Demandes de Valeurs Foncières

Demandes de Valeurs Foncières
présentation de la source, des possibilités
et méthodes d’exploitation
Séminaire Rehal / RJCF
« Sources et méthodes pour l’analyse des marchés
du logement »
13 janvier 2015
Chloé Desgranges – U.M.R. 7300 ESPACE – EPF PACA
Plan de la présentation
(1) Présentation de la source de données
(2) Contraintes et possibilités d’utilisation
(3) Interopérabilité de DVF
U.M.R. 7300 ESPACE
EPF PACA
Chloé Desgranges
(1) Présentation de la source de données
(2) Contraintes et possibilités d’utilisation
(3) Interopérabilité de DVF
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Chloé Desgranges
DVF : qu’est-ce que c’est ?
DVF = Demande de Valeurs Foncières
Descriptif de toutes les mutations à titre onéreux (MTO)
Acte notarié
PERVAL
Conservation
des
hypothèques
données cadastrales
DVF
=> Délai de 3 à 9 mois entre le jour de l’acte et la saisie dans DVF
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Contexte de la mise en place du service DVF
 Service disponible depuis juillet 2011
 Il permet à l’administration fiscale de répondre au principe de publicité foncière de
façon exhaustive et suivie dans le temps
Article L.135 B du Livre Procédures Fiscales contraint
l’administration fiscale à communiquer les valeurs foncières
des mutations aux institutionnels ayant une compétence en
matière de politique foncière et d’aménagement
 l’Alsace-Lorraine relève toujours du Livre Foncier
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Accès aux données
 Données mises à disposition par la DGFiP sur son portail de la gestion publique
 Qui sont les ayants droits :
• collectivités locales à fiscalité propre, certains établissements publics (EP
Adminsitratifs, EPF/EPA, EP Locaux de Rénovation Urbaine)
• Élargissement suite à la loi ALUR : SAFER, SM SCoT, AU, AFU,
concessionnaires des opérations d’aménagement, observatoires des loyers
 Les données sont dispos semestriellement (avril et octobre) pour les 5 dernières
années (La diffusion de l’ensemble des données d’une année peut s’étaler sur
plusieurs années)
 Les données ne sont pas censées servir à des fins de démarchage commercial,
politiques ou électorales ou pouvant porter atteinte au respect de la vie privée
 Les chercheurs doivent passer par l’intermédiaire d’un ayant droit
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Quoi de plus par rapport à l’existant ?
Points forts :
•
•
•
•
Exhaustivité
gratuité
Possibilité de cartographier les mutations jusqu’à l’échelle parcellaire
Possibilité de croisement avec d’autres données (MAJIC, POS/PLU)
Points faibles :
• Besoin de passer par un SGBD et de transformer le fichier brut
• Peu d’infos sur les vendeurs et les acquéreurs
• La diffusion de l’ensemble des données d’une année peut s’étaler sur
plusieurs années
• Reste une base de données à vocation fiscale
• Pas directement accessible aux chercheurs
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Contenu des données
DATE
NATURE (adjudication, échange, expropriation, vente, VEFA, vente de TAB)
VENTE
CODE CGI
VALEUR
SECTION CADASTRALE
LOCALISATION
BIEN
BATI
ADRESSE
TYPE (maison ; appartement ; dépendance ; local industriel ou commercial )
TAILLE
SUPERFICIE
NOMBRE DE PIECES PRINCIPALES
NATURE DE CULTURE
TERRAIN
SUPERFICIE
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Contenu des données
Mutation = transmission d’un droit de propriété, d’une personne à une autre, à
l’occasion de laquelle l’Etat perçoit généralement un droit déterminé
Disposition = unité d’analyse juridique. Sont rattachés à cette disposition les rôles et
droits détenus pour chacune des parties sur chaque immeuble
Local = notion fiscale. C’est une partie de bâtiment qui correspond à un compte
propriétaire. Peut être de 4 types.
SuF = unité élémentaire d’évaluation du non-bâti.
Nature de culture = culture principale de la SuF
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Chloé Desgranges
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Applications possibles avec DVF
 traitements classiques / connaissance et observation des marchés
 segmentation des marchés adaptée à la problématique
 cartographie fine des niveaux de prix
 reconstitution de la transformation d’une zone (ex. : lotissement)
 analyse spatiale
 Établir des références pour l’évaluation
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(1) Présentation de la source de données
(2) Contraintes et possibilités d’utilisation
(3) Interopérabilité de DVF
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
 La valeur est renseignée à la mutation/disposition et non au bien
 Les infos ne sont pas retraitées : travail préalable nécessaire pour
segmenter les marchés
 Les infos sur les vendeurs/acquéreurs sont indirectes (via le code
CGI)
 Une même mutation peut concerner différentes parcelles
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
/ segmentation des marchés :
 Typologie de la mutation
 Nombre de locaux
 Surfaces
 Recoupement avec d’autres bases
 Exploitation codes CGI
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
Source : JL Fournier CUB
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
Source : JL Fournier CUB
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Les difficultés d’exploitation de la base DVF
indices sur les vendeurs :
 On peut distinguer le régime fiscal du vendeur selon qu’il est assujetti
ou non à la TVA
indices sur les acquéreurs :
 Le principe de publicité foncière induit l’application de droits
d’enregistrements.
 Différents droits peuvent être appliqués : droits à taux plein, taux
réduits ou exonération (coll., EPF…)
 On peut distinguer certaines catégories (professionnels, particuliers,
agriculteurs, forestiers, bailleurs sociaux …)
On peut avoir aussi des indices sur la destination du bien et de son usage futur
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Qui travaille sur ces difficultés ?
ADEF
Groupes
régionaux
groupe national
Groupes
interprofessionnels
EPF
Agences
d’urbanisme
collectivités
locales
CEREMA
chercheurs
étudiants
 Modèle de données
 Proposition de segmentation
 Proposition de moulinettes pour permettre la consultation des données
 Tests, mise en évidence de certains biais
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La démarche nationale
 Groupe de travail lancé en 2011
 Différents objectifs :
• Mutualisation au niveau national des outils et méthodes développés localement
• Être force de proposition auprès de la DGFiP / suivi-amélioration du service
• Développer une plateforme d’échanges sur le traitement et l’exploitation des
données
• Programmer des formations et des échanges à l’échelle régionale et nationale
• Mettre au point un guide d’exploitation
• Capitaliser et diffuser le plus largement possible les résultats des travaux menés
par les utilisateurs locaux
 À l’heure actuelle :
• Animation : CUB & EPF NpdC
• Étude CEREMA-EPF NpdC / enrichissement des données à partir des fichiers
fonciers
• En cours : élaboration d’un guide sur l’utilisation de DVF
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Chloé Desgranges
Concrètement, comment exploiter les données DVF ?
Fichier brut (.csv)
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Concrètement, comment exploiter les données DVF ?
Fichier brut (.csv)
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Tableau de données (.xls)
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Concrètement, comment exploiter les données DVF ?
Fichier brut (.csv)
Tableau de données (.xls)
retraité
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Concrètement, comment exploiter les données DVF ?
Fichier brut (.csv)
Tableau de données (.xls)
Base de données
C. Desgranges, UMR 7300 ESPACE
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(1) Présentation de la source de données
(2) Contraintes et possibilités d’utilisation
(3) Interopérabilité de DVF
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Comparaison DVF et bases similaires ?
 BIEN / DVF (source DREIA ile de France) :
o issues toutes les 2 des actes notariés mais dispositif de
renseignement différent
o Tests réalisés sur les logements (maisons puis appartements)
o les 2 bases permettent d’observer les mêmes tendances, les valeurs
moyennes sont proches entre les 2
 Perval / DVF (AUDAP) :
• Ne recommande pas de comparer les bases, mais plutôt d’utiliser
l’une ou l’autre selon ses besoins et les avantages propres à chaque
base (exhaustivité DVF et variables pour Perval)
• Pour la CAPP, entre 2006 et 2011 :
26% d’écart / nombre mutations
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Chloé Desgranges
Source : Grand Avignon
*Perval : nb de références après application des filtres préconisés par Perval
Source : présentation SAFER Rhône Alpes
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EPF PACA
Chloé Desgranges
U.M.R. 7300 ESPACE
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Source : SAFER
Rhone Alpes
Chloé Desgranges
Interopérabilité de DVF
DVF
Id_local
Id_parcelle
MAJIC
Id_local
Id_parcelle
PERVAL
Id_parcelle
=> Recoupements spatiaux par le cadastre avec documents d’urbanisme, occupation
des sols …
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Chloé Desgranges
Conclusion
 DVF = avancée dans la mise à disposition des données / observation marchés
fonciers et immobiliers
 des potentialités d’utilisation intéressantes
 mais il s’agit de données brutes qu’on ne peut pas utiliser directement :
• compétences techniques minimales nécessaires
• retour d’expérience et échanges entre les utilisateurs indispensables pour
limiter les biais d’utilisation
• recoupements avec d’autres bases de données souvent recommandés
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EPF PACA
Chloé Desgranges
Merci de votre attention
U.M.R. 7300 ESPACE
EPF PACA
Chloé Desgranges