Régularisation des Lotissements Non Approuvés à Dimbokro (Côte d'Ivoire)

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
M.ETIEN Kokola Michel
Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2
éme
année à l’EFCPC/ INP-HB
1
Contexte
L’urbanisme est l’art d’aménager et d’organiser les agglomérations urbaines et
de disposer l’espace urbain ou rural (bâtiments d’habitation, de travail, de loisirs,
réseaux de circulation et d’échanges) pour obtenir son meilleur fonctionnement et
améliorer les rapports sociaux. Cette discipline s’est progressivement imposée dans le
monde entier comme le principal outil d’aménagement et d’organisation des villes.
L’urbanisme comprend l’ensemble des règles relatives à l’intervention des personnes
publiques dans l’utilisation des sols et l’organisation de l’espace. Il définit la
disposition matérielle des structures urbaines en fonction des critères de l’architecture
et de la construction. Pour atteindre ces objectifs, l’urbanisme a été doté d’un outil
principal : le lotissement. Il apparait comme l’étape initiale de l’urbanisation d’un
territoire. Il intervient autant dans l’extension du cadre bâti que dans la transformation
des quartiers déjà existants.
Cette vision des choses ne dérobe guère à l’Etat de Côte d’Ivoire. Il va donc
opter pour cette politique de modernisation et de construction du territoire national. Ce
qui a permis la création des villes modernes avec des lotissements réguliers, approuvés
et respectant les règles d’urbanisme. La production foncière urbaine, sur toute
l’étendue du territoire relevait du monopole exclusif de l’Etat jusqu'en 1980 où il serait
confronté à des problèmes que sont : la crise économique, les différentes mesures
d’ajustements structurels, la croissance de la population urbaine et l’urbanisation
galopante de nos villes. Ainsi la politique de la production étatique des terrains urbains
s’est avérée inefficace face à la demande de plus en plus croissante.
A partir de 1980, l’Etat va concéder quelques prérogatives aux collectivités
territoriales, notamment les communes qui peuvent initier et réaliser des projets de
lotissement.
Malheureusement, depuis cette période la plupart des lotissements n’ont pas fait
l’objet d’approbation. Ainsi l’on assiste à une augmentation considérable des
lotissements non approuvés. Cette situation constitue une réelle entrave aux
INTRODUCTION

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
M.ETIEN Kokola Michel
Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2
éme
année à l’EFCPC/ INP-HB
2
développements économique, foncier et urbain de nos villes. Il est donc urgent de
régulariser ces lotissements.
La ville de Dimbokro à l’instar des autres villes qui ont vécu, ces dernières
décennies, d’un élargissement considérable de leurs espaces urbains souffre
énormément de ce genre de lotissement.
Cette situation constitue un véritable danger au processus d’urbanisation de Dimbokro,
donc une réelle préoccupation tant pour les autorités locales que pour la population.
C’est pourquoi, dans le cadre de notre mémoire de fin d’étude, nous avons
choisir de réfléchir sur le thème suivant : « Régularisation de lotissement non
approuvé : cas de la ville de Dimbokro »
I-JUSTIFICATION DU CHOIX DU THEME
I-1 Motivation personnelle
Notre motivation personnelle pour le choix de ce thème se voit à travers deux
raisons.
Pendant le cycle de technicien supérieur, nous avons effectué notre stage sur le
lotissement. Ce stage nous a permis de maîtriser les techniques d’implantation de
lotissement. Celui-ci nous permet de diversifier et augmenter nos expériences
professionnelles. En effet ce thème étant nouveau pour nous, il nous permettra
d’acquérir de nouvelles connaissances en ce qui concerne les différents contours dans
la régularisation d’un lotissement.
Puis la deuxième raison en est qu’actuellement, rares sont les organismes offrant
des stages pour des étudiants, alors nous n’avons pas laissé passer cette « opportunité »
et nous tenons à réitérer nos vifs remerciements à Monsieur EMIEN Kassi Andre.
Enfin la dernière raison est de contribuer à la bonne gestion du foncier à Dimbokro
donc à l’élargissement de l’assiette de l’impôt de Dimbokro.
I-2 Pertinence scientifique du thème
L’urbanisation et la gestion du foncier urbain constituent des sujets d’actualité,
de discussion compte tenu de l’intérêt qu’elles présentent et aussi des nombreux
conflits qu’elles suscitent.
Dans tous les pays du monde, quelque soit le niveau de développement urbain,
des travaux sont entrepris dans le cadre de la gestion urbaine afin d’assurer un devenir

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
M.ETIEN Kokola Michel
Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2
éme
année à l’EFCPC/ INP-HB
3
harmonieux des villes. De ce fait, les lotissements non approuvés constituent une faille
dans une politique urbaine.
C’est dans ce contexte que, nombreux sont les spécialistes (techniciens, ingénieurs,
administrateurs, professeurs) qui s’emploient à chercher des méthodes afin d’endiguer
ces problèmes urbains et œuvrer pour une politique d’aménagement urbain durable.
A titre d’exemple nous pouvons citer nos devanciers qui ont traités plusieurs aspects
de l’urbanisation, notamment ceux relatifs à la restructuration et la rénovation des
quartiers précaires puis à la réglementation et à la planification urbaine. Il s’agit de : «
Restructuration des quartiers précaire : cas de Grand Campement ( commune de
Koumassi)» en 2008 traité par M. Koumoué N’Zoué Paul, Ingénieur des Techniques
des Sciences Géographiques et Topographiques, « Procédure d’approbation des
lotissements urbains et extensions non maitrisées des communes : cas des villes de la
région du N’Zi-Comoé » par M. EMIEN Kassi André Ingénieurs des Techniques des
Sciences Géographiques et Topographiques et « Problématique des lotissements
anarchiques à Yamoussoukro : cas de l’extension du lotissement Kokrenou-mairie. »
par Mme. Touré Mariam.
Par ailleurs, l’urbanisation est un thème abordé par des spécialistes de plusieurs
disciplines parmi lesquelles on peut citer : la sociologie, l’environnement, le génie
civil, le foncier, et cetera. Les études menées par les spécialistes de ces différentes
disciplines sont complémentaires pour une action concrète en faveur du
développement des villes.
I-3 Pertinence sociale du thème
L’occupation irrégulière de l’espace urbain représente une réelle source de
déséquilibre social. Fort de ce constat, notre étude vise à mettre en évidence une
méthode pour régulariser les lotissements non approuvés de Dimbokro. Cela permettra
pour cette ville, de régulariser la situation des éventuels acquéreurs de parcelles qui
ont déjà payé les frais de cette irrégularité, de faciliter les activités de gestion foncière
de l’administration et ainsi d’y faire prévaloir la sécurité foncière.
Cette étude a aussi pour objectif de garantir la sécurisation de la propriété foncière.
Car cela s’avère nécessaire pour satisfaire tous les acteurs du foncier dont les
détenteurs de droits coutumiers, qui pourront bénéficier des retombées de l’extension

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
M.ETIEN Kokola Michel
Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2
éme
année à l’EFCPC/ INP-HB
4
de la ville, l’administration qui pourra assurer une clarté dans la gestion du foncier
urbain afin d’éviter les abus dans les transactions immobilières.
En plus, un espace urbain maîtrisé contribue à l’élargissement de l’assiette de l’impôt,
qui joue un rôle important dans le développement de la commune.
Retenons que cette étude sur les lotissements non approuvés observés dans la ville de
Dimbokro vise à pouvoir régulariser le statut des lots tout en tenant compte des
personnes qui y ont des intérêts (constructions et lots).
II-PROBLEME
A partie de 1980 avec la démographie galopante, l’Etat n’arrivait plus à satisfait
la demande en lot. Il va donc se retirer du marché foncier et concéder quelques
prérogatives aux collectivités territoriales notamment les communes, les communautés
villageoises et les lotisseurs privés qui peuvent initier et réaliser des lotissements. Ces
lotissements n’ont presque pas fait l’objet d’approbation. Cependant des lettres
d’attributions ont été délivrées sur ces lotissements et même des titres fonciers créés.
Depuis les années 80 jusqu’à aujourd’hui nous constatons une accumulation de
lotissement appliqués et non approuvés. Cette situation, non seulement, constitue en
elle-même un grand problème car un lotissement est opposable au tière lorsqu’il est
approuvé, mais aussi elle engendre de nombreux problèmes tels que la non maîtrise de
l’espace urbaine engendrant des difficultés de gestion foncière, des pertes de devises
due à un mauvais recouvrement de l’impôt foncier et quelques fois des litiges fonciers.
L’objectif visé est de régulariser les lotissements non approuvés en présentant la
procédure de régularisation, en élaborant une méthodologie d’étude des projets de
régularisation sur laquelle les différents acteurs de la chaine foncière pourrons
s’appuyer pour mener à bien un projet de régularisation et enfin faire des propositions
dans le but de pouvoir atteindre l’objectif visé et de réduire l’ampleur de la situation.
III- QUESTIONS DE RECHERCHE
Face à l’ampleur de la situation évoquée plus haut et à la complexité des
problèmes qu’elle suscite, il apparaît indispensable de mener une réflexion qui pourrait
permettre de répondre à la question fondamentale suivante: Pourquoi les lotissements
non approuvés deviennent de plus en plus nombreux en Côte d’ivoire particulièrement
à Dimbokro ?

Thème : Régularisation de lotissement non approuvé : cas de la ville de Dimbokro
M.ETIEN Kokola Michel
Elève Ingénieur des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques en 2
éme
année à l’EFCPC/ INP-HB
5
Cette question centrale soulève les interrogations suivantes :
• N’est-il pas avantageux de régulariser les lotissements non approuvés ?
• Les différents acteurs du développement urbain maitrisent-ils la procédure de
régularisation des lotissements en Côte d’Ivoire ?
• La procédure de régularisation est-elle complexe ou ne devrait-elle pas être
révisée ?
• La phase technique dans la mise en œuvre d’un projet de régularisation est-elle
maitrisée par les acteurs du développement urbain ?
Voici autant de questions auxquelles, nous tenterons de trouver des éléments de
réponses tout au long de notre étude.
IV- OBJECTIFS DE RECHERCHE
Le sujet choisi pour ce présent mémoire revêt un caractère d’interpellation de
tous les acteurs qui ont la responsabilité de la gestion de l’espace urbain.
Ses objectifs sont d’ordre général et spécifique.
IV-1 Objectif général
Cette étude a pour objectif général de mener une étude permettant de régulariser
les lotissements non approuvés de Dimbokro c’est-à-dire faire une étude économique
pour la réalisation de la régularisation de ces lotissements et ensuite proposé de façon
pratique la méthodologie de travail à adopter sur le terrain.
IV-2 Objectifs spécifiques
Les objectifs spécifiques sont les suivants :
 maitriser la procédure de régularisation de lotissement en Côte d’Ivoire ;
 montrer la méthode d’estimation du coût d’un projet de régularisation de
lotissement et la méthode pratique d’établissement du plan de régularisation ;
 annihiler les lotissements non approuvés ;
 assurer la sécurité foncière et la gestion du foncier à Dimbokro ;
 contribuer à l’accroissement de l’assiette de l’impôt foncier.