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2005 Amsterdam Haarlemmermeer Haarlem Almere PLABEKA Zaanstad Lelystad Hilversum Purmerend Provinces: Noord Holland & Stadsregio Flevoland Amsterdam 2005 -75% des projets 2005 - 800 M€ p.ex. Ville d’Amsterdam > 2011 ambition > 2015 - 1,9 Mm² - 30 % des m2 de bureaux existants Un nouvel phénomène? La mutation de friches tertiaires 2014 Diemen, Région métropolitaine d’Amsterdam: Un parc tertiaire de 100’000m2 de bureaux est transformé en 3’000 logements >2016 « du neuf aux produits » un scénario alternatif pour le Grand Paris? Mathis Güller Groupement TVK – Acadie - Güller Güller Aujourd’hui l’attention du discours public et des prévisions de programmation du Grand Paris avec le GPE se focalise sur la production de bureaux; dans l’hypothèse de la poursuite de la dynamique économique de l’Age d’or du tertiaire et de l’économie de services. Quelle est la robustesse de ce modèle économique? Dr. Edwin Buitelaar, PBL / chercheur développement foncier et immobilier « Amsterdam – Europe : Les ruptures observées dans le marché de bureaux » ? Le développement urbain a alimenté une économie immobilière toujours plus spéculative, notamment au cours de ces deux dernières décennies. Au lieu de répondre à la demande et aux besoins sociaux, c’est la recherche du profit qui l’a emporté. Ce développement économique est devenue de moins en moins soutenable et sape le potentiel de création de la valeur de la ville ellemême. Taux de vacances du tertiaire en Ile de France et dans la région métropolitaine d’Amsterdam (MRA) Un scénario néerlandais à Paris? Scénario 1 – « des recompositions géographiques importantes dans l’aire métropolitaine » Les taux de vacance sont les témoins de l’attractivité d’un site Scénario 1 – « des recompositions géographiques importants dans l’aire métropolitaine » Scénario 1 – « des recompositions géographiques importants dans l’aire métropolitaine » Région métropolitaine d’Amsterdam Grand Paris Indicateurs de robustesse du marché tertiaire: -Accessibilité multimodale / point « nodal » -Mixité urbaine -Haut niveau de services / aménités -Excellente qualité de l’immobilier … et ils indiquent des recompositions géographiques importantes Scénario 2 – L’âge du parc tertiaire et sa performance énergétique Surface = Consommation totale de l’existant (après guerre) Projets nouveaux Consommation énergétique de l’immobilier résidentiel par période de production, Canton Zurich (Source: Novatlantis, CH) La transformation du parc existant est un vrai défis vue le niveau de consommation énergétique Scénario 3 – La croissance des futurs environnements de travail L'évolution historique démontre un alignement de la demande tertiaire placée avec la croissance économique. Aujourd’hui, « la tertiarisation de l'économie atteinte-elle une limite? » (ORIE, Paris) ? La croissance d’emplois futurs ne se traduira pas nécessairement par une demande supplémentaire sur le marché de bureaux ?! Scénario 4 – Les évolutions des usages et du cadre de travail Tendance observée du développement de la surface globale par poste de travail (neuf). Baux de relogement signés récemment avec une forte diminution de la surface locative. CapGemini, Utrecht: ING, Amsterdam: Equens, Utrecht: Robeco, Rotterdam: CBRE, Amsterdam: -50% -37.5% - 26% -16% -12% Source: CBRE 2012 Sources: Eckhart / Rudy Stroink / Plabeka / PBL L’ évolution des usages et du cadre de travail entraîne une diminution structurelle du besoin de m2 de bureau / poste de travail (neuf). Scénario 4 – Les évolutions des usages et du cadre de travail Evolution de la demande de bureaux selon différents scénarios de croissance de l’économie néerlandaise : passée et prospectives intégrant la diminution du besoin d’espace par poste de travail suite aux nouveaux modes de travailler Source: Planbureau voor de leefomgeving, 2012 Cette diminution du ratio m2 de bureau/poste de travail se traduira par un besoin global équivalent au niveau de 2003 ou de 1990 (scénario de forte croissance) (scénario bas) Scénario 5 – Les évolutions potentielles dans le secteur public NL IdF UK 11,3% Emploi public / emploi privé en % de l’emploi total 22% 17,4%** 40% **secteur public UK (20102014): - 20% employés secteur privé secteur privé secteur privé ? Pays-Bas (< 2020) : La Haye (Etat): - 30% bureaux * - 40% bureaux * secteur public NL (2010-2020) : a. -10% employés b. 1,1 -> 0,7 FTE c. réduction m2/poste de travail Sources: Ministère de l'Intérieur des Pays-Bas , 2014 / ORIE / office for national statistics UK « La réforme territoriale et celle de l’administration déconcentrée de l’État sont une opportunité à ne pas rater pour donner un coup d’accélérateur à la politique immobilière. » Secrétaire d’état au Budget, Mai 2015 Le secteur public aura besoin de beaucoup moins de surfaces de bureaux dans un future proche Scénario 6 – Soustractions et constructions nouvelles sur le marché tertiaire Tendances structurelles: Ajustement de l'offre à la demande Le volume global du stock n’augmentera plus! Production de bureaux neuf et soustractions de bureaux obsolètes dans le région métropolitaine d’Amsterdam, Pays-Bas (2014) La soustraction d’immobilier de bureau est au moins égal sinon plus importante que la production effet ‘0’ Statistique néerlandaise, Elzevier, 2015 Scénario 7 – La politique monétaire Européenne - ‘Quantitative Easing’ QE « Le bureau neuf restera probablement une opportunité d'investissement intéressante due à la politique européenne de «quantitative easing» (assouplissement quantitatif), qui déverse des quantités d'argent à investir sur les marchés. » E. Buitelaar, Planbureau Leefomgeving, NL L’« investissement » dans le neuf va distraire l’attention et l’intérêt pour le parc existant www.telegraph.co.uk, 22 Jan 2015 Scénarisation pour le marché francilien à horizon 2030 Sources: ORIE, DTZ, CBRE, DRIEA (2013/2014) • Effet « 0 » : un volume globale de bureaux constant avec autant de production que de soustraction (voir même un déclin de 10% à 30%, retrouvant un niveau de 2003/1990) • Un enjeu de mutations structurelles des parcs tertiaires obsolètes, à une échelle sans précédent. • Des recompositions et re-concentrations géographiques importantes de lieux « à fortes opportunités » et de lieux « faibles ». • A effort de restructuration constant, et sans soustractions structurelles des parcs tertiaires du marché, le taux de vacances en IdF passera de 7.3% à 14% jusqu’à 21% à l’horizon 2030. Le scénario «néerlandais» se rapproche? Conclusions La nouvelle économie? Du neuf au produits: « La robustesse du modèle économique tertiaire » La nouvelle économie? recyclage L’urgence du des « friches tertiaires »: Quelques soit le rythme des opérations de restructuration, elles seront de toutes les façons trop lente, puisque la puissance publique n’a plus les ressources financières suffisantes qu’elle mobilisait précédemment pour les grandes opérations de restructuration. Les ressources publiques vont être insuffisantes pour ‘‘éviter une dépréciation inévitable due à l’obsolescence et pour se débarrasser du problème’’. (E. Buitelaar, 2014) De nouvelles méthodes / modèles économiques de transformation urbaine seront nécessaires, impliquant obligatoirement des “dévalorisations” pour que le recyclage se fasse. (R. Stroink, 2014) La nouvelle économie? Le marché de bureau montrera d’importantes recompositions géographiques (voir aussi la tendance au resserrement du marché du Grand Paris sur des valeurs sûres - ORIE ), en fonction des secteurs qui resteront attractifs et ceux qui ne le seront plus. Cela conduira à une reconfiguration de l'espace métropolitain, un processus en cours qui sera aussi accéléré / accentué par la réalisation du GPE. Cela pose la question des critères pour un environnement économique robuste telles que la “diversité, la densité, la proximité” qui sont considérées comme des critères clé pour créer de la valeur économique. La nouvelle économie? Du neuf au produits: « La robustesse du modèle économique tertiaire » La nouvelle économie? Le choix n’est pas que la ville adopte de nouvelles ‘fonctionnalités’ dans une nouvelle économie, tout simplement parce qu’il est impossible de prévoir quelles seront les applications technologiques qui l’emporteront demain. Ce qui est clair c’est que la nouvelle économie ne peut pas miser sur une reprise de la croissance économique mais bien plutôt sur une transformation économique. Bien plus robuste, nous devons examiner comment faire pour que la ville puisse encore offrir à l’activité économique ses qualités urbaines essentielles. La nouvelle économie? « du neuf aux produits » un scénario alternatif pour le Grand Paris? Une nouvelle économie qui s’appuie sur des lieux dynamiques!
