SPÉCIALPLACEMENTS Quel type de bien acheter ? Immobilier. Ancien ou neuf, comptant ou à crédit, en direct ou via une SCPI… Des conseils pour ne pas se tromper. par Laurence Allard, avec Bruno Monier-Vinard I l n’y a pas photo ! Pendant la décennie qui vient de s’écouler, la pierre a été le placement le plus rentable. Et de loin. Un épargnant qui a acheté pour le louer un appartement en 1999 a gagné en dix ans 219 %, selon les calculs de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. S’il lui avait préféré des obligations, il n’aurait gagné que 50 % et s’il s’était tourné vers les actions, il aurait perdu 3 % (voir graphique). Des chiffres bruts qu’il faut cependant nuancer. Car, plutôt que de suivre les indices, notre épargnant aurait pu choisir des fonds actions qui se sont mieux comportés, comme par exemple ceux de Carmignac Gestion. Carmignac Patrimoine a par exemple progressé sur la période de 124 %. Il aurait pu également arbitrer, vendre au plus haut (ou presque) et racheter au plus bas. Reste que, sans se fatiguer, notre amoureux de la pierre a fait le bon choix ! Les Français en ont pris conscience ! Ils n’ont jamais autant acheté d’immobilier en tant que placement, que ce soit des biens en direct ou des parts de SCPI. Pour preuve, les prix ne se sont pas écroulés pendant la crise. Ils ont chuté au plus bas en moyenne de 20 % avant de se ressaisir, si bien que, par rapport à début 2008, la 110 | 27 mai 2010 | Le Point 1967 baisse n’est plus en moyenne selon la Fnaim que de 7 %. Dès le troisième trimestre 2009, le marché a amorcé une reprise, qui ne s’est pas démentie depuis ; mieux, qui n’a cessé de s’accélérer. La pierre a ainsi confirmé son qualificatif de valeur refuge. Ce qui ne veut pas dire qu’il a été ces deux dernières années le placement le plus rémunérateur. En supposant qu’un épargnant ait acheté au plus bas il y a deux ans, il aurait gagné s’il vendait aujourd’hui autour de 16 % (moins les frais d’acquisition). S’il a préféré investir dans des obligations d’entreprises au printemps 2008 et qu’il les vende aujourd’hui, il réaliserait un gain de plus de 20 %. En revanche, il n’aurait toujours rien gagné s’il a acheté en mai 2008 un tracker sur le CAC 40. Que nous réserve l’avenir ? Plusieurs arguments militent toujours en faveur d’un investissement dans la pierre : la pénurie de logements, la croissance démographique, l’augmentation des besoins liés à la multiplication des familles monoparentales, le gain immédiat que procurent les avantages fiscaux (dispositif Scellier), la protection contre l’inflation si cette dernière venait à repartir… Côté négatif : un pouvoir d’achat qui Performances comparées sur 10 ans Base 100 au 31 décembre 1999 Mieux vaut tenir que courir Si vous avez trouvé un logement neuf ou un lot dans une résidence services neuve et si vous avez l’intention d’investir dans le cadre du Scellier, ne tardez pas. La lutte contre les déficits publics peut amener le gouvernement ou le Parlement à rogner l’avantage l’an prochain. Une des pistes étudiées aujourd’hui consiste à rogner chaque niche de 10 %, ce qui reviendrait à abaisser le montant maximal de l’investissement pris en compte de 300 000 à 270 000 euros. A bon entendeur, salut ! Logement Paris + 219 % 250 200 150 100 Sicav obligataires + 50 % Livret A + 30 % Actions françaises –3% 50 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Source : IEIF. stagne, ce qui limite les perspectives de revalorisation des loyers, une offre de biens pas toujours adaptée à la demande en termes de localisation et de prix, un placement lourdement imposé… Mais, surtout, l’investissement immobilier obéit à d’autres considérations que la performance. C’est pratiquement le seul moyen de se constituer un patrimoine en partant de rien. Et ce grâce au crédit. Pas besoin d’avoir de ­l’argent ou de mobiliser un capital. Un simple effort d’épargne mensuel suffit, et encore celui-ci peut être réduit en allongeant la durée du prêt. Prenons un exemple : si vous achetez un 2-pièces à Lyon 125 000 euros (voir tableau) avec un crédit sur quinze ans et que vous louez le bien, vous n’aurez à débourser chaque mois que 310 euros, sur vingt ans 167 euros. Et encore cet effort d’épargne diminuera-t-il au fil du temps du fait de la revalorisation annuelle des loyers. Même s’il faut y ajouter, pour être complet, la taxe foncière et quelques charges de copropriété. Choisir son mode de placement. Comparons avec un placement financier. Notre investisseur place chaque année un montant équivalent à son effort d’épargne sur un fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie, par exemple, qui rapporterait en moyenne 3 % sur les quinze prochaines années. Au terme des quinze ans, il disposera de 70 306 euros. Pour obtenir un capital équivalent au prix d’achat de son appartement, il faudrait que son placement lui rapporte du 10 %… Difficile, sinon impossible ! L’immobilier est aussi un placement qui permet dans la même logique de réduire ses impôts sans SPÉCIALPLACEMENTS Prix à l’achat et à la location d’un 2-pièces de 30 m2 Quartier Prix à l’achat Mensualité sur 15 ans (taux 3,60 % hors assurances) Effort d’épargne mensuel Bordeaux Saint-Pierre 105 000 € 430 € 680 € 250 € Bordeaux Nansouty 120 000 € 450 € 777 € 327 € Lille Fives 67 500 € 370 € 437 € 67 € Lyon (2e) Ainay 200 000 € 650 € 1 296 € 646 € Lyon (6e) Foch 125 000 € 500 € 810 € 310 € Marseille (8e) Vieille-Chapelle 110 000 € 500 € 713 € 213 € Marseille (10e) Timone 85 000 € 500 € 551 € 51 € Montpellier Ecusson 100 000 € 520 € 648 € 128 € Nantes Beauséjour 66 000 € 450 € 428 € – 22 € Nice Mont-Boron 200 000 € 800 € 1 296 € 496 € Nice Magnan 145 000 € 680 € 939 € 259 € Paris (2e) Montorgueil 295 000 € 1 100 € 1 911 € 811 € Paris (3e) Arts-et-Métiers 210 000 € 900 € 1 360 € 460 € Paris (5e) Place Monge 280 000 € 940 € 1 814 € 874 € Paris (6e) Notre-Dame-des-Champs 285 000 € 990 € 1 846 € 856 € Paris (9e) Condorcet 220 000 € 1 000 € 1 425 € 425 € Paris (10e) Bonsergent 200 000 € 800 € 1 296 € 496 € Paris (11e) Faidherbe 235 000 € 800 € 1 522 € 722 € Paris (14e) Plaisance - Pernety 215 000 € 800 € 1 393 € 593 € Paris (15e) Mairie 240 000 € 900 € 1 555 € 655 € Paris (16e) Passy 290 000 € 1 200 € 1 879 € 679 € Paris (17e) Ternes 240 000 € 900 € 1 555 € 655 € Paris (18e) Montmartre 260 000 € 850 € 1 684 € 834 € Paris (20e) Gambetta 215 000 € 750 € 1 393 € 643 € Strasbourg Cronenbourg 82 000 € 450 € 531 € 81 € Strasbourg Neudorf 75 000 € 420 € 486 € 66 € Source : Century 21. Exemples de placements immobiliers dans le neuf Surface loi Carrez Prix à l’achat 28 m 2 273 000 € 868 € 1 965 € 1 097 € 170 000 € 640 € 1 223 € 583 € Loyer Mensualité sur Effort mensuel 15 ans (taux 3,60 % d’épargne estimé hors assurances) mensuel * Ville, quartier ou arrondissement Nom du programme et du promoteur Paris (15e) Square Vaugirard, Cogedim Issy-les-Moulineaux Fort d’Issy Fort d’Issy, BNP Paribas Real Estate Nice, Fabron Villa Beausite, Promogim 42 m 2 245 000 € 680 € 1 763 € 1 083 € Marseille, Saint-Charles (1er) Le Village, Constructa 27,5 m 2 130 500 € 350 € 940 € 590 € Marseille (8 e) Prado Rivage, Ogic 33 m 2 225 000 € 500 € 1 620 € 1 120 € Nantes, Bd des Poilus Villa Italique, Bouygues immobilier 28,4 m 2 101 000 € 420 € 727 € 307 € Montpellier, avenue Louis-Ravas Coteau Nicolas, Bouygues immobilier 30,9 m 2 119 000 € 440 € 857 € 417 € Bordeaux, Cauderan Le Triangle, Icade 30,4 m 2 104 000 € 370 € 749 € 379 € Lyon (7e) L’Amiral, Bouwfonds Marignan 36,2 m 2 114 500 € 490 € 824 € 334 € Caen, Ifs Les jardins d’Hélios, Nexity 41,5 m 2 107 000 € 555 € 770 € 215 € * Hors avantage fiscal. 114 | 27 mai 2010 | Le Point 1967 29 m 2 Neuf. Investir en Scellier offre de multiples avantages financiers. t­ ourisme. Vous pourrez occuper les lieux pendant quelques semaines par an tout en défiscalisant. Mais attention à bien choisir le gestionnaire, car plusieurs ont fait faillite ces derniers mois. Certaines personnes préparent également l’avenir en achetant dix ou quinze ans à l’avance le bien qu’elles souhaitent occuper à la ­retraite. Une manière de le faire ­financer par un locataire ou, s’il s’agit du neuf, par l’Etat. D’autres préfèrent investir pour investir, et avec le produit de la vente acheter en temps voulu leur résidence ­retraite. Deux conceptions qui peuvent se justifier. Quoi qu’il en soit, ce qui fait le succès d’un placement immobilier, c’est l’emplacement et la qualité du bien. Les montages financiers et les avantages fiscaux viennent en plus § hamilton/réa Ville et arrondissement de boutique ou de bureaux, au travers notamment de SCPI spécialisées, procure les rendements les plus élevés. Suivi des achats de lots dans certaines résidences services. Mais attention, les perspectives de plus-values y sont moins élevées. Il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre ! Si vous voulez concilier investissement et achat plaisir, vous pouvez vous tourner vers l’achat de lots dans des résidences de … Loyer mensuel estimé SPÉCIALPLACEMENTS Prix à l’achat et à la location d’un 2-pièces de 30 m2 Quartier Prix à l’achat Mensualité sur 15 ans (taux 3,60 % hors assurances) Effort d’épargne mensuel Bordeaux Saint-Pierre 105 000 € 430 € 680 € 250 € Bordeaux Nansouty 120 000 € 450 € 777 € 327 € Lille Fives 67 500 € 370 € 437 € 67 € Lyon (2e) Ainay 200 000 € 650 € 1 296 € 646 € Lyon (6e) Foch 125 000 € 500 € 810 € 310 € Marseille (8e) Vieille-Chapelle 110 000 € 500 € 713 € 213 € Marseille (10e) Timone 85 000 € 500 € 551 € 51 € Montpellier Ecusson 100 000 € 520 € 648 € 128 € Nantes Beauséjour 66 000 € 450 € 428 € – 22 € Nice Mont-Boron 200 000 € 800 € 1 296 € 496 € Nice Magnan 145 000 € 680 € 939 € 259 € Paris (2e) Montorgueil 295 000 € 1 100 € 1 911 € 811 € Paris (3e) Arts-et-Métiers 210 000 € 900 € 1 360 € 460 € Paris (5e) Place Monge 280 000 € 940 € 1 814 € 874 € Paris (6e) Notre-Dame-des-Champs 285 000 € 990 € 1 846 € 856 € Paris (9e) Condorcet 220 000 € 1 000 € 1 425 € 425 € Paris (10e) Bonsergent 200 000 € 800 € 1 296 € 496 € Paris (11e) Faidherbe 235 000 € 800 € 1 522 € 722 € Paris (14e) Plaisance - Pernety 215 000 € 800 € 1 393 € 593 € Paris (15e) Mairie 240 000 € 900 € 1 555 € 655 € Paris (16e) Passy 290 000 € 1 200 € 1 879 € 679 € Paris (17e) Ternes 240 000 € 900 € 1 555 € 655 € Paris (18e) Montmartre 260 000 € 850 € 1 684 € 834 € Paris (20e) Gambetta 215 000 € 750 € 1 393 € 643 € Strasbourg Cronenbourg 82 000 € 450 € 531 € 81 € Strasbourg Neudorf 75 000 € 420 € 486 € 66 € Source : Century 21. Exemples de placements immobiliers dans le neuf Surface loi Carrez Prix à l’achat 28 m 2 273 000 € 868 € 1 965 € 1 097 € 170 000 € 640 € 1 223 € 583 € Loyer Mensualité sur Effort mensuel 15 ans (taux 3,60 % d’épargne estimé hors assurances) mensuel * Ville, quartier ou arrondissement Nom du programme et du promoteur Paris (15e) Square Vaugirard, Cogedim Issy-les-Moulineaux Fort d’Issy Fort d’Issy, BNP Paribas Real Estate Nice, Fabron Villa Beausite, Promogim 42 m 2 245 000 € 680 € 1 763 € 1 083 € Marseille, Saint-Charles (1er) Le Village, Constructa 27,5 m 2 130 500 € 350 € 940 € 590 € Marseille (8 e) Prado Rivage, Ogic 33 m 2 225 000 € 500 € 1 620 € 1 120 € Nantes, Bd des Poilus Villa Italique, Bouygues immobilier 28,4 m 2 101 000 € 420 € 727 € 307 € Montpellier, avenue Louis-Ravas Coteau Nicolas, Bouygues immobilier 30,9 m 2 119 000 € 440 € 857 € 417 € Bordeaux, Cauderan Le Triangle, Icade 30,4 m 2 104 000 € 370 € 749 € 379 € Lyon (7e) L’Amiral, Bouwfonds Marignan 36,2 m 2 114 500 € 490 € 824 € 334 € Caen, Ifs Les jardins d’Hélios, Nexity 41,5 m 2 107 000 € 555 € 770 € 215 € * Hors avantage fiscal. 114 | 27 mai 2010 | Le Point 1967 29 m 2 Neuf. Investir en Scellier offre de multiples avantages financiers. t­ ourisme. Vous pourrez occuper les lieux pendant quelques semaines par an tout en défiscalisant. Mais attention à bien choisir le gestionnaire, car plusieurs ont fait faillite ces derniers mois. Certaines personnes préparent également l’avenir en achetant dix ou quinze ans à l’avance le bien qu’elles souhaitent occuper à la ­retraite. Une manière de le faire ­financer par un locataire ou, s’il s’agit du neuf, par l’Etat. D’autres préfèrent investir pour investir, et avec le produit de la vente acheter en temps voulu leur résidence ­retraite. Deux conceptions qui peuvent se justifier. Quoi qu’il en soit, ce qui fait le succès d’un placement immobilier, c’est l’emplacement et la qualité du bien. Les montages financiers et les avantages fiscaux viennent en plus § hamilton/réa Ville et arrondissement de boutique ou de bureaux, au travers notamment de SCPI spécialisées, procure les rendements les plus élevés. Suivi des achats de lots dans certaines résidences services. Mais attention, les perspectives de plus-values y sont moins élevées. Il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre ! Si vous voulez concilier investissement et achat plaisir, vous pouvez vous tourner vers l’achat de lots dans des résidences de … Loyer mensuel estimé