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La méconnaissance de cette qualification n’est pas seulement le fait des parties, de l’huissier o
u du
commissaire de police. Il a pu être jugé que la cession des peines et soins ne nécessite pas
l’intervention du notaire, le concours d’un notaire pour l’établissement d’un acte de cession n’étant
requis que lorsque l’objet de la transaction est un imme
uble immatriculé au sens de l’article 383 du
COCC. Le juge a estimé que la cession des peines et soins édifiés sur une parcelle de terrain à usage
d’habitation dont le titre foncier appartient à l’Etat par son attributaire par acte sous seings privés dit «
attestation de cession des peines et soins » est valable
150
. Il apparaît clairement que le juge, dans cette
affaire, a considéré que l’exigence de la forme notariée de la transaction immobilière est à réserver au
seul cas où l’objet de la transaction est le titre foncier et l’une des parties son titulaire.
Cette
décision restreint le champ d’application de l’exigence d’intervention du notaire aux seules
transactions immobilières portant sur le droit de propriété immobilière. Or, il résulte des dispositions
des articles 383 du COCC et 19, 20 et 47 de la Loi n° 201
1
-
07 du 30 mars 2011 portant régime de la
propriété foncière un champ d’application plus large, celui des immeubles immatriculés, donc de tous
les droits réels immobiliers dont l’existence, la validité et l’opposabilité aux tiers sont subordonnées à
l’insc
ription au Livre Foncier. Dès lors, cette disposition ne peut être écartée du seul fait que le
titulaire du titre foncier est l’Etat ou une collectivité publique. La présence de telles personnes morales
de droit public ne peut écarter l’exigence d’interven
tion du notaire que lorsque la personne morale de
droit public en question est partie à la transaction immobilière
151
.
En conséquence, le contrat portant sur le droit au bail ou tout autre droit réel immobilier immatriculé
exige l’intervention d’un notaire
. Lorsque celle
-
ci fait défaut, le contrat est nul et de nullité absolue
121
.
En revanche, dans le cas où le notaire intervient, cette intervention ne crée pas le contrat, l’acte n’étant
qu’un avant
-
contrat qui doit être parfait par l’inscription au Livre F
oncier matérialisant la conclusion
du contrat définitif.
***

Nous pouvons donc conclure par une affirmation sans ambages : les transactions immobilières en droit
sénégalais sont des contrats solennels, non seulement parce qu’elles nécessitent l’interv
ention du
notaire, mais également parce que leur perfection est subordonnée à l’accomplissement de la formalité
d’inscription au Livre Foncier. Cette solennité est gage de sécurité de ces opérations. L’intervention du
notaire est indispensable dans la péri
ode contractuelle pour l’établissement de l’avant
-
contrat notarié
nécessaire à l’accomplissement de la publicité foncière.
L’exigence d’une telle intervention est dans une optique sécuritaire. Le notaire, de par ses obligations
légales, est juge de la lic
éité des conventions. Il est un officier public institué pour recevoir les actes et
contrats auxquels les parties veulent ou doivent donner le caractère de l’authenticité attaché aux actes
de l’autorité publique pour en assurer la date, en conserver le dép
ôt, en délivrer des grosses,
expéditions et extraits
152
. Il est l’arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et le conseil des parties
153
: il
150
CA Dakar, arrêt n° 629, 06 août 2010, Bulletin des arrêts de la Cour d’appel de Dakar, Matières civile et
commerciale, n°1, 2011, arrêt n° 22.
151
Alinéa 2 de l’article 47 de la Loi n° 2011
-
07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncièr
e.
121
Article 383 du COCC.
152
Article 1
er
alinéa 1 du décret statutaire précité.
153
Code de déontologie des notaires précité, section I, dernier alinéa.
est un tiers à l’acte
154
. D’ailleurs son intervention est, dans une large mesure, subordonnée à
l’existence d’une tell
e qualité. Sa fonction d’authentificateur n’est pas une fonction de simple scribe ;
il n’est pas un écrivain public. Il est investi d’une fonction active qui participe à l’instauration de la
sécurité juridique, de la sécurité des transactions. Aussi, doit
-
il veiller à l’efficacité des actes qu’il
instrumente et la jurisprudence applique cette exigence tant à l’efficacité technique qu’à l’efficacité
pratique

155
.
Il est « l’assurance tout risque » du client. Le conseil qu’il prodigue aux parties est une oblig
ation
légale
156
qui lui impose de leur fournir les moyens juridiques appropriés aux objectifs qu’elles
déclarent poursuivre et de les informer des caractéristiques techniques des moyens ainsi mis en œuvre
et de leurs conséquences. Quant à l’authentification
qu’il réalise, elle est l’un des objectifs essentiels
de son intervention et de l’établissement d’un acte notarié
127
. Elle porte sur la datation de l’acte, le
contrôle de l’identité des parties, l’objet de la transaction et la signature.
Toutes ces dilig
ences du notaire nous confortent dans l’appréciation que nous faisons de la sécurité des
transactions immobilières que la réforme foncière en cours ne saurait ébranler
157
. Toutefois, cette
sécurité ne peut être atteinte de manière incontestable qu’avec le co
ncours de l’administration chargée
non seulement d’informer le notaire sur les droits réels portant sur l’immeuble immatriculé et leurs
titulaires, mais également de réaliser la perfection de la transaction immobilière. En effet, les
dysfonctionnements du
Bureau de la Conservation de la propriété et des droits fonciers peuvent
impacter lourdement et négativement sur les services offerts par le notaire
158
. Un fonctionnement
défectueux du système de coordination entre notaire et Bureau de la Conservation de la
propriété et
des droits fonciers peut donc donner naissance à une transaction immobilière défectueuse. Par
conséquent, la diligence est attendue de tous les acteurs de la transaction immobilière pour que
demeurent sacrés la terre, les droits qui portent su
r elle et, partant, la transaction immobilière qui
portent sur ces derniers.
Document
:
Terré F., Ph. Simler., Lequette Y., Droit civil, Les obligations, 10
e
éd., 2009, pp. 194
-
197.
187 b)
La «
punctation
».
Lorsque la négociation est longue et dél
icate, les intéressés éprouvent parfois

le besoin de marquer une pause et de dresser le bilan des points sur lesquels ils sont d’ores et déjà
d’accord. La terminologie employée pour désigner cette pratique est flottante. Certains utilisent le terme
alleman
d de «
punctation
», d’autres préfèrent parler d’accord de principe. Mais au
-
delà de cette
diversité sémantique, les problèmes juridiques sont les mêmes.
1) Le contrat se formant alors par étapes, par couches successives, quel est le seuil qui sépare le
s
pourparlers de la conclusion du contrat
? En d’autres termes, , quand le point de non
-
retour est
-
il atteint
?
154
Il faut toutefois préciser que la qualité de tiers du notaire n’est pas absolue dans tous les cas.
En effet, en matière
immobilière, le notaire légalement chargé d’accomplir les formalités de publicité foncière ne peut revendiquer la
qualité de tiers quant à l’inopposabilité de l’acte pour défaut de publicité ; sa mauvaise foi serait d’ailleurs
manifes
te.
155
J.
-
L. AUBERT,
Responsabilité professionnelle des notaires
, Ed. Répertoire du Notariat Defrénois, 1981, n° 59.
156
Article 1
er
alinéa 3 du Décret statutaire.
127
Article 1
er
alinéa 1 du Décret statutaire.
157
Une Commission de réforme est constit
uée pour discuter et proposer une refonte du droit foncier sénégalais.
158
Un état de droits réels incomplets peut fausser toute l’économie de la transaction immobilière.
2) A supposer que l’accord de principe ne vaille pas conclusion du contrat définitif, quels sont les
effets qui en découlent
?
188
Seuil à

partir duquel le contrat est réputé conclu
. A la différence de certaines codifications
étrangères plus tardives
–
Code civil allemand (BGB), Code des obligations suisse
–
le Code civil
français n’énonce, en la matière, aucune directive générale. C’est donc
à la jurisprudence qu’est revenu,
ici encore, le soin de poser les principes. Elle l’a fait en s’inspirant de la philosophie volontariste qui
anime notre droit, ainsi que des dispositions propres à certains contrats, notamment l’article 1583 du
Code civil
relatif à la vente. Le contrat est réputé formé dès qu’il y a accord sur les éléments essentiels.
Encore faut
-
il préciser exactement la portée de cette proposition. En principe suffisant, l’accord sur
les éléments essentiels ne le sera plus si les part
ies ont entendu subordonner la conclusion de leur contrat
à une rencontre de volontés sur tel ou tel point accessoire
: modalités de paiement, garantie de paiement.
De secondaire, celui
-
ci devient alors essentiel par la seule volonté des parties. La positi
on de la haute
juridiction est, au demeurant, excellemment formulée dans un arrêt du 14 janvier 1987
:
«
La vente est
parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix et le défaut d’accord définitif sur
les éléments accessoires de la
vente, à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat
jusqu’à la fixation de ces modalités
».
La solution ainsi consacrée diffère de celle de certains droits étrangers. Selon l’article 154 du BGB
:
«
Tant que les parties ne sont
pas tombées d’accord sur tous les points d’un contrat qui, ne fût
-
ce que
d’après la déclaration de l’une seulement d’entre elles, devaient être l’objet de la convention, le contrat
dans le doute n’est pas conclu. L’entente des parties sur quelques points
particuliers ne suffit pas à les
lier, même lorsqu’elle a été suivi d’un projet rédigé par écrit
». Quant à l’article 2 du Code des
obligations suisse, il dispose
: «