Il se fait avoir de 220,000 $ en achetant une propriété dans un

Il se fait avoir de 220,000 $ en achetant une
propriété dans un marché d’acheteurs
Il pensait profiter d’une baisse de 60,000 $ mais il se fait avoir de 220,000 $ WOW
Une propriété est à vendre à 880,000 $ et elle est située dans un marché d’acheteurs.
Le vendeur baisse son prix à 840,000 $. Un acheteur bien nanti se présente et fait une
offre d’achat à 820,000 $ et elle est acceptée. L’acheteur est heureux en pensant qu’il
vient de faire une bonne affaire, il est convaincu qu’il a épargné 60,000 $. Mais dans les
faits il s’est fait avoir de 220,000 $ WOW
Il faut que je vous raconte
Aujourd’hui, pour vendre il faut trouver la bonne valeur marchande, appliquer les
règles du marché selon la nature du marché qui prévaut au moment de la
transaction. Mais il faut aussi appliquer la loi de l’offre et de la demande.
Pourquoi de demanderez-vous
Parce que l’acheteur ne veut pas payer plus cher que la valeur marchande et le
vendeur ne veut pas laisser d’argent sur la table (en fait il ne veut pas perdre
d’argent). Alors on calcule la valeur marchande et on applique les règles du
marché. Disons que plusieurs vendeurs trouvent la valeur marchande mais ils
n’appliquent pas les règles du marché, ou ne les appliquent pas de la bonne
façon, afin de déterminer le prix demandé.
Pourquoi appliquer la loi de l’offre et de la demande?
Parce que l’immobilier suit la loi des marchés et cette loi spécifie que les
transactions immobilières se produisent au moment où il y a équilibre entre l’offre
et la demande. Lorsque l’offre est égale à la demande c’est que le vendeur et
l’acheteur s’entendent sur un prix et ce prix doit corresponde à la valeur
marchande puisque c’est à ce prix ou dans les environs immédiats de ce prix
qu’ont lieu les transactions.
On peu donc déterminer le prix demandé par la valeur marchande ou par
l’offre et la demande.
Dans le cas de l’acheteur qui s’est fait avoir de 220,000 $ alors qu’il pensait avoir
sauvé 60,000 $ laissez-moi vous raconter comment tout cela s’est produit.
D’abord, il y a eu calcul de la valeur marchande selon la méthode (ces-cvm) c’est
la méthode inspirée du caractère essentiellement statistique du concept de la
valeur marchande. Cette méthode est très sure et très difficile à contester.
La valeur de la propriété envisagée fut donc déterminée comme étant de
642,000 $ (valeur arrondie), de sorte qu’en ajoutant plus ou moins 5% on est
arrivé à déterminer la gamme de prix de la valeur marchande comment étant
610,000 $ à 674,000 $
Comme cette propriété se trouvait dans un marché d’acheteurs, le prix demandé
selon les règles du marché devait donc être un peu moins que le minimum de la
gamme de prix de la valeur marchande, donc un peu en dessous de 610,000 $
L’application de la loi de l’offre et de la demande vint confirmer l’exactitude du
prix demandé déterminé par la valeur marchande. En effet l’application de la
formule du nombre de mois d’inventaire a permis de déterminé une gamme de
prix demandé allant de 575,000 $ à 595,000 $. Ces prix étant nécessaires afin
d’avoir une transaction équitable comme dans un marché normal, équilibré.
Il faut reconnaître qu’il y a concordance entre la valeur déterminée par le calcul
de la valeur marchande et le calcul de l’offre et la demande. Il faut reconnaître
aussi qu’a 820,000 $ l’acheteur s’est vraiment fait avoir.
La loi de l’offre et la demande utilisée pour calculer le prix demandé n’a jamais
été utilisée dans l’industrie immobilière résidentielle, ce n’est que tout récemment
qu’on a commencé à l’utiliser et ça vaut son pesant d’or.
Y a-t-il une relation entre l’offre et la demande et le marché
d’acheteurs?
Oui, la loi de l’offre et la demande indique que si la demande est inférieure à
l’offre c’est que les acheteurs se font moins nombreux sur le marché parce que
les prix sont trop élevés. Normalement le vendeur va baisser son prix s’il veut
vendre. S’il ne baisse pas son prix il ne vendra pas. D’ailleurs c’est pour cette
raison qu’il est si dangereux de surévaluer son prix demandé.
Lorsque les acheteurs sont moins nombreux sur le marché et que l’inventaire
augmente parce que les prix sont trop élevés c’est qu’on est dans un marché
d’acheteurs, c’est ce qui se produit dans le marché résidentiel sur la rive-nord du
Grand Montréal
L’offre et la demande nous indique que les prix demandés dépassent les prix du
marché équilibré ou se font la majorité des transactions selon la loi de l’offre et
de la demande. Si on veut des transactions il faut revenir à des prix plus
acceptables. Si les vendeurs qui sont dans un marché d’acheteurs ne baissent
pas leur prix demandé, il n’y a pas d’acheteurs, et s’il y en a, ils se font avoir par
les vendeurs, à moins que les vendeurs ne baissent leur prix demandé jusqu’à
ce que leur prix demandé témoigne d’un marché normal équilibré. Alors
l’acheteur sera au rendez-vous.
De combien les vendeurs doivent-ils baisser leur prix demandé?
Si les vendeurs avaient surévalué leur prix demandé ils devront baisser
davantage que les vendeurs qui n’avaient pas surévalué leur prix demandé.
Le marché immobilier résidentiel sur la Rive-Nord a commencé à changer depuis
la fin 2011, ça s’est fait très lentement et en commençant par les maisons à
étages et par les maisons haut de gamme (400,000 $ et plus). De sorte qu’il y a
encore des propriétés qui ne sont pas dans un marché d’acheteurs, et les
propriétaires de ces maisons n’ont pas à réduire leur prix demandé si ce prix
n’est pas surévalué.
Les propriétaires qui viennent tout juste de faire leur entrée dans le marché
d’acheteurs n’auront pas à diminuer de beaucoup leur prix demandé, mais plus
ils attendront plus ils devront sacrifier des sous s’ils veulent absolument vendre.
Les vendeurs qui demandaient un prix surévaluer et qui s’entêtent à ne pas
baisser leur prix demandé (même si ce prix n’était pas surévaluer) ne vendront
pas et ils devraient même se retirer du marché jusqu’à ce que le marché
devienne favorable au prix qu’ils avaient demandé.
Il est très dangereux d’acheter lorsque le marché est un marché d’acheteurs.
Si par malheur vous vous faites prendre, comme notre type qui s’est fait avoir de
220,000 $, vous pouvez facilement imaginer qu’il lui faudra attendre que le
marché revienne et qu’il augmente de 220,000 $ avant qu’il soit en position de
vendre et vendre sans avoir profité de l’appréciation du marché. Pensez-y bien
Une production de: Info-Immobilier-Rive-Nord (IIRN), par Michel Brien.
Michel Brien, courtier immobilier à la retraite, est stratège, formateur immobilier et détenteur d’un
certificat QSC (Qualité de Service à la Clientèle) de la Chambre Immobilière du Grand Montréal