La présentation de l`opération - Breteuil

 L’opération Breteuil - Ségur
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Avenue de Bre
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UNE ÉQUIPE AU SERVICE D’UN PROJET
Covéa Immobilier : Société de Groupe d’Assurance Mutuelle, Covéa réunit trois mutuelles MAAF, MMA et GMF au
sein d’une communauté de moyens. Ancrées dans le monde de l’économie sociale, toutes partagent des valeurs
fondées sur la responsabilité, la solidarité et l’humanisme. En charge de la gestion et du développement du
patrimoine immobilier du groupe, Covéa Immobilier s’inscrit dans cette démarche éthique en prenant en compte,
en amont, les problématiques liées à l’habitat durable et au bien-être des occupants.
Puzzler : Retenue pour l‘exigence de ses choix, Puzzler est une agence d’architecture expérimentée qui a déjà
réalisé de nombreuses opérations de logements, de bureaux et d’équipements.
Corp & Co : Agence de communication qui accompagne Covéa Immobilier dans la conception des outils de
communication du projet et dans l’organisation et le suivi des relations avec les riverains.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LES GRANDES DATES DU PROJET
- 2ème trimestre 2012 :
Acquisition du terrain du site par Covea.
- Juin à Septembre 2012 :
Concours privé d’architectes.
- Février 2013 :
Le projet de l’équipe Puzzler est sélectionné.
- Avril à Novembre 2013 :
Présentation aux services de la ville et à la mairie d’arrondissement.
Adaptation du projet, en particulier coté avenue de Breteuil pour
l’Espace Vert Protégé.
- Novembre 2013 à Mars 2014 :
Présentation du projet aux riverains.
- Avril 2014 :
Réponse de la demande au cas par cas pour étude d’impact.
Le dossier est soumis à étude d’impact.
- Juillet 2014 :
Dépôt du dossier de demande de PC.
- Septembre 2014 :
Présentation aux riverains du projet déposé au permis de construire
(évolutions du projet).
- Juillet 2014 à Mai 2015 :
Pré-instruction du dossier de PC.
- Juin 2015 : Lancement de l’enquête publique
- 5 avril 2016 : Délivrance du Permis de construire
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
UN PROGRAMME COHÉRENT À L’ÉCHELLE DU QUARTIER
Le projet consiste à valoriser une parcelle de bureaux
Villa
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avec un objectif de mixité de programmes :
• La modernisation et le développement du patrimoine des bureaux existants.
• La réalisation d’un programme de logements à l’accession et de logements sociaux de grande qualité.
• Le souhait de préserver et de valoriser la présence
des jardins.
Il prend en compte les spécificités de l’arrondissement
ainsi que la sensibilité du contexte urbain et social.
Ce projet répond aux plus hautes exigences de
certification énergétique et environnementale
et propose des solutions innovantes en faveur du
développement durable :
• La volonté de relever le défi de l’enjeu «bas
Avenue de Breteuil
carbone».
Bureaux
Logements accession
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
Logements sociaux
• La mise en oeuvre d’un chantier à faibles nuisances.
UN PROJET À L’ÉCHELLE DU LIEU
Un choix pour le quartier, des solutions pour l’environnement.
Construire moins pour construire mieux.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
UN SITE REMARQUABLE
Vue aérienne est
du site existant
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LA QUALITÉ DES SOLS
Les sols ont fait l’objet d’une reconnaissance géologique approfondie.
Les résultats de ces études entraînent la mise en place d’un système
de fondations adaptées aux spécificités du terrain.
Par ailleurs, comme c’est l’usage, l’opération fera l’objet d’un référé
préventif, dressant pour chacun, un état des lieux avant travaux.
Un expert constatera l’état des voiries et immeubles avoisinant la
construction projetée et le cas échéant, relever tout désordre
survenant pendant les opérations de démolition et de construction.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
Avenue de Breteuil
Bâtiment D bureaux neufs
«jardin d’avant-scène»
Bâtiments A & B
réhabilités
Bâtiment C
réhabilité + surélevé
Bâtiment de logements
à l’accession
Bâtiment de logements
sociaux
Villa de Ségur
Logements
Bureaux
Vue aérienne depuis le sud E
LE PROGRAMME ET SES SURFACES
Des efforts importants ont été consentis de manière à respecter
l’harmonie du lieu en se situant très en deçà des droits à construire.
SURFACES AUTORISÉES
(OU EXISTANTES)
LE PROJET COVÉA
DÉCEMBRE 2013 (4)
JUIN 2015 (5)
17 100
16 523 (1)
(3)
10 400
9 850
18 484 (2)
4 777
4 763
Surfaces logements sociaux
6 161 (2)
1 593
1 606
Equipement Petite Enfance
-
330
304
229
90
77
Pas d’accès
existant depuis
l’avenue de Breteuil
80
70
24 645
Surface totale
11 250
Surface bureaux
Surface logements
en accession
Places stationnement
accessibles depuis
la villa de Ségur
Places stationnement
accessibles depuis
l’avenue de Breteuil
A NOTER : Les surfaces sont en m2 - surfaces de plancher
• (1) Seulement 67 % de la surface constructible totale • (2) hypothèse d’un projet 100% logements • (3) droits acquis
• (5) Chiffres présentés lors de l’enquête publique
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
UNE DÉMARCHE : L’ÉCOUTE ACTIVE DES RIVERAINS
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LES RENCONTRES AVEC LES RIVERAINS
Dès l’origine, Covéa Immobilier a souhaité présenter son projet aux riverains et aux associations de quartier et engager avec eux
un dialogue actif.
Nous avons fait le choix d’établir avec les riverains concernés par l’opération une écoute active et avons mis en place des outils
d’information et de communication qui leur sont exclusivement destinés.
•
Création d’un site internet de présentation du projet. www.breteuil-segur.fr
•
Ouverture d’une ligne téléphonique dédiée : 07 82 14 70 36
•
Une adresse mail permet à chacun d’obtenir des réponses, rapidement : [email protected]
Par ailleurs, Covéa Immobilier a organisé et animé de nombreuses rencontres avec :
• Les associations de riverains actives depuis de nombreuses années dans l’arrondissement.
• L’association spécialement créée à l’occasion de cette opération.
• Le conseil de Quartier Ecole Militaire.
• Des riverains du quartier concernés par l’opération.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LES RENCONTRES AVEC LES RIVERAINS
Des réponses aux interrogations des riverains ont été largement diffusées. Une partie importante de ces remarques a été intégrée par l’équipe d’architectes dans le dossier de Permis de Construire qui a été déposé. Ces évolutions ont eu un impact non
négligeable sur l’économie du projet.
• Entre Novembre 2013 et septembre 2014, de nombreuses réunions et rencontres ont été organisées.
• 12 novembre 2013 : Réunion publique initiée par le maître d‘ouvrage en Mairie
• 16 décembre 2013 : Réunion publique sur le thème de la Villa de Ségur
• 29 janvier 2014 : réunion sur le site de l’opération avec des associations de riverains de l’avenue Duquesne
• 10 février 2014 : Réunion sur site avec des représentants d’association de riverains de l’avenue de Breteuil.
• 4 février 2014 / 9 avril 2014 : Nouvelles rencontres avec des riverains de la villa de Ségur.
• 25 mars 2014 : Rencontre avec des riverains de l’avenue de Breteuil
• 24 avril et 8 octobre 2104 : Rencontre avec les Petites Sœurs des Pauvres à propos de la mitoyenneté sud du projet.
Pour mémoire la demande de permis de construire a eu lieu le 16 juillet 2014.
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• 3 septembre 2014 : présentation des avancées du projet au Conseil de Quartier École Militaire.
Enfin, une disponibilité permanente est assurée par le service communication du projet qui répond par téléphone et par mail
aux différentes demandes de riverains.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LE PROJET ET SES ÉVOLUTIONS
ARCHITECTURE
ENVIRONNEMENT
L’architecture du projet a été étudiée avec soin.
Les prestations sont d’un haut niveau de qualité, en particulier sur le choix des
matériaux. Verre, pierre, acier habillent les constructions, symboles de pérennité et
d’inscription dans leur environnement.
Une stratégie environnementale cohérente et forte.
Le projet s’inscrit dans une volonté d’amélioration de la qualité environnementale de
l’îlot y compris bien sûr avec les voisins. Le travail du paysagiste a donné naissance à
un projet d’ensemble du jardin qui permet non seulement de le revaloriser mais aussi
d’en accroître la surface de pleine terre
HAUTEURS
L’impact des hauteurs au droit des constructions existantes est maîtrisé.
La volumétrie est étudiée de façon à assurer le maximum de confort et le minimum
de co-visibilité avec les voisins, en particulier ceux de l’immeuble du 8 Villa de Ségur.
La volumétrie de l’ensemble a été guidée par l’existant de la Villa de Ségur, de
l’avenue de Breteuil, et des intérieurs d’îlots, comme la parcelle des Petites Sœurs
des Pauvres.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
I - ACCÈS, CIRCULATIONS, PARKINGS
Du point de vue de la circulation, l’ensemble des accès aux stationnements
se faisait par la Villa de Ségur quand les bureaux Michelin étaient en
fonctionnement, soit 229 places.
Dans la dernière version du projet, les places de parking des bureaux
sont uniquement accessibles par l’avenue de Breteuil, grâce à la création
d’une rampe.
Cette solution allège considérablement les circulations Villa de Ségur :
77 places au lieu des 229 précédemment.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
LES ACCÈS ET STATIONNEMENTS
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
II - VILLA DE SÉGUR
LE BÂTIMENT «LOGEMENT SOCIAL»
Les demandes des riverains ont conduit l’équipe projet à apporter des évolutions
importantes touchant la volumétrie du bâtiment «logement social».
Ce bâtiment de 23 logements se situe maintenant dans l’alignement et le
prolongement de l’immeuble du 1 Villa de Ségur. La continuité des jardinets sur
rue est ainsi assurée. Cette solution apporte plus de lumière du matin ou du soir
dans la Villa.
La volumétrie du bâtiment des logements sociaux a doublement évolué afin
d’améliorer l’ensoleillement, les vues et la ligne de ciel des riverains du 32 avenue
Duquesne :
- L’assiette du bâtiment a été allongée dans la propriété COVEA, afin de permettre l’abaissement des hauteurs par paliers successifs, de R+4 à RdC
- La hauteur générale du bâtiment est passée de R+8 à R+7.
Nous avons procédé à un agrandissement et à l’ouverture d’une face (coté nord)
de la « courette » au droit des jours existant sur le pignon du bâtiment 1 villa de
Ségur. Cette modification a engendré le remaniement du rez-de-chaussée et des
étages dans cette zone (déplacement de certaines fenêtres…).
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VILLA DE SÉGUR - 23 LOGEMENTS SOCIAUX + 1 ÉQUIPEMENT DE LA PETITE ENFANCE
Dans sa nouvelle version, ce bâtiment de 23 logements, se
situe maintenant dans l’alignement de l’immeuble du 1 Villa
de Ségur.
La continuité du « jardinet » le long de l’alignement est
ainsi assurée.
La présence d’un équipement dédié à la petite enfance
viendra compléter ce bâtiment La volumétrie s’est abaissée
passant de R+8 à R+7, dans la partie mitoyenne au 1 Villa de
Ségur.
Le volume principal est en R+4, soit un niveau de moins par
rapport à la version de décembre 2013.
Le volume d’attique culmine à R+7.
Dans la continuité, la descente en «escalier» minimise
l’impact du bâtiment, coté avenue Duquesne.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VUE DANS VILLA DE SÉGUR
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VUE SEMI-AÉRIENNE DEPUIS LE NORD - AVENUE DUQUESNE
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
III - VILLA DE SÉGUR
LE BATIMENT «LOGEMENTS ACCESSION»
La volumétrie du bâtiment de 59 logements a également évolué.
Face au 8, la Villa de Ségur conserve sa largeur de 12 m au rez-de-chaussée,
et 14 m de façade à façade à partir du premier niveau.
Le déhanchement du bâtiment apporte plus de lumière dans la Villa.
L’attique a été déplacé malgré la perte de surface générée. Cette décision permet
de réduire le linéaire face au 8 Villa de Ségur, en vis-à-vis du 8 villa de Ségur.
La faille ainsi créée entre les deux bâtiments de logement aménage des vues, des
transparences et de la lumière : la ligne de ciel est agrandie.
Il est à noter que cette décision renchérit significativement le coût de construction
du bâtiment social.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VILLA DE SÉGUR - LOGEMENTS À L’ACCESSION
R+4 R+5
R+6
R+5
R+6
R+4
R+3
R+1
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
R+3
COUPE SUR LA VILLA DE SÉGUR
Limite de propriété
LA LARGEUR DE LA VILLA DE SÉGUR
Constatée par un géomètre elle est de
12 m de façade à façade au niveau du
sol.
22,2 m
18,7 m
C’est la dimension classique d’une rue
parisienne.
18,2 m
Elle atteint 14 m au niveau R+1
14 m
8 villa de Ségur
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
12 m
Bâtiment de logements à l’accession
VUE DE LA VILLA DE SÉGUR - 59 LOGEMENTS À L’ACCESSION
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
IV - LES BUREAUX AVENUE DE BRETEUIL
Nous avons procédé à un agrandissement de la courette de la façade nord au droit
des jours existants sur le pignon du 42 bis avenue de Breteuil.
Cette modification du projet a pour conséquence principale une perte de surface
dans ce bâtiment, et le réaménagement des plateaux de bureaux.
L’autre modification essentielle concerne la volumétrie de l’attique.
La terrasse du dernier niveau était orientée précédemment vers l’est,
avenue de Breteuil. Elle se tourne aujourd’hui vers le sud et le jardin.
La façade sur l’avenue de Breteuil, toute de pierres et de verre, a été retravaillée
de façon à assurer une lecture verticale et s’insère dans un profil plus proche de
la modénature de celui du bâtiment voisin de l’avenue.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
AVENUE DE BRETEUIL - BÂTIMENTS DE BUREAUX
Le site existant
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
Le projet
AVENUE DE BRETEUIL - BÂTIMENT A VERS 1930
La recomposition de l’ensemble immobilier des
bureaux est liée à une double préoccupation :
• La valorisation du site sur l’avenue de Breteuil.
• La réorganisation des bureaux, consécutive à la
démolition des constructions annexes ayant permis
l’implantation de programmes de logements.
La rénovation donne l’occasion de retrouver un
principe de composition simple : il réside dans la
construction d’un bâtiment annexe, adossé au pignon
nord, dont le volume recadre la vue sur l’immeuble
existant tel qu’il pouvait apparaître à l’époque des
années 30.
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VUE DEPUIS L’AVENUE DE BRETEUIL
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler
VUE DEPUIS L’AVENUE DE BRETEUIL
Opération Breteuil - Ségur / Covea Immobilier - Puzzler