L` Acte de vente - CHEUVREUX Notaires

Les notifications aux compagnies d’assurance
Lorsque le prix est payé au moyen d’un prêt, une notification
de la vente est effectuée à la compagnie d’assurance de
l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires.
En effet, le code des assurances accorde aux créanciers
bénéficiant d’un privilège ou d’une hypothèque le droit
de percevoir les indemnités dues par l’assureur en cas
de sinistre.
L’acte de vente
d’un bien immobilier
La remise du titre à l’acquéreur
Dans un délai dont la durée dépend du bureau des
hypothèques concerné, le notaire adresse à l’acquéreur
son titre de propriété mentionnant la publicité à la
conservation des hypothèques. Il lui adresse également
le relevé de compte définitif.
Le notaire n’a pas l’obligation de remettre le prix au vendeur
le jour de la signature.
Le prix ne peut être versé au vendeur qu’après la publication
de l’acte à la conservation des hypothèques et
l’obtention par le notaire d’un état (dit état "sur formalités")
constatant l’absence de toute inscription d’hypothèque
ou de privilège au jour de la publication de l’acte de vente.
En effet, s’il existe de telles inscriptions, il faut d’abord
payer les créanciers.
Préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire
verse, si besoin, les fonds dus à une banque, au syndicat
des copropriétaires, et acquitte l’éventuel impôt sur la
plus-value.
Si la vente concerne un immeuble commun à des époux,
le prix ne peut pas être remis à un seul des conjoints
sans l’accord de l’autre. En pratique, le consentement
est donné dans l’acte.
12, avenue Victoria, 75001 Paris - Tél. : 01 44 82 24 00
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Imprimé sur papier recyclé
Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Avril 2010
Le déblocage du prix
TOUTE VENTE IMMOBILIÈRE DOIT ÊTRE CONSTATÉE PAR ACTE
NOTARIÉ. APRÈS LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT ET
POUR ASSURER LA PLEINE EFFICACITÉ DE L’ACTE DE VENTE,
LE NOTAIRE ENTREPREND DES DÉMARCHES, OBTIENT DES
AUTORISATIONS, RÉUNIT DES DOCUMENTS. D’AUTRES
FORMALITÉS SONT ACCOMPLIES APRÈS LA SIGNATURE DE
L’ACTE.
■ Le droit de préemption urbain : le droit de préemption
urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune
par exemple) d'acheter, en priorité, certains biens mis
en vente lorsqu’ils se situent dans des zones préalablement
définies (par le conseil municipal dans notre exemple).
L’exercice du droit de préemption doit être motivé par
la réalisation d’opérations d'intérêt général (exemple :
des équipements collectifs).
Certains biens et certaines opérations peuvent en être
exclus (exemple : les donations).
LES FORMALITÉS PRÉALABLES
À L’ACTE DE VENTE
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit
de préemption, le notaire adresse au maire de la commune
une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le
prix et les conditions de la vente. Cette déclaration
constitue une offre de vente.
La purge des droits de préemption
La mairie dispose de deux mois à compter de la réception
de la DIA pour faire connaître sa réponse.
Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de
se substituer à l’acquéreur.
Le notaire doit s’assurer de l’absence de tout droit de
préemption à l’occasion de la vente projetée. S’il en existe
un, le notaire doit procéder à sa "purge" (proposer à son
titulaire d’acquérir le bien par priorité).
Les principaux droits de préemption sont :
- le droit de préemption du locataire,
- le droit de préemption urbain.
■ Le droit de préemption du locataire : le propriétaire
qui souhaite vendre un logement loué doit mettre son
(ses) locataire(s) (et le conjoint de celui-ci) en mesure
d’exercer le droit de préemption qui lui (leur) est reconnu
par la loi, dans trois hypothèses seulement :
- la première vente du logement occupé depuis sa mise
en copropriété (article 10-I de la loi du 31 décembre 1975),
- le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 6 juillet
1989),
La commune peut :
- ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation)
ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut
alors être vendu à l’acquéreur au prix annoncé dans la DIA ;
- accepter le prix proposé : la vente est donc conclue.
L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la
réponse et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur
reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers ;
- faire une contre-proposition : le propriétaire dispose
alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence
vaut renonciation) ou accepter la contre-proposition.
A défaut d'entente le prix est fixé judiciairement.
L’obtention des documents d’urbanisme
Le notaire doit obtenir plusieurs documents d’urbanisme
dont :
■ le certificat dit “d’information générale”. Il ne se
prononce pas sur la constructibilité du terrain ;
- la vente “en bloc” d’un immeuble : en cas de vente
en totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage
d’habitation ou mixte de plus de 10 logements, le locataire
bénéficie d’un droit de préemption sur son logement,
sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location pendant
6 ans à compter de l’acte notarié de vente.
■ le certificat “pré-opérationnel” ou détaillé. Il indique
si un terrain est susceptible d’être utilisé pour une opération
de construction déterminée ;
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■ l’arrêté d’alignement individuel par rapport à la voie
publique ;
■ le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation
du bien au regard des risques du sol et du sous-sol
(anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…) ;
■ le certificat de non péril ;
■ un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien
et le propriétaire.
La demande de renseignements hypothécaires
Le certificat de conformité
Depuis le 1er octobre 2007, la vérification de la conformité
d’une construction par l’administration n’est plus
systématiquement obligatoire. À l’occasion de la vente
de son bien, le propriétaire qui veut apporter la preuve
de l’absence de contestation par l’administration, peut
demander à cette dernière la délivrance d’une attestation
de conformité.
Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur
et examine son titre de propriété. Il contrôle également
l’origine régulière de propriété sur trente ans.
LE PAIEMENT DU PRIX
C’est une démarche importante car seul le propriétaire
d’un bien peut valablement le vendre.
La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix
au jour et au lieu déterminés dans l’avant-contrat.
Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision,
l’accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
Le prix peut être payé selon différentes modalités :
Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état
hypothécaire appelé "hors formalité".
L’obtention de ce document est en outre le seul moyen
pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties)
prises sur le bien (exemple : hypothèque).
■ au comptant lors de la signature de l’acte de vente :
tout paiement en France doit s’effectuer en euros.
Le vendeur donne quittance du prix. Le paiement du
prix est constaté en la comptabilité du notaire. Ce dernier
demande à l’acquéreur de lui remettre un “chèque de
banque”.
Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt
garanti non encore totalement remboursé, l’inscription
prise par la banque produit toujours ses effets.
Ce versement correspond :
Lors de la revente du bien, cette inscription donne à la
banque le droit de recevoir, avant le vendeur, la part du
prix correspondant au solde du prêt restant dû.
- au montant du (ou des) prêt(s) garanti(s) ou non par inscription hypothécaire.
D’autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor
public par exemple).
Pour toutes ces raisons, le notaire se charge des vérifications
nécessaires afin que l’acquéreur ne soit pas tenu de payer
les dettes du vendeur.
Il convient donc de ne pas payer directement le prix de
vente entre les mains du vendeur.
La garantie dommages ouvrage
Si l’immeuble vendu est construit depuis moins de
dix ans, l’acte mentionne l’existence ou l’absence
d’assurance dommages ouvrage.
- à l’apport personnel de l’acquéreur,
- aux frais,
Le paiement du prix par l’intermédiaire de la comptabilité
du notaire permet d’en apporter la preuve et de désintéresser les créanciers éventuels du vendeur (bénéficiant
ou non d’une garantie).
■ à terme : par exception, tout ou partie du prix peut
être stipulé payable à terme, c’est-à-dire dans un certain
délai déterminé par les parties à l’acte.
Ce paiement s’accompagne d’un certain nombre de
conventions. Les parties doivent notamment prévoir :
- la date de paiement du solde du prix (date unique ou
échelonnement) ;
C’est une information essentielle permettant à l’acquéreur
de savoir à qui s’adresser en cas de sinistre.
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- les éventuels intérêts produits par les sommes à payer
(la date à partir de laquelle ils courrent, le taux…) ;
- les causes de déchéance du terme : par exemple,
les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de
paiement cesse en cas de revente du bien acquis ;
- les garanties du vendeur : le "privilège de vendeur" garantit
le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s’agit d’une
inscription sur la totalité du bien vendu qui doit être faite
à la conservation des hypothèques dans les deux mois
de la signature de l’acte de vente.
LES FORMALITÉS POSTÉRIEURES
À LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE
Après la signature de l’acte de vente, le notaire doit
accomplir différentes formalités.
La publicité foncière
Le notaire doit publier l’acte de vente au bureau des
hypothèques dans un délai maximum de deux mois après
la signature. Il s’agit d’une formalité essentielle.
Les effets du privilège remonteront alors au jour de la
vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité
après la vente du bien, à moins qu’il ne préfère demander
la résolution de la vente en justice, c’est-à-dire
l’annulation rétroactive de la vente.
En effet, cette publication rend la vente opposable aux
tiers (créanciers du vendeur, bénéficiaires de droits inscrits
sur l’immeuble…). Une fois l’acte de vente publié, aucune
charge (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le
bien vendu du fait de l’ancien propriétaire.
■ sous forme de rente viagère : en cas de vente d’un
bien immobilier en viager, le prix est soit constitué
totalement par une rente viagère, soit en partie par une
rente et en partie par un versement comptant appelé
le "bouquet".
A l’occasion de cette formalité, des droits d’enregistrement
ou une taxe de publicité foncière sont acquittés.
L’acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier)
un bien immobilier, en contrepartie de son engagement
à verser les arrérages (mensualités) de la rente.
Le cas échéant, des garanties peuvent être demandées
à l’occasion de la vente par le vendeur ou la banque et
sont inscrites à la diligence du notaire.
Les notifications au syndic
La rente viagère n’est donc qu’une modalité de
paiement de tout ou partie du prix de vente.
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le vendeur
doit présenter au notaire un certificat datant de moins
d’un mois attestant qu’il ne doit aucune somme au syndicat
des copropriétaires.
LA REMISE DES CLEFS
A défaut, le notaire doit donner avis de la mutation au
syndic par lettre recommandée avec avis de réception,
dans un délai de quinze jours à compter de la vente.
Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation
principale de délivrer le bien à l’acquéreur à la date prévue
dans l’acte.
Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui
permettre de prendre possession du bien (article 1604
du Code civil).
La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien
par l’acquéreur, le plus souvent à la date de signature
de l’acte de vente.
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Le syndic doit avant un délai de quinze jours à compter
de la réception de l’avis, former opposition par acte
extrajudiciaire (exploit d’huissier) au versement des fonds
par le notaire au vendeur.
Par ailleurs et indépendamment de cette première
notification, lors de tout transfert de propriété d’un lot
ou d’une fraction de lot, le notaire doit en aviser le syndic.
Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable
au syndic. L’acquéreur est alors considéré comme le nouveau
copropriétaire.
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