SPÉCIAL IMMOBILIER Chambres de bonne : cela rapporte toujours ? L’investissement conserve sa cote : budget minimal et retour sur investissement maximal. Encore faut-il éviter certains pièges. O n trouve en des immeubles haussmanFrance enviniens parisiens (sans ascenron 50.000 seur et accessibles via un chambres escalier de service), dans de bonne, lesquels logeait autrefois le dont 20.000 à Paris. Une personnel de maison. chambre de bonne est une Sur le papier, ce type micro-surface composée de bien n’est guère vend’une seule pièce, avec deur, mais la réalité est WC sur le palier. tout autre : il Pour être mis en s’agit à juste «COMPTEZ location, l’espace titre d’un habitable doit au investissement ENTRE 8.000 moins être égal à ET 10.000 € LE porteur, pour 9 m², avec une hauMÈTRE CARRÉ une mise en teur sous plafond location ou une À PARIS». de 2,20 m. Il reste revente après toutefois légal de rénovation. «Il louer une surface inféy a l’investisserieure à 9 m², à condition ment classique pour louer, que son volume fasse au mais il est aussi très intémoins 20 m3. La plupart ressant d’acheter ce type de de ces micro-logements se bien quand on veut un piedtrouvent aux derniers étages à-terre à Paris parce qu’on 174 Entreprendre y travaille quelques jours par semaine, ou pour loger ses enfants», témoigne Pascal Boulenger, directeur immobilier et cofondateur de Meilleursagents. com. Une des raisons qui expliquent que les prix explosent dans les quartiers parisiens proches des grandes écoles, comme le Vème ou VIème arrondissement. «Pour une chambre de service proche du Panthéon, de la Sorbonne, du lycée Henri IV, on atteint 14.000 €/m²». La moyenne se situe heureusement autour de 8.000 €/ m² dans le Xème arrondissement, 10.000 €/m² dans le plus chic XVIIème, soit un budget moyen de 100.000 à 130.000 €. Biens rares mais rentables Si Lyon, Bordeaux, Marseille ou encore Petite surface au top Trois conseils pour bien rénover (et bien louer) une microsurface : - peindre ou tapisser avec des couleurs neutres ; - utiliser des carrelages clairs pour la salle de bains ; - installer des fenêtres droites plutôt que de laisser des fenêtres de toit. SPÉCIAL IMMOBILIER «Les biens se vendent généralement dans l’heure !» Guy Hoquet l’Immobilier Qui investit dans des chambres par le bouche-à-oreille qu’une de bonne ? chambre de bonne est à vendre Fabrice Abraham : Sur 100 dans son immeuble et s’offre demandes, on une annexe pour retrouve toujours son appartement : les mêmes types chambre d’ami, d’acheteurs. espace de D’abord, rangement, bureau. l’investisseur avisé qui a déjà Quelles sont un réseau et les évolutions possède plusieurs récentes sur biens de ce type. le marché des Puis, le primochambres de Fabrice Abraham, investisseur, qui bonne ? DG du réseau Guy fait son premier FA : La loi 2012 de Hoquet investissement Benoist Apparu, avec un petit budget. Il est aussi qui taxe les loyers excessifs courant qu’un voisin apprenne des petites surfaces, n’a pas eu Nantes disposent également de ce type de bien, ils diffèrent des chambres de bonne parisiennes, se situant davantage en rezde-chaussée (par exemple d’anciennes loges de gardien), dans le centre-ville, voire dans l’hypercentre. «À Lyon, les chambres de service s’achètent 3.000 à 4.000 €/m², en fonction des secteurs, voire 4.500 €/ m² dans les quartiers centraux», détaille Pascal Boulenger. Mais difficile d’avoir des chiffres sur le marché des chambres de bonne en dehors de Paris, les biens n’étant pas légion et le marché y étant plus désintermédié. Ce qui est sûr c’est que le prix au mètre carré est constamment tiré vers le haut, ces espaces étant de plus en plus rares. «Ce type de bien, qui nécessite un 176 Entreprendre d’effet visible mais on assiste à un développement important du marché noir. Les marchands de sommeil ont profité de ce créneau pour mettre en location des biens insalubres à des prix excessifs. Les propriétaires décident aussi parfois de mettre le bien à disposition de leur famille plutôt que de le louer. Conseillez-vous d’investir dans ce type de bien ? FA : Oui, plus que jamais ! Mais il y a beaucoup plus de demandes que d’offres, c’est plutôt un marché de niche. La source a toujours été en petite quantité. Résultat, quand une offre fait son apparition, le bien est généralement vendu dans l’heure. budget peu élevé, peut être gros travaux de remise aux matière de bail. Depuis acheté à tout moment car normes, environ 10 à 20% janvier 2012, une taxe sur il y a une réelle demande du prix d’acquisition. Pour les logements de moins de locative. Il ne faut pas hési- Pascal Boulenger, il ne s’agit 14 m² a été mise en place ter : il est d’ailleurs pas d’un problème : «Il suffit par le secrétaire d’État au facile de réaliser une Logement Benoist opération blanche Apparu, dans les «LA LOI APPARU A PEUT-ÊTRE EU tant une chambre de villes où le marché UN IMPACT MAIS CELUI-CI N’EST service se loue rapiimmobilier est tendu, ABSOLUMENT PAS VISIBLE». dement», entre 500 et dont la région pari600 €/mois à Paris, 300 sienne. Les propriéet 500 €/mois à Lyon, pour d’inclure le coût des travaux taires ne peuvent désormais un rendement locatif entre dans le prix d’achat car il plus louer leur bien à plus de 5 et 6%. De là à parler de est plus intelligent d’acheter 40 €/m², sous peine d’être filon, il n’y a qu’un pas. Le pour rénover : on peut ainsi assujetti à un impôt de 10 bémol ? La demande est lar- mettre la qualité que l’on à 40% du loyer perçu, en gement supérieure à l’offre veut dans les matériaux pour fonction du surcoût exercé. (1 bien à vendre pour 100 mieux louer». Une location «La loi Apparu a peut-être acheteurs). Difficile donc souvent à destination des eu un impact mais celuide trouver la perle rare. étudiants. Et pour éviter que ci n’est absolument pas l’appartement reste vide hors visible. Il y a toujours le périodes scolaires, Pascal même engouement pour ce Des travaux Boulenger a une astuce : «Il type de bien et les prix n’ont et des taxes peut être intéressant de recy- pas baissé», pondère Pascal Mal isolées, mal éclai- cler en location touristique Boulenger. Finalement, le rées, sans WC ni salle de l’été, si le lieu s’y prête». plus dur reste de trouver un bains, les chambres de bonne Enfin, pas question de bien à acheter ! • nécessitent généralement de faire n’importe quoi en Marie Dealessandri