Le quartier Vauban à Fribourg - exemple de développement durable

Le quartier Vauban à Fribourg exemple de développement durable d’un quartier
résidentiel
Historique
La caserne Schlageter fut construite en 1938 dans le quartier de St.
Georgen peu après l’incorporation de ce dernier à la commune. Après
la seconde guerre mondiale, le site échut à l’armée française qui le
baptisa « Quartier Vauban », du nom du célèbre architecte français,
constructeur de forteresses. Lorsque les troupes françaises se
retirèrent en 1992, il fut cédé au Bundesvermögensamt (service des
autorités allemandes chargées du patrimoine). Pour son projet de
développement d’une zone urbaine, la ville en acquit 34 ha (sur les 38
ha de superficie totale) contre un montant égal à 20,45 millions d’euros.
Les 4 ha restants revinrent à une organisation d’étudiants et à un
collectif indépendant auto-organisé (SUSI).
En 1994, la ville de Fribourg lança un concours d’idées pour
l’aménagement du quartier. Le bureau Kohlhoff & Kohlhoff de Stuttgart
remporta le premier prix. Le projet d’urbanisme élaboré par le cabinet
d’architectes à l’occasion de cet appel d’offre constitua la base du plan
d’aménagement urbain (d’une surface totale de 40 ha) adopté en 1997.
La commercialisation des terrains à bâtir de la première phase de
travaux fut lancée la même année et dès mars 1998, les maîtres
d’œuvre privés commencèrent les travaux. Les premiers habitants du
« nouveau quartier » emménagèrent fin 1998.
Préalables du projet d’urbanisme
Le nouveau quartier devait être érigé selon les principes du
développement durable (à une époque où l’expression était encore très
peu usitée). Il s’agissait d’une reconversion classique : voué à une
nouvelle utilisation, le site devait être réaménagé. A l’origine, il avait été
prévu de créer un quartier résidentiel haut de gamme qui pouvait, en
plus, fournir à la ville en croissance perpétuelle, les logements dont elle
avait urgemment besoin. Non seulement le projet d’urbanisme
prévoyait l’intégration au réseau régional de pistes cyclables et au
réseau ferroviaire urbain ainsi que l’optimisation de la consommation
d’énergie, mais aussi la mise en œuvre de toute une série d’autres
priorités écologiques.
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La situation favorable du site a joué un rôle primordial : limitrophe à la
commune indépendante de Merzhausen, et jouxtant au sud les
espaces non construits de Schönberg et Hexental, il s’agissait
cependant d’une zone intra-urbaine située à moins de trois kilomètres
du centre historique (soit seulement 12 à 15 minutes à bicyclette ou en
tramway). Ces conditions, s’ajoutant au réseau de transport public en
place avec les lignes de bus existant déjà à l’époque, et l’infrastructure
de la commune de Merzhausen, constituaient un préalable important au
développement du quartier.
Si l’on voulait essayer de loger « en rase campagne » les 5000
habitants prévus pour le nouveau quartier, c’est-à-dire dans des zones
urbaines n’étant pas spécialement connues pour avoir une densité
urbaine élevée, comme par exemple dans les zones rurales du
Tuniberg, il faudrait disposer d’un multiple de la surface du Quartier
Vauban, en raison de la typologie des bâtiments et de la taille des
terrains que l’on y trouve. Par comparaison: Opfingen, le plus grand
lieu-dit du Tuniberg dispose d’une surface habitée d’environ 110 ha
pour 4100 habitants. L’ordre de grandeur des superficies nouvelles
octroyées à la construction de logements prévues dans le plan
d’urbanisme 2020 de la ville de Fribourg tourne aux alentours de 150
ha environ.
Principes urbanistiques
Les consignes du concours d’urbanisme lancé pour recueillir des idées
avaient donné lieu à l’élaboration d’un cahier des charges qui a
finalement été repris dans le plan d’urbanisme via le projet
urbanistique. Il avait été complété et affiné suite à une vaste
consultation de la population qui avait largement dépassé le cadre des
dispositions légales prévues par le Code de la construction.
Ce projet urbanistique bien ficelé, élaboré en concertation avec la
population, avait été entériné dans le plan d’urbanisme avec des
consignes précises relatives à l’alignement, la hauteur maximale des
bâtiments, etc. Ce solide « socle de départ » avait pu évoluer au fur et
à mesure de l’avancée du projet et de la modification du cahier des
charges sans pour autant rompre avec le concept d’origine. Des
modifications ont pu être réalisées pendant la planification, permettant
d’intégrer l’effet d’apprentissage. L’un des volets du projet consistait à
créer un quartier des courtes distances, un quartier mixte où
cohabiteraient logements et locaux professionnels, l’aspect résidentiel
restant prioritaire.
Le concept urbanistique partit de la structure en blocs des quartiers de
l’époque du Gründerzeit, se transformant par endroits en rangées de
maisons (lotissements). Les « têtes » de ces rangées de maisons
frappées d’alignement et flanquées d’arcades constituent comme une
lisière bordant l’axe principal, l’allée Vauban. A l’intérieur des rues
d’habitation agencées le long de l’allée, des tronçons perpendiculaires
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délimitent les différentes rues. La hauteur des bâtiments est limitée à
13 m maximum. Une consigne fixe à 19 m l’espacement à respecter
entre les maisons. Cet agencement aéré de l’espace donne toute sa
qualité à la rue. Les jardins privés disposés entre les constructions à
l’intérieur des zones d’habitation à circulation apaisée sont de
dimensions suffisantes, espacés de 20 m.
La consigne prévoyait la création de 2 000 logements pour 5 000
habitants (« nouveaux habitants » sans compter le collectif S.U.S.I. et
l’organisation étudiante). Au début de l’année 2011, environ 5 340
habitants occupaient les 1726 logements, soit 2 300 ménages, ce qui
revient à 2,3 habitants par ménage, soit 3 habitants par logement
(comparé à la moyenne de 1,9 habitant par logement pour la ville
entière. Avec Rieselfeld, deuxième nouveau grand quartier de Fribourg,
Vauban est le quartier le plus jeune et le plus densément peuplé
d’enfants (environ 29% de l’ensemble des habitants sont des jeunes de
moins de 18 ans).
Densité
20 ha de la zone concernée par le plan d’urbanisme furent attribués à
la construction de logements, 4,5 ha à des bâtiments à usage
professionnel ou mixte et 1,7 ha aux besoins de la commune. La
densité d’urbanisme se situe en moyenne aux alentours de 0,5 pour le
coefficient d’emprise au sol et à environ 1,4 pour le coefficient
d’utilisation. Ces valeurs respectent le cadre des consignes applicables
aux quartiers urbains de l’époque du Gründerzeit, voire se situent endeçà. Le dépassement des plafonds fixés par BauNVO (règlementation
sur l’utilisation des bâtiments) se justifie par la particularité urbanistique
du quartier.
Pour la surface constructible nette, le quartier dispose de près de 6 ha
d’espaces verts publics. Dans l’ensemble, avec les places publiques et
les espaces non construits attribués à l’école et au Kindergarten, la
densité urbaine s’équilibre entre les différents foyers de logements.
Malgré le surdimensionnement de l’allée Vauban dans laquelle passe le
métro urbain, les transports n’occupent que 23 % de la surface totale
du quartier.
Aspects de formes et d’aménagement
« Les aspects de formes et d’aménagement ont-ils joué un rôle ? »
Cette question est souvent posée lors de visites guidées à travers le
quartier. Un coup d’œil rapide dans le cahier des charges du projet
d’urbanisme ou sur l’hétérogénéité des bâtiments permet de répondre
par la négative à cette question. Le plan d’urbanisme a volontairement
renoncé aux règles de formes et d’aménagement (matériaux, couleurs,
inclinaison des toitures), privilégiant la souplesse et la diversité au
niveau de l’aménagement des bâtiments. Dans la phase initiale de la
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construction, une consultation approfondie de la population fut menée
sur la forme et le plan, qui put cependant être rapidement réduite au
minimum du fait de l’engagement considérable dont firent preuve les
maîtres d’ouvrage et les architectes, et des résultats architecturaux
positifs rapidement obtenus à tous points de vue. Malgré, ou justement
grâce à la présence de quelques constructions « extravagantes » rares
et de quelques « dissemblances » au niveau des toitures, un quartier
au caractère vivant et aux nombreuses facettes a émergé.
Parcellement
L’offre variée de superficies différentes des parcelles proposées à la
vente constitua une innovation considérable du projet. La taille des
terrains vendus variait de 162 m² pour le plus petit lot acheté par des
maîtres d’ouvrage particuliers, à des superficies d’environ 5 400 m²
acquises par des groupes plus importants ou des investisseurs
commerciaux. La mixité des utilisateurs en résultant, combinée à la
densité urbaine, constitue le préalable à l’émergence du caractère
urbain du quartier et à un fort degré d’identification avec son nouveau
quartier.
Typologie des bâtiments / Formes d’habitat
Les parcelles ayant été vendues principalement à des maîtres
d’ouvrage privés (environ 70%), le nombre des bureaux d’architectes
impliqués dans les 175 projets de construction était élevé. Cette
diversité a permis d’empêcher l’apparition d’une cité monolithique et de
répondre à la volonté d’un aménagement personnalisé.
Les bâtiments construits par des maîtres d’ouvrage privés peuvent être
classés en projets individuels (sur les parcelles d’une largeur comprise
entre 6 m et 9 m), en projets individuels « développés en commun » et
en projets groupés de maîtres d’ouvrage (groupes de construction)
dans lesquels le développement est réalisé en commun dès le début.
Les habitations collectives comportent toujours des logements
constitués de deux étages réunis par un accès intérieur (duplex).
L’accès à la partie supérieure du logement est assuré par des
coursives.
Parmi les biens de maîtres d’ouvrage comportant parfois d’autres
formes d’accès (escaliers intérieurs), on trouve des bâtiments de
logements dédiés à la location, des biens vendus directement au
propriétaire et d’autres formes intermédiaires, comme certains bâtis (à
voir absolument), construits en coopération.
Ces typologies respectent toutes la consigne de construction sur quatre
étages. Toutefois, en particulier pour les projets individuels, les
hauteurs sont souvent restées en deçà des hauteurs de consigne. Les
sections prévoyant des bâtiments à cinq étages d’une hauteur de 15 m
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ont été cédées sans exception (et seront cédées dans la 3ème phase de
construction) à des regroupements ou des promoteurs importants.
Outre des maisons de ville individuelles, on trouve aussi des
habitations collectives avec des accès par coursives.
Le quartier comporte également des formes urbanistiques excentriques
comme les bâtiments de 25 m de haut qui surplombent le paysage
urbain et occupent une position clé, ainsi que les casernes d’origine,
conservées, mais réaménagées pour une nouvelle utilisation.
Infrastructure
Il était important pour le quartier de terminer rapidement la construction
des bâtiments d’infrastructure. L’école primaire, agrandie par une
extension en raison du besoin croissant à l’heure actuelle (5 à 6
classes prévues par niveau d’ici à 2015 environ), put accueillir les
premiers enfants dès le début de l’année scolaire 2000/01. Un an plus
tôt, le premier des trois Kindergarten actuels de chacun 6 groupes,
avait été terminé. Ces deux bâtiments avaient fait l’objet d’un concours
séparé, tout comme l’aménagement de la place Paula-Modersohn. La
maison de quartier est devenue, au cours des dernières années, un
point d’accueil central pour de nombreux habitants. Installée dans une
ancienne caserne, elle a été agrandie et rénovée. Elle héberge un
groupe d’utilisateurs y étant établis depuis de nombreuses années,
l’association de quartier ainsi qu’un Kindergarten privé accueillant deux
groupes d’enfants et un restaurant. La salle de réception sert à diverses
manifestations et à un office œcuménique.
De même, le supermarché local situé au rez-de-chaussée du garage
solaire avait été terminé en 2000. Il assure l’approvisionnement du
quartier, avec le marché hebdomadaire et un magasin de quartier
organisé en coopérative vendant des produits biologiques. Deux
magasins (Alnatura et DM), une pharmacie et un grand nombre de
petits commerces (papeterie, fleuriste, etc.) viendront élargir l’offre
encore incomplète. A la date d’aujourd’hui, 400 emplois ont été créés
dans le quartier. Des innovations ont été réalisées, comme par exemple
le bâtiment « Villaban » qui héberge de nombreux professionnels
(bureaux d’architecture, centres thérapeutiques mais aussi logements
individuels et un restaurant).
Aspects écologiques
Les aspects écologiques choisis et développés dans le cadre d’une
concertation commune ont été, dans la mesure du possible, intégrés au
plan d’urbanisme, ou ont été transmis aux futurs utilisateurs dans le
cadre de contrats privés. Un certain nombre d’autres aspects
écologiques (utilisation des eaux pluviales et photovoltaïque) ont été
volontairement saisis et mis en œuvre par de nombreux promoteurs.
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L’un des principaux aspects du point « transport » était de développer
un quartier à circulation automobile réduite. Partant d’une volonté
extérieure de créer un quartier sans voitures, des réflexions ont été
menées durant la phase de concertation de la population pour trouver
une possibilité de surseoir, dans les cas où le ménage ne possède pas
de véhicule personnel, à l’obligation édictée par le code de la
construction du Land (LBO) de prévoir une place de stationnement par
appartement. Cet objectif a pu être réalisé dans les conditions
suivantes :
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Création d’une « association pour une ville sans voiture » qui joue le
rôle de maître d’ouvrage face à l’inspection de la construction.
Garantie que des places de parking pourront être construites en
nombre suffisant, en cas de besoin ultérieur, pour tous les ménages
déclarés sans voiture (sur un terrain acheté à cet effet).
Adhésion de tous les ménages déclarés sans voitures à
l’« association pour une ville sans voiture » contre le paiement d’une
cotisation unique d’un montant de 3 600 €.
Pour les véhicules déclarés, deux garages sont disponibles dans le
quartier. Les rues d’habitation à circulation apaisée, contigües à l’allée
Vauban, accessibles aux voitures pour charger et décharger, ne
disposent pas de stationnements publics. Il est interdit de construire
des places de parking sur les terrains à bâtir. Ainsi, ces rues à
circulation apaisée sont en premier lieu disponibles pour que les
habitants puissent s’y tenir et les enfants y jouer. Des espaces de
stationnement publics exploités sont disponibles le long de l’allée
Vauban. Ce concept de quartier à circulation automobile réduite peut
fonctionner en particulier grâce au bon réseau de transport public,
optimisé en 2006 avec la mise en service du métro urbain. La ville de
Fribourg dispose de 382 places de stationnement déclarées pour 1000
habitants au 01.01.2011, alors que pour 1000 habitants du quartier
Vauban, il n’existe environ que 170 places de parking disponibles.
Autres aspects écologiques en bref :
Circulation
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Concept de circulation à vitesses échelonnées
50 km/h sur les périphériques (Merzhauser Straße et
Wiesentalstraße)
30 km/h sur les voies d’accès intérieures (allée Vauban,
rue Astrid-Lindgren, rue Lise-Meitner, rue ClaraImmerwahr) avec espace de stationnement exploité
Zones de circulation apaisée dans les rues résidentielles
(contigües à l’allée Vauban) sans stationnements publics
(et sans parkings privés)
Zones piétonnières (tronçon nord de l’allée Vauban, place AlfredDöblin, place Paula-Modersohn) et réseau de voies piétonnes,
pistes cyclables pour compléter le réseau existant.
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Zone sans stationnement dans les zones de construction (le long
de l’allée Vauban
Zone sans voiture (choix personnel)
Accès aux transports publics locaux (ÖPNV)
avec bus VAG existant
avec bus régional existant
avec ligne de métro urbain existant (depuis avril 2006)
avec métro Regio-S-Bahn en cours de planification
Espaces verts et de loisir
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Conservation du fonds d’arbres existants
Signalisation de la présence d’un biotope conformément au § 24
a de la loi sur la protection de la nature (NatSchG) le long du
ruisseau de St. Georgen, pas de recalibrage du cours d’eau
Biotope à l’est de la rue de Merzhausen
Végétalisation des toitures plates ou toits présentant une pente
jusqu’à 10°
Ceinture verte pour aération du quartier, pour animation et
espace de jeux pour les enfants, espace de compensation des
zones à forte densité.
Energie
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Construction de maison à basse énergie avec 65 kWh/m²a selon
la grille de Fribourg (obligation contractuelle)
Construction optimisée de maisons à basse énergie sans
obligation pour les maîtres d’ouvrage < 55 kWh/m²a
Construction de maisons passives 15 kWh/m²a sans obligation
pour les constructeurs (jusqu’à présent environ 170 logements)
Maisons à énergie positive sur la base de maisons passives
avec installations complémentaires de production d’énergie,
réinjection dans le réseau public (jusqu’à présent environ 70
logements)
Chauffage de quartier par le biais d’une centrale de chauffage
avec copeaux de bois et d’une centrale de cogénération
(raccordement obligatoire via contrat de vente, exemption
possible pour cas particuliers dans le cas des maisons passives)
Installation solaire et photovoltaïque : non obligatoire
Sol/eau
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Petites parcelles de terrain
Densité urbaine élevée (environ 1,4 de coefficient d’utilisation
dans les zones de construction de logements)
Réhabilitation de sites (sol et eau)
Renonciation au canal d’eaux pluviales, substitué par un
système de rigoles et de bassin permettant la récupération
presque totale des eaux de pluie dans le quartier
Citernes d’eau de pluie (non obligatoire)
Utilisation des eaux de pluie pour alimentation des réservoirs de
chasse d’eau de l’école
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Résumé
Avec le quartier Vauban est né un nouveau quartier attractif, adapté
aux familles, présentant une qualité résidentielle hors pair et une
ambiance urbaine unique. Les conditions cadres et consignes
obligatoires ont permis de voir se développer un quartier tout à fait
homogène malgré la diversité individuelle des bâtiments qui peut
également être considéré comme un exemple important de l’urbanisme
durable.
Services V de la Mairie
Urbanisme
Service du développement et de la rénovation urbaine
Novembre 2011