Mardi, le 15 mars 2016

Mardi, le 15 mars2016
ESTATE
∎LesLuxembourgeois
au Mipim
∎Lesbâtiments se
mettentauvert
∎Annéerecord
pour lesbureaux
∎Le luxe dope
l’immobilier commercial
∎Lesnouveaux
arrivantsduKirchberg
∎Lesfonds immobiliers
ont la cote
2016
Real

En routepour la grand- messe de l'immobilier professionnel àCannes
«Unévénementmajeur pour lesaffaires luxembourgeoises»
Explications et miseencontextepar celui qui connaît le mieux le Mipim au Luxembourg, VincentBechet(présidentLuxRealet«Managing Director» Inowai)
INTERVIEW:PIERRESORLUT
Avant de décoller pour Cannes et sa
grand-messe de l'immobilier, Vincent
Bechet areçu le «Luxemburger Wort»
dans les bureaux Inowai, la société
de conseil en immobilier qu'il dirige.
L'intéressé préside aussi depuis l'an-
née dernière l'association LuxReal,
défendant les intérêts des profes-
sionnels de l'immobilier luxembour-
geois, un secteur pesant plus de 10 %
du PIB (soit 6milliards d'euros par an
en comptant simplement le transac-
tionnel). Ses représentants se ren-
dront donc en masse sur la Croisette
où ils noueront de nombreuxparte-
nariats.
nMonsieur Bechet, le Luxembourg
de l'immobilier se déplace-t-il en
masse cette année àCannes?
Entre 350 et 400 personnes font le
déplacement. C'est incroyable. J'ai
la chance de fréquenter cette foire
depuis 1999. Al'époque, seule une
petite dizaine de «Luxembour-
geois» se déplaçaient. Des dévelop-
peurs et des agents immobiliers. Ce
n'était pas très connu. Il yavait à
l'époque 10.000 ou 12.000 partici-
pants. Puis, d'une crise àl'autre, de
celle de la bulle internet àcelle des
subprimes, l'immobilier s'est vul-
garisé. Les médias s'en sont fait écho.
nLa délégation luxembourgeoise
figure-t-elle parmi les principales?
Nous sommes 22.000. Alors... évi-
demment les mieux représentés sont
les Français puisque les grandes mé-
tropoles yont des stands. Le stand
de la ville de Paris couvre plusieurs
centaines de mètres carrés. Les
Russes sont venus en grand nombre
pendant l'âge d'or avant la crise, avec
des présentations de projets dingues
accompagnées de caviar, de cham-
pagne et d'hôtesses. Mais ils se font
plus discrets aujourd'hui.
nQuels métiers sont intéressés?
Al'intérieur de l'industrie luxem-
bourgeoise des fonds, on compte
plusieurs centaines de véhicules et
compartiments dédiés àl'immobi-
lier. Donc forcément tous les pres-
tataires liés àcesecteur marquent
le Mipim àl'agenda. On aainsi tou-
te une variété de métiers allant de
l'architecte qui dessine le projet au
juriste qui monte le SPV (Special
purpose vehicle, ndlr), en passant
par les évaluateurs, auditeurs, bu-
reaux techniques et fiscalistes qui
vont garantir que les valeurs indi-
quées sont les bonnes, que l’objet
correspond au cahier des charges et
que la structure est finalement op-
timale ou les property managers qui
vont faire en sorte que l'immeuble
soit géré de manière pérenne. S'est
rajoutée au fil des ans la probléma-
tique du développement durable
avec les labels. Puis il yabien en-
tendu tous les brokers ... et évi-
demment les banques.
nL'industriedes fonds présente tout
de même une spécificité...
Oui, au niveau des fonds, les profils
des Luxembourgeois sont plutôt as-
sociés àlapartie gestion adminis-
trative. Ce qu'il manque ce sont les
asset managers. On en aquelques-
uns localement, mais l'essentiel
vient des grandes métropoles eu-
ropéennes comme Paris, Bruxelles
ou Francfort. La décision dans le
processus d'acquisition se trouve
rarement au Luxembourg, mais les
choses commencent àchanger et de
plus en plus de fonds intègrent de
la substance au Grand-Duché de
Luxembourg.
nC'est donc devenu un événement
majeur, mais pourquoi?
C'est assez marrant. On peut avoir
des discussions assez décisives sur
un deal, mais essentiellement avec
d'autres acteurs luxembourgeois.
Pourquoi? Autre décor. Autre am-
biance. On atoute leur attention. La
communauté luxembourgeoise de
l'immobilier va se retrouver sur une
série de petits déjeuners, de lunchs
et de cocktails... et on retrouve ré-
gulièrement les mêmes.
nIl yacertainement d'autres inté-
rêts, sinon vous resteriez àLuxem-
bourg.
Bien sûr. Pour la partie des brokers,
on doit mettre àjour le profil des in-
vestisseurs. On enchaîne les ren-
dez-vous avec les équipes invest-
ment des différents fonds ou des fa-
mily offices puisqu'ils se déplacent
en nombre àCannes. On offre le
produit, si nous l'avons en porte-
feuille, que ce soit du bureau, du
retail ou de l'entrepôt... une classe
d'actif rare au Luxembourg. Les ar-
chitectes vont plutôt, quant àeux,
chercher les développeurs. Les ban-
quiers font le tour de leurs clients
développeurs pour le volet finan-
cement de projets. Ils rencontre-
ront aussi les fonds pour le lever-
age. Les avocats ne sont pas en reste.
Ils sont d'ailleurs très visibles puis-
qu'ils organisent des événements
rassemblant de 300 à500 per-
sonnes. On atoujours besoin d'un
avocat dans une transaction immo-
bilière.
nC'est un peu une vitrine. Pourles
cabinets luxembourgeoiségalement?
On yvoit surtout les cabinets in-
ternationaux. Des boites comme
Linklaters ou Clifford Chance. C'est
àlafois du networking et des
remerciements pour les clients. …
car souvent, ils facturent àlahau-
teur de la qualité de leurs presta-
tions. Il s'agit d'ailleurs sans doute
de l'événement qui rapporte le plus
àlaville de Cannes. Cela brasse
énormément d'argent. On parle là de
réceptions exceptionnelles organi-
sées par les sociétés événementiel-
les àlongueur de journée. La plage
de la Croisette étant recouverte de
chapiteaux.
nL'immobilier pèse lourd dans
l'économie nationale. Le Mipim
compte parmi les mustentermes
de foires commerciales.
Je ne connais pas toutes les foires
auxquelles le business luxembour-
geois participe. Est-ce qu'une autre
industrie fait déplacer 350 Luxem-
bourgeois? Si ce n'est pas l'évé-
nement le plus important pour la
communauté d'affaires luxembour-
geoise àl'étranger, il est certai-
nement dans le top trois.
nQuels sont les arguments de vente
du Luxembourgauprès des investis-
seurs étrangers?
Cette espèce d'écrin qui ressort de
la grisaille de la zone euro. Je tra-
vaille ici depuis 1990. On nous atou-
jours tirés dessus au fusil d'assaut.
C'est en train de changer, no-
tamment grâce au travail de Luxem-
bourg for Finance. Il font un super
boulot. LFF constitue un outil génial
pour toute l'industrie luxembour-
geoise. Après les épisodes de la fin
du secret bancaire, après LuxLeaks
ou d'autres casseroles qu'on apu
nousaccrocher, on areconstruit no-
tre image de marque. Les perfor-
mances économiques, lesquelles ne
sont pas toutes forcément ratta-
chées àlaplace financière, sont là.
nQuels sont concrètement lesar-
guments utilisés dans l'immobilier?
D’excellents agrégats économiques
constituent les meilleurs arguments
de vente. Nous évoquons aussi bien
sûr toujours la stabilité politique ou
la sécurité juridique. Nous avons
récemment organisé avec LuxReal et
ChinaLux une conférence sur les
fonds qui arrivent en Europe depuis
la Chine et inversement. Le Luxem-
bourg fait office d'entonnoir àdeux
sens. Un Chinois qui représente un
grand fonds basé en Suisse acon-
fessé ce jour qu'il utilisait des struc-
tures luxembourgeoises pour, jus-
tement, la stabilité juridique du pays
et sa stabilité politique. Parce qu'il
ne change pas d'opinion pour des
raisons obscures. Atout cela il faut
ajouter la fiscalité et une véritable in-
génierie financière. Les gens restent
pour ça. Toutes les grandes familles
qui avaient des grandes fortunes ici
ont organisé leur structuration de
fortune depuis le Luxembourg et ce
en toute transparence vis-à-vis des
autorités de leurs pays d'origine.
nEst-ce que la clientèle aévolué
dans l'immobilier de bureau?
Oui absolument. Nous étions dans
notre industrie, habitués àcroiser
des investisseurs belges, allemands
et bien entendu certains locaux,
plutôt des grandes familles ou des
assureurs. Depuis quelques années,
nous voyons arriver les Anglo-sa-
xons. En 2015, nous sommes à50-50
entre investisseurs UE et hors UE,
dans l'immobilier luxembourgeois.
Comme révélateurs de cette ten-
dance àl'international, nous pou-
vons citer Adia (Abu Dhabi invest-
ment authority) sur Hamilius.
Blackstone et Starwood sur des im-
meubles comme le dôme ou Ver-
tigo. Achaque fois des biens dont
la valeur excède 100 millions d'eu-
ros pièce.
J'aime bien l'exemple de Black-
stone. Nous sommes au début des
années 2000, ce mastodonte de l'in-
vestissement achète le portefeuille
immobilier de Deutsche Bank. Plus
d'un milliard de transactions àtra-
vers le monde. Al'intérieur, l'im-
meuble occupé et construit par
Deutsche Bank au Kirchberg.
Blackstone assure le mandat, mais
n'a aucune envie de garder cet im-
meuble. Pourquoi ?Luxembourg est
inconnu ou jugé pas significatif. Le
mouton noir. L'actif est donc re-
vendu. En 2014, revue de stratégie.
Blackstone revient au Luxembourg,
car elle yvoit un fort potentiel. Et
ils viennent racheter le Dôme.
nQu'est-ce qui différencie le Mipim
de Cannes àl'Expo Real de Munich?
AMunich, la foire se tient àl'exté-
rieur de la ville et àplusieurs di-
zaines de kilomètres de l'aéroport,
le tout dans une organisation mili-
taire. Ce sont les mêmes thèmes,
quasiment les mêmes visiteurs et
l'ont fait probablement autant de
business àMunich qu'à Cannes.
Mais àMunich, on rentre àl'hôtel
une fois la journée terminée. ACan-
nes, la fête s'impose presque ànous.
En plus des chapiteaux sur la plage,
il yacertainement une bonne cin-
quantaine de yachts disposés en face
du palais des festivals.
nDes investisseurs du Golfe sont là.
Les Qataris par exemple?
Les acteurs du Golfe sont effecti-
vement bien représentés. Ils ont des
stands. On peut acheter des tours à
Abu Dhabi, àDubaï ou àDoha. Les
Qataris sont là aussi, mais ils sont
plus discrets.
nPour revenir au marché luxem-
bourgeois, le conseiller que vous êtes
a-t-il une vue sur l'évolutiondes prix
de l'immobilier de bureau au Luxem-
bourg. N'approche-t-on pas du pla-
fond?
Tant que les taux restent bas, que
la croissance économique et démo-
graphique est là, non, nous ne
sommes pas au sommet. Le prime
yield (rendement, ndlr) sur un ob-
jet de bonne qualité en centre-ville
loué àlong terme en bureau se
situe aux alentours de 4,3%. On se
refinance àdes taux autour de 1%.
La marge est donc grande et l'im-
mobilier reste ainsi une alternative
alléchante.
nMais la place en ville est limitée...
Il yaeneffet beaucoup plus de de-
mande que d'offre, les prix aug-
mentent alors naturellement. Cela
s’explique par un facteur démogra-
phique. La Ville de Luxembourg
reste toujours très prisée par les em-
ployés travaillant dans le secteur,
mais également par les personnes
fortunées àlarecherche d’un cadre
fiscal de qualité et des excellents
conseils que la place prodigue. Le
LISER étudie les variables. C'est
cher, mais il yades explications à
cela. Il faut simplement veiller au
point de rupture entre le salaire mé-
dian et la capacité de financement
(qui yest attachée). C'est la raison
pour laquelle le résidentiel pourrait
un petit peu plafonner..
nQuel est l'impactdutramwaysur
l'immobilier local?
Le tram va tout changer. Le rési-
dentiel proche de la ligne prend de
la valeur. Ce transport va faciliter
la vie pour ceux qui l'utilisent. Aller
àl'école deviendra plus simple. Les
cols blancs prendront le tram. Au-
jourd'hui, ils prennent leur berline
ou SUV de marque allemande. Per-
sonne ne prend le bus aujourd'hui.
Le tram, une ligne. On attend cinq
minutes. Et c'est parti.
nAu niveaudes bureaux, est-ce
qu'on se dirige vers une déconcen-
tration?Les big 4parlent de bureaux
décentralisés...
On voudrait le beurre et l'argent du
beurre. Etre en ville présente
l'avantage de bénéficier des trans-
ports
en commun les plus développés:
avions, trains, bus, vélos et bientôt
tramway le problème est donc qu'on
ne trouve pas forcément la surface
disponible àl'endroit où l'on veut.
Certains se posent donc la question
de créer des antennes proches des
frontières. Cela paraît plein de bon
sens. Mais quand on passe àl'exé-
cution, cela devient plus difficile.
Les départements concernés par un
éventuel déménagement ne sont pas
homogènes du point de vue de l'ori-
gine de leurs membres. Si l'on rai-
sonne ensuite par pays de rési-
dence, cela risque de créer un cer-
tain désordre dans le fonction-
nement desdits départements. Cela
semble plus facile quand toute une
boîte déménage. Puis si l'on veut al-
ler au bout de la démarche, il faut
se mettre le long des lignes de
transport public. Vont d'ailleurs se
développer, grâce àune meilleure
coopération entre autorités, des P+R
aux gares de départ vers le Luxem-
bourg. Ils seront mieux organisés,
mieux ciblés. Idem pour les solu-
tions de covoiturages :ondevrait
voir naître des zones bien organi-
sées avec un poteau par quartier.
nJustement, le thème du Mipim,
«Housingthe world», fait la part belle
aux bâtiments intelligents.
Les bureaux d'études, présents au
Mipim, travaillent énormément en
ce moment sur le développement
durable. Et je comprends en ce
moment que les régulations natio-
nales ont été dépassées par les cer-
tifications comme Breeam, issues du
privé. Le grand enjeu pour l'avenir,
c'est l'immobilier existant qui n'est
pas encore certifié. Est-ce que le lé-
gislateur poussera le curseur jus-
qu'à obliger les propriétaires àmet-
tre leurs bâtiments aux normes en-
vironnementales? Ce serait un peu
dur. Les bureaux d'études sont au-
jourd'hui àl'œuvre pour trouver les
techniques de régulation entre lu-
mière et stabilité thermique. Au-
jourd'hui, les bâtiments intelligents
visent avant tout le contrôle de la
consommation d'énergie. Les bu-
reaux partagés aussi abordent cette
problématique. Mais ce n'est pas
possible pour tout le monde. On as-
siste àune révolution. Acôté, on a
quand même des tendances encore
très classiques, comme les avocats
ou les institutionnels européens.
Qu'est-ce que le Mipim?
Il s'agit du sigle désignant le marché in-
ternational des professionnels de l'im-
mobilier, une foire commerciale orga-
nisée tous les ans au Palais des festi-
vals àCannes (France).
«Cette espèce
d'écrin qui ressort de
la grisaille de la zone
euro.
Je travaille ici
depuis 1990. On
nous atoujours tiré
dessus au fusil
d'assaut. C'est en
train de changer,
notamment grâce au
travail de Luxem-
bourg for Finance»,
explique Vincent
Bechet.
(PHOTO:
CHRISTOPHE KARABA)
La journée et la soirée
luxembourgeoises
Tous les ans, la Chambre de commerce
chapeaute la «Journée luxembour-
geoise» avec notamment une confé-
rence et la visite d'un ministre. Cette an-
née, Etienne Schneider, ministre de
l'Economie, fera ànouveau le dépla-
cement. Il sera suivi àlatribune par Ly-
die Polfer, bourgmestre de Luxem-
bourg, et Paul Dühr, ambassadeur du
Luxembourg en France.
Tous les ans également, Inowai (an-
ciennement Property Partners) orga-
nise la soirée luxembourgeoise avec un
walking dinner et un keynote speaker.
Après avoir accueilli bon nombre d'émi-
nents représentants du Grand-Duché
(Xavier Bettel, Etienne Schneider, Jean-
not Krecké, Pierre Gramegna ou encore
Henri Grethen), l'agent immobilier a
choisi cette année de faire valoir le
tramway luxembourgeois avec une in-
tervention d'André von der Marck, pré-
sident de Luxtram. (pso)
Le Mipim de Cannes en chiffres
Nombre de participants en 2015:
21.400
Coût de l'accès: 1.775 euros
Editions: 28
Dates de l'événement: 15-18 mars
Pays participant: 89
Sociétés exposant: 2.445
Zone d'exposition: 19.000 m²
Investisseurs: 4.800
«
Ta nt que les taux restent bas,
que la croissanceéconomique et
démographique est là, non, nous ne
sommes pas au sommet niveau prix».
Vincent Bechet, LuxReal et Inowai
Sommaire
Et si on cultivait
sur le toit?
L'agriculture urbaine, une idée
fructueuse de l'urbanisme 4
Lohnendes
Umweltbewusstsein
Die Nachhaltigkeitszertifikate
erleben einen Boom 6
«Nousvendons les atouts
du Luxembourg»
Drees &Sommer sur le stand
luxembourgeois du Mipim 7
2015, année record pour
l'immobilier de bureaux
Les prises en occupation ont
dépassé 300.000 m28-9
Louboutinrejoint Dior
rue Philippe II
L'immobiliercommercial
boosté par le luxe 10
Un géant «absent»
du Luxembourg
La fusion Cushman &Wake-
field /DTZ en discussion 11
Kirchberg: un quartier
décidément prisé
Cartographie des arrivants et
futurs arrivants 12-13
Ces fonds immobiliers
qui ont la cote
Les gérants investissent dans
la variété 14
Le charme
de la «pierre-papier»
Investir dans l’immobilier
se fait aussi en Bourse 15
Impressum
Ce document«Real Estate
2016»est un supplément
du Luxemburger Wort,pu-
blié le 15 mars 2016.
Coordination:
Linda Cortey
Rédaction:
Linda Cortey, Nadia di Pillo,
Gérard Karas, Thierry Labro,
Daniel Pechon, Laurent
Schmit, Pierre Sorlut
Infographies:
Tania Schmartz
Layout:
Michel Rottigni
Publicité:
www.regie.lu
ESTATE
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Real Mardi, le 15 mars2016
3

L'agricultureurbaine,une idée neuve
Et si on cultivait
surletoit?
Singapour,Montréal ou NewYork sont pionniers
PARTHIERRYLABRO
Et si le Luxembourg décidait
d'équiper le toit d'un bâtiment
étendard d'une serre? L'idée qui
placerait le pays en pointe des
smarts cities poursuit son petit bon-
homme de chemin, sur fond de
développements technologiques,
d'économie circulaire et de nation
branding. Ne reste plus qu'à trouver
le toit idéal pour cet emblème futu-
riste. Forcément dans un lieu faci-
lement identifiable. Acecompte-là,
il n'y aguère que le Kirchberg ou
Belval.
Manger des légumes de son jardin,
c'était hier. Manger des légumes de
son jardin sur le toit, ce sera de-
main. Si Montréal, Singapour ou
New York ont décidé de regarder
en l'air pour aller produire des
légumes, la question se pose avec
de plus en plus d'insistance au
Luxembourg.
Selon le «Massachusetts Institute
of Technology» et CISCO, en 2020,
45% des cinquante millions d'objets
connectés seront dans le bâtiment
et l'énergie. Comment régler àdis-
tance son chauffage, sa production
d'eau chaude ou fermer ses volets,
àpartirdeson smartphone ou d'un
ordinateur. Mais aussi, comment
profiter que le Luxembourg est déjà
triple Adans le domaine des mai-
sons passives, pour vendre son cou-
rant, par exemple, au moment où le
prix est le plus élevé ou bien quand
il yenaleplus besoin? Les exem-
ples sont multiples.
Pour l'administrateur délégué de
l'Institut de formation àlasécurité
du bâtiment, Bruno Renders, le saut
technologique devrait s'accompa-
gner d'un saut de culture. De vul-
garisation. De quoi rendre au bâ-
timent «sa noblesse», dit-il. Il faud-
rait presque éduquer les promo-
teurs immobiliers non plus seu-
lement àintégrer la dimension
environnementale àleurs bâtiments
mais aussi àpasser àcette smart
city.
«Prenez un lotissement de cent
maisons. Il faut cent installations de
chauffage, qui seront peut-être en
service pour vingt ans. Et autant
d'installations de WiFi pour que tout
le monde dans la famille puisse avoir
du réseau partout dans la maison et
àchaque instant. Est-ce qu'on ne fe-
rait pas mieux d'imaginer que la
production de chaleur soit centra-
lisée dans le lotissement? Qu'un da-
tacenter soit installé au milieu du
lotissement, ce qui donnerait l'as-
surance aux habitants que leurs
données ne sont pas stockées n'im-
porte où?», se plaît-il àrêver àvoix
haute.
Doubler la production agricole
au Luxembourg
Mais pour M. Renders, il est pos-
sible d'aller encore beaucoup plus
loin et de généraliser une agricul-
ture urbaine dans un format inédit:
sur les toits. Ce qui se pratique déjà
àMontréal (190 tonnes sur les 6.500
mètres carrés de serres urbaines) ou
àSingapour, trois fois plus petit que
le Luxembourg mais dix fois plus
peuplé et qui produit localement
10% de ce qu'elle consomme. «Pre-
nons seulement 20% d'une surface
de toits, 621.000 mètres carrés. En
2013, au Luxembourg, on aproduit
2.200 tonnes de légumes dont 250
tonnes de salade sur 60 hectares. A
Montréal, où sont cultivées qua-
rante sortes de légumes, on apro-
duit 30 kilos par mètre carré. Aqua-
tre àsix récoltes par an, on pourrait
produire 18.000 tonnes de légumes
par an! De quoi développer des
circuits courts, offrir des paniers à
des salariés ou toutes sortes de nou-
veaux comportements.»
Mais l'intérêt de la serre sur le
toit ne vient pas forcément du lé-
gume lui-même. Le CO2rejeté par
l'immeuble et sa chaleur permet-
trait de produire en toute saison et
les plantes cultivées rejetteraient de
l'oxygène au lieu du dioxyde de car-
bone.
Si l'idée paraît si intéressante, en
pleine réflexion de Jérémy Rifkin et
de ses équipes, en plein nation bran-
ding et en plein mouvement lié à
l'économie circulaire, pourquoi n'y
va-t-on pas plus vite? Patience, sug-
gère M. Renders du plat de la main.
«Il afallu trente ans pour faire ac-
cepter le double vitrage. Regardez
aussi le triple Ades réfrigérateurs.
Ou l'ABS des voitures, presque de
série aujourd'hui. Il n'y aplus de
voitures qui n'ait pas d'ordinateur
de bord mais qu'il n'y en ai pas dans
des appartements àunmillion d'eu-
ros ne dérange personne!»
Le toit pourrait aussi devenir un
lieu de resocialisation de ces adul-
tes scotchés àleur smartphone qui
connaissent parfois mieux leurs
voisins sur Internet qu'«in real
life», dans la vie. «D'ici 2020, quinze
mille emplois vont chercher pre-
neurs dans le secteur du bâtiment.
La moitié pour remplacer ceux qui
partiront àlaretraite», explique M.
Renders. «Et l'autre moitié avec des
greenjobs, ces concepteurs de ser-
res, de matériaux ou de concepts, ces
jardiniers urbains, etc. Il yaura de
très nombreuses opportunités.»
Tout est là. Ne reste qu'à con-
vaincre les investisseurs et les pro-
moteurs de s'en faire les premiers...
promoteurs, dans des projets mix-
tes comme ceux qui voient le jour
entre bureaux, résidences et com-
merces. «Des expériences montrent
que c'est possible. Raisonner tech-
nique, technologies, smart districts,
agriculture et datacenter! Dans un
partenariat public-privé où le mul-
tirésidentiel trouverait un chemin
entre l'Etat, les promoteurs et les lo-
cataires.»
Un Paris «éco-renouvelable» quiréduit ses émissions de gaz àeffet de serre de 75 %en2050? C'est le pari de Vincent Cal lebaut, qui aredessiné la capitale française, comme ici, les tours Bamboo
dans le 13earrondissement. Érigées en Bambou tressé, et auto-alimentées grâce àdes éoliennes. (SOURCE: VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES /WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
Outre les 1.300 appartements «The Gate Residence»
au Caire ou la «Tao-Zhu Garden», tour hélicoïdale àTaïwan,
un projet est en gestation au Luxembourg. (SOURCE: VINCENT CALLEBAUT ARCHITECTURES /WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
La porte d'Aubervilliers
dans le 19earrondissement, du projet Paris 2050.
(SOURCE: VINCENTCALLEBAUT ARCHITECTURES /WWW.VINCENT.CALEBAUT.ORG)
«
Il n'y aplus de
voiturequi
n'ait pas d'ordinateur
de bordmais qu'il n'y
en est pas dans des
appartements àun
million d'euros ne
dérangepersonne!»
L'administrateur délégué de l'Institut
de formation àlasécurité du bâ-
timent, Bruno Renders
Le Mipim s'intéresseaux logements
«housing the world» est le thème du plus grand salon de l'immobilier professionnel
Cannes
.Pour la première fois l’im-
mobilier résidentiel au cœur des dé-
bats du Marché international des
professionnels de l’immobilier (Mi-
pim). Le plus grand forum de l'im-
mobilier professionnel au monde va
décliner la problématique sous trois
angles: le développement urbain,
l'investissement et l'architecture. Le
directeur du Mipim, Julien Sausset,
explique ce choix par la place gran-
dissante de l'immobilier résidentiel
dans les investissements immobi-
liers. «Les mouvements de popula-
tion, leur concentration dans les
grandes métropoles et les évolu-
tions sociétales et environnemen-
tales sont autant de facteurs qui
confirment l’importance grandis-
sante de ce secteur au niveau éco-
nomique, politique et social.»
L'autre thème majeur des trois
jours de conférence sera le déve-
loppement durable. Dans la suite de
la conférence de Paris sur le climat,
le Mipim joue àfond la carte verte.
Les organisateurs vont notamment
mettre en avant des projets pensés
autour du développement durable:
nLe centre de données le plus
branché au monde
DigiPlex Fetsund, àOslo en Nor-
vège, est un centre de données qui
ne produit aucune émission de CO2,
exploite la fraîcheur de l’air norvé-
gien et utilise de l’énergie renou-
velable. DigiPlex Fetsund regroupe
16 centres de données en une seule
installation de 12 MW, réalisant ain-
si une économie d’énergie de plus
de 50 %, soit sur 20 ans une éco-
nomie de 125 millions d’euros.
nUn immeuble trèshaut et en bois
L’EPA Bordeaux-Euratlantique aré-
cemment lancé un appel àprojets
pour la construction d’un immeuble
résidentiel en structure bois de 50m
de haut, l’une des toutes premières
au monde de ce type. Le cahier des
charges fait mention d’une struc-
ture primaire en bois, le matériau
pour la façade restant libre.
nUn bon point de BarackObama
Le Pullman Factory District, un
quartier manufacturier chargé
d'histoire de Chicago, abrite le
«Method South Side Soapbox Fac-
tory», qui produit électricité éo-
lienne et solaire sur place et possè-
de les plus grandes serres sur toit
du monde. Le tout avec des effets
bénéfiques sur l’emploi et l’éco-
nomie locale, puisque ce projet est
parvenu àreplacer une activité de
production àl’intérieur de la ville.
nDes culturessur les toits
UrbanFarmers SA, une entreprise
suisse pionnière dans l’exploitation
agricole écologique en zone urbai-
ne, adéjà remporté plusieurs prix
et présentera son concept unique
lors de l’Innovation Forum. Pro-
moteur et exploitant d’activités
agricoles sur les toits, UrbanFar-
mers propose une activité complé-
mentaire àlaconstruction immo-
bilière en apportant une valeur pa-
trimoniale sur le long terme.
nGreen Planet Architects
La Cop21 arelancé l'objectif de ré-
duire de 70 %laconsommation
d'énergie des bâtiments, avec les
énergies renouvelables, la réduc-
tion des coûts d’entretien et de ges-
tion des bâtiments et l'amélioration
de la qualité de vie de leurs utilisa-
teurs. Green Planet Architects, le
plus important réseau international
consacré àl’architecture durable et
écologique, réunit 800 architectes
originaires de 80 pays. Il sera pré-
sent au MIPIM pour la première fois
pour yprésenter 600 projets dura-
bles des quatre coins du globe.
nLa maison «positive»
En 2011, le promoteur Riksbyggen a
élaboré le label Logement àem-
preinte écologique positive (Posi-
tive Footprint Housing), une ap-
proche suédoise innovante du dé-
veloppement urbain et résidentiel,
en association avec divers parte-
naires dont la ville de Göteborg et
l’IUT Chalmers. Le premier projet
de quartier résidentiel àénergie po-
sitive, Viva àGulheden, Göteborg,
est prêt àêtreconstruit. (lc)
ESTATE
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Real Mardi, le 15 mars2016
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ESTATE
2016
Real
Labels für nachhaltigesBauen
Lohnendes Umweltbewusstsein
Die Nachhaltigkeitszertifikateerleben einen Boom in Luxemburg
VON LAURENT SCHMIT
Kaum ein großes Immobilienprojekt
in Luxemburg verzichtet heute auf
ein Label für nachhaltiges Bauen.
Doch es braucht kein besonderes
Öko-Gewissen, um diese freiwillige
Verpflichtungeinzugehen.
Die Pariser Klimakonferenz hat
Ende letzten Jahres die Dringlich-
keit des Klimaschutzes vor Augen
geführt. Der Immobiliensektor
trägt eine große Verantwortung:
Der Bau und die Nutzung von Ge-
bäuden ist für 30 Prozent des ge-
samten CO2-Ausstoßes verant-
wortlich.
Luxemburg ist gut aufgestellt,
um zumindest in diesem Bereich
die Herausforderung des Klima-
schutzes anzugehen. Am Rande
der COP21-Konferenz wurden in
Paris die Green Building Solutions
Awards verliehen. Drei der ins-
gesamt acht Preise gingen an Lu-
xemburger Gebäude.
Dazu gehörte auch das Büro-
gebäude Solarwind im Ecopark
Windhof. Dieses Vorzeigeprojekt
hat eine Besonderheit: Es war
weltweit das erste Gebäude, dem
gleich drei Labels verliehen wur-
den –nämlich BREEAM, DGNB
und HQE (siehe Kasten). „Die
dreifache Zertifizierung ist eigent-
lich sinnlos“, gibt Romain Poulles,
der Chef des Bauträgers Pro-
Group gerne zu. „Das Ziel war ein
Vergleich der einzelnen Zertifi-
zierungen.“
Mehr als nur Energieeffizienz
„Eine Zertifizierung bietet dem
Bauträger eine Checkliste für ein
möglichst hochwertiges Gebäu-
de“, erläutert Poulles den für ihn
herausragenden Vorteil. Die La-
bels für nachhaltiges Bauen de-
cken dabei deutlich mehr als le-
diglich die Energieeffizienz ab, wie
sie in Luxemburg vom Energie-
pass abgedeckt wird.
„Der gemeinsame Nenner aller
Labels ist ein Lastenheft, das un-
terschiedliche Themenfelder ab-
deckt und das für jedes Kriterium
eine Punktzahl vergibt“, erklärt der
Ingenieur für Energieeffizienz,
Benoît Martin, vom Beratungsbü-
ro Cocert. Beim in Luxemburg
häufigen BREEAM-Label erstre-
cken sich die Themenfelder vom
Abfallmanagement, über den
Wasserverbrauch bis zum Wohl-
befinden der Nutzer.
„Die Kriterienliste umfasst 350
Punkte“, erklärt Romain Poulles.
„Nicht alle Kriterien müssen er-
füllt werden, aber es hilft dem
Bauträger an Aspekte zu denken,
die oft vergessen werden –etwa
die Präsenz von Tageslicht“, er-
gänzt er.
Dabei bieten die Labels durch-
aus Spielräume. Gebäude, die nur
auf Energieeffizienz und Umwelt-
aspekte achten, können das glei-
che Zertifizierungsniveau errei-
chen wie Gebäude, bei denen die
flexible Nutzung und die Funkti-
onalität im Vordergrund stehen.
Unterschiede bestehen nicht
nur je nach Label, sondern auch
zwischen Ländern. „Die Zertifizie-
rung passt sich den gesetzlichen
Vorgaben des jeweiligen Landes
an“, erklärt Romain Poulles. Ein
Gebäude, das in Luxemburg das
Niveau „exzellent“ von BREEAM
erreicht, ist demnach hochwerti-
ger als ein französisches Gebäude
mit der gleichen Auszeichnung.
Eine Nachfrage des Markts
Vom „Crystal Park“-Gebäude von
PwC am Ban de Gasperich über
„One on One“ in Hollerich bis zum
neuen Sitz von BGL BNP Paribas
in Kirchberg: Alle haben ein Label
für nachhaltiges Bauen, oder stre-
ben wie im Fall der BGL gleich drei
an. „Es ist ganz klar, dass der Markt
immer öfter solche Zertifikate for-
dert“, sagt Jean-Paul Scheuren,
Präsident der Chambre immobi-
lière. „Gerade Akteure, die inter-
national tätig sind, erhalten mit
dem Label die Garantie, dass ein
Gebäude ihren Anforderungen
auch tatsächlich entspricht“, be-
tont er.
„Fonds sehen Zertifikate als
wichtige Grundlage, um in ein Bü-
rogebäude zu investieren“, meint
auch Romain Poulles. Die Präsenz
zahlreicher internationaler Inves-
toren in Luxemburg erklärt aus
seiner Sicht, warum fast alle neu-
en großen Projekte auf den Weg
der Zertifizierung gehen.
Auch für die Mieter von Büro-
flächen kann ein Nachhaltigkeits-
zertifikat bei der Wahl ausschlag-
gebend sein. „Die Bedürfnisse der
Nutzer stehen im Zentrum der
Zertifizierungen. Sie legen Wert
darauf, dass die Gebäude ange-
nehme Orte zum Arbeiten sind, sei
es durch Terrassen, viel Tages-
licht oder Umkleideräume für
Sportler“, erklärt Poulles.
Kosten unter Kontrolle
Labels bieten den Investoren und
Nutzern eine Qualitätsgarantie,
aber sie verursachen auch Mehr-
kosten. Benoît Martin von Cocert
geht von Mehrkosten zwischen 15
und 30 Prozent aus, je nach ange-
strebtem Exzellenzniveau. „Dieser
Kostenpunkt wird tendenziell sin-
ken, weil die Materialien aufgrund
einer größeren Nachfrage billiger
werden. Die Zertifizierung und die
Beratung durch Experten kostet
laut Martin zwischen zwei und drei
Prozent des Gebäudewerts.
Den Mehrkosten steht jedoch
mehr als ein gutes ökologisches
Gewissen gegenüber. „Diese La-
bels geben den Gebäuden eine
Wertbeständigkeit“, sagt Benoît
Martin von Cocert mit Verweis auf
internationale Studien. Der Grund
ist einfach, erklärt er: „Bei zertifi-
zierten Gebäuden sind die Kosten
für Nutzung und Unterhalt gerin-
ger und vor allem gezähmt.“ Ge-
rade bei der heutigen Instabilität
der Energiepreise sei das ein wich-
tiges Argument. Martin sieht auch
einen Bewusstseinswandel im Bau-
sektor: „Was früher als belastende
Auflagen galt, wird heute als
Mehrwert eingeschätzt.“
Kein Öko-Wunder
„Luxemburg hat die Zertifizierung
für nachhaltiges Bauen spät ent-
deckt, aber hat schnell ein höhe-
res Niveau erreicht als andere
Länder“, meint Romain Poulles.
Jedes nachhaltige Gebäude ist ein
Fortschritt, aber ihre Wirkung auf
den Umweltschutz sollte nicht
überbewertet werden, warnen die
Experten.
Das hat auch damit zu tun, dass
etwa die gesetzlichen Vorschrif-
ten zur Energieeffizienz in Luxem-
burg bereits hoch sind und in den
kommenden Jahren weiter ver-
schärft werden. Die Labels brin-
gen in diesem Punkt wenig Mehr-
wert.
Dazu kommt ein weiteres Prob-
lem: „Die Büroflächen, die jedes
Jahr in Luxemburg hinzukommen,
sind Peanuts gegenüber dem Ge-
bäudebestand“, erklärt Jean-Paul
Scheuren. Doch in Luxemburg tut
man sich schwer mit der Sanie-
rung von bestehenden Gebäuden.
„Es gibt einen Trend hin zur Re-
novierung, aber wir stehen erst am
Anfang“, meint Romain Poulles.
„Luxemburg ist in dieser Hinsicht
außergewöhnlich: Man bevorzugt
es, ein Gebäude abzureißen und
durch ein neues zu ersetzen“, er-
gänzt Martin.
„Das nachhaltige Bauen verrin-
gert den negativen Impakt eines
Gebäudes, mehr nicht“, betont
Poulles. Die Kreislaufwirtschaft
der verwendeten Materialien ist
für ihn die nächste Herausforde-
rung des Immobiliensektors.
Qualitätsgarantien mit unterschiedlichen Schwerpunkten
In Luxemburg setzten die Bauträger auf
unterschiedlicheausländische Labels für
nachhaltiges Bauen, die jeweils andere
Schwerpunkte setzen.
nBREEAM (Building Research Estab-
lishment Environmental Assessment
Methodology)ist ein britisches Label,
das seit 1990 besteht. Aufgrund seiner
weltweiten Verbreitung ist BREEAM die
erste Wahl für die in Luxemburg sehr
präsenten internationalen Investoren.
„Das Energiemanagement trägt bei
BREEAMzufast der Hälfte der Note bei“,
erklärt der Ingenieur Benoît Martin die
Besonderheit dieses Labels. Bei der Zer-
tifizierung wird für jedes Kriterium eine
Note vergeben, die am Ende zu einer Ge-
samtnote verrechnet werden. „In Lu-
xemburg sind die Niveaus‚exzellent‘ und
‚hervorragend‘ am häufigsten“, sagt
Martin. Das heißt, über 70 beziehungs-
weise über 85 Prozent der Anforderun-
gen wurden erfüllt. Für bestehende Ge-
bäude gibt es das Label „BREEAM in use“,
das ein nachhaltiges Management kont-
rolliert –etwa im Abfallmanagement.
nDGNB (Deutsche Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen) ist das Zertifikat,
das der gleichnamige Verein seit 2007
verleiht. Das Label ist besonders bei Lu-
xemburgerInstitutionen beliebt. Die
höchste Auszeichnung „Platin“ erhielt
etwa der neue Sitz der Naturverwaltung
in Diekirch. Für das Niveau „Platin“ müs-
sen über 80 Prozent der Kriterien erfüllt
und alle Einzelnoten pro Themengebiet
mindestens 65 Prozent erreichen. Das
Label legt Wert auf die Nutzungsquali-
tät und die Flexibilität eines Gebäudes.
nHQE (Haute qualité environnemen-
tale) ist das dritthäufigste Label in Lu-
xemburg. Internationale Investoren grei-
fen jedoch weniger darauf zurück, weil
es sehr auf den französischen Markt aus-
gerichtet ist. (las)
Nachhaltiges Bauen
bedeutet nicht nur weniger Energieverbrauch, sondern auch mehr Komfort für alle jene, die in einem zertifizierten Gebäude ar-
beiten. Das Bürogebäude Solarwind in Windhof ist dafür ein Beispiel und trägt gleich drei Labels. (FOTO:LEX KLEREN)
„
Labels für
nachhaltiges
Bauen geben den
Gebäuden eine
Wertbeständigkeit.“
Benoît Martin, Cocert

Le sièged el
aC
SSFc omme porte-drapeaux
ACannes, Drees&Sommer metenavant le bâtimentinauguré àl'automne dernier
Luxembourg
.«Le nouveau siège de
la CSSF est l'un de nos bâtiments
phare de 2015, que nous avons réa-
lisé dans les délais, en respectant
un budget serré.» Maximilien Ast,
«associate partner» de Drees &
Sommer, explique ainsi le choix de
mettre en avant ce bâtiment dans
la présentation de son savoir-faire
au Mipim. «Il ne s'est passé que
quatre ans la première idée et la
fin du chantier, ce qui est très
court. Dans le cadre d'un budget
contraint, nous avons pu proposer
des solutions pour assurer un con-
fort optimum de l'employé àl'in-
térieur et une réduction des coûts
de l'exploitation».
«C'est un bâtiment connu à
Luxembourg, avec une architec-
ture intéressante», poursuit Maxi-
milien Ast qui souligne que le nou-
veau propriétaire s'est montré très
satisfait du bâtiment. (lc)
Le bâtiment de 14.000 m
2fait face àlanouvelle maternité du CHL, un au-
tre projet géré par Drees &Sommer. (PHOTO: DREES &SOMMER)
Mipim 2016
«Nous vendons les atouts du Luxembourg»
Le cabinetdeconseil en maîtrised'ouvrage Drees&Sommer sera présentsur le stand luxembourgeois
PARLINDA CORTEY
Filiale locale d'un groupe interna-
tional de conseil en maîtrise d'ou-
vrage, Drees &Sommer Luxembourg
sera présent sur le stand luxem-
bourgeois au Marché international
des professionnels de l’immobilier
de Cannes. Pour son patron Maxi-
milien Ast, ce stand est la meilleure
façon de se présenter comme spé-
cialiste du Luxembourg et de dis-
cuter avec de potentiel investis-
seurs internationaux.
Avec plus de 2.000 salariés ré-
partis entre son marché originel
allemand, et ses zones d'expan-
sion en Europe, Amérique latine et
Asie, Drees &Sommer aurait pu
choisir de s'afficher sous une seu-
le bannière au salon de Cannes qui
ouvre aujourd'hui. Mais la société
de conseil en architecture et maî-
trise d'ouvrage préfère jouer la
carte locale. Ainsi, Drees &
Sommer Luxembourg sera l'un des
piliers du stand luxembourgeois.
Une façon de profiter de la
structure mise en place àCannes
par la Chambre du commerce du
Grand-Duché mais pas seulement.
«C'est la neuvième fois que nous
participons en partenariat avec la
chambre de commerce. Ce stand
nous permet de vendre les atouts
du Luxembourg et de trouver plus
facilement des investisseurs inter-
nationaux», explique Maximilien
Ast, associate partner de Drees &
Sommer, «On vend la stabilité du
Luxembourg, la sécurité du mar-
ché et son dynamisme, le taux très
réduit de vacance des bureaux».
Un discours qui passe d'autant
mieux que le Luxembourg s'in-
vestit réellement en tant que pays
au MIPIM. Avec la journée luxem-
bourgeoise et les réceptions offi-
cielles, les contacts se nouent plus
facilement.
Le cabinet Drees &Sommer tra-
vaille depuis 1998 au Luxembourg
et aouvert une filiale sur place cinq
ans plus tard. ACannes, il se po-
sitionne comme un spécialiste du
Grand-Duché.
Conception holistique du bâtiment
«C'est notre atout pour les in-
vestisseurs internationaux: nous
pouvons les conseiller sur la réa-
lité du marché et la faisabilité de
leurs projets. Et si cela aboutit,
nous structurons le projet, assu-
rons les contacts avec les auto-
rités locales et assurons le suivi des
délais, des coûts et de la qualité».
En 18 ans de présence au Luxem-
bourg, Drees &Sommer aacquis
une solide réputation.
Arrivé sur le marché via un pro-
jet hospitalier avec la réalisation
de l'hôpital du Kirchberg, il ade-
puis assuré la gestion de nom-
breux bâtiments médicaux, no-
tamment ceux de nouvelle mater-
nité du CHL et actuellement ceux
de l'ensemble du CHL. «Sur des
projets comme cela, nous avons
une équipe de médecins qui tra-
vaille avec nos architectes», indi-
que Maximilien Ast. Des missions
de conseil qui ne sont pas assurés
par les 30 salariés au groupe au
Grand-Duché mais par d'autres
services, basés en Allemagne.
Depuis, la variété des projets
géré par le cabinet s'est largement
étoffé: la troisième tour de la Cour
de justice de l'Union européenne,
piscine de Syrdall, des stations
d'épuration, des missions de con-
seil pour ArcelorMittal ou Agora
ou encore le nouveau siège de la
CSSF (lire ci-dessous). L'ambition
de Drees &Sommer est d'aborder
tout projet, quel que divers qu'il
soit, sous un angle durable et ho-
listique qui prend en compte le
coût global du projet (construc-
tion et fonctionnement), la ges-
tion des déchets et l'ergonomie
technologique. Une approche an-
cienne, insiste Maximilien Ast, qui
permet au groupe créé il ya45ans
de se présenter aujourd'hui comme
l'un des spécialistes du concept
d'économie circulaire dans la
construction de bâtiments. «Il n'y
apas encore de réalisations au
Luxembourg fondées sur l'éco-
nomie circulaire mais ça viendra
vite. Le gouvernement est très pro-
actif en ce sens et je pense que d'ici
cinq ans, nous aurons ce genre de
bâtiment dans le pays», assure le
patron de Drees &Sommer
Luxembourg.
Maximilien Ast,
associate part-
ner chez Dress &
Sommer, parti-
cipe pour la
neuvième fois au
Mipim jusqu'au
18 mars.
(PHOTO:
PIERRE MATGÉ)
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