Newsletter Hiver 2014/15 Cher Abonné, Les signes montrent que le marché parisien a retrouvé son équilibre, la correction des prix a suscité une légère reprise des volumes de transaction. En 2015, les vendeurs devront être réalistes sur les conditions du marché s’ils veulent vendre leurs biens. Laurent Lakatos Directeur de Databiens Un bref aperçu Au cours des derniers mois de l’année 2014, le marché résidentiel Parisien a commencé à enregistrer une légère augmentation des volumes de ventes, ce qui apparait comme un tournant et la sortie du marasme des deux années précédentes. Bien que le chemin soit encore long avant que les signes d’une réelle reprise soient visibles, les acheteurs sont de retour et montrent une confiance en une stabilité à long terme du marché. Cependant, ils demandent des réductions de prix et prennent avantage des opportunités actuellement disponibles. Une pression continue négative sur les prix Depuis la campagne pour les élections présidentielles d’Avril 2012 et les craintes d’une augmentation des législations punitives contre le marché résidentiel, cumulées à l’impact de la taxe sur les plus-values, ISF ainsi que ALUR et du contexte économique, ont provoqué un déclin prononcé de l’appétit des acheteurs et investisseurs sur tout le territoire français. Dans la capitale, l’anxiété des acheteurs, visible par le fossé grandissant entre les attentes des vendeurs et acheteurs concernant le prix attendu, a entrainé non seulement une interruption des transactions, mais aussi une augmentation des corrections de prix. L’introduction du nouveau calcul de l’ISF en France continue d’affecter Newsletter - Hiver 2014/15 le marché Parisien des propriétés au dessus de 1.5 million d’euros. La chute des prix a été plus sévère dans ce segment et a eu des répercussions sur l‘ensemble marché. De plus, les longueurs bureaucratiques, notamment suite aux ajouts de démarches administratives de la loi ALUR, ont rendu le processus de vente long et difficile. Cela se traduit par la demande de documents obligatoires supplémentaires, collectés par des équipes minimales suite aux coupes budgétaires et un marché du travail trop rigide et encadré. L’allongement de la période entre l’acceptation de l’offre et de la signature d’une promesse de vente a accru les possibilités pour les acheteurs de renégocier leurs offres, mais aussi de voir ces dernières tout simplement annulées, les acheteurs constatant une continuelle baisse des prix les rendant plus frileux a l’acquisition étant persuadé qu’avec de la patience ils trouveront mieux. Une meilleure corrélation entre prix et volume de ventes Au cours des deux derniers mois, les vendeurs ont commencé à accepter la baisse de prix, ce qui a eu pour conséquence une relance du marché. Avec des acheteurs composés essentiellement “d’acquéreurs occupant” (opposés aux investisseurs locatifs) et avec des conditions de prêt exceptionnellement favorables, les biens de trois chambres en particulier sont très recherchés, et se vendent le plus rapidement. Les quartiers stratégiques ont aussi été au centre de l’attention, notamment les 6ème, 7ème arrondissements les plus appréciés de la Rive Gauche, mais aussi les 1er, 2nd et 8ème arrondissements, bien que le stock disponible y soit très limité. La partie du 16ème arrondissement (Rectangle nord-est, Foch, Poincaré, President Wilson et Marceau) très prisé des familles du Golf recherchant un investissement sécurité sur le long terme, est toujours aussi très recherché. 1 Les biens de qualité maintiennent mieux leur valeur et proportionnellement baissent, mais moins. introduits au cours des dernières années. Le petit déjeuner et utilisateurs de databiens Bien que l’évaluation des biens en France par tradition repose sur l’utilisation d’un outil basic qu’est le prix au mètre carré, les négociateurs immobiliers parisiens commencent à voir l’intérêt de baser leur évaluation en reflétant la qualité du bien, mais surtout, le type d’immeuble. Avec des prix sous pression, il est devenu évident que certains types de propriétés ont maintenu leurs valeurs mieux que d’autres. Cela est notablement le cas des classiques immeubles de type Haussmann, caractérisées par de belles parties communes et ascenseurs spacieux, de généreuses surfaces de réceptions avec volumes donnant sur rue et des chambres sur cour (traversant), pas de commerces dans l’immeuble, qui montrent des performances de prix plus stables. La qualité, synonyme de rareté, a aussi facilité le maintien de leur prix de vente (légèrement baissier mais moindre en proportion) et fait entorse aux règles de calcul obsolete et “simplet” du prix moyen au m2… Pour évaluer un bien il faut aujourd’hui vraiment prendre chaque bien au cas par cas et avoir des bases de données d’archives très précises (avec des plans, photos, notes sur la qualité de l’immeuble) pour trouver des ventes d’appartements comparables. Prospectives d’avenir Les derniers mois de l’année 2014 montrant une nette amélioration par rapport aux deux années précédentes, 2015 s’annonce comme la poursuite positive de ce mouvement. Bien que la correction des prix puisse toujours caractériser le marché, la reprise de la demande est un signe positif d’un marché ayant pris une direction vers l’avant et absorbé certains des changements Newsletter - Hiver 2014/15 Merci à tous ceux qui étaient présent vendredi 30 Janvier à notre petit déjeuner. Les abonnés de databiens se renforcent et utilisent de plus en plus la même méthode de travail qui découle de notre outils. Ils sont reconnus par les vendeurs comme de vrais professionnels appréciés pour leurs conseils et leur position, qui n’est plus comme celle d’intermédiaire, mais la défense du vendeur, s’ils sont “missionnés” à la vente ou de l’acquéreur, dans le cadre d’un mandat de recherche. Cette dichotomie de marché nouvelle pour certains mais plus que logique quant à la survie de notre profession est à present acceptée au sein de notre groupe. Aussi faut-il oublier les mauvaises habitudes et prendre de nouveaux réflêxes pour ne pas se retrouver en conflit d’intérêt . Pour ceux qui veulent approfondir la question, adopter ces nouvelles méthodes et reviser l’utilisation de notre outils unique en France pour appliquer cette méthode, je reste bien sur à leur disposition. N’hésitez pas à me contacter par e-mail pour une demonstration à [email protected]. D’autre part pour ceux d’entre-vous qui ont des confrères sérieux avec qui vous avez des échanges réguliers de biens, n’hésitez pas à nous les recommander, cela fera gagner énormément de temps à tous les acteurs sérieux de notre activité de professionnels de l’immobilier. A très bientôt Laurent Lakatos 2