Locataire ou acheteur, qui est gagnant

RÉSIDENCE PRINCIPALE
Locataire ou acheteur, qui est gagnant ?
Notre hypothèse
Reprenons l’hypothèse p. 17. d’un couple locataire qui dispose d’une épargne de 40 000 € et
d’une capacité d’endettement de 1 300 € par
mois au maximum (soit environ 33 % des reve-
nus). Le couple a le choix entre acheter sa résidence principale à crédit ou renoncer à devenir
propriétaire, en restant donc locataire et en
plaçant la différence entre le loyer et une mensualité d’emprunt, afin de se constituer une
épargne supplémentaire en vue de la retraite.
Scénario 1
Scénario 2
Achat du bien à crédit
Location + épargne
Le couple achète un logement ancien de 89 m2 à Orléans,
au prix de 200 000 € à l’aide d’un crédit de 190 000 € sur
20 ans au taux de 4,86 % l’an, assurance comprise (taux
pratiqué par les banques en août 2007), soit des mensualités constantes de 1 259 € par mois.
Le couple reste locataire avec un loyer de 1 000 € par mois.
On suppose qu’il se revalorise de 3 % par an, par le jeu de la
clause d’indexation du bail (indice de référence des loyers,
IRL), soit un loyer de 1 820 € par mois au bout de 20 ans.
1.Coût de l’acquisition
Coût du loyer et des charges sur 20 ans . . . . . 328 302 €
> part d’apport personnel utilisée pour l’achat . . . . . . . . . 10 000 €
> frais d’achat et de prêt (honoraires du notaire, droits fiscaux…) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 000 €
> commission de l’agent immobilier (7,5 % du prix) . . . 15 000 €
Coût total des frais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 000 €
Coût total du crédit au bout de 20 ans . . . . . . . . 302 168 €
Coût total de l’opération . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 168 €
En 20 ans, le couple aura payé au minimum 342 168 € (sans compter la taxe foncière, les charges de copropriété et travaux éventuels, soit plusieurs milliers d’euros supplémentaires).
2.Valorisation du logement en 20 ans
a)Hypothèse basse : le logement se valorise de
3 % chaque année
Valeur du bien au bout de 20 ans . . . . . . . . . . . . 364 151 €
Par rapport à son épargne d’origine (40 000 €), le couple a gagné 324 151 €.
b)Hypothèse plus favorable : le logement se
valorise de 8 % chaque année
Valeur du bien au bout de 20 ans . . . . . . . . . . . . 985 360 €
Par rapport à son épargne d’origine (40 000 €), le couple a gagné 985 360 €.
Généralement l’immobilier se valorise sur le long terme. Le
remboursement d’un emprunt étant une sorte d’épargne
forcée, vous avez donc toutes les chances, en achetant votre
résidence principale, de réaliser un bon ­placement (sauf
krach immobilier). Mais encore faut-il que votre mensualité
de remboursement vous permette de réaliser par ailleurs
des placements (même modiques) en vue de votre retraite.
1. Coût de la location
2. Produit des placements financiers
Le couple place son capital initial (40 000 €) + 300 €/mois.
a)Placements en Bourse en « bon père de
famille » : rendement 7 % l’an
Capital au bout de 20 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 827 €
Par rapport à son épargne d’origine (40 000 €), le couple a gagné 277 827 €.
b)Placements en Bourse « dynamique » : plus rentable mais aussi plus risqué avec un rendement de 15 % l’an
Capital au bout de 20 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 237 791 €
Par rapport à son épargne d’origine (40 000 €), le couple a gagné 1 119 791 €.
Sur 20 ans, l’investissement boursier « dynamique »,
mais risqué, peut se révéler plus rentable que l’achat de la
résidence principale à crédit. Le couple disposerait alors
d’une épargne lui permettant de faire face à la baisse de
revenus liée à la retraite. Mais cela sous réserve que la
rentabilité de ce type de placement ne se soit pas effondrée, ce qu’il est impossible de prévoir à l’avance.
Notez aussi qu’un locataire doit continuer à payer son
loyer, alors qu’un propriétaire, une fois le crédit
­remboursé, voit ses charges de logement baisser.
CONCLUSION
À notre avis, le véritable atout de la formule « location + placement » réside
dans la possibilité de choisir une forme
de placement qui corresponde le plus
possible au niveau de liquidité, de risque
et de rentabilité que l’on désire.