Support de formation - Fédération nationale des sociétés

Opérations en accession :
Comptabilisation et marges
Paris – le 1er juillet 2005
Programme de la journée
Démarrage à 10 heures
1ère séquence : traitement comptable des opérations en accession
(Intervenant : Frédéric ARNOUT– A.RE.COOP.)
Repas : entre 12 h 30 et 14 h 00
2ième séquence : éclairage du cabinet Synergie-Audit sur les points
d’actualité que sont,le contrôle de l’accession et la consolidation en Hlm
(Intervenant :Christophe DUBOIS – Synergie Audit, Commissaire aux comptes)
3ième séquence : conclusion et perspectives pour le club DAF COOP
Clôture de la session vers 17 heures
1ère séquence : traitement comptable des
opérations d’accession
1ère
partie : Rappel des textes et des principes comptables en vigueur
2ième partie : Les opérations en CCMI
3ième partie : Les opérations classiques en VEFA
4ième partie : Les opérations en location-accession et en P.S.L.A.
1ère Partie :
Rappel des textes et des principes comptables en vigueur
1.1 – Rappel des principes comptables en vigueur
Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (l’achèvement)
Définition : le résultat réel (la marge) est la différence entre le produit des ventes et le
prix de revient de l’opération (coût de production en stock et les charges non
incorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement).
Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple
 Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des
résultats fluctuants (pertes en phase de relance, bénéfices en fin d’activité).
2 méthodes possibles : à l’achèvement ou à l’avancement (règlement N°99-08 du CRC)
Position de la fédération : Seule la méthode du résultat à l’achèvement est conforme à
l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552).
[Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, les CAC reconnus dans le
secteur) et les autres fédérations du logement social.]
Méthode non conforme : La méthode à l’avancement n’est pas applicable, car le règlement du
CRC n’a pas été transposé dans l’Instruction comptable du secteur HLM ni dans les
usages et guides professionnels des promoteurs.
1.2 - Zoom sur le règlement N°99-08 du CRC
Le règlement N°99-08 du CRC portant sur « le traitement comptable des contrats à long
terme » substitue à la technique des produits nets partiels, désormais supprimée, le choix
entre la méthode à l’achèvement ou à la méthode à l’avancement.
La méthode à l’avancement nécessite …
D’être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison
Que le chiffre d’affaires et le résultat soient dégagés au fur et à mesure de l’avancement
Que le résultat à terminaison corresponde à des travaux exécutés et acceptés.
A défaut, aucun profit ne peut être dégagé sur la base de cette méthode
La capacité à estimer le résultat de façon fiable découle de 3 critères à respecter :
Identifier clairement le montant des produits du contrat,
Identifier clairement le montant des coûts imputables au contrat,
Avoir des outils de gestion et de contrôle interne permettant de valider le % d’avancement et de le
réviser au fur à mesure de l’avancement.
Les contrats de construction (CCMI et VEFA) ne sont pas des contrats à long terme : pas
de complexité particulière, pas d’exécution sur au moins 2 périodes comptables ni de
croit à recevoir des revenus en fonction de la conformité du travail au contrat.
1.3 - Conditions d’application de la méthode à l’avancement
pour ce faire, il faudrait …
Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture
Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat
Avoir l’acceptation formelle du cocontractant
Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération
être en mesure d’estimé de façon fiable le résultat à terminaison
… cela se complique dans le secteur du BTP (10 conditions en plus à respecter) …
… et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs
(cf. §552 du mémento comptable Francis Lefebvre) :
Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs)
Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation, notamment en VEFA,
Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison,
Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992,
Le règlement N°99-08 du CRC, l’avis N°99-10 du CNC sur les contrats à long terme et la norme IAS
11 relative aux contrats de construction ne peuvent s’appliquer valablement à notre secteur.
1.4 – Évolution prévisible des textes en vigueur
Refonte de l’Instruction comptable de 1992
Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions
comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM)

faire du 3 en 1 : une instruction comptable unique et actualisable applicable à tous les
organismes dans un document supportant les mises à jour (type classeur)
Caler au mieux les avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC

Un projet d’avenant à l’Instruction pour juin 2005 : ce projet vous sera envoyé

Aucune évolution de prévue quant à la valorisation des stocks ni des marges

Incorporation des normes IAS et IFRS
Pour l’établissement des comptes individuels, l’incorporation éventuelle des normes
IAS et IFRS se fera sur un rythme très lent et très progressif.
L’évolution pourrait être plus rapide pour les comptes consolidés des sociétés non
HLM et non cotés (cf. séquence 2).
1.5 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ?
En diffus, et notamment en CCMI :
Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, etc.)
Dégager les marges à la livraison
En VEFA classique :
Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts)
A défaut, provisionner les marges partielles et dégager la marge globalement une fois tous les
lots livrés (et les coûts connus)
Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, surcoûts etc.)
En location-accession :
Dégager le résultat de gestion sur les redevances
Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente
Dégager les marges au moment du transfert de propriété
En lotissement :
Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer
A défaut, neutraliser la marge par une provision et attendre la livraison complète de l’opération.
1.6 – Quels coûts pour quels secteurs de l’accession ?
Tableau synthétique des coûts de chaque secteur de l’accession
N°
601
601
605
605
605
623
608
616
628
628
Libellés des comptes
Terrains
Frais annexes sur les terrains
Travaux VRD
Honoraires
Coûts de construction
Commercialisation et publicité
Frais annexes de construction
Assurances des sous traitants
Cotisation fédérale
Cotisation annuelle à la SGA
Garantie d'achèvement intrinsèque (SGA)
Garantie de remboursement/Garantie d'achèvement
616 Garantie extrinsèque pour les SCI
661 Charges d'intérêts des financements externes
Lotissement
X
X
X
X
X
X
CCMI
X
X
X
X
X
X
X
X
VEFA
X
X
X
X
X
X
X
PSLA
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Points particuliers :
CCMI :
Pas de coût lié au terrain ni aux travaux de VRD
Pas de garanties à prendre comme en VEFA (SGA, garantie d’achèvement)
VEFA :
Secteur d’activité ouvert et large
Cotisation SGA, garantie intrinsèque pour les SCP et extrinsèque pour les SCI
Location accession :
Prendre les charges d’intérêts des PSLA obtenus
X
X
X
2ième Partie :
Les opérations en CCMI
2.1 – Ventilation des nature de charges dans les coûts
Charges par
nature
Charges d'exploitation
60. Achats
61/62. Services extérieurs et autres
services extérieurs
64. Charges de personnel
68. Dotations aux amts et aux prov.
66. Charges financières
Coût de
production
60 - (602+606) Achats pour la production
601 : Achats de terrains
6031 : variation de stocks de terrains
605 : Travaux et honoraires
607 : Immeubles acquis par résolution-vente
608 : Frais annexes de construction
616 - : Primes d'assurance liées à l'opération
623 : Publicité dans la période de construction
63. Impôts et taxes
64 : charges de personnel directes en période de
construction
Prix de revient
Achats pour le fonctionnement
602 : Achats stockés
606 : Achats non stockés
61/62 : Autres services extérieurs
(sauf le loyer et les charges du siège)
63 : Impôts et taxes
64 : Autres charges de personnel
682 - (68216) Autres dotations aux provisions
68216. Dotations aux provisions :
681. Amortissements - Charges d'exploitation
Risques sur opérations immobilières
661. Charges d'intérêts en période de construction 66 - (661) charges financières
686. DAP - Charges financières
Conclusion :
Répartition des natures de coûts proche de la ventilation des charges prévues aux annexes
2.2 – Coût de production ou prix de revient ?
Coût de production comprend surtout des charges d’exploitation :
Coûts externes :
601 : Achats de terrains,
605 : Travaux et honoraires
608 : Frais annexes de construction
63- : Impôts et taxes affectables à l’opération
661 - : Charges d’intérêts des crédits relais et préfinancements de l’accession
Coûts internes sont les coûts de fonctionnement suivants :
64- : Frais de personnel (affectés durant la période de construction)
6-- : Frais divers (affectables durant la période de construction)
Prix de revient comprend en plus du coût de production, les frais de structure :
61/62 : charges externes et autres charges externes (hors loyer du siège)
63 - : Impôts et taxes sur l’activité non affectables à l’opération
64 - : Charges de personnel des opérationnels non affectables à l’opération
66 (sauf 661- et ) : Charges financières (hors financements administratifs)
68 : Dotations aux amortissements (hors bâtiments et matériels administratifs)
Éléments non incorporables au prix de revient proviennent :
67 : Charges exceptionnelles
Charges non ventilables : dépenses du siège (loyer, salaires, I&T, frais fi., amortissements)
2.3 - Distinction dans le temps entre les stocks et les charges
Décision
d’investir
En stocks
Ordre de
service
Date
d’achèvement
Stocks :
Terrains
Frais annexes sur terrains
Révisions de marchés
Etudes et honoraires
Côut de lancement (pub.)
Travaux de VRD
Travaux de construction
Frais financiers externes
Impôts et taxes
Autres frais annexes
Impôts et taxes
Côuts internes de production
En charges
En charges
Frais financiers pour le portage des terrains
Frais financiers sur fonds propres
Frais de commercialisation (salaires et primes des vendeurs)
Frais de publicité généraux
Charges d'entretien et de copropriété
Frais financiers postérieurs
à l'achévement
Conclusion :
Cette distinction est reprise dans les annexes règlementaires (cf. VI.I État de l’actif fiche N°15)
2.4 – Illustration : les annexes règlementaires
Modèle d’état règlementaire :
Extrait de IV.1 État de l’actif fiche n°15
35 - Immeubles achevés
OPERATIONS
PREVISIONS
PRIX DE REVIENT
PRIX DE VENTE
N°
N°
d'invende
Localisation
taire compte Désignation
Initial
Actualisé
Initial
Actualisé
REALISATIONS EN
Résultat
final
prévu
(11-9)
PRIX DE REVIENT
COUTS NON IMPUTES
Coût de
Frais
Frais
Autres
production
financiers
de commer-
frais
C.35
(d)
cialisation
14
15
TOTAL
(f)
(c)
1
2
3
8
9
10
11
12
13
16
17
Conclusion :
Cette distinction est coût de production et prix de revient est bien marquée dans les annexes
2.5 – Quels coûts de construction dans le compte 605 ?
Liste des corps de métier entrant dans le coût de la construction :
1 - structure
2 - charpente
3 - couverture
4 - menuiseries extérieures
5 - menuiseries intérieures
6 – plâtrerie, isolation
7 - peinture faïence
8- électricité, ventilation
9 – plomberie, sanitaire
10 - chauffage
11 - sols collés
12 - sols scellés
13 - ravalement
14 – ascenseur (programme collectif en groupé)
2.6 – Présentation de l’activité en CCMI
L’activité en CCMI se caractérise par :
• Un permis de construire déposé en diffus (par l’accédant)
• Un suivi (et des marchés) par chantier de maisons individuelles
• Un chiffre d’affaires, un coût de production et une marge clairement individualisés
• Une marge constatée à la livraison (remise des clés à l’accédant)
• L’accédant fait sienne du terrain et des travaux de VRD
• Les pertes à la clôture ou à terminaison doivent être provisionnées
Exemple d’un contrat de CCMI :
Détail des éléments de prix
Montants (€)
Montant du contrat pour le T5
Travaux de construction (56,3%)
Honoraires (10,20%)
Coûts internes (10,25%)
Coût de production du T5 (76,75%)
Marge brute sur le T5
Sous totaux (€)
81.070
56.070
9.975
10.025
76.070
5.000
2.7 – Détermination des coûts internes (1/2)
Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par
leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction
31/12/04
61/62
Charges externes directes
401---
64----
Fournisseurs
Charges de personnel
421--605---
334--3
100.000
100.000
50.000
Fournisseurs de stocks immobiliers
Coût de production des maisons individuelles
7133--
15.000
Rémunérations dues
Travaux et honoraires
402---
15.000
Variation des stocks – Travaux en cours
50.000
50.000
50.000
2.7 – Détermination des coûts internes (2/2)
Frais de fonctionnement et coûts internes en 2005
31/12/05
605---
Travaux et honoraires
402---
334--3
Fournisseurs de stocks immobiliers
Coût de production de maisons individuelles
7133--
61/62
64----
334--5
16.045
15.000
15.000
110.000
Rémunérations dues
Coûts internes de production (maisons ind.)
7133--
16.045
Fournisseurs
Charges de personnel
421---
16.045
Variation des stocks – Travaux en cours
Charges externes directes
401---
16.045
110.000
10.025
Variation des stocks – Travaux en cours
Conclusion : les coûts internes se limitent à 10.025
10.025
2.8 – Détermination des produits constatés d’avance
Rappel : les contrats signés sont enregistrés dans le chiffre d’affaires. A la clôture, le chiffre
d’affaires des lots signés non livrés est neutralisé en produits constatés d’avance,
notamment en cas de paiement confiance (5%-95%).
Ecritures de ventes et de produits constatés d’avance
412---
Créances sur accédants, fraction exigible
412---
Créances sur accédants, fraction non exigible
7014--
512---
7014--
81.070
4.054
Créances sur accédants, fraction exigible
Ventes de maisons individuelles
487---
77.016
Ventes de maisons individuelles
Banque
412---
4.054
Produits constatés d’avance sur ventes de lots
4.054
81.070
81.070
Synthèse : la fraction non exigible des créances peut être rapprochée des produits
constatées d’avance sur ventes de lots (81.070 €)
2.9 – Détermination des provisions pour risques & Charges
Rappel : Obligation de passer les provisions pour pertes à la clôture et à terminaison
Exemple numérique de provisions à constituer :
Détail des éléments de prix
Montants (€)
Marge brute prévue sur le T5
Coûts normaux prévus
Surcoûts sur les marchés (2 K€ en tout)
1.
Sous totaux (€)
5.000
38.035
1.500
Travaux passés au 3/12/2004 (50%)
39.035
Marge brute finale prévue sur le T5
3.000
Les provisions pour pertes à la clôture
Nouveaux éléments du coût de production : 1.500 € (déjà en stock)
2.
Les provisions pour pertes à terminaison
Futurs éléments du coût de production : 2.000 € -1.500 € = 500 €
3.
Total des provisions pour pertes est de 2.000 € (perte sur la marge)
2.10 – Règles en matière de TVA sur appels de fonds
Rappel : La règle générale est l’option pour la TVA sur les encaissements et non sur les débits
compte tenu de la nature des prestations, à savoir prestations de services
Exemple d’un appel de fonds :
Détail des éléments de prix
Montant du contrat pour le T5
Montants HT
Appel de 5%
Montant TTC
81.070,00
15.890,00
96.960,00
0,00
0,00
0,00
81.070,00
15.890,00
96.960,00
4.053,50
794,50
4.848,00
Appels déjà effectués
Appels à effectuer
Montant TVA
Chèque perçu
TVA collectée à reverser
1.
TVA collectée sur l’appel : 794,50 €
2.
TVA collectée à reverser : 737,45 €
4.500,00
737,45
3ième Partie :
Les opérations en VEFA classique
3.1 – Présentation de l’activité en VEFA
L’activité en VEFA se caractérise par :
• L’achat du terrain, l’existence de coûts annexes, et de travaux de VRD
• Un programme immobilier à comptabiliser à l’opération et non lot par lot
• Une grille de commercialisation, un budget d’opération, une valeur en stock à l’opération
• Après la DAT :
- la possibilité de livrer les lots au fur et à mesure
- l’impossibilité d’inscrire de nouveaux éléments en stock ni de prendre des coûts internes
Les sorties de stocks se font normalement à l’opération :
- c’est à dire, quand tous les lots sont livrés aux accédants
- ou bien, au fur et à mesure des livraisons de lots. Cela nécessite alors de neutraliser
les marges sur les lots livrés par une provision sur opérations immobilières en accession.
3.2 - Un exemple d’opération en VEFA :
Détail des éléments de l’opération immobilière :
Coût de l’opération
Coût de l’opération HT
TVA sur l’opération à 19,6%
Coût de l’opération TTC
Marge prévue HT
Total à financer
Montants (€)
Financements mobilisés
Montants (€)
1.267.000
170.324
1.437.324
95.000
1.532.324
Crédit relai obtenu
100.000
Fonds propres apportés
1.432.324
Total financé
1.532.324
Détail de la grille TTC de commercialisation du programme :
Grille de vente
Prix de
revient HT
5 MI (T4) à 95.408 €
88.753
6.655
95.408
18.700
114.108
570.540
5 MI (T5) à 105.144 €
97.810
7.334
105.144
20.608
125.752
628.760
111.395
8.352
119.747
23.471
143.218
429.654
3 MI (T6)à 119.74 7€
Total des ventes
Marge
Prix de
vente HT
TVA collectée Prix de vente
TTC
Total
1.628.954
Synthèse : opération financée sur fonds propres à 93,5% avec une marge de 7.334 €
3.3 - Un exemple de formation de prix de vente (T5)
Détail de la formation des prix de vente du grand T5 (prix de revient 97.810 €) :
Détail du coût de production
Montants (€)
Montant du prix de vente du grand T5
Travaux de construction (56,3%)
Honoraires (10,20%)
Coûts internes (10,25%)
105.144
56.070
9.975
10.025
Sous total I (76,75%)
Terrain (13,25%)
Frais annexes sur le terrain (10%)
Sous totaux (€)
76.070
12.960
8.780
Sous total II (23,25%)
21.740
Coût de production du T5
97.810
Marge brute sur le T5
7.334
Marge brute prévisionnelle : 105.144 € (P.V) – 97.810 € (PR) = 7.334 €
3.5 – Détermination des coûts internes
Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par
leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction
Ecritures de 2004 (frais de fonctionnement, stocks et coûts internes)
332--1
Immeubles en cours, Terrains des op. groupées
7133--
168.000
Variations des stocks de terrains op. goupées
168.000
332--3
Immeubles en cours, constructions - travaux
870.000
332--3
Immeubles en cours, constructions - honoraires
129.000
7133-61/62
Variations des stocks de terrains op. goupées
Charges externes directes
401--64----
332--5
15.000
200.000
Rémunérations dues
Coûts internes de production
7133--
15.000
Fournisseurs
Charges de personnel
421---
999.000
Variation des stocks – Travaux en cours
100.000
100.000
100.000
Synthèse : coût de production 1.267.000 € dont coûts internes 130.000 €
3.6 – Livraison d’un T5 et provision de la marge
Rappel : Obligation de passer les provisions en cas de livraison partielle de l’opération
Exemple : livraison du grand T5 (prix de vente : 105.144 €)
Ecritures de livraison du T5
7135--
Variation des stocks immeubles achevés
3592--
412---
Coût des lots sortis des opérations groupées
Créances exigibles sur accédants
7012--
Ventes d’immeubles opérations groupées
4457--
TVA collectée à 19,60%
682---
DAP pour risques sur op. immobilières
1586--
97.810
Provisions pour risques sur op. immobilières
97.810
125.752
105.144
20.608
7.334
7.334
Provision de la marge à la clôture :
Prix de vente (105.144 €) – coût de production (97.810 €) = 7.334 € (marge)
3.7 – Livraison complète de l’opération
Rappel : Livraison des autres lots et reprise de la provision sur le lot livré
Ecritures de livraison complète des autres lots de l’opération
7135--
Variation des stocks immeubles achevés
3592--
412---
Coût des lots sortis des opérations groupées
Créances exigibles sur accédants
7012--
Ventes d’immeubles opérations groupées
4457--
TVA collectée à 19,60%
1586--
Provisions pour risques sur op. immobilières
78----
1.169.190
RAP pour risques sur op. immobilières
1.169.190
1.503.202
1.256.856
246.346
7.334
7.334
Marge sur l’opération :
Prix de vente (1.256.856 €) – stock (1.169.190 €) = 87.666 €
87.666 € + 7.334 € (reprise de provision) = 95.000 € (marge initiale totale)
3.8 – Appels de fonds et produits constatés d’avance
Rappel : PCA à la signature : 105.144 €. Les appels de fonds mouvementent des comptes de
créances sur acquéreurs.
Ecritures d’appels de fonds de l’année N+1
4122--
Créances sur accédants, fraction appelée
4457--
Etat, TVA collectée à 19,60%
4121--
Créances sur accédants, fraction non exigible
4121---
Créances sur accédants, fraction appelée
4457--
Etat, TVA collectée à 19,60%
4121--
Créances sur accédants, fraction non exigible
512---
Banque
4122---
Créances sur accédants, fraction appelée
12.575
2.061
10.514
25.150
4.122
21.028
37.725
37.725
Synthèse : En l’absence de livraison, les produits constatés d’avance ne sont pas
mouvementés à la clôture de l’exercice.
4ième Partie :
Les opérations de location-accession en PSLA
4.0 – Présentation de l’activité en LA-PSLA
L’activité de location accession en PSLA se caractérise par :
• Une opération avec des agréments au logement délivré par la DDE
• Une TVA avec le régime de la LASM
• Une exonération de TFPB sur les 15 premières années
• Un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du prix de vente
• Une imputation possible du dépôt de garantie sur les premières redevances
• Aucune obligation de rémunérer le dépôt de garantie ni la part acquisitive
• Une remise annuelle minimale de 1.5% sur le prix de vente ou l’application de la
décote (rétrocession au locataire accédant du remboursement de l’emprunt)
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA :
Détail des éléments de l’opération immobilière :
Coût de l’opération TTC
Coût de l’opération
TVA sur l’opération à 19,6%
Crédit de TVA
TVA sur l’opération à 5,5%
Coût de l’opération
Marge prévue
Total à financer par la SCP
Montants (€)
Financements mobilisés
Montants (€)
1.267.000
195.804
PSLA (n = 30 ans, t = 4%)
<195.804> Avance remboursable (13*7K€)
1.245.685
91.000
69.685
1.336.685
95.000
1.431.685
Financements reçus
Fonds propres apportés
Total financé
1.336.685
95.000
1.431.685
Financement : une avance remboursable de 7 K€/lot et un PSLA pour le reste
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 1) :
Détail de la formation des prix de vente de l’opération (avec le bénéfice de la LASM)
Grille de vente
Pr de revient
TVA
LASM
Marge
Prix de
vente
Total
5 MI (T4) à 95.408€
88.753
4.882
6.655
100.290
501.447
5 MI (T5) à 105.144€
97.810
5.379
7.334
110.523
552.618
3 MI (T6)à 119.747€
111.395
6.127
8.352
125.874
377.620
Total des ventes
1.431.685
TVA à 5,5% : 97.810 € * 5,5% = 5.379 €
Prix de revient total : 97.810 € (P.R) + 5.379 € (TVA en LASM) = 103.189 €
Marge : 110.523 € (P.V) – 103.189 € (PR) = 7.334 €
4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 2) :
 Les hypothèses du contrat de location-accession :
Dépôt de garantie : 5% * 110.523 € = 5.526 €
Levée d’option au bout de 5 ans
Redevance totale : part locative de 501 € + part acquisitive de 124 € = 625 €
Annuité d’emprunt : 72.038 €
Quotité de l’emprunt : 103.190 € / 1.336.685 € * 1.245.685 € = 96.189 €
(Attention : dans coop-option, le calcul se fait en % de la surface utile)
Quotité de l’annuité d’emprunt : 103.190 € /1.336.685 € * 72.038 € = 5.561 €
Frais de gestion annuels facturés dans la redevance locative : 450 €
4.2 – Comptabilisation de la TVA avec le régime de la LASM
 Déclaration du crédit de TVA
N° débit
N° crédit
4458--
Mtt débit
TVA à régulariser
4456--
Mtt crédit
195.800
TVA déductible à 19,60%
195.800
 Remboursement du crédit de TVA
N° débit
N° crédit
5----
Mtt débit
Trésorerie
4458--
Mtt crédit
195.800
TVA à régulariser
195.800
 A l’achèvement de l’immeuble
N° débit
N° crédit
332----
Mtt débit
Opérations groupées, constructions neuves
4457--
4457-4458--
69.685
TVA collectée à 5,50%
TVA collectée à 5,50%
Mtt crédit
69.685
69.685
TVA à régulariser
69.685
 Acquittement de la TVA 5.5% sur la LASM (1 an après la DAT, au plus tard)
N° débit
N° crédit
4458--
Mtt débit
TVA à régulariser
5----
Trésorerie
Mtt crédit
69.685
69.685
4.3 – Signature du contrat préliminaire et dépôt de garantie
 Dépôt de garantie est porté sur un compte spécial de la coopérative
N° débit
N° crédit
Mtt débit
Trésorerie (110.523€ * 5% = 5.526€)
5----1658--
Mtt crédit
5.526
Autres dépôts – Réserv. en loc. accession
5.526
 Dépôt de garantie perçu et imputé ensuite aux redevances :
N° débit
N° crédit
Mtt débit
Autres dépôts – Réservation en location
accession (changement de nature)
1658--
Mtt crédit
625
1654--
Redevances –L.A. (part acquisitive)
124
7047--
Logements en location-accession (part loc.)
501
4.4 – Les opérations de l’année 1
 Redevance année 1
N° débit
N° crédit
Mtt débit
Locataires- Location -accession (625€ *12 mois)
4113--
Mtt crédit
7.500
1654--
Redevances – Location-accession
(part acquisitive) [124 € * 12 mois]
1.489
7047--
Logements en location-accession
(part locative) [501 € * 12 mois]
6.011
5-----
Trésorerie
4113--
7.500
Locataires- Location -accession
7.500
 Remboursement du PSLA par l’organisme
N° débit
N° crédit
Mtt débit
6611--
Intérêts des emprunts et des dettes
3.846
1641--
Emprunts auprès des établissements de crédit.
1.715
5-----
Trésorerie
Mtt crédit
5.561
4.4. – Les opérations de l’année 1 (suite)
 Inventaire comptable : provision pour remise annuelle (1,5%)
N° débit
N° crédit
68286--
Mtt débit
Dotations aux provisions pour charges sur
opérations immobilières
1586--
Mtt crédit
1.715
Provisions pour charges sur opérations
immobilières
1.715
 Compte de résultat de l’année 1 :
Comptes de charges
Montants
Comptes de produits
6611-- Intérêts des emprunts
3.846 7047 Logements en L.A.
68286-- Dotations aux provisions
1.715
Résultat comptable
Total général
Montants
6.011
450
6.011 Total général
Résultat : frais de gestion facturés au locataire-accédant, soit 450 €
6.011
4.5 – Les opérations de l’année 2
 Redevance : Indexation des frais de gestion sur l’ICC à 1,75%,
soit 458 € de frais de gestion
N° débit
N° crédit
Mtt débit
Locataires- Location –accession (625€ *12 mois)
4113--
Mtt crédit
7.500
1654--
Redevances – Location-accession
(part acquisitive)[ 123,4 € * 12 mois]
1.481
7047--
Logements en location-accession
(part locative) [501,5 € * 12 mois]
6.019
5-----
Trésorerie
4113--
7.500
Locataires- Location -accession
7.500
 Remboursement du PSLA par l’organisme
N° débit N° crédit
Mtt débit
6611--
Intérêts des emprunts et des dettes Trésorerie
3.778
1641--
Emprunts auprès des établissements de C.
1.783
5-----
Trésorerie
Mtt crédit
5.561
4.5 – Les opérations de l’année 2 (suite)
 Remise annuelle sur le prix de vente
N° débit N° crédit
68286--
Mtt débit
Dotations aux provisions pour charges sur
opérations immobilières
1586--
Mtt crédit
1.783
Provisions pour charges sur opérations
immobilières
1.783
 Compte de résultat sur l’année 2
Comptes de charges
Montants
Comptes de produits
6611-- Intérêts des emprunts
3.778 7047 Logements en L.A.
68286-- Dotations aux provisions
1.783 7047 Impact de l’ICC
Résultat comptable
Total général
Montants
6.011
8
458
6.019 Total général
6.019
Résultat : frais de gestion indexés sur l’évolution de l’ICC (1.75%), soit 458 €
4.6 - Les opérations des années 3, 4 et 5
Provision pour remise de l’année 3 :
1.855 €
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob.
1.855 €
Ct : 704700 Logements en Location-accession
Provision pour remise de l’année 4 :
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob.
1.929 €
1.929 €
Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob.
Provision pour remise de l’année 5 :
Remboursement de l’année 5, soit 2.006 € (5.661 € - 3.555 €)
1 - Provision pour charges : 7.334 € -1.715 € -1.783 € -1.855 € -1.929 € = 52 €
Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob.
Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob.
52 €
52 €
2 - Provision sur le stock achevé : 2.006 € - 52€ = 1.954 €
Dt : 682730 Dot. aux prov. pour dépréciations des actifs circulants
Ct : 395000 Prov. pour dépréciation des immeubles achevés
1.954 €
1.954 €
4.7 –La levée d’option et vente du logement
 Les hypothèses de la levée d’option :
Cumul de la part acquisitive : + 7.364 €
Remise sur 5 ans : - 9.288 €
Prix de vente à la levée d’option : 110.523 € - 9.288 € = + 101.236 €
Créance sur l’acquéreur : 101.236 € - 7.364 € = + 93.872 €
Rappel des frais de gestion annuels facturés dans la redevance : 450 €
Rappel de la marge théorique de départ : 7.334 €
Total des remboursements déjà effectués : 9.288 €
Remboursement anticipé à faire : 96.189 € - 9.288 €= 86.902 €
Quotité d’avance à restituer : 7.000 €
4.7 – La levée d’option et vente du logement (suite)
 Constatation de la vente
4122--
Fraction appelée
1654--
Redevances – location-accession
7012--
93.872
7.364
Opérations groupées, constructions neuves
(110.523 € - 9.288 € = 101.236 €)
101.236
 Sortie de l’immeuble livré et vendu
7135---
Variation de stock, immeubles achevés
3581--
332----
Logements temporairement loués Loc acc
(97.810 € + 5.389 € = 103.190 €)
Opérations groupées, constructions neuves
7135---
7135---
103.190
103.190
Variation de stock, immeubles achevés
Variation de stock, immeubles achevés
359---
103.190
103.190
103.190
Coût des lots achevés sortis du stock
103.190
 Reprise sur provisions
1586--
Provisions pour charges sur opér. Immob.
78286--
395--
Reprises aux provisions pour charges sur
opérations immobilières
Prov. pour dépréciation des immeubles achevés
78273-
7.334
Reprises aux provisions pour dépréciation
des actifs circulants (stocks et en-cours)
7.334
1.954
1.954
4.8 - Compte de résultat de l’année 5 :
 Synthèse du compte de résultat de l’année 5 :
Comptes de charges
6611-- Intérêts des emprunts
682 Dotations pour R & Charges
Montants
Comptes de produits
3.555 7047 Logements en L.A.
52 7012 Vente s/ opér. groupées
682--- Dotations sur les stocks
1.954 7135 Variation de stock
Total des charges
5.561 Marge brute sur le lot
Marge brute sur la vente en L.A.
7.334 782 Reprises sur provisions
+ Résultat sur les frais de gestion
Résultat comptable (7.334€ + 450€)
Total général
Montants
6.011
101.236
(103.190)
(1.954)
9.288
450
7.784
13.345 Total général
13.345
Résultat : marge brute 7.334 € + frais de gestion 450 € = 7.784 €
4.9 - Comptes de résultat cumulés années 1 à 5
 Détermination des résultats dégagés sur les 5 ans :
Années/Produits
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
ICC
1,0175
1,0175
1,0175
1,0175
1,0175
Frais de
gestion
Indexation des Indexation de Red. Indexée FG sur l' ICC la red. locative annuité locative
450
450
450
450
450
450
458
466
474
482
6 011
6 116
6 223
6 332
6 443
450
555
662
771
882
Résultat des frais de gestion
2 250
2 330
3 320
Marge brute sur la vente
7 334
7 334
7 334
Résultat complet
9 584
9 664
10 654
 Synthèse des résultats :
1. Résultats sans indexer les frais de gestion sur l’ICC : 9.584 € [(450 € * 5 ans) + 7.334 € = 9.584 €]
2. Résultats en indexant les frais de gestion sur l’ICC
: 9.664 € (2.330 € + 7.334 € = 9.664 €)
3. Résultats avec indexation la redevance locative ICC : 10.654 € (3.320 € + 7.334 € = 10.654 €)
4.9 – Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 (suite)
 Détermination de la marge en € constants de l’année 1 :
Equilibre final à la levée d'option
Solde cumulé d'exploitation locative
Cumul part acquisitive de la redevance
Paiement du solde du prix par l'accédant
Sous-total encaissements
Année 1
16
1 473
107 320
108 809
Année 2
24
2 946
104 056
107 026
Année 3
24
4 418
100 728
105 171
Année 4
16
5 891
97 335
103 242
Année 5
0
7 364
93 873
101 236
Remboursement anticipé de l'emprunt
Indemnités de remboursement anticipé
101 475
101 475
99 692
99 692
97 837
97 837
95 908
95 908
93 903
93 903
7 334
7 120
214
7 334
6 913
421
7 334
6 711
622
7 334
6 516
818
7 334
6 326
1 008
Sous-total décaissements
Marge réalisée
Soit en valeur actuelle
Ecart de valorisation -
-
-
-
-
Conclusion :
•
Les frais de gestion (450 €) permettent de financer la non levée d’option des années 1 et 2
•
Au delà, il faut actualiser la redevance locative sur l’ICC ou réduire la remise maximale et …
… prendre en compte les produits financiers obtenus par le placement de la redevance acquisitive
sur la base de taux du livret A (2,25%), soit 426 € de revenus complémentaires.
4.10 – Transfert dans le patrimoine
 Transfert du bien dans le patrimoine locatif
N° débit
N° crédit
7135--
Mtt débit
Variation de stocks immeubles achevés
359---
103.189
Coût des lots achevés sortis du stock
103.189
2112--
Terrains aménagés (103.189€ * 13.25%)
13.672
2131--
Immeubles de rapport (103.189€ * 86.75%)
89.517
72232--
Mtt crédit
Transfert d’éléments de stocks en immob.
103.189
 Constater les amortissements (durée résiduelle d’utilisation : 50 – 5 = 45 ans)
N° débit
N° crédit
681331
Mtt débit
Dotations aux amortissements imm. de rapport
2813--
6871--
2813--
1.790
Amortissements des constructions (89517* 2%)
Dotations aux amortissements exceptionnels
des immobilisations (1.790 € * 4 ans)
Amortissements des constructions
Mtt crédit
1.790
7.160
7.160
4.12– En cas de non levée d’option (suite)
 Constater les amortissements dérogatoires pour respecter l’égalité AT/AF
N° débit N° crédit
68725--
Mtt débit
Dotations aux amortissements dérogatoires
145 ---
Mtt crédit
338
Amts dérogatoires (9.288 € - 8.950 €)
338
 En cas de logement non conventionné : restitution du différentiel de TVA à l’Etat
N° débit N° crédit
Mtt débit
Imm. de rapport (89.517-10.025)*19,6% - 5.379€
2131-4458--
TVA à régulariser
Mtt crédit
10.201
10.201
Remarque : Cette TVA est aussi due, pour le même montant, en cas de vente classique à un
accédant ou un autre tiers.
www.hlm.coop
A.RE.COOP.
tél. : 01 40 75 79 48
Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53
5ième Partie :
Etats financiers et comptabilité distincte d’activité