savoir acheter

Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN
avec la collaboration de Valérie SAMSEL
S
AVOIR ACHETER
Troisième édition
© É ditions d'Organisation, 2003
© De Particulier à Particulier, 2003
ISBN : 2-7081-2820-5

© Éditions d’Organisation
V
Sommaire
I
NTRODUCTION
.............................................................................. 1
P
REMIÈRE PARTIE
Le financement
Le prêt : contrat et garanties
.................................5
Avant d’emprunter
....................................................................5
Définissez votre capacité de remboursement.............................5
La constitution de votre apport personnel ................................6
Se constituer son dossier
..........................................................6
Les deux formes de contrat de prêt
........................................7
Les garanties du prêteur
...........................................................8
L’hypothèque ..........................................................................8
Le privilège..............................................................................8
Le cautionnement....................................................................9
Les garanties de l’emprunteur
..................................................9
L’offre de prêt........................................................................10
L’indication des sommes que la banque peut exiger à titre
de pénalité au cas où vous rembourseriez le prêt
par anticipation .................................................................10

Savoir acheter
VI
© De Particulier à Particulier
Le lien obligatoire entre l’obtention du financement nécessaire
à l’emprunteur et l’opération à financer .............................. 10
Conditions suspensives .......................................................... 11
Remboursement des 10 % .................................................... 11
Les types de crédit
....................................................... 13
Le prêt à taux zéro %
............................................................. 14
Comment ça marche ? Qui peut en bénéficier ?...................... 15
Pour quels types de logements ? ............................................ 16
Le montant de l’avance ......................................................... 17
Comment rembourser l’avance à taux zéro ? .......................... 18
Financements complémentaires ............................................. 19
Contrôle ............................................................................... 19
Le prêt conventionné (PC)
.................................................... 19
Que peut financer le prêt conventionné ?............................... 19
Caractéristiques générales ...................................................... 21
Aide procurée par le PC : l’APL (aide personnalisée
au logement)......................................................................... 22
Le PC à l’accession sociale (PAS)
.......................................... 22
Le prêt épargne-logement
...................................................... 23
Le plan épargne-logement (PEL)........................................... 23
Le placement ...................................................................... 23
Le prêt ............................................................................... 24
Les garanties ...................................................................... 25
La destination du logement ................................................ 25
Le calcul de votre prêt ......................................................... 25
Le compte épargne-logement (CEL) ..................................... 31
Le placement ...................................................................... 31
Le prêt ............................................................................... 32
Cession des droits à prêts....................................................... 37
Les prêts immobiliers traditionnels
....................................... 37
Caractéristiques financières .................................................... 38
Les taux ............................................................................. 38
La durée ............................................................................ 41
Le montant du financement ............................................... 41
Quand rembourser votre prêt ?.............................................. 43
Les droits d’instruction.......................................................... 44

Sommaire
© Éditions d’Organisation
VII
Les crédits constitutifs d’apport personnel
...........................44
Qu’est-ce qui va constituer votre apport personnel ?...............45
Les prêts d’épargne-logement ................................................45
Le prêt dit « 1 % logement » .................................................45
Les prêts à caractère social dont le taux d’intérêt
n’excède pas 5 % ..................................................................46
Le crédit-relais ....................................................................46
Planifier ses emprunts et gérer
les remboursements
........................................................47
Un exemple de plan de financement complet
.......................47
Les aides au logement .............................................................49
L’aide personnalisée au logement ...........................................49
Les allocations de logement....................................................50
Questions-réponses
........................................................51
D
EUXIÈME PARTIE
Le compromis de vente
De l’avant-projet
à la vente
Principes de base
.............................................................57
Les étapes d’une vente immobilière
.......................................57
La réservation ........................................................................57
La vente définitive..................................................................58
Promesse unilatérale de vente ou compromis
de vente ?
.................................................................................58
Promesse de vente avec ou sans notaire ?
............................60
Compromis sans notaire.........................................................60
La promesse d’achat...............................................................60
Promesse de vente devant notaire...........................................61

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VIII
© De Particulier à Particulier
Délai de rétractation et délai de réflexion
............................ 62
Le délai de rétractation.......................................................... 62
Le délai de réflexion .............................................................. 63
Signataires, nombre d’exemplaires et procuration
............... 64
Qui signe le compromis de vente ?......................................... 65
Le vendeur ......................................................................... 65
L’acquéreur ....................................................................... 67
La procuration ...................................................................... 67
Le contenu de la promesse de vente
................. 69
L’identification du bien immobilier ........................................ 69
L’obligation de superficie ...................................................... 69
Le bornage des terrains.......................................................... 71
Les déclarations du vendeur .................................................. 72
La situation du bien au regard des privilèges
et hypothèques...................................................................... 72
Date et modalités de l’entrée en jouissance ............................ 73
Servitudes et urbanisme......................................................... 73
Travaux................................................................................. 74
Amiante ................................................................................ 75
Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb
obligatoire............................................................................. 75
Lutte contre les termites........................................................ 77
Ce que l’acquéreur doit savoir, ce qu’il doit déclarer.......... 78
Carnet d’entretien et diagnostic technique de l’immeuble...... 79
Les vices cachés, les vices apparents........................................ 79
Les impôts locaux et fonciers ................................................. 83
Les conditions suspensives de la vente.................................... 83
Condition suspensive d’urbanisme ....................................... 84
Les droits de préemption...................................................... 84
La condition suspensive d’obtention du crédit....................... 86
Les autres conditions suspensives........................................... 89
Le changement d’affectation ............................................... 89
La possibilité de construire .................................................. 89
La possibilité de modifier des parties communes .................... 89
Les conditions potestatives ................................................... 90