1) Les temps forts de la procédure :
Elaborer un cahier des charges :
Le cahier des charges comporte d’abord l’ensemble des caractéristiques et objectifs de l’opération :
périmètre, surface, site, contraintes techniques, programme, schéma d’aménagement, concepts urbains,
objectifs environnementaux…
Il peut exposer des modalités particulières de conduite opérationnelle : les attentes du concédant pour
le recrutement de l’équipe de maîtrise d’œuvre, ou encore des études, démarches ou expertises particulières
que souhaite la collectivité.
Il présente enfin les règles de la consultation : à savoir les pièces à produire par les candidats, et surtout les
critères de jugement des offres. La notation portera sur la pertinence des réponses apportées par les candidats
aux attentes émises par le concédant.
Au cahier des charges peut être annexée toute pièce qui concourt à la bonne appréhension de
l’opération par les sociétés d’aménagement (études techniques, dossier de création de ZAC, étude
d’impact…).
On pourra opportunément annexer un projet de Traité de concession : inscrire contractuellement les
process de travail pendant les différentes étapes d’étude, de réalisation puis d’achèvement du projet. Exiger des
participations financières ou de travaux pour les besoins des futurs habitants. Fixer le montant d’une
participation du concédant : financement, apport d’un terrain… Enfin, le Traité de concession traduit
juridiquement le transfert du risque.
PREALABLE INCONTOURNABLE : la collectivité aura étudié l’économie générale de l’opération,
son économie financière. Ce faisant, elle aura simulé le montant total des produits (recettes), pour définir la
procédure de mise en concurrence adéquate. Elle aura apprécié en amont les conditions par lesquelles
l’opération peut être concédée : opération déficitaire avec participation du concédant ? Opération excédentaire ?
La période de consultation :
La balle est alors dans le camp des opérateurs économiques. Pour les procédures soumises au droit
communautaire des concessions (produit supérieur à 5M d’€, les plus courantes), les étapes de candidature et
d’offre sont étanches. La procédure impose une période de 52 jours pour l’acte de candidature, puis de 1 mois
pour la remise des offres.
Le moment de l’analyse des offres :
Avec ou sans saveur ? En effet, l’analyse des offres peut se révéler très creuse s’il y a peu d’exigences
dans le cahier des charges, ou si les critères se limitent aux « capacités techniques et financières des candidats
et leur aptitude à conduire l'opération ». Au contraire, nous le verrons plus tard, si le cahier des charges exige
des éléments tangibles sur le montage et la performance économique des opérateurs, la mise en concurrence
prend tout son sens, et les offres sont contrastées.
On pourra organiser des auditions pour préciser certains points équivoques.
Le temps des négociations :
L’article R300-8 du Code de l’urbanisme dispose que « Le concédant choisit le concessionnaire […] après
avoir engagé librement toute discussion utile avec une ou plusieurs personnes ayant remis une
proposition ».
Le concédant, à l’issue de l’analyse des offres, bénéficie d’une étape essentielle pour finaliser le contrat avec le
(ou les) candidat(s) pressenti(s). Elle permet, après le temps de l’offre, de parfaire les accords.
Conclure : l’attribution de la concession et la signature du Traité
A l’issue des discussions, la commission dédiée présente l’analyse des offres à l’assemblée délibérante, et
propose un lauréat. Le Maire, ou Président de la collectivité est alors autorisé à signer le Traité de concession.
Un avis d’attribution est publié.