Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel

Manuel des indices des prix
de l’immobilier résidentiel
Édition 2013
Édition 2013
Manuel des indices des prix
de l’immobilier résidentiel
M e t h o d o l o g i e s &
W o r k i n g
p a p e r s
Pour la plupart d’entre nous, l’achat d’un bien immobilier
(logement) est la transaction la plus importante de notre
vie. La résidence d’un ménage absorbe en eet la plus
forte proportion de ses dépenses et constitue en même
temps son actif le plus précieux. Les indices des prix de
l’immobilier résidentiel (IPRI) mesurent le rythme d’évolu-
tion des prix de l’immobilier résidentiel au l du temps.
Les IPRI sont des statistiques cruciales non seulement pour
les particuliers et les ménages du monde entier, mais aussi
pour les responsables des politiques économiques et
monétaires. Pour les professionnels, ils servent, par
exemple, à surveiller les déséquilibres macroéconomiques
et les risques auxquels est exposé le secteur nancier.
Pour la première fois, ce Manuel ore des orientations
complètes pour l’établissement des IPRI et explique en
détail les méthodes et les meilleures pratiques utilisées
pour les calculer. Il examine aussi les concepts
économiques et statistiques qui sous-tendent cette
démarche et dénit les principes qui régissent les choix
méthodologiques et pratiques en la matière. Ce Manuel
s’adresse avant tout aux statisticiens ociels chargés de
produire les indices des prix de l’immobilier résidentiel,
mais il sera utile aussi à toutes les parties qui s’intéressent
au calcul de ces indices en orant un cadre méthodo-
logique et pratique harmonisé et en répondant ainsi aux
critères généraux que doivent remplir les IPRI.
Le Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel a
été rédigé par d’éminents universitaires spécialistes de la
théorie des indices et par des experts réputés du calcul des
IPRI. La production de l’ouvrage a été coordonnée par
Eurostat, le Bureau statistique de l’Union européenne,
avec la collaboration de l’Organisation internationale du
travail (OIT), le Fonds monétaire international (FMI),
l’Organisation de coopération et de développement
économiques (OCDE), la Commission économique des
Nations Unies pour l’Europe et la Banque mondiale.
Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel
Oce des publications

M e t h o d o l o g i e s &
W o r k i n g p a p e r s
Édition 2013
Manuel des indices des prix
de l’immobilier résidentiel (IPIR)

Des informations complémentaires sur l’Union européenne sont disponibles sur Internet (http://europa.eu).
Les données de catalogage sont disponibles à la n de la publication.
Luxembourg : Oce des publications de l’Union européenne, 2013.
FMI
Traduction des Services linguistiques du Département des services généraux et de la technologie du FMI
Français, ISBN 978-1-49830-156-5 (version imprimée)
Français, ISBN 978-1-49833-908-7 (version PDF)
Français, doi : 10.5089/9781498301565.069 (version imprimée)
Français, doi : 10.5089/9781498339087.069 (version PDF)
Les opinions et les arguments contenus dans ce manuel ne reètent pas nécessairement la position ocielle de la Banque
mondiale, de la Commission économique des Nations Unies pour l’Europe, du FMI, de l’OIT ou de l’OCDE, ni celle des gouverne-
ments des États membres de ces organisations, ou d’Eurostat et de la Commission européenne.
Thème : Économie et nance
Série : Methodologies & Working papers
© Banque mondiale, Commission économique des Nations Unies pour l’Europe, Fonds monétaire international, Organisa-
tion de coopération et de développement économiques, Organisation internationale du travail, Union européenne, 2013
La reproduction est autorisée sous réserve de la citation des sources.
Photos : © Phovoir
La reproduction des photos est autorisée mais limitée à des ns non commerciales et uniquement dans le contexte de
cette publication.
Imprimé en Belgique
IMPRIMÉ SUR PAPIER BLANCHI SANS CHLORE ÉLÉMENTAIRE ECF
Également disponible sous le titre Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel (IPIR)
OIT
Anglais, ISBN 978-92-2-127359-2 (version imprimée)
Anglais, ISBN 978-92-2-127360-8 (version PDF)
UNION EUROPÉENNE
ISBN 978-92-79-25984-5
doi : 10.2785/34007
Cat. No KS-RA-12-022-EN-N
OCDE
Anglais, ISBN 978-92-6-419718-3 (version PDF)

3 Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel
Table des matières
Table des matières
Avant-propos 7
Préface 9
1. Introduction 11
2. Utilisations des indices des prix de l’immobilier résidentiel 15
3. Éléments d’un cadre conceptuel 23
4. Méthodes de stratication ou de poststratication 39
5. Méthodes de régression hédonique 51
6. Méthodes des ventes répétées 69
7. Méthodes basées sur l’estimation 77
8. Décomposition d’un IPIR en composantes «terrain» et «bâtiments» 85
9. Sources de données 105
10. Méthodes utilisées actuellement 117
11. Exemples empiriques 141
12. Recommandations 157
Glossaire 165
Bibliographie 171
Index 181

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Manuel des indices des prix de l’immobilier résidentiel
Table des matières
Liste des tableaux
3.1. Estimations en pourcentage des ratios loyer/valeur (taux de capitalisation) ............................................ 37
4.1. Probabilité de vente dans chaque strate pour l’échantillon ............................................................................. 46
4.2. Indices-chaînes de Fisher à produits appariés et à base xe,
et indices des prix moyens, médians et à modèles représentatifs ................................................................. 48
4.3. Indice de Fisher à base xe pour l’année glissante, indice-chaîne de Fisher
à moyenne mobile, et indice de Fisher des prix à base xe et à moyenne mobile .................................. 50
5.1. Indices de prix log-linéaires à variables indicatrices temporelles
et indice-chaîne de Fisher des prix moyens à échantillon stratié ................................................................ 63
5.2. Indices de prix linéaires à variables indicatrices temporelles, indice de prix log-log à variables
indicatrices temporelles et indice-chaîne de Fisher des prix moyens à échantillon stratié ............... 65
5.3. Indices-chaînes des prix à imputation hédonique de Laspeyres, Paasche et Fisher ............................... 67
6.1. Indice des prix reposant sur la méthode des ventes répétées, indice-chaîne de Fisher des prix
moyens à échantillon stratié et indice des prix de Fisher avec imputation hédonique ....................... 75
7.1. Indices RPVE, indice de Fisher à imputation hédonique et indice des ventes répétées ......................... 84
8.1. Prix du terrain (PL1), prix des bâtiments ajustés en fonction de la qualité (PS1),
indice du coût total de la production de logements (P1) et indice de Fischer
à imputation hédonique pour les logements ........................................................................................................ 91
8.2. Prix du terrain (PL2), prix des structures (PS2), indice global des prix de l’immobilier
utilisant la modélisation par lignes brisées du terrain (P2) et indice de Fisher
à imputation hédonique ................................................................................................................................................ 93
8.3. Prix du terrain (PL3), prix des bâtiments ajustés en fonction de la qualité (PS3), indice global
des prix de l’immobilier avec restrictions de monotonie sur les structures (P3) et indice global des
prix de l’immobilier utilisant la méthodologie des lignes brisées pour le terrain (P2) ............................. 95
8.4. Prix du terrain (PL4), prix des bâtiments ajustés en fonction de la qualité (PS4) et indice global
des prix de l’immobilier utilisant des informations exogènes sur le prix des bâtiments (P4)................ 96
8.5. Indices des prix de l’immobilier utilisant des informations exogènes (P4)
et des restrictions de monotonie (P3), indice-chaîne de Fisher à imputation
hédonique et indice-chaîne de Fisher à échantillon stratié .......................................................................... 98
8.6. Prix du terrain (PL4), prix des bâtiments ajustés en fonction de la qualité (PS4),
indice global des prix de l’immobilier utilisant des informations exogènes sur le prix
des bâtiments (P4) et leurs équivalents à fenêtres mobiles (PRWL) et (PRW) ................................................ 99
8.7. Indices approximatifs de prix du stock et indices à imputation hédonique (PStock1)
et à stratication (PStock2), et indice de Fisher des prix de vente à imputation hédonique .................. 101
8.8. Indices approximatifs de prix du stock de maisons (PStock), du stock de terrains (PLStock),
du stock de bâtiments (PSStock) et indices correspondants basés sur les ventes (PL4 et P4) ....................103
10.1. Indices des prix de l’immobilier publiés au Japon .............................................................................................127
10.2. Indices des prix de l’immobilier résidentiel publiés au Royaume-Uni ........................................................ 131
10.3. Décomposition par statut du stock de logements en Afrique du Sud
(selon le recensement de 2001) ................................................................................................................................137
10.4. Distribution du nombre de pièces dans les habitations informelles ...........................................................138
10.5. Déterminants des prix ..................................................................................................................................................139
10.6. Décomposition en pourcentage des matériaux utilisés dans la construction
des habitations informelles et traditionnelles en Afrique du Sud ..............................................................139
10.7. Évaluation des obstacles..............................................................................................................................................139
11.1. Moyenne, médiane, variation en pourcentage, écart-type et coecient d’asymétrie ......................... 143
11.2. Dépenses régionales, prix et volumes (quantités implicites),
utilisant le prix médian comme prix régional ......................................................................................................145