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Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL SAVOIR ACHETER Troisième édition © Éditions d'Organisation, 2003 © De Particulier à Particulier, 2003 ISBN : 2-7081-2820-5 Sommaire INTRODUCTION .............................................................................. 1 PREMIÈRE PARTIE Le financement Le prêt : contrat et garanties.................................5 Avant d’emprunter ....................................................................5 Définissez votre capacité de remboursement .............................5 La constitution de votre apport personnel ................................6 Se constituer son dossier ..........................................................6 Les deux formes de contrat de prêt ........................................7 Les garanties du prêteur ...........................................................8 L’hypothèque ..........................................................................8 Le privilège ..............................................................................8 Le cautionnement ....................................................................9 Les garanties de l’emprunteur ..................................................9 L’offre de prêt........................................................................10 L’indication des sommes que la banque peut exiger à titre de pénalité au cas où vous rembourseriez le prêt par anticipation .................................................................10 © Éditions d’Organisation V Savoir acheter Le lien obligatoire entre l’obtention du financement nécessaire à l’emprunteur et l’opération à financer .............................. 10 Conditions suspensives .......................................................... 11 Remboursement des 10 % .................................................... 11 Les types de crédit ....................................................... 13 Le prêt à taux zéro % ............................................................. 14 Comment ça marche ? Qui peut en bénéficier ?...................... 15 Pour quels types de logements ? ............................................ 16 Le montant de l’avance ......................................................... 17 Comment rembourser l’avance à taux zéro ? .......................... 18 Financements complémentaires ............................................. 19 Contrôle ............................................................................... 19 Le prêt conventionné (PC) .................................................... 19 Que peut financer le prêt conventionné ? ............................... 19 Caractéristiques générales ...................................................... 21 Aide procurée par le PC : l’APL (aide personnalisée au logement)......................................................................... 22 Le PC à l’accession sociale (PAS) .......................................... 22 Le prêt épargne-logement ...................................................... 23 Le plan épargne-logement (PEL)........................................... 23 Le placement ...................................................................... 23 Le prêt ............................................................................... 24 Les garanties ...................................................................... 25 La destination du logement ................................................ 25 Le calcul de votre prêt ......................................................... 25 Le compte épargne-logement (CEL) ..................................... 31 Le placement ...................................................................... 31 Le prêt ............................................................................... 32 Cession des droits à prêts....................................................... 37 Les prêts immobiliers traditionnels ....................................... 37 Caractéristiques financières .................................................... 38 Les taux............................................................................. 38 La durée............................................................................ 41 Le montant du financement ............................................... 41 Quand rembourser votre prêt ? .............................................. 43 Les droits d’instruction.......................................................... 44 VI © De Particulier à Particulier Sommaire Les crédits constitutifs d’apport personnel ...........................44 Qu’est-ce qui va constituer votre apport personnel ? ...............45 Les prêts d’épargne-logement ................................................45 Le prêt dit « 1 % logement » .................................................45 Les prêts à caractère social dont le taux d’intérêt n’excède pas 5 % ..................................................................46 Le crédit-relais ....................................................................46 Planifier ses emprunts et gérer les remboursements ........................................................47 Un exemple de plan de financement complet .......................47 Les aides au logement .............................................................49 L’aide personnalisée au logement ...........................................49 Les allocations de logement....................................................50 Questions-réponses ........................................................51 DEUXIÈME PARTIE Le compromis de vente De l’avant-projet à la vente Principes de base .............................................................57 Les étapes d’une vente immobilière .......................................57 La réservation ........................................................................57 La vente définitive..................................................................58 Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente ? .................................................................................58 Promesse de vente avec ou sans notaire ? ............................60 Compromis sans notaire .........................................................60 La promesse d’achat...............................................................60 Promesse de vente devant notaire ...........................................61 © Éditions d’Organisation VII Savoir acheter Délai de rétractation et délai de réflexion ............................ 62 Le délai de rétractation .......................................................... 62 Le délai de réflexion .............................................................. 63 Signataires, nombre d’exemplaires et procuration ............... 64 Qui signe le compromis de vente ?......................................... 65 Le vendeur ......................................................................... 65 L’acquéreur ....................................................................... 67 La procuration ...................................................................... 67 Le contenu de la promesse de vente ................. 69 L’identification du bien immobilier ........................................ 69 L’obligation de superficie ...................................................... 69 Le bornage des terrains.......................................................... 71 Les déclarations du vendeur .................................................. 72 La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques...................................................................... 72 Date et modalités de l’entrée en jouissance ............................ 73 Servitudes et urbanisme ......................................................... 73 Travaux................................................................................. 74 Amiante ................................................................................ 75 Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb obligatoire............................................................................. 75 Lutte contre les termites ........................................................ 77 Ce que l’acquéreur doit savoir, ce qu’il doit déclarer .......... 78 Carnet d’entretien et diagnostic technique de l’immeuble ...... 79 Les vices cachés, les vices apparents........................................ 79 Les impôts locaux et fonciers ................................................. 83 Les conditions suspensives de la vente.................................... 83 Condition suspensive d’urbanisme ....................................... 84 Les droits de préemption...................................................... 84 La condition suspensive d’obtention du crédit....................... 86 Les autres conditions suspensives ........................................... 89 Le changement d’affectation ............................................... 89 La possibilité de construire .................................................. 89 La possibilité de modifier des parties communes .................... 89 Les conditions potestatives ................................................... 90 VIII © De Particulier à Particulier Sommaire Les conditions financières de la vente .............91 Le prix ......................................................................................91 Le versement d’une somme d’argent ......................................91 Acompte ou dépôt de garantie ...............................................92 Arrhes....................................................................................92 La clause pénale .......................................................................93 Le séquestre...........................................................................93 La réalisation de la vente ..........................................95 Le délai de réalisation ..............................................................95 La possibilité de substitution ..................................................95 L’élection de domicile .............................................................96 Les mots ou lignes « rayés nuls » ...........................................96 La vente ....................................................................................96 Le paiement du prix au vendeur .............................................97 Le titre de propriété ...............................................................98 Questions-réponses ........................................................99 TROISIÈME PARTIE Les frais de notaire Notions de base ..............................................................107 Définition des « frais de notaire » ........................................107 Qui paie les frais ? .................................................................107 Un barème unique pour tous les notaires ...........................108 La compétence territoriale ...................................................108 Plusieurs notaires ..................................................................109 La provision sur frais .............................................................109 Les frais sur quoi ? .................................................................110 Plusieurs conventions : quels frais ? .....................................110 Remises partielles ou gratuité totale ? .................................111 Uniformisation des droits de mutation ................................111 © Éditions d’Organisation IX Savoir acheter Le coût des actes ......................................................... 113 La procuration ...................................................................... 113 Définition succincte............................................................. 113 Les frais............................................................................... 113 Qui paie les frais ?................................................................ 113 Le compromis de vente ........................................................ 114 Définition succincte............................................................. 114 Les frais............................................................................... 114 Qui paie les frais ?................................................................ 115 L’achat de terrain à bâtir ...................................................... 115 Définition succincte............................................................. 115 Les frais............................................................................... 115 Les émoluments notariés ................................................... 115 Les droits de mutation ...................................................... 116 Les frais divers ................................................................. 116 Qui paie les frais ?................................................................ 117 L’acquisition d’une habitation de moins de 5 ans ............... 117 Définition succincte............................................................. 117 Les frais .............................................................................. 118 Les émoluments notariés ................................................... 118 Les émoluments de formalités ............................................ 119 Les frais divers ................................................................. 119 La taxe de publicité foncière.............................................. 120 Qui paie les frais ?................................................................ 121 L’acquisition d’une habitation ancienne ............................... 121 Définition succincte............................................................. 121 Les frais............................................................................... 122 Les émoluments notariés ................................................... 122 Les émoluments de formalités ............................................ 122 Les frais divers ................................................................. 122 La taxe de publicité foncière ou droit départemental d’enregistrement .............................................................. 123 Qui paie les frais ?................................................................ 124 Les frais de crédit et de caution .......................................... 124 Les frais d’hypothèque ou de privilège ................................. 124 Les droits d’enregistrement................................................ 124 X © De Particulier à Particulier Sommaire Les émoluments du notaire ................................................125 Les frais divers ..................................................................126 Qui paie les frais ? ................................................................126 Les frais de caution ..............................................................127 L’achat d’un local mixte professionnel ou commercial .......................................................................129 Définition succincte .............................................................129 Les frais ...............................................................................129 Qui paie les frais ? ...............................................................129 L’échange entre propriétaires ..............................................130 Définition succincte .............................................................130 Les frais ...............................................................................130 Les émoluments notariés ....................................................130 Les émoluments de formalités .............................................130 Les frais divers ..................................................................130 La taxe de publicité foncière ..............................................131 Qui paie les frais ? ................................................................133 La location-accession ............................................................133 Définition succincte .............................................................133 Les frais ...............................................................................133 Qui paie les frais ? ................................................................134 La mainlevée des hypothèques .............................................134 Définition succincte .............................................................134 Les frais ...............................................................................134 Qui paie les frais ? ................................................................135 Quelques cas concrets ou litigieux ....................137 Votre notaire règle un litige : quels frais ? .............................137 Les émoluments de formalité : quel montant ?......................137 Vous n’êtes pas d’accord sur les frais : que faire ? ..................138 Vous achetez une habitation avec du mobilier : quels frais ? ..........................................................................138 J’acquiers une cave ou un parking : pourquoi des frais aussi importants ? .................................................................139 J’ai divorcé. J’acquiers de mon ex-conjoint ses droits dans le logement que j’ai financé pour partie : quels frais ?............140 © Éditions d’Organisation XI Savoir acheter QUATRIÈME PARTIE La TVA immobilière La TVA sur les transactions de logements ..................................................................... 143 Q’appelle-t-on achèvement ? ............................................... 144 Le particulier et la taxe ........................................................ 145 La TVA lors de la vente du bien que l’on a construit ........ 146 Opérations et personnes imposables..................................... 146 Détermination de la taxe ..................................................... 146 Répartition des frais de notaire lors de la revente.................. 147 Les formalités à accomplir.................................................... 147 La TVA lors de l’achat d’un bien en cours de construction ..................................................................... 148 Opérations et personnes imposables..................................... 148 Les frais réduits ................................................................... 148 Les émoluments notariés ................................................... 148 Les émoluments de formalités et les frais divers ................... 150 La taxe de publicité foncière.............................................. 150 La TVA lors de l’achat d’un logement récent ..................... 151 Opérations imposables......................................................... 151 Opérations exonérées .......................................................... 152 Taux – déduction – formalités ............................................. 153 La TVA lors de l’achat d’un logement rénové .................... 153 CINQUIÈME PARTIE Faire construire sa maison Le financement ................................................................ 159 Les frais d’acquisition du terrain .......................................... 159 Les frais spécifiques à la construction ................................. 160 Taxe locale d’équipement .................................................... 160 XII © De Particulier à Particulier Sommaire Taxe départementale pour le financement du CAUE ............161 Taxe additionnelle au profit de la région Île-de-France .........161 Taxe départementale des espaces naturels sensibles ...............162 Participation des riverains au financement des voies nouvelles et des réseaux (PFVNR) ........................................162 Autres taxes .........................................................................162 Une assurance obligatoire ....................................................162 Le terrain ............................................................................165 Comment trouver le terrain ? ..............................................165 Quel terrain choisir ? ............................................................166 Un terrain isolé ................................................................166 Un terrain en lotissement ..................................................167 La nature du sol ...............................................................170 Autres caractéristiques du terrain......................................171 La signature du contrat de vente ..........................................171 Permis de construire et urbanisme ...................173 Le certificat d’urbanisme .......................................................173 Le contenu du certificat d’urbanisme....................................174 Valeur du certificat d’urbanisme ...........................................174 Comment obtenir un certificat d’urbanisme ? .......................175 Le permis de construire ........................................................175 Quand faut-il demander un permis de construire ?................176 Les démarches......................................................................176 Le dossier de demande du permis de construire....................176 En attendant la réponse ....................................................178 Accepté ou refusé ? ............................................................179 Formalités diverses ............................................................179 Le constructeur de maison individuelle ...........181 Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ? .............................................................182 Faut-il signer un contrat préliminaire ? .................................183 Pouvez-vous vous rétracter ? ................................................183 © Éditions d’Organisation XIII Savoir acheter Le contenu du contrat .......................................................... 183 Les clauses obligatoires........................................................ 183 Les clauses interdites ........................................................... 184 Les conditions suspensives ................................................... 185 La notice descriptive............................................................ 186 Que doit mentionner la notice ? ........................................ 186 Que faire si certains points de la notice sont confus ou insuffisamment détaillés ? ............................................ 187 Les modalités de paiement................................................... 187 Un dépôt de garantie ....................................................... 188 Un paiement échelonné..................................................... 188 La révision du prix........................................................... 189 Les garanties financières ....................................................... 190 La garantie de remboursement ............................................ 190 La garantie de livraison........................................................ 191 La réception ......................................................................... 192 Qui doit réceptionner ?........................................................ 192 Le recours à un professionnel .............................................. 193 Un écrit obligatoire ............................................................. 194 Exiger la réception : à quel moment ? .................................. 194 Réception amiable ou judiciaire ........................................... 195 Avec ou sans réserves ?......................................................... 196 La fin du contrat de construction ........................................ 197 Enfin propriétaire ! .............................................................. 197 Règlement des comptes ....................................................... 197 Réception sans réserve ....................................................... 198 Réception avec réserves...................................................... 198 Le sort des désordres non signalés à la réception .................. 199 Faire appel à un architecte ................................... 201 Recours obligatoire à un architecte .................................... 202 Contrat d’architecte ............................................................. 202 Le projet et les plans.......................................................... 203 Assistance administrative ................................................. 203 Intervention auprès des entrepreneurs................................ 203 Vérification et réception des travaux ................................. 204 XIV © De Particulier à Particulier Sommaire La rémunération de l’architecte ...........................................204 Quelques précisions .............................................................205 Quand faut-il payer l’architecte ? ..........................................206 La responsabilité de l’architecte ...........................................206 Le recours à l’entrepreneur ....................................209 Avec qui le contrat est-il signé ? ...........................................210 Que doit contenir le contrat ? .............................................211 Le devis et les plans ..............................................................211 Le prix .................................................................................211 Le délai de réalisation des travaux.........................................212 L’échéancier de paiement .....................................................212 Autres clauses.......................................................................213 Au cours de l’exécution du contrat .....................................213 Garanties et assurances............................................215 La garantie de parfait achèvement ........................................215 Quels sont les défauts couverts ?...........................................215 Comment réparer les désordres signalés ? .............................216 La garantie de bon fonctionnement .....................................217 La garantie décennale ............................................................218 Les dommages couverts .......................................................218 Les assurances obligatoires ...................................................220 Assurance de responsabilité professionnelle...........................221 Assurance dommages-ouvrage ..............................................221 Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ? .........................................................221 Quels dommages sont garantis ?.........................................222 Une assurance de quelle durée ? .........................................223 Règlement du sinistre........................................................224 Après la construction ..................................................227 Dernières démarches ............................................................227 Déclaration d’achèvement des travaux ..................................227 Certificat de conformité .......................................................227 © Éditions d’Organisation XV Savoir acheter Taxes postérieures à l’acquisition ........................................ 228 Taxe foncière ................................................................... 228 Taxe d’habitation ............................................................ 228 Taxe de balayage et taxe d’enlèvement des ordures ménagères........................................................................ 229 Lexique juridique ............................................................ 231 Annexes ................................................................................ 279 Adresses utiles ...................................................................... 280 Textes de Loi ........................................................................ 281 INDEX ......................................................................................... 309 XVI © De Particulier à Particulier
