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RM04-17-p.18-19_Mise en page 1 21/03/17 10:41 Page16 DROIT ENQUÊTE Vos droits face aux L Le trouble doit être anormal I La vie en communauté induit le respect de règles et, en matière de voisinage, la règle à retenir est «nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage », un texte tiré de la jurisprudence qui autorise quiconque à demander à un voisin de faire cesser le trouble. Encore faut-il savoir ce qu’est un trouble anormal. Dans un immeuble, la normalité correspond aux bruits de la vie quotidienne : les enfants qui jouent et courent, les bruits et les odeurs de cuisine, la télévision et la musique que l’on devine à travers les murs. « À partir de là, est anormal ce qui est très fréquent, très intense et se produit à des horaires inhabituels», explique Me Isabelle Nicolaï, avocat en droit immobilier à Paris. Par exemple, un violoniste qui joue dix heures par jour, des enfants qui courent et crient dans l’appartement voisin en 16 Bruits intempestifs Le cas. Le voisin qui occupe l’appartement au-dessus du mien a remplacé la moquette par du parquet. Les bruits de pas, autrefois inexistants, sont insupportables. Nos conseils. On ne doit pas dégrader les qualités acoustiques d’un bien. En premier lieu, il peut y avoir une infraction au règlement de copropriété, car le propriétaire doit obtenir l’autorisation du syndic pour remplacer le revêtement initial (Cour de cassation 3e ch. civ. 17/12/1996). En second lieu, il peut y avoir un trouble anormal du voisinage, car un changement de revêtement peut diminuer l’isolation acoustique initiale et entraîner un désagrément. Le fautif peut être condamné à des dommages-intérêts et au financement des travaux de remise à niveau acoustique. MASTERFILE a machine à laver qui essore la nuit, les fêtes à répétition, les voisins qui ont une vue plongeante dans votre salle de bains…, tous ces troubles peuvent gâcher une occupation paisible et tourner au cauchemar. Pour ne pas en arriver là, Le Revenu vous rappelle vos droits et la façon de les faire valoir. Quatre nuisances classiques et nos so Odeurs dérangeantes Le cas. Un restaurant s’est installé au rez-de-chaussée de notre immeuble. Les odeurs de cuisine à l’intérieur des appartements de la copropriété sont fortes et dérangeantes de jour comme de nuit. Nos conseils. La copropriété devait autoriser cette installation et le restaurant doit se conformer au règlement de copropriété, au règlement sanitaire départemental et respecter les règles en matière de dispositif d’aération et d’évacuation des odeurs. Le juge évaluera la conformité des installations aux textes et aux règlements, et appréciera aussi l’intensité du trouble. S’il est anormal, le fautif peut être condamné à des dommages-intérêts et aux financements des travaux, voire même à la suspension de son activité. permanence, des odeurs de cuisine incommodantes la nuit. Le trouble anormal susceptible d’être sanctionné n’est pas défini légalement et s’exa- mine cas par cas. Une appréciation délicate et subjective, car tout le monde n’a pas le même degré de tolérance ni de résistance. Il faut aussi tenir compte de l’environnement. Un coq qui chante à la campagne, les bruits des com- FOTOLIA Les voisins parfaits n’existent pas. Le Revenu vous guide pour faire valoir votre droit à la tranquillité. merces dans une rue animée d’une grande ville sont normaux, alors que si votre voisin élève depuis peu des gallinacés bruyants et matinaux en pleine ville le trouble sera plus facilement évaluable. ce que vous avancez IProuvez Pour convaincre votre interlocuteur du bien-fondé de Avril 2017 – Numéro spécial votre requête, «il faut prouver ce que vous avancez, c’est-àdire l’existence du trouble et son caractère anormal », insiste Christophe Sanson, avocat au barreau des Hauts-deSeine, spécialiste «bruits». Recueillir des témoignages écrits est important. Faites-les rédiger sur le formulaire Cerfa n°11527*02. Joignez à votre dossier, si possible, des photos, tous les RM04-17-p.18-19_Mise en page 1 21/03/17 10:41 Page17 troubles de voisinage s solutions pour régler les prolèmes Plantations de la discorde Le cas. Mon voisin demande de déplacer ou d’abattre un vieux frêne qui pousserait trop près du mur mitoyen. rendent pas compte qu’ils sont bruyants », constate Me Isabelle Nicolaï. Souvent, les choses s’arrangent sans procédure. Sinon, l’étape suivante consiste à envoyer un courrier simple relatant les nuisances endurées, les horaires et le refus de discussion. Le courrier suivant sera en recommandé avec accusé de réception. Si rien n’y fait, pensez à la conciliation qui se déroule à la mairie ou au greffe du tribunal d’instance avec l’intervention d’un conciliateur qui apportera des solutions ou mettra en place une médiation. PHOTONONSTOP DR Nos conseils. Vous devez abattre le frêne s’il est planté à moins de 50 cm du mur et l’élaguer si la distance entre l’arbre et le mur est comprise entre 50 cm et 2 m du mur. Mais si votre vieux frêne n’a suscité aucun désagrément pendant trente ans, la prescription trentenaire rend la plainte et l’abattage caducs. Pour vos futures plantations, l’article 671 du Code civil prévoit qu’à défaut de règlement local ou d’usages communaux, elles doivent être réalisées à 2 m (entre l’axe médian de l’arbre et la limite séparative des propriétés) pour les plants dépassant 2 m de haut et à 50 cm minimum pour ceux n’excédant pas 2 m. échanges de correspondances, les mains courantes, les procès-verbaux dressés et les mises en demeure établies par les services de la police ou de la gendarmerie. Si vous pouvez, armez-vous aussi d’un procès-verbal de constat d’huissier (comptez de 300 à 700 euros environ) et, si on vous l’a conseillé, un rapport d’expert qui attestera de l’intensité de la nuisance. Vis-à-vis intrusif judiciaire dernier lieu ILeen recours Le cas. Le terrain de la propriété voisine a été vendu en deux lots. Sur l’un d’eux, une maison a été construite dont deux fenêtres plongent directement dans notre salon. Engager une procédure devant la justice signifie que toutes les autres solutions ont échoué. Nos conseils. L’article 678 du Code civil précise les distances minimales. Lorsque votre voisin a une vue directe chez vous sans avoir à tourner la tête (on parle de vue droite, sinon, c’est une vue oblique), la distance minimale entre le bord extérieur de la fenêtre et la limite des deux propriétés doit être de 1,90 m. Pour une vue oblique, la distance est de 60 cm. Conseillez à votre voisin d’installer des fenêtres fixes à verre opaque ou une haie à bonne distance du mur. À défaut, vous pouvez obtenir devant le juge la suppression desdites fenêtres. une procédure à l’amiable ITentez ponsabilité du propriétaire et du locataire”, insiste Me Isabelle Ne laissez pas le trouble s’installer. Si vous êtes dans une Nicolaï. Ensuite, assurez-vous que votre voisin est bien l’auteur des nuisances. La circulation des bruits et des odeurs dans un immeuble est parfois trompeuse et le responsable n’est pas toujours celui que l’on croit. Une fois le fautif identifié, «il faut, avant toute chose, aller discuter avec lui, car souvent les voisins ne se copropriété, relisez le règlement. Les consignes à respecter dans l’immeuble y sont indiquées et vous pourrez faire valoir vos droits. S’il s’agit d’un locataire qui ne respecte pas ledit règlement, “le syndic a le pouvoir de résiliation judiciaire du bail et d’engager la res- Avril 2017 – Numéro spécial Vous saisirez les tribunaux civils pour une action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage et obtenir qu’il cesse. Vous vous tournerez vers le tribunal pénal afin que le fauteur soit contraint d’effectuer des travaux ou mette en place des mesures spécifiques pour que le préjudice prenne fin. Le juge examinera le degré normal ou anormal du trouble en fonction des témoignages et expertises apportés. Pour le bruit et les odeurs, cette appréciation est délicate car elles reposent sur des éléments qui peuvent être difficilement quantifiables. La question est différente pour des problèmes d’arbres trop hauts ou une vue trop plongeante pour lesquels il est plus facile de constater le trouble. Quel que soit le dérangement, la démarche doit être progressive et motivée. ■ MYRIAM SIMON 17
