Le marché immobilier chinois est-il en situation de bulle

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Juillet-Août 2016
Achevé de rédiger le 23 juin 2016
3 Le marché immobilier chinois
est-il en situation de bulle ?
mo ji, Stratégie et Recherche Économique
Les perspectives du marché immobilier chinois pour 2016 et 2017 sont de
plus en plus floues pour les investisseurs internationaux. En effet, on constate
d’une part un déstockage des biens disponibles, d’abord dans les villes
de 1ère catégorie puis dans les catégories 2/3/4 (pas de bulle ?), et d’autre
part une augmentation des prix des terrains en particulier dans les villes de
catégorie 1 et 2, qui pourrait se répercuter sur les villes des catégories 3 et 4
(grossissement de la bulle ?). En tant qu’investisseurs, comment devons-nous
interpréter ces chiffres ?
Pourquoi donner autant d’importance au marché immobilier
chinois ?
L’économie chinoise repose sur un seul et même pilier, le secteur immobilier.
Compte tenu de ses liens avec plus de 200 secteurs, tant en amont qu’en aval,
le secteur immobilier joue un rôle majeur dans l’orientation de la croissance
de l’économie chinoise. La logique est donc simple : en cas d’atterrissage
forcé de l’immobilier chinois, l’économie du pays s’effondrera et entraînera
dans son sillage l’économie mondiale. L’état du secteur immobilier chinois
détermine donc clairement les perspectives de l’économie du pays et a donc
un impact important sur l’économie mondiale.
L’essentiel
L’état du secteur immobilier chinois
détermine les perspectives de
l’économie du pays et de l’économie
mondiale.
C o m pte te nu d u d é sto c k ag e m a s s i f
d e b i e ns o bse r vé au c ou r s d e l’a n n é e
é c ou l é e, l a bu ll e c o m m e nc e v ra im e nt
à se d é g o nf l e r. Tou tefo is, l e s p r i x d e s
te r ra ins so nt e n fo r te h au s se d a ns
c e r ta in e s v ill e s et ré gio ns, et c’e st
b i e n c e fac te u r q u i p ou r ra i t être à
l’o r igin e d’u n e bu ll e im mo b ili è re.
Contrairement aux actions, aux obligations, aux contrats à terme sur matières
premières et aux devises, l’incidence du marché immobilier sur l’économie
est très nette.
Quels sont les principaux débats ?
1.Existence d’une bulle ? Les arguments des tenants de cette thèse
sont les suivants : (1) l’accessibilité est faible, (2) les rendements locatifs
sont bas, (3) les volumes construits au cours des dernières années sont
considérables, avec déjà de nombreux logements vides, etc.
Le marché immobilier
chinois est-il dans une
situation de bulle ?
2.I nexistence d’une bulle ? Les arguments des tenants de cette thèse
sont les suivants : (1) officiellement, les revenus augmentent plus vite que
les prix des logements (ces derniers sont probablement sous-estimés et
les revenus ont augmenté fortement surtout chez les plus riches, d’où le
problème des inégalités) ; (2) pas de levier financier ; le ratio crédit/valeur
des biens (LTV) est faible, la dette des ménages est limitée et les prêts des
banques au secteur immobilier sont aussi limités (il s’agit de prêts directs).
3.U ne bulle structurelle ? Les arguments avancés pourraient être les
suivants : (1) l’essentiel du patrimoine des ménages est détenu sous la
forme de dépôts, qui génèrent de faibles rendements (plus faibles que
la hausse des prix immobiliers), ce qui incite la population à acquérir des
biens ; (2) pas d’impôts fonciers ; (3) les autorités locales tirent les prix des
terrains à la hausse ; (4) de très nombreux logements déjà construits ; (5) la
construction en % du PIB et par personne augmente constamment.
4.L’offre immobilière. La notion d’« offre » est assez difficile à quantifier,
en particulier dans le cadre du système de pré-vente grâce auquel les
promoteurs peuvent accélérer la construction pour satisfaire aux critères
de pré-vente ou, au contraire, ralentir le processus et ainsi réduire l’«  offre  ».
Le gouvernement peut lui aussi réduire l’offre en arrêtant d’émettre des
autorisations de pré-vente. L’offre est donc assez dynamique.
Une bulle structurelle ?
5.L a demande immobilière. De même, le marché utilise normalement les
volumes de transaction pour quantifier la demande, qui est aussi, selon
nous, plutôt dynamique. Plus fondamentalement, la demande réelle reflétée
par l’urbanisation, les mariages, les rénovations des biens immobiliers,  etc.
se traduit par un meilleur équilibre entre l’offre et la demande. Même si,
dans la réalité, cela est naturellement difficile à quantifier.
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6.É quilibre du marché immobilier. L’équilibre entre l’offre et la demande
du marché de l’immobilier résidentiel dépend du nombre de « vacances
excédentaires » (nombre de logements vacants au-dessus du niveau
observé en temps normal). Y compris lors de périodes normales,
lorsque l’offre et la demande sont plus ou moins équilibrées, il existe des
logements vacants en raison de la rotation des maisons secondaires
et des déménagements . Les vacances excédentaires sont un bon
indicateur de l’offre surabondante de logements. Toutefois, elles sont
également difficiles à calculer de manière précise.
Les six points évoqués ci-dessus ne datent pas d’aujourd’hui mais compte
tenu de l’insuffisance des données, il est compliqué de se forger un avis. Il
faut donc que nous modifiions nos angles d’analyse.
Les prix de l’immobilier
à Shenzhen ont augmenté
de 167 % en 18 mois !
Concernant les échéances à long terme, nous avions clairement montré dans
notre numéro d’octobre 2015 du Cross Asset que les nouvelles naissances
sont étroitement corrélées avec la nouvelle demande en logements des
années après.
D’après l’expérience du Japon, la baisse de 41 % du nombre de naissances
entre  1948 et  1961 s’est traduite par un recul de 29  % des mises en chantier
entre 1973 et 1983 ; de même, la baisse de 40 % du nombre de naissances
entre 1973 et 1989 a fait reculer de 46 % les nouvelles mises en chantier
entre 1994 et 2012. En Chine, le nombre de naissances a diminué de 38 %
entre 1987 et 2003 : par conséquent les nouvelles mises en chantier sont
probablement appelées à baisser considérablement. Le secteur immobilier
étant le pilier de l’économie chinoise, la croissance du PIB réel va ralentir.
Quels sont les faits ?
Dans cet article, nous allons nous concentrer sur l’immobilier résidentiel
et son évolution à court terme (2016 et 2017) pour tirer des conclusions en
matière d’investissement.
1. Prix
• •Dans les villes de catégorie 1 (Beijing, Shanghai, Shenzhen et
Guangzhou), les prix de l’immobilier ont fortement augmenté en 2015
et jusqu’en juin 2016. La hausse moyenne a été de 167 % à Shenzhen
(cette envolée, que personne n’attendait, est essentiellement due
aux restrictions annuelles de l’offre) et de 49 % à Beijing, tandis qu’à
Shanghai et Guangzhou ils sont restés plus ou moins inchangés.
• •Concernant les villes de catégorie 2 (villes de province) comme Chengdu,
la capitale de la province de Sichuan, les prix ont augmenté d’environ
45 % en 18 mois ; en revanche, Haikou, la capitale de la province de
Hainan, a enregistré une baisse continue des prix de 23 %.
• •Dans les villes de catégorie 3, comme Dongguan dans la province du
Guangdong, les prix ont grimpé de près de 39 % sur la même période ;
les prix dans la ville de Wenzhou se sont stabilisés après une vive
correction, ce qui constitue un signal positif pour les régions de l’Est
de la Chine.
Le stock de biens
disponibles à Shanghai
n’est que 5,5 mois !
• •La Chine compte plus de 600 villes et même dans celles de la catégorie
5, la population est d’au moins 1 million de personnes. Les variations
des prix entre les catégories de ville et au sein-même de ces catégories
sont assez importantes, et elles dépendent de nombreux facteurs (la
multitude d’agglomérations, leur localisation, la rareté des biens, les
restrictions sur l’offre, l’existence ou non de politiques de restrictions
des achats, les prix des terrains, etc.
• •L’envolée des prix immobiliers dans les villes de Beijing, Shenzhen,
Chengdu et de Dongguan ne cadre pas du tout avec l’objectif du
gouvernement (qui vise plutôt la stabilité). Des mesures de durcissement
ont été mises en place après le bond des prix en mars/avril.
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Prix, par mètre carré en RMB
4 janvier-15
19-juin-16
Variation en %
Catégorie 1
Beijing
21,498
31,951
49 %
Shanghai
22,881
22,346
-2 %
Shenzhen
25,539
68,149
167 %
Guangzhou
15,003
16,263
8 %
Hangzhou
22,188
24,187
9 %
Chengdu
7,130
10,373
45 %
Haikou
11,876
9,114
-23 %
Wenzhou
14,376
14,629
2 %
Dongguan
10,176
14,126
39 %
Catégorie 2
Catégorie 3
Les prix des terrains ont
augmenté de plus de 57 %
entre janvier et mai 2016
dans 300 villes chinoises !
Source : Soufun, Wind, CEIC, Recherche Amundi
2. Volume
••Le stock de biens restants, exprimés en mois, est un bon indicateur de
l’existence d’une bulle (en règle générale, s’il dépasse 20 mois) et de son
ampleur (s’il dépasse 30 ou 40 mois).
••À Beijing, dans la catégorie 1, le stock à liquider est passé de 32,4 mois
(en mars 2015, pic) à 7,8 mois (déc. 2015, creux), soit une diminution très
marquée de 24,6 mois de stocks en seulement 9 mois. Entre mars 2015
et mars 2016, les stocks disponibles ont diminué de 17 et 17,9 mois à
Shanghai/Shenzhen, ce qui constitue également une tendance baissière
prononcée.
••Même évolution à Ningbo/Xiamen dans l’est de la Chine (catégorie 3), les
stocks disponibles ont diminué de 39,3/33,2 mois en un an.
••Il nous faut également étudier le statut actuel des stocks restants en mois.
À la mi-juin 2016, l’offre (en termes de stocks disponibles) est très faible à
Shanghai (5,5 mois), Hangzhou (2,4 mois) et Nanjing (2,2 mois).
••Cet écoulement des stocks pourrait doper les flux de trésorerie des
promoteurs, qui pourraient ainsi investir dans de nouveaux projets
immobiliers.
Stocks restants en nb. de mois, janv. 2015 — juin 2016
Pic
Mois
Creux
Mois
juin-16
32.4
mar-15
7.8
déc-15
13.5
Shanghai
20.2
mar-15
3.2
mar-16
5.5
Shenzhen
22.9
mar-15
5.0
mar-16
14.2
Guangzhou
28.4
mar-15
6.6
mai-16
7.7
15.6
mar-15
2.1
avr-16
2.4
Nanjing
22.4
mar-15
1.9
juin-16
2.2
Catégorie 1 Beijing
Catégorie 2 Hangzhou
Fuzhou
29.9
juin-15
6.7
avr-16
10.3
Catégorie 3 Ningbo
46.1
mar-15
6.8
avr-16
8.8
Xiamen
37.5
mar-15
4.3
mai-16
9.2
La politique immobilière
doit rester globalement
accommodante !
Source : Soufun, Wind, CEIC, Recherche Amundi
3. Investissements en capital fixe
• •Cet écoulement massif des stocks de biens immobiliers a donc donné
un coup de fouet aux cash-flows des promoteurs immobiliers et, par
conséquent, à leurs nouveaux projets d’investissement. Avec la forte
augmentation des stocks, jusqu’à leur pic au mois de mars 2016, les
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15%
10%
5%
0%
02-16
03-16
04-16
04-16
01-16
02-16
03-16
11-15
12-15
09-15
10-15
10%
5%
Chinese Housing Mortgage Loan
0%
25%
01-16
11-15
12-15
09-15
10-15
15%
08-15
20%
-10%
06-15
07-15
-5%
Source: Soufun, Wind, CEIC, Amundi Research
25%
4Q15
3Q15
2Q15
1Q15
Chinese
Mortgage
Loan
ChineseHousing
Housing
Mortgage
Loan
4Q14
5%
2
1Q16
10%
3Q14
••Qu’illustre concrètement ce phénomène ? Dans certaines villes où
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
n°2
la demande en logements est solide mais l’offre limitée, l’une des
conséquences inévitables est la réapparition des « seigneurs terriens ».
Ces acteurs vont à coup sûr amplifier la croissance des prix de l’immobilier
résidentiel.
08-15
Source: Soufun, Wind, CEIC, Amundi Research
04-15
05-15
••Les « seigneurs terriens » ont fait leur retour grâce au déstockage massif
et à la reprise dynamique des investissements immobiliers. Sur les
5 premiers mois de l’année, la valeur des ventes de terrains à Hangzhou a
augmenté de plus de 286 % par rapport à l’année dernière ; à Suzhou, la
croissance est même de 1 533 % par rapport aux cinq premiers mois de
2015. La croissance moyenne des prix des 300 plus grandes villes a été de
68 % sur la même période, témoignant d’une augmentation généralisée et
importante des prix des terrains. Dans les principales villes de catégorie 2,
les ventes de terrains ont augmenté de 163 %.
06-15
07-15
15%
04-15
05-15
Residential Property Investment, yoy %
-10%
••En pourcentage du PIB, les crédits immobiliers sont en forte hausse et leur
accélération est intervenue entre le 1er trimestre 2015 (19 % du PIB) et le 1er
trimestre 2016 (23 %
duArial
PIB).8 Bold (1 or 2 lines maxi)
Title
n°2
5. Ventes foncières
English version
-5%
02-15
03-15
n°1
Performances contre portage
••Les crédits immobiliers affichent une croissance régulière en variation
trimestrielle de 6 % à 7 %, avec une accélération au 1er trimestre 2016
(7,2 %). Cette tendance s’explique essentiellement par la baisse des taux
des crédits, qui sont aujourd’hui de seulement 4,17 % contre plus de 5,5 %
précédemment.
Residential
Investment,
yoyyoy %
%
ResidentialProperty
Property
Investment,
02-15
03-15
••Le marché s’inquiète surtout de la viabilité des investissements immobiliers
au 2nd second semestre 2016 et en 2017. Dans les régions et les villes avec
un stock déficitaire, la croissance des investissements immobiliers va selon
nous se maintenir entre 5 et 9 % au moins jusqu’à la fin 2016. À l’échelle
de la Chine, il est fort probable que la croissance des investissements
immobiliers s’établisse aux alentours de 5 %, ce que le marché n’anticipe
pas depuis la fin 2015. French version
Graph n°
1
1Q14
investissements immobiliers ont été relativement atones et ont même
Performances contre portage
n°1 Le
affiché une croissance
négative de septembre 2015 à janvier 2016.
rebond des investissements a eu lieu entre février (2 %), mars (8 %), avril
(11 %) et mai (8 %), l’écoulement massif des stocks s’étant quasiment
interrompu au mois de mars.
4. Prêts immobiliers
English version
Graph n°
2Q14
French version
Housing mortgage as % of GDP
Housing mortgage loan growth, % qoq
20%
Ventes de terrains résidentiels en Chine
17 %
-54 %
152 %
42 %
Hangzhou
286 %
72 %
124 %
50 %
Nanjing
576 %
168 %
152 %
71 %
Suzhou
1533 %
106 %
693 %
64 %
68 %
7 %
57 %
35 %
-18 %
-44 %
48 %
15 %
163 %
7 %
145 %
23 %
300 villes
Villes de catégorie 1
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
Principales villes de catégorie 2
n°3
1Q16
Shanghai
5%
4Q15
-9 %
3Q15
56 %
2Q15
-65 %
1Q15
-45 %
10%
4Q14
Pékin
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
3Q14
Prix
des
terrains
2Q14
Volume
foncier
(GFA)
Sur les 5 premiers mois
de 2016, en GA
15%
1Q14
Ventes
foncières
% du prix
n°3par
vendu
rapport
au prix de
lancement
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
Housing mortgage as % of GDP
Housing mortgage loan growth, % qoq
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
Source : Soufun, Wind, CEIC, Recherche Amundi
Document à l’usage exclusif des clients professionnels, prestataires de services d’investissement et autres professionnels du secteur financier
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
n°4
Title Arial 8 Bold (1 or 2 lines maxi)
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••Les gouvernements locaux restent très dépendants des revenus fonciers en
raison des longs arriérés d’impôts fonciers.
••La bulle de l’immobilier chinois est due à la hausse ininterrompue des
prix des terrains ; et c’est précisément lorsque ces prix sont nettement
supérieurs au taux de rendement potentiel que la bulle éclate. Il est
donc essentiel de surveiller de près l’évolution des prix des terrains
pour évaluer les risques potentiels du marché immobilier chinois.
••Shanghai est l’une des villes symboliques où l’offre foncière diminue mais
où les prix sont en forte hausse. Le prix de vente final est même plus élevé
de 42 % par rapport au prix de lancement sur les 5 premiers mois de 2016.
Ce type de tendance est naturellement intenable !
Quelle est l’orientation probable de la politique immobilière ?
Selon nous, l’immobilier conserve son rôle de pilier de l’économie chinoise.
Ainsi, pour atteindre l’objectif de croissance du PIB (entre 6,5 % et 7 % en
2016 et 6,5 % par an d’ici 2020), la politique immobilière devra adopter un biais
accommodant.
Le gouvernement chinois s’efforce toutefois de trouver un juste milieu entre
la stabilité des prix de l’immobilier et des terrains et un niveau de stocks
relativement bas. Ainsi, dès que les prix de l’immobilier et des terrains
augmenteront, les autorités devront durcir leur politique pour en atténuer
l’impact. Le gouvernement surveille tout particulièrement les stocks ; si ces
derniers augmentent, des mesures d’assouplissement seront très certainement
annoncées dans la foulée. Entre le début du mois de mai et la mi-juin, les
mesures d’assouplissement sont plus nombreuses que les mesures de
durcissement alors que les stocks sont en moyenne déjà assez faibles.
Conclusion
L’état du secteur immobilier chinois détermine donc clairement les perspectives
de l’économie du pays. Compte tenu du déstockage massif de biens observé
au cours de l’année écoulée, la bulle commence vraiment à se dégonfler.
Toutefois, les prix des terrains sont en forte hausse dans certaines villes
et régions, et c’est bien ce facteur qui pourrait être à l’origine d’une bulle
immobilière. C’est lorsque la croissance des prix des terrains dépasse le taux
de rendement potentiel que la bulle doit éclater.
L’immobilier conserve
son rôle de pilier de
l’économie chinoise
Le gouvernement chinois
s’efforce de trouver
un juste milieu entre
la stabilité des prix de
l’immobilier et des terrains
et un niveau de stocks
relativement bas
Mesures d’assouplissement dans le secteur immobilier
6 mai 2016
Réduction de la durée d’approbation des prêts du HPF (Housing Provident Fund) de 15 à 10 jours : Le gouvernement publie
un avis pour améliorer la fourniture de prêts personnels du HPF, en cherchant à simplifier les procédures de demande
de prêts au HPF et à optimiser les procédures administratives. Selon cet avis, les nouveaux documents exigés incluront
les cartes d’identité et les justificatifs de domiciliation. S’agissant des maisons secondaires, un emprunteur potentiel,
son épouse/son mari et le vendeur peuvent soumettre les documents exigés à des succursales capables de fournir une
réponse initiale aux demandeurs. Pour les autres types de logements, le demandeur peut aussi soumettre son offre via des
agences. Par conséquent, la procédure de demande d’approbation devrait passer de 15 à 10 jours.
9 mai 2016
Le Ministère chinois du Logement et du Développement Urbain et Rural (MoHURD) va soutenir le marché de la location avec
6 mesures : M. Lu Kehua, Vice-ministre du MoHURD, a déclaré lors d’une réunion que le marché de la location était encore
en phase de développement et qu’il manquait de standardisation ainsi que de règles et de réglementations. Le ministère
soutiendra le marché de la location avec 6 mesures clés : i) soutenir les acteurs assurant l’offre de biens immobiliers ; ii)
encourager la location ; iii) améliorer le système de la location publique ; iv) accompagner la construction de biens destinés
à la location ; v) accroître le degré de soutien des politiques ; et vi) renforcer le suivi du marché de la location.
10 mai 2016
Les citoyens de Nanjing sont encouragés à solliciter le HPF pour le paiement des loyers : La direction du HPF à Nanjing a
émis un avis selon lequel la période de demande pour le retrait du HPF en matière de paiement des loyers sera allongée.
Les demandes sont possibles de juin à décembre chaque année. Précédemment ces demandes n’étaient possibles qu’en
juin et en décembre. Le quota mensuel pour le paiement des loyers est 900/1 800 RMB pour les personnes seules/les
couples.
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Juillet-Août 2016
10 mai 2016
Barrière à l’entrée pour les agriculteurs de Henan en matière de crédit immobilier : Le MOHURD de la province de Henan, le
ministère des Finances de la province et la Agricultural Bank (601288.SS ; 1288.HK) ont annoncé dans un communiqué conjoint
un nouveau plan d’aide aux agriculteurs dans leur demande de crédits immobiliers pour l’achat de logements résidentiels.
Voici certaines des dispositions : un scoring de référence plus faible imposé pour les demandes de crédits immobiliers ;
simplification de la procédure de déclaration de revenus ; flexibilité pour choisir des remboursements trimestriels, semestriels
ou annuels ; aucune pénalité pour les remboursements anticipés ; acceptation des garanties données par des agences de
garantie financière contrôlées par l’État en vue d’améliorer la qualité du crédit.
13 mai 2016
Pékin va proposer des logements publics à loyer modéré aux nouveaux employés : Le MOHURD de Beijing a émis un avis
mentionnant que 490 logements publics à loyer modéré avaient été alloués à trois projets réservés aux nouveaux employés
âgés entre 18 et 35 ans. Les demandeurs doivent être « employés » et ne pas posséder de biens immobiliers dans la ville. Les
citoyens non-locaux peuvent aussi en bénéficier s’ils satisfont aux critères d’acquisition de logements à Beijing.
16 mai 2016
La région de Zibo a lancé un projet pilote sur les loyers subventionnés des logements publics sous-loués : Selon certains
médias, depuis la fin de l’année 2015, un nouveau mode de subventions applicable aux logements publics a été lancé pour
atténuer les difficultés rencontrées dans la construction de logements à loyer modéré. À Zibo, dans la Province du Shandong,
le gouvernement local loue des logements de GFA dont la superficie maximale est de 100 m2 et « sous-loue » les logements à
des citoyens « éligibles » à des loyers réduits ; la différence de loyer sera prise en charge par le gouvernement local. Selon les
représentants des autorités compétentes, ce projet pilote pourrait améliorer le taux d’utilisation des logements vides dans la
ville et réduire les contraintes de temps et de financement pour la construction de logements à loyer modéré.
19 mai 2016
Le Comité de gestion du HPF de Chengdu annonce qu’à partir du 6 juin, l’échéance des prêts du HPF aux particuliers passera de
20 ans à 30 ans. Pour les familles de deux personnes ou plus, le montant forfaitaire maximal pouvant être emprunté est de 700
000 RMB. De plus, le ratio prêt maximal/contribution du HPF passera à 30 fois, et tout citoyen dont la contribution individuelle
est inférieure à 10 000 RMB ne sera pas soumis à ce ratio et pourra emprunter jusqu’à 300 000 RMB auprès du HPF.
20 mai 2016
Premier lot de logements en copropriété à Nanjing : Le Nanjing Price Bureau publie un avis sur le prix des logements disponibles
provenant du parc de logements à loyer modéré. Les logements des 4 projets immobiliers à loyer modéré seront convertis et
utilisés dans le cadre des tout premiers logements en copropriété de la ville, et seront vendus à un prix moyen d’environ 9 952
RMB par m2, contre environ 19 000 RMB par m2 pour les logements résidentiels de base. Les acheteurs éligibles pourront
choisir des logements à partir du 1er juillet 2016.
24 mai 2016
La banque centrale chinoise (PBOC) autorise l’injection de 30 000 milliards RMB sur le marché obligataire : la PBOC a publié un
document le 20 mai selon lequel les investisseurs institutionnels éligibles (comme le HPF, les fonds de pension, les fonds de
bienfaisance et autres produits de gestion de fortune) pourront intervenir sur le marché interbancaire. La PBOC appliquera les
critères et les procédures standards pour émettre l’avis relatif à l’approbation des demandes des investisseurs éligibles. Cet
avis sera valide pendant trois mois. Selon les professionnels du secteur, cette disposition de la PBOC optimise la procédure
de demande et accroît l’engagement des intervenants sur le marché obligataire. Selon les médias, les fonds mobilisés sont
d’environ 30 000 milliards RMB.
2 juin 2016
La province de Hunan cherche à réduire l’offre de terrains dans les villes présentant un stock élevé : les autorités de la province
de Hunan ont fait savoir qu’elles souhaitaient améliorer l’usage des ressources foncières. Les villes présentant un stock élevé
seront tenues de réduire l’ampleur de leurs plans d’utilisation des terres et l’offre foncière. En outre, le gouvernement pourrait
suspendre l’offre foncière dans les villes dont le stock couvre 3 années. Le gouvernement encourage néanmoins la location à
long terme, la location d’un site avant son achat futur et d’autres pratiques flexibles en matière d’offre de terrains susceptibles
de réduire les coûts fonciers des entreprises. (Hexun)
3 juin 2016
Le Conseil d’État publie de nouvelles politiques sur le marché de la location : le 3 juin, le Conseil d’État publie un avis et se
prononce en faveur d’une accélération du développement du marché de la location résidentielle. Voici les mesures : autoriser
les conversions de biens commerciaux en biens résidentiels ; la TVA applicable aux revenus locatifs des particuliers sera de
1,5 % ; la TVA ne sera pas appliquée pour les particuliers dont le revenu locatif est inférieur à 30 000 RMB par mois jusqu’à la fin
2017 ; application d’une TVA de 6 % aux agences immobilières offrant des services de courtage dans l’immobilier résidentiel ;
la TVA applicable au revenu locatif des biens acquis avant le plan pilote de la TVA sera de 5 %.
10 juin 2016
La ville de Dalian annonce un assouplissement de ses politiques sur le déstockage : le 8 juin, les autorités de la ville de
Dalian ont publié un document détaillant les nouvelles politiques relatives au développement du marché immobilier de la
ville. Les principales politiques ayant vocation à réduire les stocks dans la ville sont les suivantes : i) achever les travaux de
réaménagement des quartiers délabrés d’ici 2 à 3 ans ; ii) offrir aux « talents », aux leaders et autres personnes brillantes
une aide maximale de 3 millions RMB pour l’achat d’un logement ; iii) fournir une aide de 100 RMB par m2 pour les travaux
d’entretien dans des conditions prédéfinies ; iv) supprimer les restrictions aux achats de biens immobiliers imposées dans les 4
districts de la ville et dans la zone dédiée aux hautes technologies ; v) supprimer les restrictions portant sur le nombre maximal
de logements résidentiels de base que les étrangers sont autorisés à acheter.
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Juillet-Août 2016
15 juin 2016
Nouvelles mesures d’assouplissement dans la province de Shanxi pour régler les problèmes de stocks : le gouvernement
de la province de Shanxi a publié un document le 13 juin détaillant 11 mesures censées contribuer au déstockage dans le
secteur immobilier. En voici les principales mesures : abaisser à 20 % les arrhes à verser pour les prêts des primo-accédants
de logements résidentiels de base ; réduire à 30 % le ratio appliqué aux achats de biens avec rénovation ; réduire entre 1 et
2 % les taxes notariales pour les transactions immobilières ; assouplir les conditions des travailleurs des zones rurales pour
transférer leur hukou (le hukou indique le lieu de résidence officiel d’une personne, classée rurale ou urbaine) vers leur lieu
de travail actuel ; modifier les biens de base invendus et les mettre à disposition pour le e-commerce et les incubateurs de
sociétés technologiques.
Mesures de durcissement dans le secteur immobilier
5 mai 2016
L’offre de terrains sera contrôlée de manière très stricte pour le développement de la province Beijing-Tianjin Hebei : le
ministère du Territoire et des Ressources (MLR) et la National Development and Reform Commission (NDRC) ont publié un
plan d’aménagement du territoire pour le développement de la province Beijing-Tianjin-Hebei sur la période 2015-2020.
Pour les régions devant réduire l’offre de terres, aucun nouveau logement ne pourra être construit et les terrains déjà en
construction seront aménagés dans une démarche écologique. Dans d’autres régions, la superficie des terres exploitables
— sur lesquelles des projets de construction (de grande envergure) seraient néfastes -, sera stabilisée. Pour les régions
nécessitant une augmentation de l’offre de terrains, la nouvelle offre foncière sera contrôlée en mettant l’accent sur les
infrastructures sociales.
5 mai 2016
Le MOHURD de Pékin et le gouvernement local du District de Tongzhou ont publié un avis conjoint concernant des mesures
de durcissement sur le marché immobilier : les acheteurs éligibles d’appartements pour un usage commercial/résidentiel
devront remplir au moins l’un des critères suivants : i) des familles ou des individus avec un hukou local mais ne possédant
aucun bien immobilier ; ii) des familles possédant un bien immobilier dans la ville ; iii) des familles non-locales ne possédant
pas de bien immobilier dans la ville, ayant contribué à l’assurance sociale et pouvant justifier du paiement de l’impôt pendant
5 années consécutives. L’avis mentionne également que les biens nouvellement construits à usage commercial ou de bureau
ne peuvent être vendus qu’à des entreprises ou des organisations, et des mesures identiques seront appliquées à la revente
de ces biens.
18 mai 2016
Le MLR de la municipalité de Suzhou annonce un plafonnement des prix des parcelles de terre qui seront vendues aux
enchères le 23 mai ou ultérieurement, et le ministère se réserve le droit d’annuler une vente foncière si le prix final dépasse
le plafond (mécanisme de coupe-circuit). Des sources proches du dossier ont fait savoir que la priorité du ministère était
désormais d’éviter que les prix atteignent de nouveau des niveaux excessifs et de réduire l’appétit des promoteurs pour de
nouveaux terrains situés dans la ville, avant de mettre en place de potentielles restrictions sur les achats. (Guandian)
27 mai 2016
Les autorités de Nanjing ont émis un avis prévoyant la mise en place de mesures de durcissement afin de contrôler les prix des
terrains et des biens immobiliers de la ville. Ces mesures sont les suivantes : i) fixer un plafond maximal sur la prime totale
à la surface dans le cadre des procédures d’enchères. Si les acheteurs font monter les prix au-delà de la limite, l’enchère
sera interrompue et le prix offert sera invalide. ii) Au-delà de 45 % au-dessus de la prime par rapport au prix demandé, les
promoteurs feront des offres pour des logements sociaux entrant dans le cadre du même projet. En outre, le coût des projets
fera l’objet d’un étroit suivi par le Pricing bureau. La part du prix des terres supérieure à une prime de 45 % au prix demandé
ne peut entrer dans les coûts de développement ; ainsi, ce facteur ne sera pas pris en compte dans la fixation des prix.
Source : Sina.com.cn, Bloomberg, Recherche Amundi
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Rédacteur en chef : Philippe Ithurbide
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« MIF », les prestataires de services d’investissements et professionnels du secteur financier, le cas échéant au sens de chaque réglementation locale et, dans la mesure
où l’offre en Suisse est concernée, les « investisseurs qualifiés » au sens des dispositions de la Loi fédérale sur les placements collectifs (LPCC), de l’Ordonnance sur
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document ne doit en aucun cas être remis dans l’Union Européenne à des investisseurs non « Professionnels » au sens de la MIF ou au sens de chaque réglementation
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