Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits
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Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits Les répercussions pour le secteur de l’immobilier Janvier 2015 L’International Accounting Standards Board (IASB) et le Financial Accounting Standards Board des États-Unis ont publié leur nouvelle norme sur la comptabilisation des produits – IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients (l’ASU 2014-09 ou Topic 606 aux États-Unis). Ce bulletin résume les nouvelles exigences et les répercussions qu’elles auront pour les entités du secteur de l’immobilier qui appliquent les Normes internationales d’information financière (IFRS). La nouvelle norme IFRS 15 remplace l’IAS 18 Produits des activités ordinaires, l’IAS 11 Contrats de construction et l’IFRIC 15 Contrats de construction de biens immobiliers, et fournit de nouvelles indications concernant plusieurs questions importantes, telles que : •De quelle façon le financement de l’achat d’un client par le vendeur touchera la comptabilisation des produits? •Comment comptabiliser une vente assujettie à un accord de rachat de l’actif (option d’achat, option de vente ou contrat à terme)? • À quel moment un groupe de biens ou services représente des obligations de prestation distinctes? • De quelle façon les primes de performance doivent-elles être comptabilisées? • Des modalités de paiement prolongées peuvent-elles affecter le montant total des produits comptabilisés? • Les produits doivent-ils être comptabilisés progressivement ou à l’achèvement de la prestation? • Les coûts d’obtention de contrats peuvent-ils être inscrits à l’actif ou doivent-ils être passés en charges? L’IFRS 15 pourrait changer de manière significative le moment où s’effectue la comptabilisation et le montant des produits comptabilisés. Dans ce contexte, les entités du secteur de l’immobilier voudront prendre le temps de cerner et de comprendre toutes les implications importantes de la norme bien avant son entrée en vigueur. À VENDRE Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits Coup d’œil sur la nouvelle norme La nouvelle norme remplace l’IAS 11, l’IAS 18 et l’IFRIC 15 et certaines autres interprétations liées aux produits. Toutes les transactions qui entrent dans son champ d’application seront analysées selon un modèle fondé sur le contrôle axé sur les cinq étapes suivantes : Étape 1 : Identifier les contrats conclus avec le client Étape 2 : Identifier les obligations de prestation Étape 3 : Déterminer le prix de transaction Étape 4 : Répartir le prix de transaction entre les obligations de prestation Étape 5 : Comptabiliser les produits lorsque les obligations de prestation sont remplies ou à mesure qu’elles le sont L’IFRS 15 change les critères visant à déterminer si les produits sont comptabilisés à un moment précis ou progressivement. L’IFRS 15 fournit également plus d’indications sur plusieurs sujets (leur incidence prévue sur le secteur de l’immobilier peut varier) où les IFRS actuelles font défaut, comme : • les accords de prestations multiples; • les modifications de contrat; • les contreparties autres qu’en trésorerie et les contreparties variables; • les droits de retour et autres options offertes aux clients; • les options et les accords de rachat d’un vendeur; • les garanties; • les entités agissant pour leur propre compte ou comme mandataires (produits bruts par rapport aux produits nets); • les licences de propriété intellectuelle; • les droits non exercés; • les frais initiaux non remboursables; • les accords de consignation et les ventes à livrer. L’IFRS 15 exige la présentation d’informations beaucoup plus étoffées sur les produits, y compris de l’information concernant les soldes des contrats, les obligations de prestation restant à remplir (carnet de commandes) et les principaux jugements posés. Dispositions transitoires et date d’entrée en vigueur L’IFRS 15 s’applique de manière rétrospective aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2017. Certaines mesures de simplification sont toutefois prévues, notamment la possibilité de ne pas retraiter les chiffres des périodes comparatives. L’application anticipée est permise. 2 – Janvier 2015 Secteur de l’immobilier Les répercussions pour le secteur de l’immobilier La comptabilisation des produits dans le secteur de l’immobilier présente des défis particuliers, notamment concernant les groupes complexes de biens ou services interreliés, les garanties, le financement et d’autres formes de lien. Les directives détaillées de l’IFRIC 15 ont été remplacées par de nouveaux critères, et les entités devront faire preuve de jugement professionnel lors de la détermination de la comptabilisation des ventes des unités résidentielles sur plan et des autres transactions immobilières, à savoir si elle se fait progressivement ou à un moment précis. Étape 1 : Identifier les contrats conclus avec le client L’IFRS 15 s’applique à presque tous les contrats conclus avec des clients visant à fournir des biens ou des services, à condition que l’accord remplisse certaines conditions additionnelles, notamment : • le contrat a une substance commerciale; • les parties ont approuvé le contrat; • l’entité peut identifier les droits de chaque partie et les conditions de paiement; • il est probable que l’entité recouvrera la contrepartie. Si des montants sont reçus d’un client avant que toutes ces conditions soient remplies, ils doivent être présentés à titre de passifs jusqu’à ce que les conditions soient remplies ou jusqu’à ce que l’une des situations suivantes survienne : • l’exécution est complétée et la totalité de la contrepartie reçue est non remboursable; • le contrat a été résilié et la contrepartie reçue est non remboursable. Financement L’évaluation concernant le recouvrement susmentionné prend davantage de sens dans le cas où le vendeur offre du financement à l’acheteur de l’immeuble. Lors de l’évaluation, l’entité tient compte de la volonté des deux parties d’exécuter leurs obligations respectives aux termes du contrat. L’évaluation de l’engagement d’un acheteur relativement à l’acquisition L’évaluation concernant le recouvrement prend davantage de sens dans le cas où le vendeur offre du financement à l’acheteur de l’immeuble. d’un immeuble comprend notamment l’évaluation du caractère adéquat de l’acompte et de la solvabilité de l’acheteur. Si le recouvrement n’est pas probable, les étapes suivantes du modèle ne sont pas appliquées et toute contrepartie reçue est comptabilisée à titre de dépôt. Cette approche diffère des Janvier 2015 – 3 Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits indications actuelles qui précisent que le recouvrement constitue l’un des principaux critères de comptabilisation des produits selon les modèles de l’IAS 18 et de l’IAS 11. Toutefois, nous ne prévoyons pas que cette modification structurelle aura une incidence importante sur le montant ou le moment de la comptabilisation des produits pour la plupart des entités. Options et obligations de rachat Selon les indications actuelles, le droit (option d’achat) ou l’obligation (contrat à terme ou option de vente) du vendeur de racheter l’immeuble auprès de l’acheteur doit être analysé attentivement afin de valider si les risques et avantages importants ont été transférés à l’acheteur. Si les risques et avantages ont été conservés par le vendeur, le contrat constitue un accord de financement et ne génère donc aucun produit. Cependant, en vertu de l’IFRS 15, la comptabilisation d’un accord de rachat dépend du type de contrat (contrat à terme, option d’achat, option de vente), de la relation entre le prix de rachat et le prix de vente initial, et, dans certains cas, du rapport entre le prix de rachat et la valeur de marché attendue de l’actif à la date de rachat. Dans plusieurs cas, un contrat qui contient un accord de rachat sera comptabilisé à titre de contrat de location ou d’accord de financement. Une analyse détaillée de ces accords sera requise. Étape 2 : Identifier les obligations de prestation Le principe fondamental du modèle de l’IFRS 15 est le fait que la comptabilisation des produits repose sur le moment où les obligations de prestation « distinctes » sont remplies, plutôt que sur le contrat pris dans son intégralité. Un bien ou un service promis est « distinct » si les deux conditions suivantes sont remplies : L’entité devra évaluer si la vente, la conception et la construction d’éléments représentent des obligations de prestation distinctes ou une seule et même obligation de prestation en vertu de ces nouvelles indications. 4 – Janvier 2015 •le client peut tirer parti du bien ou du service pris isolément ou en le combinant avec d’autres ressources aisément disponibles; •le bien ou le service est « séparable » (p. ex. le vendeur ne fournit pas un important service qui intègre, modifie ou personnalise les diverses obligations de prestation). Dans le secteur de l’immobilier, il est relativement commun qu’une entité conserve une certaine forme de lien avec le client après une vente. Ce lien peut prendre plusieurs formes, y compris des accords de rachat, des garanties offertes par le vendeur ou des obligations de prestation supplémentaires. Par exemple, une entité peut vendre un terrain en s’engageant à l’aménager en concevant et en construisant un centre commercial sur ce même terrain. L’entité devra évaluer si la vente, la conception et la construction représentent des obligations de prestation distinctes ou une seule et même obligation de prestation en vertu de ces nouvelles indications. Contrairement à la nouvelle norme, les normes actuelles ne fournissent presque aucune indication sur la façon de déterminer les composantes distinctes d’une transaction. À la lumière des nouvelles indications importantes, les entités devront revoir attentivement leurs contrats conclus avec des clients afin de pouvoir déterminer l’incidence sur leurs produits. Secteur de l’immobilier Étape 3 : Déterminer le prix de transaction Selon l’IFRS 15, le prix de transaction est le montant de la contrepartie à laquelle l’entité s’attend à avoir droit en échange de la fourniture de biens ou de services promis à un client. Cette contrepartie peut inclure des montants fixes ou variables, ou les deux. Contrepartie variable Selon l’IFRS 15, le vendeur doit estimer la contrepartie variable (p. ex. les bénéfices futurs sur la vente d’un immeuble ou les frais de gestion fondés sur le rendement) à l’aide de la méthode de la valeur attendue (montants pondérés par leur probabilité d’occurrence) ou de la méthode du montant le plus probable. Cette estimation est assujettie à une limitation, de sorte que la contrepartie variable est incluse dans le prix de transaction uniquement dans la mesure où il est fortement probable qu’une modification ultérieure de l’estimation n’entraînera pas de renversement important du montant cumulatif des produits. Cela diffère des indications actuelles qui mettent l’accent sur le fait qu’il soit probable ou non que les niveaux de performance spécifiés seront atteints et que le montant puisse être évalué de façon fiable. Bien qu’il faille faire preuve de jugement pour évaluer la contrepartie variable selon le nouveau modèle, nous croyons que pour de nombreuses entités, ces exigences n’auront aucune incidence importante. Valeur temps de l’argent Dans le secteur de l’immobilier, les conditions de paiement peuvent varier selon la nature de l’entente, les ressources financières de l’acheteur et de nombreux autres facteurs. Selon l’IFRS 15, le prix de transaction est ajusté si les conditions de paiement donnent lieu à une « composante financement importante ». L’IFRS 15 fournit des indicateurs afin d’aider une entité à déterminer si une composante financement importante existe dans un contrat, y compris (entre autres choses) la relation entre la contrepartie promise et le prix de vente au comptant, et l’intervalle entre la livraison des biens ou des services promis et le moment du paiement par Dans le secteur de l’immobilier, les conditions de paiement peuvent varier selon la nature de l’entente, les ressources financières de l’acheteur et de nombreux autres facteurs. le client. Lorsque l’intervalle entre la prestation et le recouvrement n’excède pas un an, les effets de la composante financement peuvent être ignorés. Dans le cas contraire, les effets d’une composante financement importante sont comptabilisés séparément des produits. Selon l’IAS 18, l’accent est mis sur l’évaluation de la juste valeur de la contrepartie à recevoir, alors que l’IFRS 15 vise à comptabiliser les produits équivalant au prix que le client aurait payé s’il avait payé au comptant. Janvier 2015 – 5 Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits Étape 4 : Répartir le prix de transaction entre les obligations de prestation Lorsqu’une entité détermine qu’un contrat comprend plus d’une obligation de prestation, elle doit répartir le prix de transaction entre les obligations de prestation en proportion des prix de vente spécifiques au moment de la passation du contrat. Estimation du prix de vente spécifique L’IFRS 15 définit un prix de vente spécifique comme le « prix auquel une entité vendrait séparément à un client un bien ou un service promis ». La meilleure indication du prix de vente spécifique est le prix observable facturé par l’entité, s’il est disponible. Lorsque le prix n’est pas observable (ce qui, à notre avis, sera le cas pour de nombreux contrats immobiliers et contrats de construction), l’entité estime le prix de vente spécifique au moyen de toute l’information disponible, en maximisant l’utilisation des données d’entrée observables. L’IFRS 15 propose (sans pour autant l’exiger) trois méthodes possibles, à savoir : •l’évaluation du marché avec ajustement; •le coût attendu plus marge; • la méthode résiduelle. La portée de l’incidence des nouvelles indications pour une entité dépendra de la méthode comptable adoptée en vertu des normes existantes. L’IAS 18 fournit peu de détails sur la répartition des produits entre les diverses obligations de prestation d’un contrat et l’IAS 11 en fournit encore moins. Par conséquent, la portée de l’incidence des nouvelles indications pour une entité dépendra de la méthode comptable adoptée en vertu des normes existantes. Étape 5 : Comptabiliser les produits lorsque les obligations de prestation sont remplies ou à mesure qu’elles le sont En vertu de l’IFRS 15, les produits attribués à une obligation de prestation sont comptabilisés lors du transfert du contrôle du bien ou du service promis (c.-à-d. l’actif). Cela a lieu progressivement ou à un moment précis, le tout étant fonction de la satisfaction ou non d’une condition parmi trois conditions précises possibles. Vente d’unités résidentielles « sur plan » Selon l’IFRS 15, afin de pouvoir comptabiliser un profit sur la vente d’une unité résidentielle avant que la construction ne soit achevée et avant que les acheteurs individuels aient commencé à occuper leur unité, l’une des trois conditions suivantes Transfert progressif ou à un moment précis Progressivement Transfert du contrôle du bien ou du service au client À un moment précis 6 – Janvier 2015 indiquant que le contrôle de l’unité est transféré progressivement doit être remplie : • le client reçoit et consomme les avantages au moment de la prestation effectuée par l’entité; • le client obtient le contrôle de l’actif au fur et à mesure de la création ou de la valorisation de celui-ci; • l’actif ne peut être utilisé autrement par le vendeur et ce dernier a droit à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu’à la date considérée. Si aucune de ces conditions n’est remplie, l’entité comptabilise les produits à un moment précis. Secteur de l’immobilier Lors de l’évaluation de la troisième condition (« aucune autre utilisation »), l’entité tient compte de toute limitation contractuelle ou pratique qui l’empêcherait de transférer l’unité à un autre client. Cela pourrait comprendre, entre autres, des modalités contractuelles qui indiquent une unité vendue précise (p. ex. : appartement no 408) ou des coûts de modification importants qui seraient nécessaires pour rendre l’unité convenable pour un autre client. Concernant le droit à un paiement au titre de la prestation effectuée jusqu’à la date considérée, l’entité se demande si elle a droit de réclamer un montant en cas de résiliation du contrat par le client pour des raisons autres que la nonexécution de la prestation par l’entité. Afin de remplir cette condition, le droit de recevoir un paiement va au-delà du simple remboursement des coûts engagés et reflète le prix de vente normal de la prestation jusqu’à la date considérée (c.-à-d. incluant une marge). Lors de cette évaluation, l’entité tient compte des conditions du contrat spécifique, de toute pratique commerciale habituelle et de tout précédent jurisprudentiel local qui pourraient toucher le caractère exécutoire des droits contractuels. Selon les IFRS existantes, un contrat de construction d’un immeuble peut entrer dans le champ d’application de l’IAS 11 ou de l’IAS 18. La détermination de la norme est une question de jugement qui dépend des conditions de l’entente et des faits et circonstances connexes. L’IFRIC 15 fournit des indications sur la question de savoir si un contrat lié à la construction d’un immeuble entre dans le champ d’application de l’IAS 11 ou de l’IAS 18 et si les produits connexes doivent être comptabilisés à un moment précis, soit de la même façon que pour la vente d’un bien, ou progressivement. En nous fondant sur la structure des contrats de vente typiques des unités résidentielles sur plan, nous estimons que certaines entités pourraient devoir modifier leurs pratiques conformément aux nouvelles indications. En raison de l’introduction des nouvelles indications, il est important de retenir que les règles du jeu ont peut-être été modifiées et qu’un examen attentif des faits et circonstances sera nécessaire, notamment les conditions contractuelles, l’environnement juridique et les pratiques commerciales habituelles. Selon les IFRS existantes, un contrat de construction d’un immeuble peut entrer dans le champ d’application de l’IAS 11 ou de l’IAS 18. La détermination de la norme est une question de jugement qui dépend des conditions de l’entente et des faits et circonstances connexes. l’acheteur. Si la garantie est structurée d’une façon telle que le contrôle de l’immeuble n’a pas été transféré à l’acheteur, il est possible qu’aucun produit ne puisse être comptabilisé avant que la garantie n’expire. Si le vendeur garantit le financement de l’acheteur, le vendeur applique l’IFRS 15 pour déterminer le moment où il comptabilise le produit de la garantie et celui de la vente des biens. Des principes semblables s’appliquent selon les IFRS existantes, lors de l’application de l’IAS 18. Garanties Dans certains contrats immobiliers, un vendeur garantit le rendement de l’investissement du client ou le rendement sur cet investissement sur une période prolongée. Dans ces situations, l’entité doit déterminer si le contrôle de l’actif a été transféré à Janvier 2015 – 7 Une nouvelle norme mondiale sur la comptabilisation des produits Autres indications Coûts du contrat L’IFRS 15 exige d’une entité qu’elle comptabilise en tant qu’actifs les coûts marginaux d’obtention d’un contrat si elle s’attend à les recouvrer. Les coûts marginaux d’obtention d’un contrat sont ceux que l’entité n’aurait pas engagés si elle n’avait pas obtenu le contrat (p. ex. certaines commissions de vente). Les coûts qui sont engagés que le contrat soit obtenu ou non (p. ex. les coûts d’un appel d’offres) doivent être comptabilisés en charges au moment où ils sont engagés, à moins qu’ils ne soient explicitement facturables au client que le contrat soit obtenu ou non. Informations à fournir Toutes les entités, et particulièrement celles dont les contrats ont une durée qui excède un an, devront fournir davantage d’informations comparativement à celles déjà exigées. Par conséquent, les systèmes et les processus devront intégrer et résumer l’information supplémentaire qui devra être présentée conformément aux nouvelles exigences. www.rcgt.com À propos de Raymond Chabot Grant Thornton Raymond Chabot Grant Thornton S.E.N.C.R.L. est un cabinet comptable et de consultation de premier plan qui fournit aux sociétés fermées et ouvertes des services de certification et de fiscalité et des services-conseils. Ensemble, Raymond Chabot Grant Thornton S.E.N.C.R.L. et Grant Thornton LLP au Canada comptent environ 4 100 personnes réparties dans tout le Canada. Raymond Chabot Grant Thornton S.E.N.C.R.L. est un cabinet membre au sein de Grant Thornton International Ltd (Grant Thornton International). Grant Thornton International et les cabinets membres ne constituent pas une association mondiale. Les services sont offerts de façon indépendante par les cabinets membres. Nous avons fait tous les efforts afin de nous assurer que l’information comprise dans la présente publication était exacte au moment de sa diffusion. Néanmoins, les informations fournies ou les opinions exprimées ne constituent pas une prise de position officielle et ne devraient pas être considérées comme un conseil technique pour vous ou votre organisation sans l’avis d’un conseiller d’affaires professionnel. Pour de plus amples renseignements à ce sujet, veuillez contacter votre conseiller Raymond Chabot Grant Thornton. Traduction : en cas de divergence, la version originale anglaise a préséance. 8 – Janvier 2015 Les coûts qui sont engagés que le contrat soit obtenu ou non (p. ex. les coûts d’un appel d’offres) doivent être comptabilisés en charges au moment où ils sont engagés, à moins qu’ils ne soient explicitement facturables au client que le contrat soit obtenu ou non.
