SCI Commerciale en Côte d'Ivoire : Création et Fonctionnement

Mémo – SCI à vocation commerciale en Côte d’Ivoire
1. Création et documents requis
• Au minimum 2 associés (personnes physiques ou morales) pour constituer la SCI. Aucun
capital minimal requis, sauf si précisé dans les statuts (blog.legafrik.com).
• Statuts : rédigés sous seing privé ou authentique. Ils définissent l’objet social, la durée (≤ 99
ans), les apports, la répartition des parts.
• Formalités : enregistrement fiscal, publicité légale, immatriculation au Registre du Commerce
et du Crédit Mobilier (RCCM) pour les SCI dites “commerciales”.
• Régime fiscal : par défaut transparent (impôt sur le revenu des associés). Une SCI qui se livre
à une activité commerciale est soumise à l’IS (mac-valuation.com).
2. SCI à vocation commerciale : agrément & immatriculation
• SCI civile → commerciale : si elle réalise des activités commerciales (ex. construction-
vente), elle doit :
1. Modifier l’objet social pour mentionner explicitement l’activité commerciale ;
2. S’immatriculer au RCCM en tant que société commerciale ;
3. Respecter les règles comptables et fiscales des sociétés commerciales (IS, TVA…)
(loidici.biz, blog.legafrik.com).
• Aucun agrément spécifique SCI n’est requis à ce stade sauf :
o Pour la vente d'immeubles à construire ou promotion immobilière, un agrément
ministériel (logement) est nécessaire (loidici.biz) ;
o Pour exercer comme agent immobilier, une carte professionnelle, un capital minimal, une
garantie financière, etc., sont requis (servicepublic.gouv.ci).
Conclusion :
La SCI peut devenir commerciale sans agrément sauf si elle fait de la promotion immobilière
ou exerce comme agence.
3. Premier marché : rénovation-revente sur bien familial
Cas pratique :
Un associé souhaite que la SCI réalise comme première opération la rénovation puis la
revente d’un bien appartenant à son père.
Même sans construction, cette opération constitue un acte de commerce, car elle s’analyse en
activité spéculative d’achat-revente, donc commerciale au sens du droit OHADA
(AUSCGIE et AUDCG).
Mécanismes juridiques disponibles :
1. Acquisition du bien :

• Vente directe :
o La SCI achète le bien au père de l’associé via acte notarié.
o Elle en devient propriétaire immédiatement et peut engager la revente après
rénovation.
• Apport en nature :
o Le père devient associé en apportant le bien en capital.
o Le bien est intégré au capital social par acte notarié.
• Libération avec mécanisme différé :
o Le père met le bien à disposition de la SCI (occupation ou rénovation
immédiate).
o Deux options juridiques encadrées :
1. Promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, avec effet
différé dans le temps (vente différée post-travaux).
2. Engagement d’apport différé en capital social.
o Ces formalisations assurent que la SCI pourra devenir propriétaire du bien,
condition impérative à sa revente.
• Autres mécanismes (simple prêt, mise à disposition gratuite) :
o Non valables si la SCI envisage de revendre : absence de droit réel, opération
invalide juridiquement.
2. Objet social :
• Doit expressément inclure des termes tels que :
« Achat, rénovation, gestion, et revente de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ».
3. Modification des statuts :
• Requise pour faire apparaître le caractère commercial de l’activité.
4. Immatriculation :
• Obligatoire au RCCM en tant que société commerciale.
• La SCI devient soumise à l’IS, avec comptabilité commerciale conforme au
SYSCOHADA.
5. Agrément/promotion :
• Non requis ici car il ne s’agit ni de vente d’immeuble à construire ni de vente en
état futur d’achèvement.
Pas d’assimilation à une activité de promotion immobilière réglementée