Université de Montréal Encadrement de la forme urbaine

Université de Montréal
Encadrement de la forme urbaine : élaboration d’une nouvelle approche
de contrôle juridique de la densité de construction dans le contexte du
plan d’urbanisme de Montréal.
par
Mathieu BÉLANGER
Institut d’urbanisme
Faculté de l’aménagement
Mémoire présenté à la Faculté des études supérieures
en vue de l’obtention du grade de maîtrise en urbanisme
Novembre 2006
© Mathieu BÉLANGER, 2006

II
Université de Montréal
Faculté des études supérieures
Ce mémoire intitulé :
Encadrement de la forme urbaine : élaboration d’une nouvelle approche
de contrôle juridique de la densité de construction dans le contexte du
plan d’urbanisme de Montréal.
présenté par :
Mathieu BÉLANGER
a été évalué par un jury composé des personnes suivantes :
Marie LESSARD
____________________________________
Présidente du jury
Marie-Odile TRÉPANIER
____________________________________
Directrice de recherche
Alain CARON
____________________________________
Membre du jury

Résumé
Au Québec, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q. c. A-19.1.) indique que le plan
d’urbanisme d’une municipalité doit comprendre «les grandes affectations du sol et les densités
de son occupation». La loi est par contre muette quant à l’objet visé par cette notion de «densité»
et elle n’indique pas plus quelles sont les modalités de son contrôle. En plus d’analyser
globalement le concept de la densité, le présent mémoire de maîtrise en urbanisme examine le
discours juridique de cette loi et questionne le flou relatif offert aux administrations municipales
par cette dernière en ce qui a trait au contrôle de l’intensité de construction. En analysant la
réponse du plan d’urbanisme de la Ville de Montréal (adopté en 2004) en matière d’encadrement
de la densité, le travail analyse la méthode de contrôle adoptée, notamment en regard de la
logique des échelles de planification sous-tendant les différents outils inscrits dans la loi (schéma
d’aménagement, plan d’urbanisme, réglementation d’urbanisme). Parallèlement, l’examen de la
nouvelle approche d’encadrement de la densité mise en place par Montréal illustre bien l’utilité
du flou juridique, dans une optique où il apparaît que la volonté du législateur était de permettre
l’innovation et la mise en place de nouvelles pratiques. Produit juridique issu de plus de deux
décennies de questionnement et de tentatives, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme constitue
un juste compromis entre les volontés des différents acteurs municipaux québécois et se révèle
être une métaphore du caractère évolutif de notre urbanisme national.
Mots clés :
Densité, Urbanisme, Réglementation, Zonage, Planification, Morphologie, Construction,
C.O.S., Montréal, Québec.

IV
Abstract
The Quebec’s Act respecting land use planning and development (R.S.Q. c. A-19.1) indicates that
a municipal planning program must include the general policies on land uses and land occupation
densities. However the Act is not specific as to the subject of density and it does not indicate the
methods of its control. This Master’s degree examines the legal discourse of the above Act and
provides a global analysis of the concept of density. Furthermore, it attempts to bring to the
surface the ambiguity that the Act imposes to the municipal administrators responsible for the
control of the intensity of construction. By examining the solution offered by Montreal’s Master
Plan, adopted in 2004, this thesis analyses the proposed method of control, which it is taking
particularly into consideration the logic of the scales of planning and which underlines the various
tools registered in the law (Land use planning and development plan, Planning program, Zoning
and By-Laws). The study of this new control approach of built density established by Montreal,
illustrates the utility of this ambiguity; it appears that the intent of the legislator was to allow
innovation and to promote the application of new practices. The Act respecting land use planning
and development, a legal product, result of more than two decades of questioning and
experimentation, constitutes a just compromise for the aspirations and demands of many of
Quebec’s municipal actors and reveals to be an interesting metaphor of the evolutionary nature of
Quebec’s national territorial planning approach.
Keywords :
Density, Planning, Zoning, Urbanism, Morphology, Construction, F.A.R., City, Montreal,
Quebec.

V
Table des matières
Partie I – Introduction
1. Introduction et présentation du thème de recherche…………………….. 2
Partie II – Problématique
1. Identification de la question générale de recherche……………………… 4
1.1 Absence de définition claire et d’objet de calcul de la densité……………… 5
1.2 Intérêt urbanistique d’effectuer un contrôle de la densité…………………… 7
1.3 Obligations juridiques relatives à la densité………………………………… 13
1.4 Modalités de contrôle de la densité afin de répondre correctement
à des objectifs d’urbanisme………………………………………………...... 16
2. Cadre conceptuel…………………………………………………………… 18
2.1 La densité et ses différentes dimensions…………………………………….. 19
2.1.1 Dimension physique (la densité réelle)……………………………………… 20
2.1.2 Dimension psychosociologique……………………………………………… 21
2.1.3 Dimension juridico économique et planificatrice…………………………… 26
2.1.4 Un concept multidimensionnel………………………………………………. 35
2.2 Le contrôle de la forme urbaine et la densité………………………………… 36
2.2.1 Le concept de la densité dans les grandes utopies urbaines………………….. 36
2.2.2 Historique du contrôle de la forme et de la densité urbaine en Occident……. 69
2.2.3 Le nouveau caractère de l’urbanité et l’importance du contrôle de la forme… 101
2.3 L’urbanisme québécois………………………………………………………. 113
2.3.1 Urbanisme……………………………………………………………………. 113
2.3.2 Le caractère évolutif de l’urbanisme québécois……………………………… 114
2.3.3 Le traitement de la densité dans la législation québécoise…………………… 134
2.3.4 Jurisprudence en matière de densité………………………………………….. 140
2.3.5 Examen de l’application du système L.U.I. à Laval………………………….. 149
2.3.6 Un urbanisme en évolution…………………………………………………… 153
Partie III – Recherche
1. Formulation précise de la question de recherche et hypothèses de travail.. 157
2. Hypothèse 1 : Les modalités de contrôle de la densité dans un plan
d’urbanisme québécois sont teintées du contexte politique et
administratif ambiant………………………………………………………. 160
2.1 Contexte politique…………………………………………………………….. 160
2.2 Contexte administratif………………………………………………………… 165
2.3 L’élaboration du plan d’urbanisme…………………………………………… 168
2.4 Le contexte de confection d’une approche de contrôle de la densité…………. 170
2.5 Les modalités de contrôle de la densité dans un plan d’urbanisme québécois
sont teintées du contexte politique et administratif ambiant………………….. 171