modèle de règlement sur les pavillons-jardins

AB O R D A B I L I T É E T C H O I X T O U J O U R S ( A•C•T )
PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS
D'APPROBATION
Un outil de réglementation flexible :
modèle de règlement sur les pavillons-jardins
Service de construction et d'urbanisme, ville de Cowansville
Cowansville (Québec)
Préparé pour :
la Fédération canadienne des municipalités
l'Association canadienne des constructeurs d'habitations
l'Association canadienne d'habitation et de rénovation urbaine
la Société canadienne d'hypothèques et de logement
Préparé par :
Julie Tasker-Brown
Experte-conseil en logement et en planification urbaine
Montréal (Québec)
Septembre 1997
Cette étude de cas a été financée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Cependant, les opinions
exprimées sont celles des auteurs et la Société n'assume aucune responsabilité à cet égard.

AVA N T-P R O P O S
Abordabilité et choix toujours
Le projet décrit dans cette étude de cas est
financé dans le cadre du pro g r a m m e
« A b o rdabilité et choix toujours (A•C•T)».
Le programme A•C•T est une initiative
collective, gérée par la Fédération canadienne
des municipalités, l’Association canadienne
des constructeurs d’habitations et
l’Association canadienne d’habitation et de
rénovation urbaine, en collaboration avec
l ’ o rganisme de financement, la Société
canadienne d’hypothèques et de logement.
L’A•C•T est administré par la Fédération
canadienne des municipalités.
Lancé en janvier 1990, le programme A•C•T
a pour but de promouvoir des changements
aux règlements de planification et de
c o n s t r uction et des modifications aux
p ro c é d u r es d’approbation des projets de
construction résidentielle, en vue d’améliorer
l ’ a b o r dabillité, le choix et la qualité du
logement.
Dans le cadre d’A•C•T, des subventions sont
attribuées aux constructeur et pro m o t e u r s ,
avec ou sans but lucratif, ainsi qu’aux
municipalités, urbanistes et architectes pour
e n t re p re n d re des initiatives novatrices de
réforme de la réglementation au sein des
municipalités partout au Canada. Trois types
de projets peuvent être subventionnés dans le
c a d re d’A•C•T : projets de démonstration,
p rojets de simplification des pro c e s s u s
d ’ a p p robation et études de cas (d’initiatives
en cours).
•Les projets de démonstration, qui portent
sur la construction de logements
novateurs, montrent de quelle manière
certaines modifications aux règlements de
planification et de construction peuvent
a m é l i o r er l’abordabilité, le choix et
la qualité.
•Les projets de simplification du pro c e s s u s
d ’ a p p ro b a t i o n c o m p rennent l’élaboration
d’une méthode ou d’une démarche qui
réduit le temps et l’effort nécessaires à
l’approbation des projets de logement.
•Les projets d’études de cas permettent de
d é c r i re des initiatives en cours visant à
réformer la réglementation.
La modification et l’innovation re q u i è rent la
participation de tous les intervenants dans le
secteur du logement. Le programme A•C•T
fournit aux groupes actifs au niveau local une
occasion unique de travailler ensemble à
déterminer les questions de l’heure en
matière de logement, à obtenir un concensus
pour les solutions potentielles et à mettre en
œ u v re ces solutions. Par conséquent, un
élément clé des projets subventionnés dans le
c a d re d’A•C•T est la participation et la
coopération des diff é rents intervenants dans
le secteur du logement, à toutes les phases
des projets, depuis la conception jusqu’à la
réalisation.
Une étude de cas est produite pour chaque
p rojet subventionné dans le cadre d’A•C•T
afin de faire partager à d’autres collectivités
canadiennes l’information sur les initiatives et
les bénéfices de la réforme des processus de
réglementation. Chaque étude de cas traite de
l’initiative de réforme des processus de
réglementation, de ses buts et des leçons tirées
et, s’il y a lieu, des économies résultant des
changements apportés à certains règlements de
planification, de promotion immobilière et
de constru c t i o n .

TA B L E D E S M AT I È R E S
Abordabilité et choix toujours
APERÇU DU PROJET.....................................................................................................................................i
1.0 DESCRIPTION DU PROJET ............................................................................................................ 1
1.1 Accroître les choix de logements des aînés ....................................................................... 1
1.2 Méthodologie ......................................................................................................................... 2
1.2.1 Étape 1 : Examen des moyens de réglementer les pavillons-jardins.................. 2
1.2.2 Étape 2 : Classification des objectifs et critères touchant les pavillons-jardins 3
Figure 1. Un pavillon-jardin à Trois-Rivières ouest ................................................................ 3
1.2.3 Étapes 3 et 4 : Rédaction et perfectionnement du règlement .............................. 5
2.0 LE MODÈLE DE RÈGLEMENT SUR LES PAVILLONS-JARDINS ........................................... 6
2.1 Plans d’implantation et d’intégration architecturale........................................................ 6
2.2 Le modèle de règlement sur les pavillons-jardins ............................................................ 6
2.2.1 Dispositions déclaratoires et interprétatives.......................................................... 6
2.2.2 Zones visées, catégories de constructions et permis visés .................................. 7
2.2.3 Procédure à suivre pour les pavillons-jardins....................................................... 7
Figure 2. Délais maximums inhérents au processus de demande visant un pavillon-jardin .. 8
2.2.4 Contenu d’une demande visant un pavillon-jardin ............................................. 8
2.2.5 Objectifs et critères d’évaluation pour les pavillons-jardins ............................... 9
3.0 INITIATIVES DE RÉFORME DES RÉGLEMENTS ET LEURS RÉPERCUSSIONS
SUR LE COÛT, LE CHOIX ET LAQUALITÉ DU LOGEMENT .............................................. 10
ANNEXE A : LISTE DES PUBLICATIONS DE LASCHL SUR LES
PAVILLONS-JARDINS .......................................................................................... 1 2
ANNEXE B : FICHE D’INFORMATION SUR LE PROJET PILOTE DE PAVILLONS-
JARDINS EN ALBERTA ......................................................................................... 13
ANNEXE C : OBJECTIFS ET CRITÈRES D’ÉVALUATION POUR LES PAVILLONS-
JARDINS ................................................................................................................... 15

APERÇU DU PROJET
Abordabilité et choix toujours i
Beaucoup de municipalités canadiennes sont
à la re c h e rche de manières de fournir aux
aînés des logements appropriés et
a b o rdables. Une municipalité, la ville de
Cowansville, au Québec, s’intéresse de façon
p a r t i c u l i è re au pavillon-jardin en tant que
solution de rechange viable à la vie en
établissement pour les aînés autonomes ayant
besoin d’un peu d’aide et de soutien. Dans le
but d’encourager la production et la
c o n s t r uction de pavillons-jardins sur le
territoire de cette ville, le programme A•C•T
a accordé une subvention au service de
c o n s t ruction et d’urbanisme de la ville à
l’automne 1994 afin qu’il crée un modèle de
règlement régissant les pavillons-jardins (le
«modèle de règlement sur les pavillons-
j a rdins»). La ville peut promulguer ce
règlement en vertu du pouvoir juridique que
les dispositions de la Loi sur l’aménagement et
l ’ u r b a n i s m e du Québec relatives aux plans
d’implantation et d’intégration architecturale
confèrent aux municipalités.
Le projet a été en partie motivé par le fait que
la ville considérait la réglementation
municipale existante sur l’aménagement trop
rigide, soit le règlement de zonage qui ne
permet pas d’assurer la qualité des
aménagements, notamment en ce qui a trait à
l’implantation et à l’intégration architecturale
des pavillons-jardins dans les quartiers
résidentiels établis. Ce projet A•C•T avait
pour but d’élaborer un outil de
réglementation flexible que les municipalités
pourraient utiliser pour gérer eff i c a c e m e n t
l’installation de nouveaux pavillons-jardins et
la conversion de bâtiments accessoire s
existants en pavillons-jardins. Le modèle de
règlement sur les pavillons-jardins qui a
résulté du projet donne aux demandeurs de
permis de constru i r e et aux décideurs
municipaux des objectifs et critère s
d’évaluation ainsi qu’un pro c e s s u s
d ’ a p p r obation conçu spécifiquement pour les
p rojets touchant les pavillons-jard i n s .
Beaucoup d’intervenants clés ont participé à
cette initiative A•C•T. Les urbanistes locaux
Marc Turcotte et Michel Beauchesne, qui sont
à l’origine du projet, ont abordé la ville de
Cowansville pour lui demander de servir de
municipalité pilote. La ville a accepté de
travailler en étroite collaboration avec les
urbanistes pour rédiger le règlement.
L’équipe du projet a aussi consulté des
représentants du ministère des A ff a i re s
municipales du Québec, de la Commission
municipale de Québec et d’autre s
municipalités intéressées aux projets de
pavillons-jardins.
Le projet comprenait quatre étapes :
• L’examen et l’analyse des outils de
réglementation existants pour les
pavillons-jardins au Québec et ailleurs au
Canada
• La classification, selon les préoccupations
municipales, des objectifs et critère s
utilisés dans les modèles de
réglementation étudiés pendant la
première étape.
• La rédaction d’un projet de modèle de
règlement sur les pavillons-jard i n s
c o m p renant des objectifs et critères qui
répondent aux besoins particuliers de la
ville de Cowansville.
• Le perfectionnement du modèle de
règlement sur les pavillons-jardins, après
consultation des parties intéressées.

ii Abordabilité et choix toujours
Le 9 janvier 1996, le conseil municipal de la
ville de Cowansville a accepté le projet de
règlement sur les pavillons-jardins préparé
par Tu rcotte et Beauchesne. Bien que la
municipalité croie que le modèle de
règlement règle efficacement les questions
d’implantation et d’intégration architecturale,
elle n’a pas encore adopté le projet définitif
car il lui reste encore certaines questions à
régler relativement à la fourniture et à
l’enlèvement des pavillons-jardins ainsi qu’à
la réglementation de leur occupation.
Les résultats de ce projet A•C•T intére s s e ro n t
les autres communautés canadiennes
d é s i r euses d’encourager l’aménagement de ce
choix de logement novateur pour les aînés. Les
objectifs et critères liés à la conception
a rchitecturale et à l’implantation de cette
initiative A•C•T ont été conçus dans le but
précis de faciliter l’intégration des pavillons-
j a rdins dans les zones résidentielles existantes
et de répondre aux besoins particuliers des
aînés. Par conséquent, les municipalités
t ro u v e ront les objectifs et critères contenus
dans le projet de règlement sur les pavillons-
j a r dins particulièrement utiles pour
l’évaluation des projets d’aménagement de
cette forme de logement.