Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits

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Une nouvelle norme mondiale sur la
comptabilisation des produits
Les répercussions pour le secteur de l’immobilier
L’International Accounting Standards Board (IASB) et le Financial Accounting Standards
Board des États-Unis ont publié leur nouvelle norme sur la comptabilisation des produits –
IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients
(l’ASU 2014-09 ou Topic 606 aux États-Unis). Ce bulletin résume les nouvelles exigences et
les répercussions qu’elles auront pour les entités du secteur de l’immobilier qui appliquent
les Normes internationales d’information financière (IFRS).
La nouvelle norme IFRS 15 remplace l’IAS 18 Produits des activités ordinaires,
l’IAS 11 Contrats de construction et l’IFRIC 15 Contrats de construction de biens
immobiliers, et fournit de nouvelles indications concernant plusieurs questions
importantes, telles que :
• De quelle façon le financement de l’achat d’un client par le vendeur touchera la comptabilisation des
produits?
• Comment comptabiliser une vente assujettie à un accord de rachat de l’actif (option d’achat, option de
vente ou contrat à terme)?
• À quel moment un groupe de biens ou services représente des obligations de prestation distinctes?
• De quelle façon les primes de performance doivent-elles être comptabilisées?
• Des modalités de paiement prolongées peuvent-elles affecter le montant total des produits comptabilisés?
• Les produits doivent-ils être comptabilisés progressivement ou à l’achèvement de la prestation?
• Les coûts d’obtention de contrats peuvent-ils être inscrits à l’actif ou doivent-ils être passés en charges?
L’IFRS 15 pourrait changer de manière significative le moment où s’effectue la comptabilisation et le montant des
produits comptabilisés. Dans ce contexte, les entités du secteur de l’immobilier voudront prendre le temps de
cerner et de comprendre toutes les implications importantes de la norme bien avant son entrée en vigueur.
Janvier 2015

La nouvelle norme remplace l’IAS 11, l’IAS 18 et l’IFRIC 15 et certaines autres
interprétations liées aux produits. Toutes les transactions qui entrent dans son
champ d’application seront analysées selon un modèle fondé sur le contrôle axé sur
les cinq étapes suivantes :
Coup d’œil sur la nouvelle norme
L’IFRS 15 change les critères visant à déterminer si les
produits sont comptabilisés à un moment précis ou
progressivement. L’IFRS 15 fournit également plus
d’indications sur plusieurs sujets (leur incidence prévue
sur le secteur de l’immobilier peut varier) où les IFRS
actuelles font défaut, comme :
• les accords de prestations multiples;
• les modifications de contrat;
• les contreparties autres qu’en trésorerie et les
contreparties variables;
• les droits de retour et autres options offertes aux
clients;
• les options et les accords de rachat d’un vendeur;
• les garanties;
• les entités agissant pour leur propre compte ou
comme mandataires (produits bruts par rapport
aux produits nets);
• les licences de propriété intellectuelle;
• les droits non exercés;
• les frais initiaux non remboursables;
• les accords de consignation et les ventes à livrer.
L’IFRS 15 exige la présentation d’informations
beaucoup plus étoffées sur les produits, y compris de
l’information concernant les soldes des contrats, les
obligations de prestation restant à remplir (carnet de
commandes) et les principaux jugements posés.
Dispositions transitoires et date
d’entrée en vigueur
L’IFRS 15 s’applique de manière rétrospective aux
exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017.
Certaines mesures de simplification sont toutefois
prévues, notamment la possibilité de ne pas retraiter
les chiffres des périodes comparatives. L’application
anticipée est permise.
Étape 1 : Identifier les contrats conclus avec
le client
Étape 2 : Identifier les obligations de
prestation
Étape 3 : Déterminer le prix de transaction
Étape 4 : Répartir le prix de transaction
entre les obligations de prestation
Étape 5 : Comptabiliser les produits lorsque
les obligations de prestation sont remplies
ou à mesure qu’elles le sont
2 – Janvier 2015
Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits

Les répercussions pour le secteur de
l’immobilier
La comptabilisation des produits dans le secteur de l’immobilier présente des défis
particuliers, notamment concernant les groupes complexes de biens ou services
interreliés, les garanties, le financement et d’autres formes de lien. Les directives
détaillées de l’IFRIC 15 ont été remplacées par de nouveaux critères, et les entités
devront faire preuve de jugement professionnel lors de la détermination de la
comptabilisation des ventes des unités résidentielles sur plan et des autres
transactions immobilières, à savoir si elle se fait progressivement ou à un
moment précis.
L’IFRS 15 s’applique à presque tous
les contrats conclus avec des clients
visant à fournir des biens ou des
services, à condition que l’accord
remplisse certaines conditions
additionnelles, notamment :
• le contrat a une substance
commerciale;
• les parties ont approuvé le
contrat;
• l’entité peut identifier les droits
de chaque partie et les conditions
de paiement;
• il est probable que l’entité
recouvrera la contrepartie.
Si des montants sont reçus d’un
client avant que toutes ces
conditions soient remplies, ils
doivent être présentés à titre de
passifs jusqu’à ce que les conditions
soient remplies ou jusqu’à ce que
l’une des situations suivantes
survienne :
• l’exécution est complétée et la
totalité de la contrepartie reçue
est non remboursable;
• le contrat a été résilié et la
contrepartie reçue est non
remboursable.
Financement
L’évaluation concernant le
recouvrement susmentionné prend
davantage de sens dans le cas où le
vendeur offre du financement à
l’acheteur de l’immeuble. Lors de
l’évaluation, l’entité tient compte de
la volonté des deux parties
d’exécuter leurs obligations
respectives aux termes du contrat.
L’évaluation de l’engagement d’un
acheteur relativement à l’acquisition
d’un immeuble comprend
notamment l’évaluation du caractère
adéquat de l’acompte et de la
solvabilité de l’acheteur. Si le
recouvrement n’est pas probable, les
étapes suivantes du modèle ne sont
pas appliquées et toute
contrepartie reçue est
comptabilisée à titre de dépôt.
Cette approche diffère des
Étape 1 : Identifier les contrats
conclus avec le client L’évaluation concernant le
recouvrement prend davantage
de sens dans le cas où le
vendeur offre du financement à
l’acheteur de l’immeuble.
Janvier 2015 – 3
Secteur de l’immobilier

indications actuelles qui précisent
que le recouvrement constitue l’un
des principaux critères de
comptabilisation des produits selon
les modèles de l’IAS 18 et de l’IAS11.
Toutefois, nous ne prévoyons pas que
cette modification structurelle aura
une incidence importante sur le
montant ou le moment de la
comptabilisation des produits pour la
plupart des entités.
Options et obligations de rachat
Selon les indications actuelles, le
droit (option d’achat) ou l’obligation
(contrat à terme ou option de vente)
du vendeur de racheter l’immeuble
auprès de l’acheteur doit être analysé
attentivement afin de valider si les
risques et avantages importants ont
été transférés à l’acheteur. Si les
risques et avantages ont été
conservés par le vendeur, le contrat
constitue un accord de financement
et ne génère donc aucun produit.
Cependant, en vertu de
l’IFRS15, la comptabilisation d’un
accord de rachat dépend du type de
contrat (contrat à terme, option
d’achat, option de vente), de la
relation entre le prix de rachat et le
prix de vente initial, et, dans certains
cas, du rapport entre le prix de
rachat et la valeur de marché
attendue de l’actif à la date de rachat.
Dans plusieurs cas, un contrat qui
contient un accord de rachat sera
comptabilisé à titre de contrat de
location ou d’accord de financement.
Une analyse détaillée de ces accords
sera requise.
Le principe fondamental du modèle
de l’IFRS 15 est le fait que la
comptabilisation des produits repose
sur le moment où les obligations de
prestation «distinctes» sont remplies,
plutôt que sur le contrat pris dans son
intégralité. Un bien ou un service
promis est «distinct» si les deux
conditions suivantes sont remplies :
• le client peut tirer parti du bien
ou du service pris isolément ou
en le combinant avec d’autres
ressources aisément disponibles;
• le bien ou le service est
«séparable» (p. ex. le vendeur ne
fournit pas un important service
qui intègre, modifie ou
personnalise les diverses
obligations de prestation).
Dans le secteur de l’immobilier, il est
relativement commun qu’une entité
conserve une certaine forme de lien
avec le client après une vente. Ce lien
peut prendre plusieurs formes, y
compris des accords de rachat, des
garanties offertes par le vendeur ou
des obligations de prestation
supplémentaires. Par exemple, une
entité peut vendre un terrain en
s’engageant à l’aménager en concevant
et en construisant un centre
commercial sur ce même terrain.
L’entité devra évaluer si la vente, la
conception et la construction
représentent des obligations de
prestation distinctes ou une seule et
même obligation de prestation en
vertu de ces nouvelles indications.
Contrairement à la nouvelle
norme, les normes actuelles ne
fournissent presque aucune indication
sur la façon de déterminer les
composantes distinctes d’une
transaction. À la lumière des
nouvelles indications importantes, les
entités devront revoir attentivement
leurs contrats conclus avec des clients
afin de pouvoir déterminer l’incidence
sur leurs produits.
Étape 2 : Identifier les obligations de prestation
L’entité devra évaluer si la vente,
la conception et la construction
d’éléments représentent des
obligations de prestation distinctes
ou une seule et même obligation
de prestation en vertu de ces
nouvelles indications.
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Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits

Selon l’IFRS 15, le prix de
transaction est le montant de la
contrepartie à laquelle l’entité
s’attend à avoir droit en échange de
la fourniture de biens ou de services
promis à un client. Cette contrepartie
peut inclure des montants fixes ou
variables, ou les deux.
Contrepartie variable
Selon l’IFRS 15, le vendeur doit
estimer la contrepartie variable (p. ex.
les bénéfices futurs sur la vente d’un
immeuble ou les frais de gestion
fondés sur le rendement) à l’aide de la
méthode de la valeur attendue
(montants pondérés par leur
probabilité d’occurrence) ou de la
méthode du montant le plus probable.
Cette estimation est assujettie à une
limitation, de sorte que la contrepartie
variable est incluse dans le prix de
transaction uniquement dans la
mesure où il est fortement probable
qu’une modification ultérieure de
l’estimation n’entraînera pas de
renversement important du montant
cumulatif des produits. Cela diffère
des indications actuelles qui mettent
l’accent sur le fait qu’il soit probable
ou non que les niveaux de
performance spécifiés seront atteints
et que le montant puisse être évalué
de façon fiable. Bien qu’il faille faire
preuve de jugement pour évaluer la
contrepartie variable selon le
nouveau modèle, nous croyons que
pour de nombreuses entités, ces
exigences n’auront aucune incidence
importante.
Valeur temps de l’argent
Dans le secteur de l’immobilier, les
conditions de paiement peuvent varier
selon la nature de l’entente, les
ressources financières de l’acheteur et
de nombreux autres facteurs. Selon
l’IFRS 15, le prix de transaction est
ajusté si les conditions de paiement
donnent lieu à une «composante
financement importante». L’IFRS 15
fournit des indicateurs afin d’aider
une entité à déterminer si une
composante financement importante
existe dans un contrat, y compris
(entre autres choses) la relation entre
la contrepartie promise et le prix de
vente au comptant, et l’intervalle entre
la livraison des biens ou des services
promis et le moment du paiement par
le client. Lorsque l’intervalle entre la
prestation et le recouvrement
n’excède pas un an, les effets de la
composante financement peuvent être
ignorés. Dans le cas contraire, les
effets d’une composante financement
importante sont comptabilisés
séparément des produits. Selon
l’IAS18, l’accent est mis sur
l’évaluation de la juste valeur de la
contrepartie à recevoir, alors que
l’IFRS 15 vise à comptabiliser les
produits équivalant au prix que le
client aurait payé s’il avait payé au
comptant.
Étape 3 : Déterminer le prix de
transaction
Dans le secteur de
l’immobilier, les conditions
de paiement peuvent varier
selon la nature de l’entente,
les ressources financières de
l’acheteur et de nombreux
autres facteurs.
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Secteur de l’immobilier