Une success story désormais incontestable
publicité
Une success story désormais incontestable 2007 et 2008 furent deux années « noires » pour les marchés mondiaux et particulièrement pour le marché immobilier coté européen. Après avoir perdu 35% en valeur en 2007, les foncières européennes (indice IEIF Europe) ont subi une perte de 55% en 2008. Pourtant, contre toute attente, l’année 2009 s’est révélée fructueuse. En effet, les foncières européennes ont vu leur cours de bourse gagner près de 35% (entre le 1er janvier et le 30 novembre 2009). Si beaucoup ont salué les interventions des Etats et des Banques Centrales pour empêcher l’effondrement des économies et marchés mondiaux, d’autres estiment que le système financier mondial a montré ses limites et appellent à l’élaboration d’un nouvel ordre économique mondial. Parmi toutes ces réflexions, on peut s’interroger sur l’entrée dans un monde de plus en plus volatile où chaque effet d’annonce influence, à la hausse comme à la baisse et de manière disproportionnée, les valorisations boursières. En cette fin d’année où les bourses mondiales ont été secouées par l’annonce du risque de faillite du conglomérat Dubaï World (et notamment de sa branche immobilière Nahkeel), on peut également s’interroger sur la pérennité de cette reprise face aux risques qui subsistent. Dans ce contexte exceptionnel, plusieurs questions se posent donc au secteur immobilier coté. Où en sont les foncières face au cycle du marché actions ? Et face à celui de l’immobilier physique ? Comment le modèle REIT (transparence fiscale et obligation de distribution) a-t-il traversé la crise financière ? Qu’en sera-t-il à l’avenir ? I- 2009 signe-t-elle la fin de la crise pour l’immobilier coté européen ? A- Foncières, cycles boursiers et immobilier physique : En 2009, l’ampleur de la performance des sociétés foncières, tout comme son effondrement en 2008, a surpris tous les acteurs. L’indice Euronext IEIF REIT Europe affiche une performance de 26% alors qu’il accusé un repli de 45% en 2008, tandis que l’indice des grandes valeurs européennes DJ Stoxx 50 a progressé de 22%, contre une régression de 42% en 2008. La tendance haussière est généralisée, tout comme l’était la chute de 2008. L’année 2008 avait mis un coup d’arrêt à la hausse des valorisations des foncières. Fin 2006, avant la crise, les foncières étaient largement surcotées (prime de 30% par rapport à leur ANR en moyenne). Fin 2008, elles étaient largement décotées (décote d’environ 45% par rapport à leur ANR). Fin 2009, les foncières européennes enregistrent une décote bien moins importante (oscillant entre 10% et 20%) du fait du rééquilibrage de la valeur de leurs actifs par rapport à leur valorisation boursière. Il apparaît que l’évolution des cours des foncières cotés précède celle de l’immobilier physique de quelques mois : la baisse des valeurs foncières en 2008 a précédé celle des valeurs d’actifs en 2009. La financiarisation du secteur immobilier est ici plus que jamais d’actualité. Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 1 Dans ce contexte, le gain boursier enregistré depuis la mi-2009 par les foncières présage de la fin du réajustement des prix de l’immobilier et d’un éventuel rebond dès 2010. Il est à noter que si, dans la période de crise récente, les valeurs foncières européennes ont su se maintenir à un niveau de perte approchant celles des grandes valeurs européennes (l’indice IEIF Eurozone ayant perdu 51% contre 42% pour l’indice Dow Jones Euro Stoxx 50), sur l’année 2009 elles enregistrent une performance significativement supérieure à celle des grandes valeurs européennes (l’indice IEIF Eurozone a gagné 45% contre seulement 17% pour l’indice de référence Dow Jones Euro Stoxx 50). Performances des indices en Europe au 30/11/09 Depuis le début 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Euronext IEIF REIT Europe 26,11% -45,17% -27,90% 50,62% 26,95% 39,62% 19,47% IEIF Europe 34,73% -51,65% -33,31% 54,72% 24,51% 40,37% 20,67% IEIF Eurozone 45,23% -50,73% -29,52% 62,72% 25,04% 40,37% 20,95% Dow Jones Stoxx 50 22,14% -41,74% 2,62% 13,58% 24,19% 7,13% 13,72% Dow Jones Euro Stoxx 50 16,72% -41,57% 9,59% 18,05% 24,29% 9,39% 18,42% Sources : Euronext, IEIF REIT DataService© et Fininfo L’évolution des indices de performance globale du marché immobilier européen (tenant compte du réinvestissement des dividendes) est parlante. Après deux années « catastrophiques » pour le secteur, ayant effacé les précédentes hausses exceptionnelles (2005 et 2006), 2009 semble être l’année du retournement de cycle. Indices de performance globale de l’immobilier coté européen 4000 3750 3500 Euronext IEIF REIT Europe IEIF Eurozone 3250 IEIF Europe 3000 2750 2500 2250 2000 1750 1500 1250 Dow Jones Euro Stoxx 50 1000 750 /0 4 /1 2/ 04 31 /0 3/ 05 30 /0 6/ 05 30 /0 9/ 05 31 /1 2/ 05 31 /0 3/ 06 30 /0 6/ 06 30 /0 9/ 06 31 /1 2/ 06 31 /0 3/ 07 30 /0 6/ 07 30 /0 9/ 07 31 /1 2/ 07 31 /0 3/ 08 30 /0 6/ 08 30 /0 9/ 08 31 /1 2/ 08 31 /0 3/ 09 30 /0 6/ 09 30 /0 9/ 09 31 30 /0 9 /0 4 /0 4 30 /0 6 /0 3 31 /0 3 /0 3 /1 2 31 /0 3 /0 9 30 /0 3 /0 6 30 /0 3 31 31 /1 2/ 02 500 Sources : IEIF REIT DataService© et Fininfo Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 2 Le graphique ci-dessus appelle cependant deux commentaires : Jusqu’en mars 2009, les cours des foncières ont reculé jusqu’à arriver à un niveau inférieur à celui de 2002. Depuis le printemps 2009, la croissance de la valorisation boursière des foncières s’est accélérée. En novembre 2009, elles ont retrouvé leur niveau du troisième trimestre de l’année 2008, effaçant ainsi les mois difficiles de la fin d’année 2008 et du début de l’année 2009. Les cours des foncières reflètent une évolution contrastée par rapport au marché des actions : l’accélération à la hausse des cours n’a joué qu’à partir de la mi-2006, se démarquant en cela de l’évolution des actions (de plus, la chute des foncières avait précédé de plus d’un an celle des actions) ; par ailleurs la crise a révélé un mimétisme des cours des foncières par rapport au marché boursier. Les foncières ont perdu autant de valeur que les indices de référence. De même, le pic de la chute et le retournement se sont produits en même temps pour les deux catégories de valeurs mobilières. Pourquoi ce décrochage entre le marché actions et les valeurs foncières ? Prenons le temps de nous attarder sur une période plus restreinte, 2006-2009. Indices de performance globale de l’immobilier coté européen 1800 1650 Euronext IEIF REIT Europe 1500 IEIF Europe 1350 IEIF Eurozone 1200 1050 900 Dow Jones Euro Stoxx 50 750 600 450 09 09 /2 0 /0 9 30 /0 6 30 /0 3 /2 0 /2 0 00 30 30 /1 2 /2 /2 0 /0 9 30 09 8 08 08 /2 0 /0 6 30 /2 0 /0 3 30 30 /1 2 /2 0 08 07 07 /2 0 /0 9 30 30 /0 6 /2 0 /2 0 07 07 06 /0 3 30 30 /1 2 /2 0 /2 0 /0 9 30 30 /0 6 /2 0 06 06 06 /2 0 /0 3 30 30 /1 2/ 20 05 300 Sources : IEIF REIT DataService© et Fininfo Pour comprendre la dé-corrélation vis-à-vis du marché boursier, il convient de considérer que, depuis l’apparition du régime de transparence fiscale REIT, le facteur « marché immobilier » est devenu plus important dans l’évaluation des foncières au détriment du facteur « marché d’actions ». La bonne tenue des valeurs foncières en 2006 s’explique en effet d’abord par la hausse exceptionnelle des prix de l’immobilier physique qui ont évolué indépendamment du marché boursier. La baisse récente des cours est aussi la résultante de l’anticipation de la chute des prix de l’immobilier. C’est ce qui ressort de l’observation de la valorisation des SIIC (REITs françaises) et leur décote de 43% par rapport à leur ANR au 31/12/08. Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 3 Prime et décote des SIIC 40% 29% 30% 15% 20% 8% 10% 0% -10% -20% -30% -14% -17% -18% -26% -40% -43% -50% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Sources : IEIF REIT DataService© et Fininfo Les investisseurs estiment que les prix de l’immobilier physique vont baisser dans les prochains mois, ajustant à la baisse leur évaluation des actifs des foncières. En cela, ils adoptent une stratégie d’anticipation propre au marché boursier. Ainsi au 31/12/09, les foncières enregistreront une décote par rapport à leur ANR. Cette décote sera somme toute réduite par rapport à l’année 2008 du fait de l’intégration des nouvelles expertises réconciliant valeur réelle du patrimoine et valorisation boursière. Ce graphique montre une évolution cyclique du rapport entre la capitalisation boursière et l’actif net réévalué en trois temps : De 2001 à 2003, on note 3 ans de décote, période antérieure à la création du régime SIIC. De 2004 à 2006, les foncières enregistrent une prime sur leur ANR en constante augmentation, en relation étroite avec l’essor du régime SIIC. De 2007 à 2009, trois ans de décote illustrant une période qualifiée de « plus grande crise depuis 1929 ». Si le cycle actuel se prolongeait, à compter de 2010 les foncières devraient voir leur cours boursier dépasser la valeur de leurs actifs. B-Foncières : des performances attractives pour les investisseurs Les foncières détiennent un avantage concurrentiel par rapport aux autres placements : elles reposent sur l’immobilier, actif tangible générant des cash-flows stables à long terme. A travers l’observation et la comparaison des performances annuelles des différents types d’actions, l’intérêt des valeurs foncières pour les investisseurs apparaît. Performances annuelles sur 1 an, 3 ans et 5 ans Début année 1 an 3 ans 5 ans Euronext IEIF REIT Europe 26,11% 21,15% -18,35% 0,00% IEIF Europe 34,73% 36,16% -22,14% -2,25% IEIF Eurozone 45,23% 53,68% -18,08% 1,87% Dow Jones Stoxx 50 22,14% 16,85% -9,16% 0,87% Dow Jones Euro Stoxx 50 16,72% 19,27% -8,25% 2,39% Sources : IEIF REIT DataService© et Fininfo Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 4 Sur la période récente, les performances des foncières dépassent celles du marché des actions dans son ensemble. Depuis le début de l’année, l’indice Euronext IEIF REIT Europe affiche un bond de 26% supérieur à celui des indices de référence sur le marché des actions, le Dow Jones Stoxx 50 (22%) et le Dow Jones Euro Stoxx 50 (17%). Sur 1 an, la performance des foncières à transparence fiscale devient proche de celle des actions tout en étant supérieure. L’indice Euronext IEIF REIT Europe augmente ainsi de 21% contre respectivement 17% et 19% pour les indices Dow Jones Stoxx 50 et Dow Jones Euro Stoxx 50. La performance des foncières européennes, illustrées par l’indice IEIF Europe, est, quant à elle, nettement plus élevée avec une progression de 36%. Le cas exceptionnel des foncières de l’Eurozone, affichant une évolution de +54%, est la résultante de la robustesse de l’euro face aux autres devises au cours de cette période tumultueuse. Il n’est pas aisé de faire des comparaisons sur longue période, la majeure partie des régimes REITs européens étant nés il y a relativement peu de temps. Il est quand même possible d’établir un rapport entre les performances annuelles des foncières européennes et celles des actions. Performances annuelles sur 7 ans et 10 ans 7 ans 10 ans IEIF Eurozone 8,30% 2,16% Dow Jones Stoxx 50 1,83% -3,76% Dow Jones Euro Stoxx 50 3,55% -3,10% Sources : IEIF REIT DataService© et Fininfo Sur longue période les performances annuelles des foncières européennes sont largement supérieures à celles des actions. Sur 7 ans, l’indice des foncières IEIF Eurozone atteint une performance annuelle de 8,3% tandis que celle des actions de la zone euro seulement de 3,5%. En extrapolant, l’indice Euronext IEIF REIT Europe (créé en 2002) connaît une performance annuelle de 6,9%, ce qui correspond par exemple au rendement attendu d’une SCPI, voire le surpasse. A moyen terme, les valeurs foncières sont aujourd’hui tout aussi performantes que les autres valeurs boursières et ce même en ces temps chahutés (l’ampleur de la volatilité du marché boursier étant aujourd’hui assez exceptionnelle). Ainsi, la performance annuelle sur 5 ans des foncières européennes oscille entre -2,2% et 1,9% et reste proche de celle des actions évoluant entre 0,9% et 2,4%. La relation tripartite entre l’immobilier, les foncières cotées et la bourse semble osciller entre les limites d’un cycle économique. A court terme (<= à 1 an), les foncières cotées ont une performance supérieure à celle des valeurs boursières en général. A moyen terme (>< 3 et 5 ans), on observe un certain mimétisme par rapport à la bourse. A long terme (>=7 ans), leur performance approche celle de l’immobilier physique. II- Le modèle REIT démontre son intérêt A- Les foncières ont su gérer leur situation bilancielle Les foncières ayant un régime de transparence fiscale, bénéficient de nombreux atouts en temps de crise. Dans un contexte où les placements sont de plus en plus en concurrence et la bourse plus volatile, les sociétés distribuant la majeure partie de leurs revenus sous la forme de dividendes (les REITs, en contrepartie de la transparence fiscale1, ont pour obligation de distribuer au moins 80% de leurs revenus) peuvent attirer des investisseurs. Nombreuses sont les foncières européennes à avoir fait appel au marché des capitaux avec succès, notamment au Royaume-Uni (à travers des augmentations de capital sans précédent) et en France (via le paiement des dividendes en actions). De même, l’absence de frottement fiscal a permis, dans un contexte de hausse de taux d’intérêt et de 1- Non-imposition de leurs revenus Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 5 restriction de crédit bancaire, le désengagement à travers la cession d’actifs. Un tel avantage fiscal a permis aux REITs de ne pas hésiter à céder des actifs pour se désendetter et ainsi retrouver un ratio « Loan to Value2 » rentrant dans les critères des prêteurs. Cet atout a rendu la renégociation de l’échéance de leurs encours bancaires plus facile et notamment l’aménagement des covenants bancaires. C’est pour ces raisons que la plupart des foncières ont renégocié leur ligne de crédit sans véritable heurt et qu’aucune d’entre elles n’a eu d’accident de paiement notable. La plupart des foncières européennes ont procédé à des cessions d’actifs ou ont été contraintes de stopper, voire d’abandonner différents projets. La majorité d’entre elles ont annoncé que leur stratégie pour la fin de l’année 2009 serait attentiste et reposerait essentiellement sur leur programme d’arbitrage. Après deux années au cours desquelles les foncières se sont séparées d’actifs « non stratégiques » ou « matures », procédant ainsi à un désendettement proportionné, certaines foncières ont annoncé qu’en 2010, année redoutée difficile dans l’hypothèse d’une baisse des loyers et donc de leurs revenus, elles pourraient se repositionner à l’achat (notamment suite aux expertises de fin d’année rendant compte de la baisse des valeurs d’actifs). D’un point de vue purement financier, les résultats 2009 des foncières sont plutôt moroses bien que la génération de cash-flow reste positive. Leurs marges se sont comprimées, leur patrimoine tout comme leur ANR a subi une révision à la baisse significative pour certaines et la croissance des loyers s’est ralentie. Toutefois, la majeure partie d’entre elles ont réussi a assainir leur situation financière et à renforcer leurs fonds propres ce qui leur permettra d’affronter l’année à venir de manière plus sereine. Leur réactivité, leur flexibilité ainsi que leur capacité à maintenir un niveau de distribution attractif pour conserver voire même renforcer leur image de placement financier rassurant ont été remises en cause. En cette fin 2009, un premier bilan peut être dressé et semble conforter l’efficience du modèle économique des foncières. Bien que la fin de l’extrême volatilité des marchés boursiers ne soit pas encore d’actualité, l’année 2009 permet de dresser le constat suivant : la reprise amorcée depuis le début de l’été profite énormément aux foncières. La fiabilité de leur modèle paraît donc démontrée… surtout lorsqu’il se double de la transparence fiscale. B- La transparence fiscale, un atout majeur pour l’homogénéisation des marchés immobiliers européens Bien qu’ayant subi de plein fouet la crise, les foncières n’ont pas pour autant disparu du paysage financier. L’introduction des régimes REITs en Europe a commencé à porter ses fruits et, malgré l’effondrement des capitalisations des foncières européennes en 2008, les pays européens continuent d’adopter des régimes à transparence fiscale. Après 2003 pour la France, 2007 pour le Royaume-Uni et l’Allemagne, 2008 a vu la création des REITs italiennes ou SIIQ. On compte ainsi en Europe pas moins de 8 pays qui ont adopté des régimes de transparence fiscale pour les foncières (Allemagne, Belgique, Bulgarie, France, Grèce, Italie, PaysBas, Royaume-Uni). Pour la plupart de ces pays, la création du régime est entrée dans le cadre d’une redynamisation des sociétés immobilières cotées (et non cotées pour certains) dans une période de croissance économique. Cependant, et ce malgré la violence avec laquelle la crise économique et financière a touché l’Espagne et plus particulièrement son secteur immobilier où s’enchaînent les faillites (Astroc, Martinsa-Fadesa…), le gouvernement espagnol a décidé la mise en place d’un régime à transparence fiscale. Les SOCIMI n’attendent plus que leur homologation par le Parlement espagnol. Le projet comprend les critères d’attribution suivant : capitalisation boursière minimale de 15M€, obligation de distribution de 90% des revenus, 75% des investissements doivent être engagés dans l’immobilier. Dans le même temps, la nouvelle coalition gouvernementale allemande a annoncé l’assouplissement des règles concernant les G-REITs et notamment la possibilité de permettre d’inclure des actifs résidentiels. En outre, la Finlande devrait adopter une législation comparable dans les années à venir. L’attrait du régime REIT en Europe demeure vivace. Fin 2009, on ne compte pas moins de 46 SIIC françaises après seulement 7 d’existence du régime (31/12/02), et 21 UK-REIT 3 ans après leur lancement (01/01/07). 2- Loan To Value = dettes nancières nettes / Patrimoine réévalué Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 6 Régime REITs en Europe en 2009 Pays Régime Allemagne G-REIT Belgique Sicafi Bulgarie Bulgarian REIT France Nombre de sociétés 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 - - - - 2 2 2 11 11 11 14 14 15 15 - 0 10 26 40 51 59 SIIC 11 17 22 37 47 46 45 Grèce REIC 0 0 1 2 2 2 2 Italie SIIQ - - - - - 1 1 Pays-Bas BI 7 7 7 7 7 6 6 Royaume-Uni UK-REIT - - - - 17 20 21 Source : IEIF L’intérêt des foncières pour ce type de régime ne fait que grandir : nous sommes passés de 4 régimes regroupant 29 sociétés, représentant 22,8Mds€ de capitalisation boursière, en 2003 à 8 régimes totalisant 151 sociétés, pour une capitalisation d’environ 80Mds€ en 2009. Le secteur poursuit donc sa croissance. La phase de « consolidation », synonyme de maturité dans le milieu boursier, n’est pas encore d’actualité, ce malgré la crise et les opportunités de rachat menant à la concentration du secteur. Le régime REIT se propage donc à l’Europe dans son ensemble à travers la création de régimes nationaux. Toutefois, un autre mouvement est en marche, il s’agit de l’européanisation des foncières. Depuis 2008, nombreuses sont les conférences réunissant les foncières des différents pays européens dans l’optique d’une harmonisation des régimes de transparence fiscale. L’année 2009 et la crise existentielle du capitalisme ont mis l’accent sur la nécessité d’une homogénéisation des procédures nationales. La recherche d’un régime REIT européen est plus que jamais un enjeu économique, les sociétés voulant bénéficier des avantages de ce régime, et notamment de non-imposition dans un contexte économique des plus difficiles, quel que soit le pays européen dans lequel elles investissent. Première étape vers la création de ce régime, l’instauration d’un statut de société européenne ou SE (Societas Europaea) commence à intéresser les foncières. Ainsi, après la foncière autrichienne Conwert Immobilien (pays durement touché par la crise immobilière) en 2008, la plus représentative de toutes les foncières européennes Unibail-Rodamco a adopté le régime de SE en 2009, lui permettant plus facilement d’effectuer ses démarches administratives ainsi que ses investissements au sein de l’Union Européenne. L’année 2010 sera cruciale pour la prise de décision sur l’instauration d’un régime REIT Européen, notamment dans le cadre d’une harmonisation des différentes règles de fonctionnement des mondes immobiliers, financiers et boursiers. Les REITs investissant à l’échelle européenne souhaitent donc profiter du concept de REIT pan-européenne, c’est-à-dire la possibilité d’opter pour le régime REIT du pays destinataire des investissements. A ce jour, seule la France permet cela mais nombre de pays réfléchissent à l’intérêt d’introduire une telle souplesse. Le régime SIIC n’obligeant pas à être de nationalité française pour pouvoir en bénéficier, il suffit d’être coté sur la place boursière de Paris. Certaines foncières européennes ayant opté pour leur régime national de transparence fiscale ont décidé d’opter pour le régime SIIC. Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 7 Les sociétés SIIC pan-européennes en 2009 Nom de la société Pays d’origine Année d’option Corio Pays-Bas 2005 Cofinimmo Belgique 2008 Eurocommercial Properties Pays-Bas 2005 Hammerson Royaume-Uni 2004 Montea Belgique 2007 Segro Royaume-Uni 2007 Vastned Retail Pays-Bas 2005 Warehouses de Pauw Belgique 2005 Wereldhave Pays-Bas 2004 Source : IEIF Sur les 9 SIIC pan-européennes existantes, 4 ont adopté le régime SIIC au cours des trois dernières années. Une dixième devrait voir le jour dans les mois à venir puisque Befimmo (Sicafi belge) a procédé à son introduction à la Bourse de Paris au cours du mois d’octobre 2008 dans le but notamment de devenir SIIC. L’année 2009 a été plutôt une année de repli sur son marché national avec très peu d’investissements pour les foncières européennes. L’année 2010, qui s’annonce difficile, ne devrait pas entraîner une accélération du nombre de SIIC pan-européennes. Il faudra donc certainement attendre 2011 pour savoir si l’intérêt des foncières européennes pour ce régime reste entier. III- Les enjeux de 2010 : SIIC5 et les OPCI A- SIIC5 : reconnaissance de la vertu du régime L’année 2009 est venue conforter le régime SIIC. L’Etat français, à travers la réglementation SIIC5 qui entrera en application à compter du 01/01/10, reconnaît la vertu de ce régime fiscal en en prolongeant les effets. Parmi les éléments à retenir, il y a notamment la prorogation du dispositif SIIC3 (article 210 E du Code Général des Impôts) jusqu’au 31/12/11. Ou bien encore l’extension du régime aux immeubles financés par crédit-bail, alternative au crédit bancaire plus que jamais d’actualité. Mais la création de ce véhicule ayant toujours eu pour objet la mise à disposition des particuliers d’un outil d’investissement dans l’immobilier, la contrainte « actionnariale » (une SIIC ne peut pas avoir un actionnaire détenant plus de 60% de son capital social) devra être respectée au 01/01/10 sous peine de sanction fiscale (voire de sortie du régime d’exonération SIIC avec remboursement à l’Etat des économies d’impôts passées). Or, parmi les différentes foncières ayant opté pour le régime de transparence fiscale français, un certain nombre ne respecte pas encore cette obligation (exception faite des SIICs dont l’actionnaire de référence détenant plus de 60% est elle-même une SIIC et qui n’ont donc pas à se mettre en conformité). Nom de la société Actionnaire principal % de détention ANF* Immobilière Bingen 62,84% CEGEREAL* Commerz Grundbesitz 67,00% COMPAGNIE LA LUCETTE** MSREF Turque SARL 94,71% DOCKS LYONNAIS Boca sàrl 92,78% FONCIERE MASSENA ACM 69,53% MB RETAIL EUROPE MB Retail 99,52% SIIC DE PARIS Groupe REALIA 82,35% TESFRAN Testa Inmuebles en Renta 97,23% * Sociétés qui devraient être en conformité le 01/01/10 ** Devrait voir son actionnariat changer sous peu Source : IEIF SIIC DataService© Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 8 En cette fin d’année, on recense 8 SIIC qui ne respectent pas les critères SIIC5. Toutefois, 2 d’entre elles (ANF et CeGeReal) sont très proches du seuil légal et ont annoncé leur intention de se mettre en conformité d’ici l’échéance. En ce qui concerne les 6 autres, excepté la Compagnie La Lucette (qui pourrait être vendue sous peu à Icade) et Foncière Masséna (qui a déjà commencé sa restructuration actionnariale puisque ACM ne détient plus que 70% contre 95% à la fin de l’année précédente), aucune démarche n’a encore été entreprise. Il est à noter qu’entre 2008 et 2009, 4 SIIC se sont mises en conformité avec cette règle. Il s’agit d’Icade, d’Immobilière Dassault, de la Société Foncière Lyonnaise et de Züblin Immobilière France. Bien que redoutée, cette mesure n’a pas entraînée de véritable bouleversement dans le secteur, puisqu’à ce jour, une seule SIIC a décidé de sortir du régime pour ne pas avoir à répondre à cette contrainte réglementaire, Lucia. Dans le cas d’une mise en conformité avec la réglementation, l’apport de liquidités sur le marché se présenterait comme suit : Capitalisation boursière en M€ au 30/11/09 Capitaux à remettre sur le marché en M€ ANF* 820 23,21 CEGEREAL* 324 22,68 COMPAGNIE LA LUCETTE** 272 91,39 DOCKS LYONNAIS 163 53,04 FONCIERE MASSENA 455 152,56 MB RETAIL EUROPE 187 73,90 Nom de la société SIIC DE PARIS 448 84,94 TESFRAN 367 136,36 638,36 * Sociétés qui devraient être en conformité le 01/01/10 ** Devrait voir son actionnariat changer sous peu Source : IEIF SIIC DataService© et Fininfo La mise en conformité avec SIIC5 permettrait de réinjecter au moins 0,6Md€ de liquidités sur le marché qui actuellement en manque cruellement. En effet, la crise a provoqué un ralentissement de l’activité sur les marchés boursiers. On constate ainsi une forte baisse des opérations sur titres au cours des deux années qui viennent de s’écouler. Les introductions en bourse sont nulles en 2009 contre seulement 100M€ pour 2008 (contre 1,6Md€ en 2006). Les émissions en numéraire sont passées de 1,6Md€ en 2007 pour finir en dessous de 100M€ en 2008 et 2009. C’est dire l’ampleur du ralentissement. Mais grâce aux avantages procurés par ce régime fiscal, les SIIC ont pu dégager des liquidités en procédant à un certain nombre d’arbitrages d’actifs et on su, dans un contexte économique difficile, renégocier leur encours bancaire. Les investisseurs ont aussi plébiscité le régime. En effet, les SIIC, par manque de liquidités, ont proposé, pour certaines, de payer leur dividende sous forme d’actions. Ces opérations ont été un véritable succès, la souscription moyenne des actionnaires à cette occasion avoisinant les 85%. Cela illustre la confiance des actionnaires dans ce véhicule. B- Une articulation SIIC – OPCI se met en place La création des OPCI a suscité maintes interrogations dans le secteur immobilier. L’hypothèse d’une concurrence acharnée entre SIIC et OPCI a rencontré une certaine ferveur auprès des acteurs du marché. Le nouveau véhicule, pour pouvoir exister, devait concurrencer les SIIC et ce pour deux raisons. La première concerne les externalisations d’actifs, principal marché visé par les OPCI. La seconde réside dans une flexibilité beaucoup plus large à l’avantage des OPCI notamment en raison de l’absence de contrainte actionnariale. Cette perspective a semblé se confirmer au plus fort de la crise, lorsque les foncières ont vu leur capitalisation fondre comme neige au soleil et que le modèle fut attaqué de tous les côtés. Les SIIC avaient alors tous les torts : cotées en Bourse donc à la merci des spéculateurs, trop endettées, déconnectées de la sphère réelle autrement dit de l’immobilier sous-jacent… Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 9 Or, en 2009, sur 48 SIIC seules 2 (IPBM et Lucia) ont choisi de se transformer en OPCI plutôt que de se mettre en conformité avec les obligations du régime. L’attrait des OPCI n’a donc pas remis en cause les avantages du régime des foncières cotées. De même, bien que beaucoup d’externalisations aient été le fait des OPCI au cours de l’année, les SIIC évoluant sur ce marché n’en ont pas pour autant été sanctionnées. Ainsi, Mercialys (partenaire de Casino), Gecimed (acteurs médicaux), Foncière des Murs et Foncière Atland, principaux opérateurs d’externalisations parmi les foncières, ont réalisé des opérations significatives. Dès lors la concurrence des OPCI ne paraît pas faire ombrage aux SIIC, ces dernières ayant depuis la mi2009 retrouvé la confiance des investisseurs, comme l’illustre la remontée exceptionnelle de leur valorisation boursière. Phénomène intéressant : les années 2008 et 2009 ont mis en évidence la complémentarité des deux véhicules. Quelques SIIC ont lancé un ou plusieurs OPCI afin de diversifier leur mode d’intervention sur le marché. Il en est ainsi de Paref, qui compte pas moins de 3 OPCI à son actif, de Docks Lyonnais ou bien encore du groupe Foncière des Régions. IV- Conclusion : la financiarisation de l’immobilier s’accélère En 2009 les foncières cotées ont géré, avec succès, une crise de solvabilité. Alors que leur endettement est structurel, aucune foncière n’a été dissoute et aucune n’a eu à gérer une crise ouverte avec l’un de ses créanciers. En 2010 le défi proposé aux foncières cotées sera différent. Il consistera à gérer l’affaiblissement prévisible des cash-flows locatifs, et ses conséquences sur le service de la dette. L’étude des courbes de capitalisation des foncières européennes dans cette période trouble a mis en évidence qu’elles suivaient tout à la fois le cycle spéculatif de la bourse à court terme et le cycle de l’immobilier physique à long terme, dégageant ainsi les meilleures performances. Alors que certains pensaient que les SIIC étaient menacées, la crise a permis de mettre en lumière l’intérêt d’un tel véhicule, que ce soit pour le secteur immobilier comme pour l’Etat. Si la consolidation attendue du secteur n’a pas encore eu lieu, il n’en demeure pas moins qu’un certain nombre de rapprochements se profilent (Icade avec Siicinvest et Cie la Lucette pour les foncières françaises, Segro et Brixton pour les anglaises). Cette consolidation, bien loin d’annoncer la fin d’un règne, ne fait que renforcer l’idée selon laquelle l’immobilier subit une financiarisation de plus en plus poussée et que les SIIC, tout comme les OPCI, en sont les bras armés. A cet égard, l’année 2009 a vu le lancement de produits dérivés immobiliers, notamment d’ETF basés sur les SIIC et les REITs poussant encore un peu plus loin cette financiarisation. Le rendez-vous de l’immobilier avec la volatilité est en passe de réussir. Une seule question reste cependant en suspens : le gain opéré par les foncières au cours de l’année 2009 annonce-t-il le début d’un nouveau cycle de hausse ou s’agit-il seulement d’un moment de répit ? Achevée de rédiger le 11 décembre 2009 Aurore Aumont Analyste, pôle immobilier coté / SIIC / REITs Annuaire des Sociétés Immobilières Cotées Européennes 2009-2010 10
