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DROIT FONCIER

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LE RÉGIME TRADITIONNEL
IMMEUBLES NON IMMATRICULES :
CADRE JURIDIQUE :
↳ Le Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913.
↳ Les principes du droit musulman
↳ Les coutumes locales.
↳ Le droit de propriété est fondé sur la possession .
CARACTÉRISTIQUES :
⇨ L'absence de publicité des droits prétendus;
⇨ La méconnaissance par les tiers de l'immeuble et des droits
⇨ L'insécurité des transactions ;
⇨ La multitude des litiges entre riverains et d'autres.
⇨La difficulté d'accès au crédits ( faiblesse de l'investissement)
L’IMMATRICULATION FONCIÈRE :
Le régime de l’immatriculation foncière dit aussi le régime des livres
fonciers a été mis au point par le colonel Britanique Robert Torrens et
adopté en Australia le 2 juillet 1858 sous le nom
«Act Torrens ».
Il a été introduit au Maroc par le protectorat français en 1913.
CADRE JURIDIQUE :
↳
Dahir du 12 Août 1913 relatif à l'immatriculation des immeubles tel
qu’il a été complété et modifié par le Dahir du 22 novembre 2011
portant promulgation de la loi 14-07.
↳
Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles
immatriculés.
↳ Arrêté Vizziriel du 03 juin 1915 critiques dans les détails d'application
du régime foncier de l'immatriculation.
↳ Arrêté Vizziriel du 04 juin 1915 réglementant le service de
conservation de la propriété foncière.
↳ Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle du conservateur général de
la propriété foncie
CARACTÉRISTIQUES DU RÉGIME DE L’IMMATRICULATION
FONCIÈRE :
⇨L’immatriculation est facultative sauf exception.
⇨La large publicité
⇨L’individualisation de chaque immeuble(numéro,nom, plan)
⇨L’effet de purge de l’immatriculation et le caractère définitif
et
inattaquable du titre foncier;
⇨ L’effet constitutif et la force probante des inscriptions
⇨ Le principe de la succession des inscriptions
La procédure d’immatriculation marque le passages de l’immeuble du
statut de non immatriculé au statut d’immeuble immatriculé et durant
cette procédure l’immeuble est dit en cours d’immatriculation.
PROCÉDURES DE L'IMMATRICULATION FONCIÈRE :
1- DÉPÔT DE RÉQUISITION :
La demande d’immatriculation est effectuée par le propriétaire
d’un bien immobilier ou le titulaire d’un droit réel
2- PUBLICATION DE L’EXTRAIT DE RÉQUISITION :
Un extrait de la réquisition d’immatriculation est publié au bulletin
officiel et affiché avec avis de bornage aux sièges du tribunal de
1er instance et de l’autorité locale du ressort de la propriété.
3- LES OPERATIONS TOPOGRAPHIQUES
3- 1- BORNAGE :
Une opération topographique, acte de publicité et enquête juridique
au cours desquels un géomètre établit l’état physique de la
propriété et ses limites et enregistre les déclarations et
revendications éventuelles, ensuite il dresse un procès verbal de
bornage et un croquis.
3-2 - LE LEVÉ
Il comporte deux opérations :
• Une opération terrain qui consiste
à recueillir les éléments de levé
(croquis de levé, angles, distances)
• Une
opération bureau qui consiste à déterminer les coordonnées
Lambert nécessaires au calcul des contenances analytiques, au
rapport du plan et au dessin sur calque de la propriété levé.
4- CLÔTURE DU BORNAGE
Dès réception du procès verbal et du plan de bornage le
conservateur publie un avis de clôture de bornage au bulletin
officiel et l’affiche aux sièges du tribunal de première instance et
de l’autorité locale du ressort de la propriété.
qui fixe le dernier délai d’opposition
5- LES OPPOSITIONS (éventuelles)
En cas d’opposition à l’immatriculation recevable jusqu’à
l’expiration des deux mois qui suivent la publication de l’avis de
clôture du bornage, le conservateur envoie le dossier de la
réquisition au tribunal de première instance pour statuer sur leur
bien-fondé de l’opposition.
6- IMMATRICULATION
En l’absence d’oppositions ou après règlement des oppositions en
faveur du requérant, le conservateur procède à l’immatriculation et
établit un titre foncier pour la propriété.
LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION :
REQUISITION D’IMMATRICULATION :
Qui peut demander l’immatriculation ?
•
•
•
- Le propriétaire ;
- Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses
copropriétaires.
- Les détenteurs de droits réels d’usufruit, de superficie ,
emphytéose, surélévation, houa, zina et habous
•
•
- Les détenteurs de servitudes
consentement du propriétaire.
foncières
avec
le
- Le créancier hypothécaire, non payé à l'échéance, qui en
vertu du jugement de condamnation qu'il a obtenu contre son
débiteur, entreprend une saisie immobilière.
I- LE DEPOT DE LA REQUISITION :
Le requérant remet au conservateur de la propriété foncière qui en
délivre récépissé, une déclaration, signée d'elle-même ou d'un fondé
de pouvoirs muni d'une procuration spéciale et qui doit contenir
1- DES INFORMATION CONCERNANT LE REQUÉRANT
Nom, prénom, qualités et domicile, état civil, nationalité et, s'il y a
lieu, le nom de l'époux et l'indication du régime matrimonial et, en
cas d'indivision, les mêmes indications pour chaque copropriétaire
avec mention de la part de chacun d'eux…
2- DES INFORMATIONS CONCERNANT L’IMMEUBLE :
-
L’ÉTAT PHYSIQUE La description de l'immeuble, sa consistance
et sa nature, sa situation, sa contenance, ses limites ses riverains,
l'estimation de sa valeur vénale et sa valeur locative...
-
L’ETAT JURIDIQUE
L'indication de l'origine des droits
prétendus, le détail des droits réels immobiliers existants sur
l'immeuble et les ayants droit, les titres de propriété, contrats,
actes publics ou privés et documents de nature à faire connaître
les droits réels existants sur l'immeuble.
↳ Les nom, prénoms, état-civil, qualité, domicile, nationalité et régime
matrimonial. En cas d’indivision, mêmes renseignements sont
demandés pour chaque copropriétaire avec précision de leur part
respective.
↳ La description de la propriété avec sa consistance et sa nature, en
précisant les constructions et plantations existantes.
↳ L’estimation de la valeur vénale du bien.
↳ La justification des droits réels existants, par la production de tous
actes, documents, contrats et titres de propriété.
II- LE PAIEMENT DES FRAIS:
L’enrôlement de la réquisition d’immatriculation donne lieu au
paiement des frais de la conservation foncière:
•
•
•
•
•
Droit de publicité 450 DH
Droit ad valorem : - 1,5% jusqu'à 50.000 DH
- 2 % au-delà de 50.000 DH
Droit superficiaire: 45 DH urbain(par Are) rurale (par Ha).
Droit d'établissement du duplicata 75 DH
Droit fixe 75 DH
Minimum de perception 750 DH
2- PUBLICATION DE L’EXTRAIT DE RÉQUISITION
Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en
dresse extrait qu’il publie au BO et rédige dans les deux mois
suivant cette publication au BO un avis de bornage indiquant le jour
et l'heure auxquels il doit avoir lieu qu’il affiche avec l’extrait :
⇨ Au Tribunal
⇨Au Siège de l’autorité locale
⇨A la conservation foncière.
Des convocations aux opérations de bornage sont adressées au
requérant, aux propriétaires limitrophes aux titulaires de droits
réels ou charges foncières mentionnés à la réquisition et aux
opposants.
Ces convocations sont adressées obligatoirement dix jours au
moins, avant la date fixée pour le bornage.
3- LE BORNAGE
C’est une opération juridique, topographique et un acte de
publicité.
Le topographe, délégué du conservateur, dirige les opérations de
bornage provisoire en présence du requérant, du propriétaire, des
propriétaire limitrophes et des intervenants révélés.
Le requérant indique les limites de la propriété. Les riverains et
intervenants font leurs observations et contestations.
Sont également établis, la durée de possession, l’état des lieux et
toutes autres constations nécessaires.
Le géomètre place ensuite les bornes délimitant le périmètre du
bien, ainsi que les parties faisant l’objet d’oppositions de tiers.
Le géomètre dresse un procès verbal de bornage et un plan de
bornage provisoire.
Si le requérant ne se présente pas au bornage, ni personne pour lui,
il n'est procédé à aucune opération, et le procès-verbal se borne à
constater cette absence (Bornage négatif).
4- LE LEVÉ
Le levé régulier est l'acte topographique qui consiste à établir le
plan cadastral réglementaire de l'immeuble à immatriculer et
destiné à être annexé au titre foncier.
Le levé régulier mentionne toutes les portions de l'immeuble
revendiquées par les tiers et délimitées au cours du bornage.
Toutes les particularités du terrain constatées à l'intérieur du
périmètre de la propriété (relief, fossés, pistes, sentiers, dayas,
canaux, toutes les dépendances du domaine public, constructions,
puits,enclaves, cimetières, moulins, etc…) sont par la suite levées
et rapportées sur le plan.
Il s’agit de recueillir les éléments de levé nécessaires à
l'établissement du plan (croquis de levé, angles, distances). Ce plan
est rattaché à la triangulation général à travers les coordonnées
Lambert.
5- L’AVIS DE CLOTURE DE BORNAGE
Dans les quatre mois qui suivent le bornage effectif de la
propriété, le conservateur publie au BO un avis de clôture de
bornage qui est égale ment placardé dans les même lieux que
l’extrait de réquisition.
Les opposition sont recevable jusqu’à l’expiration du délai de deux
mois qui suivent la publication de l’avis de clôture de bornage. Passé
ledit délai de deux mois, la forclusion pourra être encourue.
Un nouvel avis de clôture de bornage en cas de bornage
complémentaire pour l’extension des limites de la propriété.
6- LES OPPOSITIONS
Qui : Toute personne peut faire opposition ( par mandataire) :
1 - En cas de contestation sur l'existence ou l'étendue du droit de
propriété du requérant ou sur les limites de l'immeuble;
2 - En cas de prétention sur l'exercice d'un droit réel susceptible
de figurer sur le titre à établir.
3- En cas de contestation sur un droit déclaré selon l’art 84.
Comment: Par Écrit ou oralement auprès de
↳
La conservation foncière.
↳
↳
Le bureau de l’autorité locale.
Le tribunal de première instance.
Délai : Dès le dépôt de la réquisition jusqu’à l’expiration du délai de
deux mois, qui court de la publication au bulletin officiel de l'avis
de clôture du bornage provisoire.
Possibilité d’opposition hors délai
- Par le conservateur avant la transmission du dossier au tribunal.
- Par le procureur du Roi après la transmission du dossier au
tribunal.
A l'expiration du délai d’opposition
↳
↳
Le Président du Tribunal de première instance
Le Président de la Commune
envoient au conservateur de la propriété foncière :
• Les
procès-verbaux et pièces relatifs aux oppositions portées
devant eux, sinon un certificat négatif ;
• des
certificats constatant l'accomplissement des formalités
d'affichage et de publication de l'avis de clôture de bornage.
LA JUSTIFICATION DE L’OPPOSITION:
L’opposition doit contenir :
↳ L'énonciation des droits
↳ Les titres et pièces sur lesquels la demande est appuyée .
Si l’opposant ne dépose pas les documents justificatifs le
conservateur inscrit l’opposition et adresse à l’intéressé une mise
en demeure aux fins de dépôt.
Le conservateur notifie sans délai une copie des mentions
d’opposition au requérant qui a un délai d'un mois à partir de la
clôture définitive de la procédure
complètement les oppositions :
pour
faire
disparaître
↳ En rapportant la mainlevée.
↳ En acquiesçant aux prétentions des opposants.
A défaut, le requérant peut scinder sa réquisition et demander pour
la partie qui n’est pas objet d’opposition l’établissement d’un titre
foncier après bornage rectificatif.
POUVOIR DE CONCILIATION DU CONSERVATEUR
Pendant tout le cours de la procédure, et tant que le dossier n'a
pas été transmis à la juridiction compétente, le conservateur a le
pouvoir de concilier les parties et de dresser procès-verbal de
conciliation.
Les conventions des parties insérés à ce procès-verbal ont force
d'obligation privée.
A l'expiration du délai d’un mois de la clôture de la procédure le
conservateur met en demeure l’opposant de déposer à la
conservation, dans le délai de trois mois, les pièces justificatifs de
leur opposition et les avise qu'aucun titre ne peut être reçu par le
tribunal.
Faute par eux de déposer leurs pièces le conservateur peut
décider, après enquête, sur le maintien de cette opposition ou la
considère comme non avenue et sa décision est susceptible d'appel
devant le tribunal de première instance Cet appel doit être formé
dans un délai de quinze jours à dater de la notification de cette
décision.
- Paiement de la Taxe judiciaire et du droit de plaidoirie
L'opposition est considérée comme non avenue si les opposants
n'ont pas acquitté, dans le délai de trois mois, le montant de la taxe
judiciaire et du droit de la plaidoirie .
DROITS CONSTITUES PENDANT L’IMMATRICULATION
Le bénéficiaire d'un droit constitué ou modifié au cours de la
procédure d'immatriculation à le choix entre :
▪
Déposer l’acte à la conservation foncière, ce dépôt est mentionné
au registre des opposition et le jour de l’immatriculation le droit
est inscrit au tire foncier.( Art 84 Dahir 12 Aout 1913°)
▪
Déposer l’acte et demander sa publication au Bulletin Officiel et
la reprise de la procédure en son nom. ( Art 83)
Si l'avis de clôture de bornage a été déjà publié au Bulletin Officiel
il doit être publié à nouveau pour ouvrir un délai d’opposition de
deux mois mais uniquement pour les oppositions se rapportant
directement au droit constitué ou modifié.
PHASE JUDICIAIRE
La réquisition et le dossier des pièces y relatives sont transmis au
tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble.
Le tribunal statue iniquement sur les différents entre le requérant
et les opposant et ne tranche pas entre les opposants entre eux.
Le jugement peut faire l’objet d’appel qui doit être interjeté dans
le mois de la notification de du jugement le recours en cassation
contre l’arrêt de la cour d’appel est suspensif de l’exécution.
ISSUES DE LA PHASE JUDICIARE:
Une fois le tribunal a tranché entre le requérant et les opposants
et que sa décision a acquit la force de la chose jugée, le tribunal
transmet le dossier au conservateur qui prend la décision finale.
Lorsque les oppositions sont déclarées non fondée, le conservateur
continue la procédure d’immatriculation en faveur du requérant
Lorsque l’opposition est fondée, le conservateur va rejeter la
réquisition d’immatriculation.
LA DÉCISION DU CONSERVATEUR :
A défaut d’opposition le conservateur est tenu dans les trois mois
suivant l’expiration du délai d’opposition d’établir le titre foncier
L’immatriculation donne lieu à l'établissement, par le conservateur
de la propriété foncière, d'un titre foncier comportant :
La description détaillée de l'immeuble avec ses limites, ses tenants
et aboutissants, sa nature et sa contenance.
L'indication du domicile et de l'état civil du ou des propriétaires,
et, dans le cas d'indivision, l'indication de la part de chacun de ces
derniers.
Les droits réels immobiliers existant sur l'immeuble.
Ce titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan
de l'immeuble y est annexé.
Le duplicata du titre foncier est remis au propriétaire.
LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION :
L’immatriculation constitue l’aboutissement d’une procédure
d’immatriculation et qui se matérialise par l’établissement d’un
titre foncier au nom du requérant .
La décision d’immatriculation a deux principaux effets:
- La purge juridique
- Le titre foncier est définitif et inattaquable
Ces effets s’appliquent aussi bien au titre foncier qu’aux
inscriptions concomitantes c’est-à-dire les droits déclarés lors de
la procédure d’immatriculation ( droit de passage par exemple).
1- L’EFFET DE PURGE
Ce principe est consacré par l’article 2 du Dahir du 12 août 1913
qui prévoit « L'immatriculation donne lieu à l'établissement d'un
titre de propriété inscrit sur un livre foncier elle annule tous
titres et purge tous droits antérieurs qui n'y seraient pas
mentionnés».
Les droits non révélés au cours de la procédure sont purgés par la
décision d’immatriculation.
La décision d’immatriculation constitue une nouvelle naissance et un
point de départ de la situation juridique de l’immeuble et fait table
rase de passé juridique.
Le bénéficiaire de l’immatriculation devient propriétaire de
l’immeuble en vertu de la décision d’immatriculation et tous les
actes antérieurs sont annulés.
LE TITRE EST DEFINITIF ET INATTAQUABLE
Ce principe est consacré par l’article 62 du dahir du 12 Août 1913
qui prévoit « le titre de propriété est définitif et inattaquable il
forme le point de départ unique des droits réels et des charges
foncières existant sur l'immeuble, au moment de l'immatriculation,
à l'exclusion de tous autres droits non inscrits».
Ce caractère définitif et inattaquable signifie que le titre foncier
et les droits qui y sont mentionnés suite à la procédure
d’immatriculation ne peuvent pas être annulés ou modifiés même
si le requérant a usé de manœuvres dolosives ou que les actes
déposés à l’appui de la réquisition sont entachés de faux:
l’ex requérant sera condamné mais le titre foncier établit sur la
base de ces document ne peut être annulé et il en reste le
propriétaire.
De même si l’ex requérant avait déjà cédé ce bien à une autre
personne qui n’a pas fais opposition le titre foncier ne peut
nullement être annulé ou modifié.
LES EXCEPTIONS :
Certains droits échappent à l’effet de purge et survivent même
après l’immatriculation et l’établissement d’un titre foncier et
restent opposables au bénéficiaire de l’immatriculation.
Il s’agit particulièrement du terres du domaine public et des
terres habous qui sont imprescriptibles et insaisissables .
Ainsi, l’immatriculation d’un immeuble du domaine public ou habous
au profit d’une personne n’emporte aucun effet juridique et le
titre peut être annulé.
LES VICTIMES DE L’IMMATRICULATION
Selon l’article 64 du dahir sur l’immatriculation des immeubles, «
aucun recours ne peut être exercé sur l'immeuble à raison d'un
droit lésé par suite d'une immatriculation »
Cependant, leurs droits sur l’immeuble se transforment en droit à
une indemnisation qu’ils peuvent demander au requérant, à l’Etat ou
au conservateur.
•
•
Le recours contre le requérant
Le recours contre le conservateur
•
Le recours contre l’Etat.
LE RECOURS CONTRE LE REQUÉRANT
FONDEMENT JURIDIQUE:
•
Article 70 DOC :On peut répéter ce qui a été payé pour une
cause future qui ne s'est pas réalisée, ou pour une cause déjà
existante, mais qui a cessé d'exister.
•
Article 66 DOC: Celui qui a reçu ou se trouve posséder une
chose ou autre valeur appartenant à autrui, sans une cause qui
justifie cet enrichissement, est tenu de la restituer à celui
aux dépens duquel il s'est enrichi.
•
Article 64 Dahir sur l’immatriculation des immeubles
« Aucun recours ne peut être exercé sur l'immeuble à raison
d'un droit lésé par suite d'une immatriculation. Les intéresses
peuvent, mais seulement en cas de dol, exercer une action
personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol.
En cas d'insolvabilité de celui-ci, l'indemnité est payée, sauf
recours, sur le fonds d'assurances ».
LE RECOURS CONTRE LE CONSERVATEUR :
1- Article 80 DOC :Les agents de l'Etat et des municipalités
sont personnellement responsables des dommages causés par
leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs
fonctions.
2- Article 97 du Dahir sur l’immatriculation des immeubles:
Le conservateur est personnellement responsable du préjudice
résultant :
1° De l'omission sur ses registres d'une inscription, mention,
prénotation ou radiation régulièrement requise en ses bureaux;
2° De l'omission sur les certificats ou extraits du livre foncier
délivrés et signés par lui, d'une ou plusieurs inscriptions,
mentions, prénotations ou radiations portées sur le livre
foncier ;
En cas d’insolvabilité du conservateur, la victime est payée par
le fonds d’assurance institué par l’article 100 du dahir sur
l’immatriculation des immeubles.
RECOURS CONTRE L’ETAT :
Fondement juridique:
•
•
Article 79 DOC :L'Etat et les municipalités sont responsables
des dommages causés directement par le fonctionnement de
leurs administrations et par les fautes de service de leurs
agents.
Article 80 DOC :Les agents de l'Etat et des municipalités
sont personnellement responsables des dommages causés par
leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs
fonctions.
L'Etat et les municipalités ne peuvent être poursuivis à raison
de ces dommages qu'en cas d'insolvabilité des fonctionnaires
responsables.
Dans cette hypothèse le recours est exercé contre l’Agence
de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie.
LES INSCRIPTIONS
LES INSCRIPTIONS
Une fois la procédure d’immatriculation et l’immeuble doté d’un
titre foncier avec un numéro et des informations relatives à la
propriété et au propriétaire et détenteurs de droits réels il y a lieu
à veiller à la mise à jour de ces informations par le biais de
l’inscription.
LES DROITS INSCRIPTIBLES :
Article 65
Tous faits et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre
onéreux, tous procès-verbaux de saisie immobilière, tous jugements
passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer,
transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier, tous baux d'immeubles excédant trois années et toute
quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de
loyers ou fermages non échus, doivent être rendus publics par une
inscription .
Articles 81 et 82
L’inscription de l’ouverture d’une succession
L’article 69
L’inscription des causes de résolution, restriction du droit de
disposer ou mention spéciale dont l'inscription est requise en même
temps que celle du droit principal, et l'état civil et le régime
matrimonial des bénéficiaires.
LES DROITS INSCRIPTIBLES
•
•
•
•
Les droits réels immobiliers : vente, usufruit…
Des droits de créance : baux de plus de 3 ans, quittance d’une
somme équivalente à plus d’une année de loyers ou de
fermages non échus.
Des décisions judiciaires et actes extra judiciaires: saisie
conservatoire, hypothèque forcée, …
Des mentions relatives à l’état civil et au régime matrimonial :
inscription au profit d’un mineur ou incapable et le régime de
mariage
LA PROCÉDURE D’INSCRIPTION :
Qui doit demander l’inscription de l’acte ?:
En principe l’une des obligations du vendeur est l’obligation de
délivrance à coté de l’obligation de garantie.
Cette obligation ,e consiste pas en la mise à disposition de
l’immeuble mais aussi le transfert de la propriété par le biais de
l’inscription sur le titre foncier.
En pratique c’est généralement l’acquéreur qui procède à
l’inscription. D’ailleurs le DOC met à sa charge les frais
d’inscription.
Le délai :
L’inscription peut être demandée à tout moment et sans délai de
prescription. Toutefois l’inscription requise après 3 mois de la date
de l’acte donne lieu à un pénalité de retard égale à 5% des frais
d’inscription. Pour le premier mois et de 0,5% pour chaque mois
suivant.
Le dépôt à la conservation foncière
En principe il s’agit d’un acte ou d’un décision judiciaire constatant
le droit à inscrire qui doit être déposé menu du duplicata du titre
foncier sauf
les cas d’inscription contre la volonté du
propriétaire.
LE RÔLE DU CONSERVATEUR
Article 72
Le conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l'identité et la
capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu'au
fond, des pièces produites à l'appui de la réquisition.
• l'identité
et la capacité du disposant : concordance avec le titre
foncier ou mandataire
• La validité en la forme de l’acte: /authentique /ASSP
• La validité du fond de l’acte: conditions/ interdiction/autorisation
En général l’intéressé doit présenter l’original de l’acte sous seing
privé légalisé ou une expédition de l’acte authentique.
L’acte déposé doit être au préalable enregistré auprès des services
de l’enregistrement sinon le conservateur refuse l’inscription.
Le conservateur tient un registre de dépôt ou sont constatées par
numéro d’ordre de dépôt et à mesure qu’elles s’effectuent les
demandes d’inscriptions et les remises des pièces.
Cette date de dépôt sera mentionnée sur le titre foncier.
Le conservateur vérifie le principe de la succession des
inscriptions: la chaîne des inscription. A inscrit a vendu à B qui a
vendu à C . C ne peut être inscrit qu’après inscription de B.
L’inscription est faite sous forme d’énonciations sommaires et non
de l’acte dans son ensemble mais il faut mentionner
particulièrement certaines clauses telles les clauses résolutoire ou
restrictives du droit de disposer, clause de valorisation…
Après contrôle, le conservateur peut refuser l’inscription pour
insuffisance ou irrégularité. La décision du conservateur est
susceptible de deux recours :
1- Recours gracieux auprès du conservateur général
2- Recours devant le tribunal de 1er instance.
LES DROITS D’INSCRIPTION :
A- Fait ou convention susceptibles d’évaluation ( cession, échange,
donation, partage, constitution de droits réels...
1° - Droits réels ou autres :
- Droits ad-valorem :
- Droit fixe :
- Minimum de perception :
- 2° - Successions :
- Droit fixe (Pour chaque propriété)
- 3° - Partages successoraux consécutifs :
- 3a. Dans les deux années du décès :
1%
75 DH
450 DH
75 DH
- Droit fixe :
- 3b. Au-delà des deux années du décès :
- Droit ad-valorem :
- Droit fixe (Par propriété)
- Minimum de perception :
300 DH
1%
75 DH
450 DH
B - Fait ou convention non susceptibles d’évaluation (prénotation,
sa radiation, émancipation, changement d’état civil, radiation de
baux, mainlevée de saisie..
Droit fixe
150 DH
Hypothèque ordinaire et antichrèse :
- Droit ad-valorem :
- Jusqu’à 50 000 DH
0.50%
- De 50 001 DH à 150 000 DH
0.75 DH
- De 150 001 DH à 5 000 000 DH
1%
- De 5 000 001 DH à 100 000 000 DH
0.75 DH
- Au-delà
0.50 DH
- Le
droit
fixe
(perçu
par
propriété)
75DH
- - Mainlevée d’hypothèque ou d’antichrèse :
- Droit fixe (Par propriété)
150 DH
LES EFFETS DE L’INSCRIPTION :
•
•
L’EFFET CONSTITUTIF DE L’INSCRIPTION
LA FORCE PROBANTE DE L’INSCRIPTION
L’EFFET CONSTITUTIF DE L’INSCRIPTION :
Article 66
Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe, à
l'égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur
le titre par le conservateur de la propriété foncière. L'annulation
de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers
de bonne foi.
Article 67
Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer,
transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne
produisent effet, même entre parties, qu'à dater de l'inscription,
sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour
l'inexécution de leurs conventions.
LA FORCE PROBANTE OU LA GARANTIE DU DROIT :
1- LE PRINCIPE:
L’article 2 du dahir 2 juin 1915 prévoit : « La garantie des droits
réels ou charges foncières n’est obtenue même entre parties, qu’au
moyen de publication desdits droits par voie de mentions
sommaires sur les livres fonciers, au compte particulier ouvert
pour chaque immeuble ainsi que des modifications de ces mêmes
droits ».
Dès que le droit est inscrit sur le titre foncier, son titulaire
acquiert automatiquement la qualité de propriétaire de sera de ce
fait protégé de toute atteinte extérieure qui viendrait perturber
son droit de propriété.
LA FORCE PROBANTE OU LA GARANTIE DU DROIT
2- LA PORTÉE DE LA FORCE PROBANTE
La force probante de l’inscription a un effet relatif et non absolu.
L’inscription ne vaut que ce que vaut l’acte dont elle découle .
L’article 3 du dahir 2 juin 1915 prévoit « les titres fonciers et les
inscriptions subséquentes y mentionnées conservent le droit qu’ils
relatent tant qu’ils n’ont pas été annulés, rayés ou modifiés ».
Les inscriptions, mentions et prénotations peuvent être rayées en
vertu de tout acte (ex mainlevée d’hypothèque) ou tout jugement
passé en force de chose jugée constatant la non existence ou
l’extinction du droit.
De même, en cas d’erreur matérielle,
le conservateur peut
procéder à la rectification soit d’office soit sur la demande des
intéressées.
Cependant, les annulation ou modifications ultérieures ne peuvent
être opposées ou préjudicier aux tiers de bonne fois.
LA PRENOTATION
DEFIN ITION :
Article 85 du dahir du 12 Aout 1913 « Quiconque prétend à un droit
sur un immeuble immatriculé peur requérir une prénotation pour la
conservation provisoire de ce droit» .
Elle a pour but d’assurer le rang d’un droit conditionnel ou à venir.
Elle a un caractère provisoire, elle sera donc suivie d’une
inscription définitive qui rétroagit au jour de la prénotation.
C’est une mention essentiellement conservatoire et n’emporte pas
indisponibilité du droit grevé. Elle garantit simplement le rang d’un
droit. L’immeuble peut faire l’objet de toutes les opérations
immobilières qui peuvent être inscrites.
Si le droit prénoté est reconnu son inscription est faite à la date de
la prénotation et les droits inscrits durant la période de
prénotation peuvent être radiés.
LES PRICNIPALES PRENOTATIONS :
•
•
•
La Prénotation sur titre elle est valable pendant dix jours
(réquisition d'inscription et acte à inscrire);
La Prénotation sur requête introductive d’instance reste
valable pendant un délai de 1mois.
La Prénotation sur ordonnance du président du tribunal de
première instance, reste valable pendant 3 mois qui peut être
prolongée sur décision du président à condition d’introduire
une action en justice et dans ce cas la prénotation conserve
ses effets pendant toute la durée de l'instance jusqu'à
résolution du litige.
A coté de ces trois cas d’autres prénotations sont prévues par des
textes spéciaux
PRÉNOTATION SUR TITRE
Fondement: un acte
Lorsque l’acte présenté au conservateur n’est pas parait pour un
vice de fond ou de forme qui doit être régularisé ou il manque un
document administratif ou une opération topographique son
inscription ne peut être effectuée.
L’intéressé peut, sur la base de l’acte, demander au conservateur
de procéder à une prénotation sur production du duplicata du titre
foncier.
Durée : 10 jours
La prénotation est valables pour une durée de 10 jours uniquement .
Si dans ce délai l’inscription est prise la date de la prénotation fixe
le rang de l’inscription .
PRÉNOTATION SUR ORDONNANCE :
Fondement: Ordonnance
La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du
président du tribunal .
Durée : 3 mois
Lorsque la prénotation a été requise en vertu d'une ordonnance du
président du tribunal de première instance, son effet cesse si
l'inscription définitive n'est pas opérée dans les 3 mois, ou si une
demande en justice n'a pas été formée et dans ce cas elle est
prolongée sur ordonnance du président du tribunal jusqu’à la
décision final de la justice.
PRÉNOTATION SUR REQUÊTE :
Fondement: Requête introductive d’instance
Il existe des opérations qui donnent lieu à un litige judicaire entre
les parties au sujet de la réalisation des conditions nécessaires à
leur inscription sur les livres fonciers.
Pour protéger le droit à conserver, il n’y a que la prénotation dont
la durée est d’un mois.
Durée:
Jusqu’à la décision finale de juge ayant acquis autorité de la chose
jugée.
DROITS REELS
L'USUFRUIT droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant
à autrui et qui s'éteint nécessairement par la mort de l'usufruitier.
L'usufruitier peut jouir lui-même, louer, vendre ou céder son droit.
L'EMPHYTÉOSE ou bail emphytéotique confère au preneur un
droit réel susceptible d'hypothèque. Ce bail consenti pour une
durée de 18 ans à 99 ans. L'emphytéote a droit aux fruits, à
l'usage en plus du droit de transformer le bien mais uniquement
pour l'améliorer.
L'ANTICHRÈSE le créancier n'acquiert que la faculté de percevoir
les fruits de l'immeuble. La créance ne peut produire d'intérêt mais
il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au
créancier.
Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son
débiteur sur le capital de sa créance. Le débiteur ne peut pas
réclamer la jouissance de l'immeuble remis en antichrèse avant
l'entier acquittement de sa dette .
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DEMEMBREMENTS ADMIS PAR DROIT MUSULMAN
1- LE DROIT DE ZINA :
C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui
a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous,
domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain
moyennant redevance et la propriété totale des superficies.
2- LE DROIT DE GZA :
Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de
bâtir ou de planter,
3 - LE DROIT DE HAOUA :
Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction
au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre
propriétaire.
4 - LE DROIT DE HABOUS :
Biens immobilisées par le fondateur musulman dont la jouissance
profite au bénéficiaire, qu’il désigne (une mosquée ou un
successible).
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