Etat du Parc Immobilier Logistique en France

Etat du Parc Immobilier
Logistique en France
Une initiative de :

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Trois grandes organisations professionnelles et deux sociétés du secteur de la logistique se sont
associées pour mettre à disposition des professionnels de la Supply Chain leurs connaissances des
métiers et leurs réseaux relationnels. Elles sont à l’origine de la création d’OblOg ‐ Observatoire de
l’Immobilier Logistique et du Supply Chain Management.
Les membres fondateurs d’OblOg sont :
Afilog, Foncière Europe Logistique (filiale du Groupe Foncière
des Régions), GSE, Logistique Seine Normandie
et GS1.
Dans un objectif de formalisation et de diffusion des grands sujets d’évolution du secteur de la
logistique et de la Supply Chain, l’OblOg a pour vocation de collecter et de produire des analyses
statistiques, des études et des benchmarks sectoriels.
Ce document fait partie d’une série d’études tendancielles sur les principaux thèmes de la logistique
et de la Supply Chain au niveau mondial qui seront proposées par OblOg aux différents professionnels
du secteur.
Oblog remercie particulièrement Afilog, Foncière Europe Logistique, GSE, Prologis, Keylog et
Newton.Vauréal Consulting pour leur précieuse contribution dans le cadre de cette étude.
L’Observatoire remercie également les différents investisseurs et promoteurs de l’immobilier
logistique en France qui ont bien voulu répondre aux questions relatives à leur patrimoine
immobilier : AEW Europe, Affine, Argan, Gecina, Goodman, ING, Parcolog, Port Autonome de Paris,
Prologis, Proudreed, Segro.
L’équipe Oblog
Paris, Décembre 2007
Pour plus d’information : www.oblog.fr

Etat du Parc Immobilier Logistique en France
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SOMMAIRE
SOMMAIRE.......................................................................................................................................................... 3
EXECUTIVE SUMMARY................................................................................................................................... 4
EXECUTIVE SUMMARY................................................................................................................................... 5
INTRODUCTION................................................................................................................................................ 6
1 L’ETAT DU PARC IMMOBILIER LOGISTIQUE FRANÇAIS.............................................................. 7
1.1 LES SURFACES LOGISTIQUES TOTALES ........................................................................................ 7
1.2 RÉPARTITION PAR CLASSES D’ÂGES ............................................................................................. 8
1.3 CONFORMITE DU PARC A LA REGLEMENTATION...................................................................... 8
1.4 LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE ............................................................................................. 10
1.4.1 La localisation des établissements supérieurs à 20 000 m².......................................................... 10
1.4.2 La localisation à l’échelon communal.............................................................................................. 11
1.4.3 L’axe Nord‐Sud.................................................................................................................................. 12
1.5 CARACTERISTIQUES DU PARC PAR ACTEURS........................................................................... 12
1.5.1 Répartition des mises en chantier ................................................................................................... 12
1.5.2 Le parc immobilier actuel des prestataires logistiques ................................................................. 13
1.5.3 Les promoteurs/ investisseurs........................................................................................................ 14
1.5.4 Les chargeurs distributeurs et industriels...................................................................................... 16
2. LES TENDANCES DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE EN FRANCE ............................................. 18
2.1 PROSPECTIVE QUALITATIVE : LA POURSUITE DES TENDANCES ACTUELLES .............. 18
2.2 PROSPECTIVE QUANTITATIVE : LES PROJECTIONS GLOBALES.......................................... 20
2.2.1 Les projets immobiliers des promoteurs & investisseurs ............................................................. 20
2.2.2 Evolution du parc immobilier logistique français .......................................................................... 21
2.2.3 Evolutions régionales ....................................................................................................................... 21
2.2.4 Le cas particulier de l’Ile‐de‐France ................................................................................................ 22
3. LA PLACE DE L’IMMOBILIER DANS LA SUPPLY CHAIN EN FRANCE................................... 23
3.1 LE VOCABULAIRE GEOGRAPHIQUE DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE ............................... 23
3.2 CHAINE DE VALEUR DE L’ETABLISSEMENT LOGISTIQUE ET SES ACTEURS ................. 24
1.2.1 La chaîne de valeur de l’établissement logistique.......................................................................... 24
1.2.2 Les acteurs de l’immobilier logistique ............................................................................................ 24
3.3 L’ENTREPOT AU SEIN DE LA SUPPLY‐CHAIN........................................................................... 25
3.4 LES DYNAMIQUES DU PARC IMMOBILIER LOGISTIQUE ....................................................... 26
3.4.1 La dynamique économique de l’immobilier logistique.................................................................. 26
3.4.2 La dynamique du cycle de vie des entrepôts en 4 grandes étapes................................................ 29
MÉTHODOLOGIE.......................................................................................................................................... 31
ANNEXE : RÉPARTITION QUANTITATIVE DES PRINCIPALES RUBRIQUES ICPE................. 32

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EXECUTIVE SUMMARY
L’étude Oblog fait un état des lieux des surfaces logistiques pour les bâtiments supérieurs à
5 000 m² en France métropolitaine. Le stock total de bâtiments construits entre 1980 et 2007
s’élève à 32,81 millions de m². Cependant, afin de comprendre l’évolution de cette catégorie
d’immobilier professionnel, il est important de prendre en compte l'action conjuguée de la
mondialisation de l’économie, de l’industrialisation de la logistique, des innovations
technologiques et du renforcement de la réglementation.
Face à ces nouvelles exigences, un certain pourcentage du parc immobilier total peut être
considéré comme obsolète ou risque de le devenir. Les bâtiments obsolètes représentent selon
nos estimations près de 9 % des surfaces logistiques supérieures à 5 000 m². Dans cette étude,
l’obsolescence est définie par l’absence définitive d’autorisation d’exploiter des bâtiments ayant
déjà été en activité.
Le sujet de l’obsolescence est relativement nouveau puisque le parc de bâtiments que l’on peut
réellement qualifier de « logistique » commence à peine à vieillir. En effet, la répartition des
entrepôts par classe d’âge nous montre que le parc immobilier (> 5 000 m²) est assez récent
puisque près de 14 millions de m² d’entrepôts ont moins de 10 ans.
Ainsi, l'immobilier logistique est devenu un système complexe qui se caractérise par
l'interaction de nombreux acteurs issus des secteurs privé et public. On y trouve les aménageurs,
les commercialisateurs, les opérateurs, les chargeurs, les promoteurs, et les investisseurs. Le
rôle de ces derniers s'est considérablement renforcé depuis le début des années 2000,
concourrant à l’industrialisation du secteur.
De 1994 à 2006, la part des investisseurs et des promoteurs représente 61 % des mises en
chantier de plus de 5000 m². D'après l'enquête réalisée auprès des principaux investisseurs en
France, Oblog évalue le total de leur patrimoine logistique, toutes surfaces confondues, à 15,5 M
de m². Le patrimoine immobilier logistique des investisseurs est généralement récent et présent
dans les produits secs. Les projets déclarés par les investisseurs représentent une augmentation
de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une croissance de près de 12 % du parc immobilier total (>
5 000 m²).
Quant aux prestataires logistiques, les surfaces exploitées toutes tailles confondues s'élèvent à
21,5 M de m². Ce total comprend des entrepôts loués ou exploités en propre. Nous estimons que
ces derniers représentent 35 à 45 % du total, soit un patrimoine d'environ 8,6M de m².
Enfin, le patrimoine immobilier des chargeurs, qui comprend les distributeurs et les industriels,
est estimé à 12,3 M de m² (> 5 000 m²).
Si l’on observe la répartition géographique, les actifs immobiliers des investisseurs sont
concentrés sur l'Île‐de‐France et d’une manière plus large, sur l’axe logistique Nord‐Sud. Les
bâtiments logistiques des prestataires sont, quant à eux, plutôt situés dans la moitié Nord du
pays et particulièrement autour de l’Ile de France. Le réseau d’infrastructures en étoile à partir
de la capitale et le poids économique de l’IDF explique ce schéma d’implantations.
Oblog offre également une vision prospective de l’immobilier logistique en France. Ainsi, en ce
qui concerne les risques d’obsolescence, les bâtiments construits après 2002 sont aux normes, et
en l’absence de modifications importantes de la réglementation, ceux‐ci resteront opérationnels
pour 10 à 20 ans sans difficultés.
Enfin, dans les années à venir l’étude montre que le parc immobilier logistique français devrait
dépasser la barre des 40 M de m² en 2011 (projection des tendances de croissance observées
entre 1980 à 2006).

Etat du Parc Immobilier Logistique en France
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EXECUTIVE SUMMARY
Oblog (The Logistics Observatory) study provides an overview of the logistics facilities which
have a surface area of over 5 000m2 in Metropolitan France. The total supply of buildings built
between 1980 and 2007 amounts to 32.81 million square meters. However, in order to
understand the evolution of this professional real estate category, it is important to take into
account at the same time, the globalization of the economy, the logistic industrialization, the
technological innovations and the strengthening of the legislation.
In front of those new requirements, a certain percentage of the global real estate supply can be
considered to be obsolete or at least risks to become obsolete. According to our estimations, the
obsolete buildings represent 9 % of the logistics facilities with a surface area > 5 000 m2. In this
study, the obsolescence is characterized by a permanent absence of operating permits for the
buildings that have already been in activity.
The topic of obsolescence is quite new as the global supply of buildings that can really be
qualified as “logistics” hardly begins to be old‐fashioned. Indeed, the repartition by age of the
warehouses shows that the global real estate (> 5000 m2) is quite recent since about 14 million
square meters of warehouses were built less than 10 years ago.
So the logistics facilities market has turned into a complex system characterized by the
interaction of different participants of the private and public sectors. Among them there are the
developers, the operators, the traders, the suppliers, the property developers and the investors.
Since the early 2000 the role of the investors has become more and more important contributing
to the industrialization of the sector.
From 1994 to 2006 the share of the investors and of the property developers represented 61 %
of the new construction platforms superior to 5 000m2. According to the survey conducted with
the main investors in France, Oblog evaluates their global logistic supply of buildings of all sizes
to 15.5 million square meters. The investors’ logistics supply of buildings is generally recent and
covers mainly the products not requiring controlled temperature environments. The projects
declared by the investors represent a rise of 25 % to 30 % of their property assets, that is to say
a rise of about 12 % of the global real estate facilities (superior to 5000m2).
Concerning the logistics providers, the facilities of all sizes exploited amount to 21.5 millions
square meters. This total includes the warehouses rented or exploited by themselves. We
estimate that the last category represents 35 % to 45 % of the total, that means about 8.6 million
square meters. Finally, the real estate property assets of the “Loaders” that includes the
distributors and the industrial manufacturers, is estimated at 12.35 million square meters
(superior to 5000m2).
If we observe the geographic distribution, the investors’ real estate facilities are concentrated in
the Ile de France Region and at a larger extent in the North‐South logistics network. The logistics
facilities of the service installing specialized companies are located in the North Side of the
country and particularly in the surroundings of the Ile de France Region.
This situation can be explained by the “star shaped” infrastructure network which starting point
is the capital and by the economic strength of the Ile de France Region.
Oblog also offers a prospective view of the logistic real estate in France. Thus concerning the
obsolescence risks, the facilities built after 2002 meet with the standards and in the absence of
important modifications of the legislation, those facilities will stay operational for a period of 10
to 20 years.
Finally for the years to come, the study shows that the global supply of the French logistics
facilities should be superior to 40 million square meters in 2011 (projection of the growth
tendencies observed between 1980 and 2006).