Chapitre 13 – Dispositions et caractéristiques du plan de zonage
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Chapitre 13 – Dispositions et caractéristiques du plan de zonage 13.1 Principales évolutions et caractéristiques du plan de zonage Conformément à la loi S.R.U. du 13 Décembre 2000, l’intégralité du territoire communal (y compris les périmètres de Z.A.C. qui, selon l’ancienne réglementation, étaient régis par des P.A.Z.R.A.Z. – «Plan d’Aménagement de Zone» et «Règlement d’Aménagement de Zone» - hors P.O.S. ) se voit couvert par un plan de zonage qui, compte tenu de la configuration du territoire, ne comprend que deux familles de zones : - les zones urbaines, dites zones U, - les zones naturelles, dites zones N. Le P.L.U. ne comprend donc pas de zones AU (dites «zones à urbaniser»), ni de zones A (dites «zones agricoles»). Le document graphique délimite les différentes zones urbaines et naturelles. Il fait également apparaître les emplacements réservés et les espaces boisés classés. La totalité du territoire communal est urbanisée. Le découpage de ces deux grands types de zones en secteurs aux caractéristiques spécifiques traduit l’état de l’occupation en place, ainsi que l’évolution souhaitée pour chacun d’entre eux, au filtre de la vision prospective découlant du «Projet d’Aménagement et de Développement Durable» (P.A.D.D.) qui constitue le fondement du P.L.U. Le précédent P.O.S. comprenait 7 zones et 14 secteurs : - UA : zone à vocation centrale, décomposée en 2 secteurs : UAa et UAe comprenant une partie de la ZAC Eiffel, - UC : zone d’habitat collectif, - UD : zone de transition et de mixité, - UG : zone d’habitat pavillonnaire décomposée en 3 secteurs : UGa, UGb et UGe (ZAC Eiffel), - UI : zone d’activités économiques décomposée en 3 secteurs : UIa, UIb et UIe, - UE : zone mixte correspondant à la ZAC Eiffel, - ND : zone naturelle à protéger. 247 L’un des objets naturels de la révision était d’aller vers une simplification de l’écriture du règlement, tenant compte notamment des difficultés d’application constatées. Et, dans l’esprit de la loi S.R.U., la simplification a également visé la réduction du nombre de zones et de secteurs. Les principales modifications apportées, en conformité avec les orientations du P.A.D.D. adopté par la collectivité, au plan de zonage par rapport au précédent document d’urbanisme portent sur : a) Extension ponctuelle de la zone N : - Intégration du secteur aujourd’hui occupé par les ateliers municipaux Avenue de la Division Leclerc, en vue de l’ouverture du Parc Jacques Duclos sur la ville, - Création d’un secteur de « jardins familiaux » (derrière le groupe scolaire Jacques Decour, en partie Sud de la commune, au long de l’autoroute A3) b) Extension modérée de la zone UA : La zone UA correspond au secteur central susceptible de muter. Il comporte la plus grande partie du périmètre de cœur de ville correspondant à la Z.A.C. Cœur de Ville. Sa conception est plus étendue que celle du P.O.S. Elle relève d’une vision prospective du rôle de cet espace. - Extension sur l’avenue de la République (entre la Z.A.C. «Coeur-de-Ville» et le carrefour Sémard), - Intégration de l’ex périmètre de la Z.A.C. Pierre Sémard, - Intégration de l’ex périmètre de la Z.A.C. Libération, - Prise en compte des abords immédiats de l’Hôtel-de-Ville, de la Z.A.C. « Coeur-de-Ville » et de l’avenue Henri Barbusse, - Suppression par contre du petit secteur classé en zone UA au P.O.S., en tête de l’avenue Paul-Vaillant Couturier côté « entrée de ville » vers Aulnay, et classement en secteur UB ci-après. c) Création d’une zone UB à dominante mixte activités-services-habitat : - Secteur Lindbergh « d’entrée de ville » côté Le Bourget, - Façade urbaine sur la RN2-17 (au lieu de UA au P.O.S. antécédent) - Ensemble du secteur Sémard – Négresse (jusqu’au triage S.N.C.F ; et aux «Quatre -Tours») d) Modification de la zone UD : - Suppression de l’ex zone UD sur l’avenue de la Division Leclerc et l’avenue Henri Barbusse (entre la Z.A.C. « Coeur-de-ville » et la Z.A.C. « Libération »), 248 - Création de la zone UD entre le carrefour Charles Floquet – Aristide Briand et la Z.A.C. - Extension de la zone UD sur la rue Victor Hugo et au pourtour du centre-ville, - Extension de la zone UD, avenue Paul -Vaillant Couturier (entre «Montillet» et les «Quatre - Eiffel, Tours») et retour vers «Casanova -Voie Verte», - Extension de la zone UD, avenue Paul - Vaillant Couturier en «entrée de ville» vers Drancy, - Intégration de divers secteurs d’habitat collectif précédemment classés en zone UC en zone UD permettant au tissu urbain d’évoluer vers plus de mixité résidentielle. e) Création d’une zone UE à vocation d’équipements collectifs : - Classement des grandes emprises accueillant actuellement des équipements collectifs en secteur UE à vocation urbaine et paysagère. f) Modification de la zone UG à vocation pavillonnaire : - Regroupement des deux secteurs UGa et UGb existant dans l’ancien P.O.S. en une seule et même zone, UG. g) Modifications des zones UI : La zone UI couvre les zones d’activités économiques. Elle comporte une évolution notable conservant l’accueil privilégié d’activités dans chacune des zones nouvellement créées. Auparavant dans le P.O.S. il y avait trois secteurs : - un secteur UIa, secteur ferroviaire - un secteur UIb, acceptant toutes les formes d’activités, - un secteur UIe,.en rapport avec la Z.A.C. Eiffel, privilégiant l’activité commerciale. Dans le P.L.U. il y a 4 secteurs qui permettent notamment d’envisager la requalification de la zone UIa, qui privilégiera l’implantation ou la transformation d’activités « de type parc d’activités » et de concentrer sur une zone privilégiée l’accueil des entrepôts, grands consommateurs d’espace : - UIa - Zone à vocation générale d’activité – non exclusive dans leur capacité à accueillir une diversité de fonctions / de type «parc d’activités», - UIb - Zone à vocation générale d’activité - non exclusive dans leur capacité à accueillir une diversité de fonctions - acceptant l’installation d’entrepôts, - UIc - Zone à vocation générale d’activité - non exclusive dans leur capacité à accueillir une diversité de fonctions – privilégiant l’accueil d’activités commerciales, - UId - Zone à vocation générale d’activité et d’entrepôts liés à l’activité ferroviaire. 249 Tableau comparatif des surfaces par zones en hectares : P.O.S. P.L.U. 26 ha UA UA 26 ha UB 27 ha UC 123 ha UC 90,5 ha UD 39 ha UD 62 ha UE 39 ha UG 368 ha UG 302 ha UI 189 ha UI 196 ha ND 61 ha N 63 ha Total : 806 ha 806 ha NB : chiffres arrondis à l’entier supérieur 13.2. Les caractéristiques des différentes zones du P.L.U. – LES ZONES URBAINES Les zones urbaines, dites zones U, sont considérées comme des sites urbains constitués, dans lesquels les capacités des équipements - existants ou en cours de réalisation - de tous ordres (voiries, réseaux d’assainissement, équipements collectifs, etc…) permettent de recevoir immédiatement un complément d’urbanisation. - La Zone UA : La zone UA est une zone urbaine à caractère central d’habitat, de commerces, de services, de bureaux et d’équipements. Les constructions existantes y sont généralement implantées en ordre continu et à l’alignement des voies publiques. La réglementation applicable confirme cette vocation de polarité urbaine, en autorisant une certaine densité, en encourageant une mixité de fonctions, et en installant des gabarits-enveloppe de hauteur moyenne en mitoyenneté propres à déterminer des ensembles agglomérés constitués et des fronts urbains cohérents en regard de l’espace public. La zone UA intègre la Z.A.C. Cœur de Ville - La Zone UB : La zone UB regroupe des secteurs urbains à fort potentiel de mutation : - abords de la gare S.N.C.F. du Blanc-Mesnil et du carrefour de la Négresse, - abords de la RN2-RN17 en face de l’aéroport d’affaires du Bourget, - abords du carrefour Lindbergh en «entrée de ville» côté Le Bourget. Il s’agit de zones à vocation mixte d’habitat, de commerces, de services, de bureaux et d’activités diverses, qui représentent des enjeux forts de constitution d’un espace urbain cohérent et qualifié. Les gabarits-enveloppe autorisent une densité relative ainsi qu’une diversité de fonctions. 250 Ces trois secteurs sont par ailleurs provisoirement couverts par des «périmètres d’étude» - au sens de l’article L123.2a du Code de l’urbanisme (qui interdit toute construction supérieure à 100 m2 de S.H.O.N. dans l’attente de l’approbation - dans un délai maximal de 5 ans - par la collectivité d’un projet d’aménagement global) - auxquels se substitueront donc le moment venu des «périmètres de plan de masse» permettant de définir précisément les volumétries et les rapports entre espaces bâtis et espaces publics ou collectifs non bâtis. - La Zone UC : La zone UC est une zone urbaine qui accueille actuellement de l’habitat collectif édifié généralement en ordre discontinu, avec de vastes espaces verts et quelques commerces et services de proximité. La réglementation applicable entend permettre une évolution de ces secteurs vers une urbanité plus traditionnelle et constituée, ainsi que vers une diversité de fonctions ; les activités non nuisantes pourront y être admises. - La Zone UD : La zone UD couvre des secteurs qui relient, au droit des axes structurants de la commune, des pôles urbains de centralité et / ou de mutation. Il s’agit d’une zone urbaine de transition entre les secteurs denses (ou potentiellement denses) de la commune et les secteurs pavillonnaires d’habitat individuel. Cette zone a vocation à accueillir une certaine diversité de fonctions : habitat intermédiaire, commerces et services. Les gabarits-enveloppe sont de même nature que dans la zone UA en termes de hauteur et de mitoyenneté, mais un recul par rapport à l’alignement des voies publique est imposé. - La Zone UE, zone à vocation spécifique : La zone UE couvre des secteurs de grands équipements publics, avec une vocation urbaine et paysagère affirmée. Les implantations sont libres, mais le coefficient de végétalisation est sur valorisé. - La Zone UG : La zone UG couvre les grands quartiers pavillonnaires de la commune : il s’agit d’une zone urbaine résidentielle à vocation principale d’habitat individuel ou intermédiaire peu dense, dans laquelle les constructions sont édifiées en ordre discontinu. Les activités non nuisantes et les commerces peuvent être admis. Les gabarits-enveloppe restent d’échelle pavillonnaire. Des prescriptions particulières sont édictées en matière de traitement des marges de recul par rapport à l’alignement et aux limites séparatives, ainsi qu’en matière de végétalisation des parcelles et de limitation de l’imperméabilisation des sols. 251 - La Zone UI , zone à vocation spécifique : Elle comporte quatre secteurs. Ils se différencient selon les affectations dominantes : - UIa, secteur d’activités économiques ou sont privilégiées la vocation « parc d’activités », - UIb, secteur d’activités économiques qui accepte des activités à vocation d’entrepôts, - UIc, secteur d’activités économiques à vocation de parc d’activités commerciales, correspondant à une partie de la Z.A.C. Eiffel, - UId, secteur d’activités économiques en rapport avec l’activité ferroviaire. Les règles d’implantation et de paysagement sont particulièrement étudiés. - LA ZONE NATURELLE Cette zone constitue une unité d’espace naturel qu’il convient de protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages et de leur fragilité face à l’urbanisation. Le règlement de cette zone assure une protection du caractère naturel de l’espace, tout en laissant la possibilité d’implanter des équipements d’accompagnement nécessaires aux activités de loisirs. 13.3 La motivation de l’ensemble des règles et des changements apportés L’ensemble du territoire communal est couvert par deux zones qui se distinguent par les règles qui s’y appliquent : zones urbaines et zone naturelle. Sur chacune de ces zones s’applique un ensemble de règles constituées en 14 articles. Ce corps de règles représente l’ensemble réglementaire applicable à une zone du P.L.U. et constitue une combinaison de règles d’urbanisme et du Coefficient d’Occupation du Sol (C.O.S) : ! les règles d’urbanisme étant l’ensemble des articles ayant trait à l’affectation des sols, à la desserte des terrains, aux conditions d’implantation des bâtiments, à l’aspect des constructions, aux obligations en matière de stationnement et d’espaces verts. ! le C.O.S étant un indice conventionnel pour exprimer, en densité, la surface constructible maximum en rapport avec la surface d’un terrain : C.O.S. = surfaces de plancher hors œuvre surface de terrain Lorsqu’il figure dans le corps de règles, le C.O.S est un nombre, qui, multiplié par la surface du terrain en m², donne la surface globale théorique en m² de plancher hors œuvre qu’il est permis de construire sur ce terrain. 252 Cependant, les règles d’urbanisme ou d’inscription dans le site peuvent éventuellement ne pas permettre d’utiliser cette surface globale à son maximum, car le C.O.S. et les règles d’urbanisme voient leurs effets se cumuler. Articles 1 et 2 : occupation et utilisation des sols Ces articles 1 et 2 du règlement concernent les occupations et utilisations du sol interdites et celles soumises à condition. Le P.O.S. lui, dans son article 1 arrêtait la liste des occupations autorisées. Le P.L.U. énonce tout ce qui est interdit, ce qui conduit à autoriser tout ce qui n’est pas dans la liste. # 5 articles répondent à des principes applicables à l’ensemble du territoire - Article 3 : Accès et voirie L’article 3 prévoit les modalités de création de voies nouvelles, les conditions d’accès aux voies, quelles soient privées ou publiques. Par rapport au P.O.S., tous les articles 3 ont été complétés afin de prendre en compte les impératifs de sécurité publique et de faciliter le fonctionnement urbain des îlots et des quartiers : nécessité de raquette de retournement, dimension imposée pour les voies d’accès, pour les voies en impasse, pour les rampes d’accès… Les règles répondent à des soucis d’hygiène et surtout de sécurité publiques. – Article 4 :desserte par les réseaux La capacité des réseaux est déterminante dans l’urbanisation. Cet article peut renseigné dans le précédent P.O.S., et exigeant dans l’actuel P.L.U. résulte de la volonté affirmée dans le Plan d’Aménagement et de Développement Durable pour ce qui a trait à l’environnement. L’objectif s’inscrit dans le cadre du développement durable et exige un certain niveau de réglementation concernant l’eau et l’assainissement en reprenant les règles du gestionnaire de ces réseaux. En matière de gaz, électricité, téléphone, télédistribution il s’agit essentiellement de limiter l’impact visuel négatif des branchements aériens en les interdisant pour les constructions nouvelles lorsque les réseaux sont souterrains. La collecte des déchets est encadrée. 253 - Article 11 : aspect extérieur des constructions et aménagements des abords L’article 11 concerne dans le P.L.U. tout l’aspect extérieur des constructions : types architecturaux, façades, toitures, clôtures et annexes ainsi que l’aménagement des abords des constructions et les éléments de paysage. Tous les articles 11 ont été complétés afin de privilégier l’image urbaine. C’est le cas pour ce qui concernent les nouvelles règles d’implantation des antennes de télévision ou de téléphonie, les paraboles, les ventilateurs ou climatiseurs qui visent à ne pas porter des atteintes visuelles aux sites. Le P.O.S. prescrivait des règles mais celles-ci relativement anciennes demandaient à être précisées et actualisées et homogénéisées, par exemple les hauteurs de clôture variaient suivant les zones. La réglementation en matière de clôture a été complétée (hauteurs, couleurs, matériaux, formes) afin de faciliter l’instruction du droit des sols et de répondre aux attentes des habitants et d’harmoniser le paysage urbain. – Article 12 : stationnement des véhicules: Les règles de stationnement ont été très largement précisées et simplifiées par rapport au P.O.S. Elles résultent d’analyse des problèmes de circulation et de stationnement induits par l’usage intensif de la voiture qui occasionne l’encombrement de la voie publique, des dysfonctionnements à certaines heures de la journée. La rationalisation de l’usage des voitures au bénéfice des transports en commun est un objectif essentiel du P.A.D.D. Le règlement vise à ajuster le nombre de places de stationnement à la taille du logement en étant exigeant pour l’habitat individuel, grand consommateur de véhicules par ménages. Pour les zones d’activité le calcul est proportionnel au nombre de m² de S.H.O.N. comme dans le P.O.S. De nouvelles règles ont été établies pour les activités et les logements pour personnes handicapées. Les possibilités de stationnement pour les deux roues motorisées et non motorisées ont été prévues dans tous les secteurs. 254 – Article 13 : espaces libres et plantations, espaces boisés L’article 13 réglemente la relation entre le bâti et les espaces libres ainsi que les éléments de paysage. Les articles du P.L.U. ont repris les règles du P.O.S., mais en les homogénéisant et en les renforçant. L’application des ratios s’est révélée satisfaisante tant en matière de paysage urbain et végétal que pour l’instruction du droit des sols. Un nouvel article est renseigné : Article 9 : L’emprise au sol Cet article n’était pas auparavant réglementé dans le P.O.S. L'emprise au sol des constructions découlait de l'application des dispositions prévues à l'article 13, c’est-à-dire des règles formulées pour l’aménagement des espaces libres et des plantations. Cet article régule les espaces libres et la densification. Le coefficient d’emprise au sol traduit les objectifs du Plan d’Aménagement et de Développement Durable. L’ article 5 relatif à la superficie des terrains est non renseigné L’article 5 relatif à la taille des terrains n’est pas renseigné conformément à la loi S.R.U., favorable à la densification. C’est une grande différence par rapport au P.O.S. # 5 articles répondent à des principes spécifiques à chaque zone - Les Articles 6, 7 et 8 : les règles relatives à l’implantation des constructions Les articles 6, 7 et 8 réglementent l’implantation des constructions par rapport aux voies séparatives, des constructions les unes par rapport aux autres. Ces règles sont parmi les plus importantes car elles contribuent à modeler la forme urbaine. Elles déterminent la perception des espaces accessibles, ainsi que celles des espaces privés. Les règles d’implantation des bâtiments sont conformes au projet de ville, qui densifie le cœur de ville en supprimant les dents creuses et les discontinuités des façades sur les axes principaux. Les bâtiments en cœur de ville seront en limite du domaine public et les marges de recul augmenteront en s’éloignant vers la périphérie. – En UG des prescriptions particulières sont édictées en matière de traitement des marges de recul par rapport à l’alignement et aux limites séparatives, afin de limiter les constructions en second rang. 255 – En zone UI, d’une manière générale, pour assurer la sécurité de la desserte, les constructions, dépôts et aires de stockage devront être réalisées à 10 mètres au moins de l’alignement et une distance de 4 mètres devra être respectée entre deux bâtiments. - L’introduction de la règle de hauteur liée au « gabarit enveloppe » : Article 10 : hauteur L’article 10 définit une hauteur maximale au-delà de laquelle on ne peut pas construire. La détermination de la hauteur différenciée selon la nature des tissus urbains contribue à la densification ou non ainsi qu’à la détermination du paysage urbain. Les hauteurs ne diffèrent guère de celles du précédent règlement établit dans le cadre du P.O.S. Cependant elles sont précisées, en terme de gabarit enveloppe afin de mieux calibrer l’image urbaine. Les gabarits sont des volumes maximums constructibles. Le gabarit est imposé par la hauteur relative, la pente du toit et la hauteur absolue. - En UA le gabarit-enveloppe est de hauteur moyenne en mitoyenneté, propre à déterminer à terme des fronts urbains cohérents par rapport à l’espace public. - En UB le gabarit-enveloppe autorise une densité relative ainsi qu’une diversité de fonctions. - En UC le gabarit-enveloppe est de même nature que dans la zone UA en termes de hauteur et de mitoyenneté, mais un recul par rapport à l’alignement des voies publique peut être imposé. - En UG le gabarit-enveloppe est bas, correspondant à la zone pavillonnaire. - En UI la hauteur totale est employée. - Article 14 : coefficient d’occupation des sols L’analyse de l’urbanisation existante ainsi que les choix découlant du P.A.D.D. ont abouti à un classement par secteurs plus ou moins mutables, les C.O.S. du P.L.U. ont donc été évolués par rapport à ceux du P.O.S. - Dans les quartiers centraux qui constituent le centre ville, soit la zone UA, le P.L.U. affranchi des règles de densité pour favoriser la constitution de fronts urbains de centre ville. De plus une partie essentielle concerne la Z.A.C. Cœur de ville, - La mutabilité en zone UB est favorisée et une densité relative est encouragée, - Le C.O.S. de la zone UC est porté de 1,20 à 2 avec un COS de 1 pour les activités, commerces, bureaux, plus incitatif que précédemment, - Le C.O.S. de la zone UD est porté de 1,50 à 2 les raisons sont les mêmes que pour UC, - La simplification en seule zone de la zone UG s’accompagne d’une unité de C.O.S. qui s’aligne sur les possibilités précédemment données à la zone UGa qui avait un C.O.S. de 0,60 car favorisant peu les activités, La diminution des possibilités d’implantation d’activités résulte du constat des difficultés de coexistence entre les activités ou tout du moins certaines et les zones d’habitat dans le tissu pavillonnaire. 256 13.4 Les emplacements réservés La liste des emplacements réservés prévus au titre de l’article du Code de l’urbanisme est actualisée par rapport au précédent P.O.S : - Aucun emplacement nouveau n’est prévu, - Les emplacements réservés réalisés sont supprimés, - Sont également abandonnés les emplacements réservés dans l’ancien P.O.S. en vue de l’élargissement de certaines voies du secteur pavillonnaire (donnant sur l’avenue Henri Barbusse, notamment), en raison de leur inadéquation avec les objectifs présents de la collectivité. 13.5 Les espaces boisés classés L’ancien P.O.S. comptatit deux secteurs de la commune classés en espace boisé classé : - Le parc public paysager Jacques Duclos au Nord, - L’espace paysager du square Stalingrad au Sud. Le présent P.L.U. confirme ces dispositifs de protection, en modifiant largement l’emprise de l’EBC nord : une partie , non boisée, située en frange nord du Parc Jacques Duclos est déclassée. Elle est requalifiée en secteur UIa, en vue d’accueillir éventuellement un équipement ou une installation marquant l’entrée de la zone d’activité du Coudray. A titre de mesure compensatoire et conformément aux orientations de la collectivité, une emprise de surface équivalente (actuellement occupée par les ateliers municipaux en cours de relocalisation) est classée en zone N, afin de permettre une meilleure ouverture du Parc Jacques Duclos sur la ville. L’Espace Boisé Classé sur le square Stalingrad est maintenu. 257
