La qualité architecturale et constructive des réalisations des
Aristat – 64 bis rue Dulong 75017 Paris, Tél : 01 42 27 08 61
CLC – INGEROP Management – 35 rue Chanzy 75011 Paris, Tél : 01 44 64 87 87
QUELLE QUALITE
ARCHITECTURALE ET
CONSTRUCTIVE DES
REALISATIONS DES PROJETS
DE RENOVATION URBAINE ?
RAPPORT FINAL
Étude réalisée pour le
Comité d’Évaluation et de Suivi de l’ANRU
par CLC Paris, CLC Lyon et Aristat
2
3
INTRODUCTION 7
PARTIE 1 - LA QUESTION DE LA QUALITE ARCHITECTURALE : CADRAGE GENERAL 10
La question de la qualité architecturale au travers de l’évolution des formes urbaines dans les grands ensembles d’habitat social 12
Les principes architecturaux des grands-ensembles 12
La mise en œuvre de la rénovation urbaine ou une volonté de rupture avec les grands ensembles 13
L’influence des contraintes légales et sociales dans la conception architecturale 17
Les normes de développement durable 17
Les normes sur le handicap 19
Une aspiration commune pour l’habitat pavillonnaire 21
Des logiques économiques différentes pour les concepteurs de logements publics et privés 22
Choix des sites et méthode de travail 25
Le choix des sites investigués 25
Les méthodes de travail 27
PARTIE 2 – CONTEXTES DES SIX SITES INVESTIGUES 30
SAINT-ETIENNE – Quartiers Crêt de Roc, Sud Est, Tarentaize-Beaubrun-Séverine et Montreynaud 31
Contexte territorial 31
Le projet de rénovation urbaine de Saint-Etienne 32
NICE – Quartier Ariane 34
Contexte territorial 34
Le projet de rénovation urbaine de Nice 35
AUBERVILLIERS / SAINT – DENIS – Quartier Cristino Garcia Landy 37
Contexte territorial 37
Le projet de rénovation urbaine d’Aubervilliers/St Denis 38
ATHIS MONS – Quartier du Noyer Renard 41
Caractéristiques sociodémographiques 41
Le projet de rénovation urbaine d’Athis-Mons 44
4
SAINT-NAZAIRE - Quartiers ouest (Avalix, La Boulleterie, Treballe, La Chesnaie) 47
Caractéristiques sociodémographiques 47
Le projet de rénovation urbaine de Saint-Nazaire 50
MOULINS SUR ALLIER – Quartiers Moulins Sud (Champins, Champmillan, Nomazy) 54
Caractéristiques sociodémographiques 54
Le projet de rénovation urbaine de Moulins 57
PARTIE 3 - ANALYSE DES OPERATIONS DES SITES INVESTIGUES 58
Les partis pris architecturaux : ressemblances ou originalités ? 58
Saint-Etienne 58
Nice 60
Aubervilliers/Saint-Denis 61
Athis-Mons 61
Saint-Nazaire 61
Moulins 62
Qualité des programmes : une conception adaptée ? 64
Saint-Etienne 64
Nice 66
Aubervilliers/Saint-Denis 67
Athis-Mons 68
Saint-Nazaire 69
Moulins 70
La prise en compte du développement durable dans chaque PRU : des approches différentes… 73
Saint-Etienne 73
Nice 73
Aubervilliers/Saint-Denis 73
Athis-Mons 74
Saint-Nazaire 74
Moulins 74
La qualité de la construction : malfaçons, problèmes de finitions ou réussites ? 76
Saint-Etienne 76
Nice 77
5
Aubervilliers/Saint-Denis 77
Athis-Mons 78
Saint-Nazaire 79
Moulins 80
Coûts des travaux : quelle tendance financière se dessine sur les PRU investigués ? 82
Saint-Etienne 82
Nice 82
Saint-Nazaire 83
Moulins 83
Quelle perception de l’habitat par les habitants ? 85
Athis-Mons 85
Saint-Nazaire 95
Moulins 101
Conclusion intermédiaire 111
PARTIE 4 - ANALYSE TRANSVERSALE 113
Les réhabilitations : à qui s’adressent les améliorations architecturales ? 114
Réhabilitation extérieure au logement : une volonté manifeste d’effacer les stigmates des grands ensembles 114
La réhabilitation intérieure des logements : une mise aux normes avant tout technique 116
L’ajout de balcons et terrasses : un moyen de réconcilier image des immeubles et usages des habitants? 117
Les nouvelles créations de logements sociaux : un changement d’image avéré mais une prise en compte des usages limitée 119
Une rupture architecturale avec les codes du grand ensemble 120
Un agencement des pièces contraint et normé qui ne permet pas toujours de répondre aux usages des habitants 122
La construction de logements individuels : une aspiration générale bien prise en compte par les concepteurs 126
Les attraits du logement individuel : tranquillité, indépendance et mutabilité 126
La construction de logements individuels : le défi de la densification 128
Les logements privés (AFL et promotion) : des programmes destinés à des ménages aux aspirations résidentielles qui peuvent différer de celles des
locataires des logements sociaux 133
Des programmes habités par des ménages plus aisés 133
Des priorités résidentielles qui peuvent différer de celles connues dans le logement social 134
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
1
/
152
100%
