La revue du notariat
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La revue du notariat N° 11 - 15 juin 2013 - BIMENSUEL - 133E ANNÉE DOSSIER ACTES COURANTS - IMMOBILIER Le pacte de préférence par Hugues Kenfack P. 579 Jean-François Montredon P. 584 Blandine Mallet-Bricout P. 588 Laetitia Tranchant P. 595 Dominique Savouré P. 601 Solange Becqué-Ickowicz P. 607 Patricia Partyka P. 612 Séverine Cabrillac P. 615 et Michel Chaguet P. 620 www.defrenois.fr Sommaire Comité de rédaction Directeur Michel Grimaldi Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II) ACTES COURANTS - IMMOBILIER Solange Becqué-Ickowicz Agrégée des facultés de droit Professeur à l’université de Montpellier 1 Séverine Cabrillac Agrégée des facultés de droit Professeur à l’université de Montpellier 1 Dominique Savouré Notaire à Versailles Chargé d’enseignement à l’université PanthéonAssas (Paris II) DOSSIER ENTREPRISE Frédéric Roussel Notaire à Lille Membre du Groupe Monassier Frédéric Vauvillé Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université de Lille 2 Conseiller scientifique du CRIDON Nord-Est LE PACTE DE PRÉFÉRENCE FAMILLE - PATRIMOINE Frédéric Bicheron Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université de Nantes Gérard Champenois Agrégé des facultés de droit Professeur émérite de l’université Panthéon-Assas (Paris II) Isabelle Dauriac Agrégée des facultés de droit Professeur à l’université Paris Descartes Sophie Gaudemet Agrégée des facultés de droit Professeur à l’université de Sceaux Rémy Gentilhomme Pacte de préférence et nature de l’acte projeté Notaire à Rennes Professeur associé à la faculté de droit de Rennes par Hugues Kenfack Marc Nicod Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université Toulouse 1 - Capitole Bernard Reynis L’auteur souligne, à travers cette étude, l’importance rédactionnelle que nécessitent les pactes de préférence si le notaire veut éviter que l’intention des parties, en particulier celle du débiteur du pacte, soit souverainement interprétée par les juges. Bernard Vareille p. 579 Notaire honoraire Président honoraire du CSN Conseiller à la Cour de cassation Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université de Limoges Le bien objet du pacte de préférence FISCAL Gilles Bonnet Docteur en droit Notaire à Paris Daniel Gutmann par Jean-François Montredon Agrégé des facultés de droit Professeur à l’école de droit de la Sorbonne (Paris I) Le pacte de préférence doit déterminer précisément le bien sur lequel il porte, de sorte qu’aucune contestation ne puisse survenir ensuite à ce sujet. Or, en pratique, la rédaction de l’objet du pacte est parfois négligée. Des difficultés peuvent alors se présenter lorsque le bien que le promettant décide de vendre ne correspond pas strictement à l’immeuble sur lequel porte le pacte. Il en est ainsi quand la vente porte sur une partie seulement du bien grevé de préférence ou, au contraire, concerne des droits immobiliers plus larges. RURAL Jean-Jacques Barbieri Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université Toulouse 1 - Capitole François Delorme Notaire à Blérancourt PROFESSION Mathias Latina Agrégé des facultés de droit Professeur à l’université du Littoral Jean-François Sagaut Docteur en droit Notaire à Paris Rapporteur général du 106e congrès des notaires de France Assistant-coordinateur Christophe Vernières p. 584 Docteur en droit Chargé d’enseignement à l’université Panthéon-Assas (Paris II) D EF R ÉN O IS - N ° 11 - 15 j ui n 2013 574 Numéro 11, 15 juin 2013 Le prix : entre détermination et liberté, que choisir ? La purge du pacte de préférence par Blandine Mallet-Bricout Au-delà de l’existence même d’un pacte de préférence et de sa connaissance par le notaire rédacteur de la vente immobilière projetée, se posent ensuite les questions relatives à la purge du droit ouvert à son bénéficiaire. Révélateur d’une concurrence, au moins potentielle, avec un tiers intéressé par le bien, le prix peut être déterminé ou, plus souvent, déterminable dans le pacte de préférence. Le choix des critères devient alors primordial, afin de prévenir les difficultés d’interprétation du pacte, fréquentes en pratique. La clause de préférence « aux mêmes prix et conditions » suscite notamment la réflexion, dans des hypothèses où les conditions appliquées au tiers offrant sont difficilement transposables au bénéficiaire du pacte. par Dominique Savouré Avec le regard du praticien, l’auteur détaille ici, sous forme de questions-réponses, les interrogations que chaque notaire doit formuler en la matière et propose un modèle de lettre de notification en vue de purger ce droit de préférence. par Laetitia Tranchant Une question supplémentaire que doit se poser le rédacteur d’un pacte de préférence est la suivante : faut-il – ou non – limiter dans la durée ses effets ? Seules les circonstances permettront de déterminer s’il faut limiter le délai de purge seulement, c’est-à-dire le laps de temps pendant lequel le bénéficiaire est en droit de faire valoir la préférence accordée, ou à la fois le délai de purge et le délai de latence, correspondant à la durée pendant laquelle le pacte de préférence est « en sommeil ». par Patricia Partyka Dès la conclusion d’un pacte de préférence, sa transmission ultérieure, volontaire ou non, doit être envisagée, tant du côté du promettant que de celui du bénéficiaire. L’auteur explore les différentes modalités de cette transmission et les difficultés juridiques qu’elle suscite, et formule plusieurs recommandations rédactionnelles à l’attention des praticiens. p. 612 p. 601 Renforcer la sanction en cas de violation du pacte de préférence La coordination du pacte de préférence avec les délais du CCH par Séverine Cabrillac p. 588 La durée du pacte de préférence Les difficultés de la transmission du pacte de préférence par Solange Becqué-Ickowicz Une question d’un intérêt évident se pose aux praticiens, celle de la coordination du pacte de préférence avec les délais de rétractation ou de réflexion prévus par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). C’est la protection de l’acquéreur non professionnel d’immeuble voulue par l’article L. 271-1 du CCH qui est ici en jeu et dont le notaire rédacteur est garant. Est-ce à dire qu’elle n’a pas à jouer dans le cadre d’un pacte de préférence ? p. 607 p. 595 Parent pauvre de la rédaction des pactes de préférence, la sanction de la méconnaissance du pacte mérite sans doute d’être approfondie. L’auteur propose des pistes de réflexion afin de durcir cette sanction et d’accroître ainsi l’efficacité du pacte. p. 615 La publicité du pacte de préférence par Michel Chaguet Si la publicité foncière fait partie du quotidien du notaire, la nature particulière de celle du pacte de préférence mérite d’être rappelée. En effet, l’auteur revient sur le champ d’application de cette publicité facultative et précise les modalités pratiques pour sa mise en œuvre. p. 620 575 DE FR É N OIS - N° 11 - 15 j u i n 2 0 1 3 Rédaction p. 624 p. 632 La quinzaine en flash Vie professionnelle 7 semaine nationale des ventes aux enchères notariales e 3e édition des journées de la transmission d’entreprise p. 626 Tableau de bord À la loupe : L’imposition commune des couples : un avantage systématique ? p. 638 En chiffres : Stabilisation du marché des forêts en 2012 Offres et demandes Président honoraire : Georges Morin Revue éditée par Lextenso éditions SA au capital de 713 076 € 33, rue du Mail 75081 Paris cedex 02 Principal associé : Petites Affiches SA Président-directeur général Directeur de la publication : Emmanuelle Filiberti Directeur des rédactions : Frédéric Fortin Rédacteur en chef : Bertrand Gelot Rédacteurs : Liliane Ricco et Emmanuelle Guérin Assistante d’édition : Nathalie Brutus Assistante : Cécile Bardet Tél. : 01.56.54.16.43 Fax : 01.56.54.16.48 Imprimeur : Jouve 1, rue du Docteur Sauvé 53100 Mayenne N° 104092Y CPPAP n° 1117 T 79130 ISSN : 2116-9578 Dépôt légal : à parution Imprimé en France Abonnements Tél. : 01 56 54 42 10 Fax : 01 56 54 42 11 [email protected] Tarifs France 2013 : 346,12 € TTC (TVA 2,10 %) Prix au numéro : 21 € TTC (TVA 2,10 %) Pour l’étranger, acheminement par avion Tarifs étudiants : nous consulter Les abonnements sont annuels et servis du 1er janvier au 31 décembre de l’année en cours. Ils sont reconduits tacitement, sauf avis contraire stipulé avant le 15 novembre précédant l’année de résiliation. p. 630 À l’étude Crédits Dessin de couverture par Jérôme Meyer-Bisch, pour le Defrénois Photos : iStockphoto.com Toute reproduction, même partielle, est interdite, sauf exceptions prévues par la loi. La réalisation de panoramas de presse sur intranet incluant un extrait du contenu de la présente publication est conditionnée à la conclusion d’un accord avec le centre français d’exploitation du droit de copie (CFC). D EF R ÉN O IS - N ° 11 - 15 j ui n 2013 576
