Table des matières
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Table des matières 1 La distinction des biens et la propriété immobilière. Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . . . 7 Arianne SALVÉ assistante à l’U.Lg., avocate CHAPITRE 1 Distinction des biens : Chronique de jurisprudence au XXIe siècle .............. 8 SECTION 1 Notion de bien .......................................................... 8 A. La notion de « bien » en droit belge ...................................... 8 B. Notion de « bien » et droit international – Convention européenne des droits de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 C. Notion de « bien » dans la loi belge sur les pratiques du commerce . . . . . . . . . . 13 SECTION 2 Biens corporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 A. Biens corporels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1. Nature et incorporation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2. Destination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 a) Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 b) Destination économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 c) Attache à perpétuelle demeure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Chronique de jurisprudence en droit des biens B. Biens corporels mobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 2. Meubles par anticipation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 SECTION 3 Biens incorporels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 SECTION 4 Distinction domaine privé / domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 B. Indisponibilité du domaine public : l’inaliénabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 C. Imprescriptibilité du domaine public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 D. Cas particuliers des chemins vicinaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 SECTION 5 Biens sans maître . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 CHAPITRE 2 Propriété immobilière : Chronique de jurisprudence au XXIe siècle . . . . . . . . . . . . . 42 SECTION 1 Généralités, définition, caractères et étendue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 SECTION 2 Protection de la propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 A. Système de protection de la propriété mis en place par la Cour européenne des droits de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 1. Les normes issues de l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 2. Conditions auxquelles doivent répondre les ingérences étatiques afin d’être validées par l’article 1er P1 C.E.D.H. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 3. Jurisprudence récente de la Cour européenne des droits de l’homme en matière de propriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 B. Propriété, article 1er P1 C.E.D.H. et Cour constitutionnelle belge . . . . . . . . . 54 SECTION 3 Revendication devant les cours et tribunaux 376 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Table des matières SECTION 4 Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 SECTION 5 Prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 A. Conditions communes à ces deux types de prescription acquisitive . . . . . . . . . . . 64 1. Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 2. Qualités de la possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 3. Écoulement d’un certain laps de temps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 B. C. D. E. F. G. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Prescription acquisitive et Cour européenne des droits de l’homme . . . . . . . . . . 77 Usucapion abrégée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Suspension et interruption de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Jonction des possessions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Effets de la prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 2 Troubles de voisinage. Synthèse et actualités . . . . . . . . . 89 Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B. Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 SECTION 1 Les fondements de la théorie des troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . 90 A. La particularité des travaux réalisés par des pouvoirs publics . . . . . . . . . . . . . . . . 91 B. Questions de compétence et de procédure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 SECTION 2 Les acteurs du procès pour troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 A. Des voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 B. Des personnes ayant la jouissance d’immeubles voisins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 C. Des personnes tenues ou indemnisées personnellement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 SECTION 3 Le trouble et l’inconvénient : l’origine, la source, la cause… du procès . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 377 Chronique de jurisprudence en droit des biens A. Le trouble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 B. L’inconvénient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 SECTION 4 L’issue possible du procès pour trouble de voisinage A. La quantité . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 B. La qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 C. Les limites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Une question en guise de conclusion : le risque . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 3 Le point sur la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate SECTION 1 Champ d’application de l’article 1er de la loi hypothécaire . . . . . . . . . . . . 132 A. Actes soumis à transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 1. Certains actes relatifs à des droits réels immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 2. Certains jugements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 3. Certains baux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 B. Actes non soumis à transcription – Controverse en cas de servitude légale pour cause d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 C. Formes admises à la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 D. Nota bene : la transcription en droit de l’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 SECTION 2 Effets de la transcription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 A. Opposabilité aux tiers protégés de bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 B. Régime particulier en matière de bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 C. Absence d’effet inter partes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 D. La transcription ne purge pas l’acte de ses vices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 SECTION 3 Notion de tiers protégés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 378 Table des matières SECTION 4 Bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 A. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 B. Moment d’appréciation de la bonne foi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 1. Hypothèse de ventes successives d’un même bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2. Cas de la faillite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 3. Quand les règles s’entremêlent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 C. Problématique des servitudes apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 4 Le point sur l’accession immobilière et la mitoyenneté . . . 153 Pierre-Paul RENSON avocat spécialiste en droit des biens, assistant à l’U.C.L., médiateur agréé en matière civile et commerciale Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 CHAPITRE 1 L’accession immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 SECTION 1 L’étendue de la propriété immobilière : principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 SECTION 2 L’accession artificielle immobilière : notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 SECTION 3 La propriété du dessus et du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 A. Principe de base . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 B. La propriété du dessous . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 2. Les mines, minières et carrières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 b) Les mines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 3. Les racines qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 4. Les trésors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 C. La propriété du dessus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 1. L’article 552 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 379 Chronique de jurisprudence en droit des biens 2. La propriété du dessus porte sur un certain volume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 3. Les empiètements, les restrictions à la propriété du dessus et les branches qui avancent sur l’héritage voisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 D. Les présomptions de l’article 553 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 1. Trois présomptions iuris tantum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 2. Le renversement des présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 a) Le renversement des deux premières présomptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 b) Le renversement de la troisième présomption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 3. Les conséquences du renversement d’une ou plusieurs présomptions . . . . 170 CHAPITRE 2 La mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 SECTION 1 Champ d’application et bases légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 SECTION 2 Caractères . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 A. Copropriété accessoire – Incidence sur les clauses de réserve de mitoyenneté . . 183 B. Copropriété forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 SECTION 3 Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 A. Distinction entre mitoyenneté originaire et mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . 184 B. La mitoyenneté originaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 1. 2. 3. 4. 5. Construction volontaire ou forcée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 Ratio legis de l’article 663 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 Conditions d’application de l’article 663 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 L’article 663 du Code civil n’est pas d’ordre public . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Absence d’accord prélable du voisin sur la construction – Conséquences 189 C. La mitoyenneté acquise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 1. La vente forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 a) La règle inscrite à l’article 661 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 b) L’acquisition de la mitoyenneté est une véritable vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 c) La détermination de la valeur de la mitoyenneté et le paiement du prix . . . . . . . . . . 194 2. L’acquisition forcée de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 a) Base légale et conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 b) Les quatre arrêts rendus par la Cour de cassation depuis 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . 196 380 Table des matières c) La jurisprudence des juridictions de fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 d) Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 3. L’usucapion de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 SECTION 4 Preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 A. Les modes de preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 B. Les présomptions légales de mitoyenneté des murs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Ratio legis de l’article 653 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 Les présomptions de mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 L’article 653 est de stricte interprétation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Quand s’appliquent les présomptions de mitoyenneté et dans quels cas peut-on y faire obstacle ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218 5. Synthèse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 1. 2. 3. 4. C. La présomption légale de mitoyenneté des fossés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 SECTION 5 Droits des copropriétaires mitoyens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 A. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 B. Droits de chaque copropriétaire sur sa part . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 C. Droits de chaque copropriétaire sur le mur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 1. Droits ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 2. Droits spéciaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 a) Remarque liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 b) Droit d’appui et d’enfoncement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 c) Droit d’exhaussement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 SECTION 6 Charges de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 A. Charges ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 B. Charges spéciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 1. Dépenses de réparation et de reconstruction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 2. Abandon de la mitoyenneté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 381 Chronique de jurisprudence en droit des biens 5 Servitudes du fait de l’homme et servitudes légales. Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 243 Sophie BOUFFLETTE assistante à l’U.Lg., avocate Observation liminaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 CHAPITRE 1 Servitudes du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 A. Concept de servitude. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 B. Concept de servitude. Droit réel vs droit personnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 SECTION 1 Modes d’établissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 A. Généralités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 2. Servitudes continues et discontinues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 3. Servitudes apparentes et non apparentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 B. Établissement par titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 1. Negotium et instrumentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 2. Titre récognitif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 3. Aveu en action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 C. Établissement par usucapion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 1. Principes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 2. Prescription acquisitive vs prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 D. Établissement par destination du père de famille 1. 2. 3. 4. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Servitude du fait de l’homme inverse d’une servitude légale . . . . . . . . . . . . 260 Cas particulier de l’article 694 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 SECTION 2 Droits et devoirs des propriétaires respectifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 A. Propriétaire du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 1. Interprétation du titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 382 Table des matières 2. Article 702 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 3. Adaptation aux exigences de la vie moderne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 4. Extension de la servitude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267 5. Frais d’entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 B. Propriétaire du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 1. Interprétation du titre – Renvoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 2. Article 701 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 3. Abus de droit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 4. Coexistence du service foncier et des attributs du droit de propriété attachés au fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 SECTION 3 Servitudes et actions judiciaires A. Mode d’introduction B. Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 C. Qualité et intérêt pour agir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 D. Actions possessoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 1. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 2. Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 3. Interdiction du cumul entre le possessoire et le pétitoire . . . . . . . . . . . . . . . 281 4. Palliatifs : procédure en référé et mesure avant dire droit . . . . . . . . . . . . . . . 282 SECTION 4 Extinction des servitudes Observation liminaire A. Cas particuliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 B. Prescription extinctive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 1. Point de départ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 2. Charge de la preuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 3. Extinction partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 C. Suppression judiciaire – Article 710bis du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 1. Principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 2. Concept d’utilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 3. Distinction entre les articles 710bis et 684 du Code civil . . . . . . . . . . . . . . . 289 4. Suppression partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 383 Chronique de jurisprudence en droit des biens SECTION 5 Le chemin d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 CHAPITRE 2 Servitudes légales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 SECTION 1 Bornage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 A. Définition et principes B. Compétence C. Frais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 SECTION 2 Clotûre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298 SECTION 3 Écoulement des eaux naturelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 A. Champ d’application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 B. Condition du fonds dominant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 C. Condition du fonds servant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 SECTION 4 Distances de plantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 A. Distinction entre haute tige et basse tige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 B. L’usage prime la loi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 D. Abus de droit et troubles de voisinage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 SECTION 5 Jours et vues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 A. Insertion législative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 B. Distinction entre jour et vue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308 C. Servitude du fait de l’homme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 D. Sanction du non-respect des distances légales et abus de droit E. Cas du mur mitoyen . . . . . . . . . . . . . . 310 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 384 Table des matières SECTION 6 L’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Remarque terminologique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 A. Procédure 1. 2. 3. 4. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Champ d’application des articles 1345 et 1371bis du Code judiciaire . . . . 312 Conciliation préalable obligatoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 Introduction par requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 Mentions de la requête . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320 B. Création de la servitude légale pour cause d’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 1. Historique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 2. Un mot sur la prescription acquisitive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321 3. Voie unique : le jugement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 C. État d’enclave 1. 2. 3. 4. 5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 Enclave absolue et enclave relative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 Enclave en surface et enclave en sous-sol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 Tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 Autres obstacles à l’enclave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 Appréciation souveraine par le juge du fond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 D. Exception d’enclave volontaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328 1. Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328 2. Caractère personnel de l’exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330 3. Enclave volontaire et tolérance de passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330 E. Détermination de l’assiette du passage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333 F. Indemnité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 G. Extinction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 6 Superficie et emphytéose. Chronique de jurisprudence 2001-2008 . . . . . . . . . . . . 337 Pascale LECOCQ professeur ordinaire à l’U.Lg., maître de conférences à l’U.L.B. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 SECTION 1 Définitions des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 385 Chronique de jurisprudence en droit des biens A. Définitions et difficultés de qualification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339 B. Superficie principale et superficie-conséquence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 SECTION 2 Naissance des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 SECTION 3 L’objet des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 A. La superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 B. L’emphytéose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351 SECTION 4 La durée des droits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 SECTION 5 Droits et obligations des superficiaire et emphytéote . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360 SECTION 6 Superficie, emphytéose et enregistrement Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 386
