17 mars 2010 - Partie 1

17 mars 2010
15h45 – 16h45
Le bail vert
Arseg
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LE BAIL VERT
Présenté par :
 Sarah LUGAN – Diplômée Notaire et Conseil au
Cabinet FRANKLIN
 Jean-Christophe BOUCHARD – Avocat associé au
Cabinet FRANKLIN et diplômé Expert Comptable
Animé par :
 Joël MARIAS – Directeur Immobilier et des Services
Généraux – PHILIPS France
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Mercredi 17 mars 2010
BAIL VERT : ETAT DES LIEUX
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Sommaire
I- Etat des lieux de la règlementation thermique et énergétique
1°) Règlementation thermique et énergétique à l’étranger
2°) Règlementation thermique et énergétique en France
II- Etat des lieux des outils juridiques:
1°) Bail vert;
2°) Annexe/avenant environnemental;
3°) Charte environnementale.
III- Droit social: objectivisation des indicateurs
1°) Faire appliquer/contrôler/sanctionner/inciter financièrement
2°) Importance des représentants du personnel
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INTRODUCTION
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Mouvement du législateur vers le marché
Mouvement de recherche de cadre juridique
contractuel du marché
Propriétaires-bailleurs souhaitent valoriser leur
patrimoine immobilier en fonction des référentiels
environnementaux
Locataires souhaitent réduire en temps de crise
leurs charges et bénéficier d’un environnement
« sain » tout en communiquant sur une démarche
éthique autour du développement durable
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Conséquences et enjeux
Dans un marché tendu avec de fortes pressions à la baisse des loyers, les
bailleurs peuvent initier un dialogue constructif avec les locataires, consistant en
un audit des charges en vue de réduire les coûts dans une approche
environnementale.
Exemple:
Loyer Paris QCA => 500 €/ m² /an HTHC
Coût services aux bâtiments (22% du total des coûts) => 200 € / m² /an
Réduction de 25% du coût des services aux bâtiments => 50 € /m²/an
L’enjeu est donc significatif …
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Objectif du législateur - Grenelles -
50 KW/m²/an
Consommations actuelles (bureau)
entre 300 et 500 KW/m²/an ;
entre 1.000 et 1.200 KW/m²/an locaux dans tour à la Défense.
Les objectifs sont-ils réalistes ??
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Intérêts pour un groupe d’instaurer une politique environnementale
=> Faire des économies de charges/ coûts d’exploitation (énergie/fluides,..) ;
=> Structurer l’exploitation et faciliter le suivi de l’exploitation ;
=> Logique patrimonial : avoir un patrimoine ultra-sélectif bénéficiant de référentiels
;
=> Véhiculer/renforcer une image éthique autour du développement durable :
=> facilitant la sortie de projets au niveau des collectivités locales (PC/AEC) et
de l’Etat (AEC) ;
=> permettant une communication en interne/externe autour du développement
durable/ de bonnes pratiques environnementales :
- respect de l’environnement;
- qualité des espaces de travail ;
- intégration du projet dans la commune/région.
=>Amélioration qualité de vie (confort/santé)
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I – Etat des lieux de la règlementation thermique et énergétique
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Quel est le contexte législatif?
Constat du secteur du bâtiment :
- contribue pour près du quart aux émissions
nationales de GES ;
- consomme plus de 40% de l’énergie finale.
Enjeu législatif
chantier n°1 dans la lutte contre le changement
climatique – encourager la réduction des consommations d’énergie et
les émissions de GES.
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I.I – Etat des lieux de la règlementation thermique et énergétique
à l’étranger
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Impulsion mondiale
décembre 1997
Protocole de Kyoto à la convention-cadre des Nations Unies
sur les changements climatiques adopté le 11
et ratifié par la France ;
=> L’environnement est au cœur des préoccupations
internationales.
Adoption de contraintes européennes
Contraintes de plus en plus fortes des instances
européennes qui ont imposé au législateur français de
prendre des mesures significatives d’efficacité
énergétique
dans le secteur du bâtiment insistant sur la
nécessité « d’avoir
recours de manière accrue aux énergies
renouvelables,
d’améliorer
davantage
l’efficacité
énergétique,
d’augmenter
les
économies
d’énergie ».Résolution adoptée
par le parlement européen le 25
septembre 2007
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I.II– Etat des lieux de la règlementation thermique et énergétique
en France
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Panorama des textes liés au développement durable :
Loi « Grenelle I » du 3 août 2009 n°2009-967
de programmation relative à la mise en œuvre
du Grenelle de l’environnement ;
Projet de loi « Grenelle II » adopté en 1ère
lecture par le Sénat le 8 octobre 2009 portant
engagement national pour l’environnement ;
Loi de finances pour 2009 n°2009-1425 ;
Loi de finances rectificative pour 2009
2009-1674 ;
Loi de finances pour 2010 n°2009-1673 ;
Loi de finances rectificative pour 2010 adopté
le 25 février 2010, non publiée
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Loi « Grenelle I » du 3 août 2009 (1/2):
Définit un calendrier et les objectifs de la France concernant la réduction des
consommations d’énergie des bâtiments.
Dans le neuf :
Fin 2010 pour bâtiments publics et tertiaires: la demande de PC devra être
accompagnée d’un bilan démontrant que la consommation est < à 50KWh/m²/an ;
Fin 2012 pour toutes les constructions: la demande de PC devrait être accompagnée
d’un bilan démontrant que la consommation d’énergie primaire est < à 50KWh/m²/an ;
Fin 2020 : toutes les constructions neuves devront présenter une consommation
d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite.
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Loi « Grenelle I » du 3 août 2009 (2/2):
Dans l’ancien :
Objectif général d’ici 2020 : réduction des consommations d’énergie d’au
moins 38 % ;
D’ici à 2010 : Audit de tous les bâtiments de l’Etat et de ses établissements
publics en vue de leur rénovation d’ici à 2012 ;
Dès avant 2020 : rénovation des 800.000 logements sociaux dont la
consommation annuelle d’énergie est supérieure à 230 KW d’énergie
primaire/m².
Objectif de baisse de 38% : Quelle est l’année de référence?
Besoin d’éclaircissements législatifs
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Projet de loi Grenelle II (1/2):
Article 1 :
A l’achèvement des travaux, une attestation sera nécessaire pour vérifier la prise en
compte des normes énergétiques.
Article 2 :
Obligation d’engager des travaux d’amélioration de la performance énergétique des
bâtiments tertiaires existants.
Les travaux devront être réalisés à compter de 2012 et dans un délai de 8 ans (un décret
définira les catégories de bâtiments concernés).
Article 3 :
Obligation pour les grandes copropriétés dotées d’un système de chauffage collectif de
s’engager dans la signature d’un contrat de performance énergétique.
La copropriété pourra voter des travaux de rénovation thermique y compris dans les
parties privatives.
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Projet de loi Grenelle II (2/2):
Article 4 :
Suppression dans les documents d’urbanisme des freins à la mise en œuvre
d’énergies ou de matériaux renouvelables, dans les projets de construction.
Article 11 :
Le conseil municipal pourra autoriser un dépassement de COS jusqu’à 30% si
les bâtiments concernés sont particulièrement performants en matière
énergétique.
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Loi de finances pour 2009 et 2010
Les mesures fiscales actuelles relatives à la performance énergétique des
bâtiments concernent essentiellement les particuliers (crédit d’impôt sur les
intérêts d’emprunt, déduction d’impôt, exonération de TFPB).
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Propositions par des groupes de travail et par le
groupe de travail tertiaire privé :
 Un amortissement accéléré sur les équipements de mesure et les
équipements de gestion performants pourrait bénéficier aux entreprises
soumises à l’IS ;
 L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de
dépenses d’équipements performants pourrait êtres mise en place ;
 Création par les collectivités locales d’un bonus/malus sur les droits de
mutation en fonction de la performance énergétique du bâtiment vendu ;
 Possibilité pour les collectivités locales de moduler la taxe d’habitation et la
taxe foncière en fonction de la performance énergétique ;
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Propositions par des groupes de travail et par le
groupe de travail tertiaire privé :
 Moduler l’imposition des plus-values latentes d’un immeuble cédé ou
apporté en fonction de sa performance énergétique ;
La cession d’actifs à des entités faisant appel à l’épargne publique (SIIC, SCPI
et OPCI) bénéficierait d’un taux réduit d’imposition sur les plus-values sous
condition que les acquéreurs réalisent des travaux d’amélioration énergétique
(régime SIIC 3 vert) ;
Les revenus verts seraient exonérés sous condition de distribution (85%).
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Impacts du Grenelle de l’environnement :
=> DPE : Projet de loi Grenelle II => création de l’article L.134-3-1du CCH afin
d’étendre le DPE à tous les baux.
=> Nouvelle définition de la SHOB – décret 16 octobre 2009 n°20091247
Les surfaces de plancher supplémentaires et nécessaires à
l’aménagement d’une construction existante en vue d’améliorer son
isolation thermique et acoustique ne sont pas incluses dans le calcul de
la SHOB.
S’inscrit dans le Projet Grenelle II qui prévoit d’élargir les critères de sur
densification pour les immeubles THPE et BBC
=> L.128-1 CU autorise les communes à prévoir par délibération spéciale que
les créations ou extensions satisfaisant à des critères de performance
énergétique pourront bénéficier d’un dépassement de COS.
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II – Etat des lieux des outils juridiques
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Quels sont les outils juridiques?
bail vert;
avenant environnemental;
annexe environnementale;
charte environnementale.
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Le bail vert :
1.
Définition
Il n’existe pas de définition légale ou règlementaire du « bail vert » ou du
« bail environnemental ».
Il s’agit d’un bail soumis au statut des baux commerciaux assurant le
preneur d’une pérennité d’exploitation de son fonds (durée, droit au
renouvellement, adaptation possible de la destination des lieux, évolution du
loyer encadré).
On peut définir le bail vert comme étant :
Toute convention locative intégrant des droits et obligations
environnementales à la charge du propriétaire et/ou des locataires.
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Le bail vert peut prendre en compte diverses considérations
environnementales, telles que:
la consommation d’énergie ;
la consommation d’eau ;
la qualité de l’air ;
l’emploi de matériaux et produits écologiques dans l’aménagement
intérieur ;
- le recyclage des déchets ;
- le maintien des accréditations de l’immeuble (ex: labels / normes /
certifications).
-
Le contrat de bail peut également introduire des objectifs spécifiques en
précisant les niveaux de consommation par an (i) d’électricité, (ii) de gaz, (iii)
d’eau, (iv) d’émission de gaz à effet de serre.
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Pour ce faire, des obligations à la charge du bailleur ou du preneur peuvent être
incorporées dans le bail et un système de coopération être mis en place.
2. Enjeux
Traditionnellement : la négociation des baux commerciaux porte principalement sur
le montant des loyers ainsi que sur les charges
propres du
Bailleur qui sont refacturées au Preneur.
Opportunité du « bail vert » : Démarche coopérative bailleur/preneur :
De manière opportune dans un marché récessif, le
caractère significatif des économies à réaliser
permet
une amélioration des relations entre
bailleur et
preneur.
La réduction des charges se substituant à une
demande de réduction du loyer hors
charge.
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3. Champ d’application
Le bail vert peut être conclu pour la location de locaux:
 dans un immeuble durable ou « vert » ou ;
 dans un immeuble traditionnel ;
 à usage de bureaux, industriels ou de commerce.
4. Intérêts pour les parties
Pour le propriétaire-bailleur:
 Meilleure performance dans la gestion des charges ;
 Maintien de l’immeuble dans des standards de qualité ;
 Implication sociale dans le développement durable.
Pour le locataire-utilisateur:
 Meilleure lisibilité des dépenses grâce à une meilleure transparence
de l’information relative aux consommations de l’immeuble ;
 Meilleure maîtrise des dépenses d’énergie.
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Avenant / Annexe environnementale :
Lorsqu’un bail commercial est en cours => retenir de préférence la mise en
place d’un avenant environnemental ou intégrer une annexe
environnementale au bail commercial par avenant :
Clauses pouvant être intégrées :
=>Un état ou un estimatif des consommations des locaux ;
=>Un descriptif des équipements tels que chauffage, éclairage (…);
=>Des objectifs d’amélioration des consommations en fonction des locaux ;
=>Une obligation annuelle de suivi ;
=>Les modalités de rencontres périodiques des parties.
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Compte rendu des propositions du Groupe de travail tertiaire privé :
Il est proposé que tous les baux signés à compter du 1er janvier 2011 et
portant sur des locaux tertiaires devront comporter une annexe
environnementale.
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La mise en place d’un bail vert, d’un avenant ou d’une annexe environnementale
peuvent cependant présenter notamment les inconvénients suivants :
 lourdeur dans la mise en place (signature et négociation d’un nouveau bail
commercial) ;
 lourdeur du statut des baux commerciaux ;
 problème de confidentialité (en vue de l’application des considérations
environnementales, le preneur ne souhaite pas communiquer le bail dans son
intégralité par exemple à ses salariés).
La Charte environnementale – outil juridique pédagogique présente l’avantage
de parer ces inconvénients.
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La Charte environnementale :
1.
Présentation
Document contractuel qui engage le bailleur et le preneur avec la possibilité
de lier le property & le facility manager au respect de pratiques
environnementales dans l’exploitation de l’immeuble par la fixation et
l’atteinte d’objectifs environnementaux.
2.
Avantages
La charte présente les avantages suivants :
 Outil pédagogique ;
 Possibilité de la mettre en place immédiatement en cours de bail ;
 Indépendante du statut des baux commerciaux ;
 Souplesse dans son élaboration et son utilisation ;
 Clarté et transparence de l’information.
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La Charte environnementale :
3.
Contenu
La charte peut présenter différents volets portant sur :
 les objectifs environnementaux généraux et quantitatifs ;
 Les obligations des parties ;
 la résolution des conflits ;
 la mise en place d’un comité de gestion environnementale.
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III – Droit social
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Comment concrètement faire
respecter les considérations
environnementales par les salariés?
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L’entreprise preneur à un bail « vert » devra faire respecter par les salariés
eux-mêmes qui sont les utilisateurs quotidiens, les dispositions
environnementales permettant de réduire l’impact écologique de l’activité
des salariés.
Imposer le respect des dispositions environnementales en
prévoyant des obligations/sanctions pour les salariés qui ne s’y
soumettraient pas ;
Inciter à un comportement « responsable » par le biais de
mécanismes financiers.
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Comment imposer le respect d’un comportement responsable et donc,
pouvoir sanctionner le non-respect de celui-ci?
Deux principes fondamentaux :
l’employeur a la liberté de fixer les règles de caractère
général et permanent en vue d’encadrer l’activité des salariés ;
l’employeur ne doit pas imposer des restrictions qui ne sont
pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au
but recherché. Art. L. 1121-1 du Code du travail.
Les considérations environnementales peuvent être considérées comme un
exemple de « charte éthique » dont le régime a fait l’objet d’une circulaire
DGT du 19 novembre 2008.
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Intégration de la charte environnementale au contrat de travail:
 Difficile en cours de contrat de travail ;
 Pas d’adaptabilité des règles. Risque de co-existence de « générations »
de clauses différentes annexées au contrat des différents salariés.
Faire de la charte un document collectif applicable à l’ensemble des
salariés :
•
Nécessaire classification des dispositions instituées par la charte, entre
les dispositions relevant du règlement intérieur et celles n’en relevant
pas.
•
Le règlement intérieur comporte les règles générales et permanentes
de discipline.
•
Pour être valable, il est soumis à l’avis du CE, éventuellement du
CHSCT et à celui de l’inspection du travail.
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Les normes ne relevant pas du règlement intérieur peuvent toutefois
nécessiter la consultation du CE et du CHSCT, si elles ont un impact sur la
gestion du personnel ou sur les conditions de travail.
Rôle de l’inspection du travail :

a un droit de regard sur les normes relevant du règlement
intérieur ;

peut faire des observations sur les autres dispositions au regard
du principe de prohibition des restrictions injustifiées ou
disproportionnées.
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Faire appliquer/ contrôler/ sanctionner
Faire appliquer les normes environnementales :
 Des formations peuvent être organisées sur le temps de travail, dès lors
que les formations interviennent dans le cadre de l’exercice des missions
du salarié.
Contrôler le respect des normes environnementales :
 Trouver des indicateurs cohérents et efficaces;
 Adapter le contrôle en fonction du mode de travail (ordinateur à
utilisateur unique, imprimantes communes, travail en « open-space ») ;
 Consulter le CE et le CHSCT ;
 Informer les salariés sur les contrôles opérés.
Sanctionner :
 Adapter
l’utilisation
de
la
sanction
(rappels
à
l’ordre/avertissement/voire licenciement – quelles limites et quelles
précautions?)
 Difficulté : preuve de l’erreur commise – identification du salarié
contrevenant.
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Incitations par mécanismes de rémunération complémentaire
« Bonus » vert prévu individuellement :
Intéressement (Art. L.3314-1 et suivants du Code du travail) :
•
Accord avec le personnel (DS, CE, ratification par les 2/3 du
personnel) selon lequel en cas d’atteinte d’une certaine performance de
l’entreprise/établissement, il sera versé une somme à titre
d’intéressement;
•
Utiliser des indicateurs caractérisant une performance énergétique
collective ;
•
Consultation du CE ;
Intérêt : les sommes versées sont exonérées de charges sociales, à
l’exception de la CSG-CRDS ; paiement du forfait social.
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L’employeur peut il modifier l’ambiance thermique?
les locaux fermés affectés au travail doivent être chauffés
convenablement pendant la saison froide.
Le chauffage doit fonctionner de manière à maintenir une température
convenable et à ne donner lieu à aucune émanation délétère (Art. R 422313 Code du travail).
les locaux annexes, tels que locaux sanitaires doivent avoir
une température obéissant à la destination spécifique de ces locaux.
(Art. R 4223-13 Code du travail).
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L’employeur peut il modifier l’ambiance thermique de l’eau des
sanitaires?
Oui - Pas de précision de référentiel thermique dans la loi.
Seule obligation de présence d’un cabinet comportant un
poste d’eau. (Art. R 4228-10 Code du travail).

L’employeur doit mettre à la disposition des travailleurs les moyens
d’assurer leur propreté individuelle. (Art. R 4228-1 Code du travail).
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Contacts :
Cabinet FRANKLIN:
Jean-Christophe BOUCHARD
Avocat associé au sein du cabinet Franklin
Diplômé Expert Comptable
Sarah LUGAN
Conseil cabinet Franklin
Diplômée Notaire
Tel : + 33 1 45 02 79 00
[email protected]
[email protected]
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