Etat du Parc Immobilier Logistique en France

Etat du Parc Immobilier
Logistique en France
Une initiative de :
Trois grandes organisations professionnelles et deux sociétés du secteur de la logistique se sont
associées pour mettre à disposition des professionnels de la Supply Chain leurs connaissances des
métiers et leurs réseaux relationnels. Elles sont à l’origine de la création d’OblOg ‐ Observatoire de
l’Immobilier Logistique et du Supply Chain Management.
Les membres fondateurs d’OblOg sont : Afilog, Foncière Europe Logistique (filiale du Groupe Foncière
des Régions), GSE, Logistique Seine Normandie et GS1.
Dans un objectif de formalisation et de diffusion des grands sujets d’évolution du secteur de la
logistique et de la Supply Chain, l’OblOg a pour vocation de collecter et de produire des analyses
statistiques, des études et des benchmarks sectoriels.
Ce document fait partie d’une série d’études tendancielles sur les principaux thèmes de la logistique
et de la Supply Chain au niveau mondial qui seront proposées par OblOg aux différents professionnels
du secteur.
Oblog remercie particulièrement Afilog, Foncière Europe Logistique, GSE, Prologis, Keylog et
Newton.Vauréal Consulting pour leur précieuse contribution dans le cadre de cette étude.
L’Observatoire remercie également les différents investisseurs et promoteurs de l’immobilier
logistique en France qui ont bien voulu répondre aux questions relatives à leur patrimoine
immobilier : AEW Europe, Affine, Argan, Gecina, Goodman, ING, Parcolog, Port Autonome de Paris,
Prologis, Proudreed, Segro.
L’équipe Oblog
Paris, Décembre 2007
Pour plus d’information : www.oblog.fr
2
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
SOMMAIRE
S OM M AIR E .......................................................................................................................................................... 3
E XEC UT IV E SU MM AR Y ................................................................................................................................... 4
E XEC UT IV E SU MM AR Y ................................................................................................................................... 5
I N TR O D UCT I ON ................................................................................................................................................ 6
1 L ’E TA T DU P AR C I MM O BIL I ER L OG IS TI Q UE F R AN Ç AIS .............................................................. 7
1.1 LES SURFACES LOGISTIQUES TOTALES ........................................................................................ 7
1.2 RÉPARTITION PAR CLASSES D’ÂGES ............................................................................................. 8
1.3 CONFORMITE DU PARC A LA REGLEMENTATION ...................................................................... 8
1.4 LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE ............................................................................................. 10
1.4.1 La localisation des établissements supérieurs à 20 000 m² .......................................................... 10
1.4.2 La localisation à l’échelon communal.............................................................................................. 11
1.4.3 L’axe Nord‐Sud.................................................................................................................................. 12
1.5 CARACTERISTIQUES DU PARC PAR ACTEURS ........................................................................... 12
1.5.1 Répartition des mises en chantier ................................................................................................... 12
1.5.2 Le parc immobilier actuel des prestataires logistiques ................................................................. 13
1.5.3 Les promoteurs/ investisseurs........................................................................................................ 14
1.5.4 Les chargeurs distributeurs et industriels...................................................................................... 16
2. L ES TE NDA NCE S DE L ’ IM MO B ILI ER LO G ISTI Q UE EN FRA NC E ............................................. 18
2.1 PROSPECTIVE QUALITATIVE : LA POURSUITE DES TENDANCES ACTUEL LES .............. 18
2.2 PROSPECTIVE QUANTITATIVE : LES PROJECTIONS GLOBALES.......................................... 20
2.2.1 Les projets immobiliers des promoteurs & investisseurs ............................................................. 20
2.2.2 Evolution du parc immobilier logistique français .......................................................................... 21
2.2.3 Evolutions régionales ....................................................................................................................... 21
2.2.4 Le cas particulier de l’Ile‐de‐France ................................................................................................ 22
3. L A P LACE DE L’ I MMO B IL IER DA N S L A S U P P L Y CHA IN E N F R AN C E ................................... 23
3.1 LE VOCABULAIRE GEOGRAPHIQUE DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE ............................... 23
3.2 CHAINE DE VALEUR DE L’ETABLISSEMENT LOGISTIQUE ET SES ACTEURS ................. 24
1.2.1 La chaîne de valeur de l’établissement logistique .......................................................................... 24
1.2.2 Les acteurs de l’immobilier logistique ............................................................................................ 24
3.3 L’ENTREPOT AU SEIN DE LA SUPPLY‐CHAIN ........................................................................... 25
3.4 LES DYNAMIQUES DU PARC IMMOBILIER LOGISTIQUE ....................................................... 26
3.4.1 La dynamique économique de l’immobilier logistique.................................................................. 26
3.4.2 La dynamique du cycle de vie des entrepôts en 4 grandes étapes................................................ 29
MÉTHODOLO GIE .......................................................................................................................................... 31
A N N E X E : R É P A R T IT ION Q UAN TI TA T IVE DE S P R IN CI P AL E S R U BRI QU E S ICP E ................. 32
3
EXECUTIVE SUMMARY
L’étude Oblog fait un état des lieux des surfaces logistiques pour les bâtiments supérieurs à
5 000 m² en France métropolitaine. Le stock total de bâtiments construits entre 1980 et 2007
s’élève à 32,81 millions de m². Cependant, afin de comprendre l’évolution de cette catégorie
d’immobilier professionnel, il est important de prendre en compte l'action conjuguée de la
mondialisation de l’économie, de l’industrialisation de la logistique, des innovations
technologiques et du renforcement de la réglementation.
Face à ces nouvelles exigences, un certain pourcentage du parc immobilier total peut être
considéré comme obsolète ou risque de le devenir. Les bâtiments obsolètes représentent selon
nos estimations près de 9 % des surfaces logistiques supérieures à 5 000 m². Dans cette étude,
l’obsolescence est définie par l’absence définitive d’autorisation d’exploiter des bâtiments ayant
déjà été en activité.
Le sujet de l’obsolescence est relativement nouveau puisque le parc de bâtiments que l’on peut
réellement qualifier de « logistique » commence à peine à vieillir. En effet, la répartition des
entrepôts par classe d’âge nous montre que le parc immobilier (> 5 000 m²) est assez récent
puisque près de 14 millions de m² d’entrepôts ont moins de 10 ans.
Ainsi, l'immobilier logistique est devenu un système complexe qui se caractérise par
l'interaction de nombreux acteurs issus des secteurs privé et public. On y trouve les aménageurs,
les commercialisateurs, les opérateurs, les chargeurs, les promoteurs, et les investisseurs. Le
rôle de ces derniers s'est considérablement renforcé depuis le début des années 2000,
concourrant à l’industrialisation du secteur.
De 1994 à 2006, la part des investisseurs et des promoteurs représente 61 % des mises en
chantier de plus de 5000 m². D'après l'enquête réalisée auprès des principaux investisseurs en
France, Oblog évalue le total de leur patrimoine logistique, toutes surfaces confondues, à 15,5 M
de m². Le patrimoine immobilier logistique des investisseurs est généralement récent et présent
dans les produits secs. Les projets déclarés par les investisseurs représentent une augmentation
de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une croissance de près de 12 % du parc immobilier total (>
5 000 m²).
Quant aux prestataires logistiques, les surfaces exploitées toutes tailles confondues s'élèvent à
21,5 M de m². Ce total comprend des entrepôts loués ou exploités en propre. Nous estimons que
ces derniers représentent 35 à 45 % du total, soit un patrimoine d'environ 8,6M de m².
Enfin, le patrimoine immobilier des chargeurs, qui comprend les distributeurs et les industriels,
est estimé à 12,3 M de m² (> 5 000 m²).
Si l’on observe la répartition géographique, les actifs immobiliers des investisseurs sont
concentrés sur l'Île‐de‐France et d’une manière plus large, sur l’axe logistique Nord‐Sud. Les
bâtiments logistiques des prestataires sont, quant à eux, plutôt situés dans la moitié Nord du
pays et particulièrement autour de l’Ile de France. Le réseau d’infrastructures en étoile à partir
de la capitale et le poids économique de l’IDF explique ce schéma d’implantations.
Oblog offre également une vision prospective de l’immobilier logistique en France. Ainsi, en ce
qui concerne les risques d’obsolescence, les bâtiments construits après 2002 sont aux normes, et
en l’absence de modifications importantes de la réglementation, ceux‐ci resteront opérationnels
pour 10 à 20 ans sans difficultés.
Enfin, dans les années à venir l’étude montre que le parc immobilier logistique français devrait
dépasser la barre des 40 M de m² en 2011 (projection des tendances de croissance observées
entre 1980 à 2006).
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Etat du Parc Immobilier Logistique en France
EXECUTIVE SUMMARY
Oblog (The Logistics Observatory) study provides an overview of the logistics facilities which
have a surface area of over 5 000m2 in Metropolitan France. The total supply of buildings built
between 1980 and 2007 amounts to 32.81 million square meters. However, in order to
understand the evolution of this professional real estate category, it is important to take into
account at the same time, the globalization of the economy, the logistic industrialization, the
technological innovations and the strengthening of the legislation.
In front of those new requirements, a certain percentage of the global real estate supply can be
considered to be obsolete or at least risks to become obsolete. According to our estimations, the
obsolete buildings represent 9 % of the logistics facilities with a surface area > 5 000 m2. In this
study, the obsolescence is characterized by a permanent absence of operating permits for the
buildings that have already been in activity.
The topic of obsolescence is quite new as the global supply of buildings that can really be
qualified as “logistics” hardly begins to be old‐fashioned. Indeed, the repartition by age of the
warehouses shows that the global real estate (> 5000 m2) is quite recent since about 14 million
square meters of warehouses were built less than 10 years ago.
So the logistics facilities market has turned into a complex system characterized by the
interaction of different participants of the private and public sectors. Among them there are the
developers, the operators, the traders, the suppliers, the property developers and the investors.
Since the early 2000 the role of the investors has become more and more important contributing
to the industrialization of the sector.
From 1994 to 2006 the share of the investors and of the property developers represented 61 %
of the new construction platforms superior to 5 000m2. According to the survey conducted with
the main investors in France, Oblog evaluates their global logistic supply of buildings of all sizes
to 15.5 million square meters. The investors’ logistics supply of buildings is generally recent and
covers mainly the products not requiring controlled temperature environments. The projects
declared by the investors represent a rise of 25 % to 30 % of their property assets, that is to say
a rise of about 12 % of the global real estate facilities (superior to 5000m2).
Concerning the logistics providers, the facilities of all sizes exploited amount to 21.5 millions
square meters. This total includes the warehouses rented or exploited by themselves. We
estimate that the last category represents 35 % to 45 % of the total, that means about 8.6 million
square meters. Finally, the real estate property assets of the “Loaders” that includes the
distributors and the industrial manufacturers, is estimated at 12.35 million square meters
(superior to 5000m2).
If we observe the geographic distribution, the investors’ real estate facilities are concentrated in
the Ile de France Region and at a larger extent in the North‐South logistics network. The logistics
facilities of the service installing specialized companies are located in the North Side of the
country and particularly in the surroundings of the Ile de France Region.
This situation can be explained by the “star shaped” infrastructure network which starting point
is the capital and by the economic strength of the Ile de France Region.
Oblog also offers a prospective view of the logistic real estate in France. Thus concerning the
obsolescence risks, the facilities built after 2002 meet with the standards and in the absence of
important modifications of the legislation, those facilities will stay operational for a period of 10
to 20 years.
Finally for the years to come, the study shows that the global supply of the French logistics
facilities should be superior to 40 million square meters in 2011 (projection of the growth
tendencies observed between 1980 and 2006).
5
INTRODUCTION
L’immobilier logistique est une catégorie relativement récente de l’immobilier d’entreprise qui
nécessite une approche dédiée eu égard à la spécificité de leur utilisation. Ainsi, la DRIRE n’a
reconnu les entrepôts comme source de danger potentiel qu’à partir de 1987 et les financiers
n’investissent massivement ce secteur que depuis le début des années 2000. Les pouvoirs
publics se sont pour la première fois intéressés à la logistique via le Rapport Becker1 diffusé en
mars 2003.
Face aux profondes mutations des pratiques logistiques et aux évolutions de la réglementation,
dresser un état spécifique du parc immobilier logistique français se révèle donc indispensable.
L’obsolescence des bâtiments est une problématique spécifique de l’état de ce parc.
Les normes de sécurité plus strictes et les contraintes toujours plus fortes en termes de
rentabilité rendent aujourd’hui certains bâtiments construits récemment presque obsolètes, ou
pour le moins impossible à rénover, eu égard aux investissements nécessaires en comparaison
de la construction d’un entrepôt neuf.
Plusieurs éléments viennent en effet étayer cette réflexion : en effet, ces dernières années ont
permis d’observer une transformation en termes de maturité des opérations logistiques et
l’apparition de la notion de Supply Chain Management exigeant une flexibilité accrue des
opérations, et donc des infrastructures…En réponse à cette tendance, on observe une
importante amélioration technique dans la construction des bâtiments logistiques.
Enfin, les aspects sociaux et environnementaux s’ajoutent à ces contraintes et devraient
participer au phénomène d’obsolescence d’une partie importante du parc d’entrepôts français.
Par exemple, le Grenelle de l’environnement pose indirectement la question des émissions de
gaz à effet de serre des bâtiments logistiques.
Pris dans leurs impératifs de gestion, les acteurs de la logistique ne se sont pas forcément
projetés dans l’avenir et la question du vieillissement des équipements commence à peine à se
poser. Cette question est pourtant fondamentale à la fois pour les collectivités locales, qui
s’inquiètent de l’aménagement et du développement territorial, et pour les entreprises qui
peinent de plus en plus à trouver des surfaces adaptées à leurs besoins.
Le périmètre de l’étude est pour le moment fixé à la France métropolitaine. Ce diagnostic étant
destiné à être mis à jour chaque année, la prochaine édition s’intéressera à un état des lieux et à
des recommandations à l’échelle européenne. L’étude concerne également tous les secteurs
d’activités.
Les objectifs de ce diagnostic sont de :
I. mieux comprendre les raisons de l’obsolescence des bâtiments ;
II. établir un profil statistique et une cartographie des données relatives au parc immobilier
logistique (répartition par classes d’âges, évolution chronologique des mises en chantier,
répartition du parc par acteurs…etc.) ;
III. donner une vision prospective de l’évolution du marché de l’immobilier logistique, afin de
proposer des schémas décisionnels aux acteurs de la Supply Chain.
Finalement, il nous a paru important de redéfinir et de diffuser un vocabulaire commun relatif à
la géographie de l'immobilier logistique, afin que les termes employés aient la même
signification quelque soit le contexte.
1Diffusé en 2003, le Rapport Becker avait pour ambition de mieux comprendre le secteur de la logistique, de mieux en
apprécier les enjeux pour les politiques publiques en matière de développement et de dégager des recommandations
susceptibles de concilier les préoccupations des sphères du public et du privé.
6
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
1 L’ETAT DU PARC IMMOBILIER LOGISTIQUE FRANÇAIS
Nous avons choisi de caractériser le parc immobilier logistique français au travers de 5 filtres :
les surfaces logistiques totales, la répartition par classes d’âges, la conformité à la
réglementation, la localisation géographique et les répartitions par types d’acteurs de la Supply
Chain. Ces différents angles de vue offrent un panorama exhaustif du parc immobilier logistique
français pour les bâtiments supérieurs à 5000 m² depuis 1980.
1.1 LES SURFACES LOGISTIQUES TOTALES
32,81 M de m², c’est le total des surfaces mises en chantier de 1980 à 2007 2, supérieures à 5000
m².
Surfaces annuelles de mises en chantier supérieur à 5000m² - Source SITADEL
millions de m²
2,1
1,8
1,5
1,2
0,9
0,6
0,3
0
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Depuis le début des années 1980, la création d’entrepôts augmente de manière assez irrégulière.
Entre 1980 et 1987, les surfaces mises en chantier sont en moyenne de 836 000 m² avant
d’enregistrer une forte hausse les cinq années suivantes dépassant les 1,5 millions de m² en
moyenne annuelle. Au cours de la dernière décennie, nous observons toujours autant de
variation d’une année sur l’autre, le point culminant se situant en 2001 où les surfaces mises en
chantier ont dépassé les 2 millions de m².
D'après l'enquête réalisée auprès des principaux investisseurs en France3, il est possible
d’évaluer le total de leur patrimoine logistique, toutes surfaces confondues, à 15,5 M de m². Les
surfaces logistiques exploitées (c'est‐à‐dire louées ou en propriété) par les 3PL, toutes tailles
confondues, ont fait l'objet d'un recensement exhaustif qui s'élève à 21,5 M de m². Nous
estimons que ces dernières représentent 35 à 45 % du total, soit un patrimoine d'environ 8,6 M
de m². Investisseurs et prestataires logistiques développent à plus de 85 % des surfaces
supérieures à 5 000 m². On trouve alors par différence un patrimoine immobilier chargeurs de
12,3 M de m² constitué de bâtiments supérieurs à 5 000 m². Les chargeurs sont davantage
présents sur les surfaces de tailles plus réduites (environ 84 % des surfaces logistiques des
chargeurs sont inférieures à 5 000 m²)4. Le patrimoine des chargeurs toutes surfaces
2 Pour l’année 2007, les données sont disponibles jusqu’au mois d’août. De 1980 à 2006 en années pleines, le total des
mises en chantier s’élève à 32,45 M de m².
3 Oblog a pu collecter les informations relatives aux principaux investisseurs grâce à une enquête menée avec l’aide
d’Afilog. Cette enquête ne prétend pas à l’exhaustivité : tous les investisseurs n’ont pas répondu au questionnaire
d’Oblog et le marché de l’investissement comprend aussi de plus petits acteurs dont le patrimoine cumulé doit être
pris en considération. L’estimation du patrimoine global des investisseurs réalisée par Oblog prend cette donnée en
compte.
4 Les surfaces inférieures à 5 000 m² regroupent tous types d’usages (restauration, services aux entreprises,
TPE/TPI…). Le terme de chargeur doit donc être pris dans un sens qui dépasse très largement l’acception usuelle des
seuls grands industriels et distributeurs.
7
confondues constitué entre 1980 et 2006 est donc estimé à 76,8 M de m² (12,3 M de m²
représentent 16 % du patrimoine des chargeurs).
Le rapport Becker5 nous indique que le total des mises en chantier, toutes surfaces confondues,
s’élève à 84 M de m² entre 1980 et 2000. Selon SITADEL, le parc représente près de 16 M de m²
entre 2001 et 2006. Depuis 1980, ce sont donc près de 100 M de m² de stockage non agricole qui
ont été mis en chantier et environ 67 % de ces surfaces sont inférieurs à 5 000 m².
Le tableau ci‐dessous récapitule les principales données de surfaces logistiques par acteurs :
Répartition des surfaces logistiques par acteurs
Entre
Investisseurs
Prestataires
Chargeurs
Parc
immobilier
total
1980 et 2007
Patrimoine en
millions de m²
Patrimoine en
millions de m²
Patrimoine en
millions de m²
Supérieur à 5 000 m²
13,2
7,3
12,3
33
Toutes surfaces
confondues
15,5
8,6
76,8
100
Source : SITADEL et enquête Oblog auprès des investisseurs.
1.2 RÉPARTITION PAR CLASSES D’ÂGES
La répartition des entrepôts par classe d’âge nous montre que le parc immobilier supérieur à
5 000 m² est relativement jeune puisque près de 14 millions de m² d’entrepôts ont moins de 10
ans.
Répartition des entrepôts par classe d'âge - Source SITADEL
millions de m²
8
6,6
7,5
7,2
5,3
6
3,8
4
2
0
Moins de 5 ans
Entre 5 et 10 ans Entre 10 et 15 ans E ntre 15 et 20 ans Entre 20 et 25 ans
Ce diagramme met également en évidence une nette progression dans la création d’entrepôts à
la fin des années 1980, augmentation concordant avec la publication de la première circulaire
« entrepôt » en février 1987. Cette circulaire identifie les entrepôts comme sources potentielles
de nuisances pour l’environnement. C’est à partir de cette date que les entrepôts font l’objet d’un
recensement plus exhaustif.
1.3 CONFORMITE DU PARC A LA REGLEMENTATION
Le parc d’entrepôts obsolètes6 supérieurs à 5 000 m² en France est estimé 9 % des
établissements (soit 3 M de m²) : en effet, les surfaces ne peuvent être évaluées que grâce à une
Rapport Becker, SGGOU, 2004.
L’obsolescence est par nature difficile à définir. Nous considérons qu’un bâtiment ancien n’ayant pas d’autorisation
d’exploiter est obsolète. S’il fait l’objet d’une réhabilitation et qu’il obtient de nouveau les autorisations nécessaires, il
sort de cette catégorie.
5
6
8
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
surface moyenne calculée de 12 757 m² pour les entrepôts supérieurs à 5 000 m². L’on trouve
alors mécaniquement 9 % du total des surfaces supérieures à 5 000 (32,81 m²). Cette
proportion est déduite de la comparaison entre le nombre de bâtiments soumis à autorisation
donné par la base SITADEL (2 544 entrepôts supérieurs à 5 000 m² entre 1980 et 2007) avec le
nombre d’établissements recensés par la DRIRE sur la même période (2 305)7.
Depuis la mise en application de la loi de 1976 sur les installations classées, nous avons pu
observer deux changements significatifs dans la réglementation :
I. la Circulaire du 4 février 1987 : il s’agit de la première circulaire « entrepôt ». Elle
porte sur la rubrique 183 ter devenue 1510. Elle fixe les prescriptions applicables
aux entrepôts soumis à déclaration.
II. l’Arrêté du 5 août 2002 : cet arrêté ministériel est relatif à la prévention des sinistres
dans les entrepôts couverts soumis à autorisation sous la rubrique 1510.
Moyenne du total des surfaces m ises en chantier
annuellem ent - Source SITADEL
m illions de m ²
1,5
1,37
1,29
1988-2002
Après 2002
0,84
1
0,5
0
Avant 1988
Avant la mise en œuvre de
la première circulaire sur
les entrepôts, la création
d’entrepôts supérieurs à
5000 m² a rarement
dépassé les 900 000 m²
alors qu’après 1988, le
nombre de mises en
chantier s’est envolé avec
une moyenne supérieure à
1,35 millions de m² par an.
La principale source d'obsolescence des bâtiments logistiques est donc celle de la
réglementation. Depuis le début des années 2000, la réglementation en matière de sécurité
environnementale s'est en effet considérablement renforcée. De plus, les inspecteurs de la
DRIRE sont devenus pénalement responsables des autorisations qu'ils accordent. Une certaine
tendance à la sur‐prescription s'est donc développée, tendance doublée par les assureurs qui
recherchent également des protections supplémentaires. L'obtention et la pérennisation des
autorisations d'exploiter constituent le véritable point critique d'un projet d'immobilier
logistique.
Au vu de ces critères, un bâtiment jugé obsolète est donc un bâtiment qui est privé de manière
définitive de son autorisation d'exploiter. Tout entrepôt peut‐être cependant réhabilité grâce à
la réalisation de certains travaux. Il existe deux types de réhabilitations, qui dépendent
essentiellement de la nature des produits :
ƒ
la réhabilitation interne ne touche que les mises à jour relatives à la sécurité
(sprinklers, murs coupe feu, etc.). Ce type de réhabilitation est relativement
superficiel.
ƒ
La réhabilitation de la structure touche à la hauteur des bâtiments, etc. mais surtout à
la dalle principale. Dans ce cas, il est généralement plus économique de détruire et
reconstruire l'entrepôt plutôt que de le réhabiliter (il faut dépenser entre 30 et 50 %
du prix initial pour effectuer cette opération). Le coût de démolition s'établit quant à
lui entre 10 et 25 % du prix initial du bâtiment (coût auquel il faut ajouter le prix de
l'éventuelle construction d'un équipement neuf). Il s'agit donc d'effectuer les
arbitrages nécessaires au cas par cas.
7 Nous conservons uniquement les bâtiments dont le volume est supérieur à 50 000 m3 et dont la capacité excède 500t
(selon la rubrique 1510)
9
Le rôle des collectivités locales est primordial en matière d'utilisation des terrains. Dans le cas
particulier des démarches de réhabilitations, de nombreuses collectivités préféreront valoriser
leur terrain de manière différente, en développant des projets de bureaux, de centres d'appels
ou de centres commerciaux. Là encore, les arbitrages s'effectuent au cas par cas, selon les
stratégies de développement adoptées par les territoires et du jeu de l'offre et de la demande de
surfaces logistiques.
Comme nous l’avons vu, les assureurs jouent également un rôle non négligeable dans
l’opérabilité des établissements logistiques. Leur contrat dépend en effet de l’application de
référentiels de plus en plus exigeants. De plus, les assureurs sont libres d’aller au‐delà des
prescriptions imposées par la réglementation ICPE : leurs décisions dépendent de la valeur du
bien et de leur propre appréciation des risques. Néanmoins, le propriétaire d’un bâtiment jugé
non conforme a toujours la possibilité de changer d’assureur, dans la mesure où il est prêt à
payer plus cher. Dans le cas contraire, c’est la rationalité financière du propriétaire qui décide du
sort de ce bâtiment. Il faut souligner que les grandes entreprises ayant signé des accords cadres
avec des assureurs ont moins de marges de manœuvre que les plus petites structures. Même si
leur importance est moindre que celle des DRIRE, les assureurs sont des acteurs dont le rôle est
souvent sous‐estimé.
Cependant, tous les bâtiments construits après 2002 sont à priori aux normes et en l’absence de
modifications importantes de la réglementation, ces entrepôts vont rester opérationnels pour 10
à 20 ans sans difficultés. Ils seront en effet soumis essentiellement à l’usure mécanique,
l'essentiel des transformations liées à l'usage des équipements ayant déjà produit leurs effets.
1.4 LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE
Les bâtiments isolés représentent 4,57 millions de m², soit 25,8 % du total des mises en chantier
supérieures à 5 000 m² depuis 1994. Ces établissements sont généralement de plus petite
taille (9957 m²) et ont été développés de manière presque comparable par des
chargeurs (industriels et distributeurs représentent une part de 42 %) et des promoteurs/
investisseurs (46 %). Les bâtiments construits dans des parcs d’activités ou dédiés à la
logistique ont une taille moyenne de 16 991 m² et sont développés en grande majorité par des
promoteurs/ investisseurs (64 %).
1.4.1 La localisation des établissements supérieurs à 20 000 m²
Nombre d'entrepôts supérieurs à 20 000 m²
construits entre 2 000 et 2 007
en France m
étropolitaine
La carte des implantations logistiques
supérieures à 20 000 m² permet de
donner une vision globale et synthétique
de la localisation des plates formes :
I. On notera l’existence de l’aire
logistique Alsace/ Lorraine qui bénéficie
de sa situation d’interface avec
l’Allemagne et le Benelux.
II. Enfin, le Sud‐Ouest est caractérisé par
les espaces logistiques toulousains et
girondins.
Nombre d'entrepôts
1
5
2
Entre 5 & 10
3
> 10
4
III. Outre le traditionnel axe logistique
Nord/ Sud, on observe également la
formation d’un axe Nantes/ Paris, qui
échappe généralement aux analyses.
Source : SITADEL
Source
: Oblog
à partir
deOblOG
SITADEL
Conception
: LogProfile
pour
10
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
1.4.2 La localisation à l’échelon communal
Le classement des 20 premières
communes en termes de concentrations
de surfaces supérieures à 5 000 m²
montre sans surprise une concentration
quasi‐totale sur l’axe Nord/Sud.
Top 20 des communes aux surfaces
logistiques supérieures à 5 000 m²
L’aire logistique de l’Ile‐de‐France, qui
inclut les espaces de la région Centre
(Mer, Meung sur Loire) et d’une partie
de la Bourgogne (Savigny sur Clairis), se
taille la part plus importante. Les
communes du département de la Seine
et Marne y sont de loin les plus
représentées (nous retrouvons le rôle
clef joué par ce département).
Source : SITADEL
Deux communes de l’Isère se placent dans le Top 5 (Saint Quentin Fallavier et Satolas). Elles
dépendent directement de la ville de Lyon. Les extrémités de l’axe logistique sont peu présentes :
aucune commune de la région Nord n’est recensée et la 1ère commune de la région PACA
n’apparaît qu’en 20ème place (Grans).
Il reste à noter le poids intrinsèque des grandes métropoles : la commune de Strasbourg se place
en 7ème et Paris en 15ème position. La capitale administrative de la région Alsace n’a pas la même
structure logistique que Paris, dont les fonctions logistiques sont largement prises en charge par
les territoires environnants.
Une analyse par commune serait cependant incomplète sans les pôles logistiques qu’elles sont
susceptibles de constituer ensemble :
ƒ
Le pôle logistique de Sénart en Seine et Marne (77) qui comprend les communes de
Combs‐la‐Ville, Lieusaint, Moissy‐Cramayel et Savigny‐le‐Temple totalisent plus d’un
million de m² de surfaces supérieures à 5000 m² mises en chantier.
ƒ
La zone industrielle Vénissieux‐Corbas‐St Priest située dans la région lyonnaise a
enregistré plus de 200 000 m² de mises en chantier depuis 1994.
ƒ
Le Parc d'activités de Lesquin, créé en 1975, étendu sur les communes de Lesquin, Fretin
et Sainghin en Mélantois, est la plate‐forme de transport logistique la plus importante au
nord de Paris. Plus de 190 000 m² de surface logistique y ont été construit depuis 1994.
ƒ
La plateforme multimodale Clésud de Grans‐Miramas associe sur 280 hectares une zone
d’entrepôts, un centre de vie ainsi qu’un chantier multi‐technique de 60 hectares pour le
transport combiné rail‐route. Environ 224 000 m² d’entrepôts y ont été construit depuis
1994.
ƒ
Le Parc d'Activités de Chesnes est le pôle économique principal du territoire Nord‐Isère.
Sur un millier d'hectares, à cheval sur les communes de Saint Quentin Fallavier et de
Satolas et Bonce, 750 000 m² d’entrepôts y ont été mis en chantier depuis 1994.
11
1.4.3 L’axe Nord‐Sud
Sur l’axe logistique Nord‐Sud, nous constatons que l’Ile‐de‐France (IDF) est régulièrement en
tête du classement des mises en chantier, nettement devant les autres régions avec 9,2 millions
de m² créés depuis 1980.
Nous trouvons ensuite les régions Rhône‐Alpes (3 millions de m²), Nord‐Pas‐de‐Calais (2,7
millions) et PACA (1,5 millions). Sur les 25 dernières années, ces 4 régions représentent en
moyenne 50% des chantiers réalisés mais plus récemment, ce pourcentage est régulièrement
descendu en dessous de cette moyenne jusqu’à 27% en 2006.
Mises en chantier en m² pour les surfaces supérieures à 5000 m² par région (Axe
Nord-Sud)- Source SITADEL
1,6
millions de m²
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
1980
1982
1984
1986
1988
IDF
1990
1992
Rhône-Alpes
1994
PACA
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Nord Pas de Calais
1.5 CARACTERISTIQUES DU PARC PAR ACTEURS
1.5.1 Répartition des mises en chantier
Répartition des acteurs par surfaces mises en
chantier entre 1994 et juillet 2007 - Source SITADEL
La plus grande partie des mises en
chantiers est assurée par les
promoteurs et investisseurs.
11%
14%
61%
14%
Promoteurs/ Investisseurs
Distributeurs
Prestataires
Industriels
L’entrée massive des promoteurs et investisseurs sur le marché des mises en chantiers de
surfaces supérieures à 5 000 m² date de 1999.
Depuis 2000, ils sont à l’origine de 61% des constructions, tandis que les chargeurs viennent
derrière avec une répartition assez cyclique entre les industriels et les distributeurs. En effet, si
les industriels étaient très représentés au milieu des années 1990, la tendance s’est inversée
progressivement au cours des années suivantes.
12
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
Les promoteurs et les Investisseurs ont été à l’origine de la mise en chantier de plus de 3
bâtiments logistiques sur 5 depuis l’an 2000.
Surfaces mises en chaniter par type d'acteur - Source SITADEL
100%
80%
Prestataires
60%
Distributeurs
40%
Industriels
20%
Promoteurs/Investisseurs
0%
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Les prestataires ont été particulièrement actifs au milieu des années 90 et au début de la
décennie, accaparant même un quart du marché en 2002. Par la suite, nous remarquons que leur
part diminue progressivement jusqu’à 5% en 2005 avant de connaître un léger regain en 2006.
1.5.2 Le parc immobilier actuel des prestataires logistiques
Comme nous l’avons vu, le parc immobilier logistique des 3PL toutes surfaces confondues
s’élève à 21,5 M de m², sur lesquels nous ne retenons que 8,6 M possédés en propre.
L’analyse de la localisation générale de ce parc montre que les prestataires sont surtout situés
dans la moitié Nord du pays et particulièrement autour de l’Ile‐de‐France. Le réseau
d’infrastructures en étoile à partir de la capitale et le poids économique de l’IDF expliquent ce
schéma d’implantations.
Localisation des â
btiments des prestataires
logistiques en France m
étropolitaine
Nombre d'entrepôts entre :
0 et 5
16 et 20
6 et 10
21 et 25
11 et 15
Information indisponible
La carte ci‐contre montre également le
dynamisme de la Gironde, porte
d’entrée du territoire encore trop peu
mise en avant par les analystes. Un axe
logistique
Bordeaux/
Toulouse
pourrait à terme se constituer, une fois
réglés les problèmes liés au transport
de fret le long de la côte atlantique. Un
tel scénario n’est pas exclu et ne ferai
que reprendre une structure déjà bien
établie avec les couples Dunkerque‐
Lille, Le Havre‐Paris ou Lyon‐
Marseille…etc.
Localisation des bâtiments des 3PL
(« Parc brut » comprenant toutes les
surfaces en propre et louées)
Au‐delà des concentrations observées
dans l’implantation des 3PL, nombre
Source : SITADEL
d’entre aux se réclament d’une
Source
:
Oblog
à
partir
de
SITADEL
Conception : LogProfile pour OblOG
présence « France entière » qui relève
davantage de la logique de réseau et de couverture que de l’accompagnement de tel ou tel client
sur un projet de Supply Chain spécifique.
13
Norbert Dentressangle et Geodis sont les deux plus importants prestataires de France, tant du
point de vue des surfaces logistiques brutes que du nombre d'entrepôts. Viennent ensuite
Kuehne et Nagel, DHL Exel Supply Chain et Easydis dont les surfaces brutes sont supérieures ou
égales au million de mètres carrés. Le classement des prestataires logistiques montre que les
surfaces moyennes exploitées sont majoritairement supérieures à 5 000 m².
Classement des prestataires suivant le parc logistique brut en France (en propre et loué)8
Surface brute
en m²
2 570 000
2 000 000
1 100 000
1 000 000
1 000 000
980 000
620 000
600 000
600 000
600 000
600 000
Prestataires
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Norbert Dentressangle
Geodis
Kuehne+Nagel
DHL Exel SC
Easydis
ID Logistics
Mory Logidis
FM Logistic
Soflog‐Sofembal
Transalliance
Wincanton
Nombre
d’entrepôts
116
269
46
80
40
37
50
53
52
35
30
Surface moyenne
en m²
22 155
7 435
23 913
12 500
25 000
26 486
12 400
11 321
11 538
17 143
20 000
Source : Oblog à partir des données de Logistique Magazine en décembre 2006.
1.5.3 Les promoteurs/ investisseurs
Comme nous l'avons vu, le parc total des investisseurs est évalué à environ 15 586 000 m².
L'enquête menée par Oblog montre que le patrimoine immobilier des investisseurs est centré
sur l'Île‐de‐France, à part Goodman qui avec ses 15 % est significativement moins présent que
les autres acteurs. Parcolog est bien distribué sur le territoire, tandis qu’Affine est davantage
présent dans le Centre et l'Ouest. Prologis enfin est surtout positionné en région Rhône‐Alpes et
PACA.
Investisseurs
AEW Europe
Affine
Argan
FEL
Gecina
Goodman
ING REIM
Parcolog
P. A. P.**
Prologis
Proudreed
Segro
Ile de
France
38%
27,2%
67%
64%
46%
15%
62%
30%
100%
27%
37%
83%
Rhône Alpes
21%
9,3%
33%
20%
15%
2%
30%
14%
30%*
34 %
15%
Source : Enquête Oblog auprès des investisseurs.
8
Répartition Géographique
PACA Nord Centre Ouest
11%
9,3%
Sud Ouest
Est
13%
3%
7,4%
38,9%
11%
2%
30%
19%
20%
3%
15%
15%
12 %
13 %
63%
9%
5%
10%
1%
10%
6%
5%
9%
2%
* Avec la Bourgogne.
** Port Autonome de Paris
Sources : Oblog, Logistiques Magazine 2006, Prestataires Logistiques
14
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
Par ailleurs, le parc des investisseurs est généralement récent. C'est le cas de Parcolog, Prologis,
AEW et Argan, dont la quasi‐totalité du patrimoine est inférieure à 10 ans. Les actifs de FEL sont
également récents, mais l'achat de Garonor a eu tendance à élever la moyenne d'âge de son
patrimoine. Comme nous l'avons vu, les investisseurs ne sont entrés sur le marché de
l'immobilier logistique que de manière récente. Ils se sont focalisés sur des actifs plutôt neufs,
adaptés à la demande des professionnels et garantissant une meilleure rentabilité.
Investisseurs
0‐5 ans
AEW Europe
Affine
Argan
FEL
Gecina
Goodman
ING REIM
Parcolog
P. A. P.
Prologis
Segro
100%
36%
91%*
15%
16%
50%
45%
90%
10%
100%
90%
Source : Enquête Oblog auprès des investisseurs.
Répartition par classe d'âge
5‐10
10‐20
20‐30 ans
ans
ans
50%
16%
40%
36%
10%
20%
6%
71%
> 30
ans
24%
9%
51%
13%
12%
10%
19%
60%
10%
10%
* Moins de 7ans
Enfin, l'enquête Oblog montre que le patrimoine des investisseurs est en grande partie investi
dans le sec, ce qui montre que la grande majorité des entrepôts en température dirigée et des
bâtiments de messagerie est exploitée en propre par les opérateurs. Proudreed fait un peu
exception en se positionnant de manière claire sur la messagerie. En tant que promoteur,
certains acteurs produisent des bâtiments de Classe A sprinklés et de grande hauteur, qui
pourront être ensuite adaptés par l’exploitant selon ses propres besoins.
Notons que la classification des entrepôts a été établie par un groupe de travail réunissant
l'ensemble des professionnels dans la cadre des travaux de l'ORIE (Observatoire Régional de
l'Immobilier d'Entreprise) d'Ile de France :
ƒ
Entrepôt de Classe A : hauteur supérieure à 8 m, aire de manœuvre d'une profondeur
supérieure à 27 m, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol est
d'au moins 5 t/m²
ƒ
Entrepôt de Classe B : hauteur supérieure à 5,5 m, aire de manœuvre supérieure à 20 m
et dont la résistance au sol est supérieure à 3 t/m²
ƒ
Entrepôt de Classe C : cette catégorie regroupe tous les entrepôts ne relevant ni de la
Classe A, ni de la Classe B
Les investisseurs qui ont débuté en logistique l'ont fait de manière prudente en choisissant
surtout des entrepôts de classe A pour le traitement de produits secs. Les entrepôts en
température dirigée et Seveso sont donc en majorité en France possédés en propre par les
chargeurs. Enfin, certains acteurs commencent à voir l’intérêt que représente la messagerie.
15
Investisseurs
AEW Europe
Affine
Argan
FEL
Gecina
Goodman
ING REIM
Parcolog
Prologis
Proudreed
Segro
P. A. P.*
Répartition de la surface logistique par type d'utilisation
Température
SEVESO
Sec
Messagerie
dirigée
1%
98%
1%
13%
87%
13%
85%
2%
5%
89%
6%
87%
13%
5%
95%
96%
4%
8%
6%
84%
2%
5%
6%
89%
2%
1%
54%
43%
100%
90 %
9%
Source : Enquête Oblog auprès des investisseurs.
*1% pour la catégorie Autre
1.5.4 Les chargeurs distributeurs et industriels
Le tableau ci‐dessous montre que ce sont les distributeurs qui sont de loin les chargeurs les plus
actifs en matière de mises en chantier.
Chargeurs les plus actifs dans les mises en chantier d’entrepôts depuis 1994.
Nom complet du maître d'ouvrage
SYSTEME U
LIDL
SAINT GOBAIN EMBALLAGES
DECATHLON
RUBIS TERMINAL
COGEMA
AUCHAN
PEUGEOT CITROËN
AUTOMOBILES
EUROPA DISCOUNT
SPICERS FRANCE SA
Sté S.C.A. OUEST
FRANCE DISTRIBUTION SYSTEME
ANCIENS ETS G. SCHIEVER ET
FILS
SOCAMAINE
LAPEYRE
WHIRLPOOL FRANCE SA
Type de
Chargeur
Distribution
Distribution
Industriel
Distribution
Distribution
Industriel
Distribution
Surface en m²
351 201
165 258
78 990
68 703
64 000
62 994
54 877
Industriel
Distribution
Distribution
Distribution
Distribution
53 001
52 232
51 847
49 466
48 602
Distribution
Distribution
Industriel
Industriel
45 494
42 080
41 559
41 189
Source : SITADEL
Contrairement aux industriels, les distributeurs se situent davantage dans une logique de
couverture du territoire et de présence sur les bassins de consommation. La gestion de leurs
chaînes logistiques est donc traditionnellement plus décentralisée et consommatrice d'espace.
Par ailleurs, même si une part variable de leur parc immobilier logistique peut être externalisée,
les distributeurs conservent généralement au moins une partie de leurs opérations en interne.
16
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
De plus, la politique logistique des enseignes de distribution est par ailleurs fortement impactée
par la législation. Les grands distributeurs évoluent donc dans un contexte fluctuant et ont tout
intérêt à mettre en œuvre des surfaces logistiques adaptées à leurs besoins en termes
d'utilisation et de localisation, qu'ils pourront de toute façon externaliser ou internaliser au
mieux de leurs besoins.
Nous avons ci‐dessous la répartition des régions dans lesquelles les chargeurs ont été les plus
actifs. Nous pouvons observer que la région Pays de la Loire arrive en tête avec un sixième des
surfaces mises en chantier, ce qui souligne le rôle joué par les produits agroalimentaires dans
les affaires de la grande distribution. La grande diversité des implantations souligne enfin la
problématique de la couverture du territoire.
Répartition régionale des surfaces logistiques des chargeurs
les plus actifs
16%
28%
13%
4%
5%
5%
12%
6%
11%
Pays de la Loire
Bourgogne
IDF
Rhône Alpes
PACA
Nord Pas de Calais
Centre
Haute Normandie
Autres
Source : SITADEL
17
2. LES TENDANCES DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE EN FRANCE
Les grandes évolutions du système de l’immobilier logistique devraient se développer et
accentuer leurs effets sur la conception et la localisation des entrepôts. Nous constatons
cependant l’apparition de tendances qui pourraient jouer un rôle majeur à l’horizon 2030,
sources de ruptures pour ce système9.
2.1 PROSPECTIVE QUALITATIVE : LA POURSUITE DES TENDANCES
ACTUELLES
Le schéma ci‐dessous permet de visualiser le système de l’immobilier logistique :
Le système de l’immobilier logistique
Etat
Chargeurs
Investisseurs
Immobilier
logistique
Prestataires
Environnement
Mondialisation
Energie
Promoteurs
Aménageurs
Les principales tendances qui vont affecter le marché de l’immobilier logistique ces prochaines
années peuvent être classées suivant les différentes composantes de ce système :
Tendances, action
des acteurs
L’environnement
Mondialisation
Impacts sur le système de
production /Distribution
Développement multiforme des
pressions environnementales et
de la sensibilité écologique de la
société civile, changement
climatique
Poursuite du mouvement de
recomposition du système de
production et de distribution,
tertiarisation de l’économie et
délocalisations industrielles,
Conséquences sur l’immobilier logistique
Pro‐activité des développeurs d’entrepôts en
matière de « normes environnementales »
locales ou générales, adaptation des bâtiments à
de nouvelles contraintes climatiques, évolution
de
la carte des terres inondables
Augmentation des flux euro‐régionaux &
intercontinentaux, accentuation du rôle
stratégique joué par des portes d’entrées du
territoire (ports et aéroports). Massification des
flux grâce au développement de hubs
9 C’est l’horizon temps choisi par le groupe de prospective fret 2030, initié par le Centre de Prospective et de Veille
Scientifiques et Technologiques (CPVST) en 2004 dans le cadre du PREDIT (Programme National de Recherche et
d'Innovation dans les Transports Terrestres).
18
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
augmentation des importations
Energie
Economie de l’offre
Etat
Chargeurs &
prestataires
Aménageurs
Investisseurs et
promoteurs
Renchérissement des coûts de
transport routier
Développement du commerce
électronique, notamment du
C2C, miniaturisation des
produits
Politique volontariste de report
modal, libéralisation et
réinvestissement dans le fer et
le fleuve, pas de nouvelles
réglementations ICPE majeures
Poursuite des mouvements de
concentration et développement
de la reverse logistique (réseaux
de démantèlement)
Poursuite du développement
urbain, la logistique comme
relais de développement socio‐
économique
Maintien des investissements
ferroviaires, notamment sur des liaisons
européennes Est‐Ouest
Evolution de l’arbitrage coût de transport/ coût
des surfaces de stockage
Développement des problématiques de
transport de marchandises en ville (distribution
fine), réduction des surfaces logistiques
nécessaires dans certaines filières de produits
de haute technologie
Meilleure prise en compte des infrastructures
ferroviaires et fluviales dans la localisation des
entrepôts par les développeurs de bâtiments
logistiques
Meilleure utilisation des capacités de transport
et de stockage grâce à l’exploitation de
synergies
Développement logistique de communes jusque
là excentrées, autour de pôles urbains en
croissance ou le long de certaines
infrastructures de transport
Poursuite du mouvement d’industrialisation
des plates formes logistiques
Les futures contraintes de type réglementaire vont se manifester de manière plus diffuse que
par le passé. Elles vont s’exprimer par l’intermédiaire de « normes environnementales » plus ou
moins formelles dans la production desquelles les développeurs de bâtiments logistiques
prendront une part plus ou moins active. Les raisons d’un tel investissement pourront être de
nature mercatique, ou de nature à faciliter l’implantation d’équipements sur des territoires de
plus en plus exigeants. Pour le moment, le transport et la logistique ne sont pas encore devenus
la cible de campagnes médiatiques agressives. Cependant, le secteur peut s’attendre à une
augmentation de la pression environnementale à laquelle il doit se préparer. L’insertion des
entrepôts dans le paysage, leur connexion aux infrastructures de transport…etc. sont des
problématiques qui vont se renforcer. Ainsi, la concentration des établissements logistiques
dans des parcs logistiques va être fortement favorisée.
Le changement climatique va certainement induire une évolution de la conception des
bâtiments, qui devront s’adapter à des conditions extérieures plus agressives (intempéries,
écarts de températures…), ce qui va se traduire par une élévation des coûts de conception et
d’exploitation (isolation des structures, consommation d’énergie électrique…). Les bâtiments
logistiques vont augmenter leur autonomie électrique grâce au développement des couvertures
photovoltaïques voire l’utilisation de l’éolien.
Le développement de bâtiments transstockeurs pourra répondre à une demande axée sur le
développement durable et la rentabilité. En effet, de tels établissements permettent d’entreposer
davantage en utilisant moins d’espace, dans la mesure où une partie des stocks peuvent être
enterrés. Le marché français ne ferait alors que se mettre au diapason de tendances déjà à
l’œuvre dans des pays comme l’Allemagne ou le Japon.
La poursuite du processus de mondialisation va par ailleurs accentuer le rôle déjà joué par les
portes d’entrées du territoire, spécialement les places portuaires. Ces points d’accès vont encore
se développer et la taille des entrepôts encore augmenter. Les flux pourront être plus facilement
massifiés vers les pôles de consommation, notamment grâce à une politique de construction
d’infrastructures visant à renforcer l’interconnexion avec les hinterlands10. Le développement de
10
Désigne la zone d'influence et d'attraction économique d'un port maritime.
19
certaines infrastructures va stimuler le développement de territoires jusque là moins attractifs
pour la logistique.
La nécessité de développer l’attractivité du territoire va pousser les pouvoirs publics et les
entreprises privées à mieux coopérer pour accélérer le cycle de production – autorisation des
installations logistiques. En effet, la perception du lien entre logistique et développement
économique est appelé à se développer : la logistique est en elle‐même facteur de
développement socio‐économique, mais elle favorise également l’établissement et la fixation du
tissu industriel grâce à l’amélioration de la compétitivité des entreprises.
La taille et le nombre des entrepôts vont subir plusieurs influences contradictoires :
ƒ
le renchérissement du coût de l’énergie et donc des transports va jouer en faveur de
l’augmentation du nombre d’entrepôts et de la réduction de leur taille moyenne ;
ƒ
la nécessité de rationaliser la distribution dans un milieu urbain de plus en plus
contraignant va favoriser la multiplication de projets de plates formes de distribution
urbaine et faciliter la rentabilité de ce type de structure, dans le cadre de
partenariats éventuels entre les entreprises privées et les pouvoirs publics ;
ƒ
la pression environnementale locale (associations de riverains…etc.) va contraindre
les entrepôts à ne pas dépasser une certaine taille, sauf à s’implanter loin de toute
agglomération, ce qui pose aussi des problèmes en termes de bassin d’emploi : un
compromis devra être trouvé au cas par cas entre les besoins socio‐économiques de
certaines communes et les projets immobiliers des développeurs ;
ƒ
les synergies mises en place entre acteurs du système de production – distribution
vont permettre de contenir les coûts de transport grâce à un meilleur taux de
remplissage des véhicules de transport et une meilleure valorisation des flux
d’informations.
La synthèse de ces tendances va produire un résultat contrasté : les entrepôts liés aux portes
d’entrées du territoire vont augmenter en taille et favoriser la massification des flux vers les
bassins de consommation. Les grands parcs logistiques vont se développer, dans une logique de
coopération public/ privé renforcée, sur les carrefours de flux du territoire ou les aires
logistiques ayant adopté une stratégie de port sec (Par exemple : région Lorraine). A côté de ces
grandes installations va se mettre en place une structure complémentaire et plus fragmentée
d’équipements logistiques qui serviront à la distribution fine (SAV, commerce électronique). Le
développement de chaînes logistiques décentralisées y compris dans le B2B sera repoussé aussi
longtemps que le coût de transport pourra être contenu.
2.2 PROSPECTIVE QUANTITATIVE : LES PROJECTIONS GLOBALES
2.2.1 Les projets immobiliers des promoteurs &
investisseurs11
Les projets déclarés des investisseurs représentent une
augmentation de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une
croissance de près de 12 % du parc immobilier total
(pour les surfaces supérieures à 5 000 m²).
L'immobilier logistique conserve donc son statut
d'investissement profitable, en dépit des baisses de
rentabilité constatées et annoncées.
Source : Enquête Oblog auprès des investisseurs.
Il s’agit des projets de développement en immobilier logistique identifiés par les investisseurs à la date de l’étude et
dont le calendrier de réalisation dépend de chaque acteur.
11
20
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
2.2.2 Evolution du parc immobilier logistique français
Lorsque l’on commence à comptabiliser les surfaces mises en chantier (> 5000 m²) à partir de
1980, nous obtenons un taux de croissance annuel moyen égal à 13,9%. Néanmoins, lorsque
nous prenons la période 2000‐2006, ce taux descend à 5%. Une projection de ce taux sur les cinq
prochaines années montre que le parc immobilier supérieur à 5000 m² devrait dépasser la
barre des 40 M de m² en 2011.
Evolution du parc immobilier français
millions de m²
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008* 2010* 2012*
Source : Oblog à partir de données SITADEL
* Projections
2.2.3 Evolutions régionales
Un aperçu des évolutions de l’axe logistique Nord‐Sud (surfaces supérieures à 5000 m²) depuis
1980 montre un net avantage de la région Ile de France (IDF) à partir de 1988.
Evolution des mises en chantier depuis 2000
millions de m²
14
12
10
8
6
4
2
0
2000
2002
2004
IDF
Source : Oblog à partir de données SITADEL
2006
Rhône-Alpes
PACA
2008*
2010*
2012*
Nord Pas de Calais
* Projections
Les projections linéaires de ces tendances donnent les résultats suivants : le Nord pas de Calais
atteint les 3 M de m² en 2010, l'Île‐de‐France dépasse les 11 M de m² en 2011, Rhône‐Alpes
dépasse les 4 M de m² en 2012 et la même année, la région PACA atteint quasiment les 2 M de
m².
Source : Oblog à partir de données SITADEL
Il est important de noter cependant que le taux de
croissance des mises en chantier de ces quatre
régions a tendance à ralentir depuis les années
2000. En effet, le taux de croissance annuel moyen
(TCAM) pour les quatre régions de l’Axe Nord‐Sud
21
au cours des vingt‐six dernières années est supérieur à 10% pour chacune des zones mais
depuis 2000 ce taux se situe en dessous de 5%.
2.2.4 Le cas particulier de l’Ile‐de‐France
Durant la période observée, nous distinguons deux phases distinctes dans l’évolution du parc
immobilier en Ile de France. La première est une période de « routine » avec trois cycles (1980‐
87, 1993‐99 et depuis 2003), durées pendant lesquelles le taux de croissance est assez faible.
Entre 1993 et 1999, nous avons par exemple un taux de croissance annuel moyen (TCAM) de
5%. Nous remarquons deux phases d’ « accélération », entre 1988 et 1992, et entre 2000 et
2002. Sur cette dernière « accélération », le TCAM était supérieur à 7%.
Evolution des m ises en chantier en IDF
En m illions de m ²
14
12
10
8
6
4
2
0
Routine
Accélération
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008* 2010* 2012*
Source : Oblog à partir de données SITADEL
* Projections
Concernant les projections, nous avons une augmentation du parc assez linéaire. Néanmoins les
accélérations sont cycliques et nous pouvons penser que la région connaîtra au cours de la
prochaine décennie une nouvelle phase de croissance élevée.
22
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
3. LA PLACE DE L’IMMOBILIER DANS LA SUPPLY CHAIN EN
FRANCE
Cette partie répond à un besoin plus « académique » de travail sur le vocabulaire géographique
de l’immobilier logistique, de compréhension du rôle des acteurs de ce marché et de sa
dynamique.
3.1 LE VOCABULAIRE GEOGRAPHIQUE DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE
La définition et la diffusion d’un vocabulaire12 à la fois adéquat et unifié répond à un besoin des
acteurs de la logistique. Il est en effet devenu nécessaire de clarifier les termes afin de faciliter
les échanges entre les acteurs. La géographie de la logistique est un espace concentrique dont
l’unité de base est l’établissement. Par regroupements successifs, l’Aire logistique constitue
l’unité territoriale la plus vaste. Chaque échelon contient plusieurs échelons inférieurs.
Aire
Espace
Pôle
I. Etablissement, bâtiment ou encore plate forme logistique :
entrepôt, installation de tri ou de cross‐docking pouvant relever
d’un prestataire, d’un distributeur ou d’un industriel (peut être
isolé(e) ou inclus(e) dans une zone logistique).
II. Zone logistique :
Zone
ƒ
Regroupement informel, délibéré ou de
d’établissements spécialisés dans la logistique.
Etablissement
ƒ
Regroupement de plates formes sur une zone
développée par des investisseurs ou exploitée de
manière intégrée, on parlera alors de Parc logistique.
fait,
Lorsqu’il s’agit de désigner indifféremment un établissement ou une zone logistique au sens
générique (par exemple du point de vue des territoires), on pourra utiliser les termes
d’installations ou d’équipements logistiques.
III. Pôle logistique : regroupe plusieurs zones logistiques dans un périmètre local. Exemple :
Sénart.
IV. Espace logistique :
ƒ
Il peut être un Espace logistique métropolitain lorsqu’il est établi de manière
concentrique à partir d’une grande agglomération. Exemple : Paris ou Lyon.
ƒ
Il peut être un Espace logistique de liaison lorsqu’il met en relation, dans une logique
bipolaire, deux Espaces logistiques métropolitains ou bien un Port et l’Espace
métropolitain dont il dépend. Exemple : vallée du Rhône.
V. Aire logistique : regroupe plusieurs Espaces logistiques dans une logique d’Axe ou de présence
extensive à l’échelle régionale ou multirégionale. Exemple : Axe Nord Sud, Grand Est.
12
Adapté de Michel SAVY, « Logistique et territoire », DIACT La documentation Française, Juillet 2006.
23
3.2 CHAINE DE VALEUR DE L’ETABLISSEMENT LOGISTIQUE ET SES
ACTEURS
1.2.1 La chaîne de valeur de l’établissement logistique
La chaîne de valeur de l’immobilier logistique est constituée de deux grandes parties : la phase
de promotion/construction et la phase de gestion (Asset Management). Le tableau ci‐après
détaille cette chaîne de valeur, dans laquelle interviennent les acteurs de l’immobilier logistique
suivant leurs différentes spécialités.
La chaîne de valeur de l’immobilier logistique
Source : Oblog
Activité centrale
Activité annexe
Avec PC permis de construire, DAE Demande d’autorisation d’exploiter, AO appel d’offre, MO Maîtrise
d’œuvre et DROC Déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.
1.2.2 Les acteurs de l’immobilier logistique
Un nombre réduit d’acteurs joue un rôle dans le lancement d’une opération logistique
immobilière13.
L’aménageur est généralement un acteur public ou une entité relevant d’une collectivité
publique. C’est lui qui planifie l’utilisation des terrains disponibles et décide de leur éventuelle
allocation à des projets logistiques. L’aménageur raisonne sur le long terme, dans une logique de
développement économique, de valorisation d’une infrastructure déjà existante…etc.
Le promoteur intervient ensuite, quand le terrain existe et se prête ainsi à une opération
immobilière. Il peut être spécialisé en immobilier logistique ou appartenir au département
logistique d’un groupe de promotion intervenant sur différents marchés. Le promoteur raisonne
13
Michel SAVY, « Logistique et territoire », DIACT La documentation Française, Juillet 2006, pages 37 à 45.
24
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
à court terme dans la mesure où son objectif est de revendre l’équipement logistique à un
investisseur pérenne.
L’investisseur peut, comme le promoteur, être spécialisé en logistique ou plutôt généraliste. Il a
davantage une logique de long terme dans la mesure où il reste généralement propriétaire des
installations. Les fonctions de promoteur et d’investisseur peuvent être réunies dans une même
entreprise, soit que l’investisseur intègre les activités amont, soit que le promoteur reste
propriétaire de tel ou tel bâtiment. Exemple : Foncière Europe Logistique.
L’opérateur logistique (ce terme s’est progressivement imposé pour désigner le prestataire
logistique) est le client de l’investisseur, à qui il loue les installations logistiques. Il n’est pas rare
cependant que le prestataire investisse pour son compte dans des bâtiments qu’il exploitera en
propre. Cela dépend de la stratégie de l’entreprise (investissement patrimonial vs
externalisation) et des opportunités clients. Exemples : Norbert Dentressangle et FM Logistic.
Le chargeur (industriel ou distributeur) est le client de l’opérateur lorsqu’il a choisi
d’externaliser la prestation logistique. Il arbitre sans cesse entre l’exploitation en compte propre
et l’externalisation logistique. Le chargeur est lui aussi capable d’investir pour son compte dans
la perspective d’une exploitation internalisée. Le chargeur détermine souvent l’horizon temporel
de l’opérateur : d’une manière générale, les contrats chargeur – prestataire ont tendance à se
raccourcir dans le temps. Exemples : Carrefour, IBM.
Le commercialisateur joue le rôle d’intermédiaire dans la transaction entre l’offre et la demande
de bâtiments logistiques. Sa valeur ajoutée repose dans la connaissance fine qu’il a du marché, ce
qui lui permet de conseiller vendeurs et acheteurs au mieux de leurs intérêts. La fonction de
commercialisateur peut être également prise en charge par un gestionnaire de plate forme, dont
le marché se limite alors aux bâtiments présents sur les terrains qu’il gère.
Les bureaux d’études, constructeurs et les fournisseurs (éléments de construction, réseaux…)
interviennent dans un second temps, pour la réalisation concrète du projet. Les gestionnaires de
plates formes administrent quant à eux le bien dans la durée (commercialisation, fourniture de
services…). Ils peuvent être intégrés par un investisseur ou constituer une entité indépendante :
on parle alors de Property Manager. L’Asset Manager œuvre au sein de la filiale d'une banque ou
d'un assureur (le statut de filiale est obligatoire depuis 1999) qui gère les actifs immobiliers
comme des placements financiers pour le compte de tiers.
On retiendra que ces différents acteurs représentent aussi des fonctions qui peuvent être
intégrées verticalement ou horizontalement. GSE a par exemple entrepris le métier de
« Contractant général » qui assure la livraison clefs en main de bâtiments logistiques avec
garantie de coûts et de délais.
3.3
L’ENTREPOT AU SEIN DE LA SUPPLY‐CHAIN
L’entrepôt est un outil de stratégie opérationnelle permettant de mettre en place une politique
marketing pour un marché déterminé. Il assure la synchronisation des tensions entre les intérêts
parfois contradictoires de la production et de la distribution à travers une politique de stock. La
sophistication croissante des solutions logistiques conduit à la mise en œuvre d’une palette de
solutions d’entreposage diversifiées. Cette palette se caractérise par la vocation géographique de
l’entrepôt et par sa vocation fonctionnelle. Nous pouvons distinguer 6 grandes catégories
d'infrastructures logistiques :
I. Les entrepôts de distribution (desserte continentale) : ces entrepôts stockent des produits et
ont pour vocation de desservir en direct des infrastructures locales ou les marchés sur tout ou
partie de l’Europe. Exemple : l’entrepôt IKEA sur l’Isle d’Abeau.
II. Les plates‐formes de groupage‐éclatement : ce type de plate‐forme vise à grouper des flux ou
au contraire à les dégrouper pour les réacheminer vers des points de livraison aval
25
(éventuellement avec des opérations de production pour valoriser la rupture de charge).
Exemple : plate‐forme logistique Feu‐Vert sur la Plaine de l’Ain.
III. Les entrepôts à vocation régionale ou locale : ces entrepôts visent à stocker des produits pour
marché local (agglomération). Ils sont généralement de plus petite dimension. Exemple :
Système U à Montpellier.
IV. Les plates‐formes de messagerie : ces plates‐formes de groupage/dégroupage sont dédiées au
tri des colis de type messagerie. Exemple : plate forme de messagerie Géodis Calberson
(Bonneuil en France, le Bourget, PF Pari 2008, 27 000 m²). Il est à noter que la taille des plates
formes de messagerie tend à augmenter.
V. Les plates‐formes de distribution urbaine (Terminal urbain) : ces plates‐formes permettent
l’acheminement vers une zone urbaine (souvent plate‐forme gérant le dernier kilomètre).
Exemple : plate‐forme EMGP à Paris.
VI. Les sites de Post‐Manufacturing : ces infrastructures sont en charge de transformer les
produits pour offrir une valeur ajoutée au travers d’une différentiation retardée. Exemple : Site
d’emballage FM logistique des chewing gum Cadbury.
Le tableau ci‐dessous donne caractérise ces battements en termes de « rayon d’action » et de
surfaces :
Surfaces et rayon d’action des différents types de bâtiments logistiques
Rayon de desserte
Surface moyenne
1 000 à 1 500 km
> 20 000 m²
Plates‐formes de groupage‐
éclatement
800 km
10 000 à 12 000 m²
Entrepôts à vocation régionale ou
locale
200 km
5 000 à 8 000 m²
Plates‐formes de messagerie
Livraisons < 48 h
10 000 à 20 000 m²
Plates‐formes de distribution
urbaine
Dépend largement de la taille de
l’agglomération
< 1 000 m²
Sites de Post‐Manufacturing
1 500 km si plate forme
d’industriel. Si prestataire, à
prendre au cas par cas.
< 10 000 m²
Entrepôts de distribution européens
Source : Oblog à partir des informations de KeyLog
3.4
LES DYNAMIQUES DU PARC IMMOBILIER LOGISTIQUE
L’immobilier logistique obéit à deux types de dynamiques : l’une d’ordre économico‐juridique,
qui a vu se transformer les établissements logistiques en termes de structure et de sécurité,
l’autre qui relève davantage du cycle de vie des bâtiments.
3.4.1 La dynamique économique de l’immobilier logistique
D’une manière générale, il est possible d’identifier 5 grandes « phases économiques » et 4
grandes « phases juridiques ». D’autre part, les bâtiments logistiques sont régis par un cycle de
vie qui leur est propre.
26
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
3.4.1.1 Les 5 grandes phases économiques de l’immobilier logistique
Chaque grande période économique dure de 10 à 15 ans. Après une période de relative stabilité,
les évolutions se sont produites en vague successives à partir de 1960, qui a vu à la fois
l’adaptation de la logistique militaire au monde des entreprises et le passage d’une économie de
l’offre à une économie de la demande.
Dynamique économique des entrepôts
Période
Jusqu’aux années
1960 : économie de
l’offre
Années 1960‐70 :
économie de la
demande
Années 1980 :
émergence des
prestataires
logistiques
Années 1990 :
mondialisation
Années 2000 :
affirmation des
investisseurs
Caractéristiques
Impacts immobiliers
Organisation des entreprises
centrées sur la production
Utilisation d’entrepôts banalisés,
logistique non rationalisée, cantonnée au
transport et au « stockage »
Conception et production des
marchandises tirées par la demande,
flux tendus et personnalisation de
masse
Développement des prestations à valeur
ajoutée dans les entrepôts : pré/post et
Co‐Manufacturing
Concentration capitalistique,
développement du multi‐client,
utilisation de techniques de
construction et de matériels de
manutention améliorés
Augmentation des échanges,
délocalisations et découplage
géographique entre production et
consommation. Concentration
capitalistique et technique
(spécialisation des sites de
production) des chargeurs et des
prestataires
Développement de la multifonctionnalité,
de la taille et de la productivité des
entrepôts (diminution du nombre de
poteaux, possibilité de stocker plus haut…)
Apport important de capitaux
investis dans l’industrie naissante de
la logistique
Développement de l’importance des ports
et aéroports, mise en place de grands
entrepôts pour la desserte de vastes zones
géographiques (euro‐région…).
Augmentation de la taille des entrepôts et
massification des flux
Industrialisation de la production
d’entrepôts (accélération du cycle de
construction, stabilisation des process et
des bonnes pratiques…), renforcement des
exigences de flexibilité des établissements
(fongibilité des actifs)
Source : Oblog
Le système de l’immobilier logistique est caractérisé par l’interaction d’acteurs issus du privé et
du public.
L’Etat joue un rôle très important en matière de réglementation, de production d’infrastructures
et d’aménagement du territoire. Au‐delà des normes qu’il impose en matière de sécurité et de
respect de l’environnement, l’Etat influence profondément la géographie de l’immobilier
logistique, notamment via sa politique d’infrastructures de transport. Le rôle joué par les
aménageurs a pour sa part beaucoup évolué, dans un contexte de mise en concurrence des
territoires pour l’implantation d’activités et d’augmentation des libertés de décision
(décentralisation). Il est ainsi devenu très important pour les projets immobiliers logistiques de
justifier du nombre d’emplois créés et du respect des problématiques de développement durable
(avec la prise en compte notamment des associations de riverains).
Du côté des entreprises, la logistique s'est peu à peu affirmée comme une fonction clé de la
performance. Cette reconnaissance s'est traduite par l'industrialisation progressive de la
conception des entrepôts, rendue possible par l'action d'investisseurs et de promoteurs qui ont
développé ce segment particulier de l'immobilier d'entreprise. Les acteurs financiers ont
renforcé l’exigence de polyvalence et de flexibilité à l’égard des bâtiments logistiques, tendance
27
déjà lancée par les prestataires dans les années 80. La valeur d’un entrepôt peut être également
impactée par le fait d’être isolé ou inclus dans un parc logistique qui garantit la sécurité des
bâtiments et la disponibilité d’une gamme élargie de services. La concentration des acteurs du
système de production et de distribution a conditionné la croissance de la taille moyenne des
bâtiments. L'évolution de la prestation logistique et la nécessité d'améliorer la rentabilité des
installations ont pu rendre inadaptés un certain nombre de bâtiments.
Ce que nous appellerons « l'obsolescence par l'usage » se traduit par des hauteurs de stockage,
de profondeur des quais, de rayon des cours de manœuvres…etc. qui ne correspondent plus aux
pratiques modernes du transport et de la logistique (nous avons également défini
« l’obsolescence par la réglementation », sur laquelle nous reviendrons dans la partie 2).
Le tableau ci‐après compare la configuration des bâtiments anciens et modernes et les points
susceptibles d’entraîner une obsolescence par l’usage 14 :
Comparaison entre établissements logistiques anciens et modernes
Résistance au sol
Taille
Hauteur
Profondeur
Cour de manœuvre
Sprinklers
Maillage des poteaux16
Quais
Bâtiments anciens
Bâtiments modernes
De 3 à 4 t/m² (40 dNm)15
1 000 à 5 000 m²
6à8m
50 à 60 m
<30 m
Non
6 X 6, 8 X 8 ou 10 X 10
Entrepôts surélevés à hauteur
camions
5 t/m² (7 t/m² (70 dNm)
10 000 à 100 000 m²
10 m
100 m
>35 m
Oui
20 X 20
Entrepôts décaissés
avec sas et quais niveleurs
Source : Oblog à partir des informations de KeyLog
Il faut souligner le rôle joué par la résistance de la dalle dans la qualification de l’entrepôt. La
dalle doit de plus être suffisamment plane et horizontale, elle constitue l’élément le plus cher et
le plus technique à réaliser du bâtiment logistique. La résistance de la dalle va notamment
conditionner la capacité de stockage en hauteur 17 et donc la rentabilité de l’établissement.
3.4.1.2 Les 4 grandes phases réglementaires de l’immobilier logistique
L’évolution de la réglementation se caractérise par un renforcement constant et progressif des
exigences en matière de sécurité.
1ère phase : jusqu’en 1976
La dangerosité et l’impact environnemental des installations potentiellement nuisibles ne sont
pas codifiés.
2ème phase : de 1976 à 1987
La législation créée des normes contraignantes, mais les entrepôts ne sont pas visés de manière
spécifique.
La législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement est ainsi
constituée par la loi n° 76‐663 du 19 juillet 1976. Cette loi, plusieurs fois modifiée et complétée,
est entrée en vigueur le 1er janvier 1977. L’objet de cette législation est de soumettre à la
Source : Keylog
Decanewton : mesure de la force en système international d’unités, qui permet de parler en termes de poids (prise
en compte de la gravité) et non de masse.
16 Surface couverte 4 points d’appui.
17 La dalle doit pouvoir résister notamment à la pression des roues des chariots élévateurs et aux imperceptibles
mouvements de tangage/roulis subis par les chariots lors des opérations de levage.
14
15
28
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
surveillance de l’administration de l’Etat, les installations qui présentent des dangers ou des
inconvénients pour l’environnement.
Les DRIRE sont chargées de l’organisation de l’Inspection des installations classées, les
inspecteurs ont un rôle de surveillance des établissements : Ils ont un droit de visite des
installations à tout moment, même la nuit.
3ème phase : de 1987 à 2002
La première circulaire « entrepôt » date de février 1987, elle porte sur la rubrique 183ter
devenue 1510. Elle fixe les prescriptions applicables aux entrepôts soumis à autorisation. Cette
phase marque la reconnaissance des entrepôts en tant que bâtiments spécifiques.
4ème phase : de 2002 à aujourd’hui
L’arrêté ministériel du 5 août 2002 fixe les prescriptions applicables aux entrepôts soumis à
autorisation sous la rubrique 1510. Dorénavant, l’exploitation des bâtiments logistiques est
régie par une réglementation plus contraignante qui met l’accent sur la sécurité incendie des
établissements (compartimentage des bâtiments par cellules de 6 000 m² séparées par des
cloisons résistant à de hautes températures, portes anti‐feu…etc.).
Une cinquième phase pourrait se manifester en 2012, à la faveur de nouvelles normes
européennes sur les émissions de gaz à effet de serre. En effet, les obligations découlant du
protocole de Kyoto ne vont pas au‐delà de 2012. Une consultation sur la politique en matière de
changement climatique après cette date a déjà été lancée : la réglementation aurait alors pour
moteur la lutte contre le changement climatique et pourrait notamment viser les établissements
logistiques.
3.4.2 La dynamique du cycle de vie des entrepôts en 4 grandes étapes
Le cycle de vie type d’un entrepôt est de 15 ans environ, suivant 4 grandes étapes qui vont de la
promotion à la re‐conception, en passant par la revente et la restructuration.
Le cycle de vie des entrepôts (Source : Oblog)
I. Promotion
Lancement d’un nouveau
bâtiment en blanc ou
suivant les spécifications du
client potentiel sur un site
déterminé
4
IV. Re‐conception
La définition du produit a beaucoup
évolué depuis 1995. Les entrepôts
plus anciens peuvent conserver leur
rôle dans une organisation
logistique qui ne recherche pas la
performance. Mais souvent, ils vont
être abandonnés par leur exploitant
et évolueront en fonction du
positionnement du site dans
l’environnement urbain.
1
15 ans
3
2
II. Revente
Si le site reste clairement à
vocation d’entrepôt et qu’il ne
peut être affecté à une fonction
plus efficace d’un point de vue
immobilier, comme l’activité ou le
bureau, l’entrepôt gardera sa
fonction initiale pour des produits
à rotation lente et distribution
locale ou régionale.
III. Restructuration
Jusqu’ici, on voit peu d’opération de
restructuration d’entrepôt. En effet, un
des inconvénients principaux des
générations anciennes est la faible
hauteur à laquelle on ne peut
remédier que par une rénovation.
29
D’autre part, la situation d’un entrepôt n’est pas binaire, c'est‐à‐dire occupé avec ses
autorisations d’exploiter ou inoccupé et privé de ses autorisations. En effet, un établissement
logistique peut :
ƒ
Etre vide tout en ayant toutes les autorisations d’exploiter nécessaires. Le problème
est alors de nature commerciale, à moins que l’on se trouve dans une configuration
d’obsolescence par l’usage très prononcée.
ƒ
Etre occupé seulement en partie, dans l’attente de trouver des clients
supplémentaires.
ƒ
Etre en travaux de mise en conformité avec la réglementation entre le départ d’un
ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau.
ƒ
Etre en phase de travaux d’extension
ƒ
Etc.
L’entrepôt est donc un actif vivant qui doit être évalué au cas par cas et dans un contexte qui à
chaque fois lui est propre (localisation, type de clients, nature du propriétaire, positionnement
sur le cycle de vie…etc.).
30
Etat du Parc Immobilier Logistique en France
MÉTHODOLOGIE
Dans la partie sur l’obsolescence, nous avons recensé les établissements selon la nomenclature
des installations classées (source : DRIRE):
ƒ
Dans un premier temps, nous avons pris en compte le nombre d’établissements
Autorisés sous la rubrique 1510 (entrepôts couverts dont la surface est supérieure à
50000 m3 ou dont la capacité excède 500 tonnes)
ƒ
Nous avons par la suite comptabilisé tous les entrepôts possédant les mêmes seuils
caractéristiques que la rubrique 1510 mais qui n’était dans cette catégorie. Nous
nous sommes intéressés aux établissements de plus de 50000 m3 ou 500 tonnes
référencés sous les régimes Non Classé (NC), de Déclaration (D), de Déclaration avec
Contrôle (DC) et SEVESO (S).
En additionnant les chiffres obtenus, nous sommes parvenus à un total que nous avons comparé
au nombre de chantier mis en ouvrage (source : SITADEL). En rapprochant ces deux chiffres,
nous avons donné une estimation du taux d’obsolescence des entrepôts depuis 1980.
Le classement des communes est basé sur les surfaces supérieures à 5000 m² totales, mises en
chantier dans chaque commune depuis 1980 (source : SITADEL).
Le classement des prestataires regroupe les principaux acteurs de la prestation logistique en
France en 2006 d’après le classement établi par Logistiques Magazine.
Le classement des chargeurs a été constitué à partir de la liste des mandataires pour les mises en
chantier de surfaces supérieures à 5000 m² depuis 1994 (source : SITADEL).
L’évaluation du patrimoine des investisseurs/ promoteurs a été réalisée par une enquête
exclusive d’Oblog auprès des principaux investisseurs.
L'évaluation du patrimoine brut (en propre + loué) des 3PL a été établie à partir du « Top 100 des
prestataires logistiques » édité par Logistiques Magazine. L'évaluation du parc net (en propre)
s'est faite grâce à la répartition observée chez les investisseurs entre locataires 3PL et chargeurs.
L'évaluation du patrimoine des chargeurs a été réalisée par différence entre les données de la
base SITADEL et le patrimoine en propre des investisseurs/ promoteurs d’une part et des
chargeurs d’autre part, sur les entrepôts supérieurs à 5 000 m². La part retenue des entrepôts de
plus de 5 000 m² chez les investisseurs/ promoteurs et les 3PL s'appuie sur le constat que ces
acteurs développent en grande majorité des surfaces logistiques de plus grande taille et
soumises à autorisation.
Les prospectives pour les régions de l’Axe Logistique et pour la France métropolitaine ont été
calculé à partir du taux de croissance annuel moyen sur la période 2000‐2006 afin d’obtenir un
ratio proche de la réalité concernant la croissance future du parc immobilier.
31
ANNEXE : RÉPARTITION QUANTITATIVE DES PRINCIPALES
RUBRIQUES ICPE
Pour être soumis à la législation sur les installations classées pour la protection de
l’environnement (loi n° 76‐663 du 19 juillet 1976), les entrepôts doivent répondre à certains
critères. L’exploitation de l’établissement relève soit de la déclaration (D), soit de l’autorisation
(A), selon la taille de l’entrepôt et les matériaux qui y sont stockés. A cet effet, il existe plusieurs
rubriques qui définissent les normes que doivent respecter les entrepôts pour être conforme à la
loi en vigueur. La rubrique 1510 (stockage de matières, produits ou substances combustibles en
quantité supérieure à 500 tonnes) :
ƒ
Autorisation : dès lors que le volume de l'entrepôt est supérieur à 50 000 m3
ƒ
Déclaration : lorsque le volume de l'entrepôt est compris entre 5 000 et 50 000 m3
La rubrique 1510 est la plus répandue dans les installations soumises à autorisation. Néanmoins,
parmi les d’autres rubriques sont également importantes :
1
la rubrique 1530 qui concerne les dépôts de bois, papier, carton ou matériaux
combustibles analogues
2
la rubrique 2662 porte sur le stockage de matières plastiques, caoutchouc,
élastomères, résines et adhésifs synthétiques
3
la rubrique 2663 s’applique aux pneumatiques et produits dont 50 % au moins de la
masse totale unitaire est composé de polymères
4
la rubrique 2910 est relative à la combustion
5
la rubrique 2920 touche les installations de réfrigération ou compression
6
la rubrique 2925 se rapporte aux ateliers de charge d’accumulateurs
7
la rubrique 1432 vise le stockage en réservoirs manufacturés de liquides
inflammables
Répartition des entrepôts soumis à
autorisation en fonction des rubriques
Répartition des entrepôts soumis à
déclaration en fonction des rubriques
20%
24%
1510
2920
10%
55%
4%
4%
4%
3%
2920
2662
2663
1530
49%
1432
13%
1530
Autres
Parmi les établissements soumis à
autorisation, 20% sont classés sous la
rubrique 1510. Ce chiffre représente un
pourcentage important compte tenu le
nombre de rubriques existantes (plus de
140) et explique par ailleurs la forte
représentativité de la catégorie Autres.
2925
3% 4%
7%
2662
1510
Autr es
Concernant les entrepôts déclarés, la
rubrique 2925 est la plus représentée avec
24 %. Derrière, nous retrouvons la 2910,
catégorie déjà très présente dans les
établissements autorisés.
32