les opérations exemplaires du Trapèze

DGALN/Plan Urbanisme Construction Architecture
PUCA -BATEX
Bâtiments exemplaires
ZAC Seguin-Rives de Seine à Boulogne-Billancourt (92100)
APPROCHE TRANSVERSALE :
Nouvelle conception de quartier, nouveaux usages
Le contexte des opérations exemplaires du Trapèze
Trapèze ouest – Septembre 2010. Source AAUPC
Marché à procédure adaptée n° 09 00117 du 8/7/2009
Mars 2011

GERU-COSTIC
PUCA_BATEX ZAC Seguin-Rives de Seine. Le contexte des opérations exemplaires du Trapèze p 2
REMERCIEMENTS
Nous remercions l’ensemble des acteurs intervenant sur la ZAC Seguin-Rives de Seine, qui ont bien voulu nous
donner les informations et permettre l’accès aux documents nécessaires à la réalisation de cette recherche.
Notamment, la SAEM Val de Seine Aménagement, les services de la ville de Boulogne-Billancourt, l’urbaniste
coordonnateur du secteur du Trapèze de la ZAC Seguin-Rives de Seine (AAUPC, en association avec le
paysagiste Thierry Laverne), les maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et BET ayant travaillé sur les bâtiments
exemplaires étudiés, les bailleurs sociaux Paris Habitat-OPH et Immobilière 3F, la société IDEX, délégataire de
service public pour ce qui concerne le réseau de chaleur et de froid desservant les bâtiments de la ZAC.
Voir la liste des entretiens menés en annexe 1.
Crédits iconographiques
SAEM Val de Seine Aménagement
Lispky+Rollet architectes
Agence Bühler
LAN architecture
Société IDEX
Agence TER
Agence Hondelatte-Laporte
Agence Brenac et Gonzalez
Photos aériennes : Philippe Guignard
Schémas : Intégral Ruedi Baur Paris, Héliotropic
Ont participé à l’étude :
GERU : Suivi socio-économique et architectural
89 rue Barrault
75 013 –PARIS
01 45 88 15 15
Nicole Kerhuel, chef de projet
En appui technique : Philippe Marin, architecte DPLG
COSTIC : Evaluation et suivi de la performance énergétique attendue
Bâtiment 16
102 route de Limours
78 471 Saint-Rémy les Chevreuse Cedex
01 30 85 20 10
Cédric Beaumont, directeur technique.
Alban Talluau : chargé d’études.
Voir aussi le rapport spécifique du COSTIC

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SOMMAIRE
1 CADRAGE DE L’APPROCHE BATEX........................................................................................................1
1.1 PROBLEMATIQUE DE LA RECHERCHE.............................................................................................1
1.1.1 QUELLE ACCEPTION DU CONCEPT DE BATIMENTS EXEMPLAIRES ? ...............................................1
1.1.2 LES AXES THEMATIQUES EXPLORES...............................................................................................1
1.2 UNE METHODE D’APPROCHE CROISANT QUALITATIF ET QUANTITATIF ......................................3
1.2.1 LE CHOIX DU SITE REPONDANT AUX PROBLEMATIQUES DE LA RECHERCHE..................................3
1.2.2 LE CHOIX DES OPERATIONS ILLUSTRANT LES DIFFERENTS THEMES ..............................................4
2 UNE GESTION POUR UN QUARTIER DURABLE ...................................................................................5
2.1 UN MODE DE GOUVERNANCE FONDE SUR LE PARTENARIAT .........................................................5
2.1.1 LA MISE EN PLACE D’UNE STRUCTURE DE PILOTAGE ET DE NEGOCIATION : LA SAEM ................5
2.1.2 DES CONVENTIONS OPERATIONNELLES DE MISE EN ŒUVRE..........................................................9
2.1.3 UN ENCADREMENT STRICT DES DELAIS .......................................................................................10
2.2 UNE REPARTITION DES ROLES ENTRE LA VILLE ET SA SAEM......................................................10
2.2.1 UNE POLITIQUE DE DEVELOPPEMENT DURABLE PORTEE PAR LA VILLE ET SA SAEM ................10
2.2.2 LA SAEM ENCADRE LE PARTENARIAT INSTAURE DANS LA DUREE.............................................11
2.3 DES OUTILS DE PILOTAGE ORIGINAUX .........................................................................................12
2.3.1 UNE CHARTE D’OBJECTIFS MISE A JOUR AU VU DES RETOURS D’EXPERIENCE ............................12
2.3.2 DES CAHIERS DES CHARGES THEMATIQUES POUR ENCADRER LES PROJETS ................................13
2.3.3 UN DISPOSITIF DE CONCERTATION RENFORCE.............................................................................14
2.3.4 UN OUTIL DE SUIVI EN TEMPS REEL DES OPERATIONS .................................................................14
2.3.5 UNE GRILLE DE SUIVI DE LA QUALITE ENVIRONNEMENTALE DES OPERATIONS ..........................15
2.3.6 UN SUIVI DE LA QUALITE ENVIRONNEMENTALE DES CHANTIERS................................................15
3 VIVRE DANS UNE « VILLE PARC ».........................................................................................................17
3.1 UNE APPROCHE GLOBALE ET TRANSVERSALE DES PROBLEMATIQUES......................................17
3.2 UNE TRAME VERTE STRUCTURANTE QUI REGULE LA PERCEPTION DE LA DENSITE..................17
3.2.1 LES COURS : UN LIEU D’ECHANGE ET DE CONVIVIALITE..............................................................19
3.2.2 LES TRAVERSES PRINCIPALES : UN QUARTIER POUR LES PIETONS ET LES CYCLES ......................20
3.2.3 UNE EVOLUTION DANS LA CONCEPTION DES CŒURS D’ILOTS .....................................................21
3.2.4 LES « SENTES » OU PASSAGES TRAVERSANT LES CŒURS D’ILOTS...............................................24
3.2.5 UN PARC CENTRAL DE QUARTIER AU PAYSAGE FLUCTUANT.......................................................24
3.2.6 LA GESTION DE L’EAU AU COEUR DE LA CONCEPTION DES ESPACES LIBRES...............................26
3.3 UNE AMELIORATION DE LA QUALITE DE VIE ELARGIE AU QUARTIER........................................29
3.3.1 L’INTEGRATION DU QUARTIER DU PONT DE SEVRES AU PROJET DE LA ZAC..............................29
3.3.2 L’ACCESSIBILITE DES ESPACES PUBLICS ......................................................................................30
4 HABITER AUTREMENT..............................................................................................................................31
4.1 DES LOGEMENTS DE PLUS EN PLUS ECONOMES EN ENERGIE ......................................................31
4.1.1 UN RACCORDEMENT OBLIGATOIRE AU RESEAU DE CHALEUR .....................................................31
4.1.2 UNE PART D’ENERGIES RENOUVELABLES ENCORE LIMITEE ........................................................31
4.1.3 DES PANNEAUX SOLAIRES THERMIQUES PRECONISES POUR ACCROITRE LA PART D’ENR ..........32
4.1.4 DES EXIGENCES DE PERFORMANCE ENERGETIQUE CROISSANT AVEC LE TEMPS..........................34

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4.1.5 UN DISPOSITIF DE REMONTEE DE L’INFORMATION POUR ASSURER LE SUIVI...............................36
4.1.6 UN PASSAGE ENVISAGE A LA GEOTHERMIE SUPERFICIELLE ........................................................37
4.2 UNE MIXITE FONCTIONNELLE REPARTIE DANS TOUS LES ILOTS ................................................38
4.2.1 UN QUARTIER AUX FONCTIONNALITES DIVERSIFIEES..................................................................38
4.2.2 DES COMMERCES ET SERVICES EN REZ-DE-CHAUSSEE D’IMMEUBLE...........................................39
4.2.3 ILLUSTRATION DE LA REPARTITION DES FONCTIONS DANS LE MACRO-LOT B3...........................41
4.2.4 DES EQUIPEMENTS A VOCATION REGIONALE ET INTERNATIONALE.............................................42
4.3 DIVERSIFIER L’OCCUPATION DU QUARTIER.................................................................................42
4.3.1 UN MARCHE LOCAL « MOYEN-HAUT DE GAMME » QUI SE VALORISE..........................................42
5 VEFA ET MIXITE SOCIALE.......................................................................................................................45
5.1 UNE REPARTITION DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES DIFFERENTS MACRO-LOTS ...............45
5.1.1 UNE POLITIQUE LOCALE CONTRACTUELLE DE MIXITE SOCIALE..................................................45
5.1.2 UNE VENTILATION SOUPLE DES LOGEMENTS A REALISER SELON LES MACRO-LOTS...................47
5.1.3 ASSURER UNE OFFRE DIVERSIFIEE EN LOGEMENTS FAMILIAUX ..................................................48
5.2 DES FORMES VARIEES DE MIXITE SOCIALE A L’ECHELLE DES BATIMENTS ...............................49
5.2.1 UN EXEMPLE DE MIXITE SOCIALE VERTICALE : B3F....................................................................49
5.2.2 UNE FORME DE MIXITE SOCIALE « HORIZONTALE » : B3G...........................................................52
5.3 UNE ADAPTATION DES PRESTATIONS AU CAHIER DES CHARGES DU BAILLEUR SOCIAL............53
5.3.1 LES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES..........................................................................................54
5.3.2 LES AMELIORATIONS NEGOCIEES.................................................................................................56
5.3.3 LES AMELIORATIONS LAISSEES A LA CHARGE DU BAILLEUR SOCIAL ..........................................56
5.3.4 UN SUIVI DE CHANTIER POUR UN AJUSTEMENT A LA MARGE DES PRESTATIONS.........................58
5.3.5 UN RENFORCEMENT DE LA MAITRISE D’OEUVRE.........................................................................58
5.4 UNE GESTION PLUS COMPLEXE EN SITUATION DE MIXITE ..........................................................58
5.4.1 COPROPRIETE OU DIVISION EN VOLUMES ?..................................................................................58
5.4.2 UNE REPARTITION DES CHARGES DES PARTIES COMMUNES ........................................................59
5.4.3 UNE REPARTITION DES CHARGES DE CHAUFFAGE ET D’ECS AMELIOREE ...................................59
5.4.4 DEUX MODES D’INTERVENTION POUR LA GESTION DES TRAVAUX..............................................60
5.4.5 UNE AFUL POUR GERER LES PARKINGS ET L’ENTRETIEN DES CŒURS D’ILOT ............................60
5.4.6 UN SERVICE DE GESTION DEDIE POUR LES COPROPRIETES MIXTES..............................................61
5.5 LIMITES DE LA VEFA POUR DU LOGEMENT SOCIAL .....................................................................61
5.5.1 UNE ABSENCE DE SOUPLESSE DANS LA DEFINITION DES PRESTATIONS.......................................61
5.5.2 ASSOCIER LE SERVICE DE GESTION ET LES SERVICES TECHNIQUES AUX DECISIONS ...................62
5.6 UNE ALTERNATIVE TEMPORAIRE : L’USUFRUIT SOCIAL .............................................................62
6 BILAN DE L’EXPERIENCE.........................................................................................................................63
6.1 NOUVEAUX PARTENARIATS PUBLIC-PRIVE POUR DES AMENAGEMENTS COMPLEXES ..............63
6.1.1 UNE COPRODUCTION DE L’ESPACE URBAIN FONDEE SUR LA NEGOCIATION................................63
6.1.2 UN TEMPS D’ETUDES PREALABLES INCOMPRESSIBLE SUR UN SITE A ENJEUX FORTS ..................64
6.1.3 UNE ACCULTURATION RECIPROQUE DES ACTEURS......................................................................65
6.1.4 UNE RELATION DE CONFIANCE BATIE SUR UNE PERMANENCE DES ACTEURS..............................65
6.1.5 UN DISPOSITIF DE SUIVI DES PROJETS RELATIVEMENT LOURD ....................................................65
6.1.6 UNE QUALITE URBAINE SANS PRISE DE RISQUES FINANCIERS......................................................66
6.2 UNE ACCELERATION DES AMBITIONS DE PERFORMANCES ENERGETIQUES...............................66
6.2.1 UN NIVEAU DE PERFORMANCES EXIGEES MODULE SELON LA MAITRISE FONCIERE ....................66
6.2.2 DES PERFORMANCES MAJOREES POUR L’ACCESSION DANS LES IMMEUBLES MIXTES .................68
6.2.3 DES PERFORMANCES TOUTEFOIS PLUS LIMITEES POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX EN VEFA.....68
6.2.4 UNE INSUFFISANTE EXPERIENCE DES CONSTRUCTIONS PERFORMANTES.....................................69
6.2.5 DES CRITERES DE CERTIFICATION A AMELIORER.........................................................................70
6.2.6 UNE EVOLUTION SOUTENUE PAR LA « FISCALITE VERTE »..........................................................71

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6.2.7 LA RT2012 CONFORTE LES OBJECTIFS DE PERFORMANCE...........................................................71
6.2.8 UNE TRANSFORMATION DES PRATIQUES DE LA MAITRISE D’OUVRAGE.......................................72
6.2.9 UNE NECESSAIRE SENSIBILISATION DES MENAGES......................................................................72
6.3 LA GESTION DE LA QUALITE URBAINE ET ARCHITECTURALE DANS LE TEMPS..........................73
6.3.1 UNE CONCEPTION RENOUVELEE DE LA DENSITE URBAINE ..........................................................73
6.3.2 PRESERVER L’ESPRIT DU PROJET LORS DE SA MISE AU POINT OPERATIONNELLE........................74
6.3.3 L’IMAGE ARCHITECTURALE ET L’USAGE EN COMPETITION ? ......................................................75
6.3.4 UNE MIXITE FONCTIONNELLE LENTE A CONCRETISER POUR LES COMMERCES DE PROXIMITE....76
6.4 UNE MIXITE SOCIALE A CONFORTER ............................................................................................77
6.4.1 UNE INTEGRATION ARCHITECTURALE ET URBAINE DES LOGEMENTS SOCIAUX ..........................77
6.4.2 UNE DIVERSITE DES MODES DE PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX .....................................77
6.4.3 PREVOIR DES MODALITES DE GESTION INDEPENDANTES EN CAS D’IMMEUBLE MIXTE................78
6.4.4 L’EMERGENCE DE NOUVELLES FORMES INFORMELLES DE PARTICIPATION DES RESIDENTS .......79
6.5 QUELLE REPRODUCTIBILITE DE L’EXPERIENCE ?.......................................................................80
6.5.1 DES SAVOIR-FAIRE TRANSPOSABLES ...........................................................................................80
6.5.2 UN SUIVI ULTERIEUR DES CONSOMMATIONS ET DES USAGES......................................................81
7 ANNEXES........................................................................................................................................................83
7.1 ANNEXE 1.....................................................................................................................................83
7.1.1 LISTE DES INTERLOCUTEURS RENCONTRES .................................................................................83
7.1.2 LISTE DES PRINCIPAUX SIGLES UTILISES......................................................................................84
7.1.3 EXPLICITATION DE LA METHODE .................................................................................................85
7.2 ANNEXE 2.....................................................................................................................................90
7.3 ANNEXE 3 – VIVRE DANS UNE VILLE PARC ................................................................................90
7.4 ANNEXE 4 – HABITER AUTREMENT ............................................................................................91
7.4.1 EVOLUTION DES EXIGENCES DU CPTE........................................................................................91
7.5 ANNEXE 5 – FORMES DE MIXITE SOCIALE .................................................................................94
7.5.1 BATIMENT B3F, MIXITE SOCIALE VERTICALE..............................................................................94
7.5.2 LES NEGOCIATIONS DU CAHIER DES CHARGES POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX.........................95
7.5.3 REGLEMENTATION DE L’USUFRUIT SOCIAL .................................................................................97