Chambres de bonne : cela rapporte toujours

SPÉCIAL IMMOBILIER
Chambres de bonne :
cela rapporte toujours ?
L’investissement conserve sa cote : budget minimal et retour sur investissement
maximal. Encore faut-il éviter certains pièges.
O
n trouve en
des immeubles haussmanFrance enviniens parisiens (sans ascenron
50.000
seur et accessibles via un
chambres
escalier de service), dans
de
bonne,
lesquels logeait autrefois le
dont 20.000 à Paris. Une
personnel de maison.
chambre de bonne est une
Sur le papier, ce type
micro-surface composée
de bien n’est guère vend’une seule pièce, avec
deur, mais la réalité est
WC sur le palier.
tout autre : il
Pour être mis en
s’agit à juste
«COMPTEZ
location, l’espace
titre
d’un
habitable doit au
investissement
ENTRE 8.000
moins être égal à ET 10.000 € LE porteur, pour
9 m², avec une hauMÈTRE CARRÉ une mise en
teur sous plafond
location ou une
À PARIS».
de 2,20 m. Il reste
revente après
toutefois légal de
rénovation. «Il
louer une surface inféy a l’investisserieure à 9 m², à condition
ment classique pour louer,
que son volume fasse au
mais il est aussi très intémoins 20 m3. La plupart
ressant d’acheter ce type de
de ces micro-logements se
bien quand on veut un piedtrouvent aux derniers étages
à-terre à Paris parce qu’on
174 Entreprendre
y travaille quelques jours
par semaine, ou pour loger
ses enfants», témoigne
Pascal Boulenger, directeur immobilier et cofondateur de Meilleursagents.
com. Une des raisons qui
expliquent que les prix
explosent dans les quartiers parisiens proches des
grandes écoles, comme le
Vème ou VIème arrondissement. «Pour une chambre
de service proche du
Panthéon, de la Sorbonne,
du lycée Henri IV, on
atteint 14.000 €/m²». La
moyenne se situe heureusement autour de 8.000 €/
m² dans le Xème arrondissement, 10.000 €/m² dans le
plus chic XVIIème, soit un
budget moyen de 100.000 à
130.000 €.
Biens rares
mais rentables
Si Lyon, Bordeaux,
Marseille
ou
encore
Petite surface
au top
Trois conseils pour bien rénover
(et bien louer) une microsurface :
- peindre ou tapisser avec des
couleurs neutres ;
- utiliser des carrelages clairs
pour la salle de bains ;
- installer des fenêtres droites
plutôt que de laisser des fenêtres
de toit.
SPÉCIAL IMMOBILIER
«Les biens se vendent
généralement
dans l’heure !»
Guy Hoquet l’Immobilier
Qui investit dans des chambres
par le bouche-à-oreille qu’une
de bonne ?
chambre de bonne est à vendre
Fabrice Abraham : Sur 100
dans son immeuble et s’offre
demandes, on
une annexe pour
retrouve toujours
son appartement :
les mêmes types
chambre d’ami,
d’acheteurs.
espace de
D’abord,
rangement, bureau.
l’investisseur
avisé qui a déjà
Quelles sont
un réseau et
les évolutions
possède plusieurs
récentes sur
biens de ce type.
le marché des
Puis, le primochambres de
Fabrice Abraham,
investisseur, qui
bonne ?
DG du réseau Guy
fait son premier
FA : La loi 2012 de
Hoquet
investissement
Benoist Apparu,
avec un petit budget. Il est aussi
qui taxe les loyers excessifs
courant qu’un voisin apprenne
des petites surfaces, n’a pas eu
Nantes disposent également de ce type de bien,
ils diffèrent des chambres
de bonne parisiennes, se
situant davantage en rezde-chaussée (par exemple
d’anciennes loges de gardien), dans le centre-ville,
voire dans l’hypercentre.
«À Lyon, les chambres de
service s’achètent 3.000
à 4.000 €/m², en fonction
des secteurs, voire 4.500 €/
m² dans les quartiers centraux», détaille Pascal
Boulenger. Mais difficile
d’avoir des chiffres sur le
marché des chambres de
bonne en dehors de Paris,
les biens n’étant pas légion
et le marché y étant plus
désintermédié.
Ce qui est sûr c’est que
le prix au mètre carré est
constamment tiré vers le
haut, ces espaces étant de
plus en plus rares. «Ce type
de bien, qui nécessite un
176 Entreprendre
d’effet visible mais on assiste à
un développement important du
marché noir. Les marchands de
sommeil ont profité de ce créneau
pour mettre en location des biens
insalubres à des prix excessifs.
Les propriétaires décident aussi
parfois de mettre le bien à
disposition de leur famille plutôt
que de le louer.
Conseillez-vous d’investir dans
ce type de bien ?
FA : Oui, plus que jamais ! Mais il
y a beaucoup plus de demandes
que d’offres, c’est plutôt un
marché de niche. La source a
toujours été en petite quantité.
Résultat, quand une offre fait
son apparition, le bien est
généralement vendu dans l’heure.
budget peu élevé, peut être gros travaux de remise aux matière de bail. Depuis
acheté à tout moment car normes, environ 10 à 20% janvier 2012, une taxe sur
il y a une réelle demande du prix d’acquisition. Pour les logements de moins de
locative. Il ne faut pas hési- Pascal Boulenger, il ne s’agit 14 m² a été mise en place
ter : il est d’ailleurs
pas d’un problème : «Il suffit par le secrétaire d’État au
facile de réaliser une
Logement Benoist
opération blanche
Apparu, dans les
«LA LOI APPARU A PEUT-ÊTRE EU
tant une chambre de
villes où le marché
UN IMPACT MAIS CELUI-CI N’EST
service se loue rapiimmobilier est tendu,
ABSOLUMENT PAS VISIBLE».
dement», entre 500 et
dont la région pari600 €/mois à Paris, 300
sienne. Les propriéet 500 €/mois à Lyon, pour d’inclure le coût des travaux taires ne peuvent désormais
un rendement locatif entre dans le prix d’achat car il plus louer leur bien à plus de
5 et 6%. De là à parler de est plus intelligent d’acheter 40 €/m², sous peine d’être
filon, il n’y a qu’un pas. Le pour rénover : on peut ainsi assujetti à un impôt de 10
bémol ? La demande est lar- mettre la qualité que l’on à 40% du loyer perçu, en
gement supérieure à l’offre veut dans les matériaux pour fonction du surcoût exercé.
(1 bien à vendre pour 100 mieux louer». Une location «La loi Apparu a peut-être
acheteurs). Difficile donc souvent à destination des eu un impact mais celuide trouver la perle rare.
étudiants. Et pour éviter que ci n’est absolument pas
l’appartement reste vide hors visible. Il y a toujours le
périodes scolaires, Pascal même engouement pour ce
Des travaux
Boulenger a une astuce : «Il type de bien et les prix n’ont
et des taxes
peut être intéressant de recy- pas baissé», pondère Pascal
Mal isolées, mal éclai- cler en location touristique Boulenger. Finalement, le
rées, sans WC ni salle de l’été, si le lieu s’y prête».
plus dur reste de trouver un
bains, les chambres de bonne
Enfin, pas question de bien à acheter !
•
nécessitent généralement de faire n’importe quoi en
Marie Dealessandri