Newsletter Hiver 2014/15

Newsletter - Hiver 2014/15 1
Les signes montrent que le
marché parisien a retrouvé
son équilibre, la correction
des prix a suscité une
légère reprise des volumes
de transaction. En 2015,
les vendeurs devront être
réalistes sur les conditions
du marché s’ils veulent
vendre leurs biens.
Laurent Lakatos
Directeur de Databiens
Un bref aperçu
Au cours des derniers mois de l’année 2014, le marché
résidentiel Parisien a commencé à enregistrer une légère
augmentation des volumes de ventes, ce qui apparait
comme un tournant et la sortie du marasme des deux
années précédentes. Bien que le chemin soit encore long
avant que les signes d’une réelle reprise soient visibles,
les acheteurs sont de retour et montrent une conance
en une stabilité à long terme du marché. Cependant, ils
demandent des réductions de prix et prennent avantage
des opportunités actuellement disponibles.
Une pression continue négative sur les prix
Depuis la campagne pour les élections présidentielles
d’Avril 2012 et les craintes d’une augmentation des
législations punitives contre le marché résidentiel,
cumulées à l’impact de la taxe sur les plus-values,
ISF ainsi que ALUR et du contexte économique, ont
provoqué un déclin prononcé de l’appétit des acheteurs
et investisseurs sur tout le territoire français. Dans la
capitale, l’anxiété des acheteurs, visible par le fossé
grandissant entre les attentes des vendeurs et acheteurs
concernant le prix attendu, a entrainé non seulement
une interruption des transactions, mais aussi une
augmentation des corrections de prix. L’introduction
du nouveau calcul de l’ISF en France continue d’affecter
le marché Parisien des propriétés au dessus de 1.5
million d’euros. La chute des prix a été plus sévère dans
ce segment et a eu des répercussions sur l‘ensemble
marché.
De plus, les longueurs bureaucratiques, notamment suite
aux ajouts de démarches administratives de la loi ALUR,
ont rendu le processus de vente long et difcile. Cela
se traduit par la demande de documents obligatoires
supplémentaires, collectés par des équipes minimales
suite aux coupes budgétaires et un marché du travail
trop rigide et encadré. L’allongement de la période entre
l’acceptation de l’offre et de la signature d’une promesse
de vente a accru les possibilités pour les acheteurs de
renégocier leurs offres, mais aussi de voir ces dernières
tout simplement annulées, les acheteurs constatant
une continuelle baisse des prix les rendant plus frileux
a l’acquisition étant persuadé qu’avec de la patience ils
trouveront mieux.
Une meilleure corrélation entre prix et volume de
ventes
Au cours des deux derniers mois, les vendeurs ont
commencé à accepter la baisse de prix, ce qui a eu pour
conséquence une relance du marché. Avec des acheteurs
composés essentiellement “d’acquéreurs occupant”
(opposés aux investisseurs locatifs) et avec des conditions
de prêt exceptionnellement favorables, les biens de
trois chambres en particulier sont très recherchés, et se
vendent le plus rapidement. Les quartiers stratégiques
ont aussi été au centre de l’attention, notamment les
6ème, 7ème arrondissements les plus appréciés de la Rive
Gauche, mais aussi les 1er, 2nd et 8ème arrondissements,
bien que le stock disponible y soit très limité. La partie
du 16ème arrondissement (Rectangle nord-est, Foch,
Poincaré, President Wilson et Marceau) très prisé des
familles du Golf recherchant un investissement sécurité
sur le long terme, est toujours aussi très recherché.
Cher Abonné,
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Les biens de qualité maintiennent mieux leur valeur et
proportionnellement baissent, mais moins.
Bien que l’évaluation des biens en France par tradition
repose sur l’utilisation d’un outil basic qu’est le prix
au mètre carré, les négociateurs immobiliers parisiens
commencent à voir l’intérêt de baser leur évaluation
en reétant la qualité du bien, mais surtout, le type
d’immeuble. Avec des prix sous pression, il est devenu
évident que certains types de propriétés ont maintenu
leurs valeurs mieux que d’autres. Cela est notablement
le cas des classiques immeubles de type Haussmann,
caractérisées par de belles parties communes et
ascenseurs spacieux, de généreuses surfaces de
réceptions avec volumes donnant sur rue et des
chambres sur cour (traversant), pas de commerces dans
l’immeuble, qui montrent des performances de prix plus
stables. La qualité, synonyme de rareté, a aussi facilité
le maintien de leur prix de vente (légèrement baissier
mais moindre en proportion) et fait entorse aux règles
de calcul obsolete et “simplet” du prix moyen au m2…
Pour évaluer un bien il faut aujourd’hui vraiment prendre
chaque bien au cas par cas et avoir des bases de données
d’archives très précises (avec des plans, photos, notes
sur la qualité de l’immeuble) pour trouver des ventes
d’appartements comparables.
Prospectives d’avenir
Les derniers mois de l’année 2014 montrant une nette
amélioration par rapport aux deux années précédentes,
2015 s’annonce comme la poursuite positive de ce
mouvement. Bien que la correction des prix puisse
toujours caractériser le marché, la reprise de la demande
est un signe positif d’un marché ayant pris une direction
vers l’avant et absorbé certains des changements
introduits au cours des dernières années.
Le petit déjeuner et utilisateurs de databiens
Merci à tous ceux qui étaient présent vendredi 30 Janvier
à notre petit déjeuner. Les abonnés de databiens se
renforcent et utilisent de plus en plus la même méthode
de travail qui découle de notre outils. Ils sont reconnus
par les vendeurs comme de vrais professionnels appréciés
pour leurs conseils et leur position, qui n’est plus comme
celle d’intermédiaire, mais la défense du vendeur, s’ils
sont “missionnés” à la vente ou de l’acquéreur, dans le
cadre d’un mandat de recherche. Cette dichotomie de
marché nouvelle pour certains mais plus que logique
quant à la survie de notre profession est à present
acceptée au sein de notre groupe. Aussi faut-il oublier
les mauvaises habitudes et prendre de nouveaux réêxes
pour ne pas se retrouver en conit d’intérêt .
Pour ceux qui veulent approfondir la question, adopter
ces nouvelles méthodes et reviser l’utilisation de notre
outils unique en France pour appliquer cette méthode, je
reste bien sur à leur disposition.
N’hésitez pas à me contacter par e-mail pour une
demonstration à [email protected].
D’autre part pour ceux d’entre-vous qui ont des confrères
sérieux avec qui vous avez des échanges réguliers de
biens, n’hésitez pas à nous les recommander, cela fera
gagner énormément de temps à tous les acteurs sérieux
de notre activité de professionnels de l’immobilier.
A très bientôt
Laurent Lakatos