Créer et gérer une SCI de manière optimale en 2017 !

Avant-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
I.
Une SCI pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine privé . . . . . . 2
1.
Constituer et protéger un patrimoine familial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2.
1.1.
Indivision versus SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.2.
Quitter l’indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Table des matières
Table des matières
Investir, optimiser son imposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3.
2.1.
Acheter pour louer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.2.
SCI et ISF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.3.
SCI et dispositif Pinel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Acheter en couple et protéger son conjoint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.
3.1.
SCI entre époux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3.2.
SCI entre concubins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
3.3.
Valeur de la nue-propriété et de l’usufruit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Transmettre à ses enfants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.1.
Anticiper la transmission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.2.
Préparer l’héritage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
II.Une SCI pour financer des locaux professionnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.
Acheter plutôt que louer ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2.
La question du mode de détention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3.
2.1.
Acheter personnellement ou faire acheter par la société ? . . . . . . . . . 27
2.2.
Une SCI pour isoler le patrimoine professionnel . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
IS ou IR ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
4.
3.1.
SCI à l’IR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3.2.
SCI à l’IS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3.3.
Pourquoi opter... ou ne pas opter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.4.
Conséquences sur l’ISF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Montages alternatifs : des parades efficaces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
4.1.Crédit-bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
4.2.Démembrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
III.La SCI en pratique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.
Les statuts et les formalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
©
1.1.
Dénomination, durée et siège social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1.2.
Objet social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
1.3.
Enregistrement, publicité, dépôt et immatriculation . . . . . . . . . . . . . . . 51
, Guide Pratique 2017 – Créer et gérer une SCI de manière optimale en 2017 !
I
Le capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.1.Fixation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.2.Apports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
2.3.
3.
Parts sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
La vie de la société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3.1.
Administration comptable et fiscale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3.2.
Les associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Table des matières
2.
3.3. Le gérant de la SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.4. Quitter la société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
IV. La fin de la société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
©
, Guide Pratique 2017 – Créer et gérer une SCI de manière optimale en 2017 !
II