Dossier de presse

Le 31 mai 2013
3F livre sa 1ère opération à énergie positive à Brétigny-sur-Orge (91)
Cette opération pilote de 54 logements, emblématique de la démarche de développement
durable de 3F, produit autant d’énergie qu’elle en consomme
Immobilière 3F (3F/Groupe Solendi) vient de livrer sa première opération à énergie positive, au sein de
l’éco-quartier Clause Bois-Badeau de Brétigny-sur-Orge. Cet éco-quartier est implanté sur les 42
hectares de la friche du grainetier Clause, dont l’opération d’aménagement est conduite par la Sorgem
et la ville de Brétigny-sur-Orge. Il comptera à terme 2 000 logements, 21 000 m² de locaux d’activité et
de services, des équipements publics, tous conçus dans des bâtiments respectueux de l’environnement
et peu consommateurs en énergie. Il comprendra également un grand parc urbain et écologique de
10 hectares.
Immobilière 3F a décidé dès 2009 d’y réaliser un projet à la pointe du développement durable.
En effet, avec cette opération pilote de 54 logements sociaux (42 PLUS) et très sociaux (12 PLAI),
Immobilière 3F franchit une nouvelle étape en terme de performance énergétique puisque l’opération
produit autant d’énergie qu’elle consomme.
Au regard de son caractère innovant, cette opération a fait l’objet d’une procédure de conceptionréalisation, qui associe dès le début des études du projet, la maîtrise d’œuvre, les bureaux d’études
techniques et l’entreprise générale de travaux.
Le programme de Brétigny-sur-Orge illustre ainsi la politique de développement durable engagée par
3F depuis 2007. 3F a d’ailleurs convenu avec CERQUAL d’expérimenter pour la première fois, sur cette
opération, le label Bâtiment à énergie positive (BEPOS), tout juste défini par l’association
Effinergie.
Cette approche environnementale se double d’une démarche sociale : en limitant la consommation
énergétique des logements, 3F se donne également les moyens de baisser le montant des charges des
locataires. Cette réduction ne deviendra toutefois effective qu’en sensibilisant les habitants aux bonnes
pratiques à adopter. Ce à quoi s’emploie 3F, qui remet le Livret gestes verts aux locataires entrant
dans les lieux, et prévoit l’installation d’écrans tactiles d’information sur les consommations dans
chaque logement. Un dispositif d’accompagnement des locataires sera également mis en place,
avec l’appui d’une association spécialisée, durant plusieurs mois après l’entrée dans les lieux.
Parallèlement, pendant au moins deux ans, les consommations seront analysées par le BET Enertech
afin de tirer tous les enseignements de cette opération pilote.
54 logements au sein d’un ensemble résidentiel de six petits immeubles
Cette opération est située avenue Lucien Clause, au sein du quartier du faubourg du Mesnil, quartier qui
constitue la seconde tranche opérationnelle engagée par la Sorgem, et qui comprendra à terme
500 logements.
Elle bénéficie de la proximité immédiate de la gare RER (Paris à 30 minutes), de l’A104 (Francilienne), ainsi
que d’un nouveau centre doté de tous les équipements (commerces, centre administratif, école…) réalisés
dans le cadre d’une extension du centre-ville.
L’ensemble résidentiel est constitué de six petits immeubles de deux à quatre étages, organisés
autour d’une courée et d’un passage piétonnier central. La plupart des logements ouvrent sur le futur
jardin des Sorbiers.
Son architecture aux lignes contemporaines et sobres, signée par l’agence Lipa & Serge
Goldstein avec les BET Synapse et Penicaud, s’intègre harmonieusement à l’ensemble du futur
quartier. De volumétrie simple et unitaire, ce programme est construit avec des matériaux nobles :
soubassements en brique pleine, bardage en bois peint, menuiserie bois-aluminium. La façade sur la
rue des Aromatiques, qui forme un dispositif élégant avec les volumes en rez-de-chaussée, aux
soubassements en brique pleine, dialogue avec l’immeuble lui faisant face.
Les maisons s’apparentent à des petits collectifs, tant par le volume que par la typologie des
logements. De même, les logements collectifs sont traités majoritairement comme de l’individuel
superposé, avec des entrées individuelles et de vastes prolongements vers l’extérieur.
La sur-toiture photovoltaïque vient chapeauter naturellement les bâtiments.
Cet ensemble résidentiel comprend, sur une surface de 4 373 m² SHON, 54 appartements, dont 4
studios, 10 deux pièces, 21 trois pièces, 15 quatre pièces et 4 cinq pièces. Les quinze logements de
l’immeuble principal (R+4) sont desservis par une cage d’escalier éclairée naturellement et par un
ascenseur, chaque palier disposant 3 à 4 logements. Les cinq autres immeubles (R+2 et R+3) sont
desservis par des escaliers et des coursives extérieures.
51 des 54 logements sont traversants, sept bénéficient d’une double exposition et trois seulement
(les petits logements en T1) sont mono-orientés au sud. Tous les logements disposent d’une cuisine
en façade éclairée naturellement avec un coin repas. C’est le cas également des salles de bains,
dont l’immense majorité (50 sur 54 logements) est éclairée en façade ou en zénithal.
Tous les logements situés en étage disposent d’un balcon, et ceux en rez-de-chaussée d’un jardin ou
d’une terrasse, où sont aménagés des séchoirs permettant le séchage du linge à l’extérieur. Enfin, une
belle allée plantée intègre une noue paysagère permettant de récupérer les eaux pluviales. Le sous-sol
accueille 54 places de stationnement.
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La 1ère opération à énergie positive de 3F
Le niveau de performance environnementale de ce programme est très ambitieux, puisque qu'il
produit autant d'énergie qu'il en consomme, tous usages confondus, en calcul conventionnel :
chauffage, eau chaude sanitaire, ascenseurs, ventilation, éclairage des parties communes, y compris
les usages domestiques (éclairage et appareils électroménagers).
De fait, la prise en compte des consommations va au-delà du périmètre des cinq usages prévu
par la réglementation thermique en France. Pour mémoire, le label PASSIVHAUS allemand qui est la
référence
européenne
en
matière
de
performance
énergétique
impose
un
maximum
de
120 kWhep/m²/an (avec un maximum de 15 kWhep pour le chauffage). L’opération de 3F est à
100 kWhep/m²/an (avec seulement 13 kWhep/m²/an pour le chauffage du bâtiment collectif), dont plus
de la moitié concerne les usages électrodomestiques et les parties communes. L’ensemble de ces
consommations est entièrement compensé par la production d’électricité assurée par les 1 200 m²
de cellules photovoltaïques installées en sur-toiture de l’opération.
Cet objectif de performance repose sur une conception bioclimatique du programme, une
organisation du plan masse et des espaces intérieurs favorisant l’optimisation des apports solaires, une
isolation renforcée, et des fenêtres équipés de triple vitrage. Il s’agit prioritairement de garantir
l’efficacité énergétique de l’enveloppe des bâtiments. L’alimentation de l’opération par un réseau de
chaleur urbain utilisant principalement du bois pour l’ensemble du quartier est également un levier
déterminant en matière de réduction de l’empreinte écologique du projet. Le chauffage est assuré par
un système innovant associant une boucle d’eau chaude et la ventilation double flux avec récupération
de chaleur (système U bio Aldes).
Les calculs de consommations conventionnelles seront confrontés aux consommations réelles
des bâtiments, dans le cadre de campagnes de mesure conduites durant plusieurs années suivant la
livraison
des
logements.
Les
résidents
seront
également
associés
à
la
démarche
environnementale du projet afin de leur permettre d’appréhender les aspects innovants de leur
logement. La baisse de la consommation énergétique et, ce faisant, de la facturation ne sera, en effet,
effective que si les locataires adoptent quelques gestes simples : éviter d'ouvrir intempestivement les
fenêtres, de couvrir les radiateurs, de boucher les grilles de ventilation, d'obstruer les grilles d'entrée
d'air des fenêtres, etc. Le Livret gestes verts remis aux locataires dès leur entrée dans les lieux
reprend ces consignes simples. Un écran tactile, installé par 3F dans chaque logement, permettra aux
locataires de visualiser leurs consommations en temps réel. Enfin, un dispositif d’accompagnement
des locataires sera mis en place avec l’appui d’une association spécialisée, sur une durée de plusieurs
mois après l’entrée dans les lieux. L’objectif : bénéficier d’un retour d’expérience sur la consommation
réelle des bâtiments très basse consommation et sur les usages et comportements en lien avec
l’énergie et l’eau.
3F et CERQUAL ont convenu d’expérimenter pour la première fois, sur cette opération, le label
Bâtiment à énergie positive (BEPOS) tout juste défini par l’association Effinergie, et préfigurant
ce que pourrait être le standard d’une opération neuve en 2020 au sens du Grenelle de
l’environnement.
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Bilan énergie positive
. Cep calculé sur 5 usages + consommations électromestiques
. Coefficient de transformation pris à 3,2 pour l’électricité et 0,6 pour le bois
. Cep moyen : 128 kWh ep/m²shon/an
Correspondant à 61 kwhep/m²/an sur 5 usages + 67 kwhep/m²/an en électrodomestique
. Production photovoltaïque : 128,3 kwh ep/m²shon/an
Détail des consommations du bilan énergie positive
Les principales prestations
A l’instar de toutes les opérations neuves de 3F, les logements de cette résidence répondent aux
exigences de la certification Habitat & Environnement Profil A.
Les façades, toitures et parties communes :
. structure béton armé avec voiles porteurs et voiles percés en façade ;
. isolation thermique extérieure : 28 cm (laine de verre) ;
. façade : soubassement en brique pleine + bardage en bois peint ;
. menuiseries extérieures : triple vitrage bois-aluminium ;
. occultations par volets coulissants bois ;
. couvertures en toiture terrasse ;
. revêtement des sols des halls et paliers en grés cérame ;
. carrelage aux sols et murs du local OM ;
. contrôle d’accès sur rue par visiophone ;
. 1196 m² de panneaux photovoltaïques orientés sud : silicium monocrystallin Sanyo HIT ;
puissance : 177 Kwhc ; production annuelle prévisionnelle : 149 000 kwh ; prix de vente : 12cts €/kwh.
Les logements :
. chauffage et eau chaude sanitaire par réseau de chaleur urbain (90% biomasse) ;
. ventilation double-flux (avec récupération de chaleur 80%) couplé à un système Ubio ;
. carrelage au sol et faïence dans les pièces humides ;
. appareils sanitaires : évier inox, baignoire acier, bac à douche, lavabo sur colonne ; robinets
mitigeurs à butée économique.
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Une opération pilote encadrée par trois cahiers des charges
Ce projet a été encadré par un cahier des prescriptions architecturales, paysagères et urbaines
élaboré par l’architecte coordonnateur (Atelier JAM), un cahier des charges de développement
durable élaboré par l’AMO HQE (BET TRIBU), tous deux missionnés par la Sorgem, ainsi que par le
cahier des charges 3F.
À charge pour le concepteur de concilier la limitation maximale des consommations énergétiques et la
qualité d’usage des logements exigée dans ces trois documents : logements traversants, séjours
exposés au Sud ou à l’Ouest, salles humides éclairées et ventilées naturellement, confort d’été, qualité
sanitaire de l’air, etc.
Une procédure spécifique : la conception-réalisation
Au regard du caractère innovant et de la technicité de l’opération, 3F a choisi, en accord avec les
partenaires du projet, la procédure de la conception-réalisation, considérant que les enjeux
techniques identifiés nécessitaient l’association de l’entreprise dès les études de conception.
Cette procédure permet, en effet, dans le cadre d’une mise en concurrence unique, d’associer, dès le
début des études, la maîtrise d’œuvre, les bureaux d’études techniques et l’entreprise générale de
travaux. Ce travail conjoint en amont permet d’atteindre des objectifs techniques précis, notamment
en matière de performance énergétique, ainsi qu’une meilleure maîtrise des coûts de construction.
L’équipe lauréate : L&S Goldstein, Penicaud, Scyna 4, Synapse,
Alp Ingénierie et Ferracin Frères
L'équipe lauréate, à laquelle a été attribué le marché de travaux en conception-réalisation, a été désignée
le 5 février 2010. Il s’agit du groupement associant le cabinet d'architecture Lipa & Serge Goldstein, avec
le cabinet Pénicaud pour la démarche environnementale, les bureaux d'études Scyna 4, Synapse et Alp
Ingénierie et l'entreprise générale de bâtiment Ferracin Frères.
Cette désignation est intervenue à l’issue de deux tours organisés dans le cadre de la consultation. Parmi
les 33 candidatures reçues, sept groupements architecte–BET–entreprise ont été sélectionnés au premier
tour par le jury de la commission d’appel d’offres, réunie le 13 mai 2009. Quatre de ces groupements ont
été retenus le 15 décembre suivant pour concourir au second tour.
L’opération a été menée en partenariat étroit avec la ville de Brétigny-sur-Orge et son aménageur la
Sorgem, y compris pour la désignation dans le cadre du jury d’architecture.
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Coût de l’opération
Coût
(en K€ HT)
1 637
7 914
1 223
766
11 540
Dépenses
Charge foncière
Construction
Honoraires
Frais et taxes
Total (TTC)
Par m² surface utile
(3 886 m² SU)
421 €
1 934 €
315 €
197 €
2 969 €
Financement de l’opération
Montant (en K€)
670
554
430
840
2 494
7 328
1 718
11 540
Recettes
Subvention État
Subvention conseil régional d’Ile-de-France
Subvention conseil général de l’Essonne
Subventions CIL
Total subventions
Prêts PLUS / PLAI
Fonds propres 3F
Total (TTC)
Loyers et charges mensuels
Type de
logement
Nombre de
logements
Surface
utile
moyenne
Loyer
Charges
Parking en
Quittance
mensuel
moyennes
sous-sol
moyenne
moyen hors
par mois (1)
(1)
charges
42 PLUS (loyer de base : 6,60 €/m² de surface utile – valeur janvier 2013. Le prix au m² de surface utile est
modulé avec un coefficient prenant en compte différents critères : exposition, étage, vue…)
Studio
1
33 m²
218 €
91 €
36 €
309 €
2P
5
48 m²
317 €
132 €
36 €
449 €
3P
18
66 m²
436 €
181 €
36 €
617 €
4P
14
82 m²
541 €
225 €
36 €
766 €
5P
4
96 m²
634 €
264 €
36 €
898 €
12 PLAI (loyer de base: 5,87 €/m² de surface utile – valeur janvier 2013)
Studio
3
33 m²
194 €
91 €
36 €
285 €
2P
5
48 m²
282 €
132 €
36 €
414 €
3P
3
66 m²
387 €
181 €
36 €
568 €
4P
1
82 m²
481 €
225 €
36 €
706 €
1) Y compris chauffage et eau chaude sanitaire
Réservataires de l’opération
Sur les 54 logements de la résidence, 47 ont déjà été attribués. Les premiers locataires ont signé leur bail ce
24 mai.
Réservataire
Préfecture
Conseil régional d’Ile-de-France
Conseil général de l’Essonne
Ville de Brétigny-sur-Orge
Collecteurs Action Logement (Solendi, Cilgère,
Aliance, ACL PME, Legeo, Logehab), gardien
Nombre de logements
16
2
3
11
22
6
Types de logements
3 studios – 5 T2 – 7 T3 – 1 T4
1 T4 – 1 T5
1 studio – 1 T3 – 1 T4
2 T2 – 2 T3 – 5 T4 – 2 T5
1 studio – 2 T2 – 11 T3
7 T4 – 1 T5
À propos du Groupe Solendi : Le Groupe Solendi est un acteur majeur du logement social au sein d’Action Logement
avec un patrimoine de 222 000 logements. Il rassemble deux métiers complémentaires au service du lien entre le
logement et l’emploi sur les territoires : le Pôle Logement et Services dont la vocation est d’apporter des solutions
d’habitat aux salariés et le Pôle Immobilier destiné principalement à construire des logements et des hébergements et à
transformer durablement des quartiers en renouvellement urbain. Au sein de ce Pôle Immobilier, 3F, premier bailleur
social en France, détient un parc de 195 000 logements.
À propos de 3F : Composé d’Immobilière 3F et de ses 13 filiales régionales, 3F gère 132 000 logements sociaux, foyers
et commerces en Ile-de-France et 63 000 en régions. 3F est engagé dans une politique de développement durable avec
des constructions neuves labellisées au minimum BBC ou RT 2012 et certifiées Habitat & Environnement profil A. Il
participe également à la politique de rénovation urbaine avec 58 opérations dans toute la France.
À propos d’Immobilière 3F : Entreprise sociale pour l’habitat, Immobilière 3F gère un patrimoine de 116 000 logements,
foyers et commerces. Principalement implantée en Ile-de-France, la société se développe également dans le Grand
Ouest. En 2012, elle a livré 2 500 nouveaux logements et lancé la construction de 3 000 autres.
Contacts :
Relations presse 3F :
Marc Nilot - 06 12 06 34 05
Direction de la communication 3F :
Carole Thomas - 01 40 77 34 78
E-mail : [email protected]
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