modèle de règlement sur les pavillons-jardins

A B O R D A B I L I T É E T C H O I X T O U J O U R S ( A •C • T )
PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS
D'APPROBATION
Un outil de réglementation flexible :
modèle de règlement sur les pavillons-jardins
Service de construction et d'urbanisme, ville de Cowansville
Cowansville (Québec)
Préparé pour :
la Fédération canadienne des municipalités
l'Association canadienne des constructeurs d'habitations
l'Association canadienne d'habitation et de rénovation urbaine
la Société canadienne d'hypothèques et de logement
Préparé par :
Julie Tasker-Brown
Experte-conseil en logement et en planification urbaine
Montréal (Québec)
Septembre 1997
Cette étude de cas a été financée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Cependant, les opinions
exprimées sont celles des auteurs et la Société n'assume aucune responsabilité à cet égard.
AVA N T-P R O P O S
Le projet décrit dans cette étude de cas est
financé dans le cadre du pr o g r a m m e
«Abordabilité et choix toujours (A•C•T)».
Le programme A•C•T est une initiative
collective, gérée par la Fédération canadienne
des municipalités, l’Association canadienne
des constructeurs d’habitations et
l’Association canadienne d’habitation et de
rénovation urbaine, en collaboration avec
l ’ o rganisme de financement, la Société
canadienne d’hypothèques et de logement.
L’A•C•T est administré par la Fédération
canadienne des municipalités.
Lancé en janvier 1990, le programme A•C•T
a pour but de promouvoir des changements
aux règlements de planification et de
c o n s t ruction et des modifications aux
p ro c é d u res d’approbation des projets de
construction résidentielle, en vue d’améliorer
l ’ a b o rdabillité, le choix et la qualité du
logement.
Dans le cadre d’A•C•T, des subventions sont
attribuées aux constructeur et promoteurs,
avec ou sans but lucratif, ainsi qu’aux
municipalités, urbanistes et architectes pour
e n t re p re n d re des initiatives novatrices de
réforme de la réglementation au sein des
municipalités partout au Canada. Trois types
de projets peuvent être subventionnés dans le
cadre d’A•C•T : projets de démonstration,
p rojets de simplification des pr o c e s s u s
d’approbation et études de cas (d’initiatives
en cours).
• Les projets de démonstration, qui portent
sur la construction de logements
novateurs, montrent de quelle manière
certaines modifications aux règlements de
planification et de construction peuvent
a m é l i o rer l’abordabilité, le choix et
la qualité.
Abordabilité et choix toujours
• Les projets de simplification du pro c e s s u s
d’approbation comprennent l’élaboration
d’une méthode ou d’une démarche qui
réduit le temps et l’effort nécessaires à
l’approbation des projets de logement.
• Les projets d’études de cas permettent de
décrire des initiatives en cours visant à
réformer la réglementation.
La modification et l’innovation requièrent la
participation de tous les intervenants dans le
secteur du logement. Le programme A•C•T
fournit aux groupes actifs au niveau local une
occasion unique de travailler ensemble à
déterminer les questions de l’heure en
matière de logement, à obtenir un concensus
pour les solutions potentielles et à mettre en
œ u v re ces solutions. Par conséquent, un
élément clé des projets subventionnés dans le
c a d re d’A•C•T est la participation et la
coopération des différents intervenants dans
le secteur du logement, à toutes les phases
des projets, depuis la conception jusqu’à la
réalisation.
Une étude de cas est produite pour chaque
projet subventionné dans le cadre d’A•C•T
afin de faire partager à d’autres collectivités
canadiennes l’information sur les initiatives et
les bénéfices de la réforme des processus de
réglementation. Chaque étude de cas traite de
l’initiative de réforme des processus de
réglementation, de ses buts et des leçons tirées
et, s’il y a lieu, des économies résultant des
changements apportés à certains règlements de
planification, de promotion immobilière et
de construction.
TABL E
D E S M AT I È R E S
APERÇU DU PROJET.....................................................................................................................................i
1.0
DESCRIPTION DU PROJET ............................................................................................................ 1
1.1
Accroître les choix de logements des aînés ....................................................................... 1
1.2
Méthodologie ......................................................................................................................... 2
1.2.1 Étape 1 : Examen des moyens de réglementer les pavillons-jardins.................. 2
1.2.2 Étape 2 : Classification des objectifs et critères touchant les pavillons-jardins 3
Figure 1. Un pavillon-jardin à Trois-Rivières ouest ................................................................ 3
1.2.3 Étapes 3 et 4 : Rédaction et perfectionnement du règlement .............................. 5
2.0
LE MODÈLE DE RÈGLEMENT SUR LES PAVILLONS-JARDINS ........................................... 6
2.1
Plans d’implantation et d’intégration architecturale........................................................ 6
2.2
Le modèle de règlement sur les pavillons-jardins ............................................................ 6
2.2.1 Dispositions déclaratoires et interprétatives.......................................................... 6
2.2.2 Zones visées, catégories de constructions et permis visés .................................. 7
2.2.3 Procédure à suivre pour les pavillons-jardins ....................................................... 7
Figure 2. Délais maximums inhérents au processus de demande visant un pavillon-jardin .. 8
2.2.4 Contenu d’une demande visant un pavillon-jardin ............................................. 8
2.2.5 Objectifs et critères d’évaluation pour les pavillons-jardins ............................... 9
3.0
INITIATIVES DE RÉFORME DES RÉGLEMENTS ET LEURS RÉPERCUSSIONS
SUR LE COÛT, LE CHOIX ET LA QUALITÉ DU LOGEMENT .............................................. 10
ANNEXE A :
LISTE DES PUBLICATIONS DE LA SCHL SUR LES
PAVILLONS-JARDINS .......................................................................................... 1 2
ANNEXE B :
FICHE D’INFORMATION SUR LE PROJET PILOTE DE PAVILLONSJARDINS EN ALBERTA ......................................................................................... 13
ANNEXE C :
OBJECTIFS ET CRITÈRES D’ÉVALUATION POUR LES PAVILLONSJARDINS ................................................................................................................... 15
Abordabilité et choix toujours
APERÇU DU PROJET
Beaucoup de municipalités canadiennes sont
à la re c h e rche de manières de fournir aux
aînés des logements appropriés et
a b o rdables. Une municipalité, la ville de
Cowansville, au Québec, s’intéresse de façon
p a r t i c u l i è re au pavillon-jardin en tant que
solution de rechange viable à la vie en
établissement pour les aînés autonomes ayant
besoin d’un peu d’aide et de soutien. Dans le
but d’encourager la production et la
c o n s t ruction de pavillons-jardins sur le
territoire de cette ville, le programme A•C•T
a accordé une subvention au service de
c o n s t ruction et d’urbanisme de la ville à
l’automne 1994 afin qu’il crée un modèle de
règlement régissant les pavillons-jardins (le
«modèle de règlement sur les pavillonsj a rdins»). La ville peut promulguer ce
règlement en vertu du pouvoir juridique que
les dispositions de la Loi sur l’aménagement et
l ’ u r b a n i s m e du Québec relatives aux plans
d’implantation et d’intégration architecturale
confèrent aux municipalités.
Le projet a été en partie motivé par le fait que
la ville considérait la réglementation
municipale existante sur l’aménagement trop
rigide, soit le règlement de zonage qui ne
permet pas d’assurer la qualité des
aménagements, notamment en ce qui a trait à
l’implantation et à l’intégration architecturale
des pavillons-jardins dans les quartiers
résidentiels établis. Ce projet A•C•T avait
pour but d’élaborer un outil de
réglementation flexible que les municipalités
pourraient utiliser pour gérer efficacement
l’installation de nouveaux pavillons-jardins et
la conversion de bâtiments accessoir e s
existants en pavillons-jardins. Le modèle de
règlement sur les pavillons-jardins qui a
résulté du projet donne aux demandeurs de
Abordabilité et choix toujours
permis de constr u i re et aux décideurs
municipaux des objectifs et critère s
d’évaluation ainsi qu’un pro c e s s u s
d’approbation conçu spécifiquement pour les
projets touchant les pavillons-jardins.
Beaucoup d’intervenants clés ont participé à
cette initiative A•C•T. Les urbanistes locaux
Marc Turcotte et Michel Beauchesne, qui sont
à l’origine du projet, ont abordé la ville de
Cowansville pour lui demander de servir de
municipalité pilote. La ville a accepté de
travailler en étroite collaboration avec les
urbanistes pour rédiger le règlement.
L’équipe du projet a aussi consulté des
représentants du ministère des A ff a i re s
municipales du Québec, de la Commission
municipale de Québec et d’autr e s
municipalités intéressées aux projets de
pavillons-jardins.
Le projet comprenait quatre étapes :
• L’examen et l’analyse des outils de
réglementation existants pour les
pavillons-jardins au Québec et ailleurs au
Canada
• La classification, selon les préoccupations
municipales, des objectifs et critèr e s
utilisés
dans
les
modèles
de
réglementation étudiés pendant la
première étape.
• La rédaction d’un projet de modèle de
règlement sur les pavillons-jar d i n s
comprenant des objectifs et critères qui
répondent aux besoins particuliers de la
ville de Cowansville.
• Le perfectionnement du modèle de
règlement sur les pavillons-jardins, après
consultation des parties intéressées.
i
Le 9 janvier 1996, le conseil municipal de la
ville de Cowansville a accepté le projet de
règlement sur les pavillons-jardins préparé
par Tu rcotte et Beauchesne. Bien que la
municipalité croie que le modèle de
règlement règle efficacement les questions
d’implantation et d’intégration architecturale,
elle n’a pas encore adopté le projet définitif
car il lui reste encore certaines questions à
régler relativement à la fourniture et à
l’enlèvement des pavillons-jardins ainsi qu’à
la réglementation de leur occupation.
ii
Les résultats de ce projet A•C•T intéresseront
les autres communautés canadiennes
désireuses d’encourager l’aménagement de ce
choix de logement novateur pour les aînés. Les
objectifs et critères liés à la conception
a rchitecturale et à l’implantation de cette
initiative A•C•T ont été conçus dans le but
précis de faciliter l’intégration des pavillonsjardins dans les zones résidentielles existantes
et de répondre aux besoins particuliers des
aînés. Par conséquent, les municipalités
trouveront les objectifs et critères contenus
dans le projet de règlement sur les pavillonsj a rdins particulièrement utiles pour
l’évaluation des projets d’aménagement de
cette forme de logement.
Abordabilité et choix toujours
1.0 DESCRIPTION DU PROJET
1.1
Accroître les choix de logements des
aînés
La ville de Cowansville, au Québec, comme
de nombreuses municipalités canadiennes,
doit relever le défi que présente le logement
d’une population vieillissante. Récemment, la
ville a examiné des façons d’accroître l’offre
de choix de logements appropriés et
abordables pour les aînés. Une solution de
rechange novatrice est le pavillon-jardin. La
ville est dotée de nombreux quartiers
résidentiels établis de longue date où l’on
trouve des bâtiments accessoires, comme des
garages et d’anciennes étables, qui, selon la
ville, pouvaient être transformés en
pavillons-jardins. Un pavillon-jardin est un
logement autonome temporaire et réutilisable
destiné aux aînés indépendants, qui est situé
dans la cour arrière d’une maison
individuelle appartenant à un parent proche,
le plus souvent un fils ou une fille.
La ville de Cowansville est le centre urbain le plus
important de la municipalité régionale de comté de
B rome-Missisquoi. La ville comprend une zone
urbanisée entièrement viabilisée, une zone semiurbaine desservie par un système d’approvisionnement
en eau et une zone rurale non viabilisée.
En 1991, Cowansville comptait environ 12 000
habitants, dont 13,7 % avaient 65 ans ou plus. Trentesept pour cent des membres de ce groupe d’âge étaient
des hommes et 63 %, des femmes. Selon les projections
démographiques, la proportion de la population âgée de
65 ans et plus sera encore plus grande d’ici l’an 2001.
Pendant que la ville examinait les meilleures
façons de gérer la transformation des
bâtiments existants en pavillons-jardins et
l’aménagement de nouveaux pavillonsjardins, elle s’est rendue compte que le cadre
Abordabilité et choix toujours
existant de réglementation était trop rigide
pour assurer la qualité des aménagements,
notamment en ce qui a trait à l’implantation
et à l’intégration architecturale des pavillonsj a rdins dans les quartiers résidentiels
existants.
À la suggestion de Marc Turcotte et Michel
Beauchesne, urbanistes-conseils locaux, le
service de construction et d’urbanisme de la
ville a demandé et obtenu, à l’automne de
1994, une subvention du programme A•C•T
pour créer un modèle de règlement régissant
les pavillons-jardins (le «modèle de règlement
sur les pavillons-jardins»). La ville pouvait
promulguer ce règlement en vertu du pouvoir
juridique conféré aux municipalités par la Loi
sur l’aménagement et l’urbanisme du Québec, et
notamment, par les articles 145.15 à 145.20.1
ayant trait aux plans d’implantation et
d’intégration architecturale.1 Cette initiative
avait pour but de mettre au point un outil de
réglementation flexible qui permettrait aux
municipalités désireuses d’encourager
l’installation de pavillons-jardins dans leur
territoire de mieux régir leur aménagement.2
1
Chapitre A-19.1.
2
La réglementation des pavillons-jardins a fait
l’objet de plusieurs projets A • C • T. L’annexe A
dresse une liste des projets A•C•T ayant trait aux
p a v i l l o n s - j a rdins ainsi que des publications
pertinentes
de la Société canadienne
d’hypothèques et de logement. Les personnes
intéressées peuvent obtenir des exemplaires de ces
documents en communiquant avec le Centre
canadien de documentation sur l’habitation, 700,
chemin de Montréal, Ottawa (Ontario) K1A 0P7,
tél. : (613) 748-2367, téléc. : (613) 749-2143, ATME :
(613) 748-2143.
1
Une équipe de projet comprenant des
urbanistes-conseils et des représentants de la
ville a été créée pour mener à bien cette
initiative A•C•T. Le ministère des Affaires
municipales du Québec, la Commission
municipale de Québec ainsi que d’autre s
municipalités actives dans l’élaboration de
règlements sur les pavillons-jardins ont été
consultés pendant le projet.
Très tôt, l’équipe du projet s’est rendu compte
qu’il n’était pas pratique de convertir les
bâtiments accessoires en pavillons-jard i n s ,
étant donné la nature temporaire de ces
logements et les difficultés que présentait
l’amélioration de ces bâtiments accessoires de
façon à ce qu’ils répondent aux normes du
Code national du bâtiment. On a alors
demandé aux urbanistes-conseils d’axer leurs
e fforts sur l’utilisation d’un plan
d’implantation et d’intégration architecturale
pour réglementer l’installation de nouveaux
pavillons-jardins dans les zones bâties.
• Le perfectionnement du modèle de
règlement.
Chaque étape du projet est documentée de
façon détaillée dans trois rapports préparés
par Tu rcotte et Beauchesne 3 et brièvement
décrits ci-dessous. Le chapitre 2.0 contient
une description détaillée du modèle de
règlement sur les pavillons-jardins.
1.2.1 Étape 1 : Examen des moyens de
réglementer les pavillons-jardins
Le projet ACT comprenait quatre étapes :
Turcotte et Beauchesne ont fait un examen
a p p rofondi des tentatives passées de
réglementation des pavillons-jardins au
Québec et dans d’autres pr o v i n c e s
canadiennes, comme le Nouveau-Brunswick,
l’Alberta, l’Ontario et la Colombie-Britannique.
Pendant cette phase de recherche, il y a eu un
examen de la documentation, des entrevues
avec des personnes-ressources et des visites de
p a v i l l o n s - j a rdins installés. En plus, les
urbanistes-conseils ont étudié divers exemples
de l’application de dispositions législatives
liées aux plans d’implantation et d’intégration
a rchitecturale au Québec ainsi que de lois
semblables en vigueur ailleurs au Canada.
• L’examen et l’analyse des outils existants
de réglementation des pavillons-jardins
au Québec et ailleurs au Canada.
3
1.2
Méthodologie
• La classification, selon les préoccupations
de la municipalité, des objectifs et critères
utilisés
dans
les
modèles
de
réglementation étudiés pendant la
première étape.
• La rédaction d’un projet de modèle de
règlement sur les pavillons-jar d i n s
comprenant des objectifs et critères qui
répondent aux besoins particuliers de la
ville de Cowansville.
2
Les trois rapports sont intitulés Règlement sur les
P.I.I.A. intégrant le concept des pavillons-jardins et la
conversion des bâtiments accessoire s et portent les
sous-titres suivants : Rapport d’étape «A» : Examen,
analyse, classification et structuration de l’information,
Rapport d’étape «B» : Développement d’un modèle de
règlement sur les P. I . I . A . et Rapport d’étape «C» :
Développement d’un modèle de règlement sur les
P. I . I . A . Pour emprunter un exemplaire de ces
documents, communiquez avec le CCDH (voir la
note en bas de page 2).
Abordabilité et choix toujours
Pour mettre en lumière les éléments
importants de leur examen, les urbanistesconseils ont préparé une série de fiches
d o c u m e n t a i res sur les pavillons-jardins et
p rojets de réglementation qu’ils avaient
examinés. Ces fiches contiennent de
l’information pertinente sur chaque pavillonjardin aménagé, y compris le promoteur, le
domaine d’intérêt, les méthodes de
réglementation utilisées, les critères de
conception et les impacts. La fiche
d o c u m e n t a i re sur le projet pilote de
pavillons-jardins en Alberta est incluse à titre
d’exemple à l’annexe B.
1.2.2 Étape 2 : Classification des objectifs et
critères touchant les pavillons-jardins
D’après les résultats de l’étape de la
recherche, les urbanistes-conseils ont classé
l’information recueillie sur les pavillonsjardins en cinq catégories :
• Le concept du pavillon-jardin
• Les critères d’admissibilité
• Les obstacles au concept
• Les critères d’implantation
• Le processus d’approbation.
Le concept du pavillon-jardin
Un pavillon-jardin, qui est destiné à loger un
ou deux aînés autonomes, est un bâtiment
temporaire réutilisable qui est installé dans la
cour arrière d’une maison individuelle
occupée par un parent proche, de façon
typique, un fils ou une fille. En général, les
p a v i l l o n s - j a rdins appartiennent à un
Figure 1. Un pavillon-jardin à Trois-Rivières ouest
Abordabilité et choix toujours
3
organisme sans but lucratif, à un organisme
fédéral ou provincial ou à une municipalité
et sont administrés par cette entité. Il peut
aussi être possible pour la famille hôte de
louer un pavillon-jardin d’un fournisseur du
secteur privé.
Les pavillons-jardins offrent aux aînés une
solution de rechange abordable et
p a r t i c u l i è rement intéressante à la vie en
appartement ou en établissement. Un
p a v i l l o n - j a rdin assure une autonomie aux
aînés tout en leur donnant la possibilité de
maintenir leurs liens avec leur famille et la
collectivité. En plus, la vente d’une maison
plus grande qui ne convient plus au profit
d’un pavillon-jardin peut constituer une
source de revenu des plus utile.
Les pavillons-jardins procurent aussi certains
avantages à la famille hôte. Dans de nombreux
cas, cet arrangement offre à la famille, en plus
des avantages sociaux mentionnés ci-dessus,
des avantages économiques sous forme de
services de jardinage, de garde d’enfants et de
surveillance de la propriété que lui assure
l’aîné.
Les municipalités bénéficient aussi des
pavillons-jardins puisqu’ils :
• augmentent la densité des zones
résidentielles, ce qui assure une utilisation
meilleure et plus efficiente des services
municipaux;
• s’intigrent aux quartiers déjà aménagés en
nuisant peu à leur cachet; et
• réduisent le besoin de logements
subventionnés.
4
Critères d’admissibilité
Un aspect des pavillons-jardins qui a suscité
la controverse est la question de savoir
comment s’assurer qu’ils sont habités par les
personnes visées, c’est-à-dire par des aînés
qui sont des parents proches des résidents du
terrain hôte. C’est pourquoi beaucoup de
municipalités examinées pendant l’étape de
la re c h e rche avaient préparé des critère s
d’admissibilité pour les pr o m o t e u r s
éventuels de pavillons-jardins. Entre autres :
• Le(s) propriétaire(s) du logement et du
terrain hôte doit(doivent) habiter dans
l’un des deux logements.
• Au moins un des occupants du logementhôte et au moins un occupant du
p a v i l l o n - j a rdin doivent être liés par le
sang, par alliance ou par adoption.
• Le pavillon-jardin ne doit pas être occupé
par plus de deux personnes.
Certaines études proposent des critèr e s
d’admissibilité liés aux besoins physiques,
émotifs et(ou) financiers d’un des occupants
du pavillon-jardin. Par exemple, un des
occupants doit avoir besoin d’aide
occasionnelle sur le plan émotionnel ou
physique; être admissible à un logement
subventionné; ou avoir un léger handicap
physique ou mental qui ne nécessite pas son
placement dans un établissement.
Obstacles
Les consultants se sont rendu compte que le
c a d re législatif actuel au Québec nuit
considérablement à l’aménagement de
pavillons-jardins ainsi qu’à la conversion de
bâtiments accessoires en logements. Ils
c roient qu’une façon efficace d’aborder la
Abordabilité et choix toujours
réglementation des pavillons-jardins doit
tenir compte des facteurs suivants, entre
autres :
• leur nature temporaire;
• la rigidité des règlements municipaux
existants en matière d’aménagement; et
• la nécessité de mettre en place des
règlements administratifs pour bien gérer
l’aménagement de ce type de logement.
Le principal but de ce projet A•C•T était
l’élaboration de critères d’aménagement
a p p ropriés et efficaces ainsi que d’un
processus d’approbation pour les pavillonsjardins. On les décrit de façon plus détaillée à
la section 2.0.
Turcotte et Beauchesne ont intégré dans la
version définitive du projet de règlement sur
les pavillons-jardins les idées et préoccupations
des personnes consultées. Cette version a été
acceptée par le conseil municipal de
Cowansville et adoptée sous forme d’ébauche
le 9 janvier 1996.
Bien que la municipalité croie que le modèle
de règlement règle efficacement les questions
liées à l’implantation et à l’intégration
architecturale, elle ne l’a pas adopté sous sa
forme définitive parce qu’il lui reste encore
certaines questions à régler relativement à la
fourniture et à l’enlèvement des pavillonsjardins ainsi qu’à la réglementation de leur
occupation.
1.2.3 Étapes 3 et 4 : Rédaction et
perfectionnement du règlement
La re c h e rche effectuée par les urbanistesconseils a constitué le fondement de
l’élaboration d’un modèle de règlement sur
les pavillons-jardins qui répond aux besoins
particuliers de la ville de Cowansville. En
d é c e m b re 1995, les urbanistes-conseils ont
terminé un premier projet du règlement et
l’ont remis à la ville. Ils ont aussi présenté
une liste de questions à la ville et à d’autres
professionnels de l’urbanisme, dans les buts
indiqués ci-dessous :
• s ’ a s s u rer que le règlement tiendrait
compte des lignes de conduite et
règlements municipaux actuels en matière
d’aménagement; et
• favoriser un débat sur les mérites des
objectifs et critères contenus dans le projet
de règlement.
Abordabilité et choix toujours
5
2.0 LE MODÈLE DE RÈGLEMENT SUR LES PAVILLONS-JARDINS
2.1
Plans d’implantation et d’intégration
architecturale
La réglementation de l’aménagement, sous
forme de normes prescriptives rigides qui
sont caractéristiques des règlements
d’urbanisme actuels, pourrait ne pas suffire
pour assurer la qualité des projets réalisés,
notamment en ce qui a trait à l’implantation
et à l’intégration de bâtiments secondaires
dans les zones résidentielles existantes. Pour
aider à remédier à cette situation, le
gouvernement du Québec a modifié en 1989
la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme pour y
intégrer des dispositions portant sur les plans
d’implantation et d’intégration architecturale.
Ces dispositions législatives donnent aux
municipalités individuelles plus de souplesse
pour réglementer l’aménagement en leur
permettant d’élaborer et de mettre en oeuvre
des règlements sur diverses questions
d’implantation et d’intégration architecturale.
est difficile de prescrire dans le cadre de la
réglementation existante. Le règlement donne
aux fonctionnaires responsables de la
délivrance des permis et aux élus
municipaux un outil d’aide à la décision plus
efficace pour évaluer les demandes touchant
des projets novateurs, comme les pavillonsjardins.
2.2
Le modèle de règlement sur les
pavillons-jardins4
Le projet de douze pages du modèle de
règlement sur les pavillons-jardins compte
sept chapitres :
• dispositions déclaratoires et interprétatives;
• zones visées, catégories de constructions
et permis visés;
• procédure à suivre pour présenter un plan
d’implantation
et
d’intégration
architecturale;
• contenu de la demande;
Pour quels projets convient-il d’utiliser l’approche
du règlement relatif au plan d’implantation?
•
Les projets dans les centres-villes ou les vieux
quartiers établis.
•
Les projets dans les nouveaux quartiers.
•
Les projets dans les régions écologiquement
sensibles.
•
Les projets sur certains types de terrains ou
certains projets de construction, comme les
p a v i l l o n s - j a rdins ou les grands ensembles
d’habitation.
En vertu d’un tel règlement, la délivrance du
permis de construire un projet est assujettie à
la préparation d’un plan d’implantation et
d’intégration architecturale. Cette approche
permet aux municipalités, entre autr e s ,
d’exiger qu’un projet réponde à des objectifs
et à des critères de qualité particuliers qu’il
6
• critères d’évaluation pour l’analyse d’un
plan d’implantation et d’intégration
architecturale;
• méthodes, sanctions et recours; et
• autres dispositions.
2.2.1 Dispositions
interprétatives
déclaratoires
et
Ce chapitre indique le but du modèle de
règlement sur les pavillons-jardins et donne
des définitions des termes utilisés, comme
«pavillon-jardin» et «terrain hôte».
4
Pour obtenir le modèle de règlement au complet,
consulter Turcotte et Beauchesne, Rapport d’étape
«C» : Développement d’un modèle de règlement sur les
P.I.I.A.
Abordabilité et choix toujours
de
Présentation à la municipalité d’une demande de
permis pour pavillon-jardin
Le règlement permet la construction ou la
rénovation d’un pavillon-jardin dans les zones
résidentielles viabilisées réservées aux maisons
individuelles. Un plan d’implantation et
d’intégration architecturale conforme au
règlement doit être préparé et approuvé avant
que la municipalité accepte de délivrer un
permis de constru i re ou un certificat
d’occupation. Un plan d’implantation et
d’intégration architecturale n’est pas requis
pour les réparations mineures liées à l’entretien
d’un pavillon-jardin si les réparations
n’entraînent aucune modification :
Le requérant présente alors au fonctionnaire
responsable de la délivrance des permis un
plan d’implantation ainsi que tous les
renseignements et documents prescrits par le
règlement et une demande afin d’obtenir les
permis ou certificats exigés par la municipalité.
2.2.2 Zones
visées,
catégories
constructions et permis visés
•
de la couleur du revêtement extérieur;
• des matériaux de revêtement ou de
couverture;
• de la configuration et des dimensions des
portes et fenêtres; et
• du volume et de la forme originale du
bâtiment.
2.2.3 Procédure à suivre pour les pavillonsjardins
Avis à la municipalité
Pour obtenir un permis de construire ou de
rénover visant un pavillon-jardin, le
requérant doit fournir un avis d’intention
écrit au service de construction et
d’urbanisme. Lorsque ce dernier reçoit un tel
avis d’intention, il doit informer le requérant,
dans les sept (7) jours qui suivent, des critères
d’évaluation et objectifs de la ville, ainsi que
de la pr o c é d u re à suivre pour le plan
d’implantation et d’intégration architecturale.
Abordabilité et choix toujours
Le fonctionnaire chargé de la délivrance des
permis examine le plan d’implantation et
d’intégration architecturale pour s’assurer que
toute l’information nécessaire a été fournie et
que le plan est conforme aux règlements de
zonage, de construction et d’aménagement
ainsi qu’aux exigences touchant les permis et
certificats nécessaires. Dans les sept (7) jours
qui suivent la réception du plan et après en
avoir vérifié le contenu, la municipalité
indique au requérant s’il est complet ou non. Si
le plan est incomplet, le fonctionnaire
indiquera au demandeur quels sont les
renseignements manquants.
Envoi de la demande au comité consultatif
d’urbanisme
Une fois qu’une demande est jugée complète,
une copie est envoyée dans les sept (7) jours
qui suivent au comité consultatif
d’urbanisme, composé de résidents de la
municipalité, afin qu’il l’étudie et fasse des
recommandations. À ce stade, le requérant a
l’occasion de présenter le projet au comité et
de négocier avec lui. Le comité examine aussi
le plan d’implantation pour en assurer la
conformité avec les objectifs et critèr e s
d’évaluation contenus dans le règlement.
7
En cas de désaccord, le recours au comité
consultatif d’urbanisme est une condition
obligatoire du processus prescrit par la Loi
sur l’aménagement et l’urbanisme.
Examen de la demande par le conseil municipal
Dans les trente (30) jours qui suivent la
réception d’une demande de permis visant
un pavillon-jardin, le comité consultatif
d’urbanisme l’envoie au conseil municipal,
accompagnée de l’information et des
documents suivants :
• les résultats de l’examen du plan
d’implantation, indiquant si la demande
répond ou non aux critères et objectifs
d’évaluation contenus dans le règlement;
• sa recommandation au conseil concernant
l’acceptation ou le rejet du plan; et
• les conditions qu’il propose d’imposer
pour l’approbation du permis visant un
pavillon-jardin.
En tenant compte des recommandations du
comité consultatif d’urbanisme, le conseil
municipal examine la demande. Dans les
trente (30) jours qui suivent la réception de la
demande, le conseil l’approuve ou la rejette
par voie de résolution.
Une copie de la résolution est envoyée au
requérant dans les dix (10) jours qui suivent
la décision du conseil.
Le délai maximum nécessaire à l’obtention
d’un permis visant un pavillon-jardin est de 91
jours. La figure 2 ci-dessous montre le délai
proposé pour chaque étape du processus de
demande et d’approbation. La tenue de
réunions
spéciales peut raccourc i r
considérablement le processus d’approbation.
2.2.4 Contenu d’une demande visant un
pavillon-jardin
Une demande de construction ou de
rénovation d’un pavillon-jardin doit contenir
deux types de renseignements et de
documents.
(1) Renseignements liés à la situation actuelle :
• l’emplacement des bâtiments existants sur
le terrain hôte et les terrains adjacents;
• une description des dimensions, des
matériaux de revêtement et de la forme
du toit de chacun de ces bâtiments;
• l’emplacement de l’aire de stationnement
et des espaces paysagers existants sur le
terrain hôte;
Figure 2. Délais maximums inhérents au processus de demande visant un pavillon-jardin
ÉTAPES DU PROCESSUS DE DEMANDE
NOMBRE PROPOSÉ DE JOURS POUR CHAQUE
ÉTAPE
Avis d’intention
7 jours
Examen par le personnel municipal
7 jours
Examen par le comité consultatif d’urbanisme
37 jours
Examen par le conseil municipal
30 jours
Transmission de l’avis de décision au requérant
10 jours
8
Abordabilité et choix toujours
• le pourcentage d’occupation actuel du
terrain hôte, ce qui comprend les
bâtiments, l’aire de stationnement et les
espaces de loisir; et
• des photographies des bâtiments
principaux sur le terrain hôte et les
terrains adjacents.
(2) Un plan, avec documentation à l’appui,
montrant et décrivant ce qui suit :
• l’emplacement du pavillon-jardin et son
rapport avec le bâtiment principal
(distance, hauteur du rez-de-chaussée);
• la description des dimensions, des
matériaux de revêtement et de la forme
du toit du pavillon-jardin;
• l’orientation et la localisation du pavillonjardin, de l’aire de stationnement et des
allées piétonnières;
• l’emplacement des infrastr u c t u re s
municipales et servitudes et l’indication
du tracé des raccordements aux services
(égouts, eau, électricité, câble, etc.) pour le
pavillon-jardin;
• un plan ou un dessin de l’élévation, en
couleur, du pavillon-jardin, indiquant les
matériaux de revêtement, la forme du toit
et l’emplacement et la forme des
ouvertures, le cas échéant;
• un modèle du pavillon-jardin;
• un tracé du déplacement du soleil audessus du terrain hôte et l’indication sur
le plan des zones d’ombre créées par les
bâtiments situés sur le terrain hôte et, le
cas échéant, les terrains adjacents;
• des croquis montrant l’intégration de
l’aménagement paysager du pavillonjardin dans celui du terrain hôte ainsi que
les détails et l’emplacement de l’éclairage
actuel et futur; et
Abordabilité et choix toujours
• tout autre plan ou détail exigé par le
comité consultatif d’urbanisme.
2.2.5 Objectifs et critères d’évaluation pour
les pavillons-jardins
Les plans d’implantation des pavillonsj a rdins doivent d’abord se conformer aux
utilisations des sols et aux densités prescrites
dans les plans municipaux existants ainsi
qu’aux règlements de zonage, de
c o n s t ruction et de lotissement et à toute
exigence provinciale pertinente. Les plans
d’implantation doivent ensuite respecter un
ensemble d’objectifs et de critèr e s
d’évaluation qui reflètent certaines
préoccupations en matière d’implantation,
comme :
• le maintien de la qualité esthétique du
quartier;
• la réduction au minimum des conflits
avec les voisins; et
• l’assurance que l’installation et
l’enlèvement du pavillon-jardin créeront
le moins de perturbations possibles sur le
terrain hôte.
Les objectifs et critères d’évaluation contenus
dans le modèle de règlement sur les
pavillons-jardins ont été regroupés en trois
catégories :
• l’implantation du pavillon-jardin;
• l’architecture du pavillon-jardin; et
• l’aménagement du terrain hôte.
Pour un ensemble complet des objectifs et
critères d’évaluation, consulter l’annexe C.
9
3.0 I NITIATIVES D E
RÉFORME DES RÈGLEMENTS
E T L E U R S R É P E R C U S S I O N S S U R L E C O Û T, L E C H O I X
ET LA QUALITÉ DU LOGEMENT
Par suite de cet effort de collaboration entre
la ville de Cowansville, les urbanistes locaux
et les organismes provinciaux, les urbanistes
et élus municipaux disposent maintenant
d’un outil important et utile pour
réglementer l’installation des pavillonsj a rdins dans les zones résidentielles
existantes. Le modèle de règlement sur les
p a v i l l o n s - j a rdins élaboré avec l’aide du
programme A•C•T offre aux municipalités
un outil de réglementation flexible qui peut
les aider à s’assurer que les pavillons-jardins
aménagés sont de grande qualité et
s’intègrent harmonieusement dans le milieu
bâti existant. En facilitant le processus de
demande et d’approbation de pavillonsjardins, le modèle de règlement peut aider à
a c c ro î t re la disponibilité de cette forme de
logement de rechange abordable.
10
Les autres municipalités canadiennes
d é s i reuses d’encourager l’installation de
p a v i l l o n s - j a rdins dans leurs collectivités
trouveront les objectifs et critères en matière
de
conception
architecturale
et
d’implantation qui ont été préparés pour
cette initiative A•C•T particulièrement utiles
pour l’évaluation des projets. Les objectifs et
critères ont été élaborés dans le but précis de
faciliter l’intégration des bâtiments
accessoires comme les pavillons-jardins dans
les zones résidentielles existantes et de
répondre aux besoins particuliers des aînés.
Abordabilité et choix toujours
ANNEXE
A NNEXE A : L ISTE DES PUBLICATIONS DE LA SCHL
SUR LES PAVILLONS-JARDINS
Publications sur les pavillons-jardins
Les personnes intéressées peuvent se
p ro c u rer l’ensemble de ces documents
présentés dans une r e l i u re sous le titre
Pavillons-jardins : Guide complet, ou les acheter
individuellement sous forme de brochures.
Études de cas du programme A•C•T
1. Règlement régissant les pavillons-jardins
2. Critères pour l’élaboration de règlements
sur les pavillons-jardins
3. P a v i l l o n s - j a rdins desservis par des
installations d’assainissement individuelles
1. Le concept du pavillon-jardin
2. Renseignements à l’intention des
occupants, des familles hôtes, des
propriétaires et des fournisseurs
3. Lignes directrices pour l’appr o b a t i o n
municipale
4. Dispositions des lois provinciales et
territoriales sur l’urbanisme
5. Exemples de documents de mise en
oeuvre
6. Exemples de pavillons-jardins existants
7. Sources d’information
8. Références
12
Abordabilité et choix toujours
ANNEXE B : FICHE D’INFORMATION SUR LE PROJET PILOTE DE
PAVILLONS-JARDINS EN ALBERTA
Abordabilité et choix toujours
13
14
Abordabilité et choix toujours
ANNEXE C : OBJECTIFS ET CRITÈRES D’ÉVALUATION
POUR LES PAVILLONS-JARDINS
(1) Implantation des pavillons-jardins
Objectif : Assurer la bonne intégration du
pavillon-jardin dans l’aménagement du
terrain hôte.
Critères :
1. Le pavillon-jardin peut être installé dans
la cour avant, la cour arrière ou dans une
des cours latérales du terrain hôte, à
condition que les marges exigées pour le
bâtiment principal soient respectées.
2. La hauteur du plancher du re z - d e chaussée du pavillon-jardin ne doit pas
excéder celle du bâtiment principal.
3. L’emplacement du pavillon-jardin doit
être choisi en tenant compte du volume
des bâtiments principaux adjacents, afin
d’éviter qu’aucun d’entre eux ne paraisse
écrasé par le volume de l’autre.
4. L’implantation du pavillon-jardin ne doit
pas modifier la topographie naturelle du
terrain hôte et doit respecter le taux
d’occupation du sol exigé dans le
règlement de zonage pertinent. La
superficie de plancher maximale permise
est de 47 mètres carrés.
5. Une distance d’au moins deux mètres doit
s é p a rer le pavillon-jardin du bâtiment
principal et de tout bâtiment accessoire
existant.
hôte et les terrains adjacents. S’il est
impossible d’éviter de placer le pavillonj a rdin à l’ombre de ces bâtiments, la
distance minimale séparant les deux
bâtiments principaux doit être égale à 2,5
fois la hauteur du bâtiment principal.
(2) Architecture du pavillon-jardin
Objectif : Rechercher l’harmonisation et la
qualité visuelle du pavillon-jardin avec le
bâtiment principal situé sur le terrain hôte.
Critères :
1. Les composantes du pavillon-jar d i n
(gabarit, forme du toit, orientation et
forme des ouvertures, matériaux de
revêtement, orientation, galerie, etc.)
doivent être conçues de façon à respecter
celles du bâtiment principal du terrain
hôte. Dans tous les cas, le pavillon-jardin
ne peut pas avoir plus d’un étage.
2. La couleur du revêtement du pavillonjardin doit être du même ton que celle du
bâtiment principal du terrain hôte.
(3) Aménagement du terrain hôte
Objectif : Minimiser l’impact visuel des
réseaux de distribution d’électricité et de
communication
Critère :
Objectif : Implanter le pavillon-jardin de façon à
maximiser son temps d’ensoleillement.
Critère :
1. L’implantation des lignes électriques et de
communication ne doit pas obstruer le
champ visuel du terrain hôte.
1. Le pavillon-jardin ne doit pas être situé
dans les zones d’ombres jetées par les
bâtiments principaux situés sur le terrain
Abordabilité et choix toujours
15
Objectif : Concevoir et aménager l’espace du
terrain hôte afin que l’intégration du pavillonjardin soit fonctionnelle, harmonieuse et
sécuritaire.
Critères :
1. L’aménagement paysager prévu pour le
pavillon-jardin doit être intégré à celui du
terrain hôte.
2. On doit accéder au pavillon-jardin au
moyen d’une allée ou d’un trottoir privé
adapté ou conçu de façon à pouvoir être
adapté aux besoins spéciaux des
occupants.
Objectif : S’assurer que le pavillon-jardin
bénéficie d’un éclairage adéquat.
Critère :
1. L’éclairage du pavillon-jardin et de l’allée
ou du trottoir d’accès doit créer un
sentiment de sécurité pour l’occupant du
pavillon-jardin, ne doit pas déborder hors
du terrain hôte et doit être essentiellement
orienté vers le sol.
3. La place de stationnement prévue pour le
pavillon-jardin doit être reliée à l’allée ou
au trottoir.
4. On privilégie l’utilisation de l’aire de
stationnement existante en la rallongeant
ou en l’élargissant. Lorsque l’aire de
stationnement est située à l’avant du
pavillon-jardin, une clôture ou une aire
aménagée doit être ajoutée afin de la
séparer de l’entrée du pavillon-jardin.
5. Une indication de la présence du
p a v i l l o n - j a rdin doit être située à un
endroit visible de la rue. Lorsque cela se
fait au moyen d’une enseigne, cette
dernière doit être éclairée par réflexion et
avoir une superficie maximale de 0,18
mètre carré.
Abordabilité et choix toujours
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