Mardi, le 15 mars 2016

Mardi, le 15 mars 2016
Real
ESTATE
2016
∎ Les Luxembourgeois
au Mipim
∎ Les bâtiments se
mettent au vert
∎ Année record
pour les bureaux
∎ Le luxe dope
l’immobilier commercial
∎ Les nouveaux
arrivants du Kirchberg
∎ Les fonds immobiliers
ont la cote
Real
Mardi, le 15 mars 2016
ESTATE
3
2016
En route pour la grand-
S o mm ai r e
«Un événement majeur pour les affaires luxembourgeoises»
Et si on cultivait
sur le toit?
L'agriculture urbaine, une idée
fructueuse de l'urbanisme 4
Lohnendes
Umweltbewusstsein
Die Nachhaltigkeitszertifikate
erleben einen Boom
6
«Nous vendons les atouts
du Luxembourg»
Drees & Sommer sur le stand
luxembourgeois du Mipim 7
2015, année record pour
l'immobilier de bureaux
Les prises en occupation ont
dépassé 300.000 m2
8-9
Louboutin rejoint Dior
rue Philippe II
L'immobilier commercial
boosté par le luxe
10
Ces fonds immobiliers
qui ont la cote
Les gérants investissent dans
la variété
14
Ce document «Real Estate
2016» est un supplément
du Luxemburger Wort, publié le 15 mars 2016.
Coordination:
Linda Cortey
Rédaction:
Linda Cortey, Nadia di Pillo,
Gérard Karas, Thierry Labro,
Daniel Pechon, Laurent
Schmit, Pierre Sorlut
Infographies:
Tania Schmartz
Layout:
Michel Rottigni
Publicité:
www.regie.lu
Mipim au Luxembourg, Vincent Bechet (président LuxReal et «Managing Director» Inowai)
«Cette espèce
d'écrin qui ressort de
la grisaille de la zone
euro. Je travaille ici
depuis 1990. On
nous a toujours tiré
dessus au fusil
d'assaut. C'est en
train de changer,
notamment grâce au
travail de Luxembourg for Finance»,
explique Vincent
Bechet.
INTERVIEW: PIERRE SORLUT
Avant de décoller pour Cannes et sa
grand-messe de l'immobilier, Vincent
Bechet a reçu le «Luxemburger Wort»
dans les bureaux Inowai, la société
de conseil en immobilier qu'il dirige.
L'intéressé préside aussi depuis l'année dernière l'association LuxReal,
défendant les intérêts des professionnels de l'immobilier luxembourgeois, un secteur pesant plus de 10 %
du PIB (soit 6 milliards d'euros par an
en comptant simplement le transactionnel). Ses représentants se rendront donc en masse sur la Croisette
où ils noueront de nombreux partenariats.
(PHOTO:
CHRISTOPHE KARABA)
Est-ce que la clientèle a évolué
dans l'immobilier de bureau?
15
Entre 350 et 400 personnes font le
déplacement. C'est incroyable. J'ai
la chance de fréquenter cette foire
depuis 1999. A l'époque, seule une
petite dizaine de «Luxembourgeois» se déplaçaient. Des développeurs et des agents immobiliers. Ce
n'était pas très connu. Il y avait à
l'époque 10.000 ou 12.000 participants. Puis, d'une crise à l'autre, de
celle de la bulle internet à celle des
subprimes, l'immobilier s'est vulgarisé. Les médias s'en sont fait écho.
La délégation luxembourgeoise
figure-t-elle parmi les principales?
n
Nous sommes 22.000. Alors... évidemment les mieux représentés sont
les Français puisque les grandes métropoles y ont des stands. Le stand
de la ville de Paris couvre plusieurs
centaines de mètres carrés. Les
Russes sont venus en grand nombre
pendant l'âge d'or avant la crise, avec
des présentations de projets dingues
accompagnées de caviar, de champagne et d'hôtesses. Mais ils se font
plus discrets aujourd'hui.
n
Quels métiers sont intéressés?
«
vont faire en sorte que l'immeuble
soit géré de manière pérenne. S'est
rajoutée au fil des ans la problématique du développement durable
avec les labels. Puis il y a bien entendu tous les brokers ... et évidemment les banques.
Tant que les taux restent bas,
que la croissance économique et
démographique est là, non, nous ne
sommes pas au sommet niveau prix».
L'industrie des fonds présente tout
de même une spécificité...
A l'intérieur de l'industrie luxembourgeoise des fonds, on compte
plusieurs centaines de véhicules et
compartiments dédiés à l'immobilier. Donc forcément tous les prestataires liés à ce secteur marquent
le Mipim à l'agenda. On a ainsi toute une variété de métiers allant de
l'architecte qui dessine le projet au
juriste qui monte le SPV (Special
purpose vehicle, ndlr), en passant
par les évaluateurs, auditeurs, bureaux techniques et fiscalistes qui
vont garantir que les valeurs indiquées sont les bonnes, que l’objet
correspond au cahier des charges et
que la structure est finalement optimale ou les property managers qui
n
Qu'est-ce que le Mipim?
n
Il s'agit du sigle désignant le marché international des professionnels de l'immobilier, une foire commerciale organisée tous les ans au Palais des festivals à Cannes (France).
sens. Un Chinois qui représente un
grand fonds basé en Suisse a confessé ce jour qu'il utilisait des structures luxembourgeoises pour, justement, la stabilité juridique du pays
et sa stabilité politique. Parce qu'il
ne change pas d'opinion pour des
raisons obscures. A tout cela il faut
ajouter la fiscalité et une véritable ingénierie financière. Les gens restent
pour ça. Toutes les grandes familles
qui avaient des grandes fortunes ici
ont organisé leur structuration de
fortune depuis le Luxembourg et ce
en toute transparence vis-à-vis des
autorités de leurs pays d'origine.
n
Monsieur Bechet, le Luxembourg
de l'immobilier se déplace-t-il en
masse cette année à Cannes?
Kirchberg: un quartier
décidément prisé
Cartographie des arrivants et
futurs arrivants
12-13
Impressum
Explications et mise en contexte par celui qui connaît le mieux le
n
Un géant «absent»
du Luxembourg
La fusion Cushman & Wakefield / DTZ en discussion 11
Le charme
de la «pierre-papier»
Investir dans l’immobilier
se fait aussi en Bourse
messe de l'immobilier professionnel à Cannes
Oui, au niveau des fonds, les profils
des Luxembourgeois sont plutôt associés à la partie gestion administrative. Ce qu'il manque ce sont les
asset managers. On en a quelquesuns localement, mais l'essentiel
vient des grandes métropoles européennes comme Paris, Bruxelles
ou Francfort. La décision dans le
processus d'acquisition se trouve
rarement au Luxembourg, mais les
choses commencent à changer et de
plus en plus de fonds intègrent de
la substance au Grand-Duché de
Luxembourg.
C'est donc devenu un événement
majeur, mais pourquoi?
C'est assez marrant. On peut avoir
des discussions assez décisives sur
un deal, mais essentiellement avec
d'autres acteurs luxembourgeois.
Pourquoi? Autre décor. Autre am-
Il y a certainement d'autres intérêts, sinon vous resteriez à Luxembourg.
n
Bien sûr. Pour la partie des brokers,
on doit mettre à jour le profil des investisseurs. On enchaîne les rendez-vous avec les équipes investment des différents fonds ou des family offices puisqu'ils se déplacent
en nombre à Cannes. On offre le
produit, si nous l'avons en portefeuille, que ce soit du bureau, du
retail ou de l'entrepôt... une classe
d'actif rare au Luxembourg. Les architectes vont plutôt, quant à eux,
chercher les développeurs. Les ban-
L'immobilier pèse lourd dans
l'économie nationale. Le Mipim
compte parmi les must en termes
de foires commerciales.
n
Vincent Bechet, LuxReal et Inowai
biance. On a toute leur attention. La
communauté luxembourgeoise de
l'immobilier va se retrouver sur une
série de petits déjeuners, de lunchs
et de cocktails... et on retrouve régulièrement les mêmes.
à la ville de Cannes. Cela brasse
énormément d'argent. On parle là de
réceptions exceptionnelles organisées par les sociétés événementielles à longueur de journée. La plage
de la Croisette étant recouverte de
chapiteaux.
quiers font le tour de leurs clients
développeurs pour le volet financement de projets. Ils rencontreront aussi les fonds pour le leverage. Les avocats ne sont pas en reste.
Ils sont d'ailleurs très visibles puisqu'ils organisent des événements
rassemblant de 300 à 500 personnes. On a toujours besoin d'un
avocat dans une transaction immobilière.
C'est un peu une vitrine. Pour les
cabinets luxembourgeois également?
n
On y voit surtout les cabinets internationaux. Des boites comme
Linklaters ou Clifford Chance. C'est
à la fois du networking et des
remerciements pour les clients. …
car souvent, ils facturent à la hauteur de la qualité de leurs prestations. Il s'agit d'ailleurs sans doute
de l'événement qui rapporte le plus
Je ne connais pas toutes les foires
auxquelles le business luxembourgeois participe. Est-ce qu'une autre
industrie fait déplacer 350 Luxembourgeois? Si ce n'est pas l'événement le plus important pour la
communauté d'affaires luxembourgeoise à l'étranger, il est certainement dans le top trois.
Quels sont les arguments de vente
du Luxembourg auprès des investisseurs étrangers?
n
Cette espèce d'écrin qui ressort de
la grisaille de la zone euro. Je travaille ici depuis 1990. On nous a toujours tirés dessus au fusil d'assaut.
C'est en train de changer, notamment grâce au travail de Luxembourg for Finance. Il font un super
boulot. LFF constitue un outil génial
pour toute l'industrie luxembourgeoise. Après les épisodes de la fin
du secret bancaire, après LuxLeaks
ou d'autres casseroles qu'on a pu
nous accrocher, on a reconstruit notre image de marque. Les performances économiques, lesquelles ne
sont pas toutes forcément rattachées à la place financière, sont là.
Quels sont concrètement les arguments utilisés dans l'immobilier?
n
Le Mipim de Cannes en chiffres
Nombre de participants en 2015:
21.400
Coût de l'accès: 1.775 euros
Editions: 28
Dates de l'événement: 15-18 mars
Pays participant: 89
Sociétés exposant: 2.445
Zone d'exposition: 19.000 m²
Investisseurs: 4.800
D’excellents agrégats économiques
constituent les meilleurs arguments
de vente. Nous évoquons aussi bien
sûr toujours la stabilité politique ou
la sécurité juridique. Nous avons
récemment organisé avec LuxReal et
ChinaLux une conférence sur les
fonds qui arrivent en Europe depuis
la Chine et inversement. Le Luxembourg fait office d'entonnoir à deux
Oui absolument. Nous étions dans
notre industrie, habitués à croiser
des investisseurs belges, allemands
et bien entendu certains locaux,
plutôt des grandes familles ou des
assureurs. Depuis quelques années,
nous voyons arriver les Anglo-saxons. En 2015, nous sommes à 50-50
entre investisseurs UE et hors UE,
dans l'immobilier luxembourgeois.
Comme révélateurs de cette tendance à l'international, nous pouvons citer Adia (Abu Dhabi investment authority) sur Hamilius.
Blackstone et Starwood sur des immeubles comme le dôme ou Vertigo. A chaque fois des biens dont
la valeur excède 100 millions d'euros pièce.
J'aime bien l'exemple de Blackstone. Nous sommes au début des
années 2000, ce mastodonte de l'investissement achète le portefeuille
immobilier de Deutsche Bank. Plus
d'un milliard de transactions à travers le monde. A l'intérieur, l'immeuble occupé et construit par
Deutsche Bank au Kirchberg.
Blackstone assure le mandat, mais
n'a aucune envie de garder cet immeuble. Pourquoi ? Luxembourg est
inconnu ou jugé pas significatif. Le
mouton noir. L'actif est donc revendu. En 2014, revue de stratégie.
Blackstone revient au Luxembourg,
car elle y voit un fort potentiel. Et
ils viennent racheter le Dôme.
Qu'est-ce qui différencie le Mipim
de Cannes à l'Expo Real de Munich?
n
A Munich, la foire se tient à l'extérieur de la ville et à plusieurs dizaines de kilomètres de l'aéroport,
le tout dans une organisation militaire. Ce sont les mêmes thèmes,
quasiment les mêmes visiteurs et
l'ont fait probablement autant de
business à Munich qu'à Cannes.
Mais à Munich, on rentre à l'hôtel
une fois la journée terminée. A Cannes, la fête s'impose presque à nous.
En plus des chapiteaux sur la plage,
il y a certainement une bonne cinquantaine de yachts disposés en face
du palais des festivals.
Des investisseurs du Golfe sont là.
Les Qataris par exemple?
n
Les acteurs du Golfe sont effectivement bien représentés. Ils ont des
stands. On peut acheter des tours à
Abu Dhabi, à Dubaï ou à Doha. Les
Qataris sont là aussi, mais ils sont
plus discrets.
Pour revenir au marché luxembourgeois, le conseiller que vous êtes
a-t-il une vue sur l'évolution des prix
de l'immobilier de bureau au Luxembourg. N'approche-t-on pas du plafond?
n
Tant que les taux restent bas, que
la croissance économique et démographique est là, non, nous ne
sommes pas au sommet. Le prime
yield (rendement, ndlr) sur un objet de bonne qualité en centre-ville
loué à long terme en bureau se
situe aux alentours de 4,3%. On se
refinance à des taux autour de 1%.
La marge est donc grande et l'immobilier reste ainsi une alternative
alléchante.
n
Mais la place en ville est limitée...
Il y a en effet beaucoup plus de demande que d'offre, les prix augmentent alors naturellement. Cela
s’explique par un facteur démographique. La Ville de Luxembourg
reste toujours très prisée par les employés travaillant dans le secteur,
mais également par les personnes
fortunées à la recherche d’un cadre
fiscal de qualité et des excellents
conseils que la place prodigue. Le
LISER étudie les variables. C'est
cher, mais il y a des explications à
cela. Il faut simplement veiller au
point de rupture entre le salaire médian et la capacité de financement
(qui y est attachée). C'est la raison
pour laquelle le résidentiel pourrait
un petit peu plafonner..
Quel est l'impact du tramway sur
l'immobilier local?
n
Le tram va tout changer. Le résidentiel proche de la ligne prend de
la valeur. Ce transport va faciliter
la vie pour ceux qui l'utilisent. Aller
à l'école deviendra plus simple. Les
cols blancs prendront le tram. Aujourd'hui, ils prennent leur berline
ou SUV de marque allemande. Personne ne prend le bus aujourd'hui.
Le tram, une ligne. On attend cinq
minutes. Et c'est parti.
Au niveau des bureaux, est-ce
qu'on se dirige vers une déconcentration ? Les big 4 parlent de bureaux
décentralisés...
n
On voudrait le beurre et l'argent du
beurre. Etre en ville présente
l'avantage de bénéficier des transports
en commun les plus développés:
avions, trains, bus, vélos et bientôt
tramway le problème est donc qu'on
ne trouve pas forcément la surface
disponible à l'endroit où l'on veut.
Certains se posent donc la question
de créer des antennes proches des
frontières. Cela paraît plein de bon
sens. Mais quand on passe à l'exécution, cela devient plus difficile.
Les départements concernés par un
éventuel déménagement ne sont pas
homogènes du point de vue de l'origine de leurs membres. Si l'on raisonne ensuite par pays de résidence, cela risque de créer un certain désordre dans le fonctionnement desdits départements. Cela
semble plus facile quand toute une
boîte déménage. Puis si l'on veut aller au bout de la démarche, il faut
se mettre le long des lignes de
transport public. Vont d'ailleurs se
développer, grâce à une meilleure
coopération entre autorités, des P+R
aux gares de départ vers le Luxembourg. Ils seront mieux organisés,
mieux ciblés. Idem pour les solutions de covoiturages : on devrait
voir naître des zones bien organisées avec un poteau par quartier.
Justement, le thème du Mipim,
«Housing the world», fait la part belle
aux bâtiments intelligents.
n
Les bureaux d'études, présents au
Mipim, travaillent énormément en
ce moment sur le développement
durable. Et je comprends en ce
moment que les régulations nationales ont été dépassées par les certifications comme Breeam, issues du
privé. Le grand enjeu pour l'avenir,
c'est l'immobilier existant qui n'est
pas encore certifié. Est-ce que le législateur poussera le curseur jusqu'à obliger les propriétaires à mettre leurs bâtiments aux normes environnementales? Ce serait un peu
dur. Les bureaux d'études sont aujourd'hui à l'œuvre pour trouver les
techniques de régulation entre lumière et stabilité thermique. Aujourd'hui, les bâtiments intelligents
visent avant tout le contrôle de la
consommation d'énergie. Les bureaux partagés aussi abordent cette
problématique. Mais ce n'est pas
possible pour tout le monde. On assiste à une révolution. A côté, on a
quand même des tendances encore
très classiques, comme les avocats
ou les institutionnels européens.
La journée et la soirée
luxembourgeoises
Tous les ans, la Chambre de commerce
chapeaute la «Journée luxembourgeoise» avec notamment une conférence et la visite d'un ministre. Cette année, Etienne Schneider, ministre de
l'Economie, fera à nouveau le déplacement. Il sera suivi à la tribune par Lydie Polfer, bourgmestre de Luxembourg, et Paul Dühr, ambassadeur du
Luxembourg en France.
Tous les ans également, Inowai (anciennement Property Partners) organise la soirée luxembourgeoise avec un
walking dinner et un keynote speaker.
Après avoir accueilli bon nombre d'éminents représentants du Grand-Duché
(Xavier Bettel, Etienne Schneider, Jeannot Krecké, Pierre Gramegna ou encore
Henri Grethen), l'agent immobilier a
choisi cette année de faire valoir le
tramway luxembourgeois avec une intervention d'André von der Marck, président de Luxtram.
(pso)
Real
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2016
Le Mipim s'intéresse aux logements
L'agriculture urbaine, une idée neuve
Et si on cultivait
sur le toit?
«housing the world» est le thème du plus grand salon de l'immobilier professionnel
Cannes. Pour la première fois l’immobilier résidentiel au cœur des débats du Marché international des
professionnels de l’immobilier (Mipim). Le plus grand forum de l'immobilier professionnel au monde va
décliner la problématique sous trois
angles: le développement urbain,
l'investissement et l'architecture. Le
directeur du Mipim, Julien Sausset,
explique ce choix par la place grandissante de l'immobilier résidentiel
dans les investissements immobiliers. «Les mouvements de population, leur concentration dans les
grandes métropoles et les évolutions sociétales et environnementales sont autant de facteurs qui
confirment l’importance grandissante de ce secteur au niveau économique, politique et social.»
L'autre thème majeur des trois
jours de conférence sera le développement durable. Dans la suite de
la conférence de Paris sur le climat,
le Mipim joue à fond la carte verte.
Les organisateurs vont notamment
mettre en avant des projets pensés
autour du développement durable:
Singapour, Montréal ou New York sont pionniers
PAR THIERRY LABRO
Et si le Luxembourg décidait
d'équiper le toit d'un bâtiment
étendard d'une serre? L'idée qui
placerait le pays en pointe des
smarts cities poursuit son petit bonhomme de chemin, sur fond de
développements technologiques,
d'économie circulaire et de nation
branding. Ne reste plus qu'à trouver
le toit idéal pour cet emblème futuriste. Forcément dans un lieu facilement identifiable. A ce compte-là,
il n'y a guère que le Kirchberg ou
Belval.
Manger des légumes de son jardin,
c'était hier. Manger des légumes de
son jardin sur le toit, ce sera demain. Si Montréal, Singapour ou
New York ont décidé de regarder
en l'air pour aller produire des
légumes, la question se pose avec
de plus en plus d'insistance au
Luxembourg.
Selon le «Massachusetts Institute
of Technology» et CISCO, en 2020,
45% des cinquante millions d'objets
connectés seront dans le bâtiment
et l'énergie. Comment régler à distance son chauffage, sa production
d'eau chaude ou fermer ses volets,
à partir de son smartphone ou d'un
ordinateur. Mais aussi, comment
profiter que le Luxembourg est déjà
triple A dans le domaine des maisons passives, pour vendre son courant, par exemple, au moment où le
prix est le plus élevé ou bien quand
il y en a le plus besoin? Les exemples sont multiples.
Pour l'administrateur délégué de
l'Institut de formation à la sécurité
du bâtiment, Bruno Renders, le saut
technologique devrait s'accompagner d'un saut de culture. De vulgarisation. De quoi rendre au bâtiment «sa noblesse», dit-il. Il faudrait presque éduquer les promoteurs immobiliers non plus seulement à intégrer la dimension
environnementale à leurs bâtiments
mais aussi à passer à cette smart
city.
«Prenez un lotissement de cent
maisons. Il faut cent installations de
chauffage, qui seront peut-être en
service pour vingt ans. Et autant
d'installations de WiFi pour que tout
le monde dans la famille puisse avoir
du réseau partout dans la maison et
à chaque instant. Est-ce qu'on ne ferait pas mieux d'imaginer que la
production de chaleur soit centralisée dans le lotissement? Qu'un datacenter soit installé au milieu du
lotissement, ce qui donnerait l'assurance aux habitants que leurs
données ne sont pas stockées n'importe où?», se plaît-il à rêver à voix
haute.
Doubler la production agricole
au Luxembourg
Mais pour M. Renders, il est possible d'aller encore beaucoup plus
loin et de généraliser une agriculture urbaine dans un format inédit:
sur les toits. Ce qui se pratique déjà
à Montréal (190 tonnes sur les 6.500
mètres carrés de serres urbaines) ou
à Singapour, trois fois plus petit que
le Luxembourg mais dix fois plus
Le centre de données le plus
branché au monde
n
DigiPlex Fetsund, à Oslo en Norvège, est un centre de données qui
ne produit aucune émission de CO2,
exploite la fraîcheur de l’air norvégien et utilise de l’énergie renouvelable. DigiPlex Fetsund regroupe
16 centres de données en une seule
Un Paris «éco-renouvelable» qui réduit ses émissions de gaz à effet de serre de 75 % en 2050? C'est le pari de Vincent
dans le 13e arrondissement. Érigées en Bambou tressé, et auto-alimentées grâce à des éoliennes.
Outre les 1.300 appartements «The Gate Residence» au Caire ou la «Tao-Zhu Garden», tour hélicoïdale à Taïwan,
un projet est en gestation au Luxembourg.
(SOURCE: VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES / WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
peuplé et qui produit localement
10% de ce qu'elle consomme. «Prenons seulement 20% d'une surface
de toits, 621.000 mètres carrés. En
2013, au Luxembourg, on a produit
2.200 tonnes de légumes dont 250
tonnes de salade sur 60 hectares. A
Montréal, où sont cultivées quarante sortes de légumes, on a produit 30 kilos par mètre carré. A quatre à six récoltes par an, on pourrait
produire 18.000 tonnes de légumes
par an! De quoi développer des
circuits courts, offrir des paniers à
des salariés ou toutes sortes de nouveaux comportements.»
Mais l'intérêt de la serre sur le
toit ne vient pas forcément du légume lui-même. Le CO2 rejeté par
l'immeuble et sa chaleur permettrait de produire en toute saison et
les plantes cultivées rejetteraient de
l'oxygène au lieu du dioxyde de carbone.
Si l'idée paraît si intéressante, en
pleine réflexion de Jérémy Rifkin et
de ses équipes, en plein nation branding et en plein mouvement lié à
l'économie circulaire, pourquoi n'y
va-t-on pas plus vite? Patience, suggère M. Renders du plat de la main.
«Il a fallu trente ans pour faire accepter le double vitrage. Regardez
aussi le triple A des réfrigérateurs.
Ou l'ABS des voitures, presque de
série aujourd'hui. Il n'y a plus de
voitures qui n'ait pas d'ordinateur
de bord mais qu'il n'y en ai pas dans
des appartements à un million d'euros ne dérange personne!»
Le toit pourrait aussi devenir un
lieu de resocialisation de ces adultes scotchés à leur smartphone qui
connaissent parfois mieux leurs
voisins sur Internet qu'«in real
life», dans la vie. «D'ici 2020, quinze
mille emplois vont chercher preneurs dans le secteur du bâtiment.
La moitié pour remplacer ceux qui
partiront à la retraite», explique M.
Renders. «Et l'autre moitié avec des
Callebaut, qui a redessiné la capitale française, comme ici, les tours Bamboo
(SOURCE: VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES / WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
greenjobs, ces concepteurs de serres, de matériaux ou de concepts, ces
jardiniers urbains, etc. Il y aura de
très nombreuses opportunités.»
Tout est là. Ne reste qu'à convaincre les investisseurs et les promoteurs de s'en faire les premiers...
promoteurs, dans des projets mixtes comme ceux qui voient le jour
entre bureaux, résidences et commerces. «Des expériences montrent
que c'est possible. Raisonner technique, technologies, smart districts,
agriculture et datacenter! Dans un
partenariat public-privé où le multirésidentiel trouverait un chemin
entre l'Etat, les promoteurs et les locataires.»
«
Il n'y a plus de
voiture qui
n'ait pas d'ordinateur
de bord mais qu'il n'y
en est pas dans des
appartements à un
million d'euros ne
dérange personne!»
L'administrateur délégué de l'Institut
de formation à la sécurité du bâtiment, Bruno Renders
La porte d'Aubervilliers dans le 19e arrondissement, du projet Paris 2050.
(SOURCE: VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES / WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
installation de 12 MW, réalisant ainsi une économie d’énergie de plus
de 50 %, soit sur 20 ans une économie de 125 millions d’euros.
n
Un immeuble très haut et en bois
L’EPA Bordeaux-Euratlantique a récemment lancé un appel à projets
pour la construction d’un immeuble
résidentiel en structure bois de 50m
de haut, l’une des toutes premières
au monde de ce type. Le cahier des
charges fait mention d’une structure primaire en bois, le matériau
pour la façade restant libre.
n
Un bon point de Barack Obama
Le Pullman Factory District, un
quartier manufacturier chargé
d'histoire de Chicago, abrite le
«Method South Side Soapbox Factory», qui produit électricité éolienne et solaire sur place et possède les plus grandes serres sur toit
du monde. Le tout avec des effets
bénéfiques sur l’emploi et l’économie locale, puisque ce projet est
parvenu à replacer une activité de
production à l’intérieur de la ville.
n
Des cultures sur les toits
UrbanFarmers SA, une entreprise
suisse pionnière dans l’exploitation
agricole écologique en zone urbaine, a déjà remporté plusieurs prix
et présentera son concept unique
lors de l’Innovation Forum. Pro-
moteur et exploitant d’activités
agricoles sur les toits, UrbanFarmers propose une activité complémentaire à la construction immobilière en apportant une valeur patrimoniale sur le long terme.
n
Green Planet Architects
La Cop21 a relancé l'objectif de réduire de 70 % la consommation
d'énergie des bâtiments, avec les
énergies renouvelables, la réduction des coûts d’entretien et de gestion des bâtiments et l'amélioration
de la qualité de vie de leurs utilisateurs. Green Planet Architects, le
plus important réseau international
consacré à l’architecture durable et
écologique, réunit 800 architectes
originaires de 80 pays. Il sera présent au MIPIM pour la première fois
pour y présenter 600 projets durables des quatre coins du globe.
n
La maison «positive»
En 2011, le promoteur Riksbyggen a
élaboré le label Logement à empreinte écologique positive (Positive Footprint Housing), une approche suédoise innovante du développement urbain et résidentiel,
en association avec divers partenaires dont la ville de Göteborg et
l’IUT Chalmers. Le premier projet
de quartier résidentiel à énergie positive, Viva à Gulheden, Göteborg,
est prêt à être construit.
(lc)
Real
ESTATE
2016
Labels für nachhaltiges Bauen
Lohnendes Umweltbewusstsein
Die Nachhaltigkeitszertifikate erleben einen Boom in Luxemburg
VON LAURENT SCHMIT
Kaum ein großes Immobilienprojekt
in Luxemburg verzichtet heute auf
ein Label für nachhaltiges Bauen.
Doch es braucht kein besonderes
Öko-Gewissen, um diese freiwillige
Verpflichtung einzugehen.
Die Pariser Klimakonferenz hat
Ende letzten Jahres die Dringlichkeit des Klimaschutzes vor Augen
geführt. Der Immobiliensektor
trägt eine große Verantwortung:
Der Bau und die Nutzung von Gebäuden ist für 30 Prozent des gesamten CO2-Ausstoßes verantwortlich.
Luxemburg ist gut aufgestellt,
um zumindest in diesem Bereich
die Herausforderung des Klimaschutzes anzugehen. Am Rande
der COP21-Konferenz wurden in
Paris die Green Building Solutions
Awards verliehen. Drei der insgesamt acht Preise gingen an Luxemburger Gebäude.
Dazu gehörte auch das Bürogebäude Solarwind im Ecopark
Windhof. Dieses Vorzeigeprojekt
hat eine Besonderheit: Es war
weltweit das erste Gebäude, dem
gleich drei Labels verliehen wurden – nämlich BREEAM, DGNB
und HQE (siehe Kasten). „Die
dreifache Zertifizierung ist eigentlich sinnlos“, gibt Romain Poulles,
der Chef des Bauträgers ProGroup gerne zu. „Das Ziel war ein
Vergleich der einzelnen Zertifizierungen.“
Mehr als nur Energieeffizienz
„Eine Zertifizierung bietet dem
Bauträger eine Checkliste für ein
möglichst hochwertiges Gebäude“, erläutert Poulles den für ihn
herausragenden Vorteil. Die Labels für nachhaltiges Bauen decken dabei deutlich mehr als lediglich die Energieeffizienz ab, wie
sie in Luxemburg vom Energiepass abgedeckt wird.
„Der gemeinsame Nenner aller
Labels ist ein Lastenheft, das unterschiedliche Themenfelder abdeckt und das für jedes Kriterium
eine Punktzahl vergibt“, erklärt der
Ingenieur für Energieeffizienz,
Benoît Martin, vom Beratungsbüro Cocert. Beim in Luxemburg
häufigen BREEAM-Label erstrecken sich die Themenfelder vom
Abfallmanagement, über den
Wasserverbrauch bis zum Wohlbefinden der Nutzer.
„Die Kriterienliste umfasst 350
Punkte“, erklärt Romain Poulles.
„Nicht alle Kriterien müssen erfüllt werden, aber es hilft dem
Bauträger an Aspekte zu denken,
die oft vergessen werden – etwa
die Präsenz von Tageslicht“, ergänzt er.
Dabei bieten die Labels durchaus Spielräume. Gebäude, die nur
auf Energieeffizienz und Umweltaspekte achten, können das gleiche Zertifizierungsniveau erreichen wie Gebäude, bei denen die
flexible Nutzung und die Funktionalität im Vordergrund stehen.
Nachhaltiges Bauen bedeutet nicht nur weniger Energieverbrauch, sondern auch mehr Komfort für alle jene, die in einem zertifizierten Gebäude arbeiten. Das Bürogebäude Solarwind in Windhof ist dafür ein Beispiel und trägt gleich drei Labels.
(FOTO: LEX KLEREN)
Unterschiede bestehen nicht
nur je nach Label, sondern auch
zwischen Ländern. „Die Zertifizierung passt sich den gesetzlichen
Vorgaben des jeweiligen Landes
an“, erklärt Romain Poulles. Ein
Gebäude, das in Luxemburg das
Niveau „exzellent“ von BREEAM
erreicht, ist demnach hochwertiger als ein französisches Gebäude
mit der gleichen Auszeichnung.
Eine Nachfrage des Markts
Vom „Crystal Park“-Gebäude von
PwC am Ban de Gasperich über
„One on One“ in Hollerich bis zum
neuen Sitz von BGL BNP Paribas
in Kirchberg: Alle haben ein Label
für nachhaltiges Bauen, oder streben wie im Fall der BGL gleich drei
an. „Es ist ganz klar, dass der Markt
immer öfter solche Zertifikate fordert“, sagt Jean-Paul Scheuren,
Präsident der Chambre immobilière. „Gerade Akteure, die international tätig sind, erhalten mit
dem Label die Garantie, dass ein
Gebäude ihren Anforderungen
auch tatsächlich entspricht“, betont er.
„Fonds sehen Zertifikate als
wichtige Grundlage, um in ein Bürogebäude zu investieren“, meint
auch Romain Poulles. Die Präsenz
zahlreicher internationaler Investoren in Luxemburg erklärt aus
seiner Sicht, warum fast alle neuen großen Projekte auf den Weg
der Zertifizierung gehen.
„
Labels für
nachhaltiges
Bauen geben den
Gebäuden eine
Wertbeständigkeit.“
Benoît Martin, Cocert
Auch für die Mieter von Büroflächen kann ein Nachhaltigkeitszertifikat bei der Wahl ausschlaggebend sein. „Die Bedürfnisse der
Nutzer stehen im Zentrum der
Zertifizierungen. Sie legen Wert
darauf, dass die Gebäude angenehme Orte zum Arbeiten sind, sei
es durch Terrassen, viel Tages-
licht oder Umkleideräume für
Sportler“, erklärt Poulles.
Kosten unter Kontrolle
Labels bieten den Investoren und
Nutzern eine Qualitätsgarantie,
aber sie verursachen auch Mehrkosten. Benoît Martin von Cocert
geht von Mehrkosten zwischen 15
und 30 Prozent aus, je nach angestrebtem Exzellenzniveau. „Dieser
Kostenpunkt wird tendenziell sinken, weil die Materialien aufgrund
einer größeren Nachfrage billiger
werden. Die Zertifizierung und die
Beratung durch Experten kostet
laut Martin zwischen zwei und drei
Prozent des Gebäudewerts.
Den Mehrkosten steht jedoch
mehr als ein gutes ökologisches
Gewissen gegenüber. „Diese Labels geben den Gebäuden eine
Wertbeständigkeit“, sagt Benoît
Martin von Cocert mit Verweis auf
internationale Studien. Der Grund
ist einfach, erklärt er: „Bei zertifizierten Gebäuden sind die Kosten
für Nutzung und Unterhalt geringer und vor allem gezähmt.“ Gerade bei der heutigen Instabilität
Qualitätsgarantien mit unterschiedlichen Schwerpunkten
In Luxemburg setzten die Bauträger auf
unterschiedliche ausländische Labels für
nachhaltiges Bauen, die jeweils andere
Schwerpunkte setzen.
n BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment
Methodology) ist ein britisches Label,
das seit 1990 besteht. Aufgrund seiner
weltweiten Verbreitung ist BREEAM die
erste Wahl für die in Luxemburg sehr
präsenten internationalen Investoren.
„Das Energiemanagement trägt bei
BREEAM zu fast der Hälfte der Note bei“,
erklärt der Ingenieur Benoît Martin die
Besonderheit dieses Labels. Bei der Zer-
tifizierung wird für jedes Kriterium eine
Note vergeben, die am Ende zu einer Gesamtnote verrechnet werden. „In Luxemburg sind die Niveaus ‚exzellent‘ und
‚hervorragend‘ am häufigsten“, sagt
Martin. Das heißt, über 70 beziehungsweise über 85 Prozent der Anforderungen wurden erfüllt. Für bestehende Gebäude gibt es das Label „BREEAM in use“,
das ein nachhaltiges Management kontrolliert – etwa im Abfallmanagement.
n DGNB (Deutsche Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen) ist das Zertifikat,
das der gleichnamige Verein seit 2007
verleiht. Das Label ist besonders bei Lu-
xemburger Institutionen beliebt. Die
höchste Auszeichnung „Platin“ erhielt
etwa der neue Sitz der Naturverwaltung
in Diekirch. Für das Niveau „Platin“ müssen über 80 Prozent der Kriterien erfüllt
und alle Einzelnoten pro Themengebiet
mindestens 65 Prozent erreichen. Das
Label legt Wert auf die Nutzungsqualität und die Flexibilität eines Gebäudes.
n HQE (Haute qualité environnementale) ist das dritthäufigste Label in Luxemburg. Internationale Investoren greifen jedoch weniger darauf zurück, weil
es sehr auf den französischen Markt ausgerichtet ist.
(las)
der Energiepreise sei das ein wichtiges Argument. Martin sieht auch
einen Bewusstseinswandel im Bausektor: „Was früher als belastende
Auflagen galt, wird heute als
Mehrwert eingeschätzt.“
Kein Öko-Wunder
„Luxemburg hat die Zertifizierung
für nachhaltiges Bauen spät entdeckt, aber hat schnell ein höheres Niveau erreicht als andere
Länder“, meint Romain Poulles.
Jedes nachhaltige Gebäude ist ein
Fortschritt, aber ihre Wirkung auf
den Umweltschutz sollte nicht
überbewertet werden, warnen die
Experten.
Das hat auch damit zu tun, dass
etwa die gesetzlichen Vorschriften zur Energieeffizienz in Luxemburg bereits hoch sind und in den
kommenden Jahren weiter verschärft werden. Die Labels bringen in diesem Punkt wenig Mehrwert.
Dazu kommt ein weiteres Problem: „Die Büroflächen, die jedes
Jahr in Luxemburg hinzukommen,
sind Peanuts gegenüber dem Gebäudebestand“, erklärt Jean-Paul
Scheuren. Doch in Luxemburg tut
man sich schwer mit der Sanierung von bestehenden Gebäuden.
„Es gibt einen Trend hin zur Renovierung, aber wir stehen erst am
Anfang“, meint Romain Poulles.
„Luxemburg ist in dieser Hinsicht
außergewöhnlich: Man bevorzugt
es, ein Gebäude abzureißen und
durch ein neues zu ersetzen“, ergänzt Martin.
„Das nachhaltige Bauen verringert den negativen Impakt eines
Gebäudes, mehr nicht“, betont
Poulles. Die Kreislaufwirtschaft
der verwendeten Materialien ist
für ihn die nächste Herausforderung des Immobiliensektors.
Mardi, le 15 mars 2016
7
Mipim 2016
«Nous vendons les atouts du Luxembourg»
Le cabinet de conseil en maîtrise d'ouvrage Drees & Sommer sera présent sur le stand luxembourgeois
PAR LINDA CORTEY
Filiale locale d'un groupe international de conseil en maîtrise d'ouvrage, Drees & Sommer Luxembourg
sera présent sur le stand luxembourgeois au Marché international
des professionnels de l’immobilier
de Cannes. Pour son patron Maximilien Ast, ce stand est la meilleure
façon de se présenter comme spécialiste du Luxembourg et de discuter avec de potentiel investisseurs internationaux.
Avec plus de 2.000 salariés répartis entre son marché originel
allemand, et ses zones d'expansion en Europe, Amérique latine et
Asie, Drees & Sommer aurait pu
choisir de s'afficher sous une seule bannière au salon de Cannes qui
ouvre aujourd'hui. Mais la société
de conseil en architecture et maîtrise d'ouvrage préfère jouer la
carte locale. Ainsi, Drees &
Sommer Luxembourg sera l'un des
piliers du stand luxembourgeois.
Une façon de profiter de la
structure mise en place à Cannes
par la Chambre du commerce du
Grand-Duché mais pas seulement.
«C'est la neuvième fois que nous
participons en partenariat avec la
chambre de commerce. Ce stand
nous permet de vendre les atouts
du Luxembourg et de trouver plus
facilement des investisseurs internationaux», explique Maximilien
Ast, associate partner de Drees &
Sommer, «On vend la stabilité du
Luxembourg, la sécurité du marché et son dynamisme, le taux très
réduit de vacance des bureaux».
Un discours qui passe d'autant
mieux que le Luxembourg s'investit réellement en tant que pays
au MIPIM. Avec la journée luxembourgeoise et les réceptions officielles, les contacts se nouent plus
facilement.
Maximilien Ast,
associate partner chez Dress &
Sommer, participe pour la
neuvième fois au
Mipim jusqu'au
18 mars.
(PHOTO:
PIERRE MATGÉ)
Le cabinet Drees & Sommer travaille depuis 1998 au Luxembourg
et a ouvert une filiale sur place cinq
ans plus tard. A Cannes, il se positionne comme un spécialiste du
Grand-Duché.
Conception holistique du bâtiment
«C'est notre atout pour les investisseurs internationaux: nous
pouvons les conseiller sur la réalité du marché et la faisabilité de
leurs projets. Et si cela aboutit,
nous structurons le projet, assurons les contacts avec les autorités locales et assurons le suivi des
délais, des coûts et de la qualité».
En 18 ans de présence au Luxembourg, Drees & Sommer a acquis
une solide réputation.
Arrivé sur le marché via un projet hospitalier avec la réalisation
de l'hôpital du Kirchberg, il a depuis assuré la gestion de nombreux bâtiments médicaux, notamment ceux de nouvelle maternité du CHL et actuellement ceux
de l'ensemble du CHL. «Sur des
projets comme cela, nous avons
une équipe de médecins qui travaille avec nos architectes», indique Maximilien Ast. Des missions
de conseil qui ne sont pas assurés
par les 30 salariés au groupe au
Grand-Duché mais par d'autres
services, basés en Allemagne.
Depuis, la variété des projets
géré par le cabinet s'est largement
étoffé: la troisième tour de la Cour
de justice de l'Union européenne,
piscine de Syrdall, des stations
d'épuration, des missions de conseil pour ArcelorMittal ou Agora
ou encore le nouveau siège de la
CSSF (lire ci-dessous). L'ambition
de Drees & Sommer est d'aborder
tout projet, quel que divers qu'il
soit, sous un angle durable et holistique qui prend en compte le
coût global du projet (construction et fonctionnement), la ges-
tion des déchets et l'ergonomie
technologique. Une approche ancienne, insiste Maximilien Ast, qui
permet au groupe créé il y a 45 ans
de se présenter aujourd'hui comme
l'un des spécialistes du concept
d'économie circulaire dans la
construction de bâtiments. «Il n'y
a pas encore de réalisations au
Luxembourg fondées sur l'économie circulaire mais ça viendra
vite. Le gouvernement est très proactif en ce sens et je pense que d'ici
cinq ans, nous aurons ce genre de
bâtiment dans le pays», assure le
patron de Drees & Sommer
Luxembourg.
Le siège de la CSSF comme porte-drapeaux
A Cannes, Drees & Sommer met en avant le bâtiment inauguré à l'automne dernier
Luxembourg. «Le nouveau siège de
la CSSF est l'un de nos bâtiments
phare de 2015, que nous avons réalisé dans les délais, en respectant
un budget serré.» Maximilien Ast,
«associate partner» de Drees &
Sommer, explique ainsi le choix de
mettre en avant ce bâtiment dans
la présentation de son savoir-faire
au Mipim. «Il ne s'est passé que
quatre ans la première idée et la
fin du chantier, ce qui est très
court. Dans le cadre d'un budget
contraint, nous avons pu proposer
des solutions pour assurer un confort optimum de l'employé à l'intérieur et une réduction des coûts
de l'exploitation».
«C'est un bâtiment connu à
Luxembourg, avec une architecture intéressante», poursuit Maximilien Ast qui souligne que le nouveau propriétaire s'est montré très
satisfait du bâtiment.
(lc)
A vendre
Immeuble à Strassen (166, route d’Arlon) comprenant :
2
• surfaces de bureaux et commerces de 1.646,30 m ,
• 33 parkings extérieurs,
• sur un terrain de 16 ares.
Prix de vente sur demande.
En cas d’intérêt, merci de contacter le (+352) 621 202 234
ou le (+352) 621 330 499.
Le bâtiment de 14.000 m2 fait face à la nouvelle maternité du CHL, un autre projet géré par Drees & Sommer.
(PHOTO: DREES & SOMMER)
COFHYLUX S.A. (50, avenue J.F. Kennedy, L-1855 Luxembourg, R.C.S. Luxembourg : B 7128)
Real
Mardi, le 15 mars 2016
ESTATE
9
2016
Année historique pour l’immobilier de bureaux
Zone de prix :
En 2015, le nombre de nouveaux bureaux a dépassé pour la première fois les
300.000 m2 au Luxembourg. Soit 100.000 m2 de plus qu’en 2014, qui était
déjà une année exceptionnelle. Ce montant inédit – supérieur même à 2008 –
s’explique d’une part par la forte demande des institutions européennes (BEI et
Commission) mais aussi par l’installation de l’université à Belval.
Ville :
25 –30 € / m2
Ville – périphérie : 19 –24 € / m2
Périphérie :
16 –22 € / m2
% part de marché
2%
WINDHOF
MUNSBACH
CAPELLEN
2%
2%
2%
Le Kirchberg domine toujours le marché
2%
BOURMICHT
BERTRANGEHELFENT
2%
CBD
BELAIR
HAMM
1%
22 %
MERL
Royal Hamilius,
de loin le plus cher
STATION
10 %
Vaste vague de déménagements
La Banque européenne d’investissement (BEI) a occupé en 2015 plus de 25.000 m2 de nouveaux bureaux
au Kirchberg, tandis que la Commission européenne s’est installée à la Cloche d’Or sur une surface comparable, selon les données d’Innowai. Ces déménagements auraient pu être l’annonce phare de l’année
mais c’était sans compter sur l’Uni (lire plus bas). A cela s’ajoutent les déménagements d’autres sociétés, comme le cabinet d’avocats Arendt & Medernach (16.000 m2) ou la société d’audit et de conseil EY
(15.000 m2). L’accumulation de ces mouvements a abouti à l’annonce d’une année record. Ces nouvelles
livraisons se sont accompagnées d’une baisse du taux de vacance, ce qui souligne le dynamisme du marché. Ce taux est tombé autour de 4 % – 5 %.
En 2016, le marché devrait retrouver une activité un peu plus normale, avec la livraison attendue de
130.000 m2 de bureaux, dont près des deux-tiers sont déjà pré-loués.
CLOCHE
D’OR
11 %
2%
HOWALD
2%
Projet-phare de l’aménagement
du centre-ville, le Royal Hamilius est
aussi la transaction la plus coûteuse
de 2015. Le fonds souverain Adia (Abu
Dhabi Investment Authority) a investi 275 millions d’euros, selon BNP Baribas Real Estate. Soit
beaucoup plus que les 120 millions d’euros investis
par Starwood Capital pour racheter le bâtiment Vertigo
à la Cloche d’Or. Quatre autres transactions ont dépassé
les 50 millions d’euros l’an passé. Il s’agit des bâtiments de
la Deutsche Bank (72 millions), de LBLux (70 millions), du Royal20
(62,5 millions) et du Whyte Pearl (55 millions). Le montant total des
quelque 205 transactions de l’année avoisine le milliard d’euros, selon
Jones Lang LaSalle.
(lc)
LEUDELANGE
DIFFERDANGE
PETANGE
LONGWY
Taux de vacance et prise en occupation
%
DUDELANGE
ESCH/ALZETTE
Take-up
x 1 000
5%
BELVAL
5%
KIRCHBERG
LIMPERTSBERG
STRASSEN
Si la zone de la Cloche d’or est promise à un bel avenir avec le développement du Ban de Gasperich, le
Kirchberg reste toujours de loin le premier quartier de bureau du pays. Plus de 25 % des m2 de bureaux
luxembourgeois sont logés sur le plateau, qui devrait dépasser le million cette année. L’offre ne suffit
pourtant toujours pas aux demandes : le taux de vacance reste obstinément en-dessous des 2 % sur le
Kirchberg. Le lieu le plus prisé du pays reste tout de même le centre-ville de la capitale, où les loyers
peuvent désormais atteindre 45 euro le m2, un record.
27 %
300
9,0
250
7,5
200
6,0
150
4,5
100
3,0
Belval s’inscrit sur la carte des affaires
Fait exceptionnel, Esch-Belval occupe le top des transactions de bureau en 2015, avec trois des quatre plus grosses pris en occupation du pays. Ceci s’explique par l’arrivée de l’Uni, qui occupe 80.000 m2 avec ses quatre « maisons ». Désormais, l’ancienne friche
industrielle représente 5 % du marché luxembourgeois de bureaux, avec 183.045 m2. On est loin du million de m2 du Kirchberg mais
Belval est devenu un vrai quartier d’affaires (et de recherche) pour le Grand-Duché. Avec un prix au m2 deux fois moindre qu’au
centre-ville puisqu’il faut compter entre 18 et 22 euros le m2, contre 35 à 45 euros au cœur de la capitale.
1,5
50
0
Vacancy rate
1%
Centre principal : 24 –45 € / m2
2004
2005
Take-up
2006 2007
2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
Vacancy rate
Source: INOWAI Research
Source : INOWAI Research
Real
ESTATE
2016
L’immobilier commercial à Luxembourg
Louboutin rejoint Dior
L’arrivée du Royal-Hamilius va encore renforcer l’attractivité
PAR GERARD KARAS
Les marques de luxe se bousculent
au cœur de la Ville-Haute de
Luxembourg. Quelles en sont les
raisons? Cette tendance va t’elle se
poursuivre? Que nous réserve
l’avenir? Voici quelques éléments de
réponse.
Une boutique Christian Louboutin
va ouvrir ses portes rue Philippe
II (à l’emplacement de BOSS) rejoignant ainsi la future boutique
Dior qui va également être inaugurée dans la même rue, complétant ainsi une offre considérable de
boutiques de luxe installées dans
la ville-haute de Luxembourg.
Cette concentration du haut luxe
avec, entre autres, Hermès, Vuitton, Chanel, Dolce & Gabbana, Sonia Rykiel ou Courrèges et les bijouteries-joailleries avec la boutique Cartier, ainsi que les marques
représentées comme Rolex, Hublot, Patek Philippe ou Mauboussin, côtoient les poids lourds du
prêt à porter, H&M, ZARA ou C&A
au cœur de la ville-haute.
Les raisons fiscales
des boutiques de luxe
Quelles sont les raisons qui poussent ces marques à venir s’installer dans la capitale du GrandDuché ? Selon Fabrice Kreutz, l’un
des spécialistes de l’immobilier
commercial luxembourgeois, il
existe plusieurs raisons qui attirent ces grandes marques, notamment l’aspect fiscal, le prestige
et la rentabilité. «De nombreux
groupes ont installé le siège de
leurs holdings au Luxembourg.
Depuis les dernières dispositions
législatives une simple boîte aux
lettres ne suffit plus pour justifier
d’une présence sur le territoire. Il
L'emplacement de l'ex-boutique BOSS ne restera pas longtemps vide, rue Philippe II. C'est là que s'installera Louboutin.
faut une structure physique», explique Fabrice Kreutz qui poursuit
«un magasin permet ainsi de régulariser cette situation, d’où une
demande accrue pour les surfaces
commerciales,
essentiellement
dans la rue Philippe II et la GrandRue. Actuellement nous avons une
cinquantaine de demandes d’enseignes internationales, pour une
offre parcimonieuse. A ce titre, lors et la splendeur de l’agencement de
de la faillite d’une vingtaine de ma- ces boutiques sont des éléments
gasins en septembre 2013, une prépondérants dans l’attrait de la
quinzaine de commerces ont été ville, pour les consommateurs
rapidement repris par un groupe luxembourgeois et au-delà pour
islandais nommé Oroluk et les au- toute la clientèle de la Grande Rétres points de ventes par les mar- gion», a conclu Fabrice Kreutz.
ques elle mêmes, notamment
Pour Fernand Ernster, président
Geox. La demande qui est lar- de la clc et lui-même commerçant
gement supérieure à l’offre, fait dans la ville-haute avec trois mamécaniquement monter
les prix du m²», ajoute-til. Cependant l’emplacement reste un élément
prépondérant dans la
fixation du loyer.
Le montant des loyers
mensuels varie de 2.000
euros, pour un emplacement dans une galerie
marchande, à plus de
50.000 euros pour les surfaces les plus en vue. «Et
ce n’est pas le projet de Anne Darin-Jaulin
loi concernant le pas-deporte, qui serait le cas échéant gasins dont la librairie Ernster,
remplacé par un droit au bail, ou «l’attrait touristique de la ville et
une augmentation de loyer, qui va l’important pouvoir d’achat des réfaire mettre un terme à cette évo- sidents luxembourgeois contrilution», estime le spécialiste. La buent à l’intérêt suscité pour l’ouvisibilité d’une marque internatio- verture d’un point de vente aux
nale et la rentabilité du point de yeux des décideurs internatiovente font également partie des naux. Le taux de TVA le plus faibusiness plans des investisseurs.
ble d’Europe est également un
élément non négligeable dans l’atLe Royal-Hamilius va déplacer
tirance des consommateurs vers le
le flux des visiteurs
Luxembourg. L’arrivée du tram et
«De nombreuses marques, grâce à l’ouverture à moyen terme du
leur nom, leurs collections et leur Royal Hamilius, avec les enseignes
achalandage, attirent une clientèle comme Inno, Delhaize ou la FNAC,
suffisante pour dégager une ren- vont encore renforcer l’attrait
tabilité justifiant leurs investis- commercial de la ville, tout en resements. L’offre de produits de luxe centrant le flux de clientèle vers le
«
Boulevard Royal et la rue Aldringen», explique-t-il.
Pour Anne Darin-Jaulin directrice de l’«Union commerciale de
la Ville de Luxembourg», «les enseignes internationales de luxe ne
recherchent que les emplacements
de premier ordre et donc se retrouvent à l’hyper centre des villes.
En outre, le comportement des
clients évolue et les enseignes suivent cette évolution avec notamment
des heures d’ouverture
qui ont tendance à se déplacer vers le début de
soirée. En conséquence
36 % des adhérents à
l’UCVL ferment leurs
boutiques à 18h30. De plus
le service ,tax free‘, qui
s’applique aux ressortissants hors UE, se développe de façon satisfaisante», note-t-elle.
«La proposition commerciale de
la ville-haute, avec ses boutiques de
luxe, correspond à la sociologie du
site où les gens aiment déambuler
le long des rues au gré des vitrines, pour admirer les produits et,
le cas échéant, se laisser aller à des
achats-plaisirs», précise Anne Darin-Jaulin.
La prochaine évolution de la
ville-haute, avec la présence d’un
grand parking, l’extension de la
zone piétonnière et l’arrivée d’un
department store, va encore susciter de nombreuses demandes
d’implantation et donc entraîner irrémédiablement les loyers vers le
haut.
L’arrivée du tram et
l’ouverture du RoyalHamilius vont encore renforcer
l’attrait de la ville, tout en
recentrant le flux de clientèle
vers le Bd Royal et la rue
Aldringen.»
Plus de surfaces commerciales pourraient paradoxalement s'accompagner d'une hausse des loyers.
(PHOTO: CODIC INTERNATIONAL)
(PHOTO: JOAQUIM VALENTE)
Mardi, le 15 mars 2016
11
La fusion entre Cushman and Wakefield et DTZ est toujours en discussion
Un géant «absent» du Luxembourg
L'immobilier professionnel, un monde en perpétuelle mutation
PAR THIERRY LABRO
Même faire un dessin ne permettrait pas de comprendre facilement
les mouvements des acteurs mondiaux de l'immobilier professionnel
au Luxembourg. Les histoires se
font et se défont au gré des acquisitions, des fusions et des réorganisations. Dernier en date, le rachat
de Cushman and Wakefield par DTZ
en septembre dernier n'est toujours
pas effectif au Luxembourg.
La fusion entre Cushman&Wakefield et DTZ Luxembourg – en réalité DTZ Wissinger Tie Leung – sera la dernière au monde. Dans tous
les autres pays où ce géant de
43.000 salariés est présent, les deux
sociétés ont accéléré le processus
annoncé mi-mai et officialisé le 1er
septembre.
Le 18 février, le patron de CW
pour la Belgique et le Luxembourg,
également dans le comité directeur
mondial pour le nord de l'Europe,
Koen Neves, était une nouvelle fois
de passage au Luxembourg pour
tenter de rapprocher ses positions
avec celle du directeur de DTZ,
Jean-Pierre Lequeux. «Nous parlons de plusieurs semaines voire de
quelques mois pour finaliser des
accords», commentait-il au soir de
sa venue au Grand-Duché.
De plus en plus de concurrence
En attendant, les 15 salariés de CW
et les 18 salariés de DTZ continuent à se regarder en chiens de
faïence. Les seconds, qui avaient
pris la moitié du marché immobilier professionnel un an seulement après leur arrivée officielle, ont dégringolé dans le classement depuis la sortie de la crise
économique. Derrière Jones Lang
Lasalle, Property Partners et BNP
Paribas Real Estate dans un premier temps. Puis derrière CBRE
l'année suivante.
Property Partners, c'est l'agent
que Cushman&Wakefield, officiellement présent au Luxembourg avait choisi pour le représenter jusqu'au 1er septembre 2009.
Contrairement à ce que l'on dit
régulièrement, la fusion de ces
deux groupes n'est pas née, le 13
mai dernier, de la volonté de la famille Agnelli de quitter l'immobilier où elle était entrée en 2007 par
sa holding luxembourgeoise Exor
pour 565 millions de dollars.
Pour s'en apercevoir, il faut regarder ailleurs. Un peu plus loin.
Entré comme stagiaire aux «sales» en 1997, Brett White n'a pas
encore quitté la tête de CBRE, qu'il
occupe depuis juin 2005 à la faveur d'un incroyable coup de poker du p.-d.g. de l'époque, qui avait
repéré dès 1997 trente cadres de
son groupe dont il voulait faire les
futurs leaders de la société. Quand
il décide de zapper une génération, Brett White saisit sa chance.
C'est en grande partie à lui que le
groupe doit d'être le leader mondial incontesté aujourd'hui, avec
un chiffre d'affaires deux fois supérieur à celui du deuxième.
Le 5 décembre 2011, à Sydney,
UGL Limited, qui compte Unicco,
Equis et Premas, annonce avoir acquis DTZ Holdings. Avec 1,64 miliard de dollars, UGL devient un
des prestataires majeurs de l'immobilier professionnel. C'est le
premier acte de la fusion qui se
trame en coulisses et qui nous occupe aujourd'hui.
White, le «retraité» infatigable
Deux ans plus tard, à Chicago,
DTZ passe sous le giron d'un
consortium d'investisseurs privés,
composé de deux fonds d'investissements, TPG Capital et PAG
Asia Capital, et du fond de pension des professeurs de l'Ontario,
au Canada (OTPP). Brett White
qui a quitté CBRE en 2012 «pour
prendre sa retraite bien méritée»,
avait continué à conseiller des
fonds d'investissement en immobilier et il se retrouve propulsé
à la tête du nouveau groupe. «Il
n'y a rien que nous fassions qui
change les fortunes de JLL ou de
CBRE. Ce sont des sociétés magnifiques. Mais nous pensons que
le marché attend un véritable numéro trois», fanfaronne-t-il l'an
dernier, quand les mêmes trois
fonds d'investissement mettent
deux milliards de dollars sur la
table pour racheter les 81% des
parts de Cushman&Wakefield que
la famille Agnelli détient et dont
elle entend se séparer. L'opération, pilotée par Goldman Sachs et
JP Morgan, est rendue possible
parce que les Agnelli ne voulaient
pas favoriser ni CBRE ni Jones
Lang Lasalle...
«Je suis heureux», commente
alors M. White, «ils n'auront pas à
attendre cinq ans pour être la
société qu'ils ont toujours voulu
être.» Juste quelques semaines. Ou
quelques mois. Au Luxembourg en
tout cas.
Naissance d'un géant
400 millions de m2 sous gestion
Le nouveau Cushman & Wakefield ne passera pas inaperçu, notamment en Europe où va notamment intégrer «le trio de tête
des sociétés de conseil en immobilier d’entreprise dans toutes les
grandes métropoles d’Europe»,
soulignait le groupe à l'annonce de
la fusion. C&W est leader sur les
marchés de l’investissement, des
services aux utilisateurs et dans les
principaux secteurs de l’industrie
immobilière. Il est actif dans plus
de 60 pays et compte parmi ses
clients neufs des 20 premiers
groupes mondiaux selon Forbes.
Six mois après l'annonce du rachat de Cushman and Wakefield par DTZ, la fusion reste suspendue à un accord
au Luxembourg.
(PHOTO: NICOLAS BOUVY)
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Mardi, le 15 mars 2016
ESTATE
13
2016
Kirchberg: un quartier décidément prisé
Plateau de Kirchberg
Schemel & Wirtz et P.arc
Alors que le quartier du ban de Gasperich s’élève peu à peu,
le plateau du Kirchberg décolle lui carrément
Alors que le quartier du ban de Gasperich s’élève peu à peu, le plateau du Kirchberg décolle lui carrément. Parmi les transactions récentes les plus notables sur l’avenue J. F. Kennedy,
relevons simplement les sièges luxembourgeois des sociétés de conseil KPMG et EY (anciennement Ernst & Young) ou encore du principal cabinet juridique national, Arendt & Medernach. Soit des symboles de l’ère tertiaire dans laquelle l’économie luxembourgeoise
est résolument rentrée dans les années 1990. Ils font suite aux institutions européennes
pour qui l’Etat avait développé le plateau en confiant le rôle de chef d’orchestre au Fonds
du Kirchberg. L’institution dirigée par Patrick Gillen doit ainsi composer avec ses moyens
(365 hectares de terrains) et les objectifs politiques. Parmi eux, la nécessité de construire du
logement à des prix voulus abordables. L’Etat et le Fonds du Kirchberg sont également en discussion avec ArcelorMittal pour installer son siège à proximité du centre de conférences. D’une
surface de 30.000 m², le bâtiment serait voulu emblématique de l’histoire industrielle du Luxembourg. Ce qui ferait du Kirchberg un quartier éminemment symbolique qui sera de surcroît relié
au centre-ville par le rail avec le tramway et le funiculaire.
(pso)
Quartier
d’habitation
du Kiem
Petitdidier Prioux
n
m3 architectes
Alain Linster
Hermann & Valentiny
Temperaturas Extremas
Witry & Witry
bles et institutions
ic
Atelier 5
Quartier
des Banques
Gottfried Böhm
Richard Meier
Quartier
d’habitation
Avalon
Schemel & Wirtz
Spiral Nations
Marco Godinho
Sarreguemines
Rond-point Est
Frank Stella
Traumzweig
Exchange
Richard Serra
Utopolis
Paul Majerus
Centre commercial
Gubbini & Linster
Tatiana Fabeck
ab Arkitektbyran
Atelier A+U
Parc Reimerwée
Sttèles
Ulrich Ruckriem
Secrétariat Général du
Parlement Européen KAD
Heinle, Wischer & Partner
>>> Aéroport, Metz, Bruxelles, Trèves
L’Africaine
Lucien Wercolier
Ecole Européenne
Christian Bauer
m3 architectes
Fonds de Compensation
3 îles
KCAP et Arlette Schneiders
Marta Pan
Rkw-Architects
Parc du Klosegroendchen
Peter Latz
Cour des Comptes Européenne
4ème et 5ème extension de la
Cour Européenne de Justice
Parc Central
Peter Latz
Dominique Perrault
La Coquille
Traumbaum
Jim Clemes
Bertrand Ney
Paul Majerus
Chambre de Commerce
Claude Vasconi
Brigade Kirchberg
EuroControl
Projet Commission Européenne
BSARC
Georges Reuter
Jürgen Engel
Hôpital Kirchberg
Incopa
Complexe hôtelier et
immeuble de bureaux
Stuhl
Magdalena Jetelova
2ème et 3ème extension
de la BEI
Ingenhoven & Overdiek
Mecanoo
Commerces et logements
Porte de l’Europe
Diener & Diener
m3 architectes
Carrefour Bricherhaff
Arquitectonica et m3 architectes
Peter Latz
Hermann & Valentiny
Fondation Elysis
Hermann & Valentiny
Rehazenter
La grande fleur qui marche
m3 architectes
Fernand Léger
Quartier
d’affaires du
Grünewald
Bolles & Wilson
Liaison funiculaire
Fritsch et Pasczowski
Sauerbruch Hutton
Bird Cage
Su Mei Tse
Hermann & Valentiny
Arlette Schneiders
Tatiana Fabeck
Roger Taillibert
Pont Rouge
Hermann & Valentiny
Laurent Ney & Partners
Kyosk
Polaris
Centre, gare <<<
Centrale de cogénération
Paul Bretz
Centrale de froid
Paul Müller
Michel Desvigne
Centre de Conférences et de
Congrès International
Porte de l’Europe
Ricardo Bofill
Gubbini & Linster
Musée de la Forteresse
et Musée d’Art Moderne
(Mudam)
Métaform
KIRCHBERG
35.000 aujourd’hui
Heichhaus
Bert Theis
Ricardo Bofill
En chiffres
Horloge de rue
Trixi Weis
Montana
Paul Kirps
Schemel & Wirtz
Architecture & Environnement
Place de l’Europe
Arlette Schneiders
62.000 à long terme
SteinmetzDeMeyer
AllesWirdGut
Tertiaire construit :
Christian de Portzamparc
Bourguignon Siebenaler
Tatiana Fabeck
Bob Strotz & Michel Heisbourg
Planet+
Georges Reuter
g+p muller
Architecture & Urbanisme 21
En chiffres
Habitants :
3.000 aujourd’hui
Philharmonie Luxembourg
Dewey Müller
Jim Clemes
Paul Bretz
Jean-Michel Wilmotte
Ieoh Ming Pei
Jim Clemes
m3 architectes
Siège Fonds Kirchberg
KIRCHBERG
Hôtel de la Place de l’Europe
Samyn-Reuter
Nombre d’employés travaillant
au Kirchberg :
Draï Eechelen
Pavillon Safe & Sorry
Jim Clemes
Worré & Schiltz
Focht
Quartier
d’habitation
du Grünewald
Metaform
970.000 m²
16.000 à terme
Tertiaire en construction : 235.000 m²
Source : INOWAI Research
Real
ESTATE
2016
Quand les investisseurs se tournent vers l'immobilier
Ces fonds immobiliers qui ont la cote
Bureaux, commerces, résidences, établissements de santé: les gérants investissent dans divers produits
PAR NADIA DI PILLO
Les fonds immobiliers connaissent
un succès croissant auprès des investisseurs principalement d'Europe. Diversification des actifs, répartition des risques, rendement et
fiscalité sont autant de facteurs qui
expliquent l'attrait de ces fonds.
Ils sont de plus en plus nombreux
à opter pour l'immobilier comme
alternative à la volatilité des marchés boursiers. Bureaux, commerces, hôtels, résidences, établissements de santé, etc..., implantés en Europe ou ailleurs, les
gérants investissent dans divers
produits immobiliers afin de profiter de la croissance constante de
la demande par rapport à l'offre.
Si les grands fonds immobiliers
ont subi les contrecoups de la crise
des subprimes, ils ont depuis retrouvé le chemin de la croissance.
Et les fonds immobiliers luxembourgeois profitent directement de
cette tendance. Depuis 2006, le
nombre de fonds investissant directement dans l'immobilier (Direct REIFs) a affiché un taux de
croissance annuel moyen de
16,45 %, selon une étude réalisée
par EY Luxembourg et l'«Association luxembourgeoise des fonds
d'investissement» (Alfi).
Le rapport montre que 27 «direct funds», y compris trois «manager-regulated AIFs»1 ont été
lancés en 2014, une nette progression par rapport à 2013 où 18
direct funds, dont deux managerregulated AIFs, furent créés.
Par ailleurs, cinq fonds de fonds
immobiliers ont été lancés en 2014
comparativement à deux seulement en 2013 et un seul en 2012.
La tendance s'accélère
depuis la directive AIFM
L'année 2015 ne fait pas exception
à la règle, puisque les chiffres du
premier semestre montrent notamment la création de huit nouveaux fonds d'investissement spécialisés. «Ces résultats montrent
clairement la position du Luxembourg comme domicile de pre-
Parmi les secteurs prisés par les fonds d'investissement luxembourgeois, celui des bureaux a été préféré par 20 % des gérants.
mier choix pour des fonds immobiliers créés avec l'objectif d'investir au niveau international et
d'être distribués sur une base
transfrontalière. Depuis l'introduction de la directive AIFM, la
tendance à constituer des fonds
d'investissement internationaux
au Grand-Duché s'est accélérée,
les gestionnaires hors Union européenne utilisant le Luxembourg
comme leur plate-forme de distribution européenne», explique
Kai Braun, associé et alternatives
advisory leader chez EY.
L'étude montre également que
la grande majorité des fonds immobiliers (61 %) poursuit une stratégie multi-sectorielle en investissant dans une grande variété de
secteurs. Parmi les différents domaines prisés, le commerce de détail a été le secteur préféré pour
45 % des participants à l'étude,
comparé à seulement 27 % l'année
précédente. 25 % ont opté pour le
résidentiel, 20 % pour les bureaux
et 10 % pour le secteur industriel.
Ni le secteur hospitalier ni les infrastructures n'ont été plébiscités
en 2015 alors que l'année précédente, ils représentaient 7 %, respectivement 5 % des investissements.
Des investisseurs européens
principalement
Bien que les investisseurs
viennent principalement d'Europe, un nombre significatif d'entre eux vient des Amériques, d'Asie
et du Moyen-Orient, ce qui confirme, selon EY, «l'attrait mondial
des fonds luxembourgeois».
Autre caractéristique des fonds
immobiliers: les «direct funds» et
Actifs nets sous gestion des fonds immobiliers luxembourgeois
€ million
45000
28 743
39 287
37 613
24 082
20 925
17 580
Part II (2010 Law)
250
200
150
Source: CSSF
252
280
281
282
287
26
27
23
23
22
22
Q3
2010
218
27
Q1
2009
183
Q2
166
13
2013
135
16
2014
121
16
2011
83
21
2012
45
19
2008
2003
29
12
2007
2002
14
8
2006
6
7
2005
5
7
2004
3
7
2001
2015
0
5
11
2000
1 158
1 186
Q3
Q2
Q1
1 155
1 167
1 732
2013
2014
1 843
3 139
2011
50
2012
6 180
3 846
2010
2009
2008
4 126
100
7 315
4 705 3 307
2006
3 730 1 557
2005
2 280 850
1 927
2004
469 146
2001
2002
2003
3 235 280
2000
369
10000
2 343 522
15000
2007
20000
Institutional Funds/SIF (Law of 13 February 2007)
300
8 131
14 746
25000
14 839
30000
36 006
Part II (2010 Law)
32 685
Institutional Funds/SIF (Law of 13 February 2007)
35000
0
Nombre de fonds immobiliers luxembourgeois
350
40000
5000
fonds de fonds immobiliers domiciliés au Luxembourg sont surtout utilisés par de petits groupes
d'investisseurs
institutionnels,
87 % de ces fonds ayant moins de
25 investisseurs. Seulement 2 %
des fonds immobiliers recensés
dans le sondage ont déclaré avoir
plus de 100 investisseurs.
La majorité des fonds luxembourgeois (54 %) est distribuée
dans deux à cinq pays, tandis que
26 % des fonds sont offerts dans
un seul pays. «Bien que la structure des fonds à compartiments
multiples reste attrayante pour des
raisons pratiques et de coûts, la
tendance des années passées va
plutôt vers une simplification des
structures et des stratégies», explique Kai Braun tout en ajoutant
que cette tendance se confirme
également pour 2015.
2015
Source: CSSF
(PHOTO: G. JALLAY)
Pour ce qui est de la taille des
fonds, 61 % ont une valeur nette
d'inventaire de moins de 100 millions d'euros, ce qui veut dire que
les fonds plus petits continuent à
constituer l'essentiel des fonds
immobiliers luxembourgeois.
Les gestionnaires étendent
leur offre
Selon Deloitte, l'année 2016 pourrait finalement être celle de changements majeurs en termes de
classes d'actifs. «Au vu des prix
élevés des emplacements et actifs
de premier choix, les gestionnaires d'investissement recalibrent leurs stratégies afin de générer des rendements et de nouvelles sources de revenus pour
les investisseurs». Les gestionnaires immobiliers étendent notamment leur offre traditionnelle
à de nouveaux secteurs, tels que
des logements pour étudiants, des
résidences et des maisons de retraire.
«L'immobilier gagne du terrain,
et bien que cela puisse paraître illogique, c'est le moment d'être plus
efficace sur le plan opérationnel.
La diversification des actifs sur une
courte période permet aux gestionnaires d'avoir une longueur
d'avance, mais peut également vite
devenir incontrôlable si la structure de base des opérations n'évolue pas dans la même mesure», explique ainsi Benjamin Lam, «Partner et Real Estate Leader» chez
Deloitte Luxembourg .
1
Un «manager-regulated AIF» n'est pas constitué sous forme d'un fonds réglementé
luxembourgeois, mais uniquement comme une
entité régie par la législation sur les sociétés
de capitaux ou les sociétés de personnes.
Mardi, le 15 mars 2016
15
Fonds immobilier
Le charme de la «pierre-papier»
«Leur rendement les rend attractifs dans le contexte de taux bas»
PAR DANIEL PECHON
Investir dans l’immobilier peut se
faire aussi en Bourse. Les rendements faméliques des investissements classiques risquent de redorer ce placement sécurisant à la
belle rentabilité et faire pâlir le
marché obligataire.
Les mois se suivent et se ressemblent sur le marché des taux. Les
rendements ont poursuivi leur déclin à des niveaux jamais atteints
par le passé, s’expliquant par la volonté de la Banque centrale européenne de continuer à faire pression sur les taux de crédit.
Trouver du rendement est devenu un parcours du combattant.
Comment trouver de la rentabilité
sans prendre un risque excessif en
capital? La pierre-papier mal connue – à tort – mais dont la renaissance fait peu de doute, peut faire
partie de la solution. Ce placement immobilier, flexible, se
traitant comme un fonds en actions, à l’achat comme à la vente,
aide à capter du rendement mais
aussi diversifier son patrimoine,
quand on dispose d’un horizon de
placement de moyen ou long
terme.
Entre trouver le bon locataire,
s’assurer de l’encaissement des
loyers, payer les charges, assurances et taxes, entretenir le bâtiment, la paperasserie etc., un investisseur dans l’immobilier doit
suer pour «gagner» son pain. Sans
oublier la complexité d’une vente
qui prendra des mois si pas des
années.
72 % de performance
en cinq ans
Rien de tout cela dans l’investissement d’un fonds immobilier
comme par exemple, le fonds Axa
WF Framlington Europe Real Estate, cinq étoiles chez Morningstar, la plus haute notation et qui
affiche une performance de plus de
72 % en cinq ans. Mais attention,
des accidents sont toujours possibles et la forte baisse des marchés peut endommager la performance. Comme en ce début d’année, le fonds affiche une baisse de
7 % depuis le 1er janvier mais s’inscrit dans la performance à long
terme de 70 % qui en tient compte.
L'immobilier est attractif, selon
Frédéric Tempel, gérant. (PHOTO: DR)
Le fonds n’achète pas de l’immobilier en direct mais des certificats, actions immobilières ou foncières cotées.
Au fait, le fonds n’achète pas de
l’immobilier en direct mais des
certificats, actions immobilières ou
foncières cotées, investissant dans
le résidentiel, des galeries commerçantes, des bureaux etc. Ces
sociétés perçoivent des loyers
qu’elles redistribuent à leurs porteurs de parts sous forme de généreux dividendes. Sauf accident,
l’appréciation de leur patrimoine
entraîne aussi une revalorisation
des parts à long terme, ce qui
rend ce placement doublement intéressant.
Mais cette classe d’actifs peut
subir aussi la mauvaise humeur des
marchés, comme en 2007. «Ces
foncières avaient appuyé un peu
trop sur l’endettement et ont connu des difficultés à refinancer leur
dette dans un marché qui s’était
fermé. Aujourd'hui, la leçon a été
retenue et l’endettement plus modeste», explique Frédéric Tempel,
gestionnaire du fonds Axa WF
Framlington Europe Real Estate.
En Allemagne,
la pierre se réveille
La poursuite de la baisse des coûts
de crédit est positive à la pierrepapier. Habituellement, ces foncières ont une répartition moyenne
de 60 % en fonds propres et 40 %
en dettes, selon le gérant du fonds.
Avec un espace géographique limité à l’Europe, la stratégie actuelle du gestionnaire repose sur
trois piliers: le logement principalement en Allemagne, le domaine des bureaux et les centres
commerciaux.
Cité comme le moins risqué des
trois piliers par Frédéric Tempel,
le logement en Allemagne va bénéficier de la vague migratoire ac-
tuelle, s’inscrivant dans une population vieillissante. Le segment
résidentiel allemand ressemble le
plus à une rente sécurisée dans la
plus solide économie de la zone
euro, financé par des taux des prêts
hypothécaires calqués sur le rendement du Bund, le plus bas de la
zone euro. La gestion du parc de
logement vers une gestion privée
plus dynamique dans un souci
d’optimalisation va améliorer sa
rentabilité.
«
Aujourd'hui,
la leçon a été
retenue et
l’endettement est
plus modeste»
Frédéric Tempel
Autre pilier du fond, le secteur
des bureaux, au caractère plus cyclique car lié à la conjoncture.
L’Espagne en est un exemple. Sept
ans après l’éclatement de la bulle
espagnole, l’immobilier sourit à
nouveau. Le marché de bureau revit. Encore très loin de ses plus
(PHOTO: SHUTTERSTOCK)
hauts, sans envisager dans l’immédiat un retour vers le pic, la capacité d’un rebond progressif est
réelle. L’Europe continentale offre
d’autres opportunités, comme à
Paris, le quartier de la Défense,
dont les coûts des loyers de bureau restent inférieurs aux cycles
précédents. Mais de manière générale, dans une reprise en décalée avec les Etats-Unis et une banque centrale qui est intervenue
plus tardivement, les loyers en Europe ont du retard sur les niveaux
d’outre-Atlantique mais sont sur le
remonte-pente.
Nouvelle stratégie
des galeries commerçantes
Troisième pilier, les galeries commerciales ont été hantées par la
crainte d’une baisse de fréquentation du développement croissant
des achats sur internet. Mais tout
profit pour ces galeries, l’analyse
et la réaction des grandes enseignes a été finalement plutôt de…
renforcer leur présence dans les
zones dominantes, en augmentant
leur surface dans ces galeries, tout
en réduisant le nombre de présentation dans les périphéries urbaines.
Bauen Sie auf UNS – Wir bauen für SIE
Les grandes marques ont assimilé l’importance d’une présence
dans des emplacements clé, à haute fréquentation, très visibles pour
incarner leur nom et leurs produits. Le critère du chiffre d’affaire au mètre carré n’est plus incontournable. Pour ces grandes
marques, la visite d’un consommateur peut se décliner plus tard
en un achat sur internet.
Dans ce monde de la pierre-papier, l’approche de l’investisseur
doit se faire dans le bon sens. Souvent ces foncières redistribuent
80 % de leurs revenus en dividende, correspondant à un rendement de 4 % actuellement. Sans
rêver en couleurs, une croissance
de 1 à 2 % des revenus, et si le gérant réalise une bonne «pêche»
dans ces choix, susceptible d’augmenter la rentabilité de 1 à 3 %, la
performance peut approcher les
10 % par an. Un coût de financement encore plus bas, un peu de
croissance sont suffisants pour que
le charme et la performance de la
pierre-papier opèrent. Mais une
économie plus fragile, un risque
géopolitique peut réduire ces rendements. Il n’existe pas de magie
qui protège contre ces risques.
www.rohler-traditionshaus.de
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