Chambres de bonne : cela rapporte toujours

n trouve en
France envi-
ron 50.000
chambres
de bonne,
dont 20.000 à Paris. Une
chambre de bonne est une
micro-surface composée
d’une seule pièce, avec
WC sur le palier.
Pour être mis en
location, l’espace
habitable doit au
moins être égal à
9 m², avec une hau-
teur sous plafond
de 2,20 m. Il reste
toutefois légal de
louer une surface infé-
rieure à 9 m², à condition
que son volume fasse au
moins 20 m3. La plupart
de ces micro-logements se
trouvent aux derniers étages
des immeubles haussman-
niens parisiens (sans ascen-
seur et accessibles via un
escalier de service), dans
lesquels logeait autrefois le
personnel de maison.
Sur le papier, ce type
de bien n’est guère ven-
deur, mais la réalité est
tout autre : il
s’agit à juste
titre d’un
investissement
porteur, pour
une mise en
location ou une
revente après
rénovation. «Il
y a l’investisse-
ment classique pour louer,
mais il est aussi très inté-
ressant d’acheter ce type de
bien quand on veut un pied-
à-terre à Paris parce qu’on
y travaille quelques jours
par semaine, ou pour loger
ses enfants», témoigne
Pascal Boulenger, direc-
teur immobilier et cofon-
dateur de Meilleursagents.
com. Une des raisons qui
expliquent que les prix
explosent dans les quar-
tiers parisiens proches des
grandes écoles, comme le
Vème ou VIème arrondisse-
ment. «Pour une chambre
de service proche du
Panthéon, de la Sorbonne,
du lycée Henri IV, on
atteint 14.000 €/m²». La
moyenne se situe heureu-
sement autour de 8.000 €/
m² dans le Xème arrondisse-
ment, 10.000 €/m² dans le
plus chic XVIIème, soit un
budget moyen de 100.000 à
130.000 €.
Biens rares
mais rentables
Si Lyon, Bordeaux,
Marseille ou encore
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SPÉCIAL IMMOBILIER
Petite surface
au top
Trois conseils pour bien rénover
(et bien louer) une micro-
surface :
- peindre ou tapisser avec des
couleurs neutres ;
- utiliser des carrelages clairs
pour la salle de bains ;
- installer des fenêtres droites
plutôt que de laisser des fenêtres
de toit.
O
L’investissement conserve sa cote : budget minimal et retour sur investissement
maximal. Encore faut-il éviter certains pièges.
«COMPTEZ
ENTRE 8.000
ET 10.000 € LE
MÈTRE CARRÉ
À PARIS».
Chambres de bonne :
cela rapporte toujours ?

Nantes disposent égale-
ment de ce type de bien,
ils diffèrent des chambres
de bonne parisiennes, se
situant davantage en rez-
de-chaussée (par exemple
d’anciennes loges de gar-
dien), dans le centre-ville,
voire dans l’hypercentre.
«À Lyon, les chambres de
service s’achètent 3.000
à 4.000 €/m², en fonction
des secteurs, voire 4.500 €/
m² dans les quartiers cen-
traux», détaille Pascal
Boulenger. Mais difficile
d’avoir des chiffres sur le
marché des chambres de
bonne en dehors de Paris,
les biens n’étant pas légion
et le marché y étant plus
désintermédié.
Ce qui est sûr c’est que
le prix au mètre carré est
constamment tiré vers le
haut, ces espaces étant de
plus en plus rares. «Ce type
de bien, qui nécessite un
budget peu élevé, peut être
acheté à tout moment car
il y a une réelle demande
locative. Il ne faut pas hési-
ter : il est d’ailleurs
facile de réaliser une
opération blanche
tant une chambre de
service se loue rapi-
dement», entre 500 et
600 €/mois à Paris, 300
et 500 €/mois à Lyon, pour
un rendement locatif entre
5 et 6%. De là à parler de
filon, il n’y a qu’un pas. Le
bémol ? La demande est lar-
gement supérieure à l’offre
(1 bien à vendre pour 100
acheteurs). Difficile donc
de trouver la perle rare.
Des travaux
et des taxes
Mal isolées, mal éclai-
rées, sans WC ni salle de
bains, les chambres de bonne
nécessitent généralement de
gros travaux de remise aux
normes, environ 10 à 20%
du prix d’acquisition. Pour
Pascal Boulenger, il ne s’agit
pas d’un problème : «Il suffit
d’inclure le coût des travaux
dans le prix d’achat car il
est plus intelligent d’acheter
pour rénover : on peut ainsi
mettre la qualité que l’on
veut dans les matériaux pour
mieux louer». Une location
souvent à destination des
étudiants. Et pour éviter que
l’appartement reste vide hors
périodes scolaires, Pascal
Boulenger a une astuce : «Il
peut être intéressant de recy-
cler en location touristique
l’été, si le lieu s’y prête».
Enfin, pas question de
faire n’importe quoi en
matière de bail. Depuis
janvier 2012, une taxe sur
les logements de moins de
14 m² a été mise en place
par le secrétaire d’État au
Logement Benoist
Apparu, dans les
villes où le marché
immobilier est tendu,
dont la région pari-
sienne. Les proprié-
taires ne peuvent désormais
plus louer leur bien à plus de
40 €/m², sous peine d’être
assujetti à un impôt de 10
à 40% du loyer perçu, en
fonction du surcoût exercé.
«La loi Apparu a peut-être
eu un impact mais celui-
ci n’est absolument pas
visible. Il y a toujours le
même engouement pour ce
type de bien et les prix n’ont
pas baissé», pondère Pascal
Boulenger. Finalement, le
plus dur reste de trouver un
bien à acheter !
Marie Dealessandri
•
«LA LOI APPARU A PEUT-ÊTRE EU
UN IMPACT MAIS CELUI-CI N’EST
ABSOLUMENT PAS VISIBLE».
Qui investit dans des chambres
de bonne ?
Fabrice Abraham : Sur 100
demandes, on
retrouve toujours
les mêmes types
d’acheteurs.
D’abord,
l’investisseur
avisé qui a déjà
un réseau et
possède plusieurs
biens de ce type.
Puis, le primo-
investisseur, qui
fait son premier
investissement
avec un petit budget. Il est aussi
courant qu’un voisin apprenne
par le bouche-à-oreille qu’une
chambre de bonne est à vendre
dans son immeuble et s’offre
une annexe pour
son appartement :
chambre d’ami,
espace de
rangement, bureau.
Quelles sont
les évolutions
récentes sur
le marché des
chambres de
bonne ?
FA : La loi 2012 de
Benoist Apparu,
qui taxe les loyers excessifs
des petites surfaces, n’a pas eu
d’effet visible mais on assiste à
un développement important du
marché noir. Les marchands de
sommeil ont profité de ce créneau
pour mettre en location des biens
insalubres à des prix excessifs.
Les propriétaires décident aussi
parfois de mettre le bien à
disposition de leur famille plutôt
que de le louer.
Conseillez-vous d’investir dans
ce type de bien ?
FA : Oui, plus que jamais ! Mais il
y a beaucoup plus de demandes
que d’offres, c’est plutôt un
marché de niche. La source a
toujours été en petite quantité.
Résultat, quand une offre fait
son apparition, le bien est
généralement vendu dans l’heure.
«Les biens se vendent
généralement
dans l’heure !»
Fabrice Abraham,
DG du réseau Guy
Hoquet
Guy Hoquet l’Immobilier
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