Chapitre 13 – Dispositions et caractéristiques du plan de zonage

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Chapitre 13 – Dispositions et caractéristiques du plan
de zonage
13.1 Principales évolutions et caractéristiques du plan de
zonage
Conformément à la loi S.R.U. du 13 Décembre 2000, l’intégralité du territoire communal (y
compris les périmètres de Z.A.C. qui, selon l’ancienne réglementation, étaient régis par des P.A.Z.-
R.A.Z. – «Plan d’Aménagement de Zone» et «Règlement d’Aménagement de Zone» - hors P.O.S. ) se
voit couvert par un plan de zonage qui, compte tenu de la configuration du territoire, ne comprend que
deux familles de zones :
- les zones urbaines, dites zones U,
- les zones naturelles, dites zones N.
Le P.L.U. ne comprend donc pas de zones AU (dites «zones à urbaniser»), ni de zones A (dites
«zones agricoles»).
Le document graphique délimite les différentes zones urbaines et naturelles. Il fait également
apparaître les emplacements réservés et les espaces boisés classés.
La totalité du territoire communal est urbanisée. Le découpage de ces deux grands types de
zones en secteurs aux caractéristiques spécifiques traduit l’état de l’occupation en place, ainsi que
l’évolution souhaitée pour chacun d’entre eux, au filtre de la vision prospective découlant du «Projet
d’Aménagement et de Développement Durable» (P.A.D.D.) qui constitue le fondement du P.L.U.
Le précédent P.O.S. comprenait 7 zones et 14 secteurs :
- UA : zone à vocation centrale, décomposée en 2 secteurs : UAa et UAe comprenant une
partie de la ZAC Eiffel,
- UC : zone d’habitat collectif,
- UD : zone de transition et de mixité,
- UG : zone d’habitat pavillonnaire décomposée en 3 secteurs : UGa, UGb et UGe (ZAC
Eiffel),
- UI : zone d’activités économiques décomposée en 3 secteurs : UIa, UIb et UIe,
- UE : zone mixte correspondant à la ZAC Eiffel,
- ND : zone naturelle à protéger.

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L’un des objets naturels de la révision était d’aller vers une simplification de l’écriture du
règlement, tenant compte notamment des difficultés d’application constatées. Et, dans l’esprit de la loi
S.R.U., la simplification a également visé la réduction du nombre de zones et de secteurs.
Les principales modifications apportées, en conformité avec les orientations du P.A.D.D.
adopté par la collectivité, au plan de zonage par rapport au précédent document d’urbanisme
portent sur :
a) Extension ponctuelle de la zone N :
- Intégration du secteur aujourd’hui occupé par les ateliers municipaux Avenue de la Division
Leclerc, en vue de l’ouverture du Parc Jacques Duclos sur la ville,
- Création d’un secteur de « jardins familiaux » (derrière le groupe scolaire Jacques Decour,
en partie Sud de la commune, au long de l’autoroute A3)
b) Extension modérée de la zone UA :
La zone UA correspond au secteur central susceptible de muter. Il comporte la plus grande partie
du périmètre de cœur de ville correspondant à la Z.A.C. Cœur de Ville.
Sa conception est plus étendue que celle du P.O.S. Elle relève d’une vision prospective du rôle
de cet espace.
- Extension sur l’avenue de la République (entre la Z.A.C. «Coeur-de-Ville» et le carrefour
Sémard),
- Intégration de l’ex périmètre de la Z.A.C. Pierre Sémard,
- Intégration de l’ex périmètre de la Z.A.C. Libération,
- Prise en compte des abords immédiats de l’Hôtel-de-Ville, de la Z.A.C. « Coeur-de-Ville » et
de l’avenue Henri Barbusse,
- Suppression par contre du petit secteur classé en zone UA au P.O.S., en tête de l’avenue
Paul-Vaillant Couturier côté « entrée de ville » vers Aulnay, et classement en secteur UB ci-après.
c) Création d’une zone UB à dominante mixte activités-services-habitat :
- Secteur Lindbergh « d’entrée de ville » côté Le Bourget,
- Façade urbaine sur la RN2-17 (au lieu de UA au P.O.S. antécédent)
- Ensemble du secteur Sémard – Négresse (jusqu’au triage S.N.C.F ; et aux «Quatre -Tours»)
d) Modification de la zone UD :
- Suppression de l’ex zone UD sur l’avenue de la Division Leclerc et l’avenue Henri Barbusse
(entre la Z.A.C. « Coeur-de-ville » et la Z.A.C. « Libération »),

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- Création de la zone UD entre le carrefour Charles Floquet – Aristide Briand et la Z.A.C.
Eiffel,
- Extension de la zone UD sur la rue Victor Hugo et au pourtour du centre-ville,
- Extension de la zone UD, avenue Paul -Vaillant Couturier (entre «Montillet» et les «Quatre -
Tours») et retour vers «Casanova -Voie Verte»,
- Extension de la zone UD, avenue Paul - Vaillant Couturier en «entrée de ville» vers Drancy,
- Intégration de divers secteurs d’habitat collectif précédemment classés en zone UC en zone
UD permettant au tissu urbain d’évoluer vers plus de mixité résidentielle.
e) Création d’une zone UE à vocation d’équipements collectifs :
- Classement des grandes emprises accueillant actuellement des équipements collectifs en
secteur UE à vocation urbaine et paysagère.
f) Modification de la zone UG à vocation pavillonnaire :
- Regroupement des deux secteurs UGa et UGb existant dans l’ancien P.O.S. en une seule et
même zone, UG.
g) Modifications des zones UI :
La zone UI couvre les zones d’activités économiques.
Elle comporte une évolution notable conservant l’accueil privilégié d’activités dans chacune des
zones nouvellement créées.
Auparavant dans le P.O.S. il y avait trois secteurs :
- un secteur UIa, secteur ferroviaire
- un secteur UIb, acceptant toutes les formes d’activités,
- un secteur UIe,.en rapport avec la Z.A.C. Eiffel, privilégiant l’activité commerciale.
Dans le P.L.U. il y a 4 secteurs qui permettent notamment d’envisager la requalification de la
zone UIa, qui privilégiera l’implantation ou la transformation d’activités « de type parc d’activités » et de
concentrer sur une zone privilégiée l’accueil des entrepôts, grands consommateurs d’espace :
- UIa - Zone à vocation générale d’activité – non exclusive dans leur capacité à accueillir une
diversité de fonctions / de type «parc d’activités»,
- UIb - Zone à vocation générale d’activité - non exclusive dans leur capacité à accueillir une
diversité de fonctions - acceptant l’installation d’entrepôts,
- UIc - Zone à vocation générale d’activité - non exclusive dans leur capacité à accueillir une
diversité de fonctions – privilégiant l’accueil d’activités commerciales,
- UId - Zone à vocation générale d’activité et d’entrepôts liés à l’activité ferroviaire.

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Tableau comparatif des surfaces par zones en hectares :
P.O.S. P.L.U.
UA 26 ha UA 26 ha
UB 27 ha
UC 123 ha UC 90,5 ha
UD 39 ha UD 62 ha
UE 39 ha
UG 368 ha UG 302 ha
UI 189 ha UI 196 ha
ND 61 ha N 63 ha
Total : 806 ha 806 ha
NB : chiffres arrondis à l’entier supérieur
13.2. Les caractéristiques des différentes zones du P.L.U.
– LES ZONES URBAINES
Les zones urbaines, dites zones U, sont considérées comme des sites urbains constitués, dans
lesquels les capacités des équipements - existants ou en cours de réalisation - de tous ordres (voiries,
réseaux d’assainissement, équipements collectifs, etc…) permettent de recevoir immédiatement un
complément d’urbanisation.
- La Zone UA :
La zone UA est une zone urbaine à caractère central d’habitat, de commerces, de services, de
bureaux et d’équipements. Les constructions existantes y sont généralement implantées en ordre
continu et à l’alignement des voies publiques. La réglementation applicable confirme cette vocation de
polarité urbaine, en autorisant une certaine densité, en encourageant une mixité de fonctions, et en
installant des gabarits-enveloppe de hauteur moyenne en mitoyenneté propres à déterminer des
ensembles agglomérés constitués et des fronts urbains cohérents en regard de l’espace public.
La zone UA intègre la Z.A.C. Cœur de Ville
- La Zone UB :
La zone UB regroupe des secteurs urbains à fort potentiel de mutation :
- abords de la gare S.N.C.F. du Blanc-Mesnil et du carrefour de la Négresse,
- abords de la RN2-RN17 en face de l’aéroport d’affaires du Bourget,
- abords du carrefour Lindbergh en «entrée de ville» côté Le Bourget.
Il s’agit de zones à vocation mixte d’habitat, de commerces, de services, de bureaux et d’activités
diverses, qui représentent des enjeux forts de constitution d’un espace urbain cohérent et qualifié. Les
gabarits-enveloppe autorisent une densité relative ainsi qu’une diversité de fonctions.

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Ces trois secteurs sont par ailleurs provisoirement couverts par des «périmètres d’étude» - au
sens de l’article L123.2a du Code de l’urbanisme (qui interdit toute construction supérieure à 100 m2 de
S.H.O.N. dans l’attente de l’approbation - dans un délai maximal de 5 ans - par la collectivité d’un projet
d’aménagement global) - auxquels se substitueront donc le moment venu des «périmètres de plan de
masse» permettant de définir précisément les volumétries et les rapports entre espaces bâtis et
espaces publics ou collectifs non bâtis.
- La Zone UC :
La zone UC est une zone urbaine qui accueille actuellement de l’habitat collectif édifié
généralement en ordre discontinu, avec de vastes espaces verts et quelques commerces et services de
proximité.
La réglementation applicable entend permettre une évolution de ces secteurs vers une urbanité
plus traditionnelle et constituée, ainsi que vers une diversité de fonctions ; les activités non nuisantes
pourront y être admises.
- La Zone UD :
La zone UD couvre des secteurs qui relient, au droit des axes structurants de la commune, des
pôles urbains de centralité et / ou de mutation. Il s’agit d’une zone urbaine de transition entre les
secteurs denses (ou potentiellement denses) de la commune et les secteurs pavillonnaires d’habitat
individuel.
Cette zone a vocation à accueillir une certaine diversité de fonctions : habitat intermédiaire,
commerces et services. Les gabarits-enveloppe sont de même nature que dans la zone UA en termes
de hauteur et de mitoyenneté, mais un recul par rapport à l’alignement des voies publique est imposé.
- La Zone UE, zone à vocation spécifique :
La zone UE couvre des secteurs de grands équipements publics, avec une vocation urbaine et
paysagère affirmée. Les implantations sont libres, mais le coefficient de végétalisation est sur valorisé.
- La Zone UG :
La zone UG couvre les grands quartiers pavillonnaires de la commune : il s’agit d’une zone
urbaine résidentielle à vocation principale d’habitat individuel ou intermédiaire peu dense, dans laquelle
les constructions sont édifiées en ordre discontinu. Les activités non nuisantes et les commerces
peuvent être admis. Les gabarits-enveloppe restent d’échelle pavillonnaire. Des prescriptions
particulières sont édictées en matière de traitement des marges de recul par rapport à l’alignement et
aux limites séparatives, ainsi qu’en matière de végétalisation des parcelles et de limitation de
l’imperméabilisation des sols.