apport personnel, et que le risque de
non-remboursement des prêts dépendait de la nature, de la valeur et de la rentabilité des
produits acquis au moyen des prêts ; qu’en cet état, en jugeant néanmoins que la CRCA
n’avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des
exposants, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil ;
4°/ ALORS, EN OUTRE, QUE si le mandant a connaissance ou aurait dû avoir
connaissance des actes illicites de son mandataire, il engage sa responsabilité vis-à-vis
des tiers ; qu’ainsi, l’établissement de crédit qui mandate une personne pour recueillir et
transmettre des demandes de crédit et qui lui interdit toute activité de démarchage, doit
vérifier, d’une part, que son mandataire remplit effectivement les conditions légales d’un
intermédiaire en opérations de banque et, d’autre part, qu’il respecte effectivement cette
interdiction contractuelle, sous peine d’être tenu civilement responsable à l’égard des tiers
des conséquences dommageables de la violation de ces conditions légales et
contractuelles par son mandataire ; qu’en l’espèce, dès lors qu’un grand nombre
d’emprunteurs, sans lien entre eux et résidant dans des régions différentes, étaient
subitement et massivement devenus clients de l’agence de Nîmes de la CRCA par le seul
intermédiaire de M. B..., au surplus pour participer à la même opération immobilière, la
CRCA aurait dû nécessairement s’interroger sur les agissements de son mandataire et
vérifier qu’il respectait effectivement l’interdiction de toute activité de démarchage ;
qu’ainsi, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt ayant débouté les exposants de leur
demande en nullité des prêts et des souscriptions de parts du fait des actes de
démarchage illicite commis par M. B..., qui interviendra sur la troisième branche du
deuxième moyen, entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif
de l’arrêt ayant débouté les exposants de leur action en responsabilité à l’encontre de la
CRCA, en application de l’article 624 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS, AUSSI, QUE selon l’article 1384 alinéa 5 du code civil, le commettant est
responsable des dommages causés par son préposé, sauf si ce dernier a agi hors des
fonctions auxquelles il était employé, sans autorisation, et à des fins étrangères à ses
attributions ; qu’en l’espèce, la cour d’appel ne pouvait écarter la responsabilité de la
CRCA, au prétexte qu’elle n’avait commis aucune faute préjudiciable aux exposants, en se
bornant à affirmer qu’aucune collusion n’était démontrée (arrêt p. 58 § 2), sans vérifier,
comme elle y était invitée et comme il en était justifié (conclusions d’appel des exposants
p. 51, 72 et 73), si M. C..., le préposé de la CRCA, avait lui-même reconnu, devant
huissier, avoir été corrompu par M. B..., par ailleurs mandataire commun des SCI et de la
CRCA et si, du fait même de sa corruption, M. C..., directeur de l’agence de la CRCA de
Nîmes, avait systématiquement accordé des prêts aux souscripteurs des parts des SCI,
nouveaux clients apportés par M. B..., comme la CRCA le lui a reproché dans la lettre de
licenciement pour faute grave qu’elle lui a notifiée le 6 mai 2008 (pièce C118 en appel –
production) en invoquant que « le risque élevé sur ces dossiers aurait dû être présumé
compte tenu du grand nombre d’indices relatifs à leur caractère frauduleux » et en lui
reprochant d’avoir « procédé sciemment au détournement de l’objet des contrats de prêts
», ce dont il résultait que la banque devait répondre des actes fautifs commis en parfaite
connaissance de cause, dans le cadre de son activité, par le directeur de l’agence de
Nîmes de la CRCA, pour le compte de celle-ci, pendant son temps de travail, sur les lieux
de celuici et avec les moyens mis à sa disposition ; qu’en jugeant le contraire, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
6°/ ALORS, DE SURCROIT, QUE la défaillance des systèmes de contrôle interne de la
banque, qui concourt au développement de la fraude et à ses conséquences financières,
engage la responsabilité de la banque ; qu’en l’espèce, pour juger que la CRCA n’avait
commis aucune faute préjudiciable, la cour d’appel ne pouvait se borner à affirmer qu’il
n’était nullement établi que celle-ci avait sur l’opération des informations dont ne
disposaient pas les investisseurs, qu’elle n’était débitrice d’aucune obligation de conseil et
d’information sur l’opération en elle-même, qu’elle s’était précisément renseignée sur les
capacités financières des emprunteurs, qu’elle ne devait pas s’immiscer dans les affaires
de ses clients et qu’elle n’avait pas à juger de l’opportunité économique du projet auquel
ils avaient souscrit ; qu’en effet, la cour d’appel devait rechercher si M. C... avait reconnu,
devant huissier, avoir été corrompu par M. B..., et vérifier si M. C..., le directeur de
l’agence de Nîmes, avait mentionné de faux objets et de faux apports dans les contrats de
prêt pour simuler l’existence de crédits immobiliers, prétendument soumis à la loi
Scrivener, pour un total de 11, 4 millions d’euros ayant servi à financer l’appel public à
l’épargne illicite des SCI et si la conclusion de 123 prêts mentionnant de faux apports et de
faux objets, pour de nouveaux clients, tous apportés par l’intermédiaire de M. B..., à la
même agence, sans aucun contact préalable, pour financer l’achat massif de parts de SCI
d’un montant moyen de plus de 100 000 €, suite à l’appel public à l’épargne illicite des
SCI, ne démontraient pas nécessairement, dans ce contexte particulier, une défaillance
grave des systèmes de contrôle interne de la CRCA ayant directement permis et été à
l’origine de la réalisation des dommages subis par les exposants ; qu’en statuant comme
elle l’a fait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du
code civil ;
7°/ ALORS, ENFIN, QUE en tant que professionnel du crédit et des opérations financières,
la banque qui propose à son client profane un investissement personnalisé relevant de
législations complexes est nécessairement tenue de l’informer et de le conseiller non
seulement sur les avantages mais également sur les aspects moins favorables et les
risques inhérents à l’investissement proposé, afin de le mettre en mesure d’évaluer, en
toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération proposée à sa situation et à ses
attentes ; qu’en l’espèce, la cour d’appel ne pouvait se borner à affirmer que la CRCA
n’était pas le partenaire officiel de l’opération et n’était débitrice d’aucune obligation de
conseil et d’information sur l’opération en elle-même, au prétexte qu’elle ne l’avait pas
vendue elle-même, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d’appel des
exposants p. 27, 28, 53, 56 à 59 et 68), si précisément en mandatant elle-même M. B...,
également mandaté par les SCI pour commercialiser leurs parts sociales, il s’en déduisait
que la CRCA avait ainsi directement participé à l’opération de défiscalisation vendue aux
exposants en permettant la souscription de parts des SCI, leur financement intégral, sans
vérifier si la banque avait également fourni en amont à M. B... les conditions
pré-négociées des prêts (notamment le taux d’intérêt, la durée et le montant des frais de
dossier) afin de lui permettre de présenter une projection financière personnalisée à
chacun des exposants et de les convaincre de s’engager – avec l’accord pré-négocié
auprès de sa mandante, d’un financement intégral par la CRCA sans aucun apport
personnel des emprunteurs –, de sorte que cet ensemble de faits démontrait que la CRCA
avait participé à la réalisation de l’opération litigieuse et qu’elle était tenue à ce titre d’une
obligation de vigilance, d’information et de conseil vis-à-vis de ses nouveaux clients, tous
néophytes, sur les risques inhérents à l’opération ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la
cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du
code civil.
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris , du 3 avril 2014